社区养老的盈利模式篇1

当今中国，“未富先老”的问题已尤为突出。

最新数据显示，在中国平均每千名老人拥有养老床位仅20.5张。而按照国际标准，这个数字通常为40—50张。如何解决中国的养老问题呢？“以房养老”似乎成为了一条解决整个养老问题的捷径。

无论是以租赁为主的养老地产、捆绑保险或医疗服务的养老地产还是荷兰式的地产养老，尽管样式五花八门，但对于许多人来说盈利模式不明晰始终是他们担忧的一个重要风险。

但是在被称之为“养老产业元年”的2013年，还是有一些利好消息。

围绕着资金、项目、经验、模式等问题，保险商、基金以及开发商都依托于过去的优势想要分食老龄化时代的“蛋糕”。险资注重产业的培养，资本寻找合作的途径，地产商则更在乎具体的操作模式。在一片叫好声中养老地产受到了各方的青睐。

那么，养老地产是否真的已经到了一个爆发期？各利益方又如何衡量自己在这个领域中的地位与优势？谁将在行业中主导未来的发展？险企的盈利模式

保险企业筑巢养老地产，分的是哪杯羹？

“我们并非像市场上所说的在圈地。”泰康之家投资有限公司首席执行官刘挺军忍不住为险资企业做养老地产叫屈，这个行业的浮躁带来了很多社会的误解，“保险公司的养老地产项目并没有外界想象的那么高歌猛进。泰康是把这个当战略做的，从创意产生到实施，差不多四五年了。”

中国人保集团公司董事长吴焰曾表示，金融机构参与养老产业发展最忌挂羊头卖狗肉，要警惕在养老概念下恶炒房地产，否则会把这个行业扭曲。实际上，人保亦对养老产业发展非常关注，也在做相关准备。

养老地产，重点是养老，还是地产？刘挺军向《英才》记者强调：“养老地产首先是服务业，其次才是房地产业。”

在国外，养老社区往往由三种组织来置办：宗教组织、开发商和医疗机构。保险企业进入的虽不多，但也慢慢出现了些苗头。日本、欧美等国家的险资也都在进行直接承办养老地产方面的探索。

国外社保、保险和养老护理等模块都很专业化，不用跨越；而国内这几方面都不怎么成熟，无法找到好的运营商去整合。因此，中国养老地产的发展模式很难从国外直接复制。

“投资、开发和运营这三大块，泰康都在做。但在运营效率上，由于中国的公共医疗和卫生设施不像国外那么专业，社区自身配套的成本也会高一些，这些都是产业本身的困难。”刘挺军说。

不过，泰康在养老地产领域的实践也得到了同业的认可，一位保险企业老总就对《英才》记者评价说：“泰康自己做了一个和产品链接的养老社区，把前端——保险提供的资金链和后端的落地——真正提供养老服务的实体，这两个结合起来，也是为了盈利的需要。而在国外，两者是分开的。”

至于外界顾虑的回报周期太长，在业内人士看来似乎“不是事儿”，而恰恰是国内的保险业应发展的方向：“保费缴纳的期限本来就很长，投资更应匹配些非银行类的长期性资产，公路铁路、商业地产、养老社区，这样的东西才能满足盈利性的要求。”

泰康人寿董事长陈东升也认为，“从资产与负债相匹配的角度看，养老社区的出租率稳定，回报就相对稳定，这与保险资金的安全性、长期性、稳定性、流动性需求相匹配。”

险资长期资金的支撑无疑为这个行业树立了一道天然的门槛，过滤掉求快钱、没耐心为长期服务投入和培育市场的机构。公众的误解和配套产业的青涩都还只是一些浮在表面的问题，整个市场最需要的是时间。

对于养老地产的盈利模式，刘挺军认为如果扎扎实实地做下去，养老地产绝对能够赚钱。但用房地产的操作手法来套养老地产的盈利模式，永远都不会想清楚。养老地产真正的盈利来自服务附加值。投资机构觊觎养老地产

随着国内房地产调控的日趋严格，本来就受到诸多限制的境外资本开始转战原本并“不受待见”的养老地产。

本质上是服务性质的养老地产，其一次性资金投入大而且回报慢，如果想达到良性运营的发展起码需要10-15年的时间。缺少追求稳定长期回报的基金支持，地产商很难独立推动相应项目。

2011年美国的对冲基金与收购集团峰堡投资（FortressInvestment）就曾计划为一只基金募资约10亿美元，主要投资于面向中国迅速增长的老年人口的住宅。

对于有外资背景的基金来说，投资养老地产更像是一件“照葫芦画瓢”的事情。在发达国家，养老地产已经成为了一个相对成熟的产业。依靠国外养老地产经验运营国内的企业是这些境外资本最大的优势。

“国内一些房地产商会主动找我们，希望找到一个专业的合作伙伴来运营养老地产项目。”一位国际投资机构中国区负责人对《英才》记者表示：“因为我们有海外募资的能力，一些保险公司也在和我们谈，打算共同成立一个专门用于投资养老地产的基金。”90%国内养老地产90%都在亏损，而一个养老地产项目从操作到成熟，往往需要10年左右的时间。

2012年7月，复星集团与峰堡投资共同打造的首个养老社区项目——星堡中环通过审批。此举意味着复星集团迈开了试水养老地产的第一步。而峰堡方面则表示将把美国最大的养老地产运营商BrookdaleLiving与HolidayRetirement的投资与运营经验带入中国。

但大多数的发达国家都拥有相对完善的社会医疗体系，而成熟的养老地产行业正是依托于这些完善的体系。不仅如此，人均资源禀赋差异、人力结构组成以及不同的养老观念，都意味着不可能轻易照搬国外经验。

因此，要想在中国养老地产行业中实现爆发式增长，对于外资机构来说仍然是一个不小的挑战。

“现在许多人看到了养老地产是机会，是看到了养老市场的需求比较大，而真正有效供应比较少。”华高莱斯策划总监郝荣福对《英才》记者表示，中国养老地产真正的喷发应该是未来5—10年之间。

不过，国内的资本力量，其中不乏一些大牌投资机构，早已在这个领域中跑马圈地了。

2012年6月，雅达国际控股有限公司投资的乌镇国际健康生态休闲产业园项目正式奠基。成为首个国家社保基金参与投资的综合性健康养老产业园。雅达国际的大股东包含了IDG资本、红杉资本和云锋基金等多家知名投资机构。

“除了资金运营风险，合格服务人员数量的缺乏之外，现在国家对养老地产的政策支持力度还是偏低的，这些都是目前这个行业面临着的一些风险。”郝荣福表示。地产商还得靠政府

“他们并不是想踏踏实实地做养老，还是看准了这个挣钱的机会，最终通过资本运作在国外达到上市退出的目的。”一位养老地产开发商这样告诉《英才》记者，他已经接到数封来自海外的邮件，想要通过入股的方式进行合作。

但在国内，能够通过养老地产赚钱的公司可谓少之又少。

“国内养老地产的利润率不高，90%都在亏损。”北京太阳城集团（以下简称太阳城）董事长朱凤泊告诉《英才》记者，现在国内养老地产投资的风险很大，因为商业模式不清晰，而且真正养老的刚需并没有起来。

业内普遍认为养老地产最大的风险是投资回收期过长。一个养老地产项目从操作到成熟往往需要10年左右的时间。一旦开发商在经营过程中遇到资金链断裂的情况，极有可能放弃服务的运营，使整个项目的养老功能弱化，进而导致整个项目失败。

国内养老地产开发商只能安排合理的销售和持有比例，以平衡现金流。

“北京太阳城做养老项目的一个特点是以售养租，销售70%，持有30%，这种三七开的模式现在已经成为一个范本，政府的养老用地都会按照这个比例进行出让。”郝荣福说。

除了资金外，朱凤泊认为市场定位决定了一个养老地产项目是否能够成功规避这些风险，了解当前市场上总体养老需求以及老人的消费能力十分重要。

事实上，国内养老产业正处于一个萌发期。老年人的绝对数量并不小，但在消费能力和意愿上却远没有想象的那么乐观。

“我们从2004年开始研究老人，发现老人的消费能力大概就在一个月2000元上下，所以我就把户型做成20平米左右的小户型。”朱凤泊认为高端养老地产项目不成功的原因在于“不研究需求和消费能力，只研究产品”。而太阳城所关注的市场，只占有效需求总量的5%左右。

郝荣福认为，养老行业的发展离不开政府政策上的支持。养老产业十分成熟的日本是个很好的参照对象。

社区养老的盈利模式篇2

“新国五条细则及各地方版的细则的出台，更趋向于为今后以税费调节为主的长效性调控机制逐渐形成和出台提供时间窗口。”潘媛分析认为，“从中长期来看，以新型城镇化为载体的内需释放，固定资产投资，尤其是房地产投资，有继续发挥应有作用的需要，稳中求进的经济指导方针更容不得房地产调控矫枉过正。这是导致政府调控留存空间的内在原因。”

政策继续实施对房地产行业不放松的宏观调控，继续打压地产市场。种种不利因素导致房地产行业原有的住宅地产发展计划略显窘态，而商业、旅游和养老地产正为房企提供新的发展契机，私募房地产投资基金已展开掘金尝试。

“房企应摆脱单纯的房地产开发模式，结合自身能力，审视市场定位，成为城市综合运营商和细分市场领导者。”罗兰贝格咨询公司在一份最新的研究报告中提出。

房企融资新渠道

房地产市场调控依旧严格，新开工项目融资渠道变窄，开发商回笼资金压力增大，而房地产信托产品几近停发，银行也调高对房企的信贷风险，这些都加剧了房企社会融资的难度。近些年，私募房地产投资基金在国内发展迅速，作为一种融资途径开始深受房企的青睐，其投资方式呈现多样化发展。

清科研究中心数据显示，2012年中国私募房地产投资基金共发生80起投资案例。在披露投资方式的案例中，股权与债权结合的投资方式为房地产基金的首选。

股权投资是一种权益性投资，注重被投资企业未来发展前景和资本增值，且参与企业经营管理和重大决策，投资风险相对较大，投资期长，借助退出机制出售持股获利。房地产基金在实施股权投资时通常要对房企项目进行市场调研分析、土地竞标观察和未来前景估值等，期间委托成本高，市场风险难以把握，退出难度较大，直接影响投资回报率。此外，在期限短收益率高的各类债权投资方式前，房地产基金如何得到LP（有限合伙人）对股权投资的认同，也是其进行股权投资的一大难点。私募房地产基金通过股权投资参与房企项目运作，共担盈亏，为房地产市场注入长期发展资金，股权投资作为一种战略投资，将是私募房地产基金未来发展趋势。清科研究中心注意到，近年私募房地产基金股权投资比例上升，未来会逐渐淡化“明股暗债”的阴影，以明晰的股权投资方式完善房地产市场的可持续发展。

警惕商业地产泡沫

商业地产是以经营商业活动为主题的房地产细分行业，涉及商场、娱乐场所、休闲场所和其他消费场所的一个综合商业经营市场。据仲量联行统计，中国新兴城市50强城镇人口达2.6亿，辐射人口3.7亿。预计到2022年，甲级办公楼存量将新增3，000万平方米，现代零售物业将超过1亿平方米，广阔的发展空间推动商业地产迅猛增长。国内房企对商业地产开发的典型模式多采用“租售结合”，将一层出租，其余出售，这种经营模式符合目前房企发展现状。房地产限购政策的出台一定程度上抑制了炒作住宅房价的现象，迫使部分投资者转向商业地产，而地方政府也积极地推崇商业地产的开发，这就加快了商业地产的发展，2012年全国商业地产新增供应量较上年上涨22%。

商业地产未来发展前景可观，私募房地产投资基金已尝试介入。据清科研究中心不完全统计，2012年在商业地产领域私募房地产投资基金共有14起投资案例，涉及金额7.44亿美元。当前，房企对商业地产的开发多数是转移住宅地产投资风险，不排除部分为投机性投资。清科研究中心认为，商业地产回报期长，占用资金量大，新增商业地产迅猛增加，容易导致市场定位不清、空置率上升、多数项目缺乏配套的管理和人才，盈利模式是否奏效有待时间检验。此外部分开发商怀揣投机心理，易产生商业地产泡沫。

养老地产尚缺发展模式

养老地产是介于住宅地产、商业地产和养老服务之间，以专门服务老年市场为主题而打造的一类高端住宅场所，它对配套设施和居住环境要求更高，集合了护理、医疗、餐饮和康复等功能为一体的综合型地产。2013年北京率先开启养老地产“元年”，将养老用地纳入北京市国有建设用地范畴，这与当前社会老龄化速度加快和房地产行业转型紧密相关。养老地产为房企带来前景广阔的投资机会，私募房地产基金可以布局有清晰发展思路的项目，着眼长期的投资回报。日本医护型养老院以小规模多功能服务设施深受老年群体的欢迎，台湾老年公寓满足老年人多样化需求的基础上创新经营方式，美国CCRC社区通过自费方式选取不同的养老套餐，这三类是国际上运营成功的养老地产范例。国内养老地产尚未发展成形，目前多以敬老院为主，这是政府公办、私人经营的养老机构，另有家庭住宅养老小区和综合养老社区，这类由房地产公司开发，不提供专业的养老服务，但配备部分老年活动场所和娱乐休闲项目。

面对庞大的老年市场，养老地产发展前景不可忽视。然而，养老地产在国内仍处于起步阶段，已经实施的项目较少，想要做好养老地产并，还需要整合多行业间资源优势。投资期长，回报低，更重要是发展模式不清晰。清科研究中心建议，私募房地产基金可以借鉴国外成功的投资案例，探索适合在国内环境下运作养老地产的盈利途径，协助房企做大、做强养老地产市场。

旅游地产防虚热

2012年房地产行业仍处于“寒潮”之中，但旅游地产呈现快速发展。据多家机构统计报告显示，年内旅游地产的投资额突破万亿关口，涉及的旅游项目达到3000多个，甚至出现华谊兄弟、新华联、华东电器和盛大网络等企业跨行业投资旅游地产，以谋求新的投资机会。

旅游地产是依托于旅游资源的优势，集休闲、度假、养生和观光为一体的新型地产开发项目。目前，旅游地产的投资模式大致分为依托自然资源的“寄生”模式、人为建造的娱乐休闲模式和陈述历史人文为核心的城市主题模式，第一种模式借助自然资源的优势，通过发展旅游来促进地产项目的开发，后续地产开发反哺旅游，实现旅游和地产的优势结合，新加坡克拉码头是典型的成功范例；第二种模式经由开发商建立大型娱乐和休闲场所，营造出一种愉悦和放松的气氛，以PGA国家度假村的高尔夫球场项目为核心代表；第三种模式仅在受历史和文化熏陶的特点地区，重塑历史文化景象，满足人民的憧憬和向往，代表项目以古镇开发、风俗节庆演出和旅游城市再规划等，日本豪华登堡主题乐园为运作典范。

社区养老的盈利模式篇3

文/刘旦

【摘要】随着中国成为世界老年人口最多的国家，养老问题也成为近年来学术研究的热点，考虑到老年住宅产品市场需求巨大，养老地产成为当下中国众多企业实现战略转型的方向。本文在深入分析养老地产内涵基础上，剖析了我国当前养老社区开发现状。最后，在借鉴美国、日本养老社区开发经验基础上，从项目定位、项目选址、产品设计、价值链闭环等方面提出了中国养老社区开发和运营模式。

关键词养老社区；国外经验；运营模式

【作者简介】刘旦，江西财经大学副教授，博士，研究方向：房地产经济。

在经济新常态以及住宅市场持续低迷背景下，养老地产成为众多地产企业实现业务转型的战略选择。不过，到目前为止，我国还没有形成可供全国化复制的成熟商业模式。养老社区是养老地产的特定形态与模式，也是养老地产市场的细分领域。受传统道德价值观和“大家族”观影响，我国老年人仍旧秉持在子辈和孙辈附近生活的“在家养老”观念，因此，从老年人的养老需求出发，集居住、养老、医疗、养生、娱乐功能于一体的养老社区将是我国老年人养老方式的首要选择。本文拟就养老社区开发和运营模式进行研究，以期抛砖引玉。

一、养老地产内涵

（一）养老地产概念

目前，对于养老地产内涵国内学术界还存在争议。本文认为，养老地产是地产和养老产业的复合，核心是服务，地产是嫁接服务的平台。养老地产具有四大属性，其中房地产属性是其根本属性，但与住宅地产不同，养老地产在物业形态上注重适老化改造；服务属性是核心属性，是养老地产的本质特征；养老地产还具有金融属性，本质上持有型地产最高级形态，是一种金融产品，只有金融这个点打通，持续运营才有可能；最后，由于养老地产客户是老年人，人文属性、人文关怀是乐享晚年的应有之义。从相关利益者角度分析，对企业来说，养老产业链包含众多相关产业，核心产业主要包括养老设施、老年护理和老年医疗，其中养老设施的开发和运营，准入门槛高，如果开发商能跨过门槛，建立行业壁垒，拓展空间极大。对政府来说，养老产业发展有利于解决民生（老龄化）问题，有利于带动周边产业发展，有利于拉动内需，进而形成新的经济增长点。对老年人来说，养老地产是提升晚年生活质量，实现乐享晚年生活目标的物质载体。

（二）养老地产内涵

1.与传统养老院相比规模更大，盈利模式更强调福利保障型和市场商品型相结合。养老地产可分为营利性和非营利性，后者主要由政府来承担，前者主要由社会资金来主导。在市场化养老模式下，开发商面对的是庞大的市场化的养老需求，其开发和运营综合了服务属性、商业属性和住宅属性等三重属性，其中服务属性表现在管理要求高，需要精心打造以服务为核心的专业管理团队，服务内容涵盖从护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务到日常起居呵护。商业属性表现在前期投入大，要求长期持有运营，资金回收期较长。同时，商业属性还表现在运营难度大，租售方式将比普通商铺更为复杂。住宅属性表现在开发难度高，养老地产除了产品设计要考虑适老化，还需要配套大量的辅助设备。因此，相比传统养老院，养老地产在规模上更大，开发运营难度更高，开发商在市场化运作过程中应该考虑政府公共福利以及民生、就业、医疗、养老等问题，形成一个多赢局面。

2.与住宅地产相比产业链更长，管理模式更强调战略协作、强强联合。从价值链看，住宅地产是单一地产，核心利益主体主要是开发商和购房者，采取单一价值链运作模式。养老地产是复合地产，核心利益主体除了开发商，还包括政府、消费者、运营商、投资商等，利益协调难度更大。从产业链角度看，养老地产产业链更长，可以分为核心产业，如养老设施、老年护理、老年医疗；配套产业，如专业设备、老年食品、老年服饰、营养保健、老年娱乐、老年旅游、老年求知等；衍生产业，如老年理财、老年融资、老年保险、老年咨询等。从产业链条重要性看，房地产是基底，是养老地产市场化运营的平台；养老产品设计是核心，是整个养老地产项目驱动的引擎；优势资源是项目核心竞争力形成的关键，一个好的养老地产项目只有加入优势资源才能产生竞争力。因此，相对住宅地产开发，养老地产开发门槛更高，复合属性更强，需要开发商具备对于医疗、保健、餐饮等资源的整合能力、筹集长期投资资金的能力以及后期运营管理的能力等。开发商运用传统住宅地产开发全产业链运营模式比较困难，需要通过平台打造，分工合作，整合供求端多种资源，整合路径，更强调优势互补，合作开发。

3.与养生地产相比受众更窄，功能配置更强调养老配套服务。养生和养老本身有功能上的重叠，但养生概念受众群体除了老年人群外，其优美的环境也吸引了不少中年置业人群。作为养老地产，老人最需要的是养老配套服务，因此，养老地产开发商不仅是地产开发商，更是养老服务提供商。养老地产作为养老产业的整合平台，是各种养老保障服务的整合终端，养生地产对服务和运营机构依赖较弱，主要与健康产业中的健康管理服务产业结合紧密。在物业形态上，养老地产强调为老化、适老化配套设施，养生地产强调自然生态与人文资源固化为优美的园林设计与景观。从产业属性看，养老地产要平衡福利性、公益性、弱营利性三者关系，养生地产纯粹是市场化运营，追求高利润回报。从开发主体看，养老服务提供主体是民营非企业机构和民营养老服务公司，盈利来源主要是会员费和服务费。房地产开发主体一般是房地产开发公司或其他投资企业，盈利来源主要是产权销售和房屋出租。养生地产开发主体一般是资金实力雄厚、无短期回现目标、具备较强资金周转能力的发展商。

二、我国当前养老社区开发现状

在“银发经济”商机初露后，以大型地产开发商和保险公司为代表的投资主体纷纷将目光投向养老社区，具体而言根据其功能配置可以分为以下几类。

（一）独立护理型

独立护理型是指单独设立在城市中心较好位置的纯护理型社区，与周边社区无关联，对医疗护理要求高，客户价格敏感程度一般，但前期投入资金压力大、回笼慢，典型项目有恭和苑、星堡中环等。该模式成功要素有四个：一是选址方面，在城市内部，交通便利，周边医疗设施完备；二是配套方面，社区周边基础设施完备，社区配备基本医疗护理，周边区域承担高等级医疗需求；三是盈利模式为少量入门费+租金，运营主体自营，通常具有运营或医疗优势；四是目标客群定位为需要护理和特殊照顾人群，如老年痴呆症、临终关怀、术后护理等。

（二）综合开发型（混合型）

综合开发型是指在城市郊区成片开发，自主建设的养老社区，适应各年龄层群体，尤其考虑老年人和子女家庭的就近和混合居住，服务对象包含健康老人和非健康老人的综合社区，典型特征是租售平衡，选址要求高、产品力打造难，但资金压力相对较小，典型项目如亲和源、北京太阳城、天地健康城等。该模式成功要素有四个：一是选址方面，周边自然环境良好的郊区，离核心城市1~1.5小时车程，具有一定的景观自然环境基础；二是配套方面，社区自建完成商业、医疗甚至教育配套以弥补区域自有配套不足的问题；三是盈利模式方面，70%~80%销售，20%~30%自营，运营可自营或外包；四是目标客群定位为销售客户立足活跃老人为主，持有物业主要面向社区内部老人或未来外来老人。

（三）社区嵌入型

社区嵌入型模式就是在成熟社区中拿出几栋物业配建老年设施，产品形态可以是老年公寓、日间照料中心、老年活动中心等。该模式对于医疗护理要求较高，代表项目如保利和熹会、远洋椿萱茂、万科良渚等。该模式成功要素有四个：一是选址方面，在城区内部大型社区或周边生活环境优越的郊区，社区周边，对老人有吸引力；二是配套方面，社区承担商业等基本配套，基础医疗护理设施完备、高等级医疗需求有快速通道；三是盈利模式多元，包括“会员权+月费”、护理按照等级收费等，需要完备的运营能力；四是目标客群定位为半自理、具有一定护理需求的群体。社区嵌入型养老地产典型特征如表1所示。

三、国外老年社区开发模式

（一）美国持续照护退休社区（CCRC模式）

美国是世界较早进入老龄社会的西方发达国家，经过几十年发展，其CCRC模式已形成非常成熟的体系。概括起来，其发展特色有以下几点。

1.选址时注重生态环境，拥有完善的配套设施与功能区划分。CCRC通常选址在距市中心1个小时车程、交通便利的城市近郊，选址时注重生态环境营造，不仅建有大面积绿地、花园，普遍采用无障碍设计，还提供各种生活配套设施，满足入住者的一切生活需要。如美国太阳城养老社区是闻名世界的最为成熟的老年社区之一，选址于阳光明媚的凤凰城郊区，全年312天能够接受日照。太阳城北边的Pleasant湖是西南方最大的湖，面积已扩大到1万英亩。西边的WhiteTanks地区公园，面积已达2.6万英亩。同时，太阳城周边配套也非常完善，如1200亩的高尔夫球场，生活设施方面包括7个娱乐中心，2个图书馆，2个保龄球馆，8个高尔夫场，3个乡村俱乐部，一间美术馆和一个交响乐演奏厅。在建筑设计上，小区内除了实现无障碍设计外，最大的亮点就是功能区划分环环紧扣，互为助益，六大居住社区定位明确。同时，社区还配备了医院，为入住者提供预防、护理、康复等多种医疗服务。

2.项目规模普遍比较大，产品种类丰富。在美国，CCRC规模都比较大，如美国佛罗里达太阳城中心规模接近微型城市，社区太阳城中心共有1.05个住宅单元，目前有来自全美及世界各地的住户1.6万。在产品策略上，养老社区物业种类一般比较齐全，开发商一般根据老年人的退休或晚年生活的阶段性特征，设计与特定阶段相适应的住宅产品。如太阳城住宅类型就包括独栋住宅、双拼住宅、多层公寓、独立居住中心、生活救助中心、生活照料社区、复合公寓住宅等，能够满足不同老年人群的需求，其中社区住宅以低层建筑为主。

3.分工协作的运营管理模式。由于牵涉到不动产开发，养老社区的开发、运营与管理相较于居家养老和社区养老运营机构要复杂得多。美国CCRC项目开发主体基本都是私人投资并进行商业化运作，从投资运营主体来看，目前规模较大的养老住宅项目主要以地产开发商、保险公司和政府为主导，另有如私募基金、慈善基金、健康管理公司以及国外投资商等开始慢慢进入这个市场。其运营特色在于开发商、投资商与运营商的角色分离，各环节的专业分工实现了高效低风险运作（表2）。

（二）日本的两代居模式

作为亚洲国家，日本拥有最符合东方特色的居家养老服务以及长期护理服务体系，以“一碗汤的距离”为特色的“两代居”模式更是巧妙地融合了代际照顾和养老服务，使得老年人既不需要远离子女又能得到妥善的养老和医疗服务。

1.以两代居为主的发展模式。当今日本社会，集中养老、社会养老模式成为主流，原因除了居家养老模式不便受到社会服务外，年轻人与老年人的观念差异也是该模式日渐式微的主要原因。为了兼顾东方文化特点和适应“4-2-1”的家庭结构，日本养老地产采取了老少两代在生活上适度分离，又方便照顾的两代居模式。当前，两代居模式有了一些变化，一是规模更大，二是父母与子女住在相邻的区域内，距离以“一碗汤”为最好。例如，日本最近开发的大型养老社区开发理念都是能够让各种年龄层的人在一起居住，实现两代人之间的互相照料和扶持。

2.注重高科技在养老社区中的应用。在产品设计上，日本两代居模式除了遵循普遍的为老化、适老化原则外，注重高科技在养老产品中应用是其特色。以诚信香里为例，床边墙上有“失禁感应器”，床脚处安装“离床感应器”，能让工作人员在老人不慎从床上跌落时迅速察觉并及时赶来。洗手间里全部设施由电脑控制，设施配置非常人性化，例如马桶上方有呼叫用的绳圈，洗手间天花板上装有“动作探知感应设施”等。同时，浴室所有的墙壁还有专为坐轮椅的老人设计的电动入浴设施。此外，为了能给老人解闷，“香里园”还研发了能和老人双向交流的宠物机器人，可以向人打招呼、唱歌、朗诵汉诗等选项。同时，入住的老人每周都能接受“松下纪念医院”及“道仁医院”的远程医疗诊断，医生通过专门仪器就能够掌握老人各项生理健康数据，对症下药，给出建议。

3.注重发挥民间资本在养老项目开发中的作用。从开发模式看，日本养老社区一般采取多企业之间联合开发模式，不但降低了开发风险，还使得社区内每一个细节均能够表现出众。如日本高端养老运营管理机构代表SunCity株式会社成立于1980年，由100家日本企业共同出资，注册资金120亿日元，股东涉及行业包括银行、保险、证券、开发商、酒店、商业、实业公司等，大部分为日本业内顶级企业1。在运营上，基本采取出租模式，运营管理以民间管理公司为主，因为后者能更为专业的服务。在日本，养老社区基本都不是以出售产权为目的，该运营模式不仅需要开发商具有强大的资金实力，还要具备搭建完善的养老服务体系能力。在日本，由国家投资建设的养老地产所占比例较少，大部分养老机构都由民间投资开发，这得益于日本的介护保险制度和独特的住宅金融公库模式。同时，日本政府还通过财政补贴或低息贷款方式支持养老地产发展。

（三）借鉴意义

1.发展模式借鉴。在美国，CCRC基本采取“保险+地产+养老”产业融合的商业模式，“政府扶持+开发商盈利”的发展模式，投资回报丰厚。运营上采用倒按揭的运营模式，吸引以银行、保险资金为代表的长期资金参与，为可持续运营提供保障。养老社区规模普遍比较大，服务类型多样，配套完善，通过各年龄阶层混住，消除老年人群的孤独感，或者与周边知名大学合作，使其老有所为，老有所学。在日本，养老社区基本都不是以出售产权为目的经营模式，家庭或亲属护理是基础，公共福利服务和市场化服务是补充，突出自助自理。在建筑设计上，普遍重视规划设计的人性化。

2.运作模式借鉴。受亚当·斯密经济理论影响，美国强调政府不应过多干预市场，因此，其养老社区开发以民间资本为主导，是纯商业化的市场化的养老地产，政府通过养老扶持政策以及发达的金融市场支持养老事业发展。在美国，养老社区开发和运营是一个完整的金融生态系统，由开发商、运营商、房地产投资基金和私募基金共同构建，利益链条主体是REITs型投资商，通过REITs整合其他各大相关参与主体。美国前十大养老社区拥有者中，有五家REITs公司。与美国类似，日本受西方尤其是美国经济理论及模式影响，其养老模式也是以开发商为主导，政府辅助，同时更多注重家庭亲情，两代居盛行。

3.盈利模式借鉴。在国外，由于是商业化的养老地产，收费普遍比较昂贵。以美国CCRC模式为例，由于涵盖了自理生活、辅助生活以及专业护理等多个层次的服务，收费通常较为昂贵。美国CCRC采取会员制经营，入住老年人一般需首先缴纳一次性会费，经社区专门体检机构体检合格后方可以合同形式获得在指定社区的长期居住权。除入门会费外，老年人还需为餐饮和日常照护等服务支付额外服务费，额外费用的支付随会费缴纳额的上升而递减。同时，会员的入门费可在既定期限内退还老年人或不退还，通常入住时间越长，会费退还比例越低。在日本，以横滨太阳城为例，其营收模式包括一次性入住金和月金，其中，入住金根据房间大小，3000万~9800万日元不等，月金包括管理费和餐费。此外，收入来源还包括一些额外收费。

多渠道的收入来源保证了项目的持续运营。

4.发展阶段借鉴。在国外，养老地产都经历了从低级形态向高级形态的发展和转变，这一不断演进的过程与国家的宏观经济社会特征和人口老龄化特征相适应。目前，西方发达国家养老地产开发以老年社区为主，设计理念从最开始的偏重地产属性进入到注重金融属性和人文关怀阶段，普通化、人性化、社区化发展成为养老社区开发的特征（表3）。

四、养老社区开发建议

（一）围绕老年人群需求，构建科学的选址模型

作为主题地产，养老社区开发与城市规划密切相关，其定位必须基于城市发展视角，构建科学的选址模型。具体而言，一是在选址及用地上，考虑老年人喜静不喜闹的特点，同时老年人害怕孤独，希望子女上班上学后，仍有同龄同伴、共同话题、共同乐趣。因此，项目选址一是要考虑生态因素，要考虑当地是否拥有强势稀缺自然资源，要以良好的生态环境营造健康、生态的居住氛围。二是要考虑城市因素。环伺一线城市周边或地处城市郊区地带，满足相对低廉的开发成本优势，同时享受成熟的城市配套辐射。三是当地房地产发展阶段、供销比、人口导入水平、基础设施建设额、当地财政情况等，研究人口密度、人口导入情况，这直接影响养老市场的容量和发展潜力。四是当地政府的政策支持。

（二）以为老化、适老化为核心，提高产品竞争力

在产品策略方面，养老社区在设计产品和服务时应该对服务类型、产品形态、选址、定价和规模等多重参数进行综合抉择，通常包括以下三方面的关键要素：①居住条件，调查显示，大部分老年人，尤其是自理型老年人希望拥有家庭式的私密生活空间。②医疗和护理能力，便利可靠的医疗健康服务是消费者在选择养老产品时最为重视的内容。③其他增值服务和设施2。养老地产商应考虑到老年人的精神生活需求，为其提供有针对性的娱乐设备，并帮助组织社交活动等，以此丰富老年人的精神生活。在产品策略上，社区规模要大，要有医疗、娱乐、休闲相关的配套设施，细节处理重视无障碍设施打造。软件配备上提供日常生活照料服务及其他个性化服务，在确保社区安全性和私密性的同时，确保老年人在养老社区里感受到家庭的温暖。在产品诉求上，可以考虑以老年社区为功能核心，但以更广泛的生活方式为主题，实现人群复合化发展，避免排他性。

（三）构筑多点盈利的业务模式

养老地产不同于一般住宅地产，养老地产的核心在于服务，养老配套服务是影响老年人群购买养老地产的关键要素，也是开发商实现持续盈利，构建长短兼顾盈利模式的核心。但是，目前市场中的开发企业对养老地产缺乏系统化解决方案，还是以地产销售为主要收入来源。当前，养老地产通常借助政策支持，以较低价格拿地以实现土地的增值。在具体实践中，一种是以旅游用地、工业用地的方式拿地，如北京太阳城。另一种是和政府共同开发，如上海亲和源。房地产开发收入的收取有两种方案，一是直接出售养老住宅产权；二是通过入门费，依靠每年利息现金流的贴现而获取开发收入。未来，养老社区开发企业应着眼于提炼可持续、可复制的盈利模式，形成规模效应，通过设计短中长期的收入结构，实现项目的现金流及风险可控，保证项目价值最大化。

（四）通过平台方式形成养老产业链闭环

养老社区是一个涵盖医疗、护理、养生、娱乐、交通、住宅、休闲、运动、购物的产业链条，尤其是医疗护理行业，更是养老产业链条首当其冲的主角。然而，与美国不同，目前，中国养老地产开发商还是沿用传统住宅地产开发模式，全产业链运作模式居多。与住宅地产不同，养老地产是多个产业的复合，开发商要想在整条价值链上建立战略优势，是很难完成的任务。理论研究表明，只要在价值链或者产业链中的任何一个关键环节或者3～4个环节构建了竞争对手无法在短期内复制的竞争能力或优势，企业商业模式就有可能是成功的，如美国苹果公司。未来，企业应在对外部宏观环境进行细致扫描的基础上，结合自身资源与能力情况，各自选择自己的核心能力建设策略。具体而言，可考虑根据不同环节的增值情况采取相应的战略模式和行动计划，对价值链关键环节采取卡位战略，进行强化；对于价值链辅助环节，可以考虑通过战略联盟、合作开发，完善业务外包管理等形成产业链闭环。

总之，养老社区开发是片蓝海，企业需要寻找适合的商业模式介入。合理商业模式的构建不仅要适合外部宏观环境，也要匹配内部资源与能力。此外，融资模式、目标客户需求也是影响商业模式设计的重要因素，老年人群对养老社区消费与服务消费的偏好，将决定养老地产项目是适合长期运营还是以销售实现投资回报。开发商在市场化运作的过程中，不仅要立足于自身的历史发展，也应该考虑政府公共福利并解决民生、就业、医疗、养老行业问题，形成一个多赢的局面，只有如此，才有可能形成一个可持续的商业模式。

注释

1.万通地产养老地产创新研发课题小组：《养老地产日本案例考察总结报告》，2010年12月。

2.孙超、唐海燕：《养老服务产业的商业模式》，中国经营报，2014年1月23日。

参考文献

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[2]武甲晓.美国养老地产开发经验启示[J].合作经济与科技,2012,(1):10-11.

[3]王林秀,朱超强.养老地产联盟运营模式研究[J].改革与战略,2012,(1):174-176.

[4]朱新泉,朱世家.我国养老地产发展模式的几点思考[J].中国外资,2011,(19):36-40.

[5]高晓路.城市居民对养老机构的偏好特征及社区差异[J].中国软科学,2013,(1):103-113.

社区养老的盈利模式篇4

养老服务产业化已成必然趋势

《中国老龄事业发展“十二五”规划》的报告显示，从2011年到2015年，全国60岁以上老年人将由1.78亿增加到2.21亿，老年人口的比重将由13.3%增加到16%，预计到2030年，比例将达到30%。

江苏作为全国最早进入老龄化社会的省份之一，也是全国老龄化程度最高的省份之一，截止到2014年底，江苏全省60周岁以上老年人口已经达到1579.23万，占户籍人口总数的20.57%。而80岁以上的高龄老人有241.89万，占全省老年人口的15.3%。并且，到2014年底，江苏全省已建成1.5万多个普通社区居家养老服务中心及2241家养老机构，拥有养老床位53万张，每千名老人拥有床位数达到33.5张。

面对着疾步而来的人口老龄化进程，仅仅依靠政府的作用是远远不够的，还需依靠市场的力量，发挥市场在养老服务资源配置中的作用，通过产业化的运营，满足老年群体多层次、多样化的养老服务需求。

北京大学社会学系教授陆杰华分析，中国人养老仍然要依靠“9064模式”，即90%靠日间社区服务分散居家养老，6%靠宜居社区集中居家养老，4%靠入住养老机构养老。

因此，面对养老出现的巨大缺口，破解难题应首选居家养老。除了从源头上把握老人需求之外，居家养老更要从体系上进行标准化服务建设，用产业化的发展策略助推老龄事业的发展。

娱乐养老专注居家养老服务产业化体系建设

1、居家养老服务产业化的艰难之处

我国居家养老服务企业大多是小规模经营，资金实力有限，企业的管理也比较粗放，不仅营销手段不足，服务队伍的职业素养也不高，多数居家养老服务企业都缺乏在养老服务市场竞争的能力，它们既没有清晰的盈利模式，也很难持续吸引到社会资本进入，这就导致养老服务业难以进入到一个良性的、有活力的循环体中，相当部分的企业处于盈亏临界点。这对于一个走在产业化探索路上的行业来说，显然不是一件简单的事情。

作为娱乐养老生活方式的创始人，十几年来，侯国新遇到的最大问题就是如何通过服务或产品来实现盈利，实现产业化，让“娱乐养老”真正生存下来。因为他明白，只有通过市场规模化运作，才能让居家养老服务得到规模化推广，也只有大范围地推广，才能实现“让每个老人都能在社区优雅地老去”的愿望。如今，娱乐养老生活馆在全国各地社区生根发芽，其中一个很重要的原因就是娱乐养老坚持走在居家养老服务产业化探索的道路上，并已在不断的实践中形成一套相对合理的标准化体系。

2、娱乐养老服务产业化体系的基本要素

（1）立足社区，建立居家养老服务连锁品牌

“娱乐养老”为了能和老人们有一个更好的互动，让老人在家门口就能享受到美好晚年生活模式，通过与社区合作成立“娱乐养老生活馆”，为社区老人提供集聚会、娱乐、理疗、购物为一体的综合性养老服务，获得了老人的一致好评。娱乐养老生活馆立足社区，逐渐优化店铺内功能区布局，旨在最大程度上满足社区老人的身体调理及精神文化方面的需求，并已形成标准化操作模板，在全国复制，从而使得“娱乐养老”品牌价值在居家养老服务领域有所提升。

（2）立足老人精神文化需求，开放老人文化艺术中心和社区影院

除了通过社区娱乐养老生活馆为老人提供稳定的活动场所之外，娱乐养老生活馆还成立老人文化艺术中心，为老人24小时如何度过制定了一系列的课程，例如：周一是书法和绘画班，周二是音乐和琴艺班，周三是全国娱乐养老会员欢乐Party活动和会员集体生日会，周四是营养健康课程和中医课程……形成了以老人为中心的居家养老服务产业链，通过文化教育帮助娱乐养老实现老人文化服务体系建设。

2014年7月，江苏省广电批准娱乐养老研究中心成立社区数字电影院线———苏漫社区数字电影院线有限公司。在此背景下，娱乐养老将每周五定为“全国娱乐养老电影日”。每到周五，全国娱乐养老生活馆都会组织老人看电影，养成老人固定时间看电影、固定时间聚会的习惯。

（3）倡导老人互助，推动互助志愿者组织建设

娱乐养老研究中心十年来一直致力于老人生活模式的探索与实践，在这个过程中，娱乐养老生活方式创始人侯国新发现，老人本身就是个服务对象，那为何不能将这部分老人作为可以运用的人力资源？用低龄的老人去服务高龄老人，健康老人去服务不健康的老人，通过老人相互帮扶，一方面可以合理利用老人资源，充分调动老人积极性，让老人回归社会工作的角色；另一方面，老人之间的帮扶可以有效减轻家庭和社会的压力，这对老人的家庭和社会都是有益的。因此，2011年10月，娱乐养老互助志愿者组织在南京率先成立。通过组建娱乐养老互助志愿者组织，让老人们回到组织中去，找回归属感并让老人互帮互助，促进老人自我管理，最终实现老人自治。

（4）倡导科学生活，在社区建立慢病养护中心并为老人建电子病历

人到老年会出现很多慢性疾病，追根溯源，主要原因是对老人平时的健康状况不了解，无法做到及时把控。娱乐养老通过信息化手段为每位老人建立电子健康档案，及时更新登记身体状况、兴趣爱好、参加活动频率等个人基本情况。同时信息化电子档案可以保证档案的完整性，方便查阅，及时规避潜在隐患，避免老人突然离世的现象。

不仅如此，娱乐养老还将通过与社区合作，在社区建立慢病养护中心，帮助居住在家的老年人解决最基本、最迫切的需求，特别是在医疗卫生和紧急救援等方面的需求。

娱乐养老产业化体系建设初见成效

娱乐养老生活方式创始人侯国新希望，政府、企业和家庭这三个养老产业中的主体都能够各司其职，家庭更关注老人，企业提供更完善的产品和服务，政府进行引导，在承担好托底保障的同时，推进适度普惠政策，发展好公共基础设施，增加对社会力量参与养老服务的资金扶持力度，完善社会资本进入养老服务体系的政策制度。娱乐养老服务产业化模式探索，也在多年的实践中略见成效。

1、娱乐养老让千万老人受益，品牌红利凸显娱乐养老通过立足社区，用“四建”（建店、建团、建班、建档）标准化服务体系与产业化体系，依靠专业的服务和管理，建立娱乐养老生活馆，形成了系列化和品牌化的经营方式。

截止到2014年底，娱乐养老已经与全国328个地区合作，建立了近千家娱乐养老生活馆。

娱乐养老生活馆为老人提供各项精神文化活动，在源头上把握老人需求，更从体系上进行标准化服务建设。通过“走走”来组织旅游俱乐部，让旅游带来利润；通过“调调”开设银发餐桌和相关理疗服务，创造服务利润。此外，娱乐养老在社区服务中，还开设专门面向老人的健康食品和保健品，创造可持续的产品利润。同时通过智能化平台为老人提供针对性的服务，获取管理利润。因此，形成以老人为中心的居家养老服务产业链，凸显品牌红利，是娱乐养老实现产业化运作、规模化发展的重要落脚点。

2、老年精神文化建设已逐渐形成规模效应，深受老人喜爱

娱乐养老要想走产业化的模式，核心是产业化的元素可以形成复制，并且本质上具备盈利能力。2014年娱乐养老率先获批全国电影院“社区院线”的许可证，可以跟全国同步放映，让老人只需花五元至十元就可以在社区看到几十元甚至上百元的电影。

目前，全国近400家娱乐养老生活馆已经配备了电影院———苏漫社区院线，其他地区的娱乐养老生活馆也在积极筹划配备，全国娱乐养老生活馆固定每周五为娱乐养老会员电影日，在这一天全国的娱乐养老会员统一看电影，已有近30万老人参与其中。

同时娱乐养老生活馆内还建立社区文化艺术中心，通过老年书画班、剪纸班这些文化教育，可以获得教育利润。老人晚年空闲时间多，对其进行一些文化教育，能够让老人优雅地生活，而且娱乐养老产业化才能有更多的资金投入进去。

3、百万老人结伴互助，发挥余热，家庭受益，社会受益

娱乐养老率先提出老人也是人力资源，通过老人互相结队解决了在整个的服务过程中人力资源缺乏的问题。同时，充分开发、利用老年人力资源，让老人去管理老人，还有助于减少娱乐养老产业化体系中管理运营成本。

娱乐养老互助志愿者结伴播撒余热，温暖每个家庭，娱乐养老互助志愿者组织也是践行社会公益的落脚点。截止到2014年底，娱乐养老互助志愿者数量已达到13万，娱乐养老互助小组增加到4900个。

4、传统医学与现代科技融合，提供更系统的健康管理服务，潜力无限

社区养老的盈利模式篇5

一、“衢江模式”的形成

2011年3月24日，保监会与浙江省人民政府签署了《关于推进保险业改革创新，支持浙江省转变发展方式合作备忘录》。随后，浙江省衢州市人民政府与中国人寿浙江省分公司签署了《衢州市城乡居民社会养老保险服务项目战略合作协议》。《协议》提出，保险业将按照“政府主导、整合资源、协作服务”的原则在衢州市配合政府开展城乡居民社会养老保险服务试点工作，充分发挥商业保险机构在经营网络、服务队伍、培训机制和管理经验等方面的优势，协助政府搭建城乡居民社会养老保险区、乡镇（街道）、村（社区）三级服务平台。随后，衢江区政府与中国人寿衢州分公司共同制定了《区级服务平台工作职责分工》《晨会、考勤和纪律制度》《工作规范》和《服务准则》等管理制度，使政保合作正规化、流程化。此外，通过村级代办及乡镇金融服务机构进一步延伸服务，使17万余名群众不出村就可以参保缴费，6万余名老年人不出乡就可以领取养老金。并逐步推出跟踪、预约、个性化和上门等服务项目，使老百姓享受到更加便捷的服务。

二、“衢江模式”中政府角色分析

政府部门对政保合作有迫切需求。从宏观上讲，目前的社会保障体系与单纯的商业保险远远不能满足现实经济、社会发展的需求。另一方面，我国在经济不太发达的阶段提前进入了人口老龄化时代，人口老龄化压力越来越重。城乡居民中老年人口不断增加，城乡基本养老保险服务任务愈加繁重。吸收商业保险机构先进的管理理念。为确保各项参保数据的准确性，衢江区社会保险机构利用商业保险机构先进的管理理念提出了全新操作方案：第一步分村、分人员类型，第二步拆分并审核资料，第三步制定三类电子文档，第四步进行交叉复核，第五步导入系统，第六步进行数据比对并整改。与此同时，将各步工作规范化，统一制定符合风险控制的操作规程和管理制度，如《参保数据复核工作流程》《参保数据导入工作流程》等相关管理办法，既提高了工作效率和服务质量，又降低了政府行政成本，将先进的管理技术真正融入到了社会管理和公共服务的“衢江模式”当中。创新服务平台建设。衢江区社会保险机构借鉴中国人寿先进管理经验，设置了4人前台经办和3人后台审核的工作岗位，并明晰城乡居民社会养老保险管理中心和业务处理中心职责，使管理更加科学严格，岗位设置更加合理，职责分工更加明确。同时进行调查研究，探讨乡镇（街道）劳动保障中心和村（社区）劳动保障站的建设方案，实现一对一的便民服务设想，规范工作职责，确保服务的人性化、即时化和专业化。

三、衢江模式”中商业保险机构角色分析

商业保险机构自身发展对政保合作有迫切需求。保险行业的利益格局随着社会经济的发展面临着洗牌调整，同时，新的风险点也持续出现。但保险服务和保险产品仍集中在某些传统领域，保险行业的发展水平与经济社会发展水平，与人们日益增长的物质生活需求越来越不相适应。政保合作，正是伴随着政策的创新而出现的，这种新模式将有效地降低保险公司的法律风险和政策风险。参与经办人员培训工作。针对社保经办工作人员普遍缺乏全面系统培训的现实问题，商业保险公司发挥自身专业优势，在2011年定制和推出了多期团队意识的养成、服务与礼仪、保险的意义等集专业知识于一体的系列培训课程，学员覆盖了人劳系统全体员工、乡镇（街道）劳动保障员、村（社区）保险联络员等。通过学习，社保工作人员专业知识和服务意识得到了较大提升，满足了广大人民群众对政府机关服务方面的需求。参与保费征缴和养老金发放工作。商业保险公司发挥资源、管理水平等优势，2011年利用10个休息日时间将14万人的参保数据全部录入电脑，输入数据比原定计划提前一个月，避免了非专业工作人员因工作效率和录入质量较低，导致后续数据差错率较高，资料复核和差错返工等普遍现象。同时，衢州区城乡居民社会养老保险的养老金发放人数达6万多人，商业保险机构专业人员将符合待遇领取条件人员快速准确地筛选出来，确保了待遇按时发放。商业保险机构不承担盈亏风险。根据《协议》规定，保险方只提供保险服务，不承担保险基金的盈亏风险。此条款使得保险方将拥有更多的时间和精力来从事运营机制的创新，从而不断提高其服务质量。

四、“衢江模式”的意义

提高服务质量，降低运作成本。现实中，城乡居民基本养老保险基金更多的是依靠地方政府来筹集，地方政府每年投入到城乡居民基本养老保险的资金非常有限。而“衢江模式”中，政府将城乡居民基本养老保险基金的部分运作过程交给了商业保险公司，由专业人员负责保险基金的运营，极大地降低了政府的运作成本。另一方面，商业保险公司利用其庞大的专业人才队伍、丰富的管理经验，实行定制化、专业化服务，较之以往的服务质量大大提高。树立企业承担社会责任典型。目前，政保合作的模式还不足以使保险公司实现盈利，但商业保险公司参与城乡居民基本养老保险经办业务是其勇于承担社会责任、服务社会的体现，社会影响深远。促进社会保险和商业保险发展。“衢江模式”是政府监管牵手企业管理、商业保险牵手社会保险的新尝试，养老保险进军农村市场，这不仅是商业保险方新的盈利增长点，更是未来的一种发展趋势。目前，我国的社会保障体系中，商业保险的支柱作用并不明显，在减轻国家财政负担、充分发挥社会资源作用方面的能力仍显不足。而“衢江模式”这种政保合作的模式，能够进一步提高社会保险与商业保险的融合，提高商业保险参与养老保险的能力和水平。

五、对“衢江模式”发展的思考

目前，在“衢江模式”中，商业保险方只是发挥了其管理作用，并未突破城乡居民基本养老保险的制度框架，未有效地解决城乡居民基本养老保险在实施过程中面临的难题，如补偿力度欠缺、参与水平过低等。衢江区可在“衢江模式”的基础上，扩展政保合作的范围和形式。一是为中小公司提供竞技平台，充分发挥中小公司在资源、专长、产品和服务等方面的优势，令“衢江模式”更富灵活性和可操作性。同时，政府需加强对招投标工作以及商业保险方日常运营的监管，确保公平、公正、公开，减少商业保险方的恶意竞争，促使其不断提升服务管理水平。二是为各类主体提供合作平台分散风险，如对政策性农险和专业市场保险，可通过大中小公司合作组建共保体的方式运行。

六、结语

社区养老的盈利模式篇6

现象：地产和险资涌入

截止到2011年，中国65岁及以上老龄人口约占总人口9.1%，规模超过欧洲老年人口的总和，预计到2027年，中国65岁及以上老龄人口占总人口的比例将上升至14%。都说女人和孩子的钱最好挣，目前看，老年人群体已构成很大的消费市场。经历改革开放三十年发展逐渐老去的这一部分人，他们有人生最高的财富净值、有脱离儿女走向专业养老机构的新潮养老观念，他们居家养老的住宅需求正在成为房地产行业新的转型领域之一。

早在2008年，保利地产已涉足养老地产研究，他们做成了《养老地产开发模式研究》、《保利地产养老设计标准》。直到目前，保利上海西塘安平老年健康生活小区才开发建设。保利房地产（集团）副总经理胡在新坚信，养老地产前景非常广阔。今年2月，保利地产公布下一个十年的发展战略规划，其中指出，将北京作为试点区域，在养老地产等新地产业态形式方面实现重点突破。

同样，远洋地产2010年即开始启动了对老年地产的研究工作，这一研究就是两年多的时间。今年，远洋的首个机构养老的产品模型——亦庄项目即将启动。

2010年底，万科也高调宣布养老地产已成为旗下业务版图的新分支。万科总裁郁亮要求万科北京、上海公司在两地首先探索突破养老地产的成熟运营模式，而利润率问题，万科并不是很关心。随后，万科在其全国的部分项目中，逐渐配备养老地产产品。除了保利、远洋、万科等开发商积极进入养老地产之外，以泰康、新华、平安等为代表的保险资金也积极圈地，他们旗下多家中高端养老社区相继竣工。

考察完日本和美国的专业养老社区后，泰康人寿董事长陈东升聘请专业公司针对不同地方进行专门的养老调查，花两年时间于2012年在北京、上海等地圈地成立养老社区。据透露，泰康人寿目前又在接洽相关政府部门，希望拿下广州生物岛价值数十亿的土地，建设南方第一单养老社区。

在泰康涉足广东之前，新华保险董事长康典就已考察了广东多个地市。据新华保险内部人士透露，康典对珠海的满意度较高，新华未来考虑健康和养老，目前在西安和武汉买地，筹建健康管理中心。

在长时间的调研观望之后，中国平安进军养老地产的路线图也浮出水面——未来将在环渤海、长三角、珠三角、西南部、海南岛等五个地区规划养生养老地产项目。中国太平集团7月底还在上海投资设立了太平养老产业投资有限公司，拟投资约20亿元在周浦设立太平养老社区。

随着地产及险资大佬的蜂拥而入，市场中越来越多的开发企业开始重新审视养老地产的潜在市场版图。全国工商业联合会房地产商会会长聂梅生认为，中国老年人群上升的速度不亚于城市化的速度，老年公寓在国内属于稀缺产品，如何解决这块刚性需求很重要。

困境：拿地难经营难

尽管各路“神仙”在养老地产的开发和项目争夺上都显尽神通，但在探索的道路上却遭遇困难重重。投资者们在这领域遭到了种种问题：拿地难、运营难、发展难有如大山一般压得他们喘息困难。北京太阳城集团董事局主席朱凤泊毫不隐晦地指出，“尽管土地有一些优惠，但要想在短时间内迅速盈利颇有难度，我们也是摸索了10年才开始盈利的，其他的养老企业更是步履蹒跚。”在戴德梁行华北区策略发展顾问主管及董事王晨博士看来，国内还没有一家养老地产的运作是成功的。

土地，是养老机构最难突破的瓶颈。业内人士一针见血指出，在这种情况下，若非出于无奈，并没有任何一家开发商会拿高价拍得的土地去做养老地产这种投资大、回报期长的项目。在记者的调查中发现，更多的企业是打着做养老地产的旗号低价圈地，然后卖住宅。同策咨询与研究发展中心研究总监张宏伟指出，开发商在获得土地时，土地市场尚未明确规定有养老地产用地性质，因此，当前要开发养老地产，只能在现有经营性用地基础上获得。缺乏政策支持，土地价格往往和市场价格看齐。从理论角度来讲，土地价格成本较高是导致养老地产很难盈利的非常重要的原因之一。

现实的情况是，城市规划领域没有养老产业用地这一土地用途，商业型养老项目基本都是建设在国有出让用地上，多数养老项目只能以招拍挂方式获得居住用地、商业用地、医疗用地等，导致前期土地成本非常高。

除了拿地难，养老项目的经营更是摆在企业面前的一大难题。花样年总裁潘军曾坦言，养老地产的核心竞争力不是开发能力，也不是投资能力，而是管理能力。

远洋地产养老业务发展中心营销负责人告诉《经济》记者，养老地产是一个涉及到较多产业链的复杂行业，其中除了适老化设施营造之外，还包含老年活动、老年教育、老年医疗护理等方面。她认为，这其中最重要的就是护理人员的培训和保留。

戴德梁行华中、华西区策略发展顾问部主管及董事黎庆文指出，不同类型老人对硬件设计和软件服务有不同的需求，包括养生、护理和治疗，而这三个专业领域进入的台阶都相当高，不是普通服务商能够随便跨越的。目前在这样的专业服务体系发育远不成熟的情况下，让普通房地产与之对接，肯定没法找到着力点。