公积金首套政策篇1

9月下旬，老王订下了位于上海市杨浦区的一套房产，按照一般的贷款审批流程，现在早就可以拿到贷款，办理正式的房产备案手续了。但是9月27日央行和银监会下发的《关于加强商业性房地产信贷的通知》(以下简称《通知》)，对于商业银行发放“第二套房贷”提出了新的调控要求。而老王此次购买的房产正属于个人名下购置的“第二套房产”，“我们现在居住的一套房产是2000年购买的，贷款也早已还清，由于户型偏小，一直希望重新购买一套新房用于改善住房需求。”但是随着房产调控政策的实施，老王这次打算购置的房产是否被银行列入了“第二套房”。20多天过去了，贷款仍然没有获批。

“听说新政策主要是在首付比例和贷款利率两个方面进行调整。”老王说，对他来说提高购房首付款还属于可以承受的范围之内，但是，“第二套房”贷款利率的提高让他觉得难以承受，从基准贷款利率的85折提高到1.1倍，其中增加的利息支出可不是一个小数目。

“第二套房”界定基本明确

业内人士分析，由于《通知》中对于购买首套自住房的借款人贷款比例和贷款利率都有比较明确的规定：购买首套自住房且套型建筑面积90平方米以下的借款人，执行20％的贷款最低首付款比例规定；对购买首套自住房且套型建筑面积90平方米以上的借款人，继续执行30％的贷款最低首付款比例规定。而首套自住房的贷款利率按照同期贷款基准利率的八五折来计算，这一政策也没有改变。因此对于首次置业的购房者来说，几乎没有受到调控政策的影响。

但是像老王这样难以界定的“第二套房”购房人则被列入了“待定席”。作为本次调控房贷新政的关键环节，如何界定“第二套房”，牵涉到了诸多具有改善需求的自住型购房者的切身利益。据悉，“第二套房”的界定标准达成共识，并已确定下基调。

首先，对于已结清银行贷款的购房者，如再贷款仍可享首套自住房待遇，利率可酌情下浮。这就意味着如果购房者以前购买过房产，并已将贷款全部偿清，那么再次购房时仍可视作首套住房，首付比例和贷款利率可以获得一定的优惠。这―标准的确定，对于需要改善住房条件的购房人显然是有利的。

其次，公积金贷款不列入认定是否为“第二套房”的参考项。也就是说，如果购房人在其他住房中使用到了公积金贷款，没有申请商业住房贷款或是贷款已经结清，那么他在贷款购买新的住房时，仍可依据首套房的相关政策来执行。业内人士分析，此次央行和银监会联合推出《通知》的主要目的在于控制商业银行的贷款风险，公积金贷款并不属于此列。同时公积金贷款的额度不高，有关政策还规定，贷款人需在第一笔住房公积金贷款还清后，才可以申请第二笔住房公积金贷款，因此相对来说公积金贷款的市场风险要低于商业贷款。

另外，基调中确定在认定“第二套房”时，使用“户”为单位，夫妻双方只要有一方仍有房贷未结清的，再贷款购房则认定为“第二套房”。

银行出台细则有所不一

截至记者发稿时，上海地区已有华夏银行、光大银行等公布了具体的贷款细则。然而比较这两家银行的细则，还是存在着一定的差异。

如两家银行在认定“第二套房”时，都采用了以个人为单位，而不是以“户”为单位，这也就意味着夫妻两人可以分别贷款购房。但是光大和华夏对于“首套房”的界定有所不一，据悉光大规定，首套自住房是指借款人第一次利用贷款所购买的用于自住的住房，即使此前的房贷已经还清，再贷款买房仍被视为第二套房。但华夏银行的做法是，判断是否“第二套房”，要看借款人在银行内是否有住房贷款余额尚未结清，如果结清贷款，再贷款购房，同样可享受“首套自住房”待遇。但是华夏银行认为，公积金贷款视同贷款，只要有公积金贷款尚未结清，再贷款购房，则要执行“首付不少于40％，利率不低于同期同档次贷款基准利率的1.1倍”的房贷新规。

公积金首套政策篇2

重拳之下，业内预计“疯狂”的杭州楼市或将恢复理性。

从“限外令”到暂停落户

9月18日，杭州宣布重启限购，宣布从9月19日起，在市区限购范围内暂停向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。新建商品住房以网签平台商品房买卖合同签订时间为准；二手住房以网签平台房屋转让合同签订时间为准。其中，富阳区、大江东以及临安、桐庐、建德、淳安四县不在限购范围内。

此举被业内称为“限外令”，目的是为缓解G20以后外地投资客涌入导致的抢房热。杭州也成为继苏州和厦门之后，第三个重启限购的二线城市。

但这次限购并没有起到预期的作用，在当地一些开发商看来，“限外令”只是政府表达调控意愿的方式，政府的意愿并不强烈。“限制外地人买二套房，很容易被规避，大不了挂在其他家人的名下嘛”。

这项不温不火的政策，实际上向外界传达了政府对于楼市的信心，也让一些开发商更加惜售。

随后，杭州调整土地出让竞价方式，手段依然温和。规定在土地溢价率超过100%、120%和150%三个档次后，分别在支付土地出让金、获得销售资格及承建公建配套方面做出不同的规定，仅是让高溢价拿地的条件更加严格了些。

直到9月27日，杭州才真正放出狠招：规定从9月28日起，暂停杭州市区购房入户政策。杭州市区范围内（含萧山、余杭、富阳、大江东）均暂停实施购房入户政策。2016年9月27日前已在网签平台签订商品房买卖合同或二手房转让合同的购房人，仍按原政策执行。

此外，新规对住房公积金贷款政策作出调整，申请公积金贷款、商业性住房贷款的购房者二次购房首付比例均不得不低于五成。

促使楼市回归理性

浙江大学房地产研究中心主任贾生华认为，在房地产市场日益非理性，面临风险的形势下，进一步出台抑制性调控政策很有必要。提高二套购房首付比例与提高土地购置条件一样，有助于抑制投资冲动，促进市场回归理性。

据记者了解，今年以来，杭州房价上涨势头迅猛，国家统计局数据显示，杭州新建商品住宅（不含保障性住房）8月份环比上涨3.3%，涨幅较上月有所增大，房价已经连续上涨17个月。

从成交量来看，2016年前8月的杭州（不含富阳）商品房总成交量达133562套，已超越了2015全年125217套的成交量。截至8月底的杭州商品房库存量124957套，已跌回到了2014年5月的库存水准。其中，主城区住宅可售房源21582套。杭州全市8月成交均价为18298元/平方米，同比去年8月涨幅高达19%。

公积金首套政策篇3

接连推出多项严厉的房贷政策后，监管层的指向已经非常清晰：通过严格的差异化住房贷款政策遏制房价的过快上涨。记者从多家银行了解到，银行对于首套房、第二套房和第三套房的首付要求及利率定价都开始实行差别化对待。但到目前为止，对于第三套及以上的房贷是否停止发放，银行均表示，还需要等待相关政策的明确和细化。

房贷政策严格差异化

与历次房贷政策调整所不同的是，此次政策组合拳的推出，监管层的目的在于形成清晰的差异化住房贷款政策。4月14日，国务院常务会议出台二套房贷首付最低50％等“新国四条”；4月17日，国务院又推出“三套房贷新政”，指出在房价过高、增长过快的地区可停止第三套及以上住房贷款的发放。

记者从多家银行了解到，根据国务院相关政策的要求，不少银行已经对房贷政策进行了调整，住房贷款政策的差异化已经非常显著。

如对于首次购买住房的家庭，所购买住房的建筑面积若小于90平方米，则根据所购房屋的房龄、贷款人的资信状况等，尚有获得首付比例20％的可能。如果所购房屋的面积大于90平方米，那么首付比例至少需要达到房价的30％。对于首套房产能够获得的贷款利率优惠，记者了解到，即使已经通过媒体公布了相关住房贷款细则的银行，如工行、渣打银行等也没有出台指定性的定价策略。一些银行贷款经理向记者透露说，普遍的做法是首套房的贷款利率也要达到贷款基准利率的85折。在一些外资银行，对于面积小于90平方米的住房贷款，适用利率可能达到贷款基准利率的71折。但是外资银行普遍个贷占比较低，对于所购楼盘等也有具体的要求，因此适用范围非常窄。

对于银行所认定的“第二套房”需要首付的比例和对应的贷款利率，由于在“新国四条”中已经有了非常明确的规定，因此各家银行在第二套房的贷款政策上非常一致。基本的做法就是，如果被认定为“第二套房”，那么首付比例必须达到50％或以上，对应的贷款利率价格为贷款基准利率的1.1倍或以上。如工行是首家正式公布差异化房贷政策的银行，工行表示：从4月16日开始，工行对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。近日，渣打银行也表示，即日起对二套房贷款执行5成首付，利率执行贷款基准利率的1.1倍。

国务院4月17日推出“三套房贷新政”。政策规定，对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。对商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。此外，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方政府还可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。记者了解到，目前各家银行的主要做法为大幅提高第三套住房的首付比例和贷款利率。“是否属于房价过高、上涨过快、供应紧张的地区，主要还要看银监会怎么进行判定。”银行的工作人员表示。因此，截至到记者发稿，尚没有银行公开表示已暂停对第三套房贷的发放。

第几套房如何认定

不难发现，在此次房贷政策的调整中，第几套房贷的认定已经成为了绝对性的依据，对第几套的认定将直接决定贷款购房时需要支付的首付比例和对应的贷款利率。

相对来说，由于2008年相关部门就提出了第一套房、第二套房的概念，因此商业银行在实际操作中也有了一定的经验和界定标准。

具体地说，第几套房的界定，首先各家银行采用的是以家庭为基本单位，以夫妻作为主要的认定对象。对于一对夫妇来说，只要夫妻中的任何一方曾经有过购房、房贷的经历，无论是婚前还是婚后，那么银行在进行认定时，将视作夫妇二人均有过购房经历。而对于成年子女和父母，各家银行的做法普遍是分开来进行认定的。

其次，在进行认定时，银行通常会通过两个来源进行判断。一是从央行的征信记录中进行查询，凡是曾经进行过住房贷款的申请，无论这笔贷款是否已经结清，均记作一次购房经历。举例子来说，曾经使用过贷款购买过一次房产，这笔贷款已经全部结清，那么现在购入的房产也要被视为“第二套房”。前段时间，一些银行在操作中，对于是否已经结清的贷款会有不同的判定，并可进行一些“球”授信。但是目前银行在实际操作中，均比较严格，不太可能出现以往的“球”操作。

第二个信息来源是公积金的使用记录。一方面，和商业住房贷款一样，如果曾经使用过公积金贷款业务，即使已经全部结清，也要计入购房记录；另外一方面，假如使用过公积金进行商业贷款的冲还贷业务，也要被认定为已经具有购房经历，并按实际统计结果来判定属于“第二套”、“第三套”或以上。

此次房贷政策调整时，一些政策解读认为，只要客户家庭名下登记有房产，贷款购买第二套住房，无论之前是否使用过贷款，都必须按照国务院新规执行。但是业内人士分析认为，在目前的银行可使用资源条件下，完全实现这一点可能有一定的难度。银行可能更依赖于通过征信记录查询系统和公积金使用的状况来进行判断。

大幅打压市场购买能力

由于严格对房贷的首付比例和贷款利率进行了限定，可以预期的是，此次房贷新政的出台，将大幅打压潜在的市场购买能力。

我们可以以一套总价为150万元的“第二套房”为例，看看房贷新政执行后对购房人将带来怎样的压力。

在前段时间的银行贷款市场上，对于“第二套房”的要求是，首付一般需要达到4成，如果一些硬件条件满足的话，像客户的资信状况、职业性质、其他财产、属于银行的优质客户等，有可能获得贷款基准利率基础上7折的贷款利率优惠。

然而，在新政执行后，购房人首先要面对的就是首付压力。如房产价值为150万元，那么购房人的首付就要从最低60万元提高到最低75万元。考虑到购房时的各种费用、购房后的装修等等，会给购房人带来一定的压力。

公积金首套政策篇4

面对高房价“卷土重来”之势，国家可能会再度出台调控政策，购房者再一次站在了选择的十字路口，近期和中长期该怎样应对呢？《金融理财》给出以下四点应对建议。

打好政策牌

种种迹象表明，新一轮房地产调控又走到了一个窗口期，下一步房价该何去何从，是市场普遍关注的焦点。对于房价上涨，近年来国家一直实行宏观调控，再度出台相应调控政策也是近在咫尺的事。对于个人而言，更是需要关注政策面的变化，灵活运用政策省钱。

随着保障房住房政策逐渐成熟，公租房、廉租房、经济适用房和限价房也都发展开来。中低收入者通过此类政策途径改善居住条件，显然是个不错的选择。

目前，政府对于改善型住房的界定还不明确，可巧用改善型住房与“首套房”挂钩，采取两种策略：一种是以普通房换普通房，另一种是地段换大房。

以普通房换普通房模式的具体操作办法是先卖掉旧房，再购入面积比原来大但仍属于普通住房的房子，这样仍能享受购买第一套普通住房的政策优惠，同时还可享受政策对卖出唯一一套自住房之后，再次买入普通住房的更大优惠。

以地段换大房模式要求以好的地段来换大房。比如先卖掉市中心区域内的旧房，然后分两步买入地段等级下降一些的一大、一小两套普通住房，先买入大房，由于这套房子可划入首次购房范围，可在享受首付二成的优惠条件下，还能争取公积金和商业贷款方面的优惠。办妥第一个步骤之后，再购买另外一套小房，争取全额支付，不使用贷款，以免因为被列入第二套房而徒增购房成本。

算好经济帐

在严酷的住房现实和令人无奈的房价面前。虽然说通过个人努力，事业的发展，薪酬可以增加，但是工资上涨速度往往赶不上房价的上涨速度。面对不断高企的房价，究竟是出手买房合适，还是租房划算?

为便于计算，我们假定购房者手中有35万元现金，而且每个月可以自由支配3500元的闲钱。购房者首付35万元，并办理商业贷款45万元，分20年还情。每月月供为2765元，加上买入时支出的1%的契税，1%的个人所得税及5.4%的营业税等中介费用，总共支出6万元。将以上费用合计起来，买这套房子的成本包括现金35万，每月月供2765元，20年后大概就是66.36万。加上中介费和所有税费6万元，20年后，购房者花了107.36万元拥有了一套住宅。

如果以同样的资金来租用同一套房产的话，为方便比较，将租房人手中的35万元用作储蓄，并将每月3500元闲钱拆开，按现在租房价位折中租金2000元算，剩下的1500元也可用作储蓄，倘若用这一部分钱购买了当下的一只风险较小、收益稳定的基金，如时下的债券基金、货币基金，按年收益5.4%来算，再归结储存的35万元，租房者在20年后的资产为110.8万元。如按总价80万元计算，该房产的单价为1.14万元；若按照110.8万元计算，单价必须达到1.58万，也就是说只有每平方米的房价上涨4400元，买房者与租房者才打了个“平手”；如果涨幅持平，则买房者不划算；如果房价下跌，则买房者亏得更多。

从上述分析来看，应该选择租房还是买房，除了要算经济账外，更主要的还是应该从自身的需求、经济承受能力以及在今后一段时间的发展需要来考虑，但对于一些需要贷款才能购房的年轻人，大量的贷款会抑制他们的发展空间，而租房也是明智的选择。

巧用公积金

根据出台的公积金新政策，低保户和低收入“两低家庭”成员购首套房时，可申请使用家庭成员的公积金偿还贷款，减轻了不少的负担，而且住房公积金积极入市，可以刺激开发商进一步增加普通商品房的供给量，甚至为房价继续下行创造条件。如今，公积金贷款成为购房贷款的一片“绿洲”。

还是运用上面买房的例子，商业贷款45万元、20年还款期、还款采用等额本息方式，因为商业贷款能享受房贷八折优惠，20年的贷款利息总额是189764.65元，月均还款额为2765元；而如果他全部用公积金贷款，则利息总额降至175186.08元，月均还款额降至2596.61元。

根据政策的变化，如何灵活运用并根据政策的调整来达到减少购房成本的目的，这需要购房者根据自身的特点，并结合当地的政策特点来认真研究。用好用活公积金贷款政策是降低购房成本的最佳选择。如北京可享受第二次公积金贷款优惠，前提是还清第一次公积金贷款；上海虽有公积金上限之规定，但可通过家庭成员帮忙，获得更高额度的住房公积金贷款；另外一些城市还实行了“商转公”贷款，如果能够将商业贷款转为公积金贷款，因为两者之间的利率差，这无疑能够让购房者省下一大笔开支；河南、四川、辽宁、湖南等省份的部分城市已经开始办理了公积金异地贷款业务，也可合理利用。

与普通商业按揭贷款相比，住房公积金贷款最大的好处就是能够减少购房者的利息支出，降低购房成本。目前住房公积金贷款政策的调整，使得原本就有优势的住房公积金贷款更有吸引力。后市公积金贷款是否还有政策性下调，也是房地产市场普遍关注的问题。

不变应万变

无论何种理财都需要策略与技巧。不管是投资债券、基金、股票还是房地产，都需要研究政策、分析市场、估量能力、合理规划，最终才能实现理财目标。就购房者而言，楼市在变，政策在变，买房的招式也应该变，以不变应万变永远是最实用的策略。

一是让财富不缩水。理财的目的是让财富保值增值，最起码也是让财富不缩水。在通货膨胀和房价高企的双重压力下，房产理财更是要以不变应万变的心态与招式，确保房产投资理财立于不败之地。近来，成都的一个例子被炒得很热：一位老太太的400元钱存了33年，最终仅得到800多元，由当年可买一套房子变成了现在只能买一瓶低端茅台。可见，老太太的钱这30年以30倍的速度在贬值。

二是把普通住房作为首选购房。这样即使未来政策发生变化，仍然可以避免成为被“打压”的对象。房产新政可能会进一步加大对购买普通住房的优惠力度，且选择面更宽，将来即使政策进一步的放松，优惠向普通住宅倾斜的既定方针是不会变的，所以购房者应首先在符合普通住房标准的房产中寻找房源。

三是调整梯级购房思路。梯级购房本来是毫无异议的，以小换大的梯级购房也是一种策略。然而，在目前鼓励首次购房的政策背景下，如果在首次置业时过于保守，接下来换房容易进入二次置业的“陷阱”，极易受到政策的限制。所以，对于大多数购房者来说，都应该根据实际情况从长计议，用足用活政策，尽量多满足居住需求，真正做到房产置业既实用省钱，又一步到位。当然，对于改善型购房者而言，就应该另当别论，具体情况具体分析。

公积金首套政策篇5

据了解，目前全国住房公积金缴存余额已超过2万亿元，在满足正常提取、贷款并留足备付准备金的情况下，初步估算结余资金超过4000亿元，沉淀资金数额巨大。特别是去年下半年以来，随着楼市行情遇冷，多地发放公积金贷款的额度和贷款人数出现双下降。在此背景下，中央相关部委多次明确支持首套房购房需求，而上调公积金贷款额度正好是支持了刚性需求者的首套房购房需求。

但与近期正如火如荼地进行公积金贷款政策调整的二三线城市相比，北京、上海等一线城市至今未有任何动作。依照我国公积金管理制度，公积金贷款最高限额的调整权限在地方政府，调整主要依据是当地平均收入水平、公积金缴纳额度、房价变化情况。许多公积金管理人士认为，上调公积金贷款额度只是公积金支持首套房购房需求的开始，未来将有更多城市调整公积金政策。不过，亦有分析人士对上调公积金贷款额度表示担忧：当前既要逐步解决城镇居民住房问题，促进房地产市场平稳健康发展，又要防止一些地方以保刚需为名，变相松绑楼市调控，甚至违规操作，扰乱市场预期。

上调公积金贷款额度刺激刚需入市

二线城市的典型代表武汉市近日公积金政策的调整最为引人关注。由于新政策规定，用公积金贷款购买首套住房的贷款人最高可以申请到八成的贷款。因此，购买者只需支付两成首付，贷款人就可以轻松买房了。据了解，凡在武汉市住房公积金中心正常足额缴存住房公积金达6个月以上的在职职工，在购买自住住房时可以申请公积金贷款或组合贷款。按照规定，借款人单方正常缴存公积金，贷款额度一般不超过所购房屋总价的50%。

而根据新规定，单方缴存的职工购买首套住房，包括一手房、二手房，且住房面积不超过90平方米，额度上限上升至80%，最高不超过60万元。而在未调整前，必须夫妻双方缴存才能申请最高60万元的贷款。与此同时，原规定月按揭还款额不能超过职工月收入的35%也调整至45%。

无独有偶，近期上调公积金贷款额度的城市还有蚌埠、克拉玛依、呼和浩特、郑州和信阳等诸多二三线城市，调整额度均在15%-25%之间。蚌埠从4月1日起，职工夫妻双方均连续足额缴存住房公积金，公积金贷款额度上限由30万元提高到35万元；购买二手住房及在市辖三县购买住房的，公积金贷款额度上限由25万元提高到30万元；新疆克拉玛依个人在公积金中心的最高贷款上限由50万元增加到70万元；滨州将住房抵押贷款的最高额度及最长期限由现在的25万/15年提高至30万/20年，以提高职工购买、建造自住住房的能力；郑州住房公积金管理中心日前公布，为更好地支持和满足缴存职工利用住房公积金贷款购买家庭首套或改善型住房需求，自4月20日起，夫妻双方在市级住房公积金管理机构正常缴纳公积金的，单笔最高个人贷款限额从40万元上调至45万元。此外，信阳住房公积金最高贷款额度由原来的个人16万元、夫妻双方28万元分别提高到26万元和38万元。

经历了近两年从紧的楼市调控，当前我国房价上涨过快势头得到抑制，投资投机需求大幅降低，部分地区房价出现了下调。中央有关部门明确表示要进一步巩固调控效果，同时今年要完善居民购买首套自住普通商品住房贷款优惠政策，支持居民的合理购房需求。

据了解，目前已有广发银行、花旗银行等多家银行开始下调首套房贷款利率。市场分析人士认为，首套房贷利率的变化等只能看作是总体调控从紧背景下的一次微调。而这次微调的指向十分明显，就是对自住需求的“宽松化”政策。说到底，调控的基调没有变化，只不过是更加强调了差异化信贷的政策而已。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，在“限购限贷”大方向不变的情况下，引导合理的自住类改善类需求释放，是为了保持市场的稳定。

调控意识到误伤刚需之后的各方动作

对刚需的护卫正从各个层面形成：包括首套购房的优惠政策常态化趋势，也包括各地对公积金贷款额度的提高。不过，这并不意味着楼市调控的放松。即便是开发商，也对楼市调控不放松坚信不疑。保利地产董事长宋广菊表示，房地产调控不会重走2008—2009年的老路，“去投资化”的措施将常态化、制度化。

动作一：政府各种政策微调护航刚需

首先是货币政策微调。随着一季度住房贷款额度的重新发放和首套房八五折利率的出现，再加上开发商的促销配合，终于促成了3月份各地成交的“小阳春”局面。同时，与刚需联系紧密的公积金贷款额度，在二三线城市不断上调，包括南昌、沈阳、克拉玛依等，上调幅度基本在15%—25%之间。据《中国经营报》报道称，住建部筹划刚需购房优惠制度化，优惠或常态化。虽然目前这一消息并未得到住建部证实，但是这一消息并不出人意料，也与当前调控趋势并行不悖。

对于政府的种种动作，有专家认为政府救市已经开始，而一些购房者开始恐慌，怀疑是否下一轮的暴涨又将来临？中国房地产经济研究院院长谢逸枫表示，多个二三线城市提高了住房公积金贷款的额度和年限，其主要目的是支持和鼓励刚性需求购房，也是地方政府曲线救市的策略之一。他甚至表示：“二季度后房价回涨，开发商好日子已经来临了，危机过后就是春天。”

动作二：地产商去投资化是常态

开发商很期待政策对刚需的保护，但这并不意味着调控的放松，更不是所谓的“救市”，即便是开发商，对此也未有任何期待。在中大EMBA的一次演讲中，宋广菊表示，当前经济下行压力较大，通胀仍存在不确定因素，但是“稳增长不会再次通过松绑房地产达到目的”。宋广菊表示，这一轮政府对宏观经济的把握比较成熟，“此次不松绑房地产，皆因不愿重走2008—2009年的老路”。因为2008年彻底放松楼市之后，导致市场在“大落”之后出现“大起”，房价高涨，负面影响延续至今。宋广菊认为，“房价合理回归”这个目标导向决定了中央对房地产调控不会放松，“去投资化”的措施将常态化、制度化。

但经济下行的风险决定了货币政策微调红利将会持续释放。宋广菊说：“这将会使房地产行业继续享受货币政策的微调红利，尤其是针对刚需的信贷支持在目前得到了额外的强调，为未来市场创造了可利用的宝贵政策条件。”

动作三：部分银行对大型项目融资开始提速

近日，中国建设银行广东分行相关部门对外消息称，该行今年4月以来信贷增速有所提高，其中从去年至今年4月，该行在广州地区累计办理综合型融资产品684.65亿元，其中包括广州地铁100亿元中期票据、南方电网50亿元超短融资等大型项目的融资。此外，由于部分银行近期也纷纷推出了房地产贷款利率优惠活动，因此相关银行个人房地产按揭贷款业务也增长较快。

中金公司4月23日宏观经济报告称，预计2012年4月份货币政策将继续维持总量宽松，货币供应量将保持适度增长，4月份人民币新增贷款为9000亿元左右，高于全年平均分布值。分析认为，鉴于4月以来由于存款流失与外汇占款减少造成的流动性趋紧局面，不排除央行会在4月末或5月初下调存款准备金以释放流动性。

专家呼吁防止以保刚需为名的违规操作

在房地产市场出现一定复苏的环境下，也有一些新情况值得关注和警惕。

有分析人士指出，针对购房者，一是警惕“伪刚需”。比如尽管有多套房产，但将房产转移到亲属名下，或家庭有多套房，但都不在成年子女名下，买房人巧借政策，成为刚需。二是关注投资需求再度大规模入市，近期北京市场一些豪宅销售十分火热，这既表明不少投资需求看好楼市，而且从理论上讲，豪宅的买家应有多套房产，那么在限购令的背景下其买房的途径值得深究。三是警惕很多地方一直存在的代办社保或买卖户口等违规行为近期再度活跃，这些违规操作变相打开购房通道，扰乱市场预期。

针对开发商，一是关注开发商不拿地、不开工、缓施工等情形，对于一些拿地不动工的项目，必须严肃处理；二是对于一些定价过高、涨幅过快的项目，应保持关注，对其存在的违规销售行为进行追查。

针对地方政府应该看到的是，许多城市的土地出让金占其财政收入的四成甚至更多，在土地利益冲动下也有一些城市出台救市举动，对此应坚决取缔，追究责任。

专家建议，目前既需要坚持调控政策不动摇，也需要加快个人住房信息系统建设以及房产税推进等工作，建立楼市长效调控机制，使房价回归到合理水平。

全国房地产经理人联盟副主席贾卧龙表示，随着刚性需求的持续释放，楼市成交又渐显疲态。地方政府必然会采取各种“微调”措施，以提高刚需购房能力。

公积金首套政策篇6

《关于支持居民购买住房的意见》从个人住房税费、公积金贷款、二套住房、普通住房标准等方面制定了五项优惠政策，施行范围为市南区、市北区、四方区、李沧区、崂山区、黄岛区、城阳区，执行期限自11月15日起至2009年12月31日，期间不再下发购房优惠政策，以此激发市民购房积极性，推动楼市回暖。

新政解读

ReviewofNewPolicies

公积金贷款购房

新的购房政策在公积金贷款的最高额度、首付比例、贷款计算期限等发面给予诸多优惠：购买自住商品住房和二手住房的，商品住房公积金贷款最低首付比例下调至20%，二手住房公积金贷款最低首付比例下调至30%。在符合贷款条件的情况下，商品住房最高可贷额度由原来的30万元提高至40万元、二手住房最高可贷额度由20万元提高至25万元。公积金贷款计算期限延长至男性65周岁（原为60周岁），女性60周岁（原为55周岁）。贷款申请标准放宽至借款人及配偶在申请贷款的近6个月内连续正常缴存3个月、累计缴存6个月即可申请住房公积金贷款。

购改善性住房

11月15日青岛市召开的新闻会上首次界定改善型住房的含义，即个人转让自用并且是家庭惟一生活住房，一年内又购买住房改善居住条件的。“家庭惟一生活住房”以家庭为单位，除所售住房外，任何家庭成员不再拥有其他房屋所有权。如果在一年以内又购买住房的，无论其所购买的房屋是商品住房还是二手房，都可以不承担营业税及附加和个人所得税。在青岛市的房地产交易中，交易税费主要有营业税及附加（5.55%）、契税（90平方米以下为1%，90-144平方米为1.5%）、个人所得税（2%）、印花税（已暂免）等。按照新政策规定，如果卖方在一年以内又购买了住房的，则无需承担营业税及附加和个人所得税，相应地降低了购房成本。

成年子女购二套房

执行首套房贷标准

新政策规定，对一户家庭中以18周岁以上子女名义购买第二套住房的，可比照首套住房贷款政策执行。按原政策规定，家庭申请购买第二套以上住房，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。新政策将首付款比例降为20%，同时贷款利率与基准利率一致，减少了贷款利息，缓解了家庭购房的资金压力。而从年龄规定上也可看出，这对于目前购房市场中占较大比例的待婚年轻人或年轻夫妇来说是绝大的利好。

“五年房龄”降为两年

《关于支持居民购买住房的意见》规定，个人将购买超过两年的商品住房和二手住房对外销售的，个人不负担营业税及附加。原来规定个人将购买的住房在不足五年时间内转手交易的，按所得销售收入的全额征收营业税，超过五年的才能享受免除5.5%的营业税（如果是原房主名下惟一一套住房，将在免除营业税的基础上再免除2%的个人所得税）。而新政策将征收营业税的时间缩短了三年，促进了两年以上二手房的销售，使卖方可以节省营业税及附加。

放宽住房标准

《关于支持居民购买住房的意见》还将普通住房的建筑面积标准由120平方米调整到144平方米。对个人首次购买90平方米以上、144平方米以下普通住房的，契税税率为1.5%。而此前契税税率标准是：90平方米以下的为1%、90-120平方米为1.5%、120平方米以上为3%。新政策颁布后，下调的1.5%契税税率，对用于自住型消费的购房者有重要意义。这一政策使一些原本积压等待享受优惠的交易迅速启动，带动成交量上升，这样扩大了享受契税下调优惠政策的购房群体，鼓励有条件购房者购买改善型住房。

各方声音

VoicesfromAllCircles

普通市民对于买房者是利好

家住重庆南路的小高今年4月份刚刚贷款20万元在田家花园买了一套价值50万元的房子，准备用于明年结婚。他告诉记者，由于买的是交易不满五年的二手住房，所以当时交了很多营业税及附加，而新政策出台前，二手住房公积金最高可贷额度为20万元，为了买这套房子，他不得不向亲戚朋友借钱凑齐30万元首付。当听到新政策出台，他也开始有了新的想法：“虽然之前买房没赶上这个好政策，但这是一个信号，我想供完这套房子就换个大点的房子，现在个人承担的税费免除了，可以省下不少钱。”

开发商感到暖意

“青岛市新出台的五项优惠政策将提升行业信心，稳定房地产交易市场，对开发商来说，新政策的出台让开发商在冬季里感到了暖意。”一位房地产开发负责人这样告诉记者。随后记者又从市南区、市北区各大楼盘了解到，获悉五项优惠政策出台之后，16日当天到各售楼处看房的市民明显增多。五项政策的出台一方面将惠及老百姓购房，另一方面对房地产行业也是很大的利好，特别是公积金贷款方面的优惠政策，将促使开发企业积极配合政策的实施，促进住房的交易量回升。尽管利好政策发挥作用还需要一个“发酵期”，但对于众多房地产商来说，充分利用好这个优惠政策来促进房子的销售，盘活青岛房地产市场，无疑是一个好机会。

房产中介冷清的局面肯定能好转

五项政策的出台，对二手房市场有很大的意义。二手房市场对缓解住房供需矛盾、平衡房地产市场的发展起到了积极作用。一直以来，二手房市场相对比较活跃，但从2005年开始，由于一手房供应量比较充足，另一方面受政策和税费的抑制，营业税达5.5%、所得税2%、契税1.5%-3%，再加上2%的中介费，已经超过了10%，而且全由买方来承担，所以二手房市场交易量不断下降。这五项优惠政策对促进二手房交易是一个很好的刺激，老百姓改善居住条件的需求会充分释放，进而促进二手房市场交易量的提升。此外，据统计，目前青岛市两年以上待售二手房的比例约占85%以上，而五年以上的待售二手房只占40%。新政策将可上市交易的商品房年限由五年调整为两年，这种‘松绑’政策使相当一部分市民在买房时可以享受到减税的优惠政策。

专家给严控的楼市“松绑”

青岛市房地产业行业协会会长林民庆表示，房地产业是国民经济的支柱性产业，也是极其敏感的产业，在当前国家局势下，国家刚刚出台了扩大内需的十条措施，青岛市此次五项购房优惠政策的出全符合国家政策精神。从这次出台的优惠政策来看，力度非常大，税费标准基本上回到了2004、2005年“国六条”、“国八条”颁布前的水平，相当于给被严控的楼市“松绑”了，对老百姓购房是利好消息，对扩大内需、保障民生、促进社会和谐具有积极的作用。但是应尽快出台一些相关配套政策和实施细则，方便老百姓买房。同时建议加强舆论引导，做好政策解读工作。