家政企业盈利模式范文篇1

房地产业典型盈利模式关键成功因素

经过多年的发展，房地产行业对我国国民经济与社会发展作出了重要的贡献，同时带动了诸多相关行业的共同繁荣，但随着房价的不断上涨，需求的逐步放缓，房地产行业也开始由“黄金十年”进入“白银时代“，尤其是2013年以后，房地产业的整体库存规模显著攀升，达到存量资产饱和状态，企业盈利能力步入下行趋势，加强对房地产业典型盈利模式及可持续性发展对策的研究意义重大。

一、房地产业典型盈利模式

（一）土地开发盈利模式

1.基本形式

在出让土地以前，需要国家相关部门对土地进行一定程度的整体规划，运用统一征地、拆迁及农转用等方式对国有土地进行运作，这是土地一级开发，经过这一系列过程才能够促使土地达到一定标准，也才可以实施出让。这项业务的实施主导为政府，同时其主要运作靠市场化来完成，我国房地产业在不断发展过程中，政府也逐渐完善了各种政策来推动其进步。最初，政府采取行政干预的方式来推动房地产业的进步，而现阶段，政府以制定相关政策和监管实施的立场实施干预。值得注意的是，我国政府在房地产市场发展过程中始终处于主导地位。现阶段，我国的土地一级开发有两种主要方式，一种方式是，土地开发由市（区）级土地储备部门来执行，相关工作内容包括对资金的筹集、对规划的办理及拆迁等；另一方式是，土地开发由开发企业来执行，政府不直接参与，相关工作内容由土地开发企业自主执行。土地开发盈利模式如图1所示。

2.特点

（1）资金相对密集。这是土地一级开发过程中最主要的特点，任一项目在实施过程中都需要巨大的资金数额。

（2）融资不易。相关企业在进行土地一级开发的过程中，由于企业自身业绩和银行信用等因素，常常导致其难以短时间内筹集到更多的资金，同时，企业在经营过程中没有能够进行融资抵押的固定资产。值得注意的是，在进行土地开发的过程中，企业没有使用这部分土地的权利，因此不能够将土地作为固定资产进行抵押。

（3）风险较低。作为资源类商品，土地以最前端的部分出现在房地产整个产业当中，同时地开发过程是对土地进行交易和加工的过程，因此没有较大的价值风险的存在，相对风险低。

（二）房产开发盈利模式

1.基本形式

企业全部活动的中心为房产开发，这就是房产开发盈利模式。当房地产开发用地到达投资者手中以后，投资者就需要完成开发建设并将其出售，从而回笼资金。即通过对土地、建筑材料进行加工、生产，实现成品（可售房屋）并完成销售，获取利润。现阶段，这种开发模式是市场的主流运营模式，充分体现了房产开发企业价值实现的路径。

住宅房地产、商业房地产、工业和其他房地产等是房地产的四种主要形态。这一划分取决于物业在应用过程中产生的不同作用。住宅房地产为民众居住提供有效服务，可以促使人们安居乐业，以重要的生活资料形式在人们生活中出现；而商业房地产是土地和建筑等在应用过程中以商业经营为目的，主要设施包含建筑房屋及全部相关基础设施等。

2.房地产开发的主要成本项目

应用该模式进行经营的房地产企业主要盈利方式就是尽可能的降低生产成本并最大限度的提高产品销售价格，故该模式主要的出发点就是有效实施成本控制和进行合理的市场营销组合。现阶段房地产开发过程中需要耗费成本的环节包括以下几点：首先，土地费用。包括土地的出让金、拆迁及征用产生的补偿费等；其次，前期费用。这部分费用指的是在进行土地利用的过程中，需对其进行前期规划、设计及调查产生的费用。在房产开发全部成本当中，这部分成本相对较低；再次，工程费。即房地产企业在完成建筑安装过程中，需要使用的设备、消耗的材料及安装人员的费用等。在整体的开发成本当中，占比较高。现阶段我国房地产开发过程中，工程费约占总成本的40%左右。

两种盈利模式对比如表1所示。

二、房地产业典型盈利模式的关键成功因素

（一）土地开发盈利模式的关键成功因素

现阶段，根据我国相关政策规定，房地产企业在日常经营过程中选择这种盈利模式主要是因为在政府规定条件下能够将二级开发权利应用到这部分土地当中。因此关键成功因素包含以下几点：

首先，政府相关政策。政府颁发的一系列限制性政策是该模式应用的基础，在实际应用过程中，相关政策存在落实不充分的现象，因此土地开发盈利模式在未来的发展中将越来越受政府相关政策的影响，进一步制约企业的盈利能力。市场化的运作及政府的主导是现阶段土地开发的主流发展方向，企业在政府赋予一级开发权利的同时，还将部分二级开发的权利交予开发商，这样才能实现房地产企业的可持续性发展，减少对政策的过度依赖。明显的周期性是我国房地产行业的重要特点，政府的调控是行业产生明显周期的主要原因，房地产业对国家宏观经济运行的影响也日趋显著。

其次，组织与财务因素。在社会经济不断进步的背景下，现阶段我国能够进行一级土地开发的企业越来越多，在这种情况下，有效限制房地产企业实施土地一级开发的政策包括信贷和土地开发资金要求。根据国内金融机构的信贷政策，目前需要对土地储备贷款的发放进行严格的控制，从而也限制了较小规模的企业无法顺利进行土地一级开发。

（二）房产开发盈利模式的关键成功因素

房地产企业在应用这种模式进行经营管理的过程中，需要对多种因素进行全面的考量，其中不仅包含该产业的内部环境因素，同时还包括企业内部的人才、资金和管理等多种因素。

1.产业及环境因素

在对这一影响因素进行探讨的过程中，首先要从政府的相关产业政策入手，房地产企业日常经营过程中所面临的基础环境受政府的信贷、税收等政策影响严重。国家根据宏观经济的运行趋势、房地产行业的发展状况，会适时调整行业相关的政策导向，从而也使房地产行业形成周期性特征。房地产企业必须时刻关注政府的产业政策变化，因势利导。再次，就是房地产企业同政府的关系。目前，房地产企业除受优胜劣汰的市场法则主导以外，还需与各级政府建立良好的合作关系。我国土地法定为政府所有，在房地产企业在盈利过程中，势必受到政府相关部门关于规划指标、税收优惠、信贷政策的综合影响，所以企业与政府处理好关系也至关重要。

2.组织与财务因素

房地产企业的规模与现金流、抗风险能力呈正相关，企业规模越大，现金流就相对充足，抗风险能力越强。现阶段，我国房地产企业数量较多，且多数规模较小，集中度偏低，资金实力与融资能力较差。随着国家信贷政策与风险管控的趋紧，房地产行业融资渠道与成本也相应增加。房地产企业必须有效拓宽内部和外部融资渠道，才能确保资金供给，实现长期、稳健发展。房地产企业除运用传统的银行融资方式以外，还可以尝试通过房地产信托、回租融资等方式进行融资。

三、我国房地产企业可持续发展的对策

（一）构建科学的房地产企业盈利模式

1.积极转变企业盈利方式

由于土地招拍挂广泛实施，土地开发盈利模式受到严重限制，依靠土地整理的一级开发模式盈利空间被大大压缩，房地产开发企业只有依靠房产开发盈利模式来获取利润。房地产企业只有在实践中不断提高自身的规划、设计和运营等能力，才能在行业内占得先机，谋求长远、稳健的发展。

2.优化盈利结构

伴随着我国城市化的快速推进，房地产行业在今后的一段时期内继续高速发展，房地产市场也将日趋成熟。新房市场与存量房市场将形成平稳过渡，如何在这种情况下，进一步优化盈利结构是房地产企业的重中之重。在资金正常流转的基础上，不断提高持有型物业，增加对金融性收益产品的重视愈发重要。

3.丰富盈利方法及来源

在现阶段房地产企业经营管理中，不断丰富企业盈利方法及来源也尤为重要。大多数房地产开发企业都尝试着采取联合开发、与基金合作开发等模式对盈利途径进行探索，这样一来企业不再受制于土地资源、融资渠道、管理能力的限制，投资机会大大增加。

（二）增强房地产企业的竞争实力

1.强化价值链定位

在市场经济快速发展的背景下，房地产企业在日常经营管理过程中逐渐意识到，整个产业价值链中，自身环节会是存在不足的，这些不足也会严重影响价值链的稳定。房地产企业主要从以下四个环节提高自身竞争力即可，分别为采购、人力资源管理、技术开发和企业基础设施。房地产企业在长期的经营过程中，要想提高自身竞争力，必须将采购、人力资源管理、技术开发和基础设施建设等四个环节融入企业的战略发展之中，从而实现自身环节在产业价值链中的合理定位。现阶段，相当一部分房地产企业仍属于机会发展型，这类企业只有在发展中通过强化自身实力才能继续赢得市场竞争力，在持续优化组织结构和创新管理制度的同时，不断降低生产成本，创造更多经济效益。

2.加强人力资源管理

房地产企业在发展过程中，是否能获得平稳、长足利润，与人才的储备与应用具有重要的关联。现阶段，很多高素质人才在从事房地产工作，企业要想得到长期可持续发展，必须制定有效的管理制度和策略，促使员工充分发挥自身价值，不断挖掘自身潜力，在公司的投资、管理、运营上起到关键作用，对于增加企业的核心竞争力意义重大。现阶段我国房地产企业应及时转变传统的粗放型人力资源管理方式，积极探索、制定并实施完善的激励机制，促使员工充分发挥其主观能动性，在工作中勤勉履职，与企业实现共同发展。

伴随城镇化进程的加快，我国房地产业也迎来了巨大的发展契机，本文对房地产业的典型盈利模式及可持续性发展进行了较为详细的探讨，希望能对房地产企业在现阶段发展过程中盈利模式的转变给予一定启发。从土地开发和房产开发两种盈利模式及其可持续性发展来看，未来的房地产企业在发展中首先应构建科学的房地产企业盈利模式，其次就是通过加强价值链定位及人力资源管理等方式逐渐提高企业的核心竞争力。

参考文献：

[1]程娅.大型房地产企业盈利模式及其评价体系研究[D].湖北大学，2012.

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[5]史杰.中国企业创业模式及其关键成功因素研究[D].内蒙古财经大学，2013.

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[7]杭欣.新型房地产盈利模式初探[D].西南财经大学，2010.

家政企业盈利模式范文篇2

[关键词]新兴经济区域家居功能配套项目独特性影响要素

改革开放以来,我国各类新兴经济区域快速发展,并逐渐表现出城市化建设的发展趋势,在此过程中家居功能配套项目及其管理问题逐渐成为此类区域发展的障碍。探讨新兴经济区域家居功能配套项目的特殊性及其影响要素,将为改善此类项目管理模式,加快新兴经济区域持续发展提供有益的支持和帮助。

一、新兴经济区域的独特性

以开发区、保税区为代表的新兴经济区域是我国改革开放以来快速发展起来的特殊经济增长点,在长期的发展过程中形成了独特的产业特征和运营模式,新兴经济区域城市化过程的发展趋势决定了与之配套的各类功能项目的性质,家居功能配套项目管理模式的研究也因此而与普通项目有所差别。

1.新兴经济区域的特殊地位与贡献

改革开放以来,我国各类新兴经济区域取得了快速的发展,成为近年来我国经济增长中的亮点。以保税区为例,2007年全国15家保税区共实现增加值1800.85亿元,比上年增长21.0%;完成销售收入12500亿,比上年增长23.1%,为国家和地方经济发展做出了积极贡献。新兴经济区域代表所在地区经济发展的形象,属于窗口行业,是当地政府重点关注的内容。因此,新兴经济区域各类设施均应该能够反映区域的高端水平,这也为新兴经济区域家居功能配套项目的设计、经营、管理提出了新的要求。

2.新兴经济区域城市化建设的趋势

早期的开发区仅仅具有简单的生产加工功能,属于单一的工业发展模式。在全球经济迅速发展的大背景下,缺乏家居功能配套与城市依托的新兴经济区域表现出诸多劣势,如地理位置远离核心城区的先天因素使得开发区交通运输成本、员工成本等无法解决,配套项目之间的衔接滞后也制约了各个企业的开速发展,在竞争逐渐加剧的国际竞争背景下,以开发区为代表的新兴经济区域呼唤城市化,城市化发展进程成为新兴经济区域发展的必然趋势和选择,而在此过程中,家居功能配套项目的建设成为大势所趋。

二、商业配套设施的独特性

家居功能配套项目是新兴经济区域城市化进程中的必要环节和主要内容,家居功能配套项目是与新兴经济区域建设初期单一的工业模式相对应的,是其城市化进程中首先需要解决的关键问题,家居功能配套项目的特殊性也决定了此类项目管理的难度和特殊性。

1.先期投入大、盈利能力滞后

家居功能配套项目的投资模式与房地产业行业具有相似之处,即:先期投入大,回收周期长,但同时又有自身的特殊性。此类项目不仅仅先期投入大,投资回收周期长,而且盈利能力较差。家居功能配套项目需要大量前期投入的基本特征要求政府作为项目投资主体在项目建设期进行大量的资金投入。而在新兴经济区域城市化进程中,政府的资金压力很大,在此情况下家居功能配套项目的建设进程、质量标准等势必会受到影响。同时,家居功能配套项目受新兴经济区域城市化建设进程和速度的影响很大,其盈利能力存在很大的不确定性和风险性。新兴经济区域城市化建设不是一朝一夕的问题,一般具有很长的时间,逐渐吸引相关人口在区域内定居,然后逐渐形成商圈产生客源,相应的家居功能配套项目才能逐渐产生收益,而此时距离收回投资或者盈利还有很大的距离。

2.经济效益与社会效益的双重功能

家居功能配套项目的建设和经营管理是适应区域城市化发展趋势的必然产物,属于先期投入建设的保障性基础设施,此类项目不仅仅追求简单的经济效益,更主要的还要承担区域发展与形象等社会效益。因此,在新兴经济区域城市化建设进程中投入建设的家居功能配套项目单纯依靠完全的市场化运作是很难实现的,必须通过政府投入和政策性支持才能够实现。家居功能配套项目的这种特殊属性使之区别于单纯盈利性项目的各种特征,同时肩负经济效应和社会效益职能的家居功能配套项目需要全新的管理模式和经营理念。

三、商业配套设施的影响要素分析

新兴经济区域家居功能配套项目过渡阶段长期非盈利的特殊性决定了此类项目经营与管理模式的特殊性,而影响项目的各种要素以及各要素之间形成的错综复杂的相互关系也是项目管理过程中必须要考虑和关注的问题。

1.家居配套项目的经营性与非经营性问题

家居功能配套项目的性质应该属于商业设施,而不是一般的公共品,因此此类项目的发展趋势是向盈利性方向发展的。因此,家居功能配套项目的管理模式应该以盈利性项目和追求经济效益方向发展和努力,并结合项目实际情况采取相应的措施在肩负社会效益的同时促进项目利润的增长。家居功能配套项目的盈利性发展趋势和目标决定了项目经营管理主体的工作方向,尽管此类项目在建设初期可能会长期处于无利或微利的境况,但企业管理模式和策略应该有别于同样处于微利或无利状态的准公共品的管理。但是,家居功能配套项目虽然具有经营性特征和发展趋势,但作为新兴经济区域城市化进程中的配套功能项目,长期的非经营性是不争的事实。受区域经济发展水平和政府政策等多方面因素的影响和制约,不同新兴经济区域的城市化建设进程和速度也有很大差异。

2.政府投入与资源配置问题

兼顾经济效益与社会效益双重功能的家居功能配套项目具有较长的投资回收期,项目的特征决定了项目管理的特殊性,长期处于微利或亏损状态的现实决定了家居功能配套项目的投资主体将以政府为主。在项目发展过程中,政府的相应投入具有不同的方式和内容。

(1)建设前期

家居功能配套项目必须前期投入的特性和项目长期的非盈利性决定了此类项目必须采用以政府为投资主体的建设和开发模式。由于家居功能项目的盈利能力有限,为获得更大的社会效益,支持新兴经济区域城市化建设的进程,新兴经济区域的政府(管委会)一般承担此类项目建设的投资任务,待项目建成后再委托其他企业进行经营管理。因此,政府对新兴经济区域家居功能配套项目的前期投入和支持是以资金支持方式为主的,政府必须以大量的资金投入为家居功能配套项目进行前期基础设施的建设和相关项目的配套。

(2)过渡阶段

家居功能配套项目建成之后将长期处于无利或微利的状态,此时政府对其委托的经营主体的支持和投入将包括经济性支持和政策性支持两类。经济性支持将主要用来支持经营主体继续完善项目建设初期在项目设置、项目配套设施等各方面存在的不足和缺陷,以提高项目服务于区域发展的社会效益目标。同时,政府还应在项目的过渡阶段给予相应的政策性支持,以支持项目经营主体进行项目管理与经营,使之在获得基本的经济效益的同时保证此类项目社会效益的实现,为区域经济发展和城市化发展的趋势服务。

(3)正常经营阶段

随着新兴经济区域城市化建设进程的加快,家居功能配套项目将逐渐摆脱亏损或微利的境况,逐步向市场化方向发展。同时,随着项目盈利性的不断增强,政府对其的投入与支持也应该适当进行调整。此时,政府对其的经济性支持将随其盈利性指标的不断提高而相应减少,政策性优惠和支持将成为项目正常运营阶段的主要支持方式。在提供必要的政策支持和保障的同时,政府将近一步完善自身对项目的监督监管职能,以保证项目在追求经济效益的同时创造项目所应承担的社会效益。

四、商业配套设施的管理模式研究

家居功能配套项目的特征和管理目标为其管理提出了特殊的要求,同时初期阶段较少的业务量也给项目经营主体提高自身管理能力提供了充足的时间,家居功能配套项目初级阶段的管理应采取以下具体措施:

1.管理水平与服务质量

新兴经济区域的城市化发展绝不是低水平的硬件设施建设过程,而是定位在高端的一种从单一工业模式向城市功能化转变的发展模式。因此,家居功能配套项目的建设也必须与之相匹配,在项目过渡阶段盈利水平较低,业务量相对较小的情况下,正是项目经营主体提高管理水平、提升服务质量的契机。当项目转入正常经营之后,项目经营主体就会获得较高的盈利水平,并且能够与项目快速发展的趋势相匹配,获得长期稳定的利润来源。

2.管理方式

新兴经济区域家居功能配套项目具有自身的特殊性,而项目过渡阶段相对较低的管理强度正好为项目经营主体创造了探索管理方式的良好机会,项目的特殊性要求企业采取特殊的经营模式和管理模式,而项目初级阶段的管理模式探索为此后正常的项目管理提供了总结经验的机会和时间,为项目经营主体在家居功能配套项目的项目全生命周期获得管理的高效率提供了空间,也为企业在项目正常经营阶段的盈利水平提供了保障。

3.企业形象

在家居功能配套项目运营的初级阶段,企业除了可以积累管理经验、提升管理水平之外,还可以通过自身所承担的社会效益职责获得良好的社会认知,并借此树立企业品牌形象,提升企业的无形资产。与此同时,在项目初级阶段长期无利的情况下承担项目的经营管理本身也是为政府部分分担了社会责任,势必会得到新兴经济区域政府部分的认可,为企业后续发展奠定了良好的基础,为企业获得长期的经济利益提供了保障。

总之,新兴经济区域家居功能配套项目的特殊性决定了项目管理模式的特殊性,项目各影响要素及其相互关系使项目管理的难度进一步加大。项目经营主体应该在充分了解项目特性及其影响要素特征的条件下,努力提高自身管理水平和服务质量,以获得经济效益和社会效益两方面的收益,同时为企业今后获得长期利润奠定基础。

参考文献:

[1]陆建新:现代委托理论的考察与启示.当代经济研究,1995(2)

[2]杨永平:我国开发区发展的历史拐点及未来走向.经济问题,2006(2)