住房贷款论文篇1

关键词：房地产市场；银行信贷政策；影响

一、文献综述

货币政策与房地产市场息息相关，政府通过对利率、土地价格、通过膨胀及银行信贷等多方调节来控制房地产市场。其中由于房地产资金主要来源于银行信贷，所以银行房地产贷款对房地产价格的影响很大。武康平，皮舜，鲁桂华（2004）通过构建房地产与银行信贷市场的一般均衡模型对中国房地产市场与金融市场共生性的内在作用机制进行了分析，得出了由于当下监管体制的不完善，存在金融机构的经理人向房地产开发企业过度贷款的现象。李健飞、史晨星（2005）实证分析了我国银行信贷与房地产价格之间的相关关系，得出了虽然银行信贷并不是刺激房价上涨的根本原因，但银行信贷对房地产价格上涨的推动作用也是不可忽视的结论。张晓晶，孙涛（2006）对1992年至2004年间利率、银行贷款与房地产投资之间的关系进行了定量研究，通过对所建计量模型的分析，得出了实际贷款利率与房地产投资变动方向是相同的。车欣薇，郭馄（2011）则选取了香港、北京、上海、深圳这四个代表中国金融中心的城市进行了实证分析，通过定性和定量的分析，认为各个金融中心城市房地产市场价格与商业银行信贷之间存在长期均衡关系。

二、背景研究

（一）政府对房地产市场调控政策十年回顾

回顾过去十年，我国对房地产重要调控分别发生在2003、2005、2008和2010年，周期是两至三年。每次的宏观面对的危机情况都有所差别。2003年开始，我国房地产市场投资快速增长，出现经济过热现象，土地价格和房价都大幅上涨。中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，调整商业银行个人住房贷款政策，这是政府第一次采取抑制房地产过热的措施。2005年，房地产开发增速有明显放缓的现象，但各大一线城市房价猛涨的势头依然没有减弱。为了抑制房地产金融泡沫，稳定房价，政府出台了八项措施，称之为“国八条”，将稳定的房价提高到了政治的高度。在2006年，又出现了“国六条”以及“九部委‘十五条’”，明显加大了调控的力度。房地产市场随之出现了积极的反应，开发投资实现平稳增长。

2008年由于美国次贷危机引起的全球金融危机在世界蔓延，中国股市一路下跌，投资性资金在无路可去的状态下，又转向政策有所松动的房地产市场。于是2008年年底的时候出现了恐慌性抢购的现象。房价的一路高攀遏制了许多刚性需求人群的购买，房价问题上升为维持稳定的政治问题。于是政府在2009年底出台了“国四条”，旨在将房地产市场拉向健康的状态。进入2010年来，国务院了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（简称“国十条”），被称为“史上最严厉的调控政策”。

（二）商业银行信贷政策回顾

商业银行房地产贷款业务针对不同的贷款对象可以分为两类，一类是面向个人的住房抵押贷款，主要解决房地产市场需求的资金问题；一类是面向开发商的企业开发贷款，旨在解决房地产市场的供给资金问题。

1.个人住房抵押贷款政策。我国个人住房贷款主要包括两类，一是个人住房商业贷款，一是个人住房公积金贷款。后者是来自于职工和职工单位所缴存的住房公积金。商业贷款则是由商业银行等金融机构发放的，其规模远大于住房公积金贷款。1997年年底，我国商业银行发放的个人住房消费贷款余额仅为190亿元，到2009年年底，个人购房贷款额已达到4.76万亿元，增长了249.5倍，商业银行资金有效地促进了我国个人住房市场的发展。在住房信贷起步阶段，贷款余额保持着超高的增长速度，其后随着个人住房贷款基数的逐渐增大，增长率有所下滑，但是净增长额仍然保持着不断上升的趋势。2004年，全国房屋平均销售价格较上年增长14.03%，中央出台了多项信贷紧缩政策和土地政策，其后两年房价的年增长率开始慢慢下滑，而2008年房价走低，个人住房贷款余额的增速也大幅下降。到了2009年，在贷款政策利好和房价上升的双重刺激下，我国个人购房贷款新增1.4万亿元，随着2009年下半年房价不断攀高，个人购房贷款额大幅上升。

2.房地产开发贷款。银行发放给企业的房地产贷款是指提供给房产或地产开发经营活动有关的贷款，要求贷款对象必须是已注册的有房地产开发、经营权的企业。从总量上来看，房地产开发贷款是小于个人住房贷款的。对比房价增长情况可以发现，房地产开发贷款高增长通常领先房价高增长一个年度。2003年时，房地产开发贷款较上一年度大增49.10%，紧接着的2004年和2005年，全国房屋销售均价保持在近十年来的最高增速。2006年，房地产开发贷款增长54.25%，而2007年也是我国房市异常火爆的一年。在2004年至2009年间，商业性房地产贷款余额增速均高于同期各项贷款平均增速，只有房价最低点的2008年例外。央行的货币政策执行报告显示，2009年商业性房地产贷款中，住房和商业用房开发贷款余额增速放缓，但是地产开发贷款同比大增104.1%，比上年高出98.4个百分点，辉映了2009年频现报端的“地王”现象。

三、信贷政策影响下的房地产市场分析

（一）房地产市场投资分析

下图柱形区域是我国房地产自2003年以来的投资总额，从最初的2003年只有52998.79亿元，一路上扬，2010年达到268099.8亿元的顶峰。2011年全年投资额为249151.31亿元，较2010年有所回落。从趋势来看，房地产总投资额呈现逐年递增态势，2011年稍稍有所回落。线性区域是自2003年以来房地产投资增速。从图形上分析，2009年以前，投资额的增长一直处于一个周期性波动态势，但波动幅度并不大，而2010年、2011年两年来，投资额增速锐减，2011年呈现负增长为-7.07%。

前面十年房地产市场政策回顾中已经提到，我国政府政策几次重拳出击房地产市场的年份分别在2006、2009和2010年年底，基本与房地产走势变化图相吻合。而这三年对应的个人住房贷款余额的增长率较其他年份稍低。2010年以来，我国颁布了“国十条”被称为史上最严厉的调控政策，针对个人住房贷款的商业银行信贷政策在2011年初见成果，抑制了投资性住房需求，间接控制了市场供给，使得2011年全年房地产投资增速锐减，呈现负增长。

住宅投资一直是房地产投资中的重头戏，是房地产市场的一个缩影，基本可以代表房地产市场的走势变化。而且住宅投资总额的总趋势与房地产投资总额的变化趋势一致。2003年住宅投资总额达36074.42亿元，占总投资额比重68%，随后一路上扬，到2010年达到顶峰，187815.37亿元，占比70%，比重略微增加，2011年稍有回落为178902.94亿元，占比72%。

（二）房地产市场销售分析

1.商品房销售面积分析。自2003年以来，商品房销售面积主体呈现周期性上涨态势，2008年有所回落，但2009、2010两年出现新的高峰，2011年继续回落。在销售面积中住宅面积一直占有大部分的比重，且较为平稳，市场份额全部在86%以上，且住宅销售面积走势与商品房整体走势相同。

2.商品房销售额分析。从商品房销售额角度分析，可以看出住宅销售额是整个市场占比最重的。办公楼和商业营业用房销售额比重虽然小但也不容忽视。2003年商品房销售额仅32224.97亿元，到2010年攀升到273074.94亿元，是2003年的8.5倍，销售额呈现周期性上升态势。从销售额增速角度分析，发现2007年以前，住宅增速走势与整体走势基本相反，而2007年以后走势基本重合。2007年以前商业银行信贷政策对于住宅市场的调控力度并不大，所以二者并无趋势上的关联，而2007年以后调控力度加大，信贷政策对住宅价格影响越来越深，导致二者增速走势趋于一致。商业营业用房和办公楼的走势基本相同，同时在2008年达到最低点，可见2008年是我国商品房市场的重大转折点。

3.商品房销售价格分析。下图表示的是全国商品房销售均价，从价格层面来看，自2003年以来商品房价格走势一路上扬，基本没有下降的趋势。其中住宅销售价格与总体均价最为接近，这是因为住宅销售额占到商品房总销售额的80%以上。

结合前面的商品房销售额和销售面分析，由于销售单价增长平稳，所以销售额的起伏主要来源于销售面积的变化。虽然银行信贷政策针对房地产市场的调控力度越来越大，但是开发商似乎没有任何降价的迹象。这一方面是因为国家不仅调控房地产的需求市场，也对房地产供给市场进行了调控，开发商拿地成本增加，向银行筹资成本也增高，这些增加的成本被开发商转嫁到房价上，导致房价的居高不下。

4.资金来源分析。房地产市场资金主要来源于四个方面，分别是国内贷款、利用外资、自筹资金和其他资金。其中最主要的来源是国内贷款和自筹资金，而自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款。按首付30%计算，企业自筹资金来源中有70%来自银行贷款，定金和预收款中也有30%的资金来自银行贷款。以此计算，房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上。房地产信贷的迅速增长相应的增加了银行不良贷款的隐患。通过对数据分析发现国内贷款的比重越来越高，从2003年的25%上升到2011年的36.5%。

四、结论及政策建议

综合本文，银行信贷无论是在政策出台前还是在政策出台后，始终是房地产价格波动的最大影响因素。根据以上结论，就货币政策方面调控房地产市场本文可以提出以下几条政策建议。

第一，货币供给量会带动房地产价格同向变化，在长期中，中央银行可以通过控制货币供给量达到遏制房价快速上涨的目的。

第二，大量的银行信贷对房地产价格有显著的助推作用，紧缩信贷，控制放贷能在短期内有效的平息房地产价格的波动。在国家多次重拳出击房地产市场后，银行信贷的影响力只增不减，如果想要加强对房地产价格的控制，缩减银行信贷量是最有效的选择。

就融资渠道方面而言，我国房地产企业融资渠道过于单一，银行贷款仍是房地产开发企业的主要融资渠道，大量银行贷款通过直接和间接方式进人了房地产业。本文认为，银行的个人住房贷款余额对商品房平均销售价格的上涨有着很大的贡献率，即银行对房地产业的巨额信贷资金支持，推动了房地产业的过度繁荣，导致了房价的急剧上涨。居高不下的房价，如果没有居民实际购买力的支持，很快就会形成消费断层，从而形成房地产泡沫的破灭，进而影响银行系统的稳定性。因此，我国商业银行控制房地产信贷风险的举措迫在眉睫、势在必行。商业银行必须在认识到房地产贷款在带来可观收益的同时，也存在不容忽视的高风险，从而谨慎对待房地产贷款的发放、管理工作，做到张弛有度，适时、适势、适度地调整房地产贷款量。银行只有做到在向房地产行业的发展提供资金支持的同时，最大限度地保证银行系统自身的利益和安全，才是万全之策。

参考文献：

[1]武康平，皮舜，鲁桂华.中国房地产市场与金融市场共生性的一般均衡分析[J].数量经济技术经济研究，2004（10）.

[2]李健飞，史晨呈.我国银行信货对房地产价格波动的影响[J].上海财经大学学报，2005（7）.

[3]张晓晶，孙涛.跨境资金流动的实证分析——以“香港路径”为例[J].金融研究，2006（8）.

[4]陈于.房地产价格影响因素及房地产发展建议[D].北京大学，2007.

住房贷款论文篇2

1、反向抵押贷款基本模式。1981年，日本首次在东京郊外的Mushashino城（即武藏野市）推出以“长期生活志愿资金贷款制度”为名的反向住房抵押贷款，由地方自治体、信托银行以及其他市场主体组成。老年人作为反向住房抵押贷款的借款人，将其所有的用于居住的房产作为借款担保，并以此向信托银行等贷款人取得资金。合同约定，当借款人离世或永久搬离被抵押住房时，反向住房抵押贷款合同终止。此时，被抵押房屋产权归贷款人所有，贷款人可以通过出售、拍卖等方式对被抵押房屋进行处理以偿还贷款、实现价值。此外，根据实施主体不同，日本反向住房抵押贷款可分为三种模式：政府主导下的自治体（政府机构和社会福利相结合）、政府主导下由国土交通省及厚生劳动省具体实施以及私营机构自主实施三种模式。其中，政府主导下的自治体偏向于福利性，每个月的融资上限为30万日元，但因这种模式的反向抵押贷款对借款人资格有严格限制，所以可利用的范围并不大，而政府主导下由国土交通省及厚生劳动省实施的反向抵押贷款多以资产价值高的房产为融资担保，所以也被认为是仅限于富裕阶层的反向抵押贷款。但另一方面，又成为政府主导下的自治体的有效补充，而由私营机构自主实施的反向抵押贷款多以本机构内部的房产为融资担保，其目的更倾向于本机构房产的经营和推销，其客观效果除了实现“住房反向抵押贷款”的目的以外，还必然会提升房产机构的服务水平。这三种模式虽然都被称为“住房反向抵押贷款”，但目的和效果却大不相同，同时也体现出日本实施住房反向抵押贷款“多层次”的特点。日本1981年首次推出反向住房抵押贷款体现出以信托业务为依托的鲜明特点。在试点运行成功后，以信托方式进行反向抵押贷款的各种业务也逐渐发展，以信托业务为基础的反向抵押贷款又被称作“资产活用型银行贷款”或“信托反向抵押”。为促进其发展的深度和广度，日本信托经济研究会已尝试提出新信托反向抵押的运行框架，即借款人以其所有并用于居住的房产作为融资担保，贷款人根据被抵押的居住用不动产为借款人提供养老及相关医疗看护资金，同时贷款人将居住用不动产生成金融资产年金并将其证券化，向资本流通市场上的投资人提供证券化产品。

2、日本推行反向抵押贷款的积极影响。随着日本人口老龄化问题日益严峻，老年人口占总人口比例逐年增加，由人口老龄化带来的巨额养老金支付问题也为公共财政带来了巨大的压力。因此，通过推行反向抵押贷款既可以为老年人提供充足的退休收入，可以减轻老年人对公共养老金的依赖，在很大程度上减轻政府的公共财政压力。老年人利用房产进行反向抵押贷款，既可以保证自己仍居在熟悉的环境中，同时还为自己带来丰厚的退休收入，满足自身养老需求。因此，通过反向抵押贷款可以极大促进老年消费，并以此发展相关老年产业，将拉动老年消费、发展老年产业作为促进日本经济发展的新增长点。

3、反向抵押贷款不完善之处。首先，保险公司在反向抵押贷款业务中角色缺失。日本推行反向住房抵押贷款的贷款人全部都是信托银行，而保险公司作为金融机构的重要组成部分却没有发挥相应的作用。在英、法等反向抵押贷款发展比较成熟的国家中，保险公司在实际操作中发挥了举足轻重的作用，反向抵押贷款将不仅是一种金融产品更是一种保险产品，就如同购买的人寿保险一样。到目前为止，日本仍没有保险公司参与反向抵押贷款的业务，究其原因，主要是反向抵押贷款的运行模式与保险公司刚好相反。如果保险公司参与到反向抵押贷款业务中，其资金回笼周期较长，需要其长期担负资金，只有在合同期满将被抵押房产出售或拍卖才能实现利润，反向抵押贷款的运行模式属于“本利最后回收模式”，而保险公司的运营正好相反，属于“本利逐渐回收方式”。因此，需要政府制定相应的扶持及优惠政策，促进保险公司在反向抵押贷款业务中的角色发挥；其次，对于信托型反向抵押贷款存在的先天不足所带来的风险考虑不充分。日本最初推行新信托型住房反向抵押贷款时获得了关注，但由于日本泡沫经济的崩溃导致房地产产业下跌严重，使反向抵押贷款中很多债务都无法履行。贷款人无法将被抵押房产出售或拍卖以清偿贷款，使业务的发展受挫。

二、日本反向抵押贷款模式的启示

反向抵押贷款确实可以带来很多益处，要建立完善的反向抵押贷款模式却绝非易事，有很多因素阻碍其健康发展，需要法律的支撑、观念的更新和政策扶持才能顺利实施。

1、政府需要建立反向抵押贷款二级市场。必须具备为了防止不道德的借款人对贷款人造成的利益损失而制定的保护措施，同时也必须要有为借款人而设置的保险，因为他们极有可能不把自己包含在具有风险的合同在内。同时，为了反向抵押贷款的健康运行，政府还需要建立一个反向抵押贷款二级市场，使借款人在较广阔的范围内选择交易对象，以免由于贷款而带来的高风险。

2、给子女留下遗产的愿望阻碍反向抵押贷款的推行。对老年人来说，让子女享受优越的生活条件甚至在去世后为子女留下丰厚的遗产是父母奋斗一生追求的目标，并且为子女留下遗产也成为一种传统和习俗。因此，大多数老年人不愿选择反向抵押贷款来丰富自己的退休生活，而是选择把遗产留给子女。所以仅仅让老年人了解反向抵押贷款对于促进反向抵押贷款的发展是远远不够的，还应从心理上使老年人意识到反向抵押贷款可以为他们带来的收益。

住房贷款论文篇3

住房抵押贷款证券化（Mortgage-backedSecurities,MBS）属于一种金融创新工具，是指银行等金融机构将其所持有的住房抵押贷款债权转让给一家特殊目的机构（SpecialPurposeVehicle,SPV）,由该机构（SPV）将其收购的住房抵押贷款经过整合重组和信用增级、评级，以形成的现金流作为偿付基础，在资本市场上向投资者发行抵押贷款证券的过程。各国经验证明了，MBS是银行处置流动性差的抵押资产，增加资本的流动性，分散风险的重要工具之一，也是改善资本结构，提高资本充足率的有效手段。随着我国住宅产业的飞速发展，住房抵押贷款规模的扩大，要求建立住房抵押贷款二级市场，实行MBS的呼声越来越高。2005年底，建设银行发行了我国首单个人住房抵押贷款证券化产品--“建元2005-1个人住房抵押贷款支持证券”并正式进入全国银行间债券市场。由此，我国在开展MBS业务中，迈出了重要的一步。

已有的研究都集中讨论我国MBS的可行性、必要性及其对于经济和金融市场发展的意义，并没有深入到技术层次。现在随着我国已开展MBS业务，有必要对MBS的风险及其防范进行研究，以对其未来发展提供有力的技术支持。

二、我国住房抵押贷款证券化的风险分析

1、提前偿付风险

提前偿付风险是指借款人可以随时支付全部或部分抵押贷款的余额，而导致现金流量的不稳定和再投资现象。借款人提前偿付主要是对债券持有人造成两方面的不利影响：一是在利率上升的环境中，抵押支持证券的价格会像其他债券一样下降，并且下降幅度更大，因为高利率将降低早偿率，增加对低于市场利率的息票利率的投资数量，从而使投资者遭遇扩张风险；二是在利率下降的环境中，抵押支持证券的潜在价格上涨幅度会因为早偿的可能性而被降低，所以投资者将面临紧缩风险.

2、信用风险

信用风险是指住房抵押贷款的借款人因某种原因未按时支付或者停止支付贷款合同约定的现金流，由此产生不利于投资者的风险。借款人延迟支付本息或停止履行合同条款，导致发行机构无法按时支付投资者的本息，直接影响投资者投资收益的实现，降低证券的信用等级，增加投资风险产生。而当证券的违约风险高时，按照收益与风险对应原则，发行机构必须向投资者支付较高的违约风险溢价，就增大融资成本，进而影响MBS的实施和推进。

3、利率风险

利率风险指由于利率的变化使发放抵押贷款的机构或者证券持有者遭受损失的风险。具体包括两层含义：一是利率变化导致抵押支持证券市值发生变化，影响投资者获利的大小；二是利率变化影响借款者提前还款速度，导致抵押支持证券本金流发生变化，给投资者的收益带来影响。抵押支持证券的价格与利率呈反向变动，即利率上升（下降）时，证券的价格下降（上升）。如果投资者将证券持有至到期日，证券价格的变化不会对投资者产生影响。如果投资者在证券到期日前出售证券，那么利率上升导致资本损失，这就产生利率风险。对于发行人来说，利率变化会影响偿债基金的成本和利率敏感资产的收益。在其他条件相同时，住房抵押贷款证券的息票利率越高或到期期限越长，其价格对利率变化越敏感。

MBS的风险是相互关联的，某一事件的产生会导致数种风险同时或相继发生，最终的使证券投资收益下降。基于以上的分析，在我国开展MBS业务中，如何有效地防范风险，保护证券投资者收益，促进证券化业务发展，值得深思和探索的。

三、住房抵押贷款证券化风险的防范

1、提前偿付风险的防范

提前偿付风险始终存在于MBS运作过程中，它只受人的行为和经济环境的影响，由于经济环境的不确定性和人的理性，我们不能把握提前偿付风险的变化规律，只能通过构建科学合理的防范机制对其加以防范和控制。

（1）提前偿付锁住和支付罚金。买权保护的最简单方法是锁住和支付罚金。锁住是在贷款发起后一段时间内不允许提前偿付出现。支付罚金是指借款人选择提前还款时，必须为这一行为额外支付一定数额的罚金，以补偿贷款人或投资者因提前偿付而遭受损失。锁住一般限于一笔贷款刚开始的几年时间，支付罚金在数额上等于提前偿付额的一个百分比，且随时间下降。因此在MBS交易结构中，往往同时使用锁住与支付罚金。

（2）收益率维持（yieldmaintenance）。收益率维持定义为：借款人提前还款时，必须付给贷款人一笔额外的收益率维持费用，能够使贷款人对提前偿付变得漠不关心。所以收益率维持费用应当等于计划偿付额的未来值与提前偿付数量的差，贷款人通过对提前偿付款项和收益率维持费进行再投资，重新产生计划中来自借款人的未来现金流。这里收益率的维持费用（YM）可以用利率差异模型来计算：

住房贷款论文篇4

关键词:住房抵押贷款;固定利率;理性违约;房价;定价

中图分类号:F83文献标识码:A

一、引言

近年来,我国住房消费信贷迅猛发展,为了解决银行“短存长贷”带来的流动性风险,住房抵押贷款证券化作为一种金融创新工具开始提上议事日程。而且,中国建设银行已分别于2005年和2007年成功发行“建元2005-1”和“建元2007-1”个人住房抵押贷款支持证券,对其证券化过程中的违约风险的防范提出了迫切要求。其实,住房抵押贷款证券化在西方国家早已得到较完善的发展,但在我国相对来说还处于初级阶段,相关理论也多是集中在其必要性和可行性上。至于住房抵押贷款证券化过程中的定价问题国内也有诸多研究,但主要集中在对提前还款方面的风险对其定价带来的影响,而违约风险对住房抵押贷款证券化定价带来的影响理论甚少,尤其是随着2007年美国次贷危机的爆发,本文认为有必要对其证券化带来的风险进行更进一步的研究。

二、固定利率住房抵押贷款的理性违约行为

(一)固定利率住房抵押贷款证券。利率是资金的使用价格,住房抵押贷款可以采用固定利率,也可以采用浮动利率形式。同样,住房抵押贷款证券也是可采用固定利率,也可采用浮动利率证券形式发行。抵押贷款证券应采用固定利率还是浮动利率的问题一般来说应视抵押贷款而定。对于固定利率住房抵押贷款来说,发行的抵押证券也应为固定利率,证券利率与贷款利率之间利差用以支付担保、服务、评估等费用;若证券采用浮动利率发行,当市场利率变化时,基础资产现金流不变,而证券利率发生变化,投资者便要承担相应的风险,当利率升高时,不能保证等值贷款组合支持等值债券的偿还,利率降低时,投资者获得的收益将受损。对抵押贷款为浮动利率的情况来说,证券发行应以浮动利率为主,以浮动利率发行证券,从流程上看:一方面进来的是浮动利率;另一方面出去的也是浮动利率,则证券化单位不承担风险,收到多少钱便放出多少钱;如果发行固定利率证券,当利率降低时,证券化机构便要承担损失。因此,我们应该依据抵押贷款的情况,确定发行不同债券来适应需求。本文的研究对象为固定利率住房抵押贷款。

固定利率住房抵押贷款是指贷款利率在合同期内固定,购房者以所购的房地产作为抵押物向金融机构申请长期贷款,并承诺以年金形式定期偿付贷款本息的贷款方式。固定利率住房抵押贷款信用风险主要表现为违约风险,借款者在合同执行期间由于某些原因终止还款义务就形成了违约。当借款者违约时,贷款银行将接管抵押品――住房的所有权。从我国实际情况来看,当前固定利率住房抵押贷款推行时间不长,规模却很大,对违约行为带来风险的研究相对不足。所以,本文重点讨论固定利率住房抵押贷款的违约行为及其对贷款价值的影响。

(二)住房抵押贷款证券化中借款人的违约行为。违约风险作为抵押贷款支持证券最基本的风险之一,是抵押贷款支持证券定价问题中不可忽略的关键问题。违约是借款人为使自身权益最大化或者因为没有经济能力而放弃住房产权以抵偿未偿还贷款的行为。可将其分为理性违约和非理性违约,本文主要研究违约风险中的理性违约行为。理性违约是指并非由借款人财力困难引起,而主要是由于住房市场价格变动等因素引起的借款人的主动违约行为。实际上,在借款人获得一笔住房抵押贷款的同时,就取得了一项期权,即在一定条件下进行主动违约的选择权。主动违约是借款人在不确定的经济环境中实现成本最小化和自身利益最大化的理,我们可以用下式表示:

H・・>Ht(1+)(1)

其中,H:住房价格;:贷款/房价;i:贷款合同利率;t:已偿还贷款本息的期数;n:贷款总期数;Ht:t时期房价;:新时期购买住房时交易费用占房价百分比。

对于借款人的理性违约行为,龙海明提到违约成本对其违约决策的选择起到重要作用,因为借款人违约会对其信誉产生一定的负面影响,如贷款人会在借款人下次申请贷款时设置门槛值,借款人基于此考虑会对其执行违约期权与否进一步权衡利弊。假设违约成本占房价的百分比为t,则理性违约的公式将变为:

H・・>Ht(1++t)(2)

由上述理性违约的公式表达中我们可以看到,房价的变动是影响借款人违约的重要因素,借款人在做决策时会比较抵押房产的市场价值与未偿还抵押贷款余额的大小,将上式左边看为在t时期借款人未偿还的贷款市场价值B(t),右式为t时期抵押房产的市场价值,为住房价格减去交易费用及估计的违约成本,用H(t)表示。当H(t)>B(t)时,借款人获得收益R=H(t)-B(t),此时理性的选择是继续还贷,保留抵押房产所有权;当H(t)

三、住房抵押贷款证券定价

(一)无违约风险下的抵押贷款定价。正常情况下,即无违约和提前偿付情况下住房抵押贷款证券的理论价值V可表示为:

V=(3)

式中,An:n时刻证券的现金流入;r:证券投资者要求的到期收益率;N:贷款期限。

我们选择偿还方式为等额本息还款的固定利率住房抵押贷款组成的资产池为研究对象。设价值为M0的抵押贷款合同年利率为R0,在实际生活中,住房抵押贷款都是逐月偿还的,则贷款月利率i=R0/12,对于时刻的选择也是发生在每个还款日,所以对于n时刻证券的现金流入,则是来源于第n个月借款者的等额本息偿还金额P,在正常情况下,其理论值为:

An=P=M0・(4)

(二)存在违约风险情况下的抵押贷款证券定价

1、住房价格模型。考虑了借款人的违约行为之后,现金流会发生变化。由上述可知,借款人的违约行为与房价的变化密切相关,是借款人违约的重要变量。所以,有必要对房价的不确定性变化进行考察。影响房价的因素有很多,国内外学者对此看法不一。基于期权的住房贷款定价研究均假设房价的变化过程是一个几何布朗运动过程。设住房抵押贷款计息与还款在时间上都是连续进行的,并设H(t)、Φ(H,t)和Π(H,t)分别是时刻t房屋价格、房屋价格增长系数和价格波动系数,Z(t)是一个标准布朗运动(或称为维纳过程),则在期权定价理论中假设H(t)满足一般随机过程:

dH=Φdt+dz(5)

则房屋价格服从几何正态分布,即:

ln[H(t)/H(0)]～φ[(μ-σ2)t,σ2t](6)

其中,μ和σ2分别代表房屋价格的增长率和波动系数,且均为常数,φ(・,・)为一般的正态分布。

2、违约概率模型。同时,对于理性违约,戴建国证明了其违约概率,有:

P(t)=N・[k1(t)](7)

式中,

k1(t)=,N(・)为标准正态分布的函数值;Hd(t)为无差异住房价格,当H(t)>Hd(t)时,违约不发生;H(t)=Hd(t)时,借款者对违约与不违约的选择无差异;H(t)

Hd(t)=B(t)-td(8)

s为住房服务收益系数(相当于同期的住房租金,为住房价格的一定比例),R0为贷款合同利率,B(t)为t时刻借款人未偿还的贷款的市场价值,r(t)为无风险利率,td为违约成本。同时,在时刻t,不违约的概率为1-P(t)。

在还款过程中存在两种情况,一是正常情形,即无违约,直至合同结束的正常还款。此时,违约概率为[1-p(t)],正常现金流入为P;二是违约情形,假如在任意时刻n违约,则在t=1,2……,n-1时刻不违约,其违约概率可表示为P(n)[1-P(t)],因为在我国现行法律系统下,贷款人违约后银行有权拍卖其抵押房产,拍卖所得款项首先用于支付贷款余额,剩余部分归贷款人所有,所以当借款人违约时,银行拍卖借款人的抵押房产来偿还贷款,此时现金流入可表示为:一是前n-1时刻的等额还款总额;二是n时刻银行拍卖抵押房产的价格与未偿还贷款的最小值,为min[H(t)(1-),Mt],为住房买卖过程中的交易费用率,Mt代表t时刻未偿还的贷款。

3、贴现率的选择。对住房抵押贷款证券化定价有重要影响的贴现率r的选择,我们站在投资者的角度,作为住房抵押贷款支持证券的投资者,冒风险进行投资就需要获得超过时间价值的额外收益,即超过无风险利率的投资收益,或称风险报酬。由于住房抵押贷款证券受多种风险的影响,贴现率的选择宜采用“能够说明资产风险的那个部分可以影响甚至决定该资产价格”的资本资产定价法。其基本公式为:当存在市场组合m时,单个资产i的收益Ri与其系统风险之间存在线性关系:

Ri=Rf+i(Rm-Rf)

i=(9)

Rf为无风险投资收益率,一般将一年期国债利率或者银行三个月定期存款利率作为无风险利率;i为风险系数,即住房抵押贷款支持证券i的风险校正系数,代表住房抵押贷款支持证券对资本市场系统风险变化的敏感程度,,是资本市场组合投资收益率与自身的协方差COVim与市场组合投资收益率的方差σm2之比。

综上所述,对于固定利率住房抵押贷款证券化过程中住房抵押贷款的价值可以表示如下:

V={[1-p(t)]｝{｝+{P(n)[1-P(t)]｝[+](10)

在模型求解过程中,根据现时和历史房价给出住房价格波动的假设,利用蒙特卡罗模拟房价的波动,并由此确定借款人违约时银行获得的现金流,利用(10)式最终计算出贷款价值。

四、结束语

本文通过对固定利率住房抵押贷款的介绍,在分析借款人理性违约的决策条件时得出房价是其决策的重要影响因素。另外,因为违约成本的作用,如果在实践中对违约行为加重其限制条款或者惩罚措施,即增加违约成本,则对违约行为应该会起到一定的限制作用。同时,通过研究违约行为对贷款机构获得的现金流的影响,并利用资本资产定价法确定贴现率,确定了贷款机构关于固定利率住房抵押贷款的定价模型。同时,站在投资者的角度该模型也可以为其决策起到一定的指导作用。然而,由于目前国内开展住房抵押贷款证券化的历史不长,尤其是关于固定利率住房抵押贷款的发放时间很短,有关数据缺乏,所以模型中的相关参数在估计中会有一定的偏差。因此,随着我国住房抵押贷款证券化的发展,该模型有待进一步研究与完善。

(作者单位:重庆大学建设管理与房地产学院)

主要参考文献:

[1]彭涛.住房抵押贷款的违约风险及应对措施[J].中国房地产金融・消费信贷.

住房贷款论文篇5

关键词：房地产信贷；房地产价格；供给和需求

中图分类号：F127文献标志码：A文章编号：1673-291X（2015）05-0047-02

引言

中国房地产价格和房地产信贷密切相关。房地产行业是典型的资本密集型行业，房地产的开发、销售都离不开银行信贷资金的支持。在我国居民中长期新增贷款中有80%左右为住房抵押贷款。在住房信贷政策推出、完善及调控过程中，房地产价格也相应地发生着非常大的波动。所以，房地产市场的发展、房地产价格的波动和国家的宏观经济政策、银行信贷情况有着密切联系，尤其是房地产和银行信贷之间有着相互强化的作用。房地产价格和银行信贷的互相强化作用会扩大宏观经济的波动，对国民经济造成深远影响。综上所述，研究房地产信贷对房地产业的影响非常重要，可以帮助了解房地产业目前所处的状态、发展趋势、金融支持等情况。掌握了房地产信贷对房价波动的影响机制及影响程度，有利于政府通过引导、调节信贷规模与投向等金融手段促使房地产市场健康发展。

一、房地产信贷对住房价格影响的理论基础

房地产信贷一方面受到国家信贷政策的影响，另一方面与银行自身的收益状况有关。国家信贷政策主要从信贷规模方面影响房地产信贷。银行自身的利益与抵押房地产的价值密切相关，银行会根据房地产的抵押价值发放贷款。

银行扩大信贷规模，会增加房地产市场资金的流动性。对于供给方来说，房地产企业会得到更多的资金，扩大房地产开发规模，增加房地产市场的供给。但是由于房地产商品存在建设周期长，受技术水平和土地政策限制等特殊性，短期内供给弹性几乎为零。因而在短期，信贷规模的扩张对供给影响较小。对于按揭贷款的居民来说，宽松的信贷政策，如增加贷款额度、降低首付款，会促使潜在住房需求转换为有效需求，并且投机性的需求也会随之增加。所以，信贷规模的扩大对需求的增加能起到立竿见影的效果。因此，信贷扩张在短期内会促进房价上升。同时，房地产的抵押价值也随之上升，增加了银行的收益，促使银行进一步扩大房地产信贷规模，刺激房地产市场的繁荣和住房需求的增加，使房价循环上升。反之，如果实行紧缩的信贷政策，会降低房地产市场资金的流动性。银行对房地产企业的贷款就会减少，不利于房地产增加供给。但是房地产开发的施工面积远大于竣工面积，房地产市场存在庞大的潜在供给量，不会在短期对供给产生较大的影响。对于需求方来说，降低贷款额度、增加首付比例，会使原先的有效需求转变为潜在的需求，而投机需求也会减少，从而大幅度降低房地产市场的需求量，造成供大于求的局面，促使房地产价格下降。对于银行来说，抵押资产的贬值会产生很大的金融风险，因而会缩小对房地产业的信贷支持，从而进一步促使房地产价格下降。

二、房地产信贷对住房价格影响的实证分析

（一）检验个人按揭贷款和房地产开发贷款对住房价格的长期影响

将房地产信贷总额分解为房地产开发贷款和个人按揭贷款，分别研究二者对住房价格的影响。变量选取住房价格P、房地产开发贷款B1、个人按揭贷款B2、国内生产总值G、居民可支配收入M。

（二）房地产开发贷款与住房价格的协整检验

选取的变量为房地产开发贷款B1、国内生产总值G、居民可支配收入M和住房价格P。首先对房地产银行信贷B1、国内生产总值G和住房价格P三个变量建立的模型进行OLS回归，得到如下回归结果：

P=0.0619×B1+0.3832×G+0.1732M+1484.67

（17.47）（19.234）（16.45）（10.37）

接下来对回归方程的残差进行单位根检验，由回归方程的估计结果，我们可以得到残差。通过Eviews软件可以得到残差序列，然后对残差序列进行单位根检验。

对回归方程的残差进行ADF检验

滞后一阶

检验结果表明，残差序列无单位根，是稳定序列。说明住房价格P和房地产开发贷款B1之间存在长期均衡的关系。并且，由回归方程可以得到，房地产开发贷款增加1个单位，住房价格上升0.0619个单位。可能有两个原因。一是宽松的信贷政策，增加了房地产企业的资金来源。房地产商在经济繁荣、资金充足的情况下，更倾向于开发高档住房的市场，高档住宅极易被投机炒高，拉动整体的房价。二是长期内房地产开发贷款的增加，会促进住房市场的供给增加。供给曲线向右移动，住房价格下降。但同时，潜在需求会转化为有效需求，从而住房市场的需求迅增加。因而新增的供给会被新增的需求全部吸收，此时形成新的房地产均衡价格。也就是说，长期内，当房地产的供给增加时，房地产的需求和均衡价格会同时增加。

（三）个人按揭贷款B2与住房价格P的协整检验

选取的变量为个人按揭贷款B2、居民可支配收入M、国内生产总值G和住房价格P。首先对住房价格P、个人按揭贷款B2、居民可支配收入M与国内生产总值的模型进行OLS回归，得到如下回归结果：

P=0.036×B2+0.2013M+0.2943G+2175.66

（9.3325）（19.377）（18.652）（10.38）

接下来对回归方程的残差进行单位根检验。

对回归方程的残差进行ADF检验

滞后一阶

检验结果表明，在5%的置信区间，残差序列无单位根，是稳定序列。说明住房价格P和个人按揭贷款B2之间存在长期均衡的关系。并且，由回归方程可以得到，个人按揭贷款增加1个单位，住房价格上升0.0636个单位。个人按揭贷款对住房价格的影响是显著的。因为随着经济的发展和人口数量的上升，居民对生活水平改善的要求开始转向住房的需求，并且潜在需求大大超过有效需求，很大部分的刚性需求还没有释放。在长期，宽松的信贷政策会增加房地产市场的需求，促进房价达到更高的均衡点。

（四）格兰杰因果关系检验

以上检验说明，房地产开发贷款和个人按揭贷款都和住房价格存在长期的均衡关系。下面通过格兰杰因果关系检验，验证二者是否和住房价格存在格兰杰因果关系，即房地产开发贷款和个人按揭贷款是否能直接引起住房价格的波动。

格兰杰检验结果

“B1不是P的格兰杰原因”在小于10%置信区间下拒绝原假设，说明房地产开发贷款是住房价格的格兰杰原因。“B2不是P的格兰杰原因”在小于10%置信区间下拒绝原假设，说明个人按揭贷款是住房价格的格兰杰原因。检验结果与理论分析结果一致。

综上分析，房地产开发贷款和个人按揭贷款对住房价格的存在长期的均衡关系，并且房地产开发贷款和个人按揭贷款都是引起住房价格波动的因素。

（五）检验个人按揭贷款对住房价格产生的短期动态影响

建立VAR模型，研究个人按揭贷款对住房价格的波动产生的短期动态影响。因为在短期居民购房需求与储蓄余额有直接的关系。因此，模型选取的变量包括住房价格P、个人按揭贷款B2、居民储蓄年底余额S和国内生产总值G。

1.VAR模型的建立

使用Eviews软件计算出来的最优滞后阶数是滞后一阶。

P=-0.362×P（-1）+0.098×B2（-1）+0.0118×S（-1）+

0.092×G（-1）+2584.24

2.格兰杰因果关系检验

在VAR模型下，进行格兰杰因果关系检验。

VARGrangerCausallty/BlockExogeneityWaldTests

检验结果表明，在5%的置信区间下，个人按揭贷款余额B2和居民储蓄余额S都拒绝了原假设。换句话说，个人按揭贷款余额B2和居民储蓄余额S是住房价格的格兰杰原因。居民年底储蓄余额S代表了居民的财富。居民的财富直接决定消费者的有效购买力。因此，检验的结果符合现实情况。个人按揭贷款B2会同时影响购房消费者的居住性需求和投机性需求，从而影响住房价格。检验结果符合理论分析结果和实际情况。

3.脉冲响应

图1图2

如图1所示，当在本期给个人按揭贷款余额一个正的冲击后，住房价格会在第一期反映为零，第二期有一个非常明显的上升到达峰值，之后趋于平稳。如图2所示，居民年底储蓄余额S的冲击对住房价格的影响。当在第一期给居民年底储蓄余额一个正的冲击后，住房价格在第一期的反映为零，第二期开始有小幅的上升，之后持续对住房价格产生上涨的影响。因此，可以看出，个人按揭贷款在短期对住房价格有显著的促进作用，长期保持稳定。居民储蓄在短期的影响没有个人按揭贷款显著，但是在长期会持续促进住房价格的上升。

三、结论

一是银行的房地产信贷规模尤其是个人按揭贷款规模的大小是造成房地产市场波动的重要因素。尤其在短期，随着购买者或投资者从银行取得贷款的增加，房地产价格水平会出现上涨趋势。

二是在长期，银行信贷对供给和需求都会产生影响。我国房地产的大规模开发并不会因为提供更多的有效供给以拉低房地产价格，新增的供给会不断被旺盛需求所吸收，从而继续抬高房地产价格，达到更高的均衡点。因此，房地产信贷的增加，会导致房地产价格的上涨。

参考文献：

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[5]江彤.我国银行房地产信贷与房地产价格关系实证分析[J].中国房地产金融，2007，（4）：15-18.

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住房贷款论文篇6

摘要：从住房抵押贷款中存在的三角关系出发，对现今住房抵押贷款所面临的各种风险进行系统分析，存在违约风险、流动性风险、经济周期风险和利率风险。根据风险分析的结论提出风险控制的具体措施。关键词：住房抵押贷款；风险；措施1住房抵押贷款存在的风险住房抵押贷款是指借款人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押或质押，或由第三人为其贷款提供保证并承担连带责任的贷款。它是由住房买卖合同、住房按揭协议、住房按揭贷款合同连接起来的三角关系。住房抵押贷款的风险主要有以下几种：1.1违约风险违约风险包括被迫违约和理性违约。被迫违约是指借款人的被动行为，支付能力理论认为导致被迫违约是因为支付能力不足。这说明借款人有还款的意愿，但无还款的能力。理性违约是指借款人主动违约，权益理论认为在完善的资本市场上借款人可仅通过比较其住房有的权益与抵押贷款债务的大小，作出违约与否的决策。当房地产市场价格上升时，借款人可以转让房屋还清贷款，收回成本并能挣取一定的利润；当房地产市场价格下降时，借款人为了转嫁损失，即使他有偿还能力，他也主动违约拒绝还款。1.2流动性风险流动性风险是指资金短存长贷难于变现的风险，流动性是银行保证资产质量的一条重要原则。现如今流动性风险体现在两个方面，一是目前我国的住房贷款主要来源于公积金和储蓄存款，银行吸纳的储蓄存款属于短期存款，一般只有三五年，而住房抵押贷款却属于长期贷款。这种短存长贷的行为使银行的流动性非常低，继而带来流动性风险。二是银行持有的资产债权不易变现，极易导致流动性风险。造成银行可能丧失在金融市场更有利的投资机会，增加机会成本带来的损失。1.3经济周期风险经济周期风险是指在国民经济整体水平周而复始的波动过程中产生的风险，相比其他产业，房地产业对于经济周期具有更高的敏感性。经济扩张时，居民收入水平提高，市场对房地产的需求量增大，房屋的变现不成问题，银行与个人都对未来充满乐观的预期，银行发放的住房抵押贷款数量也急剧增加。经济萧条时，失业率上升，居民的收入急剧下降，大量贷款无力偿还，即使已将房屋抵押给银行，也因为房地产业的疲软无法变现。这时抵押风险转变为银行的不良债权和损失，银行则面临大量的“呆坏账”，极易导致银行的信用危机甚至破产。1.4利率风险利率风险是指利率水平的变动给银行资产价值带来的风险，它是由其业务短存长贷的资本结构所决定的，利率的波动无论是涨还是跌对银行都会带来损失。如果利率上涨，住房抵押贷款的利率也随着上调，就可能增加借款人的偿贷压力，借款额度越高，借款期限越长，其影响程度也就越大，从而增加了违约风险。如果利率下降，借款人又有可能从当前资本市场融资或以低利率重新借款来提前偿还贷款，给银行带来风险，主要表现在，提前贷款的发生使得住房贷款的现金流量发生不确定性，给银行的集约化资产负债带来一定的困难。2住房抵押贷款风险防范针对上面所述的这些风险，本文从以下几个角度出发，提出一些防范的措施，使房抵押贷款在为民众有效服务的同时所带来的风险尽量最小化。2.1违约风险的控制针对购房者存在违约可能性，我们应从以下两点入手：一是银行在接到购房者的贷款申请后，需要对购房者的基本情况（如收入情况、资产负债情况、月供占家庭月收入的比重、购买房屋的用途等）进行详细调查，并根据调查的结果决定贷款与否及合同条款的拟定。二是对置业者的资信进行审核。审核的指标主要有：置业者的家庭总收入及储蓄证明：家庭人口、人均月收入；月供占月收入的比例。[1][2][][]2.2流动性风险的控制住房抵押贷款期限长，而用于贷款的资金来源主要是银行存款及住房公积金，银行存款已处于一个基本稳定的状态。但现有住房公积金制度尚存在需要完善的地方，比如：覆盖率低，来自建设部的数据显示，2007年实际缴存公积金的职工人数仅有7187.91万；公积金存在应建未建的现象，如一些民营企业还未创建住房公积金制度；归集的公积金较少，普及面不广。针对这些问题，我们应该着手完善住房公积金制度，让住房公积金切实地满足消费者实现住房融资需求，降低流动性风险。2.3经济周期风险的控制房地产业与经济周期密切相关，应建立个人住房抵押贷款风险预警系统，防范市场和政策风险。一是建立风险预警的数据库，从各个方面取得数据，不断积累和完善数据的收集整理，为模型开发打下坚实的基础；二是开发合适的风险预警模型，对预警区间、警戒线以及指标权重、概率密度函数等设置合理参数；三是建立快速反应和预控机制，对风险预警系统显示的潜在风险进行及时处理和化解，最大程度地降低经济周期给住房抵押贷款带来的风险。2.4利率风险的控制针对利率变动带来的风险，银行可以采取以下措施：一是开发可调整利率抵押贷款，其利率根据市场利率不断变化而作周期性调整。与我国现行的浮动利率相比，它的不同之处在于这种周期性的利率调整将有助于改善银行存贷款期限的匹配状况，可将银行承担的利率上升风险转嫁给借款人，同时借款人承担的利率下降风险也可转嫁给银行。二是开发固定利率抵押贷款，它是指在抵押贷款合同所规定的还贷期限内，贷款利率固定不变的抵押贷款方式。在这种模式下，银行承担了大部分的利率风险，如果银行能够通过获得固定利率资金来源与贷款相匹配（如发行固定利率债券等），可以避免相应的利率错配和流动性风险。3结论住房抵押贷款涉及到置业者、银行以及开发商三方的利益，要使其带来的风险降低到最小化，上面所述的防范措施只是其中一部分，我们应该不断完善。总之，三方都应正确处理好业务发展与风险防范的关系，在贷款产品的设计中充分考虑风险因素，强化风险控制，完善个人住房抵押贷款的品种，使其适合不同的住房需求者，最大限度的确保住房抵押贷款的安全，推动住房抵押贷款业务的良性、健康发展。参考文献［1］许辉．关于个人住房抵押贷款风险及防范策略的研究［J］．物流科技，2004，（6）．［2］金宁．浅谈个人住房抵押贷款的风险与防范［J］.辽宁广播电视大学学报，2006，（1）．［3］胡红星．我国商业银行个人住房抵押贷款风险与防范［J］．经济师，2007，（6）.［4］邱娟华．个人住房抵押贷款的风险与防范［J］．中山大学学报论丛，2007，（10）．［5］尚耀华，万威武．个人住房抵押贷款的风险与控制［J］．财经论坛，2006，（1）．［6］雁，李云飞．住房抵押贷款风险分析［J］．燕山大学学报，2005，（11）．流星毕业