低风险项目投资篇1

关键词:房地产投资风险

房地产投资风险的主要类型

(一)外部风险

1.宏观经济风险。宏观经济风险对于每个房地产投资企业都是不可幸免的。譬如说,当经济衰退,处于低速消沉时,社会对消费的需求也会大幅度减缩,这其中当然包括房地产。更有甚者,每当经济陷于低谷,消费减缩时,受冲击最大的往往是如汽车、房地产之类的长线耐用消费品,这时人们会修正在经济景气时制订的消费计划,推迟或干脆取消对耐用消费品的购买。社会风尚如此,造成房地产市场一时供大于求,房屋价格亦连连下跌。

2.财政利率风险。财政利率风险多来自于利率波动的影响,因为很多人买房并不是全额付款,一般都会利用杠杆原则向金融机构申请抵押贷敖以解决一部分资金。假如贷款利率上升,投资人所需要负担的贷款利息就可能是楼价本身的价值,此种情形对于一些财力有限的投资人来说,无疑是雪上加霜,加息有可能迫使他们放弃房地产。当然如银行收回抵押房地产可以得到贷出款项的话,则投资人无须再负担任何责任。然而,假如房地产市场正处于低潮,银行在拍卖房地产时仍得不列足够的款项偿还抵押贷款时,则投资人仍需负一定责任。所以,投资者在策划置业计划和议价房地产时,必须把利率波动因素考虑进去。

3.市场风险。由于供求形势变化,引起市场竞争范围、竞争程度、竞争方式以及房地产市场性质、市场结构、市场发育等变化而导致的风险。市场风险是房地产市场价值跌落的一种可能性,主要来源于房地产供应的时间误差。譬如当房价因供应短缺而上升时,开发公司便会纷纷兴建楼宇,但由于建筑需要一定时间,故此虽然待建楼的总体规模已经超出供应需要,但短期内楼价仍然会持续上扬。近年来,建筑业技术日渐先进,所以造成房地产能迅速供应市场,直接缩短了地产循环的时间,也使得楼价波动变得更为频繁。

4.自然风险。由于自然因素的不确定性、不可抗性(如地震、洪水、风暴、火灾等)以及土地的自然地理和技术经济特性带来的风险。

(二)内部风险

1.经营风险。经营风险是由于房地产投资经营上的失误(或其可能性),造成实际经营结果偏离预期望值的可能性;经营风险起源于投资内部问题和项目的经济环境情况,如管理水平、管理效率低,使用经营费用超过预计值,房屋空置率高,租金回笼等问题,都将使企业的营业收入小于预期值。经济环境可能不理想,对房地产的需求偏低,会产生比预期高的空置率。

2.财务风险。财务风险是指房地产投资者运用财务杠杆,在使用贷款的条件下,既扩大了投资的利润范围,同时也增加了不确定性、增加的营业收入不足以偿还债务的可能性。

房地产投资风险产生的原因

所掌握信息不全、不准,投资决策草率。所依据的信息不够准确,或前期调研不细,对购买力及项目的销售前景预期过于乐观,都会导致在运用中出现与当初的估计有较大偏差。

宏观形势出现意想不到的不利变化,由此引发多种风险。这在近年的经济生活中也经常遇到。表现为:一是前些年严重的通货膨胀、物价上涨,诱发建材价格上涨,工程造价跟着上涨;二是货币发行政策和银行信贷政策。如银行紧缩银根对房地产商就意味着筹资或变现风险。三是房地产供求形势的变化。房地产供给严重不足的状况已成历史,现在的情况是供过于求,房价自然就要下降,销售难度增加,促销成本加大,期房销售几乎成为不可能。四是房地产政策及由此形成的大气候。如当前银行对房地产业的支持重点从“开发”变为“购买”,这不利于刚开发并需持续投入的房地产项目的开展。

发展商主观上对房地产市场供求形势,房地产政策,金融政策的理解、判断或把握上出现偏差。具体表现为:发展商过分相信自己的“感觉”,而实际上“感觉”错了或反了。如有的发展商过分地相信自己会容易地找到“下家”,将项目脱手,而实际并未如愿;有的发展商在决策上项目时只考虑、分析了一时的市场供求形势,而没把开发的周期因素考虑进去,结果供求关系“此一时彼一时”,或者对市场的估计及项目自身的优势的判断过于乐观,最终导致销售困难;还有的发展商过分相信自己的“道”(即通过“关系”拿到“好项目”的能力),而经营实力(开发实力、管理能力、行销能力)不足或较弱,项目运作中难于实现预期的经营业绩。

此外,自然灾害和意外事故的发生也是引发房地产开发中的工程建设风险的原因。

房地产投资风险的识别

如何正确估计和评价一宗房地产投资的风险呢?通常的办法是计算投资风险率,其计算方法有以下几种。

(一)采用国际房地产投资业常用的三个指标来识别

1.投资房地产的营业率。一切能够带来收入的房地产都必然发生经营费用。以利润来维持其赚钱的能力。营业率被用来判定投资报告的净营业收入是否具有现实性。计算公式为:

营业率=年营业总费用/年计划总收入

据有关调查数据表明,新公寓楼营业率在38%—40%之间是可行的。办公楼、商业楼有不同的营业率。营业率太低说明投资方案中有些成本费用没有考虑。太高则说明管理不善。太低或太高都说明风险太大。

2.偿债收益比。营业净收入是扣除所有成本费后的收入,是偿还债务资金的基本来源。它和偿债责任的比率反映了借款人偿还贷款的能力。

偿债收益比=营业净收入/要求的年偿债额3.保本占用率。保本占用率是计算房地产安全性的另一重要指标。其计算公式为:

保本占用率=(年营业总费用+要求的年偿债额)/年计划总收入

保本占用率越高,投资风险越大。可以接受的住宅资产的保本占用率一般为85%-90%。

(二)概率与数理统计的方法

由于风险度量涉及到房地产投资项目可能结果的概率分布,因而可以采用概率论和数理统计作为房地产投资风险的识别方法。这里的投资结果主要是指房地产投资的报酬回报率。而报酬回报率的概率分布的取得很不容易。虽然可以作市场调查,有已开发项目的资料,可以使用数理统计的方法得出分布或其估计,甚至通过统计检验,但其结果只能在相对意义上代表拟开发项目的概率分布。这是因为各个房地产项目之间的差异较大,有时相距十几米的位置,即使其它条件都相同,投资的报酬回报也存在很大的差别。将抽样调查的方法与主观概率判断结合而确定出房地产项目投资的报酬回报率的概率分布是实际工作者常用的方法。

但如果某一房地产项目投资的报酬回报率的可能结果有几种,每一种可能的结果为xi其出现的概率为Pi,则其数学期望为:

如果投资者将投资报酬率的预期结果取为数学期望是合符情理的。因为在统计的意义上真实的投资报酬率出现在数学期望左右的概率最大。那么此标准差就描述了预期结果与实际结果的“平均”变动程度,因此可作为一种风险的度量。标准差越大,风险越大,标准差越小,风险越小。用标准差度量投资风险的优点是概念比较清楚直观,可以借用成熟的数理统计一整套理论和方法。在降低投资风险的投资组合理论中,这一度量有出色的表现。其缺点是准确的概率分市Pi不易找出。考虑到相同的标准差,对于期望值不同的投资项目,它所表达的影响程度或对投资者的损害程度,也即风险大小,应该是不同的。期望值大时,风险应小些,期望值小时,风险应大些。所以人们更喜欢用变异系数来度量风险:

R=б/E

怎样的R值是小(大)风险,与投资者的风险偏好性格有关。但R接近1的风险,通常是投资者不愿接受的风险。R>1的风险,是很多投资者不能忍受的风险。也可以用Δ=E-б这一绝对数来度量风险。Δ

房地产投资风险的控制

在房地产投资活动中.投资的风险是客观存在的,这对于所有的房地产投资者都是一样的。投资风险的控制即在于能及时的发现或预测到这种风险并能及时采取有效的措施。化解、缓和、减轻、控制这种风险,减少投资者预期收益的损失可能性。

控制风险的基本思想是对某种损失的可能性进行调整、进而最大程度降低这种可能性的主要方法有:

(一)进行充分的市场调查分析以作出科学的项目决策

风险是指在投资经营过程中各种不确定因素,使实际收益偏离预期收益的可能性。减少这种不确定性,从而减少这种偏离的最好方法,就是通过市场调查,获得尽可能详尽的信息,把不确定性降低到最低限度,从而较好地控制房地产投资过程中的风险。通过房地产市场的供求状况和趋势进行全面的调查分析,从中选择社会最需要的并能够取得较大收益的投资项目,这部分工作可以由投资者自己对房地产市场进行调查,也可委托咨询公司等中介机构进行。

(二)在预期收益相同的情况下投资风险较小的房地产项目

房地产投资项目种类较多,它们的风险度大小不一。有的风险度较大,可能遭遇的不确定性也较高,而有些投资项目的风险度较小,选择风险小的投资项目可以使投资收益能得到有效的保证。

(三)以合理组织融资形式进行滚动开发

房地产投资需要量大,必须以一定的形式筹措资金,以满足需要。房地产融资的形式主要有以下几种:通过发行金融债券,筹集开发资金。通过预售开发的商品房和卖楼花,从客户那里筹集房地产开发所需资金。利用已取得的土地使用权到银行获得抵押贷款。组建股份公司,申请成为上市公司。从股票市场上融资。各房地产开发公司应根据自身的实际情况,选用最适合的融资形式,以便迅速、大量、低成本地融入资金,投入房地产开发。房地产开发公司不但要掌握融资技巧;而且还要采取切实可行措施提高资金使用的效益。比如在投资项目管理中,引入竞争机制,运用多种手段,促使施工单位降低工程造价,提高工程质量,缩短建设周期。房地产企业还要增收节支、提高劳动效率,减少经营管理费用,以保证所投入的资金获得最大的经济效益。

(四)通过多项投资组合及多种经营分散风险

不同投资项目的风险、收益等因素也是不同的,所以,实行多项目投资组合可以获得比所有投资集中于一个项目上更稳定的收益:当然,各项目之间的相关性不能太强,否则就无法起到降低风险的作用。

(五)通过加强资产管理来控制风险

一个投资项目能否达到预期的收益水平,管理人员是最为重要的关键因素。提高管理人员的素质进而提高管理水平,可以提高对市场的可预测性,降低不确定性,可以更有效地使用资产,减少经营费用,降低空置率,提高收益水平,进而降低和控制风险。

参考文献:

低风险项目投资篇2

【关键词】建设项目；风险管理

对于投资量大以及工期较长的工程而言，无疑面临的风险和不可遇见的其他干扰因素也是很多的。对于投资方而言，加强风险投资的防范和管理是确保工程顺利完成的重要基础。

一、风险管理概述

风险管理拥有另外一种诠释。那就是在一定的经济环境背景中，通过对那些可能会造成危害的不稳定因素进行了解、权衡、研究以及掌握，从而将风险控制在一定范围之内，从而尽可能地降低风险带来的不好影响。在这个前提下，有关建筑工程建设项目方面的风险管理可以被限定在一个范围之内。简单的来说就是建筑工程项目建设风险就是在整个建设项目开展的过程中，对那些可能会造成危害的不稳定因素进行了解、权衡、研究和掌握，从而让风险得到有效控制，使项目工程处于更安全的地位中。

二、工程建设项目的风险识别

1、工程建设项目的风险识别过程

在工程建设项目进行过程中，会发生影响项目进度等的风险事件，如何对这些可能发生的事件进行识别，就要求工作人员在项目进行过程中，利用各种方式方法，搜集数据、收集资料，对风险进行评估与分类，并作出分析，找出解决风险问题的办法。因此，风险识别是后续工作的基础，为解决风险问题提供了可靠的、高质量的保障。工程项目中的风险应本着：潜在风险因素的多少、风险因素会造成的影响等问题进行识别。风险识别要经过识别的开始、分解风险、分析风险、风险的识别这些相对复杂的过程。可以从图1直观的看出风险识别的过程。

2、工程建设项目的风险种类

首先是政策风险。政府的每个政策的决定都是站在全局考虑和控制的，而其对建设项目趋势的影响，也往往可以决定项目投资者的投资成败。在这里，特别是大型工程建设项目，或者与国家或地方性经济发展规划直接对接的工程建设项目，更是极大程度的依赖于政府政策的倾向，比如说在政策中，对于买卖单价均价的控制、对于租赁规范的控制、对于外资流入的限制、对征地条件的更改、对金融经济比例的调控、对重点资金支持对象的变化、对资金扶持的规模额度的要求、对税法的调整，均是项目投资者们所担心的地方。

其次是经济风险。工程建设项目投资者们因为各类财政的变动都有可能蒙受损失，比如贷款利率调整、通货膨胀、项目研发成果进度所造成的预算影响甚至是民工的调配及市场劳务价格的增长所造成的风险。b）供求关系风险。供求关系往往是在一个动态的平衡条件下。当一段有重大变动时，另一端必然会造成很大的影响及风险。

再次是管理风险。管理风险主要是因为不恰当的施工过程或在后期市场运营发展过程中的管理与执行不匹配所带来的风险。

最后是技术风险。如在施工材料方面的更改及材料创新所带来的风险、在项目进行的过程中的技术引进及创新的风险、工程设计的调整和技术人员运算所带来的误差甚至是错误所造成的风险等等。

3、风险应对工作内容

项目风险评价后，通常会出现两种情况，如图2所示：一是项目风险超过了预期（即评价基准）；二是项目风险处于评价基准范围内。针对以上两种风险可以分别采取措施。

首先，针对前者，若是采取任何措施或者是策略都没有办法得到改变的时候就应该停止投资，如果超出的情况不严重的话则可以通过一定的措施挽救或者是降低风险产生所带来的损失。其措施可分为以下两种：一是降低风险评价基准，重新评估项目的可行性；二是改变项目原有的战略目标和策略。不论是哪一种措施，都需要重新进行项目风险的分析，降低评价基准之后一般不能实现原有的投资目标。在降低项目风险评价基准后，应按照图3-9中的第二种情况处理。

其次，针对第二种情况，当投资项目风险总体处于评价基准范围之内时，则不需要改变投资计划，应该注意现阶段已经发现的风险，并深入研究是否有未发现的风险，使得项目投资成功的可能性大幅度的提高。对具体的风险项目要进行严格审查，并将损失控制到最小。投资项目风险应对的主要工作如表所示。

三、工程项目风险管理的有效措施

1、回避风险措施

通过改变项目计划这一方式消除投资风险即称作风险避免。虽然项目的风险是永远也不可能彻底消除的，但是一部分风险还是可以避免的，在风险事件的早期，可以通过获取各方面的信息，听取专家意见等方式进行应对。诸如采用熟悉的方式，增加项目实践，使用新的承包商，都是避免风险的方式。

转移风险可通过出售、发包、保险担保和开脱责任合同等方式。

①出售。通过买卖关系将风险转换，即在项目交易所有权的时候将风险同时转移。如期房销售或是企业并购等。

②发包。在项目招标之中，将项目执行的外部工程或是技术服务等风险转移出去，将项目出现的技术等风险转移给对方。

③保险与担保。保险是最常见的风险转移方式，项目管理者向保险公司缴纳一定的保险费用在风险发生时就可以相应的得到一定的补偿。这样就将项目风险转给了保险公司。而担保风险转移则是对于他人的失误损失做出一种间接性的承诺。

④开脱责任合同。合同中设立开脱条款，在此条件下管理班子将不承担责任。

2、风险分散措施

通过将风险进行分散的方式，能够有效地减轻风险对工程项目的影响。在风险分散的方式中，包含了两种降低风险的手段：一是自我保留，二是分散转移。风险分散主要是将原本表现为单一个体的部分分为多个相关的小部分。然而将项目风险进行分散的时候，也意味着将项目利益进行了分散。举个例子来说，如果将一个项目分摊给数个投资方，这数个投资方必须要共同承担项目风险，享受项目收益。除此之外，多个投资方进行合作之后，对于项目决策的有效性上也能够起到提高的积极作用。从这个角度而言，也让项目风险出现的概率降低了不少。

3、风险减轻措施

风险减轻措施是一种更加积极的手段，它并没有放弃投资主体，也没有将风险转移，通过降低产生损失的概率，将风险降低到可以接受的范围之内。风险缓解的成本参照其概率和后果应该表现为合理，采用的形式应该采用新的实施方案。其中可能涉及到环境风险的变更条件，降低风险产生的概率，诸如增加项目进度时间等等。减轻风险可以降低风险的产生概率和损失，比起不减轻风险而言无疑是非常可靠同时也是很值得的。

4、风险分散措施

通过将风险进行分散的方式，能够有效地减轻风险对工程项目的影响。在风险分散的方式中，包含了两种降低风险的手段：一是自我保留，二是分散转移。风险分散主要是将原本表现为单一个体的部分分为多个相关的小部分。然而将项目风险进行分散的时候，也意味着将项目利益进行了分散。举个例子来说，如果将一个项目分摊给数个投资方，这数个投资方必须要共同承担项目风险，享受项目收益。除此之外，多个投资方进行合作之后，对于项目决策的有效性上也能够起到提高的积极作用。从这个角度而言，也让项目风险出现的概率降低了不少。

5、其他措施

一是构建投资风险管理团队。高水准管理团队能够出色完成风险管理工作，预见到可能会造成风险发生的因素进行了归纳总结。在了解各方面因素之后做好了充分地准备工作，从而将风险产生的概率降至最低，保证了公司的经济利益；二是关注投资风险管理系统性。在处理任何事情时，都需要注重系统性的应对措施。只有有条不紊地进行风险管理中的相关工作，才能够让结果更为理想化。

【参考文献】

低风险项目投资篇3

（一）会展项目工程投资现状概述

会展项目工程投资过程中，存在许多无法避免的不确定性，对于项目工程投资者来说，应该主动采取预防措施，有效控制、预防项目投资过程中存在的这些不确定因素，即：通过管理者对不确定因素的识别，制定消除、减少风险的策略，加强并提升会展目标工程风险有效管理能力。

（二）会展项目工程投资风险特征全面把握会展项目工程投资风险特征，了解各种投资风险才能准确识别，并加以控制，最终使会展项目投资风险降到最低，保证工程项目的顺利发展。

1.会展项目投资风险多样性

会展项目投资风险多样性是最典型的特征，说明项目的投资过程，会遇到各种各样的风险，除投入与产出的经济风险外，还会存在一些社会风险，如：政策风险及管理风险，这些多样性的风险，对于项目投资人来说，是一项十分巨大的考验。当前，会展行业刚刚起步，还处于摸索阶段，与其他工程项目比较，涉及的范围广泛，意味着投资者需要承担的风险相对也较多，如果不能有效控制多样风险，就会使会展项目陷入失败。

2.会展项目投资风险阶段性

会展项目投资风险具有阶段性，项目进行过程中，会在不同的周期内遇到不同的风险，即会展项目工程投资过程，每个阶段的风险都呈现出不同的特点，造成阶段性差异及非均衡性；会展项目工程投资周期长，期间受客观因素的影响，存在许多不同的周期性风险，并且每种风险的大小不等，因此，识别会展项目工程投资阶段性风险，对不同的发展阶段的项目进行调整，以保证会展项目投资安全。

3.会展项目投资风险系统性

会展投资是一项系统工程，其风险系统性对展会项目工程投资过程产生重大影响，项目实施过程中，每个工程环节都是相互制约、紧密联系的，只要其中一个环节出现了风险，那么必然会带动其他环节也出现风险，因此，对于会展项目工程投资风险系统性的识别，需要兼顾到每个环节，在每个环节进行风险控制，高度重视各种风险之间存在的联系，控制并解决由某一风险而带来的关联风险，使会展项目工程投资风险控制在可以控制的范围内。

（三）会展项目投资风险来源

由于会展项目工程具有独有的特性，其投资过程存在很多不确定性，而这些不定因素会对项目目标产生影响，还会带来不必要的风险，致使投资项目失败。会展项目投资初期没有明确的想法，甚至出现不知道需要什么的状况，致使项目开发过程需要修改、再修改，这一过程中又会出现不同的新问题，如：成本问题、期限问题、可行性等问题，而这些问题就是会展项目工程投资过程风险产生的主要原因。

二、会展项目工程投资风险的类别内容

（一）会展项目工程投资风险类别

会展项目工程投资过程会产生各种各样的风险，针对这些风险的根源，将这些风险进行分类，对风险集中领域进行有效管理。只有对会展项目工程投资过程中的风险有足够的了解，才能有效识别这些风险，并对这些风险加以控制，文章对第四种风险进行详细概述：

（二）会展项目工程投资风险概述

1.会展项目投资经济风险

会展项目投资经济风险是投入与产出，产生的盈亏风险，投资人进行项目投资过程中，由于经济环境的变化，使项目工程投资出现了风险，而这一风险可能表现为：利率变动带来的风险、供求变化带来的风险等。如果展会项目工程投资人的主要资金，是来自金融机构间的信贷拆借，当贷款利率不断上升时，投资人投入的资金占用费用加大，提高了工程项目的投资成本，加大了会展项目投资收回的难度，即出现风险；另外，供求变化也会给项目投资带来风险，如果会展行业存在严重供大于求的情况，就会使项目投资人投入的资金很难快速收回，甚至根本无法收回，因此，对于会展项目工程投资者来说，经济风险是最重要、危害最大的投资风险，需要投资者投入更多的精力，采用科学的方法进行分析、识别经济风险，运用合理的方法降低风险的发生。

2.会展项目投资政策风险

会展项目投资政策风险是与项目投资有关的政策、法律、制度等，给投资过程带来的风险，这一风险主要表现为：信贷政策风险、土地、税收政策风险等。由于会展行业受国家政策影响比较深，各种与会展行业有关的政策都会给投资者带来一定的风险，如：政府给予会展项目工程税收政策不断弱化，这种变化加大了投资者投入的成本及投入资金的收回期限，另外，会展项目要求占用大规模的土地，没有合理的土地占用，会展项目工程建设无从谈起，因此，相关政策也会对会展项目投资带来风险。

3.会展项目投资管理风险

会展项目工程投资管理风险是对项目建设期及项目营运期间，每个阶段可能会产生不同的风险，而这些管理风险主要包括：项目规范标准风险、组织能力管理风险、施工管理风险、项目建设过程的质量管理风险、技术管理风险等，实际上，许多展会项目工程或多或少都会出现超期情况，这是由于管理不善而引起的，鉴于会展工程投资项目具有很强的专业性，因此，需要对每个环节做好管理工作，保证系统工程可以如期完成，避免延误工期现象的发生。

三、会展项目工程投资风险的识别与控制策略分析

会展项目工程投资风险，会在不同的阶段产生不同的影响，需要根据不同的阶段的特点，对不同风险进行识别与控制，采取不同的控制策略与方法，来转移、化解、降低风险发生的机率，以下通过对会展项目工程投资筹备阶段、项目建设阶段及项目营运阶段的风险识别进行详述，找出降低风险、避免风险发生的策略。

（一）会展项目工程投资风险的识别与监控的意义

由于会展项目工程处于特定的环境中，其发展过程受到各种因素的制约，而这些因素必然会引起风险的产生，识别投资风险可以对风险的严重程度、可能带来的损失进行准确估算，避免一些不必要的风险及损失；会展风险监控可以确保风险策略正确执行，即阻止风险对于项目目标产生不利影响，同时，也可以预防工程项目实施过程中再渡出现新风险，它是对新风险的识别，也是对可能发生风险的控制。

（二）会展项目各阶段风险控制策略

1.识别会展项目筹备阶段的风险及控制策略

会展项目筹备阶段存在各种各样的风险，如：项目的设计与规划风险、项目搭建期间的筹资风险及能否获准审批的风险，识别该阶段的项目风险需要从审批入手。由于会展项目工程需要占地面积大，对于投资人来说，需要投入的资金数量也十分之多，此时，为了能够得到审批，需要进行大量的准备工作，比如：进行项目审批前的规划设计，同时，需要对设计规划进行详细的检查，审阅设计方案中是否存在缺陷，如果存在缺陷而没有被及时发现，就会给今后的建设过程带来不必要的损失，甚至会使项目失败，此阶段可以采取专家调查法与报表分析法相互结合，通过专家指导提出代表性的风险问题，利用报表对项目风险可能产生的损失做出总结，给投资者及决策者一个清晰、明了的信息，使其可以足够了解项目储备期潜在的风险。及时对于会展项目筹备阶段的投资风险，采取规避与分散策略，如：放弃高风险、审批难度大的会展项目；设计过程存在很大的难度，此时可以采取其他方案等策略，使会展项目筹备阶段的投资风险，通过宽展渠道的方式予以规避、降低。

2.识别会展项目建设阶段的风险及控制策略

了解会展项目工程建设阶段的每个细节，对该阶段可能发生的风险进行有效预测，如：工程的工期、项目建设质量、建设阶段技术风险及超预算风险等，项目建设期的投资风险最为密集，如果项目的投资工期过长，受到外部物价因素的影响，物价上涨就会使工程项目超出预算支出，就会增加投资方的资金投入量，延长项目成本回收期，导致建设阶段风险的出现；该阶段可以将流程图与现场考察相结合，对建设期工程每个环节通过图表清晰的表现出来，找到每个模块中存在的潜在风险，并进行现场考察，动态反映图表的预测结果，及时掌握第一手材料，在每个流程将风险控制到最小；另外，会展项目建设阶段工期很难如期完成，此时产生的风险，可以通过风险转嫁的形式，减少投资方风险，如：超预算、超费用风险，可以将其转移给施工方，由施工方承担这些风险。

3.运识别会展项目营运阶段的风险及控制策略

会展项目工程进入到营运状态后，会面临各种各样的风险，如：营运管理风险、市场竞争风险、外部环境及外部政策变动风险、项目内部资产折损风险等，而这些风险都会直接影响展会项目工程实际投入的回收期，及实际产生利益的多少，另外，会展项目营运阶段的风险很难转嫁，因此，加强项目运营阶段可能出现的风险，进行风险控制，可以采用环境分析与列表法相结合，将营运过程与外部环境相联系，辨别阶段性风险，将风险整理成来源表，列出这些风险实际发生可能性及带来的经济损失，将其设定在可以控制的范围内。该阶段风险控制需要加强会展项目管理者的管理水平，对营运项目进行卓越管理，从而实现整体管理水平的提升，实现营运阶段风险有效控制。

低风险项目投资篇4

“基金管理的核心价值是风险控制。对于基金管理机构来说，提高风险控制能力显得尤为重要。”尚金峰如是说。中金嘉钰紧系“安全带”，从风险管理团队、风险管理设计等多方面入手，使得风险控制能力得以提高。

风险控制团队能量再聚集

“‘（）有风险，投资需谨慎。’相信这道投资市场上的‘填空题’，每位投资者都不陌生。这句警言也在提醒着我们风险控制的重要性。”尚金峰这样告诉记者。

中金嘉钰作为致力于开发销售有限合伙制基金的专业机构，2012年在基金销售与项目管理上成绩斐然。润业资产作为中金嘉钰的财富品牌也取得了骄人的成绩。然而，面对2013年复杂多变的国内经济形势，中金嘉钰在项目选择及风险管理上投入了更多的人员及精力并总结过往结合当前，制定了一套切实可行的风险管理制度。

“无论何时，人都是企业发展的重要动力，对于财富管理机构来说显得尤为重要。建设一个专业素质强、系统完整、协作默契的团队，是中金嘉钰风险控制上的重要一环，也是润业资产品牌得到投资者信赖的重要原因。”尚金峰在采访中不断强调专业人才的重要性。

团队专业性是风险控制的关键。“公司设立了专业基金管理部门——基金管理中心，基金管理中心下设项目部、产品部、法务部、基金核算部及客户关系部五个部门全程参与项目风险管理，项目经理、产品经理、法务经理、基金核算经理、客户关系经理与外聘的专家团队组成项目风险管理团队。”尚金峰对记者表示，“为了能够针对不同项目的特点，深层挖掘项目潜在风险，中金嘉钰不惜花费重金，外聘项目领域内专家，对单一项目的风险管理设计进行指导咨询。”

团队系统完整是风险控制的保障。中金嘉钰基金管理中心在项目开发伊始就配备了完整的风险管理团队与标准化的项目设计流程，从项目接触，合作谈判，产品讨论，流程设计，风控办理，产品发行，跟踪管理等全方位的工作管理中贯穿风险管理，保证产品风险管理上的完整性。“零碎的部分只有靠完整的系统才能发挥最大作用，就像汽车零部件一样，组装起来，才是霸气驰骋的汽车。”尚金峰如是阐释。

风险管理设计加固“安全保护伞”

“中金嘉钰作为国内知名的产业投资基金管理公司，深知安全性是才是整个风险管理的核心。因此，中金嘉钰的所有基金产品的风险设计都是围绕着投资安全这个核心进行的。重重设卡、层层把关，加固‘安全保护伞’。”尚金峰对记者表示，在风险设计方面显然有自己的一套心得。

安全第一关是项目尽职调查，根据项目的具体情况公司派出风险管理团队赴项目地进行实地调研，团队除了项目产品法务及外聘专家外，还引入专业的会计师事务所律师事务所及评估机构，全程参与项目的公司背景调查财务状况调查偿付能力调查与抵押物价值调查，最大程度上保证项目实施的安全性，降低投资人的投资风险。

安全第二关是项目管理和开发的标准化。中金嘉钰有一套标准化的项目开发流程和风险管理流程。标准化的流程管理很大程度上避免了主观判断的失准风险，保证了基金产品的高品质与低风险，同时也有利于投资人对企业的监督。

安全第三关是风险控制的多样化，目前国内经济形势复杂多变，各个行业与公司的经营管理与现状也不尽相同，针对不同的项目设计不同的风险控制机制才能保证项目的顺利实施和偿付风险的降低。所以风险管理中的所有原则都是为安全做保障的。

为投资者紧系“安全带”

“‘最大程度上降低投资人风险。’这句话是我们中金嘉钰内部最经常说的一句话。因为我们深知，投资者交付给自己不仅仅是财富升值的梦想，更是对美好生活的向往。”尚金峰颇为动容，这是一个多年从事投资管理人员对投资最深刻的理解。

“就拿去年中金发行山东潍坊XX地产基金为例吧，考虑到目前国内的地产形势与价格高位，在产品设计中我们没有采用传统的抵押房产以总评估价值对应固定抵押率的风控原则，而是采用计量抵押建安成本为抵押权价值，将抵押物的实际价值控制在最低位水平，必然就将投资人的风险也降低到最低。同时，中金嘉钰深入了解项目的资金使用计划并严格监督，将项目资金的使用周期从十个月压缩到六个月，并时刻监督资金使用与项目进展情况，更进一步地保证投资人的投资安全。”

尚金峰又举了一个例子，虽然这只是中金嘉钰努力降低投资者风险的普通案例。“又如XX融资租赁项目，在分析了项目公司的持有债权的具体情况后，深入调查每个独立债权的偿付能力与历史偿付记录，在保证了所提供的债权转移可完全覆盖基金产品本金及收益后，又要求项目公司引入两个备用债权，保证最大限度降低投资人风险。”

“行百里者半九十。我们一定能够使风险控制能力再提高。紧系‘安全带’，时刻不放松。”尚金峰笑着对记者表示，中金嘉钰派出首席经济学家马岩博士专门赴哈佛大学研修，加强与国际同行的联系。（马岩，中金嘉钰首席经济学家，中国人民大学经济学院经济学博士，中国社会科学院经济所博士后，国家统计局国际数据信息中心副主任，现在哈佛大学肯尼迪学院从事研究工作。）

低风险项目投资篇5

关键词：风险投资投资项目风险控制

一、风险投资概述

1.风险投资的定义

风险投资的定义应该有广义与狭义之分，广义的风险投资指的是所有具有创造性及开拓性经济活动的资金投入行为，而狭义的风险投资通常指的是对高新技术企业的资金投入。

2.风险投资的重要意义

风险投资对我国社会经济的发展起着重要的作用，主要表现为：风险投资能够促进科技的进步，并推动产业结构的升级；风险投资能够优化资源配置，并促进资本的形成；风险投资能够缓解中小企业融资困难的问题。

3.风险投资项目的生命周期

通常来讲企业的生命周期应该划分为初创期、成长期、成熟期和衰退期。风险投资是一种特殊的投资系统，它的发展特点决定了其生命周期，其生命周期可分为种子阶段期、创建阶段期、成长及扩展阶段期、成熟阶段期。

二、风险投资面临的风险因素分析

1.选项阶段面临的风险

对投资项目的筛选与评估是风险投资面对的第一个问题，投资者在投资前应该对投资项目的先进性、技术性、适用性及经济性等做出一个全面的判断，对上述内容客观有效的分析评估是决定风险投资成败的关键。在选项阶段的评估及判断失准，很容易造成错误的投资决策，给以后的经营运作带来无穷的隐患及巨大的风险。

2.投资过程中面临的风险

风险投资项目的过程通常可划分为种子期、初创期、成长期及成熟期四个阶段，其在各阶段也表现出不同的投资风险：

种子期风险。种子期的资金风险主要包括资金风险和技术风险。技术风险主要起因是自身技术存在的缺陷、其他项目已在此领域取得技术领先、研发条件上的局限性等。另外，虽然在此阶段项目对资金的需求量不是很大，但因为本阶段的风险较高，相当一部分投资者不愿冒着风险在此阶段介入，所以项目在种子阶段所面临的投资风险还是比较大的。

初创期风险。资金风险和技术风险在初创期依然存在，而市场风险也在此阶段开始显现，其中市场风险主要来源于项目的研发成果是否能和市场的需求相吻合。初创期的技术风险比种子期有所降低，但相对于种子阶段，这个阶段需要更多的资金量，且此阶段经营所获取的资金收益不能够弥补大量资金的投入，还达不到盈亏平衡的状态。所以，投资者在项目初创期面临的投资风险还是很大的。

成长期风险。技术风险在项目的成长期阶段已经变成次要风险，资金风险随着企业的逐渐成长与扩张也大大的降低，而管理风险、市场风险及生产风险在此阶段成为了主要的风险。企业的管理制度是否完善、市场营销策略是否合理、企业产品的市场竞争力、企业的市场运营能力等都是决定这一阶段风险的关键因素。

成熟期的风险。风险投资退出过程中的风险是成熟期的主要风险。风险投资退出是投资者获取回报的阶段，但如果风险投资不能够顺利的退出，那么风险资本将陷入投资的反复循环之中，在没有获得收益的情况下进入了新一轮的风险投资过程。

三、风险防范原则

风险防范与风险控制同等重要，对风险由了防范意识自然就能规避风险，风险防范应该遵循以下几个原则：

1.风险回避

风险回避指的是投资决策中对高风险的投资项目回避，选择低风险的项目进行投资。风险回避主要有回避高风险的投资领域、回避高风险的投资项目、回避高风险的投资方案。

2.风险转移

风险转移是指风险承担主体通过一定手段将风险或可能发生的风险转嫁给他人的方式。风险转移的主要方式包括风险共担、转移引起风险的活动、进行保险等。

3.风险分散

风险分散指的是风险投资者对不同投资项目及发展阶段的投资进行优化组合，通过不同项目间的收益与风险抵消，达到降低整体风险的目的。风险分散的组合方式主要有高风险及低风险投资项目在数量上的搭配、投资生命周期处在不同阶段的风险企业、联合其他投资者进行风险投资活动。

四、对风险投资项目各阶段可采取的控制措施

1.选项阶段的风险控制

投资前要对风险项目的各风险因素进行有效、合理、客观的评估，以便最大程度的降低项目投资风险。对投资项目的可行性及风险进行评估至少应覆盖几个方面：首先，分析商业计划书，商业计划书是获取投资项目信息的主要渠道；其次，对企业风险进行深入的评估，评估方式可包括参观企业、与企业人员面谈、询问客户、询问律师、询问供应商等；最后，重点关注企业家及管理团队，判断企业的综合管理能力。

2.投资过程中的风险控制措施

风险投资通过了选项阶段的分析与评估后，投资者对风险项目进行投资，则项目进入投资阶段。此阶段的风险控制措施主要包括了：利用双方认可的投资契约来防范风险、通过对风险投资的后续管理来防范风险、选择创新的投资工具、强化对风险企业管理者的激励、加强对风险企业的控制、进行全方位的渗透管理、强化企业的信息披露等。

3.投资退出阶段的风险控制措施

风险投资退出是整个风险投资运作过程中的重要组成部分，只有风险投资能够顺利的推出，风险投资者才能获取到预期的投资回报。风险投资的退出方式主要包括公开上市、股权回购、兼并收购及破产清算等。投资退出的风险控制措施，就是根据风险项目生命周期的不同阶段，策划最适合的退出方式：对于种子期投资项目，可采用向其他投资者转让知识技术产权的方式退出；对于处在扩展期的项目，可采用转让已增值的股权的方式退出；对于处在壮大阶段的项目，可进行股份改造或准备上市前实行股权转让，以便在资本增值后退出；对于已经公开上市的公司，可在证券市场实现资本退出。

参考文献：

低风险项目投资篇6

会展项目工程投资风险管理是一项专业性很强的工作，我国这些年尽管大量的会展项目工程大量涌现，但是调查却发现，这些会展项目工程在投资风险识别与控制方面比较薄弱，具体表现就是很多会展项目工程建设工期被一拖再拖，投入运营之后很多都陷入亏损，这对于我国会展经济的发展来说是一个不利影响。这客观上要求会展项目工程投资方，必须要高度重视投资风险识别以及控制工作，正视项目建设运营中面临的各种投资风险，在准确把握这些风险的基础之上，采取积极有效的措施来风险识别以及控制，从而实现会展项目工程的顺利建设。

一、会展项目工程投资风险特点

对于会展项目工程投资风险特点进行全面的把握，可以明确投资风险识别以及控制重点，从而更好管控各种风险，降低风险对于会展项目工程顺利建设的负面影响。

1.多样性。风险多样是会展项目工程投资风险的典型特点，会展项目工程投资涉及到多种风险，这些风险不仅仅有经济风险、政策风险，同时还有各种管理风险，风险的多样性对于会展项目投资风险控制来说是一个巨大的挑战。会展项目工程建设涉及面之广远远非一般工程项目能够比拟，而知也就意味着风险的多样性，风险越多，投资风险识别以及控制也就难度也大，很可能任何一种风险受到忽视都会给会展项目工程建设失败埋下隐患。

2.阶段性。阶段性是指会展项目工程投资风险具有非均衡性，即不同阶段，不同风险因素所带来的风险大小具有很大的差异性。会展项目工程建设一般都横跨很长的一个周期，不同周期风险种类、风险大小都有着客观差异性。这种客观差异性要求会展项目工程投资风险识别以及控制应要根据会展项目工程不同发展阶段来进行的调整，力求风险识别以及控制重心能够在不断阶段进行不同的调整。

3.系统性。系统性是指会展项目工程投资风险具有牵一发而动全身的特征，会展项目工程投资是一项系统的工程，各个环节之间联系紧密，环环相扣，任何一个环节出现风险都会波及到其它的环节。投资风险的系统性则要求会展项目工程投资风险识别以及控制方面需要做到统筹兼顾，注意不同风险内在联系，在解决某一种风险的时候，要注意关联风险，这样才能够将各种风险控制在可承受范围之内。

二、会展项目工程投资风险内容

对于会展项目工程投资风险的具体内容进行全面剖析以及掌握，才能够在投资风险识别以及控制方面做到有的放矢，总体来看，会展项目控工程投资风险内容主要包括经济风险、政策风险以及管理风险三大类别，具体阐述如下：

1.经济风险。经济风险是指经济因素变化给会展项目工程建设投资所带来的风险，这些风险主要包括利率风险、供求风险等等，利率风险是指利率变动带来的投资风险，举例而言，如果会展项目投资中很大一部分是银行贷款，利率上升就会带来投资成本的大幅度增加，这会导致投资封风险。还例如供求风险，如果行业供过于求的情况严重，投资就会面临成本回收无望的风险。应该说经济风险是会展项目工程的主要投资风险，这也是投资风险识别以及控制的重点，会展项目工程投资者需要将更多的精力用在的经济风险分析方面。

2.政策风险。政策风险是指与会展项目投资有联系的法律法规、政策制度等带来的风险，常见的政策风险有土地政策风险、信贷政策风险、财税政策风险、行业政策风险等，应该说会展项目工程投资风险政策风险比加强，以土地政策风险来说，会展项目工程占地面积巨大，会涉及到一些土地政策，还比如财税政策风险，财税政策的变化同样会影响到会展项目投资风险，随着会展行业供大于求，政府对于会展项目工程的财税支持不断弱化，这导致了政策风险的放大。

3.管理风险。管理风险是指会展项目工程建设以及运营阶段管理不算所带来的各种风险，管理风险具体包括质量管理风险、工期管理风险、技术管理风险、经营管理风险等等，应该说会展项目工程建设是一项专业性很强的工作，在此过程中需要做好统筹管理工作，以工期管理来说，作为一项系统性的工程，项目管理难度加大，如果不能够统筹好各项工作，很容易就会导致工期延误，事实上很多会展项目工程都会超过既定工期要求，这充分说明了管理风险的普遍性。

三、会展项目工程投资风险识别与控制

会展项目工程风险识别与控制在不同的阶段，需要识别、控制不同的风险，并运用不同的风险控制策略将这些风险进行化解或者降低，本文分别从会展项目工程建设前期、建设期以及运营期三个阶段进行分别介绍。

1.前期阶段风险识别与控制。会展项目工程的前期风险主要包括获批风险、规划风险、设计风险、筹资风险等等，获批是指项目能否得到顺利审批，毕竟项目占地巨大、投资巨大，很多时候获批需要做大量的准备性工作。还例如规划设计方面，规划设计有缺陷就会给后期建设带来巨大的风险。针对这些风险，需要采取风险规避策略、分散策略等，如果获批难度较大，就应直接放弃，从而规避高风险，如果设计施工难度大，就可以采用其它设计方案，而在筹资方面则可以通过多渠道筹资来降低筹资风险。

2.建设阶段风险识别与控制。建设阶段的风险主要包括质量、工期、超支、技术风险等等，这一阶段是投资风险最为密集的阶段，以超支风险为例，因为会展项目工程一般的投资周期比较长，所以物价变化很容易导致预算不够，从而出现超支可能性，还例如工期方面，由于各种主客观因素的影响，工期很多时候都很难做到按时。针对这些风险关键是要用好风险转嫁等策略进行风险控制，举例而言针对超支风险就可以进行转嫁，将这些风险转嫁给施工方。