社保公积金新政策篇1

【关键词】住房保障制度经济适用房制度廉租住房制度住房公积金制度

序言

随着市场经济的深入，住房的商品化程度越来越高，住房作为一种特殊的商品，也受市场经济这只看不见的手的调节。不可否认，市场经济调节住房在社会各阶层的分配，刺激了房地产业的发展，拉动了国民经济的增长。但是另一方面，这种无形的调节很大程度上造成了住房在社会各阶层的分配不公。结果是有钱的人住高档别墅，没钱的人只有穷居陋室甚至露宿街头。住房保障制度就是为了解决住房在社会各个阶层中的合理分配而产生的，它是政府保障人民行使居住权的有效手段，也是解决社会矛盾，构建和谐社会的必然要求。我国现阶段住房保障以经济适用房和廉租房制度以及住房公积金制度为主，在理论上指导上很正确，但是在实际操作中却困难重重。这就要求我们善于借鉴其他国家住房保障制度的先进经验，完善我国的住房保障制度。

一、我国住房保障制度现状

住房问题既是经济问题、也是社会问题。“居者有其屋”是构建和谐社会的重要前提之一，也体现了人人享有适当住房的协调发展观。自1998年的住房制度改革以来，随着改革的深入推进，市场化进程的加快，我国住房保障制度经历了巨大的变革，从福利分房到如今的廉租房、经济适用房和住房公积金，都体现着我国社会保障制度的发展。

（一）我国的经济适用房制度

经济适用住房是我国住房制度改革在经历了福利分房、安居工程及住房商品化等探索之后，产生的一种房屋所有形式，是1998年住房制度改革确立的住房供应体系中的重要组成部分。这一住房供应制度是从美国引进的，当时大家都觉得美国的住房政策很合理。

1.经济适用房制度的含义。根据2002年国家计委、建设部的《经济适用房价格管理办法》规定，经济适用房，是指纳入政府经济住房建设计划，享受政府提供的优惠政策，向城镇中低收入家庭供应的普通居民住房。经济适用房的目标是解决城市中低收入者的住房困难，使城市中低收入者能够得到适合人居且价格便宜的房屋。这样的目标决定了经济适用房制度定位于社会住房保障体系。它与商品房不同，后者完全以市场方式运作，而经济适用房是国家给予城市中低收入家庭的社会福利。

2.我国经济适用房的特点。首先是经济性。经济性是指住房价格相对市场价而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力。其次是适用性。是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。再次是政府扶持、干预性。主要表现在以下几个方面：土地可以划拨；政府给予一定财政支持和信贷支持；政府减免土地拆迁、安置，基础设施配套、工程招标、质量监督等方面的20余项税费；价格实行政府审批，有最高限价；其利润率严格控制在3%以内等。并且出售给特定对象经济适用房出售主要面对中低收入阶层(年家庭收入在3万元以下)；对购买资格实行审批、地理位置相对来说较为偏僻，一般都建在城市的外环线附近；对于划拨土地上开发建设的经济适用房再出售时，实行上市交易审批，需补交土地出让金。

（二）我国的廉租房制度

我国早在1998年就提出了建立廉租房的社会保障体系构想。1999年建设部出台《城镇廉租房管理办法》，2004年3月我国在《城镇廉租房管理办法》的基础上修改并正式颁布实施了《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》。目前，包括上海、北京、广州等在内的多个城市的廉租房制度试点工作正在进行，出台了适合各地情况的廉租房管理试行办法。但是，由于种种原因，廉租房在我国房地产市场体系中的进展仍然较为缓慢。

1.廉租房制度的含义。廉租房制度，是指政府(单位)在住房领域实施社会保障职能，保障的对象是城市中低收入家庭，即对具有本市非农业常住户口的最低收入家庭和其他需保障的特殊家庭，提供租金补贴或以低廉租金配租的具有社会保障性质的普通住宅，保证其住房达到社会最低生活标准。建立廉租房制度的目的是，构建面向住房弱势群体的城市住房保障制度。

2.我国廉租房的特点。（1）供应对象明确。只有符合各地方政府规定的住房困难的最低收入家庭，才可以申请城镇最低收入家庭廉租房；（2）以发放租赁住房补贴为主，以实物配租、租金核减为辅；（3）具有社会保障性特点，是政府主导性社会福利制度；（4）廉租房资金实行财政专户管理，专项用于租赁住房补贴的发放、廉租房的购建、维修和物业管理等；（5）廉租住房制度是具有严格资格条件限制的保障性住房制度，具有公开公平的准入机制、轮候机制和退出机制。

（三）我国的住房公积金制度

1.住房公积金制度的含义。住房公积金是指各单位及其在职职工缴存的长期住房储金，用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房。住房公积金的管理实行住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户存储、财政监督的原则。住房公积金的存、贷利率由中国人民银行提出，经征求国务院建设行政主管部门的意见后，报国务院批准。直辖市和省、自治区人民政府所在地的市以及其他设区的市（地、州、盟）设立住房公积金管理委员会，作为住房公积金管理的决策机构，并设立住房公积金管理中心。

2.我国住房公积金的特点。（1）普遍性。住房公积金的普遍性体现在它覆盖了城镇所有在职职工，包括行政机关的干部、职员和各类企业职工，只要是居住在城镇的在职职工无论其工作单位的性质如何，无论其家庭收入的高低，无论其是否已有住房，都必须按照国家的有关规定缴存住房公积金。（2）强制性。职工住房公积金是每个单位和职工都必须交纳的住房建设基金，具有强制性。这是由住房公积金的保障性和互所决定的。住房公积金是用于解决职工住房问题的互基金，它区别于其他基金和储蓄资金，在利率上低存低贷，从职工个人的经济效益来看，显然不如银行储蓄和其他各类的投资，如果按照市场的原则，则有相当多的职工不愿意缴存住房公积金。为了解决这一矛盾，就必须制定相应的法规来强制实行。（3）专用性。住房公积金是专门用于职工个人住房建设的基金，“取之于民，用之于民”，“专款专用”。《住房公积金管理条例》明确规定：“职工住房公积金应当用于职工购买、建造、翻修、大修自住住房，任何单位和个人不得挪着他用。”（4）福利性。住房公积金是相互性的基金，具有明显的职工福利性。这种福利性主要表现在两个方面：一是职工个人公积金除职工个人缴存一定金额外职工所在单位也要缴存一定的金额，两者都归职工个人所有，也就是说，职工单位为职工提供了福利补贴；二是职工住房公积金贷款利率低于银行贷款利率，具有明显的福利性，这样在很大程度上减轻了职工的经济负担。（5）返还性。职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，属于职工个人所有。职工离休、退休，或完全丧失劳动能力并与单位终止劳动关系或户口迁出以及出境定居，可以支取职工个人住房公积金账户内的资金余额；职工死亡或者宣告死亡的，职工的继承人，受遗赠人可以提取职工住房公积金账户年的存款余额。也就是说，在一定的条件下，职工缴存的住房公积金将返还给职工个人。

二、我国住房保障制度与其他国家的比较

（一）我国经济适用房制度与其他国家经济适用房制度的比较

1.我国的经济适用房制度。经济适用住房是中国进行房改过程中，为适应新的社会经济形势，由政府推出的新型房产种类，是适合于中低收入家庭承受能力、具有社会保障性质的商品房。目前其基本类型主要包括平价房、安居房、解困房等。简言之，经济适用住房是政府扶持的具有经济性和适用性的社会保障住房。

经济适用住房的建设是中国政府现阶段解决国民住有所居的主要手段之―，是现在唯一可以使消费者买得起房的住房供应模式。按照政策，经济适用住房用地由国家划拨，利润率必须控制在3%以内，各方面的税费也要减免。零地价、微利性和低税费，构成了经济适用住房的三大基本属性。

2.美国的经济适用房制度。我国的经济适用房是在20世纪末借鉴美国住房保障制度实践经验的产物。美国是20%的高收入者自行购买商品房，62%的中等收入家庭的住房由政府供应并实行优惠政策，但对户型和造价有较严格的控制，剩下18%的低收入家庭，采取廉租房政策。美国的空房率达10%左右，主要采取政府补贴租金做法，各城市标准不同。

3.日本的经济适用房制度。二战结束时，日本因为住宅短缺，政府决定设立住宅金融公库，面向准备建造或购买住宅的家庭提供长期低息贷款。

住宅金融公库（以下简称“公库”）的性质属于政府全额出资的政策性金融机构。目前，公库用于贷款的资金主要来源于向政府财政投融资的借款和已经回收的贷款。每年政府在财政投融资计划中决定当年的贷款额和预定贷款户数。由于公库以低于财政投融资借款的利率进行贷款，中央财政还为公库提供相当于利率差额的补助金。

公库的贷款对象主要包括：建造或购置私有住宅的个人、建造租赁用住宅的个人（或法人）以及地方住宅供给公社、建造出售用住宅的地方住宅供给公社或民间开发商和从事旧城改造的企业等。其中以第一类为主要的业务内容。从到2001年年末为止的贷款实绩来看，这一类贷款在贷款总额中占84％，在住宅套数中占75％。

从公库对个人申请贷款的审查标准来看，公库的目标客户群主要是中等收入阶层。公库要求申请贷款者的月收入应在月还款额的5倍以上。公库可为购房者提供占房款总额60％的贷款。贷款的偿还期最长可达35年，借款人可选择等额本息分期还款方式或等额本金分期还款方式。

在贷款利率的设定方面，日本政府于1996年为加强公库的政策性引导作用而制定了相关的优惠政策，对适应人口老龄化需求的、符合无障碍设计要求的住宅和节能住宅等实行优惠利率。自2000年度开始，又增加了对耐久性符合一定标准的住宅的利率优惠，以及在住房价格昂贵的大城市地区对首次购建住房者提供利率优惠。另外，所有优惠条件仅限于贷款后的前10年，以及住宅建筑面积在175平方米以下者。接受贷款者前一年的收入如果超过1200万日元，也不能享受利率优惠。

（二）我国廉租房制度与其他国家廉租房制度的比较

1.我国的廉租房制度。相比经济适用房，廉租房建设一度处于相对迟缓的状态。廉租房作为低收入家庭住房的“救命稻草”，目前很难发挥保障、“救命”作用，而“僧多粥少”则是当前廉租房建设的客观现状。一些地方政府的重视力度不够更使得廉租房建设“雪上加霜”。一些地方已建成的廉租房甚至如同“花瓶”成了摆设，丧失了其应有的保障作用。对此，接受记者采访的专家指出，资金匮乏仅是廉租房建设迟缓的托辞，地方政府重视不够推动不力才是主因，而制度建设缺失则是廉租房政策落实难的根本症结。

2.美国的廉租房制度。美国在住房保障方面美国最具特色的是通过立法保障来实施各项措施。为了解决低收入居民住房和贫民窟问题,先后通过了《住房法》《城市重建法》《国民住宅法》《住宅与城市发展法》等，对住房保障作了相应的规定。《住房法》规定，政府必须为低收入者提供较低租金住房，其租金一般不到私有住房租金的一半。

美国的“廉租房”可以是集中建设在城市的某一区域内，被称为“公共建筑”用房；也可以是分散在不同的普通租房户中，为户主所有，但接受政府租房补贴。这两种形式的“廉租房”户型多样，可以满足不同大小家庭的需要。其房屋保养程度、居住标准等都与普通出租住宅相同，所以，“廉租房”并不一定就是贫民窟的代名词。

凡能够证明处在低收入线的美国个人和家庭，只需拿出其全部收入的30％支付租房和水电费用，不足部分由政府补足。

3.日本的廉租房制度。日本的“廉租房”首先照顾单亲母亲、残障人和老年人的需要。不同的是，房租并不按收入多寡收取，而是按房子的造价和条件设施收，所以，还不是真正意义上的“廉租房”，而是更符合日本语所说的“公营住宅”。

日本有超过220万公共“廉租房”，占全部住宅的4.7％，另有大批供中产阶级居住和购买的房子。还有一个特点是，在东京、大阪和名古屋三大城市，集中了日本50％以上“廉租房”。

在这些廉租房政策实施的背后，日本政府先后制定颁布实施了《住房金融公库法》(1950年)、《公营住宅法》(1951年)、《日本住宅公团法》(1955年)、《城市住房计划法》(1966年)等40多部住房保障法律法规，用以健全住房保障的法律体系，将廉租房制度更好的实施。

（三）我国住房公积金制度与其他国家住房公积金制度的比较

1.中国的住房公积金制度。住房公积金基本安全完整，业务持续快速发展，管理体制逐步完善，对解决职工住房困难发挥了重要作用。各级人民政府和相关部门为完善住房公积金制度、加强住房公积金监管工作做了大量卓有成效的工作。

根据建金管[2005]5号第三条规定缴存住房公积金的工资基数，原则上不应超过职工工作地所在设区城市统计部门公布的上一年度职工月平均工资的2倍或3倍，具体标准由各地根据实际情况确定。职工月平均工资应按国家统计局规定列入工资总额统计的项目计算。辽宁省省直住房公积金的每月缴存基数为上年月平均工资，缴存比例从2005年3月17日起调整为20%，其中单位为10%，个人为10%。

截至2007年末，全国累计住房公积金缴存职工超过1.1亿人，缴存总额达16000亿元，缴存余额9600亿元，通过提取和发放个人住房贷款，累计帮助4700万职工家庭改善了住房条件。

同时，住房公积金制度运行中仍存在一些亟待解决的问题。一是单位不缴、欠缴、少缴、超标准缴存住房公积金，以及骗提、骗贷住房公积金等损害职工权益的问题依然突出。二是住房公积金的内控制度、风险防范机制不够健全，决策、监督工作不到位，违规发放贷款、挤占挪用资金的行为仍然存在。三是部分公积金管理机构服务意识不强，手续繁杂，提取难、贷款难等现象还比较普遍。

2.新加坡的住房公积金制度。公积金制度是新加坡于1955年建立的一项强制储蓄制度，由雇主和雇员共同缴纳，以解决雇员退休生活保障问题。1968年，新加坡政府为了解决中低收入家庭的住宅问题，允许动用公积金存款的部分作为首期付款之用，不足之数由每月交纳的公积金分期支付。这项规定使低收入者既能购房又不影响生活，从而极大地促进了低收入者购房的积极性。该项规定最初只针对最低收入家庭，1975年后政府才对中等收入家庭放开了限制。公积金制度成为新加坡国民储蓄的主要组成部分，新加坡也成为东南亚地区解决住宅问题的典范。

根据收入情况分级确定住房保证水平。分级提供公有住宅补贴要求严格按家庭收入情况来确定享受住宅消费保障水平。在住宅短缺时期政府规定只有月收入不超过800新元的家庭才有资格租住公用住宅。政府对购房补贴也采用分级的办法。

三、我国住房保障制度存在的问题

通过和以上几个住房保障制度相对成熟国家的比较，可以看出我国住房保障制度主要存在以下问题：

（一）经济适用房制度存在的问题

1.购买对象界定不准，涵盖面过广。购买对象的界定不明是目前经济适用房政策中最大问题与障碍，它使经济适用房的经济性不能真正发挥。而目前，就整个社会来说，我国还没有一个权威部门来判定家庭的收入标准，也没有完善的个人收入金融管理机制，个人经济收入的多少很难确定，高、中、低收入的标准也很难统一，在执行中就留下了明显的政策漏洞:无法限制高收入者购买这类住房。经济适用房政策的适用面较为宽泛，基本涵盖了居住困难户、中低收入的公务员、企业职工、教师、退伍军人、合作建房者、拆迁安置户等。而在其他国家以日本的住房金融共库制度为例，公库的贷款对象主要包括以下四类：一是建造或购置私有住宅的个人，二是建造租赁用住宅的个人（或法人）以及地方住宅供给公社，三是建造出售用住宅的地方住宅供给公社或民间开发商，四是从事旧城改造的企业等。虽然该制度与我国的经济适用房制度在执行方式中有所区别，但其对享受对象的准确界定是者值得我们借鉴的。

2.投资比重下降，供求矛盾尖锐化。建设部曾明文规定要求各地住宅建设70%至80%应建经济适用房{1}，但《2008年房地产蓝皮书》显示，2007年全国经济适用房投资在房地产开发总投资中的比重继续下降，由2006年的7.13%下降至5.61%显然，经济适用房现有供应水平，既无法平抑住房价格，也远满足不了城市现有政策对象的需求。另外，严格限定3%的利润，导致开发商投资经济适用房的积极性不高，开发商为了尽可能增加实际利润，采取虚增成本、扩大面积、打球等，导致了经济适用房政策不能很好落实。

3.监管无序、审核不力，导致腐败、分配不公。经济适用房最为世人诟病的问题还在于立项、开发建设、销售和消费等各个环节缺乏严格控制和有效的监管，特别是在销售过程中，无法识别真正的政策对象，无法保证开发商按规定审核对象，也难保资源分配方式、手段的合理性。尽管政策规定必须对购买对象进行资格审核，采取多种分配方式，但由于政府在资格审查制度上未能正视我国社会个人收入不透明、社会信用制度缺失、权力监督不力和收入审查不力的现实，难以保证审核的有效性、分配的公平性。

（二）廉租住房制度存在的问题

1.政府对廉租房重视不足，导致廉租房发展迟缓。目前，廉租住房制度覆盖面小，且实施面小，在已开展廉租住房的城市，其覆盖面在1%左右，且这些廉租房大部分都建于比较偏僻、交通极不方便的郊区。而反观其他国家，仅以日本为例，日本共有廉租房超过220万座，超过全国住房总数的4.7%，不光如此，这些廉租房大部分还坐落在东京、大阪和名古屋这三大城市中，其政府对廉租房制度的重视程度可见一斑。

2.缺少统一的制度，导致各地差异较大。由于经济发展、居住水平的差异，各地政府对最低收入家庭规定不同，导致保障对象和保障标准也各不相同，并且在执行过程中难以确定廉租主体对象的收入（水平）线。

在发展廉租房制度的同时，制度建设是发展中不可或缺的一部分，在同样运用廉租房制度的国家中，以美国和日本为例：美国为了解决低收入居民住房和贫民窟问题，先后通过了《住房法》《城市重建法》《国民住宅法》《住宅与城市发展法》等，对住房保障作了相应的规定；日本廉租房政策实施的背后，日本政府先后制定颁布实施了《住房金融公库法》(1950年)、《公营住宅法》(1951年)、《日本住宅公团法》(1955年)、《城市住房计划法》(1966年)等40多部住房保障法律法规，用以健全住房保障的法律体系，将廉租房制度更好的实施。而这些都是我们需要学习借鉴的。

3.资金来源不稳定。按照廉租住房管理办法规定，以财政公共预算资金为主，但只有少数城市建立了制度性财政资金供应计划，多数城市依靠住房公积金的增值收益和公房售房款的余额部分作为其资金来源主渠道。这部分资金比较灵活，但后续资金没有保证，许多城市推行不了租金补贴保障方式，只能是筹措一次资金，建设或购买一批廉租住房，资金供应没有长效保障机制。

（三）住房公积金制度存在的问题

1.住房公积金覆盖率低，融资渠道狭窄。在一些大城市，如北京、上海等城市的公积金覆盖率达到90%以上，但全国仍有相当一部分省市的公积金覆盖率不到50%，约4000万职工还未参加住房公积金制度。总体覆盖率较低使公积金的作用受到一定限制。另外，其来源仅为城镇在职职工，尚未建立自愿式住宅储蓄制度作为住房公积金制度的补充，也没有公积金贷款的证券化机制，公积金筹集渠道过于狭窄。而在新加坡，住房公积金可以用于首期付款之用，不足之数由每月交纳的公积金分期支付，这一措施大大调动了低收入者缴存住房公积金的积极性。

2.住房公积金缴存率偏低且缴存率单一。据不完全统计，居民住房消费占家庭收入比例约为12%而我国目前各地实施的10%的公积金缴存率明显低于居民住房支出占家庭收入的比例，较低的缴存率使得公积金的效果大打折扣，根据舒瓦贝尔法则，不同阶层其收入中用于住房消费的比例也应不同。而我国并没有考虑这一差别，每个城市均采用单一的缴存率，既不利于公积金筹集规模的扩大，也不利于最大限度满足不同阶层对住房公积金贷款需求。而在新加坡，政府首先根据收入情况分级确定住房保证水平，其次在对购房补贴也采用分级的办法。例如，一室一套的，政府补贴1/3；三室一套的，政府只补贴5%四室一套的，政府不仅没有补贴，而且按成本价加5%的利润；五室一套的，政府按成本价加15%的利润。并且在新加坡，住房公积金还可以用于首期付款之用，不足之数由每月交纳的公积金分期支付。

3.住房公积金监督机制缺乏，处罚力度不够。由于监督机制不健全，违规使用、挪用公积金的现象屡有发生，对查出的违规行为处罚较轻甚至不做处罚，抑制了公积金作用的正常发挥。

四、我国住房保障制度的改革措施

（一）我国经济适用房制度的改革措施

1.完善相关经济适用房保障制度，明确购买对象及覆盖范围。根据现实情况，经济适用房应作为低收入者的主要保障和社会福利，而不应成为大多数中低收入阶层享受的福利。所以，国家应对政策的受益群体进行明确定义，使经济适用房的覆盖范围明确为低收入者。

2.改变政府补贴方式，提高经济适用房的供给效率，减缓供需矛盾。从世界各国的住房补贴制度来看，只有在住房极度短缺的情况下才实行“砖头补贴”，即开发商从政府得到价格优惠的土地，再销售给特定人群。目前流行的方式是“人头补贴”，即由政府出面认真核实统计，给真正的低收入者发放补贴，然后通过市场体系来解决住房问题。

3.加强经济适用房的建设与供给监管力度，建立有效审核机制。经济适用房是由政府补贴，开发商开发、销售。作为经营者的开发商，其目标是实现利润，不宜作为资格审核者。必须专设部门，连同买房人所在的单位或街道，一起充当审核者的角色。对于满足低收入购房条件的，可以在其户籍所在地进行公告，促使利益相关者进行监督。严格限制经济适用房的流通，打击经济适用房投机行为。对于那些随收入增加，而不再居住经济适用房的居民，其经济适用房可以由政府委托的房地产企业收购，并按经济适用房出售或以廉租房形式出租。要避免家庭收入审核的“失灵”实现准确而高效的审核，有赖于我国个人收入申报制和个人唯一信用账户的实施。

（二）我国廉租房制度的改革措施

1.强化政府在廉租住房建设中的责任，保证廉租房供应。解决低收入家庭的住房问题是政府的责任与义务，是构建和谐社会的重要组成部分。廉租住房建设是社会住房保障制度的核心，具有社会救济、社会优抚等多方面的性质，地方政府应会同社会保障部门，尽快纳入社会保障体系，从制度上对其建设进行保障。拓展廉租房来源，扩大廉租住房对象覆盖面。消化空置商品房可以盘活住房市场，使资源合理有效配置，引导住宅市场走向成熟合理。国家通过设立隶属于政府的廉租房房地产管理机构对空置商品房进行收购，并按照廉租房标准进行如内部分隔的必要改建。这样的投入远远小于出资新建，而且改造技术难度也不大，具有可操作性。

2.应尽快因地制宜制定相关廉租房保障制度，明确廉租房主体的收入水平线。这一措施主要是使廉租房制度真正落到实处，为低收入人群解决住房难问题。

3.拓宽廉租房建设资金融资渠道，解决资金瓶颈问题。政府提出了财政拨款、住房公积金增值资金、直管公房出售一定比例的归集资金、社会捐赠等多渠道、多形式的资金筹措机制。在以上资金真正落实到位的基础上，鼓励民营房地产企业建设廉租住房。房地产企业参与公共住房的建设，在法国等房地产较为成熟的地区已经有很多成功案例，其公共房屋建设的三分之一以上都有民营企业参与，其收益率在10%左右。

（三）住房公积金制度的改革措施

1.加强对住房公积金制度推行的监管力度。以新加坡的经验来看，新加坡实行的是强制储蓄制度，就大大提高了住房公积金制度的覆盖率。

2.提高公积金存、贷款额。从新加坡的成功经验来看，其公积金的缴存比例已从10%提高到40%，占据了居民收入的相当一部分，而我国目前这一比例还是10%必须提高缴存比例才能更好地满足贷款需求。如采取累进缴存比例制，即在规定底线的基础上，按收入增长比逐级增加一定百分比，可以依据行业部门的平均水平确定，实际收入增长大于标准收入的1%但小2%时，公积金的缴存的增加额按照1%的比例缴存。对于高收入群体，在自愿的基础上，可以通过制定灵活的缴交底线或是缴交比例来提高缴存额。

3.完善住房公积金管理工作监督体系。(1)把财政监督的职能落到实处，统一核定住房公积金管理中心的管理费用标准。财政部门应当真正负起监督职责，对住房公积金的收益进行核实，统一上缴财政部门，由财政部门会同有关部门核定住房公积金管理中心的费用标准，由财政部门统一拨付、监督使用；(2)建立严格的信息披露制度，提高住房公积金管理的透明度。规定统一的信息报告和报表格式，定期向社会公布公积金的利息收支、投资收益的分配、保值增值情况及其重大事项，接受社会监督；(3)运用先进科技手段，对公积金实行网络化管理。对城市范围内的住房公积金管理中心和受托银行的资金账户实行上下级之间、同级中心与银行之间的联网，以保证数据的一致性，从而使住房公积金实现良性循环；(4)建立住房公积金外部审计制，每年聘请会计师事务所对住房公积金的归集、结息、贷款、投资等进行全面审计，重点审计运用是否合规，是否有挪用资金等违规违纪行为。

注释

{1}袁志舜.目前经济适用房开发建设中的若干问题浅析［J］.企业经济，2004（6）

参考文献

［1］陈文殊.国外住房保障制度比较分析及其对我国的启示［J］.中共福建省委党校学报.2006，(10)

［2］刘春华.国外住房制度比较研究及启示［J］.中国林业企业.2001，(02)

［3］罗广，刘红军.住房制度国际比较及对我国的启示［J］.特区经济2006，(01)

［4］王晖.主要发达国家住房保障制度及其实施对我国的启示［J］.世界经济与政治论坛.2006，（04）

［5］文林峰.城镇住房保障［M］.中国发展出版社.2007

社保公积金新政策篇2

1、坚持把政治思想工作放在首位。为进步职工政治思想素质，增强责任意识，按照区纪委工作布署，今年我治理部开展了党员干部作风教育月和廉政文化进机关活动。通过党员干部经常参加支部政治理论学习、组织职工学习先进人物典型、观看反腐警示教育片、制作宣传栏、警示牌、听取廉政讲座等活动形式，不但营造了机关廉政文化氛围，进步了党员干部及职工拒腐防变的能力，夯实了反腐倡廉的基础，同时也促进了各项治理工作的开展。

2、积极开展政策业务学习，努力进步服务水平。通过开展以自学为主、参与市中心集中培训为辅，有计划、经常化地加强业务理论学习，使每位职工都把握了一定的政策和专业知识理论，熟练了各项业务操纵，不断进步为人民服务水平。

3、严厉工作纪律，坚持廉洁奉公。认真贯彻执行国务院《住房公积金治理条例》和有关的法律法规及财经纪律，自觉维护政策的严厉性，正确处理党与国家、集体与人民群众利益，坚持情为民所系，利为民所谋，办事做到公然、公平、公正。

二、狠抓服务质量，打造优质服务环境。

1、强化窗口建设，落实政务公然。为进一步密切与群众联系，我治理部始终把建设文明办事窗口作为精神文明建设工作的重点。通过设立办事大厅，开展上户及上街宣传、面对面地与职工交流，在营业场所公然政策规定、办事流程及服务承诺，积极参与市政风行风热线栏目等形式，多渠道地落实政务公然，努力优化服务环境。

2、增强服务意识，推进机关效能建设。按照“为民、务实、清廉”的要求，树立“治理就是服务，在服务中优化治理”的理念，深进贯彻执行市中心的效能建设六项制度和服务承诺等制度，树立行业新风。为增进服务，今年在支取上，进一步放宽条件，新增家庭生活困难(低保与特困家庭)支取、重大疾病支取、改制后连续两年未就业支取等项目,充分体现政策的人性化原则。同时对群众的来信来访及网上咨询，给予高度重视，涉及每一件群众的政策咨询与意见投诉，均做到具体耐心解释、认真答复。

三、大力发展公积金业务，保障政策全面推行。

1、加大政策宣传力度，促进全社会参与。积极开展了形式多样的政策宣传活动。如：年初在加强各缴存单位公积金年检工作的同时完善停、缓交申报审批的治理；加强对改制单位补建公积金的政策宣传与服务工作；5月份，联合贸易银行、开发商上街开展公积金贷款政策宣传活动；制作并发放政策业务宣传指南；上户催交、催建以及向全区各缴存单位发行简报等，通过各种形式宣传取得了较好的社会效应，不但增强了职工维权意识，扩展了缴存面，进步了缴存额，也拉动了贷款需求，促进了全社会参与。

2、强化公积金回集力度，做好扩面增缴工作。住房公积金回集是住房公积金各项治理工作的源头，在强化回集上，主要开展了以下几方面工作：一是在扩面上，加强与工商、社保等部分的联系，开展多渠道信息化收集，重点捉住有条件建立的企业，积极主动上门开展政策宣传及服务；二是在增缴上，积极争取政府及财政支持，逐步规范并进步财政供给职员的缴存基数与比例；鼓励有条件单位逐步进步缴存比例、缴足基数；三是在缴存治理上，加强对年检、缴存申报及停缓交的报批审核工作，对连续三个月未缴的单位，设专人催缴；四是做好年度与各单位对帐查询及公积金手册的年度审核工作。通过积极开展扩面增缴工作，今年新开户单位14个，新建立公积金人数158人，月回集额均匀比上年增长10%以上。

3、积极发展贷款业务，确保资金安全规范运作。根椐目前房地产发展现状，我治理部把握机遇，积极发展贷款业务，具体采取了如下措施：一是扩展贷款范围。在原范围基础上，开展组合贷款业务，侧重对小面积住房贷款的支持力度，如经济适用房，解决中低收家庭购房资金困难，体现社会***，充分发挥政策的社会保障与互助作用；二是简化办贷程序。进一步精减办贷所需材料、简化办贷流程，公道利用各开发商进行政策宣传、协助办贷，进步办贷效率；三是加强对各开发商项目工程及资质审查。今年新开16个楼盘，均做到了现场调查，对五证齐全的项目签订公积金贷款业务合作协议，明确开发商的担保责任，公道防范风险；四是明确受委托银行责任。加强对受托银行的责任考核，实行赏罚与委贷手续费及委托业务量挂钩，充分调动银行积极性，协助做好贷前审查、贷后催收治理等工作；五是加强贷后治理，逾期贷款设专人催收。通过一系列治理，进步了当年放贷款总量，保证了贷款质量，年末贷款逾期率只有0.0**‰,并杜尽了三个月以上逾期贷款，确保了资金运行的安全完整。

通过上述各项工作，20**年度，我区共实现住房公积金回集2956万元，占全年目标任务的109.48%，比上年同期增长12.20%；支取住房公积金1643.16万元，比上年同期增长43.70%，累计回集住房公积金余额8573.01万元;发放公积金贷款315户、共3352.90万元，占全年目标任务的186.27%，比上年同期增长10.72%，累计已放贷1364户，金额为10014.40万元,贷款余额为7010.87万元，实现增值收益116万元,公积金政策实施面96%,住房公积金存贷比率为81.78%。

四、完善内部综合治理，促进治理高效、规范化。

1、信息化建设得到进一步加强。自20**年7月，全市同一核算软件以来，数据正确，更新及时，核算的效率得到较大的进步，经过几年的不断升级改造，该软件已能基本满足目前的核算要求，今年5月，全市又实现了核算联网。通过联网，不但强化了监视治理职能、实现了同一结算，更方便了职工随时查询帐户实时余额，使全市的住房公积金治理工作更加规范高效。

2、完善各项规章制度，促进科学治理。在严格执行市中心同一规章制度基础上，我治理部完善了内部各项治理制度，制定了学习制度、稽核制度、岗位责任制、档案治理制度等规章制度，并认真组织落实，并根椐不同工作岗位，按照岗位文明、岗位效益的要求，明确相应的工作职责，制定相应的赏罚措施，促进职工充分发挥自己的工作能力，进步工作效率，使内部综合治理工作逐步走向规范化与科学化。

五、综合工作完成情况

对照区目标考核工作领导组关于《**区20**年度目标岗位责任制考核细则》，认真组织并开展了各项综合考核工作。

1、社会治安综合治理工作开展扎实有效，积极参与平安创建活动。

2、积极配合有关部分开展招商引资工作，年末逾额完成招商引资任务153万元；积极对市中心争取，年度内共争取到支持地方财政廉租房建设补充资金35万元。

3、在牵头单位的组织下，积极参与对帮扶乡镇的联系帮扶等各项工作。

社保公积金新政策篇3

（一）三大市场平稳运行。

——银行业。截至2011年3月末，全市本外币各项存款余额934.87亿元，比年初增加27.07亿元，增长2.98%，同比增加89.50亿元，同比增长10.59%；全市本外币各项贷款余额394.36亿元，比年初增加18.30亿元，增长4.87%，同比增加52.12亿元，同比增长13.22%。存贷比42.18%，比年初提高0.75个百分点，同比提高1.7个百分点。

证券业。2011年一季度全市证券业金融机构交易额267.15亿元，同比增加3.99%，新增开户数3905户，同比增加38.82%，利润总额2955.2万元，同比减少26.72%。

保险业。1-2月全市保险业金融机构总收入4.97亿元，比去年同期增加0.97亿元，增长16.94%。其中：人寿险保费收入4.09亿元，与去年同比增长21.73%，财产险保费收入8796万元，比去年同期下降1.19%。

（二）大力做好资本市场工作。

一是继续推动韶铸集团改制上市。目前该工作已全面启动，韶铸集团改制上市项目工作计划和资产重组方案已初步制定完成。二是积极协调解决仟邦企业上市所需安监、环监材料的审批工作，该公司在新加坡市场上市工作已进入冲刺阶段，我市第一家企业在海外市场上市融资工作有望在第二季度完成。三是积极推进在我市发行第一支中小企业集合票据工作，目前该工作已获得市政府同意，我局正协调相关单位制定我市中小企业集合票据发行方案，引导我市中小企业利用资本市场融资。四是进一步加大对资本市场的宣传培训力度，与南雄市政府联合举办了中小企业改制上市培训班，提高企业改制上市积极性。五是进一步调整上市企业后备资源库，有计划、有重点的培育优质企业上市融资。

（三）推进地方金融市场加速发展。

一是融资性担保公司规范整顿工作全面完成。经过半年的规范整顿，我市共有10家担保公司（其中2家为政策性担保公司）获得省金融办颁发的《融资性担保机构经营许可证》，融资性担保公司规范整顿工作圆满完成。截至3月末，全市融资性担保公司在保余额36441.9万元，第一季度，我市融资性担保公司共办理担保业务18笔，累计担保金额19640万元，其中政策性担保公司占全市担保公司在保余额和第一季度累计担保金额的比例分别为57.91%和87.98%，政策性融资性担保公司作用凸显。二是小额贷款公司铺开工作稳步推进。目前全市共成立小额贷款公司4家（其中3家已开业），始兴、仁化等小额贷款公司筹备工作已经启动，其余各县（市、区）都争取在年内设立1家小额贷款公司。截至3月末，小额贷款公司贷款余额为8036.6万元，第一季度，累计投放资金3040万元，小额贷款公司服务“三农”和中小企业的作用逐步显现。三是积极推进村镇银行设立工作。我市第一家村镇银行始兴大众村镇银行开业筹备工作稳步进行，同时我市已向省金融办申请第二批村镇银行设立指标，进一步充实我市地方性金融机构的数量和规模，为我市经济发展提供新的融资渠道。

（四）继续发挥中小企业融资专项资金的帮扶作用。

一季度我局继续充分利用好1000万元中小企业融资专项资金，2011年第一季度，中小企业专项扶持资金共为2户企业办理了转贷手续，累计发放金额3816万元，充分发挥了帮扶中小企业的作用。

（五）认真做好政策性农房保险的续保工作。

我局作为全市政策性农村住房保险工作的牵头单位，继续认真做好督导工作。2011年1月完成仁化县36843户农户的参保出单工作，确保仁化县政策性农房保险覆盖率继续保持在100%，为全市今年其他县（市、区）开展续保工作开了个好头。

（六）进一步做好集体林权改革金融服务工作。

加强与林改办、人保财险、农信社等部门的沟通协作，引导全市银行业保险业金融机构积极开办林权抵押贷款等涉林贷款业务和森林保险业务，加大对林业发展的信贷投放力度的保险保障，全力配合做好集体林权制度改革工作。截至3月，我市银行业金融机构累计发放99笔林权抵押贷款（其中67笔为农户贷款），累计发放金额2.37亿元，贷款余额为2.16亿元，林权抵押面积40.3万亩；各保险公司共承保林木火灾保险面积共约81.9万亩，保费收入372.9万元，保险金额达3.6亿元。

（七）探索金融业改革发展。

为我市金融业持续发展，我局多措并举探索改革发展之路。一是加强调研学习，前往肇庆市金融局、云浮市金融局学习政府性融资工作及农村信用体系建设工作经验，并借鉴其经验，形成调研报告。二是结合韶关实际，努力争取省扶持政策，积极申报省“十二五”金融重点项目，已申报广东韶关“三农”政策性保险试点项目和广东韶关农村信用体系建设工程项目。三是与人保财险公司积极探索开展自然灾害公众责任保险，拟通过保险保障改善民生，进一步完善灾害防范和救助体系。

二、积极创新工作思路，推动下阶段工作再上新台阶

（一）大力提高直接融资比重，努力做好“资本市场”这篇文章。把大力发展和利用资本市场作为工作的重中之重，利用多层次资本市场拓宽融资渠道，扩大直接融资规模。一是充分利用其资本市场战略合作平台，形成推进企业上市的良好机制，加大培训宣传力度，促进企业上市。二是利用多层次资本市场融资，积极探索发行准政府债券、企业债券和中小企业集合票据等。三是建立多层次资本市场，积极推进产业投资基金、产权交易平台、早籼稻交割仓库设立工作。

（二）突出重点，继续发挥间接融资支持地方经济的重要作用。今年，货币政策已经由适度宽松转变为整体稳健，间接融资投放受限，银行机构要积极向上级行争取资金和政策，增加信贷有效投入，保持信贷平稳适度的增长。一是国有四大银行应继续履行970亿政银合作协议，发挥国有四大银行经济建设主力军作用。二是要因势利导，继续引导各类金融机构加大对三农和中小企业的支持力度，引导资金流向重点行业和重点产业，限制对“三高一剩”项目的信贷投放，确保信贷资金投放结构更为合理、有效。三是积极创造条件，吸引更多的金融机构来韶设立分支机构，继续推进小额贷款公司和村镇银行的设立工作，拓宽我市融资渠道。

（三）充分发挥保险的社会保障功能，探索开展农村政策性保险工作。联合保险公司进一步探索自然人公共责任保险、政策性水稻种植保险、计生家庭意外险、小额借款人意外险等项目，充分发挥保险的社会保障功能，为经济社会发展注入稳定剂。

社保公积金新政策篇4

【关键词】住房保障经验启示

住房作为人民群众的基本生活资料，具有一般商品和公共产品两种特征属性，是一种基本的社会保障品，也是实现社会公平的标志之一。中低收入群体由于受支付能力的限制而无力通过市场机制解决自己的住房，他们更加需要政府的政策性帮助。因此，要实现社会的公平与正义，构建和谐社会，必须切实做好中低收入人群的住房保障工作。经过多年来的改革与实践，我国已经初步建立起了以经济适用房制度、廉租房制度、住房公积金为主要内容的住房保障制度。自去年8月《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》颁布以来，住房保障问题被提到了空前的高度。国家接连出台了《廉租住房保障办法》、《经济适用住房管理办法》以及《经济适用住房开发贷款管理办法》。许多地方按照中央要求，制定并公布了住房建设计划，对保障性住房的建设规模做出了明确要求，力度颇大。除了国家所明确要求的廉租房和经济适用房，很多地方还积极尝试、创新经济租赁房、限价房等多种形式的保障措施。虽然住房保障政策受国家政治制度、经济发展水平等因素制约，但是其中规律性的先进经验对完善我国住房保障体系有重要的启示作用。本文选取了美国、日本、新加坡三个国家进行比较分析。

一、国外住房保障制度的经验及做法

1、美国

美国在住房保障方面最具特色的是通过立法保障来实施各项措施。为了解决低收入居民住房和贫民窟问题，先后通过了《住房法》、《城市重建法》、《国民住宅法》、《住宅与城市发展法》等，对住房保障做了相应的规定。

美国住房保障内容可以概括为六方面。一是扩大房屋抵押贷款保险。除少数富人家庭外，很少人能一次付清房款，通常支付房价25%现款，其余部分以房屋为抵押向银行和放款协会寻求贷款。二是提供较低租金公房。《住房法》规定，政府必须为低收入者提供较低租金住房，其租金一般不到私有住房租金的一半。三是提供低息贷款建房。《国民住宅法》规定，政府提供低利息贷款，鼓励私人投资低收入家庭公寓住宅建设，建成后的住房将优惠提供给因城市重建或政府公共计划丧失住所的家庭。四是提供房租补贴。家庭收入为居住地中等收入80%以下者均可申请此项补贴。五是帮助低收入家庭获得房屋所有权。六是禁止住房中的种族歧视。

发达的房地产金融是美国住房保障的制度基础。美国的各类金融机构积极地参与住房建设，其私人金融机构和政府金融机构都经营房地产贷款，特别是个人住房抵押贷款，大多数人购房往往通过向金融机构抵押贷款来支付房款。另外，美国政府还采取了一系列优惠措施鼓励个人买房，如对购买住房实行贴息贷款和贷款担保、采取减税政策等。

2、日本

二战结束后，日本住房短缺达420万户，约2000万人无房可住，占到当时人口的1/4。日本政府为了缓解住房短缺状况，先后制定了《住房金融公库法》、《公营住宅法》、《日本住宅公团法》。此后日本政府又陆续制定了一系列相关法规，通过建立健全住房保障的法规，日本住房保障制度逐步走向正轨，不同程度地满足了不同阶层的住房需要。

其住房保障措施主要包括三个方面。一是以低息贷款促进企业从事民间住宅建设。日本银行为促进企业建住宅，于1985年10月以后，将利率从8.88%降为7.35%，全国银行同期放款7789亿日元的住宅信用贷款。二是政府以低税和免税优惠促进私人住宅的兴建与购置。政府曾举办一种50万日元以内的免税利息的“住宅零存整取邮政储蓄”，在不动产税、固定资产税等方面对住宅用地实行优惠。三是建立健全公营住宅体系。日本公营住宅体系在解决低收入家庭住房问题上发挥了重要作用，其运作的核心在于一切建立在公营住宅法的基础上，合理界定受益对象的收入标准、制定多档次房租水平，以及国家对公营住宅保持相对稳定的资金投入。由于申请这种住宅的人比较多，而住宅数量有限，取得公营住宅需要相当长的时间。1996年日本对《公营住宅法》进行了修改，提出公营住宅房源新思路，即：由地方公共团体建设公营住宅，由地方公共团体收购民间住宅，由地方公共团体租用民间住宅。

3、新加坡

新加坡在住房保障制度方面的政府干预和介入程度很大，可以说新加坡的住房保障体制是计划和市场相结合的典范。

其住房保障制度具有许多特色。一是制定长远规划，政府出资建房。1960年成立了房屋发展局，专门负责住宅建设的规划、开发和管理，并把实行“居者有其屋”当作国策。二是实行住房公积金制度。公积金制度是新加坡于1955年建立的一项强制性储蓄制度，经过发展和完善，中央公积金制度己经成为新加坡的基本社会制度之一，涉及到养老、医疗、住房、教育、投资等社会生活的各个方面，是一种综合的社会保障储蓄制度。三是分级提供公有住宅补贴，严格按家庭收入情况来确定享受住房保障水平。在住房短缺时期，政府规定只有月收入不超过800新元的家庭才有资格租住公用住宅。政府对购房补贴也采用分级的办法，例如：一室一套，政府补贴1/3；三室一套，政府只补贴5%；四室一套，政府不仅没有补贴，而且按成本价加5%的利润；五室一套，政府按成本价加15%的利润。四是公有住宅的合理配售政策。为确保公共住房的可承受性，房屋发展局根据中低收入居民的实际负担能力来确定组屋的价格，在社会发展的不同阶段，历经了低于成本价、成本价和略高于成本价的调整过程，并逐渐形成较为合理的定购制度。

二、对我国的启示

从以上住房保障制度的经验和做法来看，我国应在结合实际的基础上按照统筹规划、市场导向、适度保障、动态调整的原则，多渠道建立起覆盖广大中低收入家庭的住房保障政策体系。

1、尽快建立完善的住房保障法律体系

自2003年《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中提出要“加快建立适合我国国情的住房保障制度”以来，我国至今仅出台了《廉租住房管理办法》和《经济适用住房管理办法》两部全国性的政策法规文件，尚无全国性的住房保障法律法规问世，甚至连基本的《住房法》都没有颁布。因此，应尽快制定出符合我国国情的相关住房保障法规，从法律上对我国住房保障的目标、框架和保障对象、标准、范围、资金来源及机构设置等作出明文规定。各地方应当结合本地经济发展的实际，制定出地方性的住房保障法规，并针对住房保障的不同对象，提供多种不同方式的住房保障。

2、健全以政府为主体的住房保障体系

由于住房作为商品所具有的特殊性及住房市场所存在的缺陷，只依赖市场机制难以解决为数众多的中低收入群体的住房问题。政府作为一国宏观调控的主导者和政策的制定者，担负着促进社会全面发展的职责，理应成为构建住房保障体系的主体，并应自觉、主动承担起住房保障的各项职责。同时，改变当前的政绩考核机制，建立一个涵盖政府各项职能的科学的指标体系，着重凸现政府的公共管理与社会保障职能，住房保障制度的落实情况应该成为其中的一个重要指标。

3、建立健全廉租住房制度

从国际经验和我国当前的实际来看，廉租房的建设和制度完善应该成为当前我国住房保障制度的核心。在我国廉租住房制度实施中，存在着门槛过高、覆盖范围过低、资金瓶颈等问题。以国内廉租住房制度实施最早的城市上海为例，目前上海廉租住房制度采取的家庭人均住房居住面积和人均收入认定标准分别为7平方米和600元/月，累计受益家庭仅3万户左右，占家庭总户数比例不足1%。

首先，有必要加快放宽廉租住房政策标准，适当降低准入门槛，扩大廉租住房对象覆盖面，把更多的困难家庭纳入廉租住房保障范围，争取实现全部城镇低收入家庭的“应保尽保”。其次，拓展廉租房来源，拓宽廉租房建设资金融资渠道，解决资金瓶颈问题。其中，鼓励民营企业扩建廉租房也不失是种好思路。最后，建立和完善进入退出机制，加强廉租房分配的监督和管理。比如，原廉租住房的居民，收入提高到中等收入水平时，就应该立即搬出原廉租住房；未达到中等收入水平，也应该按照收入增长适当调整租金水平。

4、改进和规范经济适用住房制度

经济适用住房制度是解决困难家庭住房问题的重要途径，但目前在经济适用住房制度实施过程中还有很多亟待完善之处。如政策实施监管不力、享受对象界定不明、资格审查不严等等，出现“开宝马住经济适用住房”的怪现象，使政策实施效果大打折扣。必须针对当前我国经济适用住房制度实施中出现的问题，进一步完善政策措施。一是明确保障对象。要明确规定经济适用住房供应对象为城市低收入家庭，且要与廉租住房保障对象相衔接，购房人拥有有限产权。二是依法严格监管。关键要加大经济适用住房建设力度，提高供应和管理的透明度，严格执行经济适用住房供应审核、轮候、公示等各项制度，严格执行60平米左右的小户型建设标准，加强全社会监督。三是完善退出机制。鼓励条件改善的家庭在补交必要的土地出让差价后出售经济适用住房，政府优先回购用于补充经济适用住房房源。限价房可比照经济适用住房制度实施。

5、综合运用各种配套手段

（1）税收政策。即运用各种税收手段支持住房保障体系的建设。如适当减免廉租房和经济适用房建设中的相关税费，对个人购买经济适用房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税和适时出台物业税等，以期达到“正税、明租、清费”的目标。

（2）补贴手段。目前我国各地享有住房补贴的人口比例低，覆盖面窄。随着住房分配货币化改革的深入，应把对保障性住房的建设补贴逐步转化为对中低收入家庭的直接货币补贴，变暗补为明补，变补“砖头”为补“人头”。这样可以大大提高补贴资金效率，使补贴无法产生对高收入家庭的溢出效应，减少补贴额，能更有效地解决“夹心层”的住房问题。

（3）金融配套措施。在目前的住房公积金制度基础上完善政策性住房金融体系，加大住房金融对住房建设和住房消费的支持力度。适当提高公积金的缴存比例，提高公积金归集水平，增加公积金的归集总量；借鉴国外经验，吸收外资和民间资本组建住房银行，开办住房储蓄业务，为符合条件的居民提供低利率的住房贷款；积极推行个人住房抵押贷款证券化，建立住房贷款担保制度。

【参考文献】

[1]张庭伟：美国住房政策的演变及借鉴[J].中外房地产报道，2001（7）.

[2]尚教蔚：我国住房保障制度存在的问题[J].城乡建设，2006（3）.

[3]万婷：完善我国住房保障制度的政策性建议[J].中国房地产,2005（10）.

社保公积金新政策篇5

关键词：保障性住房经验启示

随着我国的社会经济水平的不断发展，人民的生活水平在逐步提高，住房情况已经成为衡量生活质量的重要标准之一。虽然我国的商品房市场在住宅资源配置方面起到了十分重要的作用，但仍旧难以解决现今社会低收入群体的住房问题。因此，保障性住房在稳定社会秩序、缩小贫富差距、保障民生方面起到了关键的作用。

一、国外住房保障发展概述

保障性住房是与商品房相对应的一个概念，是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。国际称呼上，没有保障性住房这一说法，将住房分为公屋与私屋。公屋是由政府买单的保障性住房，而私屋则是由私人拥有的不享受政府买单优惠的自建或市场化的商品房。

根据保障方式与环节的不同，公屋政策主要分为两类：一类为供给导向型的公屋政策，另一类为需求导向型的公屋政策。

供给导向型的公屋政策是国家通过增加住房供给量，降低房价和租金从而提高居民支付能力。主要的政府行为有公共建房计划、鼓励资助私人建房、修建和运营公共租房等。采用的金融工具有政府通过财政向公共与私营的住宅建筑以及个人直接提供住房开发资金、维修资金、提供低息开发贷款、贷款贴息、贷款担保，此外还包括向住房建筑者或租房组织提供税收优惠、利息抵税，也就是我们所说的“砖头补”。

需求导向型公屋政策是国家直接向居民提供住房消费补助，提高其对住房消费的支付能力。政府对住房市场分配机制进行干预，期望保证最低收入阶层也能拥有社会最低限度的住房居住水平。采用的金融工具有向居民直接提供的各种补助和补贴，包括低息贷款、贷款利息抵税，以及直接向居民发放住房补助，也就是我们所说的“人头补”。

二、美国、新加坡的住房保障制度特点

（一）美国的住房保障特点

美国是一个市场经济高度发达的国家，其保障性住房政策也更倾向于通过市场化的手段解决中低收者住房问题。美国的住房保障制度发展始于1934年，虽然发展时间相对来说不算很长，但发展十分迅速，在发展过程中，充分吸收了许多发达国家的先进经验，但也体现了自己的特色。

1、完善的立法保障和政策支持。美国有专门的立法机构，在不同的时期，针对不同的国内形势和经济发展水平，制定了相应的住房保障政策和法律。如《住房法》、《城镇重建法》、《国民住宅法》、《住房与城镇发展法》等均为国家大法，这些法律不仅保证了住房保障制度的构建、完善和实施，而且提供了建立住房保障制度的依据，明确了住房保障的基本目标，规定了住房保障的实现方式。

2、强大的市场化金融支持。从美国保障性住房资金来源上看，政府直接出资所占比重较少，所需资金大部分是通过市场化方式融资取得。美国政府采取的融资方式主要包括：给开发商提供低息贷款供其建造公共住房；对建造廉价住房的开发商，政府提供一对一的免税优惠，贴息贷款；向中低收入家庭提供低息贷款及首付担保等等。政府成立了专门机构支持房地产信贷二级市场的发展，增强存量贷款的流动性。为了吸引社会资金，美国积极开展房地产市场金融创新，通过税收优惠、房地产信托投资基金等方式，鼓励资金通过金融渠道进入市场。整体来看，美国是采用市场化方式解决保障性住房建设融资难题较好的国家。

（二）新加坡的住房保障特点

新加坡是东南亚地区成功解决住房问题的典范国家，它虽然是一个市场经济国家，但住房的建设与分配并不完全通过市场化来实现，而是通过政府强力干预和介入，在住房保障制度方面很有特色。

1、实行住房公积金保障制度。公积金制度是新加坡于1955年建立的一项强制储蓄制度，由雇主和雇员共同缴纳，比例合计达到雇员工资收入的40%-50%。1968年，新加坡政府为了解决中低收入家庭的住房问题，允许动用公积金存款的部分作为首期付款之用，不足的部分由每月交纳的公积金分期支付。这项规定使低收入者既能购房又不影响生活，从而极大地促进了低收入者购房的积极性。该项规定最初只针对最低收入家庭，1975年后政府对中等收入家庭也放开了限制。如今新加坡的居民在公积金和政府津贴、银行贷款政策帮助下100%拥有自己的住房，“居者有其屋”得到了真正的实现。

2、政府发挥主导作用。1960年，新加坡就成立了建屋发展局，隶属于国家发展部，负责组屋开发、建设、拆迁和融资等。建屋发展局的主要职责是专门负责规划、组织和建造公共组屋，以解决广大中低收入人群的住房困难。新加坡公共组屋的分配政策根据情况不同明显分为两个阶段，在住房严重短缺时期，政府大量投资建房出租给广大中低收入人群的居民。当住房短缺问题解决之后，政府开始推行住房自有化政策，即执行“居者有其屋”的计划。为此，建屋发展局代表政府建设大量公共住房，必要时候低价向中低收入者出售，并鼓励私人建房。目前，80%以上的新加坡公民都居住在建屋发展局建设的住房中。

3、保障房规划注重便民这一生活细节。新加坡城市规划本着节省人力、资源、土地的原则进行，要求做到让人们在生活的地方工作，在工作的地方生活。组屋到地铁、公交站距离都很近，不超过300米，一般到车站都建设有走廊，即使在雨天，出门也可以不带雨具，体现了以人为本的生活理念。

三、国外住房保障制度的主要经验

（一）政府在保障房制度中发挥主导作用。纵观国外保障性住房政策，其中重要的一项经验就是确定和强化了政府在解决中低收入居民家庭住房问题中的作用。政府作为一国经济的宏观调控和管理责任人，担负着保障社会全体居民基本居住权利的责任。住房保障是政府住房政策的核心内容之一，是政府不可回避的责任。无论在土地公有国家还是土地私有国家，政府都会成为保障性住房的主要投资者，主要表现为采取土地政策或财政政策，使保障房建设顺利实施。特别是在住房保障制度建立初期，各国政府都在保障房建设中发挥着核心作用，通过制定阶段性集中建房计划，在较短的时间内实现了较大增量的保障性住房。

（二）保障房制度关键在于寻求公共安排与市场化的合理平衡。从各国住房保障制度的发展过程上看，大多经历了“政府集中保障-市场化发展”的路径，住房保障制度必须纳入到一国房地产发展的大环境中。发达国家的住房保障体系运行机制表明，住房保障体系的运作方式应该是政府在维护市场机制的基础上干预住房市场，但是并不意味着政府要完全取代市场机制，更不是破坏市场机制，而是在政府的干预下使住房分配更加有效率，它是在市场机制无法发挥作用或无法充分发挥作用的情况下引导市场，是对市场机制的补充与修正。当整个社会具有了一定的存量保障住房后，各国政府倾向于采用与市场接轨的方式，鼓励原有的保障房居住者以市场化方式，实现对保障房的购买，最终达到公共安排住房与市场化的合理平衡。通过保障房市场化，一方面回笼了政府的原有投资，另一方面增加了房地产市场供给，维护了房地产市场的平稳发展。

四、构建我国保障房体系的启示

美国和新加坡均根据自己的国情形成了较为成熟的保障性住房管理模式，而我国的保障性住房体系相比发达国家仍有很大的改善空间，鉴于我国当前的保障性住房体系现状和发达国家保障性住房发展特点及经验，本文得到以下几点启示。

（一）加快保障房立法体系建设。我国现行的住房保障政策大都是以规范性文件的形式的，曾经出台过一些保障性住房的管理办法，但由于没有上升到法律层面，虽然有一定的效力，但管控效用并不大。因此，应针对我国国情，深入研究和借鉴国外的立法经验，从法律层面规定住房保障的对象、标准、保障水平、保障资金来源、专门管理机构以及对骗取保障优惠行为的惩处措施等等。在保障对象上，将农民工纳入到保障对象，并尽快建立健全保障性住房的进入与退出管理办法。各地方政府也应结合本地经济发展实情，制定出地方性法规，并针对不同对象提供多种不同方式的住房保障。

（二）提高保障性住房质量，改善保障性住房配套设施。近几年，部分保障性住房被查出设计、施工、监理、验收质量把关不严，个别工程还使用了不合格的建筑材料，存在质量安全隐患，降低了保障性住房在公众心目中的地位，这就需要政府有关监管部门加大监管力度。同时，保障性住房也存在位置偏远、交通等外部配套设施建设相对滞后、建成后有些迟迟不能入住，或者是入住了生活起来也不是很方便等诟病，针对此问题，可以采取保障性住房与商品房“捆绑”的构建模式，即在商品房小区中配套建设一定数量的保障性住房，与纯保障性住房相比，可以享有与商品房同等的城市配套条件，大大增强了保障性住房的吸引力。

（三）完善融资模式。按照国家规划，“十二五”期间将建设保障性住房、棚房区改造住房3600万套，到2015年实现保障性住房的覆盖面达到20%，所需要投入的资金将超过5万亿元。庞大的保障房建设量需要大量的建设资金支持。我国保障房建设资金主要源于政府，而地方政府却缺乏投资动力，信贷资金发挥的作用也很有限。尽管2013年财政对保障房建设的支出从2%调到了6%，但由于2011、2012年超高新开工量累积至今的在建项目过多，保障性住房资金压力较大。而从国际经验看，没有一个国家能够完全依赖政府的力量满足居民的基本住房需求，都是在政府的主导下，多方配合，建立和完善保障性住房的资金支持机制。我国应在稳定的政府资金投入机制下，大力推进金融产品创新，并积极引导社会力量参与投资建设与运营，如建立发行集合债券、中期票据等形式，还可以有效利用保险、信托、社保基金等长期资金。

社保公积金新政策篇6

一、前言

“住”的问题是一个与人民生活息息相关的问题，也是国民经济发展中的一个重要问题。住房问题涉及到百姓生活、城市发展、社会稳定等多个不同层面的内容，李光耀曾经指出：解决住房问题是为了经济、社会、政治和安全的理由。一个完善的住房政策将对国家的稳定和发展起极为重要的作用。诗人杜甫曰：“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”。我国改革开放30年来，居民住房条件有了很大改善，现在城乡居民住房面积人均超过20m2，但是伴随着房地产市场的蓬勃发展，问题也接踵而至，如住房分布不均、房价上涨较快等诸多问题。如何实现“居者有其屋”对于我国来说依然任重而道远。

我国住房政策经历了大概两个阶段：一是从20世纪五十年代以来，我国就逐渐建立起了国家住房供应体制；二是七十年代我国住房改革将住房以国家供应为主的模式转变成为以市场供应为主的方式。目前，我国的住房政策还处于不断完善之中。新加坡树立了住房政策的典范，新加坡的住房制度很有特色，尤其是它的“组屋”形式，不仅较好地处理了一系列复杂问题，实现了经济发展和社会稳定的平衡，而且探索出一套基于宏观调控、操作性很强的保障措施。在我国当前大力发展住宅建设、提高人民的居住水平中，新加坡的许多做法对我国来说是很有借鉴意义的。

二、新加坡住房政策的主要特点

（一）实行“居者有其屋”计划。新加坡自治前，居民居住条件极差，因此“如何解决房荒问题”是摆在刚刚成立的新加坡政府面前的一大难题。以李光耀为首的新政府，在面临自治初期诸多困难的前提下，大胆提出了实现“居者有其屋”的设想，把解决住房问题，实现“居者有其屋”作为一项国策和政纲，并于1960年成立了“建屋发展局”，并赋予较大的职权，主要任务是负责规划与发展新镇、翻新及重新发展旧宅区以满足人民住房的需要，公平、有效地分配和管理住房产业，制定和推行能够辅助社区发展的住房政策。

建屋发展局享有较大的职权，在财政上是独立的。建房费用主要来自政府贷款，可从财政部获得两种贷款：一种是利息为7.75%的60年贷款，用于兴建供出租的公共住房；另一种是利息为6%的10年贷款，用于兴建供出售的住房。建屋发展局的主要收入来源是房租、维修保养费、利息、收费等，其支出费用主要是偿还贷款利息及向政府缴纳土地税等。

为了保证建屋计划的实施，政府颁布了《建屋与发展法令》和《土地征用法令》，拨出国有土地和征用私人土地作为建房基地之用。政府为了解决住宅问题投入了大量的资金，先后实现了建屋发展的八个五年计划，建成住宅近百万套，耗资百亿新元。至2005年，新加坡93%的国民拥有自己的房屋，实现了“居者有其屋”计划。

（二）实行公建为主、鼓励私建的住房政策。新加坡国民的住房主要有三类：一是政府组屋。二是公寓。这两类都是由建屋发展局负责建设的，公寓的条件要高于组屋。三是洋房，属于私人房产。目前，新加坡有89%的人居住政府组屋，11%的人住公寓和洋房。公建为主表现在政府大量投资于住宅建设。在初期，这些住宅以出租形式分配给无房职工，当时主要营造1间一套或2间一套的简易楼房。但是，随着国家经济的持续发展，人民生活水平迅速提高，大多数新加坡人都追求更高的住房标准，因此在以后逐渐改建3～6间一套的住房，并鼓励个人由租房改为购房。私人获得住房的途径除了购和租以外，就是自建住宅，但这部分比重较小。

公建为主的住房建设方针，加快了新加坡住房问题的解决。但新加坡的公建住房并不是无偿或低租分配给职工用，因而能很快收回投资，实现住宅建设的良性循环。

（三）尽量照顾中低收入阶层。在住房出租和出售上，尽量照顾中低收入阶层，使这部分人能实现“居者有其屋”。新加坡在推行建房计划的初期，规定申请租住者家庭月收入必须低于500新元，且家庭人口不少于5人。其后，在推行“居者有其屋”计划时，又规定下列新加坡人不得申请购买单元住房：①家庭每月总收入在1，000新元以上者（后来改为2，500新元以上者）；②户主及其家庭成员拥有任何其他房屋、建筑物或土地者；③在提出申请30个月内出售自己的私人产业者。家庭总收入超过2，500新元以上者，可以申请豪华的单元住房，但这种住房租金和售价较高。

政府对不同的单元住房采取不同的政策。例如，1间一套单元住房成本1，100新元，售价3，000多新元，政府补贴三分之一；2间一套单元住房政府补贴三分之一；3间一套单元住房政府只补贴三分之一；4间一套单元住房政府不仅没有补贴，而且还有5%的利润；5间一套住房的利润为15%。

（四）实行中央公积金制度。新加坡从1955年开始实行中央公积金制度，这项制度规定，任何一个雇员或受薪者，每月工资必须扣除一定比例，雇主也需按雇员或受薪者工资的上述统一比例，每月拿出一笔钱，统一存入中央公积金局，记在雇员或受薪者名下。中央公积金制度为新加坡人购房提供了资金来源。公积金存取业务由中央公积金局经管，职工调动工作时不会受影响。中央公积金实际上是一种强制储蓄，由中央公积金局统一管理，并向存款人支付一定利率的利息。公积金中30%可用于购房。凡年满21岁、能组成家庭，家庭月收入在6，000新元以下、不拥有其他产业的公民，都可申请购买组屋，并可提取公积金的1/2作为购房首付款。政府以高于公积金利息0.1%的利率为购房者提供贷款。购房者则用公积金偿还贷款，付款期限可长达25年。

（五）人性化的组屋设计。新加坡政府提供给国民的住房，称组屋。组屋的发展也经历了一个过程，20世纪六七十年代建造的组屋，多为75m2以下的两室一厅，目的是为了解决住房紧张问题；1974年新加坡又成立了国营城镇房屋开发公司，专门兴建大型住宅（120m2）。八十年代以后，新加坡建屋发展局除了建设高层次的组屋外，开始逐步拆除和改造一些陈旧的组屋。新建组屋也大多是3～6居室。近年来，更是建设高档次的组屋，以满足不同层次居民的需要。

新加坡的组屋大都分布在各地铁站周围，每座组屋按各族人口比例公平分配。组屋大多数为13层以上。底层不做住宅使用，而是作为活动场所或服务设施的地方。大多数组屋的一楼，都有石桌、石凳，有的桌子上还有中国象棋的棋盘，供老人活动和孩子们娱乐。一楼也常常用来办理丧事或喜事，以及招待宾客等，不同种族的人，根据自己民族的习惯在这里组织自己的活动，没有任何的顾忌。同时，因为新加坡属于热带雨林气候，经常会有雨，日照强烈，组屋下面又是很好的避雨防晒场所。几座组屋组成一个小区，小区总体划分清晰，公共服务设施齐全，不同年龄的居民都可以找到适合自己的娱乐、休息、健身和社会活动场所。

现在的新加坡到处是住宅小区，高楼林立，连原来住在周围小岛上的马来族渔民也住进了政府盖的组屋。一批批组屋的建设，一个个新社区的改造和兴建，不但改变了新加坡城市的面貌，也改变了人们的生活方式。在新加坡这个弹丸小国里，平时上街，根本感受不到拥挤，就是因为各组屋建设的设施配套，人们不需要集中在一个地方购买东西，在自己生活范围内就可以解决一切问题。因此，在新加坡住房民意调查中，93%的居民对国家组屋政策深表满意。

三、对我国住房政策的启示

新加坡的住房政策对我国有很大的借鉴意义。我国的住房政策正在不断完善之中，但由于起步较晚，很多政策和制度还处于探索之中，新加坡的做法则为我们提供了许多有益的启示。

（一）把“居者有其屋”当作国策。政府对住房问题应给予高度重视，住房问题应被提到一种战略的高度。目前，房价上涨较快，居民住房问题日益严重，如何解决好住房问题关系到社会的和谐与长治久安。胡佛说过，没有什么东西比住宅更能为谋求人民幸福和社会安定做出贡献的。住宅问题是最大的民生，因此应把“居者有其屋”当成一项国策，坚决执行，加大廉租房的供应力度，大力发展经济适用房。当下，国家设立了住房和城乡建设部，可见国家的重视，因此可效仿新加坡再下设专职机构并赋予其相应职权，统一管理目前的廉租房、经济适用房和保障房等相关住房问题的落实，这样可以有效地避免地方政府走过场，从而增加保障性用房的供应量，缓解住房压力。

（二）综合考虑住房政策。在新加坡住房政策中，考虑到了中产阶级的住房问题，而我国以前的住房政策过多地趋向于调控高收入和保障低收入阶层，似乎对中产阶级不冷不热。在更为成熟的住房政策中应综合考虑，合理安排，以此来缓解居住的压力。在保障低收入群体时，应加大廉租房和经济适用房的供应量，随着中国的不断发展，中产阶级将不断壮大，在保障低收入群体的同时，也要考虑中产阶级的住房问题，未来经济适用房应更多地面向中产阶级。对高档住房建设则主要采取市场调节方式，同时国家也应加强宏观调控，如土地、信贷、税收等政策，防止利用房地产进行炒作造成市场混乱。（图1）

（三）完善政府和市场间的关系。正确发挥政府和市场的作用，建立和完善市场调节和政府保障相结合的住房政策体系。随着住房市场化改革的深入，目前我国城镇80%左右的住房交易，已经通过市场进行配置。我国现在实行的是住宅商品化，因此政府并非是向居民无偿提供住房，因此居民的支付能力是推行住宅商品化的基本前提，在努力提高居民收入的同时可加大住房公积金的力度，完善公积金贷款的相关制度，并且可参考新加坡政府的补贴政策，对于中低收入者购买小户型应加大补贴力度，对于有能力者可征收较高的租金和售价。同时鼓励政府通过市场化购买、租赁等方式获取房源，既可减少寻租空间，也活跃了房地产二级市场。