城中村改造实施意见(6篇)

来源：收集 2024-04-02

城中村改造实施意见篇1

为深入贯彻落实市委三届七次全委会精神、县委十二届八次全委会精神，做好民生工程，实现农民安居、农村宜居，现就加快推进全县农民新村建设和农村危旧房改造工程提出如下意见：

一、指导思想

以科学发展观为指导，以改善民生、扩大内需、拉动消费、促进城乡统筹为主线，坚持“政府统筹、科学规划、政策引导、市场运作”方针，尊重农民意愿，发挥农民主体作用，优质安全、高效有序、快速推进全县农民新村建设和农村危旧房改造工程；节约集约用地，协同推进城区和小城镇建设、农村基础设施和环境保护建设、农村新型社区建设、农村社会保障体系建设、农村扶贫开发。大力改善农村居民住房条件和生活环境，提高农村住宅质量和安全水平，促进农村精神文明建设和社会和谐稳定。

二、目标任务

按照“政府引导、群众自愿，整合资源、统筹安排，统一规划、分类推进，政策扶持、示范带动”的原则，到2012年，建成农民新村25个，使其成为集中、宽敞、舒适、方便的农村新型社区；建设巴渝新居2500户，保障农房质量安全，彰显土家建筑风格；改造农村危旧房8000户，消除全县60%的农村危旧房，推动农民安居、康居和宜居目标的实现。在2012年年底前实现我县农村面貌大改观、特色风貌大彰显、人居质量大提升。

三、基本原则

（一）政策鼓励，农民自愿。农民是建房的投资主体、实施主体、受益主体，各级各部门在建设和改造过程中必须充分尊重农民意愿和选择，积极调动农民的积极性、主动性和创造性，大力引导农民合理用地、依法建房，保证农民在农村危旧房改造中受惠得益。

（二）规划先行，因地制宜。按照城乡统筹一体化的要求合理确定农民新村数量、布局和规模，强化土地利用总体规划和村庄建设规划对农房建设的基础性指导地位，提高规划的科学性、实用性、稳定性和经济性。坚持从实际出发，因地制宜、分类指导、典型引路、示范带动、扎实推进，切忌形式主义、盲目攀比、强迫命令、包办代替。

（三）科学实施，集约节约。坚持引导、规范和整治相结合，着力解决农民建房难、农村建房乱等问题。建立和完善农村宅基地管理机制和退出机制、流转机制，促使农民新村建设和农村危旧房改造工程的有机结合。加强农村宅基地整理复垦工作的实施，合理利用土地资源，提高土地集约节约利用水平。

（四）市场运作，多元投入。按照市场经济运行规律，鼓励、引导企业和社会等各方面力量以多种形式参与农民新村建设。拓宽融资渠道，建立多元化投融资机制体制，通过有效的市场化运作实施农民新村建设和农村危旧房改造工程。

（五）解放思想，鼓励创新。坚持与时俱进，鼓励大胆地试、大胆地闯，努力做到认识上高站位、规划上高起点、建设上高标准、管理上高水平，确保农民新村建设和农村危旧房改造工程取得新的更大的突破。四、主要工作

（一）完成25个农民新村建设

在村规划的指导下，以推进城市基础设施向农村延伸、公共服务向农村覆盖为抓手，建成规模达50户以上的农民新村25个，使农民新村实现“六通”、“六有”，即通道路、供电、给水、排水、广播电视和通信，有1个小广场（村民活动和健身场地）、1个便民商业网点、1个医务室、1个垃圾收运站（点）、1个农家书屋、1个幼儿园。有条件的农民新村，可结合村级公共服务中心进行建设，实现部分配套设施共建共享，并推行物业管理。

（二）完成2500户巴渝新居建设

加大巴渝新居通用图集的推广使用力度，结合农民新村建设，鼓励、引导农民建成结构安全、质量可靠、功能合理、经济适用、美观大方、风貌突出的巴渝新居，实现农民集中居住、土地集约利用，有效改变农民自建散建的局面。农房建设应汲取巴渝传统民居风格和土家民居风格，彰显屋脊瓦头、穿斗廊柱、青砖勾缝、雕花窗等建筑符号，并与周围环境和田园风光相协调。

（三）完成8000户农村危旧房改造

积极争取国家和市上农村危旧房改造试点专项补助资金，重点改造农村五保户、低保户和贫困农户危旧房。对现有分散的农村危旧房户，主要采取“主体排危、风貌改造、环境整治”的模式，在解决房屋安全的同时，注重农房巴渝民居风貌改善，做到“改危”与“改观”并举。对现有农村聚居点（集中连片的农村院落或自然村），通过改造农房风貌、整治村庄环境（“六通”、“六有”和“一池六改”，即建设沼气池，改厨、改厕、改水、改圈、改路、改庭院），改造成焕然一新的农民新村。四、配套政策

（一）资金扶持

1．“地票”收益返还。用好用活城乡建设用地增减挂钩政策，为农民新村建设筹集资金。农户拆除旧房，腾出的宅基地及其房前屋后院坝等附属设施用地以“地票”形式获取的纯收益，80%补偿给农户，引导其到农民新村建（购）新房或到城镇购房，20%给村集体，主要用于农民新村基础设施及公共服务设施建设等。使用土地周转指标，按同期地票价格纯收入的80%支付农户，20%用于基础设施建设。农村闲置的工矿企业、学校和废弃道路等属于集体建设用地部分以“地票”形式获取的纯收益，至少80%用于农民新村基础设施和公共服务设施建设等。具体实施细则以县国土房管局制定的为准。2．财政专项补助。市财政设立专项资金，对巴渝新居建设和农村危旧房改造给予每户3000元直补，对每个农民新村基础设施和公共服务设施建设给予30万元补助，同时，县财政按1：1的比例补助配套资金。3.涉农资金整合。县发改委、县农委、县交委、县水务局、县林业局、县民宗委、县扶贫办、县畜牧局等部门，按照管理主体、资金来源及用途不变的原则，整合各类涉农专项资金，专门用于农民新村、巴渝新居建设和农村危旧房改造。

（二）用地支持

1．用地保障。各乡镇政府、县国土房管局负责统筹安排好农民新村建设、农村危旧房改造、巴渝新居建设及基础设施、公共服务设施建设用地。2．供地方式。在城镇规划区内和撤乡并镇后的原乡镇旧址建设集中居住区的，采取市场方式运作的，实行招拍挂出让建设用地，由政府统一组织建设的，可划拨供应建设用地。具体实施细则以县国土房管局制定的为准。

（三）信贷支持

1．简化信贷审批流程。对参与农房建设与改造、资信优良的房地产开发、建筑施工企业，相关部门要简化审批流程、提高审批效率，金融机构要优先提供贷款。2．提供农民建房购房贷款。对符合条件的农户，建房的提供小额贷款，购房的提供按揭贷款，利息不超过基准利率。3．企业投融资支持。利用现有投融资机构或在条件具备时组建国有独资或股份制开发建设公司作为农房建设改造项目的投融资主体，以项目资产及其收益为担保和质押，向金融机构申请贷款，开展拆迁安置、土地整理和项目建设等工作，并为农户提供贷款担保。

（四）其他支持

1．行政审批。对符合土地利用总体规划和县城规划、镇规划、乡规划、村规划、达到施工条件的农房建设改造项目，各有关部门、各乡镇政府要开辟行政审批绿色通道，简化办事流程，提高行政效率。2．技术支持。县城乡建委、县国土房管局、县交委、县规划局等有关技术支撑部门要免费提供规划、设计、施工、监理等技术服务，帮助和支持农民新村建设及农村危旧房改造。同时，各乡镇落实实力较强的当地企业进行挂钩帮扶。五、保障措施

（一）组织领导

县政府成立县村镇建设工作领导小组（见石柱府办法〔2010〕367号），负责全县小城镇、农民新村和巴渝新居建设及农村危旧房改造的统筹指挥和重大决策。各乡镇政府是农民新村建设和农村危旧房改造的实施主体和责任单位，要切实加强组织领导，成立相应工作机构，落实专职人员，按照“谁主管，谁负责”原则，统筹规划、精心组织、妥善安排，认真贯彻落实有关政策，结合本地实际制定有效措施，积极稳妥快速推进农民新村建设、巴渝新居及农村危旧房改造工作。

（二）分工负责

建立县级领导牵头，相关部门对口挂钩帮扶各乡镇建设和改造工作制度。领导小组办公室要发挥好牵头协调作用，会同县政府有关部门编制农民新村、巴渝新居建设及农村危旧房改造的规划和实施方案，分解年度目标任务；要每季度至少组织召开一次工作联席会议，研究解决建设和改造工作中的重大问题；要全过程管理和监督各乡镇、相关部门建设和改造工作进展情况。相关部门要结合自身工作实际，从政策、资金、技术等方面予以倾斜帮扶，尤其要加大对农村基础实施和公共服务设施的投入，并为实施农民新村和巴渝新居建设及农村危旧房改造提供指导和帮助；要主动承担建设任务，做到上下联动、齐抓共管、共同推进。

（三）资源整合

农民新村建设和农村危旧房改造工程与村容村貌整治、扶贫移民、高山移民、库区移民、地灾搬迁、土地整治、以工代赈等工程有机结合，按照“统一规划、统一安排、渠道不乱、用途不变、各司其职、各负其责、各记其功、相互配套、形成合力”的原则，整合并打捆使用民政、财政、发改、建设、民宗、国土、农业、水利、扶贫、林业、广播电视、残联、电力等部门的项目资金，集中投入，形成合力，提高资金使用的整体效益。

（四）宣传引导

各乡镇、相关部门和领导小组办公室要充分利用各种媒体，采取印发宣传资料、讲解政策文件、召开动员会、院坝会等农民喜闻乐见的形式，广泛深入地宣传农民新村建设、巴渝新居建设及农村危旧房改造的目的意义、建设要求、政策措施等，激发广大干部群众的积极性、创造性，引导社会各界广泛参与，捐资捐物、投工投劳，为改善农村人居条件营造良好氛围。

（五）加强监管

建立严密的审核制度和透明的资金拨付制度，对资金实行专账专户、专款专用。建立完善公示制度，充分尊重和保证群众的知情权、参与权和监督权。完善群众意见征集制度，满足群众的合理要求。建立档案信息管理系统，及时掌握建设和改造工程进展情况。加强质量安全监管，强化施工队伍管理和村镇建筑工匠培训，提升质量安全保障能力。

城中村改造实施意见篇2

关键词：太原市城中村城中村现状改造模式

中图分类号：S756.1文献标识码：A

城乡二元体制结构是我国城中村形成的根源，城中村在户籍、教育、医疗卫生、社会公共服务设施等方面的管理制度与城市相应机制存在很大的差异。随着市场经济的发展，城中村问题成为城市建设过程中的棘手问题，所以如何科学的改造城中村成为社会关注的焦点问题。本文先从太原市城中村改造的现状出发，重点分析城中村改造所采用模式的科学性和必要性。

一、城中村的相关概念

（一）城中村

城中村是我国城市化过程中的一种普遍现象，从字面意思来看，“城中村”就是位于城市内部的村庄，是被城市包围或者半包围起来的村庄。城中村内村民基本保留集体土地性质，生产生活逐渐与第一产业脱离关系，实行集体所有制经济。

（二）城郊村

城郊村是位于城市边缘或者城市的村庄，它与城中村比较，有着较大差异。城郊村的村民主要从事第一产业，产业结构比较单一，村内很少有高楼大厦般的建筑，村内建筑基本属于村庄建筑，村民的生活质量也较低。

所以，在城中村改造中，不应该将城中村与城郊村混淆，不能一刀切，否则在改造过程中将会增加工作量与工作难度，应该针对不同的情况进行不同的实施方案。

（三[]）城市化

城市化主要是指城市中主要产业为第二三产业，农业人口逐渐像非农业人口变化，农村人口向城市转移，城市规模逐渐扩大，产业结构升级的过程。城市化过程实质上是社会经济结构发生本质转变，城市获取极大发展空间的过程。

二、太原市城中村现状概括

（一）太原市城中村概况

据2012年太原市公布的城中村改造名单显示，太原市城区内需要改造的城中村数量为75个，农村人口为117324人，其中在各区内的分布情况如图1、图2所示：

（图1）

（图2）

我们可以看到，在太原市六分城区中，万柏林区需要改造的城中村数量最多，占全市的近四分之一，农业人口也最多，将近40000人。这些城中村的大量剩余劳动力，目前主要从事着非农产业；在村内用地方面，存在很多弊端。

（二）太原市城中村现状

1、城中村的社会形态

太原市城中村中，多数村民属于农村户口，村民委员会依然是村民自治组织，城中村的土地除了被征为国有外，其余多数为集体所有。在受教育，社会保障、医疗卫生保障[]等方面依然没有享受到城市居民的待遇，在公共基础建设上，设施不够齐全，配套设施多为不合理。

在城中村内部，人口成分较为复杂，村民很多靠出租廉租房为生，居住者较为混乱，外来人口数量大大超过了本地居民。这些常年居住在城中村的人，给政府财政、社会治安管理带来了很大的压力，其中市区的一些城中村更成为“黄、赌、毒”的温床。

2、城中村的物质形态

太原市内的城中村，与太原市区内的城市环境相差甚大。在城中村内，无论在村民住宅还是公共基础设施、商业街道等方面都与城市大不相同。由于缺乏科学管理和统一的组织规划，当地村民为了获取廉租房的租金，乱搭乱建，在原有的住房基础上继续加层搭建，这样的现象到处可见，导致村内建筑物间距过小，采光、通风不足，缺乏绿地和社区公共活动空间，“一线天”、“握手楼”的建筑景象比比皆是。

城中村内，最突出的问题就是村民用地问题，很多城中村都是住宅、商业、工业用地混杂一起，甚至住房与商业用房连为一体，居住安全得不到保障。交通道路方面，道路基本没有主干道之分，狭窄弯曲，甚至连一般的小汽车不能行驶过去，更何况救护车与消防车，根本无法通行，给城中村的造成极大的安全隐患.

3、城中村的经济形态

现今城中村大部分土地被征为国有，农民基本上不再从事第一产业，更多的情况是在本村从事服务性行业，主要是出租房屋、开小饭店、小服装店，经营小商店等。

位于太原市内的城中村，多数位于城市的新兴开发区或城市中心的繁华地段，农民的宅地开发成本远远低于城市其他繁华地段，所以，城中村内的房地产租赁市场很火爆，很多村民紧靠出租房屋和村内集体分红就可以过上不错的生活。

4、城中村的精神形态

由于家庭环境、历史背景等原因，城中村内的村民文化素质普遍不高，与城市市民相差很大。很大部分村民由于缺乏工作技能，在城市的就业竞争中处于不利的地位，所以很难找到合适的工作；还有就是很多城中村村民的家庭生活得到保障的前提下，村民不愿意去追求更高形式的生活状态，依靠收取的房租，政府或企业拆迁给予的补偿金生存，他们安于现状，不劳而获成为惯有思维，精神文化活动非常落后。例如，在太原市南上庄村的拆迁过程中，政府按人口数、住宅面积分钱，每家每户获得的补偿金都不小于百万，很大一部分人都愿意坐享其成，不愿意在为生活奔波。

因此，面对太原市城中村的如此现状，我们不得不开始思索城中村的存在问题，同时也使得城中村的改建工作迫在眉睫。从2003年开始，太原全面市启动城中村的改造工程，陆陆续续拆迁改建工程一直在进行中，但是除了少数像亲贤村这样的城中村改造完成后，其它村庄依然在改造过程中，能看到的就是靠近城市主干道的建筑在拆后重建，高耸的楼层渐渐融入城市景观中，但是深入村内，就会发现改造工程缓慢的进行着，这其中的原因恐怕就是村民利益得失的问题，这就需要政府、企业、村集体三方面的努力沟通来完成。

三、太原市城中村主要改造模式分析

城中村的改造过程中，资金短缺一直是一个大瓶颈，一个村的改造可能需要上亿的资金，资金有谁来承担或者分担就成为改造的难题。解决了资金问题，城中村改造工程就完成了一半。太原市的城中村改造工程广泛的借鉴了我国东南沿海发达地区城中村改造的经验，在筹资方面走多元化的道路，形成的主要的改造模式分别是：地方政府主导模式、开发商主导模式、村集体主导模式。

（一）政府主导型

政府主导型改造方式中的改造主体为政府有关部门，如“城中村改造领导小组”或其它负责城中村改造的部门，是一种自上而下型的改造思路，政府通过宏观调控与市场运作相结合，来进行改造。政府完全担当改造主体，当地房企参与为辅，进行建设规划、拆迁安置补偿以及房屋买卖等，解决村民的身份转变、拆迁补偿和安置等一系列问题。这种模式的要义在于，政府在改造过程中充分发挥规划引领和宏观调控作用，在改造初期，政府可先行对被改造城中村附近地段进行市容整治和基础公共设施配套建设，从而提升土地的价值空间，吸引更多的开发商前来投资，以保证城中村改造的顺利实施和有序进展。

太原市小店区的杨家堡村就是施行由政府主导、本地知名开发房企参与的方式进行改造。杨家堡村位于太原市长风街以北，平阳路以西，滨河东路以东，横跨亲贤北街南、北两侧。随着太原市城市重心的进一步南移，这里成为全市稀有的未开发黄金地段之一。虽然处于城市中心区域，但杨家堡与绝大多数城中村一样，“脏、乱、差”现象十分严重。村民在宅基地上普遍建起了四到五层的楼房，户户相接、楼楼相连的现象比比皆是。自建楼房安全质量极差，加之无消防通道，城中村居民的安全根本无保障可言。尤其在冬天，很多家庭的小锅炉开始冒黑烟，成为太原空气质量污染源之一。由于大部分房屋用于出租，外来人口数量较多，村中治安混乱，使得拆迁改造势在必行。

太原市政府在2010年元旦对整个杨家堡村实行了整体拆迁改造，根据实际情况制定了拆迁补偿安置方案，多次召开两委会、村民代表会议进行讨论，并将调查意见发放到每户，征求村民的意见和建议。由区委、区政府领导负责，尽快做通群众工作。区城改办和街道办直接进行操作，实行统一策划招商，统一编制规划，统一编制改造方案，统一实施拆迁安置，同时强调市场运作，采取有效措施，通过主动招商，项目包装等方式，营造良好投资环境，吸引了信誉好、实力强的开发商参与改造。与此同时，太原市政府为杨家堡村村民的农业户口转为非农户口，集体土地改为国有土地，村委会改为居委会，实行了彻底意义上的改造。

（二）开发商主导型

开发商主导型是指在城中村改造过程中将开发商定为主体，将城中村土地招标拍卖后由开发商进行改造。

此方式的优点是专业开发房地产的开发商经验丰富，企业经济实力、经营管理能力强，可以保证所开发地区的质量，提高市场价值等。缺点主要是，开发商容易受利益驱使，不按照城中村的容积率来进行建筑；可能因为自身资金的短缺造成开发时间上的拖延，从而影响城中村改造进度。同时，由于开发商直接面对居民的拆迁工作，可能会遇到类似钉子户等问题，增加改造难度。

太原市万柏林区的后北屯村，就是以开发商为主体而进行改造的典型事例。2011年10月后北屯城中村改造项目启动，山西博雅地产集团成为后北屯村城中村改造项目的开发商。

后北屯村位于太原市万柏林区漪汾街，紧邻汾河，是太原北部城市核心地带，地理位置优越，周边交通便利，综合配套设施齐全。全村占地1033亩，规划总面积248.4万平米，总投资305亿元人民币，是太原市几十个城中村改造项目中地理位置最好、规模最大的项目之一。所以在这一巨大的工程中，太原市政府利用一系列优惠政策，引入竞争机制，吸引大批开发商介入城中村的改造活动。

山西博雅地产集团通过此次项目开发，可以一揽子解决撤村建居，安置后北屯村全村6300余人的乔迁新居问题，按照后北屯“城中村改造”计划，后北屯将成为高品质康居社区和全国一流的新型现代化大型商业服务中心，全面提升漪汾片区城市形象。预计商业经营年度产值将达到30亿元，建成后物业管理及商业经营管理预计将增加3万个就业机会。所以通过博雅集团改建后的后北屯村将成为太原北部城市的又一繁华地段，与其原有的周围环境相协调。当然在改造过程中不能忽视的问题还有，开发商置村民与城市的利益于不顾，一位追求自身利益，所以应该通过政府的监管，合理引导与严格控制房企的改造进程。

（三）村集体主导模式

村集体主导开发方式是指村集体为改造主体进行筹资改造，村民共同对改造进行决策、负责。与政府主导型相对，是一种自下而上的改造思路。该方式一般适用于比较富裕的村庄。

该方式的最大优点在于充分调动了村民的改造积极性。首先，城中村改造后村内硬件设施得到完善，直接受益者就是村民，村民因此有极大的动力进行改造工作。其次，村股份公司参与整个改造工作，可以获取一定的利润，村民作为股东可以收益共享，在改造过程中遇到的阻力就相对较小。最后，村民对本村的具体情况熟悉，改造方案可以根据本村自身情况来选择。不足之处就是整个村来承担这么巨大的项目，无论是资金、技术力量以及企业管理能力来说都是很大的挑战。

例如位于迎泽区朝阳街两侧的郝庄村，因有着太原著名的服装城而被大家所熟知，服装城早已成为全省重要的的服装批发基地，因此，位置的特殊性也使得郝庄的城中村改造与其他村有所不同，其他的城中村改造，主要以建造村民住宅为主，集体经济改制随后进行，而郝庄村村民委员会在改造前大量调研、征求村民意见的基础上，制定整村的补偿及安置方案，政府只负责各种手续的办理，监督在改造过程中出现的违法违纪现象。郝庄村以集体经济改制为重要手段，依托服装城商圈，大力发展村办企业。2012年3月27日，位于郝庄社区的东都服装批发市场落成。东都市场的开发建设是郝庄商业产业的富民工程，也是太原市城中村改造商圈南移的重点工程之一。随着朝阳街的重新修建，两侧的这样商业楼也开始翻新修建，体现出郝庄村与其他城中村的差异化与优越化。

太原市的城中村改造工程依然在如火如荼的进行中，对于对于任何一个改造主导者，都必须根据各村的具体情况确定一种改造形式。也就是说，改造工作无论如何都必须选择一种改造形式与改造主体的组合。

四、关于太原市城中村改造的前景与展望

城中村改造是城市化进程中的必经之路，通过改造，为太原市的留出宝贵的发展空间，同时，也使太原市城中村的社会经济、环境、管理等发生了很大的转变，使得城中村居民的生活质量得到很大改善。当前，太原市的城区扩张仍然再继续，而且越来越向南发展，所以在太原市的南部分布的城中村改造会逐渐提上日程，现在已经改造完成的城中村会成为新城区。因此，太原市城中村目前的长远规划定位要配合太原市“难移西进、东扩北展”谋求城市见与城市内部合理分工及其产业布局，依托靠近中心地区的地缘优势大力发展生活服务及生产型服务业，成为“承外启内”，扩大中心区辐射功能的新城市功能区，在城中村的改造工程中，要逐步改造，以矛盾突出的城中村为改造重点，分阶段，分步骤进行改造，对于各村来说要根据具体情况逐步改造，首先重点解决村庄内部的交通、消防、环境等人居环境，以及村用地与外部城市的协调。对于已经完成改造的城中村，接下来的改造工程要吸取成功的经验，寻找适合自身采用的改造方式。

参考文献：

[1]李俊夫.中村的改造[M]，科学出版社，2004，188-197.

[2]边宝莲.张和利.太原市城中村现象及其根治对策[J].城市发展研究，2007，（1）

[3]李涛.城中村的形成及改造规划的初步研究——以太原市城中村改造为例.原理工大学硕士论文，2011年

[4]陈建军.城市化进程中的城中村问题解读与对策研究——以山西太原市城中村改造为例[J].2010,(26)

城中村改造实施意见篇3

【关键词】三旧改造；城中村；改造更新策略

1、“城中村”与“三旧改造”的概念与关联

“城中村”从狭义上说，是指农村村落在城市化进程中，由于全部或大部分耕地被征用，农民转为居民后仍在原村落居住而演变成的居民区，亦称为“都市里的村庄”。从广义上说，是指在城市高速发展的进程中，滞后于时展步伐、游离于现代城市管理之外、生活水平低下的居民区。“三旧改造”主要是指“旧城镇、旧厂房、旧村庄”的改造，其中“旧村庄”主要指城市规划控制区范围内的城中村；大量用地被城市工业区、物流园等产业园区占据的园中村；不再适宜生活居住，村民须逐步迁出或整体搬迁形成的“空心村”等。

“城中村”这一概念由来已久，而“三旧改造”是近几年广东省在城市更新中提出的新口号，是新形势下对城市土地改造赋予的新定义。广州市“城中村”的改造属于“三旧改造”的范围，借助“三旧改造”政策的推广与实施，“城中村”应进行更为集约、有效的更新。

2、“三旧改造”的背景及政策解读

（1）背景

“三旧改造”是国土资源部与广东省开展部省合作，推进节约集约用地试点工作的重要措施。广东省政府下发了相关文件——广东省人民政府粤府[2009]78号《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》；广东省人民政府办公厅粤府办[2009]122号《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见(试行)的通知》等。“三旧改造”已上升为广东全省的发展战略。

“三旧改造”重点在于集约用地，通过盘活存量土地来满足发展用地的需求，控制和减少土地新增消耗，解决资源、环境瓶颈问题，对城市建设、固定资产投资、人居环境改善、产业转型升级、拉动经济增长等有着巨大的影响。

（2）有关城中村“三旧改造”的政策解读

城中村可直接将集体土地申报转国有用地，只要有三分之二村民通过，村集体可以报给办事处，再报给市政府，之后报给省政府办理审批手续，不用按现在的征地程序，大大降低交易成本；不超过10%的小面积土地，如边角地、插花地、夹心地等，可纳入改造方案一同申报；土地收益可返还农村集体，对农村集体土地进行三旧改造，60%可返还给村集体；

同时，城中村改造还可享有政府优惠政策：登记国有土地按照现状确定，现在用作商业的为商业用地，现在用作住宅为住宅用地，从而使商业得到合理补偿；村自主改造可协议出让土地，并享受优惠的土地出让金政策，在符合城市规划的前提下，以流转的方式自主招商融资进行改造；不足基准面积可补差价，广州市将实行复建补偿、货币补偿等多种补偿方式，对合法面积施行拆一补一；安置房转变土地性质后可买卖，转为国有用地的房屋，在交纳了土地出让金后可以进入市场进行出让。

在城中村的改造中，应充分利用政府给予的政策与优惠，加快城中村改造进程。

3、城中村现状及存在问题

九十年代开始，广州市城市建设用地急剧扩张，其结果是导致城市边缘区的大量自然村落为城市建成区包围或纳入城区建设范围,城市边缘农村成为“城中村”。目前,广州城市建成区范围内共有“城中村”139个，这些“城中村”分布范围广，几乎遍布城市规划区内的每一区、每一角落。与城市其他建成区相比，“城中村”的容积率较低，普遍不及城市居民的1/2,而人均居住用地面积则大大高于城区居民人均居住用地面积，这与国土资源部要求的“提高土地使用效率，实现集约利用，优化产业结构，调整土地性质，建立合理结构”的方针大不相符，很大程度上浪费了的城市土地资源。

广州市“城中村”主要存在以下问题：

（1）人口杂乱。“城中村”由村民、市民和流动人口混合构成，且外来人口较多，租住在城中村的外来人口一般为本地人口的5—10倍，远高于内陆甚至沿海其它中心城市的水平。这无形中给“城中村”的治安及管理带来了严峻的考验。

（2）城市规划滞后，违法违章建筑相当集中。依城市规划标准，政府批给农民的自有住宅一般为3层左右，但绝大多数村民都擅自加扩建到了5、6层，甚至10层以上，一户多宅和一宅超面积现象普遍，违法建设和无证物业比重很高，出现“一线天”、“握手楼”、“贴面楼”等，存在较大的安全隐患，整体人居环境质量无法达标。

（3）建筑老旧，上下水、电、气等基础设施不配套且严重老化；内部道路狭窄且不成系统，建筑密度过大，间距大多不满足消防及通风、采光要求。

（4）土地使用存在诸多问题，宅基地、工业用地、商业用地相互交织；存在大量乱占、乱圈地现象；非法租赁、转让、倒卖土地，管理混乱；以土地入股开办各种实业；用集体土地抵押贷款；用集体土地进行非法的房地产开发、经营等。

“城中村”不仅影响城市的美观，也阻碍城市化进程，制约着城市的发展，已成为困扰城市发展的“痼疾”。因此，“城中村”的改造是自身发展的迫切要求，是“三旧”改造的政策要求，是土地集约化利用的客观要求，是改善提升地区形象的心理要求；“城中村”的改造将在提高土地利用效率，完善城镇基础设施，优化人居环境等方面起到积极的示范带动作用。

4、城中村“三旧改造”原则及策略

（1）城中村“三旧改造”的原则

空间与政策相配合：空间规划要有坚实的政策研究支持，政策研究也要针对具体的村来制定，从制度着手，从实体入手，才能把城中村改造中的各方利益落到实处。

照顾村民利益与城市发展：保证村民住得好，收入有增长，公共开支有着落。规划必须自始至终要尊重村民现有的收入和生活习惯，在规划中要合理解决利益分配问题，建立城中村按城市规划改造建设激励机制。通过村庄的更新改造来增强本地区的吸引力，促进城市发展。

近期与远期相结合：规划要考虑到实施的时序性，制定不同阶段的发展目标与具体的行动计划，做到近远期相结合。

通过城中村改造，实现城中村居民的深度城市化与和谐发展，其结果表现为三个方面：在经济上实现利益的平衡；在管理上实现社区的转型；在空间上实现形象的变革。

（2）城中村“三旧改造”的策略

①改造“城中村”必须因地制宜，做到“一村一策”。通过政策创新达成各方认同的政策标准和实施策略，由此推动改造规划的进行。在统一制定政策前提下，区别不同情况，确定不同的改造方式，坚持维护村民合法权益的原则。维护集体经济和村民的合法权益，提升村民的生活质量，是“城中村”改造成败的关键。

②滚动式推进，逐步改造。采用滚动迁建和局部置换的方式逐步抽疏、更新旧村，分期分批推进改造，逐步实现城中村发展与城市规划的整体协调。这种做法一方面是采取以村民自主改造为主的模式所决定的，另一方面也是缓解资金压力的必然选择。

③社区规划方法，互动式的规划。变传统的空间规划为社区规划，鼓励村民、外来人口、企业等多方参与规划过程，在参与过程中形成一致的规划方案。过程中针对农村社区人们文化水平不高和具有抵触规划的意识等现实，充分重视规划过程中的交流、协商，深入社区进行规划教育，普及和强化规划意识。

④通过引入市场参与主体推进“城中村”改造，解决城中村改造资金难题。根据各区段城中村的条件类型差异，适当辅之以综合房地产开发、政府赎买等其它可行的改造模式。如采用房地产开发的方式，房地产开发以物业的市场租售筹集改造资金，政府给予规划指标和城建税费上的优惠，并将开发利润留给村里以支持滚动改造。

⑤经济利益平衡。村民的经济收入不能降低，对经济利益的平衡补偿是顺利推进城中村改造的首要前提。在补偿形式上，灵活采取物业换土地、商铺换住宅的方式予以解决，而不一定采取单一实物补偿，而是多种补偿方式相结合。

5、引发的思考

在“城中村”改造过程中，众多低收入外来人口如何居住是不容忽视的问题。外来人口在广州的城市建设中扮演着重要的角色,很大程度上推动着城市建设的发展，同时，他们中的大部分人主要靠租用“城中村”的住房生活,一旦“城中村”进行改造完成,居住条件改善的同时，也使他们往往因为承担不起高昂的房租，失去继续租住的能力，被迫迁往更为偏远的市郊，导致新的城中村的产生。城中村的拆迁、改造涉及到大量外来人员的迁徙，会引发一系列的社会问题，在改造中适当考虑对这部分人群的安置，使他们可以以较为低廉的价格继续租住在改造后的城中村，将更有利于社会的稳定、和谐发展。

6、结语

目前，广州市已为“三旧”改造制定了一系列计划，包括10年内基本完成全市“三旧”改造；3年～5年内基本完成越秀、海珠、荔湾三大旧城区的重点区域改造，以及52条城中村的改造等等。在广东省在土地资源供需矛盾日益突出，国家城市建设土地供应政策从严从紧的情况下，“三旧”改造拓展了建设空间，保障了发展用地，是为推进节约集约用地试点示范省建设探索出一条新路。同时，“城中村”的“三旧改造”是改善人居环境，提升城市品位、推进城市化进程的必经之路，是建设文明、生态、和谐、宜居城市的重要保障。

参考文献

[1]黄健文、徐莹．对旧城改造的再认识——以广州市“三旧”改造工作为例［J］．规划师．2011年01期

[2]周晓傅方煜．由广东省“三旧改造”引发的对城市更新的思考［J］．现代城市研究．2011年08期

[3]郭谦、吴昊潼．广州城中村改造的问题和改造可行性模式研究［J］．四川建筑科学研究．第33卷，2007年6月第3期廖远涛、代欣召．城中村改造的政策及实施评价研究——以广州为例［J］．现代城市研究2012年03期

[4]广州市三旧改造政策解读．百度文库

[5]广州城中村改造的思路、模式与对策研究．百度文库

[6]城中村改造的意义．百度文库

[7]广东省人民政府粤府[2009]78号《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》；

[8]广东省人民政府办公厅粤府办[2009]122号《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见(试行)的通知》；

参考文献

[1]黄健文、徐莹.对旧城改造的再认识——以广州市“三旧”改造工作为例［J］.规划师.2011年01期

[2]周晓傅方煜.由广东省“三旧改造”引发的对城市更新的思考［J］.现代城市研究.2011年08期

[3]郭谦、吴昊潼.广州城中村改造的问题和改造可行性模式研究［J］.四川建筑科学研究.第33卷，2007年6月第3期廖远涛、代欣召.城中村改造的政策及实施评价研究——以广州为例［J］.现代城市研究2012年03期

[4]广州市三旧改造政策解读.百度文库

[5]广州城中村改造的思路、模式与对策研究.百度文库

[6]城中村改造的意义.百度文库

城中村改造实施意见篇4

第一条为了推进和规范城中村改造工作，加快我市新型城镇化进程，改善人居环境，依据《中华人民共和国土地管理法》（中华人民共和国主席令第28号）、《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》（国发〔2013〕25号）和《河南省人民政府关于加快推进棚户区改造工作的意见》（豫政〔2014〕17号）的规定和要求，结合我市实际，制定本办法。

第二条本市城市总体规划确定的中心城区建设用地范围内的城中村改造，适用本办法。

第三条本办法所称城中村，是指在本市中心城区范围内的行政村。本办法所称村民，是指享受村民待遇、履行村民义务的人员。

第四条本办法所称城中村改造，是指依据本市经济社会化和城市总体规划，按新型城镇化要求对城中村整体进行改造的行为。

第五条城中村改造应当充分调动各方面积极性，坚持政府主导、群众自愿、安置优先、依法保护农村集体经济组织成员的合法权益，积极稳妥地推进。

第六条城中村改造由市人民政府统一领导，市棚户区改造工作领导小组办公室（以下简称市棚改办”）负责城中村改造项目协调、督查、考核等日常管理工作。

各城市区人民政府（含管委会）是各区管理范围内城中村改造的主体，负责本辖区管理范围内的城中村改造工作。各城市区人民政府（含管委会）设立的旧城改造（城中村改造）办公室具体负责本辖区管理范围内城中村改造的组织实施工作，业务上接受市棚改办的指导。城中村房屋拆除由所在城市区人民政府（含管委会）组织实施，并对拆除施工现场综合整治和拆迁施工安全负总责。

第七条纳入改造范围的城中村，在完成整体规划编制的前提下，可一次性整体改造，也可分步实施改造。

第八条城中村改造工作应在市人民政府的统一安排下有序推进，采取限期改造和申请改造两种方式。

在机场路以南、东环路以西、南环路以北、西南环高速以东区域的城中村，由市人民政府对各城市区人民政府（含管委会）下达限期改造任务。在以上区域外且在城市总体规划确定的中心城区建设用地范围内的城中村，由各城市区人民政府（含管委会）根据群众意愿提出改造申请，市棚改办审查，经市人民政府批准后实施改造。

第九条市城乡规划、国土资源、住房和城乡建设、财政、税务、文物、公安、民政、人力资源与社会保障、教育、发展改革、环境保护、人防、电力、通讯等有关部门和单位在各自职责范围内，做好城中村改造的管理和服务工作。

第二章规划管理

第十条需改造的城中村，应将该村的全部土地纳入整村改造的统一规划。在符合城市相关规划的前提下，城中村周边与城中村相交叉的地块，可一并纳入城中村改造的规划范围。

第十一条城中村改造控制性详细规划（以下简称控规”）和修建性详细规划（以下简称修规”）可同步编制，一次规划，分期实施。城中村改造用地不得变更城市总体规划确定的强制性内容。

经过批准的城中村改造规划要严格执行落实，不得随意更改。

第十二条城中村改造控规编制及审批。城中村改造应按市人民政府审议通过的控规实施，市规划部门根据城市区人民政府（含管委会）申请，依据市人民政府审议通过的控规出具规划技术要点通知书。

第十三条城中村改造修规编制及审批。各城市区人民政府（含管委会）依据市规划部门下达的规划技术要点通知书，按照一次规划、分期实施的原则，委托具有相应资质的规划设计单位，充分听取村民意见，编制项目安置区的修规，并报市规划部门审批。

第十四条各城市区人民政府（含管委会）在收到城中村改造安置地块项目的修规（总图、方案）批复后，要抓紧办理各项手续，待手续齐全后方可组织实施。

第三章土地管理

第十五条城中村改造用地纳入全市用地计划。

第十六条城中村改造用地应按国家相关规定履行征收程序。

第十七条城中村改造范围内市政基础设施及公共设施用地以划拨方式供地。安置房建设用地采取招标、拍卖、挂牌方式供地，也可以采取划拨方式供地。

第十八条拟改造城中村的全部土地不能满足改造需要的，在符合城市总体规划的情况下，由所在城市区人民政府（含管委会）调剂辖区内其他城中村地块供改造使用，在本辖区范围内统筹平衡。

第四章改造方案的制定

第十九条城中村改造应制定改造方案。各城市区人民政府（含管委会）依据城中村改造控规和安置区修规批复文件的要求，充分听取、吸纳村民意见建议，组织编制改造方案。经四议两公开”民主决策程序，由村民会议或村民授权的村民代表大会讨论通过，由各城市区人民政府（含管委会）报市棚改办审查，经市人民政府批准后，方可实施。

第二十条城中村改造方案应当包括村庄及村民的基本情况、村民补偿安置方案（含集体经济补偿安置方案）、拆迁补偿安置成本、批准的控规和修规及土地处置方案等。

第二十一条经批准的城中村改造方案，不得擅自变更。确需变更时，须按程序报批。

第五章征收补偿和安置

第二十二条城中村集体土地上房屋征收实行货币补偿、产权调换、货币补偿与产权调换相结合三种方式，被征收人可以自主选择，支持和鼓励货币化安置。

第二十三条需补偿安置房屋的认定标准：村民持有宅基证，宅基地范围内两层以下（含两层）的房屋主体的建筑面积，认定为应补偿安置面积。房屋补偿款包含房屋所使用土地的征地补偿款。

第二十四条对认定标准范围内房屋主体的补偿

（一）被征收人选择货币化安置的：由各城市区人民政府（含管委会）根据本辖区实际情况制定。

（二）被征收人选择房屋安置的：

1．对两层以下（含两层）的房屋主体，原则上等面积予以产权调换。

2．安置被征收人时，以被征收人应补偿安置面积为基础，按照就近靠上原则，超出应安置面积10平方米以内（含10平方米）的部分，按安置房成本价结算。超出10平方米以上的部分，按安置房市场评估价结算。

第二十五条对被征收人的搬迁、过渡费用，以及对被征收人地上其他附属设施及装饰装修的补偿，按照洛阳市国家建设征收集体土地地上附着物补偿标准执行。

第二十六条对被征收人在补偿安置方案规定的搬迁期限内按期或提前搬迁的，应当给予适当奖励。奖励办法按照洛阳市国家建设征收集体土地地上附着物补偿标准执行。

第二十七条市、各城市区人民政府（含管委会）在对城中村房屋进行征收补偿之前，应当组织有关部门对改造范围内的地面附属物及装饰装修等进行调查登记，对征收范围内的房屋及其他建筑物、附属物的合法性予以认定，违法违章建筑一律不予补偿。

第二十八条非城中村村民或在本村已有宅基地的村民购买村集体或个人宅基地上所建房屋，在城中村改造中不得享受城中村村民安置政策。

第二十九条对村组织合法的办公用房、集体经济用房和其他房屋进行征收时，应按照洛阳市国家建设征收集体土地地上附着物补偿标准给予补偿。

第三十条实施搬迁和房屋拆除前，各城市区人民政府（含管委会）或委托其组成部门（相关部门、派出机构）应与被征迁人按照征收补偿安置方案，正式签订征迁补偿安置协议。

第三十一条加强对全市城中村改造项目安置房建设的监督管理，凡是同一规划建设区域内村民安置房未开工建设的项目，商品房不能开工建设。

第三十二条城中村改造项目要为村、社区配建相应的商业用房，用于发展壮大村、社区集体经济，具体办法由各城市区人民政府（含管委会）制定。

第六章优惠政策

第三十三条城中村改造项目享受以下优惠政策：

（一）凡以出让方式获得建设用地使用权的，市政府按照土地出让成交总价70%核算征迁安置成本，拨付各城市区人民政府（含管委会）用于城中村改造项目征迁补偿安置。在市财政提取各项规费、基金后，形成的政府净收益拨付各城市区人民政府（含管委会），用于城中村改造区域内的基础设施建设等。以划拨方式获得安置房建设用地使用权的，在办理房屋产权证时，补交的土地出让金享受此政策。

（二）城市基础设施配套费（含水、气、暖）按规定标准的75%收取。

（三）文物钻探费、考古发掘费按规定标准的65%收取。

（四）房屋初次交易费、房屋土地权属初次登记费按规定标准的30%收取。

（五）符合政策规定的，免征城镇土地使用税、印花税。

第三十四条市人民政府返还给各城市区人民政府（含管委会）的土地出让金，各城市区人民政府（含管委会）要综合平衡、统筹使用。

第三十五条对货币化补偿的项目，要优先立项、报批，在上级奖补资金的分配上，按照有关规定对货币化安置项目给予倾斜。

第七章村民利益保障

第三十六条贯彻以人为本原则，积极稳妥地推进城中村改造工作中涉及的户籍制度、管理体制、经济组织形式和土地性质同步转变等事项，使城中村改造后群众的生产、生活得到长远保障。

第三十七条城中村村民的农业户口转为城市居民户口、集体资产进行清产核资、集体经济体制改革、撤销村委会建立城市社区居委会等工作，由各城市区人民政府（含管委会）按照相关政策规定，依照法定程序组织实施；市政府各有关部门按照职责分工做好相关工作。

第三十八条城中村村民转为城市居民后，要纳入城市医疗、就学、养老等社会保障体系和城市就业管理范围。因城中村改造增加的就业岗位，要优先安排原村村民。符合条件的未就业原城中村村民，可享受市、城市区人民政府（含管委会）有关就业扶持政策。

第三十九条城中村改制后，符合享受城市居民最低生活保障条件的原村民，应及时纳入城镇最低生活保障。对尚未改制的城中村中的困难群众，凡符合城市居民最低生活保障条件的，可参照城市居民标准享受城市最低生活保障。

第八章附则

第四十条本市中心城区建设用地范围外的行政村和各县（市）行政村改造参照本办法执行。

城中村改造实施意见篇5

城中村改造的必要性

目前，县城规划区内共有城中村26个，这些城中村由于缺乏统一的规划和管理，建设无序发展，私搭乱建严重，基础设施不完善，生活环境脏乱差，既影响了人民群众的生活质量，又影响了县城整体形象。加快城中村改造，改善人居环境，提升县城品位，建设人口规模适宜、配套设施完善、生活环境优美、居住条件舒适、和谐文明有序的现代社区，已成为城中村居民越来越迫切的期望。

改造原则

按照政府引导、政策推动、一村一案、因村制宜和统一组织、统一规划、市场运作、分批实施的原则，引进战略合作伙伴，进行成方连片的开发改造，把城中村改造成为基础设施完善、公共服务设施齐全的新型和谐社区，提高县城形象和品味。

改造方式

(一)政府统征储备。通过财政投资、银行贷款等多种形式进行筹资，对居住环境相对恶劣、群众迫切要求拆迁改造的城中村用统征储备方式实施改造。即由政府将该城中村集体土地统一征收为国有土地，由政府对城中村拆迁改造，并对拆迁户按政策妥善安置。腾出的土地，由土地部门收储出让，土地出让收益用于实施城中村改造。

(二)市场开发运作。即由村委会委托开发企业实施拆迁改造。规划部门做好控制性详细规划方案，确定需要拆迁改造区域，按照村委会和开发企业达成的合作开发协议，由开发企业出资，村委会组织实施拆迁。拆迁腾地后，部分土地用于回迁安置、市政及公用设施、村集体经济组织的商业服务及办公设施用地，其余土地公开出让，先期拆迁企业可优先获得竞买权。

(三)村委会自主改造。采取集体投资、群众自愿集资、银行贷款等方式筹资，按照规划确定的方案由村委员会组建经济实体自行实施改造，由赵州镇政府指导协调，相关部门依法监管。

改造程序

(一)由村委会根据县城总体规划和城中村改造的计划制定改造方案，经赵州镇政府、住建局审查，报城中村改造领导小组批准。

(二)规划局根据县城总体规划和控制性详细规划及城中村改造方案编制城中村改造规划设计方案，报规委会审批。

(三)村委会根据规委会批准的规划方案，制定拆迁安置补偿方案，经村民代表大会讨论通过，经镇政府研究，县政府拆迁办审查，报城中村改造领导小组审批。

(四)拆迁安置补偿方案经城中村领导小组批准后，通报县发改、规划、国土、住建等相关部门，村委会在城中村改造领导小组监督下负责具体实施。

(五)采取市场开发运作模式的，开发企业需提交开发资质，诚信等级及近三年经营情况，由城中村改造领导小组审查，审查通过后由国土部门按照一级开发的程序做出委托，明确一级开发主体。由村委会与开发企业签订合作开发协议，开发企业对开发项目进行立项等前期工作。开发企业需将项目保证金与拆迁前期费用一并打到指定账户，由城中村改造领导小组监管。

(六)实施城中村改造，应当按照旧村（区）整体拆除，优先建设安置住宅的原则进行，确保被拆迁人及早入住。

(七)城中村改造中的基础设施、公用设施要与建筑物同时建设、同时竣工、同时验收。项目竣工后按《赵县住宅小区交付使用管理办法》进行验收，合格后方可投入使用。

拆迁补偿方式及标准

拆迁补偿方式：货币补偿、房屋产权调换、货币补偿与房屋产权调换相结合。

拆迁补偿标准：

(一)货币补偿金额根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑结构新旧程度、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。

(二)房屋产权调换本着等价有偿的原则，采取一村一案的方式制定回迁安置方案。

简易棚房不适宜产权调换的，按重置价予以补偿。

城中村改造实施意见篇6

一、肯定成绩，正视问题

（一）做到了试点先行。按照试点先行、有序推进的原则，市区和推进区范围内的五个县（市、区），共确定了7个市级城中村改造试点。目前，7个市级试点“城中村”有4个已确定了投资开发商或达成了开发意向，*县武店、*市坡杨已开工建设。与此同时，探索形成了一些好的改造模式和工作经验，如*县武店村采取“村企共建”的模式，由瑞贝卡公司投资8000万元对村庄进行改造，村庄腾出的土地用于企业发展；*市采取“政府主导”的模式，由政府控股的*公司作为坡杨村改造的建设主体，通过土地经营来筹措建设资金。

（二）坚持了规划引领。五个县（市、区）严格按照《*市区城中村改造工作的意见》要求，坚持城乡一体，规划先行，充分对接，选好切点，扎扎实实地做好规划的前期工作，努力从“四个有利于”出发进行规划，即有利于城市总体规划的实施，有利于提升城市的整体功能，有利于集约、节约利用土地，有利于改善市区居住环境。目前，市规委会已批准城中村改造控制性规划17个(其中*县4个、*市1个、*区6个、*区5个、经济开发区1个)，批准了4个修建性详规（其中*区1个、*县1个、*区2个)。这些单体规划与总体规划相符合，与城市发展相融合，达到了质量高、标准高、可行性强，得到了规委会成员和社会各界的一致好评。

（三）发挥了政府主导。作为一项新的工作，5个县(市、区)都采用了政府主导、市场运作、社会参与的模式，即政府制定规划、组织招商；在拆迁补偿、群众安置方面，坚持群众利益最大化，规定必须先安置群众，后开发建设。在建设用地上，坚持以招拍挂方式供应土地，阳光操作。同时为维护好开发商的利益，各县(市、区)都在政策许可的范围内制定优惠措施，尽量让利于开发商。由于政府主导作用发挥得好，促进了城中村改造工作的健康、良性发展，促进了社会稳定。

（四）兼顾了各方利益。城中村改造在维护社会公共利益的同时，对开发商给予让利，出台了优惠政策。对群众的利益全力维护，充分尊重了群众的意见，力求让群众满意，*区在这方面考虑得比较到位。其他县（市、区）的同志，包括主要领导、分管领导、基层的同志大都能够深入一线，到群众家里进行政策宣讲，靠扎实细致的思想政治工作，调动了群众参与城中村改造的积极性。

在肯定成绩的同时，还必须清醒地看到，我市城中村改造还存在着一些矛盾和问题，影响着工作的整体推进。主要表现三个方面：一是思想不解放，畏难情绪大。有的认为旧城区和“城中村”改造任务，时间太紧、任务太重、困难太多；有的认为政府的条条框框多，优惠政策少，自给的少，工作不好推进。同时由于宏观调控，紧缩银根，房地产市场进入低迷时期，这也给城中村工作带来了一些难题。二是招商引资推介不力，成效不大。尽管同志们想了很多办法，走出去，请进来，也参加各种洽谈会，但是，7个试点村仍有3个未确定投资开发商。三是基础工作相对滞后，进展不平衡。规划审批、招商引资、拆迁安置、开发建设等相关工作不能协调推进，5个县(市、区)的整体工作存在差距。这些情况和问题,必须引起我们的高度重视，在下一步的工作中认真采取针对性的措施加以解决。

二、提高认识，坚定信心

城中村改造是改善人居环境、提升城市品位、推进城镇化进程的必由之路，也是建设文明、生态、和谐、宜居城市的重要保障，更是以人为本、科学发展、构建和谐社会的强力举措，可以说是民心工程、德政工程、千秋工程。在下一步的工作中，还需要从三个方面进一步提高思想认识。

（一）要从加快推进城镇化的进程中，进一步增强“城中村”改造的责任感和紧迫感。党的十七大报告指出，要坚定不移地走中国特色城镇化道路。推进城镇化进程既要扩大城市规模、扩大城区面积、外延式发展，更要提升城市内涵、建设紧凑型城市，对“城中村”进行改造，就是加快城镇化进程的一项重要工作。目前，全国、全省各地都在抢抓机遇，大规模、大力度进行旧城区和“城中村”改造。就*市来讲，外环路以内城中村有61个、人口13.7万人，推进区的城中村61个、人口9.5万人，两者加在一起有122个城中村，人口23.2万人，占地5万亩，其中安置用地2万亩，可以腾出3万亩建设用地，13.7万人通过身份置换，改为城市居民，不仅如此，我们还可以通过集约、节约用地，腾出来土地进行建设和开发。所以，从这个意义上讲城中村改造就是推进城镇化进程的一个重要内容，从这个角度上讲就需要增强紧迫感和责任感。

（二）要从顺应广大群众的迫切愿望中，进一步坚定“城中村”改造的信心和决心。城中村规划管理无序，布局结构混乱，基础设施缺失，环境卫生、消防安全等问题突出，极大降低了居民的生活质量，破坏了城市整体面貌和形象。城中村改造符合我市城市发展的实际需要，也符合人民群众的愿望要求。随着我市城镇化进程的不断加快，广大群众对城中村改造更加关注，更加支持、更加期盼。近年来，不断有市民群众通过写信或市长信箱等多种方式反映加快城中村改造改善居住环境的诉求。这些情况都进一步说明加快城中村改造步伐，符合民意，顺应民心。这项工作既有政策机遇，又有群众支持，可谓天时、地利、人和。我们一定要抓住机遇，坚定信心，毫不动摇地把这项工作一抓到底，抓出成效，让广大群众深切感受到了城市改革发展和文明进步带来的实惠。

（三）要从不断解放思想中，进一步增添“城中村”改造工作的动力和活力。五个县(市、区)要以正在开展的“大力弘扬*精神,推动新解放、新跨越、新崛起”大讨论活动和即将开展的深入学习贯彻科学发展观活动为契机，继续解放思想，努力打破陈旧的思想观念，在城中村改造资金、土地拆迁“瓶颈”问题上，吃透上情、把握政策，吃透外情、借鉴经验，吃透下情、顺应民意，选准平衡点，抓好结合点，难中求解，特别是在拆迁上、在资金上、在土地上要创造性地开展工作，推进“城中村”改造工作顺利进行。对于拆迁安置工作，要向群众反复宣传早改早拆早主动、早受惠的道理。新颁布的《循环经济法》将对整个城市规划建设工作、特别是拆迁工作产生重大影响，拆迁成本将更大。

三、精心组织、有序推进

城中村改造工作作为全市的一项重点工作，总体要求是：坚定信心，规划引领，因村制宜，破解瓶颈，全面加大城中村改造工作的力度。具体有6个方面的工作。

（一）规划引领，扎实推进。各县（市、区）要坚持把规划作为“城中村”改造建设的“龙头”，用规划引领改造，用规划控制建设。要吃透情况，充分论证，认真扎实地做好前期工作，决不能大而化之，搪塞应付；要把先进的理念、外地的经验、当地的特点融入规划之中，高标准、高起点做好做实各项规划。要坚持大规划、大统筹、大建设的理念，这方面*市的坡杨村、*县的南湖新天地做得很好。要处理好三个关系：一是城中村改造的建设规划与产业发展的关系。要科学合理地布置第三产业、特色街道，尤其是*区洞上村和俎庄村，要布局一些商业网点，服务群众，完善功能。二是鼓励高层住宅与兼顾群众愿望的关系。对于主要地段、标志性地段鼓励建高层，对于群众安置地段也可以建设多层住宅，适应老百姓的生产和生活需求。三是住宅建设与基础设施建设的关系。既要把房子建起来，又要规划好小区内的基础设施，如：强电、弱电、给水、排水等。要切实严格把关，提高效率，搞好服务，真正做到符合规划的快办快批，违背规划的不予批办，这样才能充分发挥规划的引领作用，切实维护规划的严肃性和权威性。

（二）多方筹资，破解瓶颈。对于破解资金难的问题，一是靠项目推介吸引投资业主。各县（市、区）要认真组织编制招商文件，利用中央、省、市三级媒体进行大张旗鼓地宣传，突出本地特色，讲清区域优势，讲明优惠政策，吸引全国各地有实力、信誉好的开发商关注*、投资*。要精心组织推介活动，起点要高，规模要大，效果要好。花博会期间，可组织一次城中村改造项目推介活动，5个县（市、区）可以分散搞，市里也可以组织协调联手搞。二是靠优惠政策让利投资业主。目前，受银根紧缩、房地产低迷的影响，房地产开发商对城中村改造这种投资大、回报周期长的项目投资热情不高。各地要借鉴珠海、合肥、郑州等地的成功经验，制定优惠政策，积极引进市内外实力强的业主参与老城区和城中村改造。最近，省建设厅制定的《关于加强城中村改造工作的指导意见》，对老城区和城中村改造的优惠政策作了进一步的明确。各县（市、区）、市直各部门都要深入研究，需要政府给的政策一定要给足，政府已有的优惠政策要用好。三是靠扎实工作留住投资业主。各项工作要考虑周全，做深做细，特别是对那些有投资意向的开发商，要盯死、盯牢，通过落实优惠的政策把开发商留得住。各有关部门要服务好，切实为“城中村”改造创造宽松环境。

（三）因村制宜，善于创造。无论是城中村，还是城郊村，都有自身的优势，要结合实际，积极探索多元化投资模式。一是政府统征储备模式，即由政府将“城中村”集体土地统一征收为国有土地，对“城中村”进行拆迁改造，对拆迁户进行妥善安置，腾出土地的收益用于弥补“城中村”改造支出。二是市场开发运作模式，即由开发商融资改造，政府主要负责编制控制性规划，对改造项目用地进行“招拍挂”以及为开发商提供环境保障。三是社区自主改造模式，即对经济条件比较好、村民比较富裕的村庄（社区），由社区自行或与居民入股联营的方式组建经济实体联营联建，政府进行指导协调，相关部门依法监管，搞好服务。四是“村企（村园）共建”模式，即由企业（园区）出资对村庄进行改造，村庄腾出的土地用于企业（园区）发展。这一模式可用于推进区内的工业园区、物流园区、科技园区、生态园区及附近的村庄。五是“土地整理”、“村庄整治”、“腾村换地”模式。这种方式是国家政策支持的项目，比较适宜于离城镇和交通干线较远，土地商业开发价值不大的村庄。当然，在工作实践中，远不止这几种模式。总之，各地要多动动脑筋，多想想办法，因村制宜、大胆探索、善于结合，在资金筹措多元化、资金利用市场化、基础设施社会化上找出路，只要模式选准了，路子也就选准了。

（四）抓好典型，示范带动。20*年市政府确定了7个试点村，列入了《20*年*市城建重点项目计划》。在试点的过程中，要尤为注重把试点做成示范，在操作程序、开发模式、规划、用地、群众安置等方面，积累经验，以点带面，积极推进。要抓好私搭乱建的专项治理，各级政府要采取切实有效措施，严肃查处，坚决制止“城中村”私搭乱建行为，发现一起拆除一起，决不姑息，维护“城中村”改造的正常秩序，要通过“城中村”专项治理为引进业主、降低拆迁改造成本创造宽松环境。

（五）以人为本，和谐建设。城中村改造的主要目的是为群众提供一个良好的居住环境，整个改造过程中都要把以人为本、和谐建设贯穿始终，通过妥善安置群众，确保顺利拆迁、确保城中村改造顺利推进，真正做到“住得起、住得好、能就业、有保障”。现有的房屋拆了到哪里去住，住进新房后群众生活如何保障,要逐家逐户逐人统筹安排好。否则群众有后顾之忧,拆迁工作就不可能顺利进行。截至目前，市区已拆迁了34.7万平方米，其中*区拆迁32.7万平方米。*区拆迁工作进展快，群众愿意拆，关键是拆迁补偿标准合理，群众过渡安置给予补贴,群众今后生活有保障。要继续在完善配套政策、保障群众利益上下功夫。具体来讲：一要完善社会保障制度。劳动、民政部门要借鉴先进地区经验，结合我市实际，对改造后的居民社会保障问题尽快拿出具体意见，在政策允许的范围内，可按比例拿出一定的土地出让收益，对失地居民进行一次性补贴，解决好居民老有所养、病有所医等问题。二要强化就业及培训。劳动部门要依托各种载体，加强劳动技能培训。要充分发挥我市工业基础好、企业多，特别是推进区工业集聚区建设即将形成规模的优势，有针对性地制订培训计划，实现农民就近就业、就地就业。三要夯实村组集体经济，增加农民收入。城中村改造过程中可适当补偿经营性商业用房，由村、组集体经营，收入用于保障农民今后生活。要积极引导群众采取土地入股的形式，支持产业发展，促进农民增收。