泡沫经济的危害篇1

关键词房地产经济泡沫危害防范措施

1引言

房地产业是国民经济的支柱性产业，它不仅是国家资金积累的重要来源，而且它的发展能够带动其他相关产业的发展，但同时也是最容易导致泡沫的行业之一。近年来，我国房地产业发展迅速，房地产市场持续升温，一些城市房价快速上涨，对于中国房地产市场是否存在泡沫有较多争论，那么，什么是房地产泡沫？它是如何形成的？我们应怎样完善政府的各项制度及各种市场机制，从而达到控制泡沫的目的，使房地产行业保持健康的发展呢？下面就对这些问题进行分析和探讨。

2房地产泡沫的实质

经济学上对泡沫的定义，普遍被接受的是美国著名经济学家查尔斯·P·金德伯格的观点，他认为泡沫就是"一种资产或一系列资产价格在一个连续过程中的陡然上涨，初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，从而吸引新的买者。这些人一般是以买卖资产牟利的投机者，而对资产的使用及其盈利能力并不感兴趣。随着价格的上涨，常常是预期的逆转和价格的暴跌，最后以金融危机告终。"

根据他的观点，房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者--随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转、高空置率和价格的暴跌，即泡沫破裂，它的本质是不可持续性。

3房地产泡沫的危害

3．1造成经济结构和社会结构的失衡

房地产泡沫的存在意味着投资于房地产有更高的投资回报率。在泡沫经济期间，大量的资金向房地产行业集聚，投机活动猖獗。泡沫经济时期日本大企业的高额利润许多来源于土地投机和股票投机带来的营业外收益，结果放松了对本企业的经营和管理，造成企业素质的普遍下降。日本企业在高速增长时期，通过以银行借款为中心的间接融资方式来扩大其设备投资。1987年以后，在股价和地价上涨的引诱下，都大幅度转移到了权益融资和投机土地的筹资方式上。大量的资金向房地产业流动，意味着生产性企业缺乏足够的资金，或者说难以用正常的成本获得生产所必须的资金。

一方面，地价上涨导致投资预算增加，在高地价市区进行投资无利可图。如日本东京进行道路建设时，征用土地的费用高达总造价的43.3%，个别地段高达99%。这进一步造成了公共投入的相对缩减，形成经济发展的瓶颈；另一方面，由于城市地价持续高涨，土地作为人们心目中最安全、收益率最高的资产被大量保有，使得本来就稀少的土地大量闲置或者低度使用，土地投机的倾向日益凸现。同时，由于房地产价格的上涨，房地产持有者与非房地产持有者、大都市圈与地方圈的资产差距越来越大，招致社会分配新的不公，严重挫伤劳动者的积极性，带来了深刻的社会问题。

3．2导致金融危机

房地产业与银行的关系密切主要是由房地产业投入大、价值高的特点决定的。有资料表明，目前房地产开发企业项目投入资金中约20%～30%是银行贷款；建筑公司往往要对项目垫付约占总投入30%～40%的资金，这部分资金也多是向银行贷款。此外，至少一半以上的购房者申请了个人住房抵押贷款。这几项累加，房地产项目中来自于银行的资金高达61%。因此一旦房地产泡沫破裂，银行就成为最大的买单者。应该注意到：银行与一般企业不同，安全性对其来说特别重要。一般生产性企业的倒闭只是事关自身和股东，对其他主体的影响较小。而银行的倒闭不仅仅是这家银行自身的事情，而且往往会引起连锁反应，使其他银行也面临挤兑风险。

3．3造成生产和消费危机

房地产泡沫的破灭往往伴随着经济萧条，股价下跌，企业财务营运逐渐陷入困境。股价下跌使企业发行的大量可转换公司债权在长期内不能转为股权，从而给企业带来巨额的偿债负担；此外，地价和股价下跌也使企业承受了巨大的资产评估损失和被迫出售土地及股票的销售损失。企业收益的减少又使得投资不足，既降低了研究开发投资水平，又减少了企业在设备上的投资。生产的不景气又导致雇佣环境的恶化和居民实际收入的下降。企业倒闭意味着大量的失业员工，即使没有倒闭的企业，由于收益的下降也要不断裁减人员。此外，地价的下跌还使得居民个人所保有的土地资产贬值。由于经济不景气和个人收入水平的下降，居民对未来怀有不同程度的忧心，因此会减少当期的消费，扩大收入中的储蓄部分，以防不测。个人消费的萎缩又使生产消费品的产业部门陷入困境。

3．4引发政治和社会危机

随着房地产泡沫破裂和经济危机的发生，大量的工厂倒闭，失业人数剧增。在金融危机下，犯罪案件激增。以马来西亚为例，1997年房地产泡沫破灭以后，当年的犯罪率比1996年增加了38%，1998年第一季度犯罪率比1997年更增加了53%，由于人们对日益恶化的经济危机感到不满，社会危机逐渐加剧。工人、学生反政府的示威游行引起暴乱，社会动荡不安。

4房地产泡沫的成因

4．1过度投机

一方面，土地交易制度不健全，行业管理不完善，在一定程度上助长了投机活动，产生大量投机性泡沫。土地是房地产行业的基础，土地资源的稀缺性使得土地市场具有需求弹性大而供给弹性小的特点。当大量投机使土地需求增加时，土地价格急剧上涨，由于土地的稀缺性，市场无法在短时间内增大供给量，从而使需求与供给之间的差距进一步拉大，在这种情况下，有限的土地价格飞涨，严重脱离了其实有价值而产生地价泡沫，进而可能导致整个房地产业泡沫的形成；另一方面，房地产投资的过度增长使得房地产投资的增长速度远远超过了城市化进程的速度，就容易造成市场供给与市场需求的严重不平衡，房屋空置率高，也会导致房地产价格急剧下跌，泡沫破灭。

4．2消费者及投资者对未来价格的预期

随着人口的增加和城市的发展，土地价格存在着潜在升值的趋势，因此，房地产价格在人们未来的预期中也会不断上升。对房地产未来价格的非理性预期造成投资者对未来房地产投资高回报的设想，过多的货币资本投入到有限的土地买卖中，推动地价不断上涨，从而使房地产价格不断攀升；在泡沫破灭时，房地产价格下跌，消费者预期价格还要下跌，房地产商纷纷抛售其持有的房产，于是供应量增加，同时由于无人肯接手买入而使需求量减少，这样就加剧了价格的下跌。

4．3银行信贷非理性扩张

由于房地产业是资金密集型行业，房地产开发必须拥有雄厚的资金，随着房地产开发规模的不断扩大，开发商仅靠自有资金是远远不够的，其开发资金主要来源就是银行贷款。而房地产的高回报，使许多银行在贷款的实际操作过程中，违反有关规定，向开发商发放大量贷款，从而使行业进入门槛降低，造成过度开发，金融风险不断堆积，使泡沫产生的可能性增加。

5防止房地产泡沫产生的措施

5．1加强对房地产市场的宏观监控和管理

宏观经济形势和政策的改变，往往会引起其他因素的连锁反应，包括国家税收、劳动就业、居民收入、金融环境、企业利润，等等。政府对宏观经济形势进行全方位的监控，制定合适的政策，是防止房地产泡沫的首要措施。房地产兼有资产和消费品两重性，正因为如此，房地产市场的投资十分活跃，容易产生房地产泡沫时，就必须加强对房地产市场的管理。首先，要加强对房地产建设的投资管理，根据收入的水平来确定投资规模，使房地产的产与销基本适应，不至于过多积压；其次，要加强房地产二级市场的管理，防止过分炒高楼市，使房地产泡沫剧增；最后，调整房地产开发结构，大力发展安居型房地产，同时应加强市场统计和预测工作，从而使房地产行业成为不含泡沫的实实在在的主导产业。

5．2建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度

加强和完善宏观监控体系应当通过对全国房地产市场信息及时归集、整理和分析，就市场运行情况做出评价和预测，定期市场分析报告，合理引导市场，为政府宏观决策作好参谋。近年来，我国房地产业持续以较快的速度增长，吸引了大量的企业进行房地产投资。因此，国家要加快建立和完善房地产业的宏观监控体系，通过土地供应、税收和改善预售管理等手段进行必要的干预和调控，有效地防止房地产"泡沫"的产生。

5．3强化土地资源管理

政府应当通过土地资源供应量的调整，控制商品房价格的不合理上涨。要根据房地产市场的要求，保持土地的合理供应量和各类用地的供应比例，切实实行土地出让公开招标制度，控制一些城市过高的地价。要坚决制止高档住宅的盲目开发和大规模建设，防止出现新的积压、出现由结构性过剩引发的泡沫。要严格惩处各类违规行为，严厉查处房地产开发企业非法圈地、占地行为，避免为获取临时和短期的土地收益而擅自占用和交易土地，对凡是超过规定期限没有进行开发的土地，政府应立即收回。全面清理土地市场，坚决打击开发商的圈地和炒地行为，从源头上防止土地批租领域的不正之风和腐败行为。

5．4加强金融监管力度，合理引导资金流向

首先，要进一步健全金融监管体系，增加监管手段，增强监管能力，提高监管水平；其次，要加强信用总规模的控制，不使社会总信用过度脱离实质经济的要求而恶性膨胀，从源头上防止现代泡沫经济发生；再次，要加强投资结构的调控，通过利率、产业政策等，引导资金流向生产经营等实质经济部门；最后，要加强外资和外债的管理，尽可能引进外资的直接投资和借长期外债。推动房地产泡沫产生的资金，绝大部分都是从银行流出的。因此，要加强对银行的监管，从源头上控制投机资本。

参考文献

1包宗华.房地产先导产业与泡沫经济[M].北京：中国财政经济出版社，1994

2李涛，伍建平.房地产泡沫的成因及防范措施探讨[J]，山东理工大学学报，2004(2)

3华伟.房地产经济学[M].上海：复旦大学出版社，2004

AnalysisoftheRealEstateBubbleHarmandMesure

泡沫经济的危害篇2

论文摘要:文章对房地产市场泡沫的产生与危害及其对策作简要分析。2010年我国政府对房地产市场进行了一系列的经济改革和政策调整,旨在抑制过快增长的房地产泡沫经济,保障房地产市场稳定健康的发展,维护广大人民的住房权利。

一、房地产市场泡沫

所谓泡沫经济,是指由于人们非理性的经济活动,导致某种交易物的价格剧烈增长,这个价格远远超过其本身的价值。这种突然形成的高价,不能长期维持,按照经济规律,经过一定的时间它必然会下降到符合其价值的水平上,这种现象就像泡沫的破裂一样,所以称作泡沫经济。当这种现象发生在房地产市场时,便形成了房地产市场泡沫经济。

房地产市场泡沫的大规模爆发最早产生于日本。从1985年开始,日本政府为了刺激经济发展采取了非常宽松的金融政策,鼓励资金流入房地产市场,同时由于美元贬值,大量国际资本进入日本的房地产业,导致房价飞涨,使得国民纷纷投机房地产市场。

二、我国房地产泡沫的产生

近年来,由于房地产业所带来的巨大经济效益,各地政府对待房地产项目几乎是一路绿灯,在政策与经济上都给予其相当大的扶持力度,这使得房地产业的发展势头过于强劲,一跃成为国民经济的支柱产业。但这种非理性的发展,使得房地产业已经显露出超出国民经济承受范围的苗头,房价一路飙升,许多地区的房价已经远远超过了普通民众的购买能力,“地王”与“天价”楼盘不断地涌现,房地产业已经成为暴利行业的代名词,其产生的经济泡沫也在不断增长。主要有以下原因:

第一,居高不下的市场需求导致房价非理性上涨。需求是市场的根本推动力。我国是一个人口基数庞大的国家,国民对住房的需求量始终维持在一个较高的水平,加之近年来我国城市化速度的加快,住房需求一直居高不下,在这种长期供不应求的状态下,由于没有政策的限制,开发商掌握了市场的主动权,在利益的驱动下,房价的上涨逐渐进入了一种非理性的状态,并且开始了恶性循环,使得整个房地产市场一直维持在一种高房价、高需求的状态,而且房产的价格已经远远超过其本身的价值,从而促成房地产泡沫。

第二,我国土地的稀缺性导致房价随地价飙升。我国的土地供给尤其是城市建设用地的供给量十分有限,由于房地产市场的高利润性,众多的大型企业纷纷介入,大量的国内企业资本进入房地产市场,导致土地市场的竞争十分激烈,土地出让金动辄几十亿上下,地价的猛涨导致房地产开发成本的直线上升,开发商为了获得高利润回报,只有不断抬高房价,最终把负担全部转嫁到了购房民众身上。

第三,银行等金融行业支持过度。我国房地产开发项目中有超过50%的资金是来自于银行,银行为了追求利润,将资金大量注入房地产市场,间接地促进了地价的飙升;同时,银行本身盲目的扩张信贷规模,忽略了房地产市场的风险性,致使各种投机行为愈演愈烈,不断堆积金融风险,也为房地产泡沫的产生埋下了隐患。

第四,各地方政府对财政收入的追求。由于房地产行业的高利润性,其在很多地方都成为了当地的支柱产业,为地方的经济发展和政府的财政收入做出了重大贡献,所以,对于房地产行业,各地政府都给予了很大的支持,导致房地产的政策过于宽松,地方政府不能切实有效地发挥政府的监管作用,使得房地产市场的发展缺乏合理的规划与管理,这也是房地产泡沫形成的重要因素。三、房地产泡沫的危害

第一,广大民众的住房权益无法得到保障。房地产泡沫破裂前最直接的危害就是房价过高,这使得人民大众无力购房,或者说一旦购房便背上了巨额的银行债务,成为所谓的“房奴”,一方面大量的资本投入房地产市场,另一方面人民的住房需求却始终得不到满足,这违背了广大人民群众的利益,不利于社会安定与发展。

第二,泡沫破裂会引发严重的金融危机。从日本的泡沫经济破裂可以看出,无论是银行、企业还是投机者,大量的国民资本投入了房地产行业,一旦泡沫经济破裂,将会引发剧烈的金融危机,企业倒闭,投机者破产,最终银行将会成为最大的买单者,由于银行关系到国民经济发展的命脉,银行的亏损对整个社会带来的经济灾难是难以估量的,不仅如此,这场经济灾难对国家今后的发展将会产生长久的负面影响。

四、房地产泡沫的对策

第一,银行实行严格的信贷审核机制。由于房地产业的主要资金来自银行,要严格的控制银行的信贷项目,杜绝信贷违规操作,严防不良贷款产生;同时,要严格控制房地产业银行资金的比重,防止控制投机行为,为房地产市场的稳定发展提供良好的金融条件。

第二,加强管理土地市场。土地交易价格是房价的风向标,因此要对土地市场进行严格规范,出台相应的政策来遏制囤积土地等各种土地投机行为,保证土地市场的规范健康发展。

参考文献:

泡沫经济的危害篇3

[关键词]房地产业经济泡沫泡沫经济

一、正确理解泡沫经济与经济泡沫的涵义

什么叫泡沫经济?《辞海》(1999年版)中有一个较为准确的解释。该书写道：“泡沫经济：虚拟资本过度增长与相关交易持续膨胀日益脱离实物资本的增长和实业部门的成长，金融证券、地产价格飞涨，投机交易极为活跃的经济现象。泡沫经济寓于金融投机，造成社会经济的虚假繁荣，最后必定泡沫破灭，导致社会震荡，甚至经济崩溃。”

二、经济泡沫的利与弊

在现代市场经济中，经济泡沫之所以会长期存在，是有它的客观原因的，主要是由其作用的二重性所决定的。

一方面，经济泡沫的存在有利于资本集中，促进竞争，活跃市场，繁荣经济。

另一方面，也应清醒地看到，经济泡沫中的不实因素和投机因素，又存在着消极成分。

三、房地产业与泡沫经济的关系

在搞清了泡沫经济的涵义以及泡沫的利与弊之后，我们可以回过头来研究房地产业与泡沫经济的关系这个主题了。研究的结果是：

1.房地产业本质上是实体经济和实业部门，其本身决不是泡沫经济

首先，从房地产的属性来看，房地产是不动产，房地产商品兼有生活资料和生产资料双重属性，是以实物形态存在的实实在在的实体产品，同金融证券(包括股票、债券)仅仅是收益权利证书相比，根本不同，它本身并不是泡沫经济。

其次，房地产业部门是实业部门。它同金融证券等虚拟资本也是根本不同的，谈不上泡沫经济。

再次，房地产业在整个国民经济体系中属于先导性、基础性产业，处于主导产业地位，起到十分重要的作用。在发达国家内生产总值中，房地产增加值一般要占到10%左右。房地产业以其产业关联度强、带动系数大的特点，成为促进国民经济增长的支柱产业。事实已经证明，现阶段我国房地产业的兴旺发达，是我国经济繁荣的标志之一，并不像有些人所说的那样所谓虚假繁荣的“泡沫经济的第二次高潮”。

2.房地产业也含有某些经济泡沫成分，如果任其膨胀，也存在着发展成为泡沫经济的危险性

应当承认，房地产业成长过程中，确实存在着一些经济泡沫，主要表现在：

(1)地产价格泡沫。如前所述，土地价格由于其稀缺性和市场需求无限性的拉动作用，及其土地市场投机炒作，会出现虚涨，这种虚涨的部分就属于经济泡沫。如果土地价格成倍、甚至几十倍地飞涨，就会发展成泡沫经济。如日本的地产价格暴涨就是鲜明的例证。1991年以后地价暴跌，泡沫破灭，至今经济尚未恢复过来。地价虚涨是不能持久的，在一定阶段便会破灭。

(2)房屋空置泡沫。在房地产市场供求关系中，商品房供给超过市场需求，超过部门的供给增长属于虚长，构成经济泡沫。按照通用的国际经验数据，商品房空置率达10%以内时，这种经济泡沫是正常的。如果超越过多，引起严重的供给过剩，形成泡沫经济，导致房价猛跌，开发商遭受巨大损失甚至破产倒闭，失业率上升，经济混乱，社会动荡。

(3)房地产投资泡沫。一般规律，房地产投资增长率应与房地产消费增长率相适应，力求平衡供求关系。在发展中国家的经济起飞阶段，百业待兴，房地产投资增长率略大于消费增长率，形成供略大于求的市场局面，对促进房地产业的发展和刺激经济增长是有利的。只有当房地产投资过度膨胀，商品房严重滞销，造成还贷困难，连带引起金融危机时，才形成泡沫经济破灭。1997年东南亚金融危机中的泰国就是一例。

(4)房价虚涨泡沫。房价是与地价相联系的，房价泡沫与地价泡沫密切相关。此外，开发商对利润的期望值过高，人为抬高房价，也会形成经济泡沫。如果房价飞涨，开发商攫取暴利，购房者难以承受，由此也会形成房地产泡沫经济。

可见，房地产确有经济泡沫，存在着发展成为泡沫经济的可能性。但绝不能把房地产业等同于泡沫经济。

3.房地产经济泡沫的存在有利有弊，关键在于控制在适度的范围内，避免出现泡沫经济，导致大起大落的波动和震荡。适度的经济泡沫，例如土地价格微幅上扬、房价稳中有升、房地产开发投资高于社会固定资产投资增长率和商品房供给略大于市场需求等等，对活跃经济，促进竞争，推动房地产发展和国民经济增长是有利的。同整个国民经济一样，没有一点泡沫房地产业是不能繁荣的。而如果泡沫过多，过于膨胀，造成虚假繁荣则是不利的。关键在于要控制这些经济泡沫过度膨胀，不致形成为泡沫经济，带来严重危害。

四、辩证地看待当前房地产市场形势

当前的房地产市场形势究竟处于什么状态，是否已达到泡沫经济程度?这不是凭印象可以判别的，而是必须按照实际数据科学地进行评价。

衡量房地产市场形势必须树立一些基本标准。笔者认为，首先要看房地产业的发展与宏观经济状况的适应度；其次要看商品房供给与需求的均衡态；再次，要看商品房价格的波动状况及其走势。只有抓住了这些基本标准，才能进行正确判别。

以上述基本标准来衡量，当前房地产市场，适应全市国民经济快速增长的要求，主流是处于持续发展的繁荣阶段。其主要标志是：

(1)房地产市场的供给和需求基本平衡，求略大于供，呈现出供求两旺的态势。

(2)存量房交易大幅增长，向着房地产市场主体的方向发展。

(3)房地产开发投资更趋理性化，市场基础扎实。

通常人们喜欢用“冷”和“热”来形容房地产市场状态，这种通俗的说法容易引起误解，是不科学的。正确的提法应当用繁荣还是衰退，即景气度来表示。当前的房地产市场处于正常发展的佳境状态，如果从房地产经济周期角度看，则是繁荣阶段的高峰期，笔者预测还会延续二三年时间。那种把房地产市场的繁荣扣上“泡沫经济”的帽子是站不住脚的。

当然，也应当看到当前的房地产市场存在一些值得注意的问题，出现了一些泡沫过多的现象。主要表现在：

(1)房地产开发投资增幅过猛，隐含着再次出现供给过剩的危险。从现在开始就应适当控制土地供应量和房地产开发投资规模。

(2)商品房开发结构过于向高档房倾斜，中低档住宅开发不足。要积极引导开发商多建中价位住宅，避免结构失调。

(3)房价涨幅偏大，经济泡沫成分渐增。要尽力避免房价大起大落的波动引起的震荡。

泡沫经济的危害篇4

进入2009年,中国经济形势好得出人意料。特别是二季度,股市稳步上扬,上证指数稳健地站上3000点;房市的回暖以“小阳春”开篇,而近日各地频频上演“地王争夺战”更是掀起了高潮;此外,石油等大宗商品的价格也呈现不同程度上涨。还记得去年底的时候,人们普遍认为2009年将是最难熬的一年。现在来看,当时的担心似乎多余。

然而,这样的形势让人总觉得不对劲。世界经济没有明显好转,中国的出口也没有明显起色,实际上,中国的实体经济并没有实质性转变。在这样的大背景下,楼市、股市却出现意外繁荣。于是,有忧患意识的人警告说,新一轮资产价格泡沫正在形成,并被逐渐推高,而银行信贷急剧扩张正是泡沫产生的催化剂。然而,政府对警告并不感兴趣。

到今天,我们对泡沫的认知已经多了几分理性和客观。在市场经济下,泡沫会不断出现。任何硬币都有两面,泡沫又何尝不是?我们并不是只能被动地接受泡沫破灭带来的恶果,适当的时候,也可以利用泡沫。关于这一点,相信政府一定认识得更加深入。

当下全球经济形势仍显萧条,实体经济又这么难,在找到新的经济增长点之前,一切很难焕发新的生机。但日子还得继续,兴许泡沫能给人带来一丝安慰。正如谢国忠所言,“现在,政府希望通过资产泡沫来托一托经济,其实不是托经济,主要是托心态。这个东西就像中医一样,他给你开药方,药方本身其实不重要,重要的是让你信――提振人心。通过改变人的心态,可以改变人的想法,影响人的行为。现在,中国的经济就像虚拟生活,人们都用钱在虚拟世界里拼命地买东西,以为钱增值了,在现实生活中却什么都不做。”

其实,泡沫并不可怕,真正可怕的是泡沫破灭后产生的恶性结果。我们尚不能肯定新一轮泡沫正在形成并一定带来恶性结果,因为有人认为,泡沫只有在破裂之后才能确认。但真要是到那时才看清泡沫的危害和实质,一切恐怕已经太晚了。

泡沫经济的危害篇5

一、正确理解泡沫经济与经济泡沫的涵义

要弄清房地产业与泡沫经济的关系，首先要搞清泡沫经济的涵义。

什么叫泡沫经济？《辞海》（1999年版）中有一个较为准确的解释。该书写道：“泡沫经济：虚拟资本过度增长与相关交易持续膨胀日益脱离实物资本的增长和实业部门的成长，金融证券、地产价格飞涨，投机交易极为活跃的经济现象。泡沫经济寓于金融投机，造成社会经济的虚假繁荣，最后必定泡沫破灭，导致社会震荡，甚至经济崩溃。”

从这个定义中，我们可以得出以下几点结论：

(1)泡沫经济主要是指虚拟资本过度增长而言的。所谓虚拟资本，是指以有价证券的形式存在，并能给持有者带来一定收入的资本，如企业股票或国家发行的债券等。虚拟资本有相当大的经济泡沫，虚拟资本的过度增长和相关交易持续膨胀，与实际资本脱离越来越远，形成泡沫经济，最终股票价格暴跌，导致泡沫破灭，造成社会经济震荡。

(2)地价飞涨，也是泡沫经济的一种表现。如果地价飞涨，脱离土地实际价值越来越远，便会形成泡沫经济，一旦泡沫破灭，地价暴跌，给社会经济带来巨大危害。

(3)泡沫经济寓于金融投机。正常情况下，资金的运动应当反映实体资本和实业部门的运动状况。只要金融存在，金融投机就必然存在。但如果金融投机交易过度膨胀，同实体资本和实业部门的成长脱离越来越远，便会造成社会经济的虚假繁荣，形成泡沫经济。

(4)泡沫经济与经济泡沫既有区别，又有一定联系。经济泡沫是市场中普遍存在的一种经济现象。所谓经济泡沫是指经济成长过程中出现的一些非实体经济因素，如金融证券、债券、地价和金融投机交易等，只要控制在适度的范围中，对活跃市场经济有利。只有当经济泡沫过多，过度膨胀，严重脱离实体资本和实业发展需要的时候，才会演变成虚假繁荣的泡沫经济。可见，泡沫经济是个贬义词，而经济泡沫则是个中性范畴。所以，不能把经济泡沫与泡沫经济简单地划等号，既要承认经济泡沫存在的客观必然性，又要防止经济泡沫过度膨胀演变成泡沫经济。

二、经济泡沫的利与弊

在现代市场经济中，经济泡沫之所以会长期存在，是有它的客观原因的，主要是由其作用的二重性所决定的。

一方面，经济泡沫的存在有利于资本集中，促进竞争，活跃市场，繁荣经济。

另一方面，也应清醒地看到，经济泡沫中的不实因素和投机因素，又存在着消极成分。

三、房地产业与泡沫经济的关系

在搞清了泡沫经济的涵义以及泡沫的利与弊之后，我们可以回过头来研究房地产业与泡沫经济的关系这个主题了。研究的结果是：

1、房地产业本质上是实体经济和实业部门，其本身决不是泡沫经济。

首先从房地产的属性来看，房地产是不动产，房地产商品兼有生活资料和生产资料双重属性，是以实物形态存在的实实在在的实体产品，同金融证券（包括股票、债券）仅仅是收益权利证书相比，根本不同，它本身并不是泡沫经济。

其次，房地产业部门是实业部门。它同金融证券等虚拟资本也是根本不同的，谈不上泡沫经济。

再次，房地产业在整个国民经济体系中属于先导性、基础性产业，处于主导产业地位，起到十分重要的作用。在发达国家内生产总值中，房地产增加值一般要占到10%左右。房地产业以其产业关联度强、带动系数大的特点，成为促进国民经济增长的支柱产业。事实已经证明，现阶段我国房地产业的兴旺发达，是我国经济繁荣的标志之一，并不像有些人所说的那样所谓虚假繁荣的“泡沫经济的第二次高潮”。

2、房地产业也含有某些经济泡沫成分，如果任其膨胀，也存在着发展成为泡沫经济的危险性。

应当承认，房地产业成长过程中，确实存在着一些经济泡沫，主要表现在：

(1)地产价格泡沫。如前所述，土地价格由于其稀缺性和市场需求无限性的拉动作用，及其土地市场投机炒作，会出现虚涨，这种虚涨的部分就属于经济泡沫。如果土地价格成倍、甚至几十倍地飞涨，就会发展成泡沫经济。如日本的地产价格暴涨就是鲜明的例证。日本六大城市的地价指数，在上世纪80年代的10年间上涨了5倍，地价市值总额高达4000万亿日元，相当于美国地价总值的4倍，土地单价为美国的100倍。1991年以后地价暴跌，泡沫破灭，至今经济尚未恢复过来。地价虚涨是不能持久的，在一定阶段便会破灭。

(2)房屋空置泡沫。在房地产市场供求关系中，商品房供给超过市场需求，超过部门的供给增长属于虚长，构成经济泡沫。按照通用的国际经验数据，商品房空置率达10%以内时，这种经济泡沫是正常的。如果超越过多，引起严重的供给过剩，形成泡沫经济，导致房价猛跌，开发商遭受巨大损失甚至破产倒闭，失业率上升，经济混乱，社会动荡。

(3)房地产投资泡沫。一般规律，房地产投资增长率应与房地产消费增长率相适应，力求平衡供求关系。在发展中国家的经济起飞阶段，百业待兴，房地产投资增长率略大于消费增长率，形成供略大于求的市场局面，对促进房地产业的发展和刺激经济增长是有利的。只有当房地产投资过度膨胀，商品房严重滞销，造成还贷困难，连带引起金融危机时，才形成泡沫经济破灭。1997年东南亚金融危机中的泰国就是一例。

(4)房价虚涨泡沫。房价是与地价相联系的，房价泡沫与地价泡沫密切相关。此外，开发商对利润的期望值过高，人为抬高房价，也会形成经济泡沫。如果房价飞涨，开发商攫取暴利，购房者难以承受，由此也会形成房地产泡沫经济。

可见，房地产确有经济泡沫，存在着发展成为泡沫经济的可能性。但绝不能把房地产业等同于泡沫经济。

3、房地产经济泡沫的存在有利有弊，关键在于控制在适度的范围内，避免出现泡沫经济，导致大起大落的波动和震荡。适度的经济泡沫，例如土地价格微幅上扬、房价稳中有升、房地产开发投资高于社会固定资产投资增长率和商品房供给略大于市场需求等等，对活跃经济，促进竞争，推动房地产发展和国民经济增长是有利的。同整个国民经济一样，没有一点泡沫房地产业是不能繁荣的。而如果泡沫过多，过于膨胀，造成虚假繁荣则是不利的。关键在于要控制这些经济泡沫过度膨胀，不致形成为泡沫经济，带来严重危害。

四、辩证地看待当前上海的房地产市场形势

当前的房地产市场形势究竟处于什么状态，是否已达到泡沫经济程度？这不是凭印象可以判别的，而是必须按照实际数据科学地进行评价。

衡量房地产市场形势必须树立一些基本标准。笔者认为，首先要看房地产业的发展与宏观经济状况的适应度；其次要看商品房供给与需求的均衡态；再次，要看商品房价格的波动状况及其走势。只有抓住了这些基本标准，才能进行正确判别。

以上述基本标准来衡量，当前上海房地产市场，适应全市国民经济快速增长的要求，主流是处于持续发展的繁荣阶段。其主要标志是：

(1)房地产市场的供给和需求基本平衡，求略大于供，呈现出供求两旺的态势。据上海市房地产交易中心、上海市统计局的2002年1～6月房地产市场信息数据汇总资料，已登记的商品房预售面积1230.14万平方米，与上年同期相比增长49.9%，批准的预售面积（1138.86万平方米）与实际预售面积之比为1∶1.08，实际预售面积略大于批准预售面积。已登记的商品房销售面积为1195万平方米，同比增长19.5%，大大超过商品房竣工面积（468.51万平方米）。不少优质楼盘，出现少有的排队购房现象。前几年累积的空置房逐步消化，大幅减少。住宅市场旺盛的需求，拉动着上海房地产市场出现繁荣的局面。

(2)存量房交易大幅增长，向着房地产市场主体的方向发展。2002年1～6月，已登记的存量房买卖面积达到811.23万平方米，同上年同期相比增长31%。日渐接近增量房交易，部分区内存量房产交易量已超过增量房交易量。预示着上海的房地产市场逐步成熟。

(3)房地产开发投资更趋理性化，市场基础扎实。与20世纪90年代初那种不顾市场需求、盲目开发的情况不同，如今的房地产开发商普遍比较重视市场调研和目标市场定位，使房地产投资开发牢固地建立在市场需求的基础上，可以说属于市场需求拉动型投资扩张。2002年1～6月的上海房地产开发投资额达到355.36亿元，与上年同期相比，增长45.3%，预计全年将超过700亿元，这对拉动投资需求，平衡供求，抑制房价过快上涨是有益的。

(4)商品房价格稳中有升，基本合理。2001年上海的房价上升了8%左右，2002年上半年上涨了5.8%。从其成因来分析，主要有三个因素：一是楼盘品质提高、环境改善，成本推进型上升：二是居民收入提高，消费结构转换形成的需求收入弹性促进型上升；三是商品房阶段性、暂时性供不应求的需求拉动型上升。2001年上海居民的可支配收入增长9.9%，而房价的增幅仍低于收入增长幅度。从长期发展趋势看，房价稳中有升是符合市场经济和经济发展的客观规律的，也是合理的，它恰恰是房地产业景气的重要标志之一。

通常人们喜欢用“冷”和“热”来形容房地产市场状态，这种通俗的说法容易引起误解，是不科学的。正确的提法应当用繁荣还是衰退，即景气度来表示。当前的上海房地产市场处于正常发展的佳境状态，如果从房地产经济周期角度看，则是繁荣阶段的高峰期，笔者预测还会延续二三年时间。那种把房地产市场的繁荣扣上“泡沫经济”的帽子是站不住脚的。

当然，也应当看到当前的上海房地产市场存在一些值得注意的问题，出现了一些泡沫过多的现象。主要表现在：

(1)房地产开发投资增幅过猛，隐含着再次出现供给过剩的危险。从现在开始就应适当控制土地供应量和房地产开发投资规模。

(2)商品房开发结构过于向高档房倾斜，中低档住宅开发不足。要积极引导开发商多建中价位住宅，避免结构失调。

泡沫经济的危害篇6

关键词：房地产泡沫房地产投资属性房地产消费属性

房地产业是国民经济发展中的支柱性行业，既关系着广大民众的生活，又影响着国民经济的平稳、健康发展。近年内，我国房地产价格持续的高增速长在全社会引起了广泛争议。本文认为，房地产价格的快速上涨应当分为泡沫和泡沫化两个阶段，在经济高速发展的时期房地产价格泡沫会长期存在，并且不会对经济发展产生损害；在房地产价格泡沫持续存在的基础上，房地产业存在着向泡沫化阶段发展的可能，而一旦进入泡沫化时期，则将会付出金融危机的代价。因此，判断我国房地产业泡沫发展阶段，并进一步探讨如何防范房地产价格泡沫化，这是值得深入研究的课题。

泡沫与泡沫化的定义

（一）泡沫与泡沫化的涵义

关于泡沫这一名词，目前还缺乏能够被广泛认可的精确定义，通常是指资产或要素价格高于由其基本面因素所确定的价格区间的部分。泡沫化是指泡沫在短期内迅速膨胀以超出实体经济负荷，并对实体经济发展造成损害的一种虚假繁荣过程。泡沫化是建立在泡沫长期存在和流动性超量过剩的基础上。当市场参与者对于泡沫的继续膨胀（即资产的快速增值）形成了稳定的预期，甚至能够认识到泡沫将在未来的某一时间破裂，对于资产的购买完全忽视了其未来的收入贴现而仅仅关注资产的短期增值，致使资金从实体经济向虚拟经济发生较大幅度的转移，引发实体经济的负乘数效应，危害经济健康发展。通俗地说，泡沫化就是在短期内，在流动性过剩的基础上，由泡沫快速催生泡沫的一种恶性循环。

（二）泡沫与泡沫化的联系

研究泡沫和泡沫化，首先应当肯定的是二者之间存在着密切的联系，房地产泡沫的长期存在是形成房地产泡沫化阶段的前提，房地产泡沫化是房地产泡沫将要快速、彻底破裂前的极端形式。

房地产泡沫和泡沫化之间通常按照如图1的关系进行演进。当一国较长时期处于繁荣的时期，经济高速增长，社会环境安定，居民的收入水平和置业需求都将会出现相应的增长。经济持续增长的良好预期以及城市化进程中的土地稀缺性，都促使房地产价格上涨，形成房地产泡沫。如果房地产泡沫能够持续存在，经济持续向好的合理预期逐渐将转变成为房地产价格持续上升的预期，导致大多数居民进入房地产投资领域，房地产消费属性演变为投资属性，国家对于房地产业的调控（尤其是对于泡沫的调控）将空前的困难。如果此时出现一些扭曲房地产价格的事件，例如，日本20世纪80年放超量货币，美国次贷危机中的道德欺诈，则房地产业就将进入泡沫催生泡沫的完全非理性的泡沫化时期。

（三）泡沫与泡沫化的区别

我国现阶段处于经济高速发展阶段，对房地产泡沫和泡沫化进行有效的区分是必要的。不同之处总结如下：

第一，是否可排除。在现代经济中，资本化进程中的泡沫无法完全避免，泡沫是一种客观的经济现象，它的存在就如同无法完全消除通货膨胀一样。然而，泡沫化却是一种人为的非理性投资，能够通过有效的措施加以预防，避免其对于经济发展的创伤。

第二，是否可持续。从历史上来看，泡沫具有一定的可持续性，例如，理论界公认美国资本市场1980-2001年存在着长期持续性泡沫。然而，泡沫化一般不可持续，泡沫化将使房地产价格远超出市场参与者的承受能力，最终是房地产无人问津。

第三，是否有助于经济发展。在经济高速增长时期，泡沫能够提升对未来经济增长的信心，也逼迫着资产的购入方提高资产的使用效率，以未来收入的提高抵消资产购入时的泡沫。正是因此，泡沫通常会在一国的高速发展期长期存在。然而，泡沫化对于经济发展绝对有害无益，通常会在资产价格硬着陆中造成经济衰退。

第四，泡沫通常在实体产业经济发展的成熟期，是经济发展中的信心爆棚；而泡沫化通常在实体产业经济的衰落期，经济结构的失衡大幅度拉动了名义增长，纵容资产价格在短期内迅速膨胀。

对我国房地产业泡沫的界定

如何对我国现阶段房地产行业泡沫进行调控，需要首先对房地产业泡沫的发展阶段有清楚的界定。

（一）我国房地产业存在泡沫

房地产投资收入包括租金收入和资产增值收入，在经济理论中，常常用租售比来测度房地产泡沫的大小。租售比是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300到1∶200。目前我国主要一线城市的房地产租售比均在1:500左右。此外，对比观察2005-2009年的土地交易价格、房屋销售价格和房屋租赁价格，发现土地交易价格和房屋销售价格的增长速度远高于房屋租赁价格。

以2009年为例，土地交易价格同比增长14%，房屋销售价格增长率为10.5%，而房屋租赁价格则基本持平。由此可见，我国的房地产市场是存在泡沫的。

（二）我国房地产泡沫会在一定时期内持续存在

自2003年以来，除2008年房地产价格出现过短暂的调整，我国的房地产泡沫持续存在。一方面是强劲的出口拉动着经济的快速增长，从而提高国民对于未来收入的预期，部分消化了资产领域的泡沫；此外，以外币占款形式产生的过剩流动性，部分转入了房地产领域，部分转入投资领域，由此而产生的过量货币对于有限房产和土地的追逐导致了价格泡沫。因此，应当在我国逐步升级经济发展模式，提倡创新，创造更多的投资机会，在实现科学可持续发展的过程中逐渐消化房地产投资引起的价格泡沫。

从另一个角度来看，我国的房地产价格泡沫并未对经济造成损害，由于房地产价格泡沫极大地拉动了投资，带动了经济增长，形成了经济增长速度和房地产价格增速，同时保持高位运行的态势。而如果过剩流动性全部进入粮食等消费领域，我国将产生严重的通货膨胀。所以，在现阶段泡沫并未造成实质性危害的时候不适宜用过于直接的调控手段挤压泡沫。

（三）我国房地产市场泡沫化尚未形成

总结历史经验，日本在上世纪八九十年代的资产泡沫化问题，主要是由于超量的流动性过剩和产业结构中存在矛盾而导致房地产业进入泡沫化时期。比照分析，我国的房地产市场泡沫化问题尚不存在。

首先，从总体上看，我国在2003年以来一直存在的流动性过剩，主要是由于我国外汇占款项目所发行的基础货币太多导致的，属于被动发行，与日本央行通过货币政策拉动经济增长有本质区别。从房地产贷款上看，我国市场采用差别贷款的方式调控房地产业，不同于日本当年向房地产领域的疯狂融资。

其次，我国所处的产业阶段不是衰落期。如本文第一部分所述，区别泡沫和泡沫化的一个关键因素在于该国所处的产业阶段，泡沫化时期通常应当是处于第二产业发展的衰落期，资金由实体经济迅速流入房地产业，房地产业成为拉动经济增长的主力。

此外，我国目前一线城市房地产价格增速迅猛，主要原因是大型城市在医疗卫生、文化教育、公共服务、基础建设这四方面的发展速度在世界城市的发展史上都是绝无仅有的，其所能够提供的城市资源、投资就业机会远远好于二线城市。正是由于这种资源的稀缺性，在取消了等级制度和迁入限制之后，必然会出现城市价值的快速提升和富有阶层向大型城市的集中。

综上所述，本文认为，虽然我国的房地产市场毫无疑问地存在着泡沫，但并未处于泡沫化阶段，更不会在未来几年中出现毁灭性的崩溃。因此，对于房地产市场的调控，目前的关键并不在于从绝对值上挤压泡沫，而是尽快建立起防范房地产市场泡沫化的机制。

防止房地产泡沫化的策略

一般而言，凡是将房地产市场主要作为投资品市场的国家，在一定的条件下，都容易出现房地产市场的泡沫化运行，并且调控难度极大。而反观那些将房地产市场主要作为消费市场的国家，其住房消费需求不可能在短期能发生重大变化，房地产波动则较小。因此，防止房地产泡沫化策略的核心是：变房地产投资品属性为主为消费品属性为主，具体措施可以总结为“打击投机、限制投资、增加供给”。

（一）打击投机

房地产投机者的策略一般是以少量资金在市场中快进快出，以赚取资本增值。因此对于房地产投机者的打击应当从限制交易速度和控制贷款发放两方面着手。

首先，应当提高购房者购买多套住房的首付比例，降低投机者的可用杠杆，这既是防止房地产市场泡沫化的必要措施，也可以防止投机者将风险转嫁给银行系统。日本房地产市场泡沫破裂之后之所以会引起银行体系坏账激增，就是因为银行未能对经济运行中的投机风气加以遏制，反而提供了资金支持。因此，必须严控银行对房地产市场的信贷力度，遏制投机，降低经济的整体运行风险。

其次，必须对于购房者在短期内卖出房产增加限制条件。目前我国在此方面的限制主要通过提高流转税率（即契税、土地增值税、营业税等），但是在房地产长期存在泡沫的时期，投机者能够将税赋转嫁给购房者，这就造成了我国越调控房价越高的困局。因此，单一依靠流转税等经济手段不足以遏制房地产投机行为，应当迅速建立信用体系，对于有过炒房经历的单位和个人实施市场禁入惩罚或提高其首付比例，将房地产投机者排除于市场之外。

（二）合理限制投资

房地产市场的过度投资，促使房地产市场泡沫化的形成，进而影响到经济的平稳发展，甚至于产生经济危机。因此，建立一套行之有效的抑制过度投资，降低房地产市场投资属性的制度是必要的。

第一，对于空置房屋开征财产税（物业税）刻不容缓，只有非居住住宅的持有成本大幅度的上升，抵消房地产的资本增值，才能够抑制高收入人群的投资需求，合理限制住房投资。

第二，降低对于土地的抵押率，不能单纯地以公允价值计量房地产。在现行的制度中，公允价值即市场价格，而在房地产存在泡沫的时代，公允价值本身就是一种被市场扭曲的和充满风险的价格，因此降低对于土地的抵押率，能够使企业理性地认识土地市场，降低企业的土地储蓄行为，抑制房地产市场泡沫化的形成。

（三）增加供给

我国实行住房制度改革以来，虽然搞活了房地产市场，拉动了经济发展，但与此同时，城市中的中低收入居民基本丧失了改善居住条件的手段，其收入水平的增长明显低于房价增长率。因此，需要政府加大廉租房建设，改善中低收入家庭的居住条件，控制房地产泡沫化。

第一，我国将长期处于城镇化建设中，人口将大量迁入城市，未来住房需求将持续增加，正是这种预期的住房需求与供给的缺口使得人们对于房地产的未来盈利能力产生了较高的预期。因此，由政府大量提供廉租房既能够解决居民的住房需求，也可以降低房地产未来盈利能力的预期，压制房地产泡沫化。

第二，解决房地产问题的根本方法是要调整经济结构，均衡居民收入分配。现阶段，房地产是居民收入分配失衡的重要因素，大量提供廉租房是在住房需求方面对于城市中低收入居民给予补贴。中低收入居民的边际消费倾向较高，这样能够较大幅度地拉动内需，使我国顺利完成经济结构转型，促进经济长期健康发展。

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