维修基金管理办法篇1

如何核算管理好这些资金，建好维修资金业务账，清楚记录维修资金缴存、使用支取分配，核算资金增值和收益，确保资金保值增值，维护业主合法权益，同时让广大业主能清晰查询到维修资金账户的余额和支取使用情况，是住宅专项维修资金财务管理的重点和难点。

二、住宅专项维修资金财务管理的现状及存在的问题

（一）财务管理基础薄弱，缺乏制度规范

收缴住宅专项维修资金并建立住宅专项维修资金管理制度是我国物业维修管理的重大举措，由于制度尚不成熟，有些地方维修资金财务管理缺乏制度规范，未建立维修资金业务特色的管理制度和规范，有的账簿设置不规范，维修资金混淆建账，会计核算主体不明确，会计科目随意设置，账户利息收入结算不合理，报表不规范，统计口径不统一等导致会计核算数据失真，很多财务管理措施不能落实。

（二）资金效益低，难以增值保值

维修资金实行专户管理，由业主在购房时缴存放在代管银行专户。现行管理办法制约限定维修资金申请支取使用率低，造成归集资金数额逐年增加，很多地区大部分维修资金以活期存款形式存放于银行，大笔资金闲置，资金效益低，既造成利息损失，也丧失增值机会，难以保值增值。

（三）资金监督不力

维修资金管理部门缺乏内部控制措施，有些维修资金管理部门在多家银行开设维修资金存款专户，专户规范管理工作繁琐，有的财务人员工作作风懒散，完全依赖维修资金代管银行进行管理，忽视核对代管银行的收缴、支取数据记录，没有及时核对相关单据，财务监督不到位，风险意识淡薄，财务监督形同虚设，给不法分子钻了空子，容易诱发侵占、挪用维修资金、增值收益等职务犯罪。审计部门的专项审计未能落实，甚至有些管理较差、内部控制较弱的管理机构将住宅专项维修资金挪作他用，迟迟未被发现。

三、影响住宅专项维修资金财务管理的因素分析

（一）制度因素

维修资金管理办法实施以来，各地维修资金业务发展参差不齐。部分领导只重视维修资金的收缴，轻维修资金的内部管理，特别是财务管理制度建设缓慢，财务管理制度不健全，没有形成一套规范的财务管理指引细则；《管理办法》规定，使用维修资金须经业主大会双三分之二的业主同意，资金不能随意使用，虽然提升了其安全度，但造成大量资金沉睡，同时，办法规定，在保证资金正常使用的前提下，经双三分之二以上业主同意，可以将住宅专项维修资金用于购买国债。维修资金使用和增值的门槛高，业主大会对资金的使用及增值难以达成统一意见，操作性不强，现行管理办法的制约使得资金提取使用难，资金效益难以提高，大大削弱资金的使用效益，不能满足当前管理的要求。

（二）人员因素

有些财务会计人员是在住宅专项维修资金管理中心成立后从其他单位调入的，没有及时更新业务知识，综合业务素质低，特别对住宅维修资金的财务管理缺乏钻研学习，工作随意性大，未能专心学习本行业特色的专用会计核算及资金管理办法，没有充分发挥财务人员在维修资金财务管理中的作用。再加上各地成立的管理中心都是公益性单位，不存在营运资金的压力，工作人员怕承担责任，公共服务意识低，对维修资金目前唯一的购买国债增值渠道也懒得促成，宁愿大量资金以活期存款形式存放在代管银行。

（三）监督方法

专项维修资金业务涵盖业主、物业服务企业、开发建设单位、地方建设主管部门、地方财政、审计等各方。在具体的监督管理过程中，首先，业主对维修资金普遍缺乏深入的了解及其非专业性使其难以对资金进行有效的监督；其次，管理办法规定，维修资金的管理和使用，依法接受审计、财政部门的审计监督，而建设主管、财政部门的监管身份模糊，既管理又监督，领导重视不够，监督乏力；最后，维修资金财务管理缺乏透明度，公开力度不够。以上监督渠道不畅通的原因，造成维修资金财务管理监督不力的现象。

四、改善住宅专项维修资金财务管理的建议

（一）建立健全财务管理基础工作

加快建设住宅专项维修资金特色的财务管理制度，形成维修资金财务管理规范指引，规范缴存、使用支取、分摊、收益分配等业务财务行为，配备专业的财务人员，加强业务培训。同时开发应用维修资金财务管理系统，利用管理系统信息数据与代管银行数据自动对接、核销，实现会计核算自动化，减少人为干扰数据，实现凭证汇总、记账、统计自动化，确保维修资金汇总、统计数据准确，通过互联网向业主提供查询服务，使广大业主能清晰查询专项维修资金账户余额、计息收益分配、使用分摊情况。

（二）完善管理办法，拓宽资金增值渠道

2008年实施《住宅专项维修资金管理办法》以来，管理办法已难以满足各地的实际操作。我们必须结合我国实际，借鉴国外的经验理论，改进完善维修资金管理办法，提高资金使用率，适当拓宽资金保值增值渠道，在投资运营方式上给予指引，弥补法律制度上的缺失和不足。其次，维修资金管理中心财务人员也要增强服务意识，在保证资金安全的前提下促进资金的流动性，积极协助广大业主筹划资金的运营投资，实现住宅专项维修资金的保值增值，提高资金效益。

（三）建立维修资金监督体系，加大监管力度

维修基金管理办法篇2

王兴敏

在我国，随着商品化住房制度的确立，住宅的生产、交换、取得均已纳入社会主义市场经济体系中，大量的商品住宅成为城镇居民重要的消费或投资需求，人们通过购买行为取得商品住宅楼之一部分（或居住单元）产权而成为房屋所有权人后，其在对住宅的自用部位和自用设备享有专有所有权的同时，也与其它所有权人就同一建筑物的共用部位、共用设施设备形成了共有法律关系，即房屋所有权人对共用部位、共用设施设备享有共有所有权。但由于共用部位、共用设施设备作为建筑物整体不可或缺的共用部分，其具有不可分割性，每一名房屋所有权人不能根据自身的目的（如维修、使用）对共用部分进行分割，以行使权利或承担义务，且每一名房屋所有权人的自用部位、自用设备与共有性质的共用部位、共用设施设备共同构成了物理形态的建筑物结构整体，共用部位、共用设施设备的维修使用直接关系着对自用部位、自用设备的利用程度。因此，如何对住宅共用部位、共用设施设备实施及时有效的维修养护，以延长建筑物的使用寿命，保障自有房产的保值、增值，成为每一名房屋所有权人面对的一个现实问题。其中这就涉及各产权人如何公平合理地承担维修养护费用。对此，国家建设部先后颁布了《城市异产毗连房屋管理规定》、《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》、《城市新建住宅小区管理办法》等一系列规范性文件，对住宅维修养护范围、责任及费用承担等做了相对原则的规定。1998年11月9日建设部、财政部的《住宅共用部位、共用设施设备基金管理办法》则意味着我国针对住宅共用部位、共用设施设备的维修养护建立维修基金制度。该办法主要对维修基金的筹集、管理、使用等做了明确的规定，操作性比较强，但对于该办法中的一些细节，笔者认为欠缺有关法律、技术层面的考虑，故在实际操作中容易出现问题。以下笔者加以分析，并提出相应建议，以供参考：

一、共用部位、共用设施设备维修基金（以下简称维修基金）计取基数不合理

根据《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（以下简称《管理办法》）第五条之规定，商品住房销售时，购房者应当按购房款2-3%的比例交纳维修基金。可见，购房者缴纳维修基金是以购房款为基数计取的，但笔者认为以此做为计取基数有失公平。

1、根据《管理办法》第3条规定，共用部位是指住宅主体承重结构部位、外墙面、门厅、楼梯间等，共用设施设备则指建设费用摊入住房销售价格的上下水管道、落水管、水箱、电梯......以及共用设施设备的房屋等。商品住房开发单位在进行商品住房价格核算时，已将上述共用部位、共用设施设备的建设费用摊入成本，这些成本与征地和拆迁安置补偿费、前期费用等相关费用构成开发成本。开发成本、税金和利润三部分构成了商品住房的基准价格，但销售单位在实际出售中，还根据每一名购房者购买的居住单套住房的区位差别（如楼层、朝向、采光等因素）进行基准价格调整，即销售价格并不等于基准价格，而造成两种价格不同的是由于每一名购房者享有专有所有权的自用部位处于同一建筑物的不同楼层、不同朝向等区位因素差异造成的。但共用部位、共用设施设备做为购房人共有所有权的对象，对于每一名购房人而言无区位差异。另外，根据建筑物区分所有权理论，购房人均对具有共用部分性质的共用部位、共用设施设备享有共同使用的权利，而这种权利也发生非因区位因素而差别。因此，购房人在对无差异的共用部位、共用设施设备享有并行使权利时，其因维修义务而产生的维修基金的计取基数也应是一致的，例如：基准价格为1000元/m2的商品住房，二楼一名购房人的购房款为1000元/㎡（即上下浮动为零），则提取维修基金为20-30元/m2，但如果三楼一住户销售价格为1150元/m2（即上浮15%），则须提取维修基金23-34.50元/m2，二户维修基金相差3-4.50元/㎡。显然，二者对无权利的共用部位、共用设施设备承担了有差别的维修义务，这明显有悖于权利、义务相一致的原则。

2、购房款对销售单位而言，属销售价格，而商品住房的销售价格属市场定价，销售单位可根据不同情势制定相应的销售价格，如商品住房预售和现售、分期付款及一次性付清房款都会造成最终实际成交的销售价格不同。另外，社会关系因素（如亲朋好友等利害关系人）亦可造成此类现象的发生。再者，有些销售单位为促销其商品住房，与购房人共同隐瞒真实成交的购房价格，以达到少交维修基金的目的。这样就产生了因购房人所支付的购房款不一致，从而提取的维修基金不一致，从而损害了依规缴纳维修基金的购房人的部分权益。

3、维修基金做为专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造之资金，其设立的根本目的是保障住房售后的维修管理。在未建立维修基金制度前，根据《城市异产毗连房屋管理规定》，对房屋共有部位的修缮，由房屋所有权人按份额比例分担，但《管理办法》实施后，维修基金按《管理办法》第五条规定是按购房款比例计取的，如果维修基金不敷使用时，又该如何筹集呢？根据《管理办法》第11条2款规定，应按业主（即购房人）占有的住宅建筑面积比例向业主续筹。在这里，可明显看到，按建筑面积续筹则完全排除了始建维修基金计取基数（购房款）所包含的可变因素。在购房人对共用部位、共用设施设备享有权利、承担义务均不变的情况下，购房人在缴纳维修费用的标准却出现了不一致（即含可变因素的购房款与建筑面积两种标准），这是不合理的。

二、在现行条件下，维修基金缴存方式不合理

根据《管理办法》第五条、第九条之规定，维修基金由销售单位在商品住房销售时收取，在业主办理房屋权属证书时，销售单位将代收的维修基金移交由房地产行政主管部门代管，但笔者认为这种缴存方式容易出现监控不力，且基金缴存失控。

1、销售单位做为商品住房开发单位，在对一个房地产项目的开发

过程中，将需要和使用大量的资金。在开发资金紧张的情况下，销售单位很容易将其代收的维修基金挪作他用，以解燃眉之急。甚至，在实践中，有些销售单位恶意占有维修基金，而用滞销的商品住宅折价抵付维修基金，形成变相销售商品住房现象，造成了维修基金不能有效地缴存。

2、将业主办理房屋权属证书的时间做为销售单位向房地产行政主

管部门移交维修基金的时界点，不利于维修基金的及时移交。在我国，由于销售单位的原因造成产权证书迟迟未能办理的现象屡有发生，那么，根据《管理办法》第9条之规定，就造成购房人在入住前已经缴纳的维修基金却长时间地由销售单位占有或使用，更有甚者，有的销售单位在购房人办理房屋权属登记前，就已解散不存在了，其代收的维修基金也更无从谈及移交。

有些地区为了加强维修基金的移交管理，规定销售单位不移交维修

基金，不予办理房屋权属登记，但这样业主就不能及时办理房屋权属证书，权利处于为稳定状态，容易产生社会矛盾，再者，如此管理缺乏合法性，故此方法不为治本之策。

三、维修基金使用尚须完善

根据建筑物区分所有权理论，共用部位、共用设施设备属共用部分之范围，共用部分可区分全体共用部分和一部共用部分两类，全体共用部分是指由全体业主共同使用、收益、管理的

物业共同部位、共用设施部位。一部共用部分则指部分业主共同使用、收益、管理的物业共同部位、共用设施设备。否则，基于权利、义务相一致的全体共用部分之修缮费用由全体房屋所有权人分担，而一部共用部分之修缮费用则由对该部分共用部分享有使用权的房屋所有权人分担，这一原则已在《城市异产毗连房屋管理规定》有所体现，但在《管理办法》中，就维修基金的使用未作详细的规定，如建筑物基础需大修，这时使用全体业主共同所有的维修基金，无异议而言，因为这涉及全体业主的共同利益，但如果为某些层所专用的楼梯需大修时，是否也可使用全体业主共同所有的维修基金呢？《管理办法》未对此做出相应的使用规定，笔者认为，此时应使用维修基金中属专用楼梯的房屋所有权人缴纳的那部分资金，否则，将会使专用楼梯的非受益者分担专用楼梯受益者的修缮义务，这是不公平的。因此，明确全体共用部分和一部共用部分的范围，对于规范维修基金的使用是很重要的。

四、建议

1、根据以上对维修基金提取基数的分析论述，在向购房人收取维

修基金时，应力争客观、公正、真实，减少或杜绝可变因素，故维修基金应按商品住房的基准价格的比例收取。

2、维修基金的缴存应脱离销售单位这一环节，从而减少维修基金

的缴存风险，考虑我国的物业管理尚处于规范阶段，维修基金应直接由房地产行政主管部门按规定收取并代管。

3、根据《物业管理条例》，维修基金制度已具有法律地位，其使用

的是否公平、合理，将直接影响每一名业主的切身利益，故应完善维修基金使用管理，尤其是明确全体共用部分和一部共用部分的分类及其范围和相对应的维修基金使用原则等。

参考文献：《现代建筑物区分所有制研究》陈华彬

维修基金管理办法篇3

当前我国房地产市场日新月异，对于住房维修基金的安全和使用管理问题已经成为一个比较突出和亟待解决的问题。当前国内管理模式，可分为三类：由房地产行政主管部门代管，负责统一规整和具体管理住房维修基金；由房改部门代管，将以前监管的包括已购公房和商品房的维修资金合二为一，具体对住房维修基金运作；由物业维修资金管理中心代管。无论哪种代管模式，都存在一些共性问题，主要表现在：

(一)住房维修基金的缴纳问题

由于目前我国法制建设的不健全，处罚措施和相关制度不完善，以至于住房维修基金拖欠现象在很多地方都很严重。有些个别房产部门存在对与其有特殊关系的购房商户降低收费标准、延期缴纳或减免的问题，这不仅很大程度上损害了同物业内其他业主的共同利益，而且也给日后物业范围内出现维修和分摊费用问题时的矛盾埋下了隐患。开发商侵占维修资金的情况突出，开发商欠交、拒交是形成维修资金历史欠账的主要原因。住房维修基金本在现实中被不少房地产商将其与房款一起强行收取，将部分资金挪作他用，使本不该由房地产商管理的资金出现隐患。没有详细的约定如何组织续缴、如何确定续缴标准等。部分业主出于自身原因不愿意续缴，物业公司单方面收取就显得十分困难，造成专项账户资金不能足够使用。遇到整修和改造等的问题时，就不能充分利用此项基金的本应发挥的作用。

(二)住房维修基金的管理问题

住房维修基金的挪用问题，层出不穷。在政策还有被修改之前，住宅开发商可以代收代缴住房维修基金，无形之中加重了资金被挪用这一问题，一些开发商在帮助物业业主办理住房维修资金手续时不经允许就擅自截留或着挪作他用，开发商代收住房维修基金，在完全办理完房产证之后才将资金转到专项账户上，就导致了资金的不确定性和不安全性。有时甚至导致住房维修资金和银行实际存款之间存在较大数目的缺口。

(三)住房维修基金申报难使用难

我国目前申请并使用住房维修基金的程序和审批手续都较为复杂，政府谨慎行事；而在出现大修更新项目需要业主共同决定时也会出现较多不一致的地方，这就更加造成了住房维修基金的难以动用。根据《住宅专项维修资金管理办法》规定，动用住房维修基金，必须征得三分之二以上的业主同意。依规定来看，只有至少三分之二的居民同意并签字才能动用住房维修基金，这就无形中给小区的物业工作带来了许多困扰。与此同时，如果小区内某些房屋已经被原来业主出租出去或者转给他人，这就给物业工作人员带来了更多的困难。然而业主大会要召集十分困难并且大部分业主意见不能统一，这就造成住房维修资金不能够最大程度的发挥作用，进而导致申请使用该项资金的程序无法完成，居民的正常生活受到阻碍。即使业主代表大会全部同意后，业主们委托物业公司到政府有关部门申请使用这笔钱又有一个漫长的等待过程，并且大多数都不能得到批准。

(四)公众认知度不够

很多业主并不了解住房维修基金是什么，甚至不知道有这项资金的存在。业内专家也表示，在中国，目前对于住房维修基金还存在很大的空白。谁来管？谁来用？怎么用？怎么保障业主自身利益？都没有较为明确和比较好的办法。一些业主把与自己关系不大的公共维修问题不放在心上，并且不愿意自掏腰包去维护大多数人的利益，导致签字情况不到三分之二，也是阻碍依照法规规定进行的重要因素之一。

(五)住房维修基金保值增值率低

目前，各地几乎都有大额住房维修基金处于“休眠”状态，维修基金保值、增值不善，避免社会资源严重浪费已成刻不容缓的课题。住房维修资金往往被托管，造成较低的效益，因而积压了许多资金。而业主代表大会对该项资金如何增值如何使用的意见难以一致，政府管理部门对待因此造成的风险过于关注，使资金大量闲置的情况突出，收益出现了负增长状况。大量的社会资金沉积，对国民经济的发展十分不利。没有法律法规保障，而该项资金的投资价值又不能很好地发挥出来，更使其无法增值。

二、关于解决住房维修基金问题的对策建议

(一)完善相关专项法律法规制度

现有的住房维修基金的物业管理法规在整体性、配套性、协调性等方面比较差，甚至个别法规杂乱无章，没有形成并建立起一个完善的法律法规体系；各项规定之间有时存在互相冲突的情况。住房维修基金关系到整个物业范围内的和谐发展，其在现实中意义极为重大。因此，住房维修基金不能和有关物业管理的其他法规混为一谈，必须有完善的专项法规。通过完备的法律体系明确规定以保证住房维修基金的专款专用，同时也可以保护业主在物业范围内的共有财产不被侵占。对住房维修基金使用中可能出现的一系列问题，造成的所有损失，应有完备的法规予以约束和处罚，以保证其使用的规范性和合理性。

(二)规范和强化对住房维修资金的专户转账专项管理

进一步建立和完善统一的住房维修基金管理体系。妥善研究制定住房维修资金的保值增值方法，确保住房维修基金的保值增值，并且应该严格将住房维修基金增值后的收益转入住房专项维修资金留存以便日后使用。对于没有缴纳住房维修基金的住户，根据其实际情况实施特殊补救办法。除此之外，还应进一步发现并查处对违法违规使用住房维修基金的行为，严格追究相关挪用住房维修资金工作人员的法律责任。

(三)简化申报程序

由于业主代表大会召集起来十分困难并且意见不能全部统一，也就使住房维修资金不能够正常运作并发挥其应有作用，进而导致申请使用该项资金的程序无法进行。政府代管住房住房维修资金，虽然能够保证资金的安全，但同时也增加了基金申请使用的难度，从而使维修资金使用比例低、利用率低的现象较为突出。政府可以制定相关法规，简化住房维修基金的申请程序，以方便居民使用住房维修基金。同时政府应该是制定规则，提供必须的公共服务，履行监管。因此，在业主表决手续、维修和验收资料齐全的基础上，不应拒绝批准使用和拒绝支付款项。

(四)加强政府监管并引入第三方监督机构

行政管理部门应减少对住房维修资金使用的行政干预，专司规范和监管职能，着力培育业主自治管理机制，同时建立业主、业委会、主管部门多层面的监管制度。并对违规使用维修资金、超过法定期限不予维修的行为及时采取行政处罚措施。引入第三方监督机构是维修资金管理使用的一种发展趋势。业主可以通过建筑安全评估机构、监理机构、会计师事务所、律师事务所、物业管理咨询公司等第三方机构的介入，共同参与、监督维修资金的管理使用，将维修资金真正用在“刀刃”上，并做到价格合理、使用分摊合法。

(五)有效实现房屋维修基金的保值增值

维修基金管理办法篇4

一、进一步强化单位的制度建设

今年我办进一步加强了单位的规章制度和考勤制度，每周都抽出半个工作日进行学习各项业务知识，要求每位单位职工都要认真做好学习笔记，同时也要求记好个人工作日的工作情况。另一方面在廉政建设方面，我办严格杜绝因工作方面的原因发生的吃、拿、卡、要、报等情况，从提高个人的自身素质建设出发，真正地发挥领导和党员的先进模范作用，使之在工作中都要从服务广大人民群众的根本利益为出发点，切实做好自身的本职工作，从而表现出党员的创造力、凝聚力和战斗力。为我市物业管理的发展做出应有贡献。

二、建立、建全单位的档案管理工作

三、物业维修基金的管理工作

(1)、为进一步确保物业买受人的合法权益，杜绝维修基金漏缴现象及开发建设单位用房屋抵交维修基金的发生，今年我办与房产局通过业务上的沟通，制定了严禁的收缴维修基金程序，即：维修基金必须由物业买受人自已到我单位缴纳，同时凭借维修基金收据到房产局办理产权手续，房产局并将维修基金收据做为要件存档。取消了开发建设单位代收代缴维修基金的资格。

(2)、为了更好地建立维修基金账户明细，细化维修基金账户管理，今年，我办由会计及业务管理员一起到延吉、汪清学习了维修基金管理经验。同时结合珲春实际情况，将维修基金账户以栋分设账户，有的并以户分设账户明细。从而为今后使用维修基金准备了有效的基础材料。

(3)、催缴维修基金的工作：今年，在州领导进行对全州各县市收缴维修基金情况的检查中，对珲春使用房屋进行抵缴维修基金情况指出了不符合规定，要求整改。为此，我办积极地向上级领导做出了汇报，经研究决定，市政府向我市开发单位以通告的形式告知了整改方案。现正在实施当中。

四、业主委员会的管理工作

为便于住宅小区的管理，充分体现业主自制原则，今年我办又将具备条件的住宅小区成立了业主委员会。即成立了靖源小区业主委员会、金台花园业主委员会、国联花园业主委员会，同时又重新审批了海关住宅小区业主委员会，并选聘了为民物业管理有限公司进入海关住宅小区进行了物业管理。

五、基金的使用情况

六、物业管理企业的资质管

今年，物业管理企业的三级以下的资质审批下放到地方之后，我办将全市的原物业管理企业又重新进行了资质审批及建档。经过审查，具备三级资质管理的企业共四家，即：珲春市为民物业管理有限公司、珲春富达建筑安装有限公司物业分公司、珲春森林山物业管理有限公司、珲春市万达物业管理有限公司。取消了珲春市城管物业管理有限公司及珲春宏建物业管理有限公司的物业管理资质。同时对吉兴物业管理有限公司限期办理物业管理资质，否则将要求其退出我市的物业管理行业。从而进一步净化了我市的物业管理市场，推动其逐步走入规范化的轨道上。

七、来年的工作计划

1、大力提倡业主委员会的成立;

2、严格控制好物业管理用房的配置情况;

3、加强宣传力度，唤起业主及物业企业的法律意识;

4、进一步建立健全专项维修基金的收缴制度;

维修基金管理办法篇5

在我国，物业维修基金在缴纳使用管理方面都都有一定的规定，但是却也由此产生一系列问题，只有在充分了解住房维修基金现状下，才能够有效地提出解决问题的方法。目前我国物业维修基金现状从几个方面看：

（一）关于维修基金的缴交。

1.维修基金缴纳人。《物业管理条例》（以下简称《条例》）第五十四条明确规定：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。”显然，缴交主体是业主，这是由专项维修资金的性质决定的。《条例》明确了“专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。”业主购买了房屋在依法拥有房屋所有权的同时，也拥有了物业共用部位、共用设施设备的所有权，应当承担共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造责任，这部分资金的支出应由购房业主承担，而不应由已售房屋的开发商承担。

2.维修基金缴纳时间。从道理上讲，专项维修资金可以采用一次纳，也可采用随物业管理费用按月收取专户储存，或需要维修、更新、改造时向业主随时收取的做法，这些做法分别在不同国家实行。但考虑到目前我国法制不够健全，业主责任意识尚不到位，在一些地方物业管理收费拖欠现象还严重存在等因素，目前我国专项维修资金的制度设计宜采用主要在购房时一次纳，待物业使用到一定年限，维修资金不够使用时再向业主续筹。

3.维修资金缴纳数量。收取维修基金时主要应考虑在一般情况下，物业使用到一定年限内所需的资金量，可考虑按购房款的2～3％，或物业单体建安造价的一定比例。比较来看，按建安造价一定比例较为科学，但鉴于建安造价基数较购房款小得多，若采用建安造价为基数，则应适当提高交纳比例。此外，还可以在征得相关业主、业主大会、物业管理企业同意后，将利用共用部位、共用设施设备进行经营的所得收益主要用于补充专项维修资金，以减轻今后续筹资金的压力。

（二）维修基金的管理现状问题。在收取维修基金时候，通常都是在办理入住手续时，开发公司强制代收房屋维修基金，办理产权和缴纳维修基金捆绑式办法，这种往往容易造成房屋维修基金流失或被挪用，使业主的权利得不到有效保障。这样一笔数额较大的资金放在开发商的手里，安全性让人担心是可以想象的。开发商可以利用职权容易侵占房屋维修基金。而在管理维修基金时，虽然法规明确规定由业主大会行使监督权，但对如何监督却没有明确的说法。从客观条件上，造成某些业主委员会成员钻法律的空子，挪用甚至贪污数额巨大的房屋维修基金。更有甚者，一些开发商往往成立项目开发公司，一旦项目开发销售完后，项目公司也就不存在，业主所交的维修基金也就无法追缴。个别管理公司将维修基金据为已有；有的管理公司滥用维修基金，把本属于管理费支出的设备设施的日常运行养护费用在维修基金里开支；要么盲目企求设备的更新，加大业主负担。

有的地方规定维修基金的使用必经过业主大会批准，但由于业主大会召开难或业主大会不批准，导致该修的房屋或设备问题无法解决，影响业主的居住和物业安全使用。

也有地方规定，当物业公共地方或公用设备设施发生维修、更新时，使用的能是维修基金的增值部分，由于银行利息很低，维修基金增值太少，一方面大量维修基金闲置浪费，另方面业主又不愿再交维修基金。自维修基金上缴之后，单个业主就失去了维修基金的处分权，有些业主于是抱着“各人自扫门前雪，莫管他人瓦上霜”的心态对维修小区共同部位共用设施的事不大关心，不愿参与。这就导致了有的业主不交物业维修基金，维修基金使用方案无法通过，许多小区的维修基金自缴交之后多年闲置不用等情况。

（三）乱用维修基金问题。开发商在前期物业管理合同中往往把日常维护保养和维修不分，把理应由物业管理企业管理费用承担的开支转嫁给维修基金支出；前期物业管理合同也不区分保修期内和保修期满后的维修责任，一概统统由业主用维修基金负担。另外，有的开发商在前期物业管理期间，不交自己尚未出售的商品房的物业管理

费和物业维修基金，损害小区业主的利益。

二、解决物业维修基金管理存在的问题对策

要有效解决上述问题，笔者认为应对从以下几个方面展开：

第一，确保开发商及施工单位履行品房保修义务。应制定商品房建设质量管理法律的实施细则，明确落实开发商在物业保修期内的维修责任。比如，由其为所建物业小区内的商品房建立维修基金或根据不同共用部位共用设施投保不同期限的物业财产保险。

第二，为了防止开发商和物业管理企业在前期物业管理中合谋侵吞挪用、不正确使用物业维修基金，切实维护业主的维修基金处分权，应在立法中要求，每一笔维修基金的使用计划都要在小区内公示，得到多数相关业主书面签名同意后方能实施，对于额度较大或较为频繁的维修计划，还要经相当资质的评估中介机构评估鉴定结论。

第三，要在法律上明确规定建设单位承担保修期内的保修义务的方式、违约责任，可以说是目前物业维修管理中的一个极大的问题。先负担保修义务，后规定维修基金。立法应明确规定开发商与前期物业管理企业之间在管理使用维修基金上的连带保证责任，以防开发商解散后，前期物业管理企业推诿塞责。

第四、当维修基金数额巨大时，要争取产生最大的增值效益，闲置时，可用于购买国债和其它法律法规允许的投资渠道，维修基金利息净收益转作维修基金滚存使用和管理。争取最大限度的使维修基金达到保值增值的效果，防止闲置。普通管理机构很难达到，那么可以委托管理公司管理。现阶段我国的投资渠道主要有以下几种：股票、债券、投资房地产、直接贷款、进行国际投资。进行资本运作时要符合下面要求：安全性高，风险性为零；流动性强，可随时变现，方便资金的灵活使用；收益率较高等。

通过对维修基金的问题及原因进行分析，尽量最大限度发挥维修基金最初的目的，让人们更加了解维修基金存在的好处和价值，加强物业管理企业自律的和政策法规的进一步完善，使物业管理这个朝阳产业被多数人认知，不断成熟和壮大。

参考文献

［3］雷华.物业维修基金的建立和监管策略［J］.现代物业，2003.10：78

［4］陈建国，张利鹏.维修基金的现实与未来［J］.现代物业，2004.11：89

［5］蒋维，吴迅.维修基金保值增值—中间还有几个坎［J］.中国房地产金融，2001.5：4243

维修基金管理办法篇6

【关键词】住宅专项维修资金增值管理政府代管业主自治基金公司

2008年2月1日颁布实施的《住宅专项维修资金管理办法》（以下简称《办法》）第十七条规定：业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交；成立业主大会的，续交方案由业主大会决定，未成立业主大会的，续交的具体管理办法由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门会同同级财政部门制定。这表明当住宅专项维修资金余额不足的时候，政府可以强制业主缴纳。住宅专项维修资金再次缴纳过程中，“拒缴”、“托词不交”现象肯定存在，催缴成本也较高。而只要有不交的业主，缴纳的业主就会心理不平衡，进而引发业主之间、业主和物业公司之间的矛盾，甚至会导致社会问题。住宅专项维修资金的不足，会导致房屋缺乏正常的维修，损害房屋使用寿命，严重的会影响住户生命、财产安全。国家应当未雨绸缪，将住宅专项维修资金管理的增值研究提到重要位置。而住宅专项维修资金管理的好，能够增值，业主就可以不用续交或者少缴住宅专项维修资金，这对业主和社会都是难得的好事。

住宅专项维修资金增值的重要性

必要性。住宅专项维修资金，又称“房屋的养老金”，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。业主购买的商品房，随着使用年限的推移，保修期满后，房屋共用部位、设施设备的老化、损坏现象随时都会发生。这给业主的生活带来很多不便。首次收缴的住宅专项维修资金使用完后，再次收缴住宅专项维修资金就变得极为被动和麻烦。如果住宅专项维修资金管理在安全的前提下，坚持效益原则，不断得到增值，不仅可以有效减轻业主负担，还可以减少住宅专项维修资金再缴带来的种种纠纷，促进社会和谐、稳定。

增值可能性。首先，住宅专项维修资金的使用有闲置期。目前我国许多住宅专项维修资金在房屋刚刚建成的若干年内支出寥寥无几。截至2007年4月，北京市归集的130亿元维修资金中，近8年时间，累计支出才415万元，使用率仅为万分之三，有的区县甚至从未使用过一笔专项维修资金。①究其原因，除了我国住宅专项维修资金管得过死外，还因为房屋刚刚建成时，大多还处在保修期内，不需要动用住宅专项维修资金；而且住宅共用部位、共用设施设备不需要保修期满后立即进行维修、更新、改造。这表明住宅专项维修资金的使用有一段很长的闲置期，即使开始使用也不会很快用完，需要有一个过程。无论在闲置期还是使用阶段，让暂时不用的住宅专项维修资金进行增值是完全可能的。

其次，住宅专项维修资金可以到银行存储，也可购买国债。按照《住宅专项维修资金管理办法》的规定，专项维修资金经业主投票表决后可购买国债。而且可以转入住宅专项维修资金滚存使用的不只是暂时闲置不用的住宅专项维修资金，还有住宅共用部分、共用设施设备经营所得收益等。我国《办法》第二十七条规定：“下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用：住宅专项维修资金的存储利息；利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益；利用住宅共用部分、共用设施设备进行经营的所得收益，但业主大会另有决定的除外；住宅共用设施设备报废后回收的残值。”住宅维修资金滚存使用范围明显扩大，有助于增加维修资金的来源途径，提高资金增值收益能力，减轻业主负担。

保障住宅专项维修资金增值的机制

比较住宅专项维修资金管理的安全目标，实现增值目标是一件更复杂的事情。政府要解决的是建立住宅专项维修资金增值机制，并通过法律进行规范管理，而不是为其增值亲力亲为。这一机制的建立，首先要解决的是住宅专项维修资金的管理主体问题。因为按照《办法》规定，业主大会对住宅专项维修资金可以委托政府代管，也可以自己管理，还可以由社会中介机构或者物业管理企业等单位代管。这就像投资人进行投资活动，可以建立独资企业，也可以选择合伙企业或者公司组织形式，国家要给当事人多种选择的自由。要保障住宅专项维修资金的增值，政府也要给业主多种选择的自由。那么，哪种管理者最有利于住宅专项维修资金的增值呢？

政府代管的利弊。政府管理最大的好处是安全性。即使有人“挪用”，国家也要承担最后的责任。但是，政府代管住宅专项维修资金效益低下是客观事实。因为政府不是“经济人”，而是“公共人”，追逐利润不是其擅长和职能；况且政府是具有垄断性的组织，没有市场竞争压力，管与不管，管得好与不好，与政府生存和利益没有直接影响。因此，政府代管缺乏积极性和内动力，管理效益逊于安全性。

业主自治的利弊。业主对住宅专项维修资金的增值最有积极性，由业主大会、业主委员会亲自管理住宅专项维修资金，效益性应当好于政府代管。但是，业主自治也存在一定问题。

首先，业主对小区“公共事务”关心程度并不相同。中国政法大学教授杨玉圣认为，就绝大多数业主而言，尚未有自觉关注维修资金下落的公共责任与共同意识。②《办法》规定：利用业主交存的住宅专项维修资金购买国债的，应当经业主大会同意；多数共决虽然公平合理，但是效率也是应当考虑的。

其次，住宅专项维修资金的增值是件专业性很强的投资事业，业主很难在自己事业与资金增值之间维持平衡，而且是否付给业主相应报酬也是个问题。经济学界的解释是：“传统看法认为具有相同利益的人组成的集团均有进一步扩大集团利益的倾向是不正确的。因为作为理性经济人的个人如果经过努力改善了集团利益，但个人只能得到集团收益的一个极小份额，即集团收益的公共性使每一个成员都能均等地分享它，不管他是否为之付出了成本。因此，集团成员都想成为不付成本而坐享其成的人，这种‘搭便车’行为最终使理性人都不会为集团的共同利益采取行动。”③

第三，监管问题。住宅专项维修资金是业主共有财产，由业主大会决策后，管理通常由民主选举的人进行，由此就可能出现委托―问题。如果人不以业主的利益当作自己的利益诉求，那么同样是个人利益最大化者的人的目标可能偏离全部业主的目标，这样，经营最终实现的利益就不会同全体业主成员应获得的产权利益相一致。

基金公司负责管理。在美国，住房专项维修资金的管理完全是市场化的操作。业主缴纳的住宅专项维修资金都是由基金公司来负责管理。如果房屋需要维修，就由物业公司报到基金公司，基金公司到市场上寻找维修公司进行维修。而在资金的闲置期，在留足15%的资金后，可以以借支的方式借给世界银行等大银行，银行要付给基金公司利息。

基金公司管理的优势

基金公司是指具体对基金财产进行投资运作的机构。基金公司经营管理住宅专项维修资金的优势主要有以下几点：

专业性。基金管理公司是专门集合运用投资者闲散的资金，按照科学的投资组合原理进行投资决策的专业公司，其最大的特点是专家理财。业主委员会可以对其监督，看它是否遵循基金契约和托管协议的有关规定，是否真正做到了诚实信用、勤勉尽责地管理和运用住宅专项维修资金。

竞争性。基金管理公司处在充分竞争的市场经济环境中，他们必须通过提高管理服务质量才能够生存和发展。这种机制有效保障了基金管理公司对业主住宅专项维修资金增值的负责。

监管分离。住宅专项维修资金只要不是业主大会自己经营，不论委托政府还是基金公司管理，都具有信托属性。受托人（包括政府或者基金管理人）对业主的财产具有支配权，因此，保证住宅专项维修资金的依法规范运作以保护业主的利益是一个非常重要的问题，这就必须加强对受托人的监管。《办法》规定，各级政府的建设主管部门和财政部门负责住宅专项维修资金的指导和监督工作。其中第4条规定：住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。笔者认同这一规定，业主委托基金公司管理住宅专项维修资金，虽然主要依靠市场机制的作用，但是市场也有失灵的问题，因此，政府对其加强监督是必要的。基金公司管理住宅专项维修资金，政府对其进行监督，实现了监管分离。这种监督的设置在理论上是有效的。

能够独立承担法律责任。基金公司的性质一般为企业法人，是独立的法人，能够独立承担法律责任。由于基金公司原因，造成业主损失的，基金公司依据合同约定和相关法规承担民事赔偿责任。这些基金公司处于市场竞争状态并且承担着民事责任和刑事责任，应当是保障住宅专项维修资金增值管理的最佳选择。（作者单位：天津理工大学；本文系2010年天津市哲学社会科学研究重大项目《综合配套改革先行先试的司法保障研究》研究成果）

注释