商务办公空间设计案例(6篇)
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商务办公空间设计案例篇1
结合当前工作需要，的会员“sun-ny”为你整理了这篇2022年度优化营商环境工作总结及2022年度工作计划范文，希望能给你的学习、工作带来参考借鉴作用。
【正文】
2022年以来，灵武市深入贯彻落实国务院、自治区、银川市深化“放管服”改革优化营商环境政策精神，在“放”字上抓突破，在“管”字上加力度，在“服”字上提效能，千方百计解痛点、疏堵点、攻难点，为持续优化营商环境、激发市场活力和社会创造力、助力企业复工复产作出了积极努力，企业和群众办事更加便捷，优化营商环境取得阶段性成效。
一、2022年工作总结
（一）学习宣传情况。
为深入学习贯彻《优化营商环境条例》，进一步优化我市营商环境，安排在市委理论学习中心组专题学习会和政府常务会上对《条例》《宁夏自治区深化“放管服”改革优化营商环境若干措施》《银川市优化营商环境实施细则（试行）》《银川市对标先进深化改革打造一流优化营商环境实施意见》进行了深入学习，并提出学习宣传贯彻落实《条例》意见建议。各乡镇（街道办）、各部门及优化营商环境指挥部各成员单位将《条例》及相关政策文件纳入党委（党组）中心组学习、干部日常学习内容，深入学习宣传《条例》及优化营商环境各项政策措施，迅速掀起了学习《条例》、宣传《条例》、贯彻《条例》的热潮。并在政府门户网站、“美丽灵武”微信公众号开设营商环境宣传专栏，及时相关政策文件及解读、惠企政策、动态信息等；制作宣传海报200份、宣传折页3000份，在各类办事大厅、服务大厅进行广泛宣传；在市级政务大厅设置营商环境（“六稳六保”）政策宣传咨询窗口，电子屏滚动播放营商环境宣传标语口号，切实营造学法、用法、守法、护法的良好氛围。
（二）任务贯彻落实情况。
1.强化组织保障，工作合力不断增强。
进一步强化组织领导，明晰责任，对指挥部进行了优化调整，将9个专项行动组调整为7个；召开市委常委会、政府常务会听取优化营商环境工作汇报，印发《灵武市贯彻落实自治区、银川市深化“放管服”改革优化营商环境若干措施实施方案》（灵党办〔2022〕59号），确定了15个方面工作、46项具体措施；举办灵武市2022年优化营商环境暨工程建设项目审批制度改革业务培训会，印制发放400本《优化营商环境材料汇编》；市政协开展关于“提高审批服务水平、优化营商环境”视察暨“政府开放日”活动；召开专题安排部署会议，组织相关单位顺利完成了自治区2022年宁夏营商环境模拟评价和银川市营商环境第三方评价。
2.聚焦释放活力，各个领域改革成效显著。
一是持续深化商事制度改革。深入推进证照分离改革，电子证照入库率达98%，企业设立全程电子化率达30.5%，企业开办银行代办点投入试运行，一日办结率达到95%以上，上半年新增市场主体2086户，实现“一窗受理、集成审批、一日办结”，企业开办效率大幅提升。二是加速推进工程建设项目审批制度改革。推行工程建设项目“一窗综合受理”，企业投资项目备案下放乡镇就近受理，工艺简单、环境影响小项目环评专家函审制，征占地面较小项目水土保持方案报告表实行承诺制管理；施工许可办理材料精简至8项，政府投资项目最优审批时限压缩至115个工作日、社会投资项目最优审批时限压缩至75个工作日；环评、水保等“多评合一”事项调整至施工许可取得前办理，水、电、气等市政公用基础设施报装提前到开工前办理；制定《灵武市国土空间总体规划编制工作方案》，搭建“多规合一”的国土空间规划信息平台；“灵武+园区”区域评部分评价事项已取得行业主管部门批复或已通过专家评审会，并全面推广运用评审结果。三是优化市政设施接入服务。企业用水报装由原来的6个环节压缩至3个环节，精简环节50%，申请材料由7项压缩至2项，精简材料30%以上；燃气报装实现供气企业全程代办，无外线工程企业接入时间20个工作日压缩至3个工作日，压缩时限60%以上。四是不断简化财产登记流程。全面推行不动产登记、交易、纳税窗口“一窗受理、并行服务”，新开办企业一般登记时限压缩至1个工作日，复杂登记时限压缩至4个工作日，抵押登记时限压缩至2个工作日，异议登记、注销登记、查封登记实现即时办结。五是推进纳税服务便利化。深入拓展“非接触式”办税新模式，推行“发票免费邮寄服务”，在疫情防控关键时期投入运营24小时自助办税服务厅；着力打造“蓝精灵”纳税服务品牌，开展线上“纳税人学堂”和“税务局长走进直播间”活动；率先在全区使用微信扫码支付方式，省去纳税人携带现金、银行卡等繁琐流程；设置简事快办、繁事专办窗口，平均缩减纳税人等待时间近20%；推行“税务UKEY”,缩减开票成本；充分利用“银税互动”平台，形成“银税抬轿”的工作合力，助力企业复工复产。截止目前，共计减免税费2.27亿元，自助办税服务厅“非接触式”办税近8960笔，微信扫码支付近5000笔，74户（次）企业通过“银税互动”获得纳税信用贷款4582.6万元。六是持续降低获得信贷难度和成本。优化金融服务环境，扶持实体经济发展，成立灵武市中小微企业小额贷款有限公司，与浙江网商银行签订普惠金融县域合作协议，开展防范和打击非法集资工作宣传月活动，简化担保流程，担保费率降低到1%以内，羊绒、养殖企业担保费由1.0%降低为0.8%，免除企业10%存单质押。1-9月，新增担保贷款余额1819笔4.7亿元，为疫情防控物资生产企业争取贷款1.24亿元，累计为辖区中小微企业投放贷款23.9亿元。七是持续方便企业退出，依法强化合同执行。将非上市股份有限公司纳入简易注销适用范围，累计办理企业简易注销501户；对3家企业进行了破产审查，推动无清偿能力但仍有营业价值的“僵尸企业”实现破产重组；截止9月底，共受理合同类案件3639件，结案3046件，结案率83.7%。八是加强就业服务与劳动力市场监察。扎实做好“六稳”工作，落实“六保”各项任务，印发《灵武市全面落实“六保”任务具体措施》，通过科技创新后补助、融资担保及创业贷款、职业技能培训补贴等方式，持续加大援企稳岗力度，累计发放各类补贴补助2366万元，提供就业岗位12742个，开展各类职业技能培训3654人；为企业减免各项社会保险费4263万元，受益企业680家，受益涉及人次56775人；简化创业贷款办理流程，精简手续，为申请人提供一站式办理服务，已发放创业担保贷款1679万元，发放创业担保贷款利息28.58万元。加强劳动执法检查力度，保障劳动者合法权益，对31个在建项目进行专项检查，下发《劳动监察建议书》12份，办理劳动合同招收备案10388人，解除备案2395人，对19家劳务派遣、人力资源服务机构进行年审，督促企业与劳动者依法履行劳动合同；印发《灵武市政府投资类新开工建设项目实施部门农民工工资保证金差异化缴存管理暂行办法》，共追偿农民工工资1100万元，排查政府类投资项目及国有企业欠薪案件3件，社会类投资项目欠薪案件7件，提前完成“两清零”目标。九是进一步增强政府采购公平性。实施“互联网+政府采购”，运用统一政府采购公共服务平台，推行政府采购事项线上办理，降低采购交易成本，政务采购信息全面公开。十是依法保障企业公平参与招标投标。深化招投标领域改革，全面实现电子化招投标，严格落实建筑工程领域招投标黑名单制度，公开透明开展招投标活动，公开招标率达100%。截止目前，招标投标公告238个（工程项目161个，采购项目77个），政府投资项目招标共开标505个（工程项目303个，政府采购项目202个），开具无挂靠、无串标、无围标承诺书1437件。精简招投标行政办事环节，按照“不见面、网上办”原则，清理工程招投标备案事前事项，精简规范流程，取消招标文件事前备案、招标投标情况书面报告、合同备案、投标报名审核等环节，推行“文件电子化、标书在线传、保证金线上缴、开标不见面、专家在线评、交易结果网上查”的“不见面”交易模式，降低交易成本。截至目前，房建、市政实行电子标“不见面”开标共8个项目，2022年7月1日起，交通工程项目全部实行电子标。十一是不断提升政务服务便利化水平。制定《灵武市深化相对集中行政许可权改革推进审批服务事项划转工作实施方案》，完成第二批8个部门36大项行政职权（事项）划转，“一枚印章管审批”扩大到16个部门253个事项，累计办件30337件；全市梳理规范政务服务事项1467项，统一按照国务院“四级四同”标准部署上线全国一体化在线政务服务平台（宁夏政务服务网），进厅事项1195项，基本实现“应进必进”；1133项事项实现“一网通办”，100个高频事项实现“马上办”，385项事项实现就近办，524项事项实现“即来即办”，1115项事项可不见面办理，435项事项可“掌上办”；认真开展“三减一提升”活动，完成24个部门340项事项精减，累计减少环节274个、申报材料482份、办理时限1623个工作日，清理各类无谓证明112项；推行“出生一件事”等20个事项一件事一次办，一窗综合受理率提高到72.6%；提升“互联网+政务服务”水平，设立无人警局、24小时自助办税服务厅，网上办理率达到91.1%；推行“好差评”二维码评价，企业群众满意度达99.5%；12345等便企热线接转受工单7247件，已办结7085件，正在办理162件，办结率97.8%。十二是强化知识产权创造保护和运用。制定《知识产权领域突出问题治理长效机制的工作方案》《2022年知识产权执法“铁拳”行动实施方案》，办理商标侵权案件3起，罚没款2.53万元；截止8月底，全市有效发明专利154件，万人拥有量5.2件/万人。十三是建立公正规范的市场监管体系。有效推进网上监管体系建设，同步建立完善审管协同机制，将审批事项办理结果及时推送到监管部门，加强审批与监管信息互通共享；在餐饮、食品药品、危险化学品、产品质量等领域开展“双随机、一公开”抽查监管，持续强化企业诚信体系建设，公示行政许可信息7420条，行政处罚信息562条；加强重点领域企业信用监管，对3802户纳税人、12家粮食储备企业、41家环保重点企业、28家交通运输企业进行信用等级评定、动态管理，通过执行信息公开网失信自然人1287人次，法人139人次，限制高消费1387人次，采取司法拘留10人，联合惩戒失信企业22家，帮助18个失信主体完成信用修复。制定《灵武市清偿拖欠民营企业中小企业账款工作存在问题整改方案》，多方举措、全力推进清偿工作。2022年我市拖欠民营企业账款金额1654.65万元，清偿率为100%。十四是加快建设包容普惠创新环境。出台《灵武市进一步推动科技创新发展的实施意见（2022修订）》《灵武市科技型中小微企业风险补偿专项资金管理办法（2022修订）》《灵武市柔性引进科技人才实施细则（试行）》《灵武市备案科技服务机构管理暂行办法（试行）》等配套政策，设立50万元科技创新服务体系建设专项资金，成立专家咨询委员会，建成产业技术协同创新中心1家，目前已培育和引进科技服务机构17家，指导企业科学归集研发费用入库2.8亿左右，推荐申报各类科技项目90余项，柔性引进各类人才100余人；推进基层文化阵地提档升级，完成10个村级综合文化服务中心、10个乡村大舞台改扩建工程，扎实推进“三馆七站”免费开放，上半年共接待群众13.2万人次，其中24小时智慧书屋流通6千余人次。推进“互联网+教育”，全市100％的班级使用触控一体机或智慧黑板，建设在线互动课堂、教室70间，建成与教育厅互联互动的县区级平台，5所学校被确定为“互联网+教育”标杆校；发展“互联网+医疗健康”，开展预约诊疗、双向转诊、远程医疗等服务，推进医疗保障公共服务标准化规范化，实现医疗保障一站式服务、一窗口办理、一单制结算。制定支持中小微企业健康发展27条措施，加大市场开放力度，强化项目落地服务，共请进来蒙牛集团、伊赛集团、正威国际集团等区外企业70批348人次，签约招商引资框架协议项目15个，计划总投资36.2亿元。向300多家企业（个体工商户）兑现产业政策奖补及重点工作考核奖励资金10511.5688万元。
3.加强督查检查，提升服务满意度。
由市营商办、市委督查室和政府督查室组成联合督查组，通过电话调查、随机暗访、听取汇报等方式，对营商环境指挥部7个专项行动组、各成员单位《条例》及自治区、银川市及我市深化“放管服”改革优化营商环境若干措施贯彻落实情况进行督查检查，及时发现问题，督促限期整改，对工作不力、进展缓慢的进行通报批评、公开曝光。尤其是将窗口单位、行业服务部门作为督查检查重点，促进规范服务、文明服务、优质服务，扎实推行“好差评”制度，切实提高营商环境服务满意度。
二、存在问题
尽管我们积极做了一些工作，也付出了一些努力，但与自治区、银川市和市委、政府打造更优营商环境的要求，与企业群众的期盼相比还有不少问题和短板，主要表现在：一是优化营商环境工作重视程度不平衡，协同推进合力不够；二是简政放权力度还不大，主动服务的主动性还不强；三是“双随机、一公开”监管、跨部门监管、联合监管力度还不够大，新型监管方式未常态化展开,包容审慎监管机制尚未形成,执法交叉、重复检查问题依然存在；四是法治环境优化工作力度还需进一步加大。
商务办公空间设计案例篇2
关键词：城市商务区规划设计城市规划探讨
中图分类号：TU984文献标识码：A文章编号：1672-3791（2015）01（a）-0000-00
1项目概况
鉴于本商务区地理区位优越，对商务区规划充分注重绿色生态和滨水环境营造，运用现代高科技手段构建高效、活力、生态的商务区，总用地面积为2699.24公顷。此次规划范围内，有部分用地超出城市总体规划的用地范围，但本着“规划先行”的原则，此次控规对商务区土地利用统一协调考虑，以路网为骨架，用地灵活设置，在整体大区域范围内获得社会资源的动态平衡发展。在城市总体规划范围内的用地面积为2108.86公顷，超出城市总体规划范围外的城市发展备用地面积590.38公顷。
2规划指导思想与原则
2.1指导思想
以科学发展观为总的指导思想，以构建和谐社会、建设生态宜居之城为出发点，按照“现代、生态、特色、便利”要求，着力于提升商务区品位，突出特色，展示现代化、国际化商务办公新区形象。
本次规划以先进规划理念为导引，利用好自身优势，成功实现跨越式发展，并与五象新区其他片区的各功能组团形成协调发展的格局；其次重点完善其公共服务、市政基础配套设施布局和道路交通等方面综合规划，合理确定各地块的使用性质、建筑内容及容量指标，指导区域内各地块的具体开发建设，为下一阶段的修建性详细规划提供依据，努力达成规划与建设的一致性。
2.2规划原则
（1）承接性及深化原则。本次规划在体现城市总体发展目标和要求的前提下，充分依据和参考已编、在编的规划，分析规划区区位、现状、交通条件，从区域未来发展趋势研究的高度下，统筹兼顾，合理安排，既继承、深化、落实已有规划思路，又对区域下一层次开发建设提出规划编制的依据和准则。
（2）综合规划、整体发展的原则。注重规划区各功能组成部分的整体关系，通过合理的用地布局和交通基础设施网络规划，加强规划区与其他功能组团的整体关系，形成各具特色、既相互独立、又密切联系的城市组团关系，共同构成城市多元化、整体性的特点。
（3）适度弹性和多样性原则。规划在确定用地布局和区域功能结构的基础上，允许局部功能和容量的调整，使土地性质具有适当的兼容性，使地块合并和划分更趋合理。提高规划应对市场和未来发展的灵活性，使规划本身更具有生命力和适应性。同时在道路网络、地块划分和用地性质的规定在保证规划合理性的前提下，充分考虑用地的多种可能性，尽量为开发建设提供更多、更合理的选择空间。
（5）生态优先、因地制宜的原则。以科学发展观为指导，强调区域建设与自然环境相结合，注重生态环境保护和建设，规划设计充分体现“以人为本”和可持续发展的思想，促进经济效益、社会效益和环境效益的有机统一。具体规划手法上应充分注意利用自然地形，道路和用地布置注意结合山体与河流水系，开辟视线走廊，充分利用沿岸绿地景观，做好滨水岸线的文章。因地制宜，充分利用现状地形、植被、道路、设施等，建设形成生态走廊和开放空间，构建良好的景观与生态环境，达到人与自然的高度和谐，充分体现商务区的城市风貌。
3规划思路及其具体实施
3.1功能分区与布局
结合商务区所处新城区的定位，借鉴国内外相关金融街的建设经验，在新区总部基地内打造集银行、证券保险、其他金融机构办公为主及相应配套的酒店、商场等设施为辅的金融中心区。总部基地内的办公用地主要围绕金融商务的核心功能展开，包括：公共金融管理、银行总部办公、保险、信托、投资办公、金融衍生服务办公等。
本次规划围绕商务区作为市级商务中心的整体功能定位，将商务办公中心区的功能细化定位为四大板块：商务办公、企业总部办公、配套商业文化、商务居住。商务办公中心区的办公用地主要围绕企业总部的办公需求展开，包括：地区、区域性总部办公总部集中办公，以及其他中小型企业办公机构，如图1所示。
图1商务办公中心区功能分区图
3.2规划具体实施
（1）区域统筹协调发展，进一步提升商务区的定位。结合新城区的时展背景，利用自身优越区位优势，在新城区整体功能定位指导下，统筹协调与其他各功能组团的职能，进一步提升商务区的定位；并在用地布局、道路交通系统、公共服务和市政基础设施规划上协调布局和资源共享。
（2）重点进行商务办公中心区的布局研究。规划在总结、借鉴国内相关城市建设案例和经验，立足市所处区域发展环境、区位条件，充分考虑市场发展实际需求，进一步明确商务办公中心区的各功能分区，用地配置模式、土地使用兼容性配比等各项开发控制要求，以此打造现代、高端的商务中心区形象；并充分利用周边的水系与绿化，在道路布局、建筑群体空间组合、轴线通廊设置上合理布局，塑造良好的城市空间景观格局。
（3）土地使用规划的深化与完善。以上层次和相关规划要求为指导，结合区域现状实际情况和发展条件的变化，发展目标的要求，合理进行用地布局的进一步深化与完善。
（4）土地开发强度控制和适度城市设计引导。充分结合现状和区域规划的发展要求，对规划区内各地块提出相对完善的控制指标体系以满足规划建设和管理需要；依照美学和空间艺术处理原则，对整体建筑空间、滨水环境、街道景观等方面提出指导性综合设计要求和建议。
（5）道路交通规划和设施控制。以上层次规划的路网格局为依据，结合现状实际情况，加强对支路网络系统的深化和完善；并确定道路的各项规划指标，因地制宜进行竖向设计和场地平整。同时，规划还提出交通组织分析、慢行交通规划、重要地段或节点的交通优化方案，并强化交通管理措施。
（6）公共服务和市政设施的配套与完善。根据规划区的用地性质和人口规模，立足区域统筹和协调发展，进行公共服务和市政设施的配套布局和完善，做到定量、定位和定界的落实和具体控制。
（7）因地制宜，注重特色环境景观的营造。商务区半岛区位优越，其内自然环境景观丰富。规划充分利用现有优势，处理好公共开放空间（包括水、绿地、广场、空间轴线等）、建筑与环境之间的相互关系，积极营造具有地方特色的环境景观风貌，提升整个商务区的综合形象。
3.3规划布局
本项目商业服务业设施用地面积为273.08公顷，占规划建设用地面积的15.62%。
（1）商业用地。现状规划区内缺乏具有一定规模的商业用地，规划在道路北侧以及规划区北部的商务办公中心区，设置大型商业服务设施用地。目的依托交通优势，为周边及城市外部居民提供商业服务。此外，在各个居住片区均设置邻里中心，作为市级商业服务的有益补充，使得商业行为深入到各个居住小区之间。规划商业设施用地面积为67.13公顷。
（2）商务用地。商务用地主要位于商务办公中心区，主要围绕企业总部的办公需求展开，包括：地区、区域性总部办公总部集中办公，以及其他中小型企业办公机构。规划商务用地面积为114.61公顷。
（3）娱乐康体用地。结合商务办公中心区内配套商业文化区的设置，布置两处娱乐康体用地，为商务人士提供配套服务。此外，设置两处娱乐康体用地，充分利用滨水区的景观优势提供娱乐康体活动空间，规划娱乐康体用地面积为21.35公顷。
（4）公用设施营业网点用地。现状规划区内没有加油加气站的设置，本次加油（气）站规划依据主要为《汽车加油加气站设计与施工规范》（GB50156-2002）以及国家、自治区其它相关规范和行业标准。新增4处加油站，1处加油加气合建站，可满足规划区内相关车辆的使用要求。每处加油站依照相关规范占地2000―3000平方米，加油加气合建站占地4000―5000平方米。此外，其他公用设施营业网点用地结合邻里中心进行综合考虑，满足规划区内的配套服务需求。规划公用设施营业网点用地面积为1.54公顷。
4结语
文章通过结合某商务区规划设计实例，以科学发展观为总的指导思想，以构建和谐社会、建设生态宜居之城为出发点，按照“现代、生态、特色、便利”要求，着力于提升商务区品位，突出特色，展示现代化、国际化商务办公新区形象。
参考文献
[1]刘姗姗；于南.城市中央商务区规划设计中室外风环境特性研究[J].经营管理者，2013，（04）：156.
商务办公空间设计案例篇3
关键词：重庆；桥下空间；停车场；规划
中图分类号：TB
文献标识码：A
doi：10.19311/ki.16723198.2017.15.088
1引言
近年来，城市化进程不断加快，机动车数量快速增长，“停车难”问题也日益加剧。如何有效利用城市宝贵空间合理规划停车设施也倍受关注。本文结合重庆山地滨水城市特点，重点探讨如何利用桥下空间规划建设公共停车场，缓解城市停车压力。
2国内相关城市利用桥下空间设置公共停车场的经验分析
2.1日本
日本早在1985就开始利用高架桥下的空间设置停车场，利用比例高达60%以上，有效提高了土地集约化利用程度。日本桥下空间停车场大多设置在住宅、公共建筑（如学校、图书馆等）、商业等人流密级、车流量较大、土地利用强度高的区域。同时对桥下空间的净空、面积有一定要求，如东京中村高架桥停车场净空高度为4.5m。停车场利用辅道设置出入口，但又不影响辅道车辆通行。在运营方式上大多采用无人管理、自助缴费的方式，最大限度的提高运营效率。
2.2上海
上海利用高架桥桥下空间设置公共停车场主要考虑四个方面：一是设置在停车需求较为集中的居住区、学校、医院等行人、车流集聚区域及郊区新城。二是停车设施与轨道交通配套、重点设施配套的需求相结合。三是桥下空间要满足安全、使用和管理条件。四是配置智能识别系统和公共重点设施。
3重庆利用桥下空间设置公共停车场的规划原则
通过总结国内相关城市利用桥下空间设置公共停车场的相关经验，同时结合重庆的实际情况，重庆利用桥下空间设置公共停车场除了满足《建筑工程交通设计及停车库（场）设置标准》的相关要求外，还需考虑以下要求：
（1）具有良好的地形条件。地势相较平坦，地形高差不能太大，便于投入实施。
（2）满足净空高限制。桥下停车场的选址上应考虑桥下净空较大，至少大于或等于2.2m，以确保小型车辆出入桥下时不至于对桥梁造成危害。
（3）停车场周边住宅密集、商业较多，停车需求较大。
（4）停车场的选址与轨道交通的规划和建设相结合，接驳轨道交通，服务P+R停车。
（5）桥下停车场的选址还得考虑周边交通条件。既能与周边道路衔接良好，便于停车场的交通组织和车辆集散，还不得对周边的交通产生较大的冲击和影响。其出入口的设置应避开交叉口、主干路等重要节点和路段，出入口数量应根据周边交通状况以及停车数量来共同决定，出入口视野良好。
（6）重庆很多桥下空间紧邻滨江区域，桥下停车场除了满足滨江休闲停车外，还不能影响滨江景观和周边绿地，避免噪声污染和空气污染。
（7）在运营管理方面，注重停车标识和信息引导，最好采用无人管理、自助缴费的方式，提高运营效率。
4重庆利用桥下空间规划公共停车场案例分析
重庆嘉陵江嘉华大桥桥下空地共计1处，位于嘉华大桥南桥头，是滨江路与桥头立交之间的桥下空间，地势平坦，面积约4670m2，现状为桥下空地，规划为桥下空间和部分公园绿地。
4.1停车需求预测及公共停车场规模估算
从现状来看，该地块周边400米范围内有停车泊位1045个，其中配建停车场1处，共1023个泊位，路内停车场1处，共22个泊位，暂还没有设置公共停车场，停车需求较大。随着未来城市和商业的发展，停车压力还会不断增加，主要表现在以下4个方面：（1）周边紧邻的商业、商务建筑体量大；（2）紧邻滨江路，滨江美食街等吸引大量客流驱车前往；（3）随着周边轨道站的建设，P+R停车需求随之增长；（4）紧邻居住区。
根据需求吸引率法，对该片区的停车需求进行预测：
Q=R・kr+B・kb
R：住宅建设规模B：公共建筑建设总规模（主要指办公商业）；
kr：单位面积住宅车位需求率，一般取值1.0车位/100平方面积；
kb：单位面积公建车位需求率，一般取值1.0-1.2车位/100平方面积。
综合考虑居住、商业、办公等，该片区总停车需求为9388泊位，按照“配建停车为主、公共停车为辅、路内停车为补充”的停车结构，公共停车作为停车设施的辅助手段之一，可占停车位总量的8%-10%，本案例按10%取值，则公共停车需求为939泊位。现规划有公共停车场2处，可提供约520停车泊位，则该桥下停车场可按约400泊位进行规划。
4.2交通条件
该地块现状道路已按规划建设，未来周边交通变化较小。同时，依靠瑞天路可实现地块与外部道路的联系，利用企业天地内部道路可实现地块与滨江路的联系，该地块与周边的交通可达性良好。
4.3停车场规划方案
4.3.1功能定位
结合地块周边情况及停车需求，该公共停车场重点考虑以下几个方面：一是服务周边商业、商务、办公停车需求；二是随着轨道建设的推进，服务轨道P+R停车；三是地块靠近嘉陵江滨江休闲区域，服务滨江休闲停车。四是该地块周边规划大量绿地，公共停车场的设置不得影响绿地功能。
4.3.2交通组织
良好的交通组织不仅可以为出入停车场的车辆提供高效服务，同时也可最大程度减少因停车场设置而产生的交通影响。
（1）根据停车场的规模合理确定出入口数量，在两侧辅道各设置一个出入口。
（2）桥下停车场出入口位置避开了交叉口和滨江主干路，对周边的交通干扰较少，同时紧邻周边商业，充分考虑与出行吸引源的关系。
（3）通过瑞天路进行交通组织，服务停车场与周边商业和滨江路的联系。
4.3.3近远期建设方案
近期可利用桥下空间建设平面停车场，周边辅以绿化，可提供停车泊位160个。远期可结合停车需求发展，建设机械停车设施（2栋），扩大停车供给，可提供停车泊位约400个。
参考文献
商务办公空间设计案例篇4
Abstract：Fortheimprovementoftheoldindustrialarea，Shenzhengenerallyadoptstheupdatemodel，whichtheenterpriseleads，thegovernmentguides.Howtopromotethevalueoflandutilizationwhenenterpriseauthorizedstrengththeupdateunitplanningtobethefirstquestion.Thisarticleputsforwardadvancedworkingtrainofthoughtthatthepromotionoflandutilizationfromcaseandpolicythetwodimensions.ThroughanalysisofthecasethatthesuccessfultransformationofShenzhenoldindustrialzones，wesummarizethefourmaintransformationtypesanditstraitsandinfluentialfactors.Throughminingthepolicyoflandutilization，weputforwardfiveutilizationoflandthatcontributetoreducethecostofoldindustrialtransformation.
关键词：旧工业区；企业主导；深圳；改造模式；政策挖掘
Keywords：oldindustrialarea；enterpriseleading；Shenzhen；transformationpattern；policymining
0引言
对企业主导的旧工业区改造，提升旧区土地价值，是改造的重要目标。深圳旧工业区改造虽已取得可喜成绩，但也面临改造定位不尽合理、政策利用不甚充分等问题。因此，需要系统研究其改造路径和依托政策。
本文通过梳理深圳市旧工业区改造成功案例，分析其改造类型、特点及促成条件，建立旧工业区改造类型选择路径；通过挖掘部分土地利用政策，分析其对降低改造成本的作用，提供可助力旧工业区改造的政策要点。最终达到提升土地经济价值目的。
1旧工业区改造类型、特点及原动力分析
对于旧工业区改造，拟采用何种改造类型十分重要且首当其冲。以下梳理企业主导的深圳市旧工业区改造成功案例，划分为创意产业园、商务及科技研发型产业园、商业展销类以及混合功能类四种主要类型。整理每种类型的类型特点、促成因素，作为旧工业区改造项目的前期类型定位的参比条件。
1.1创意产业园
1.1.1案例分析――南海意库
①项目概况：
项目位于蛇口太子路，紧临海上世界，总建筑面积4.5万平米，。南海意库已形成以建筑景观设计、广告创意设计为特色的文化创意产业集聚地[9]。
②改造方案：
1）置换后功能组成。旧工业区逐渐被餐饮、酒吧、艺术家工作室等填满。
2）道路交通组织规划基本保留了原建筑布局，合理组织人车交通，避免干扰。
3）建筑改造包括了个性化loft空间。引进了绿色建筑的思想：可持续性设计之、太阳能利用、节地等概念。
③改造成果：
截止2012年底，南海意库国内外创意企业已有146家，包括建筑、工业设计、艺术创作、景观规划等企业。南海意库的就业人数达4368人，年产值达60亿元左右，创造利润总额17.5亿元，缴纳税收5.7亿元，释放出巨大的文化生产力。
①集聚地点的设置通常被考虑到创意产业园的发展策略中。
②适宜建设在人流量大、渗透性强、临街地带的街道附近，从而便于人们走动。
1.1.3促成因素
①外部影响因素：
1）创意产业园区需要发达的经济水平为依托，深圳市完全有能力满足园区的发展。
2）政府的大力推动和支持是实现设计作为经济发展的重要驱动。
②内部关键条件：
1）文化培育使其形成良好的触媒效应，促使周围地块的开发商结合地块周边条件，定位开发为创意产业园。
2）艺术家们的自发改造行为往往是该类型改造项目的起动点。
①项目概况：
项目位于宝安新中心区。园区规划总面积20万平方米。它将重点建设成为全球高端酒店设备用品一站式情景体验采购基地以及酒店文化用品的创新基地。
②改造方案：
1）置换后的功能构成。产业园区配套基础、能源供给充足，设有停车场、商务中心、多功能会议厅等一应俱全，见图1。
2）建筑改造。园区建筑设计以新理性主义为原则，强调理性和逻辑的紧密结合，结构采用简单的几何形状，孕含着深圳30多年发展的历史内涵。
③改造成果：
园区规划总面积12万平方米，一期约6万平方米。园区分为十大功能区”、五大主题馆”。十大功能区”分别为培训基地、研发设计区、酒店运营顾问、会展区、酒店创意展示区、惠宝隆连锁事业部深圳总店、体验式设计酒店创意文化展区、酒店礼品艺术品展区、办公服务区、步行风情街。五大主题馆”则包括：国际品牌专营馆、酒店艺术配饰馆、现代酒店科技馆、酒店文化创意馆以及酒店专业机构馆。
目前已入园企业48家，占一期总面积的3/5，其中企业总部28家，研发、设计机构20家。
①该改造类型的功能定位为商务办公、科技研发，进驻的产业一般为零售业、金融业等高端产业。
②该改造类型适用于成片旧厂址改造和再开发，主要是通过产业置换淘汰原来的传统加工产业，引进高科技科研产业，具有一定针对性。
③潜在市场需求巨大。很多具备了商务条件的区位中有大量的工业区厂房闲置，发展潜力巨大。
①外部影响因素：
1）产业集聚提高协作效率；并且，会对外地相关人才产生磁场效应，能吸引大量人才。
2）商务圈辐射范围内的旧工业区易功能置换为商务、科技研发类产业园。
②内部关键条件：
1）该类型改造项目要求容积率较高。
2）从区位条件看，该类型就工业区可能会被重新利用为商务及科技研发型产业园。
1.3商业展销类
1.3.1案例分析――满京华艺展中心
①项目概况：
②改造方案：
重点发展成为大型的集家居饰品、工艺礼品精品、古典家具等为一体的专业批发市场和出口配套基地。
③改造成果：
艺展中心经过14年的发展，目前已与全国30多个省市地区约1550家品牌厂商组建商业联盟，并且拥有"工艺礼品、家饰精品、花卉花艺、陶瓷玻璃、古典家具、家居配置"6大主题展区，已成为集全球饰品展示、专业采购、设计交流、创意产业培育的复合型超级文化综合体。
满京华艺展中心已连续多次作为深圳文博会”的分会场，其成交总量从第二届的36.3亿元增长到第九届的282.6亿元，成交总量始终位于全市前茅，为深圳文化立市、打造设计之都做出了积极贡献。
①该类型更新改造项目功能置换成展销场所，对该类商品或产品的展示展销需求而进行的更新改造。
②该类改造项目主要是利用其自身的区位优势和自发改造形成的商业积聚效应，开发商因势利导，通过对凌乱的个体商业形态进行整治，形成混合功能。
③该类改造项目不但提高了本区内的商业品质，而改造后通过展示展销功能的增加，提高了项目知名度，形成区域范围品牌的影响力。
④该类改造项目将聚集行业的高附加值效益并促进第三产业发展。
1.3.3促成因素
①外部影响因素：
1）MICE会议引起人流密集，达到商业展销的效果，带来良好的经济效益，进而推动旧工业区的更新改造。
2）产业集聚可以使该产业形成竞争效益，也使得厂商能够更稳定、更有效率地得到供应商的服务。
②内部关键条件：
1）该类型改造项目所处的区位一般为是商业活动活跃的区位。这样的区位条件才能促成旧工业区功能置换成商品展销的更新改造。
2）该类型的更新改造项目一般都处于交通发达的区域。交通状况对人流的吸引力大，可以改造成商业、办公、会展等人流密集可达性强的功能。
3）形成促成大宗交易成功的营销基础，是该类型更新改造项目的必备条件。
1.4混合功能类
1.4.1案例分析――上步工业区
①项目概况：
上步工业区是华强北商圈的前身，占地面积145公顷。华强北成为了以电子产品及周边商品、其它商品的批发零售、餐饮服务在全市都起到了重要作用。
②改造方案：
1）采用综合整治改造方式。
2）在改造中，工业区原先的方格网状的形态得以保留。区内主要道路增加和拓宽了人行道宽度。并且，政府在改造中开辟了地下停车、立体停车多种停车方式相结合的办法，以解决停车难的问题，见图2。
3）政府投入巨资对华强北片区的基础设施进行改造，以带动商家对旧工业区功能置换更新改造的积极性。
③改造成果：
①该类改造项目规模较大、区位优势明显。
②该类改造项目由于采取的是多样化的改造模式，具有功能混合的效应，对片区乃至整个城市的综合影响力较大。
③由于该类改造项目规模较大、土地产权复杂，实施困难，所以一般采取以政府总体规划为指引，分期实施的方式进行改造。
1.4.3促成因素
①外部影响因素：
1）城市结构的调整要求原工业区升级改造。
2）该类改造项目往往在市场的推动作用下，有效地带动了周边服务业的发展，功能日趋综合多样，市场潜力巨大。
②内部关键条件：
1）该类改造项目的区位条件优越，为其承接和发展高端服务业提供了有利的支撑条件。
2）该类改造项目固有的城市商业氛围和产业市场环境、庞大的研发创新机构集聚规模，形成了实现自主创新升级的重要条件和内在动力。
2助力土地价值提升的政策解读及建议
对主导旧工业区改造的市场主体而言，能否充分合理利用政策提升土地经济价值不仅关系到其自身经济利益，而且关系到其更新规划能否顺利获批并从中获益。因此，笔者从深圳市土地利用相关政策出发，针对旧工业区改造中的土地经济价值提升提出如下建议：
2.1加强地下空间的综合开发利用
旧工业区改造中的市场主体可以从以下几个方面加强地下空间开发利用：
①以浅层地下空间利用为重点，首先加强地铁站周边的地下综合空间开发，着重为商业、文体类公共设施提供地下空间；
②将有碍市容市貌的垃圾和污水处理类设施转入地下空间。
2.2适量选取改造前后基准地价差值较小或市场评估价较低的地点改变用地功能
依据《深圳市城市更新办法》（以下简称《办法》”）中有关规定可知：改变功能的原有建筑面积需缴地价=按改变后功能和土地使用权剩余期限以公告基准地价标准计算的地价-按原土地用途和剩余期限以公告基准地价标准计算的地价；改变功能的增加建筑面积需缴地价=改变后功能和土地使用权剩余期限按市场评估地价计算的地价。
根据以上测算规则，市场主体在选取功能改变类城市更新的地点时应注意以下几点：
①选择原土地用途基准地价与改变后的土地用途基准地价差值较小的地块。
②若不再增加建筑面积，应选择容积率较小的用地；若需增加建筑面积，所选地块还应符合改变功能后的土地市场评估价较低的条件。
2.3拆除重建类旧工业区应优先满足鼓励发展产业的用地需求
在《办法》、《深圳市城市更新办法实施细则》（以下简称《实施细则》”）以及《深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见》中提出对拆除重建类旧工业区中升级为深圳市鼓励发展产业（如总部经济、战略性新兴产业、现代服务业、高新技术产业、先进制造业）的建设用地给予地价优惠。
旧工业区改造市场主体在拆除重建类工业区改造中应优先保障深圳市鼓励发展产业的用地需求；在原有合法建筑面积上引入鼓励发展的产业；可选取鼓励发展类产业公告基准地价较低的工业用地适当增加建筑面积。
2.4将拆除重建类工业区中土地使用权剩余期限长、改造前后基准地价差额小的地块转变为经营性用地
《办法》中规定：拆除重建类工业区改造为经营性用途的，原有合法建筑面积以内部分补缴地价=按改造后功能和土地使用权期限以公告基准地价标准计算的地价―原用途公告基准地价×年期修正系数；增加建筑面积按改造后功能和土地使用权使用期限以市场评估地价计算地价。
《深圳市宗地地价测算规则》（以下简称《规则》”）中规定：新型产业用地（产业研发、软件开发、文化创意等）为混合用地，按照工业和办公基准地价的均值计收地价，但高新技术园区内的新型产业用地按照工业基准地价计算。
根据以上测算规则，改造主体在选取拆除重建类工业区中用于转变为经营性用地的地块时应注意以下几点：
①选择土地使用权剩余期限较长的工业用地。
②选择改造前后土地基准地价差值较小的地块。
③若不再增加建筑面积应选择现有容积率较低的地块；若需增加建筑面积，所选地块还应符合改变功能后的土地市场评估价较低的条件。
④若要发展新兴产业，应选取工业用地基准地价与办公用地基准地价均值较低的地块，将其转变为新型产业用地。
2.5在工业基准地价与商业基准地价较低的地点分别建设工业配套设施和小型商业服务设施
《规则》规定以协议方式供应的工业用地，增加生产性厂房且自用，不计收地价；增加工业配套（含配套办公、单身宿舍、配套食堂等）且自用，以工业基准地价50%征收地价。《规则》附表一中规定增加1000以下商业且自用部分，按土地使用权剩余期限以商业基准地价70%征收地价。改造主体可在以协议方式获取的工业用地上增加自用的生产性厂房从而避免补缴地价。在工业用地基准地价较低的地点建设自用的工业配套，在商业基准地价较低的地区建设1000以内的工业配套小型商业服务设施。
3结语
本文基于企业视角，从案例与政策两个维度出发，归纳出深圳市四种企业主导的旧工业区改造类型及其特点和影响因素，并提出五条土地利用建议。企业主导的旧工业区改造应注意以下两点：
①在改造类型选择时，可分析旧工业区的基本条件，参考前述的类型特点、促成因素等，确定该旧工业区有效的改造类型，进而确定改造方案。
②在进行改造规划布局时，充分分析当地土地利用现状和土地基准地价，结合相关政策选择合适地点进行不同类型的城市更新，注意培育或引入新兴产业，合理开发地下空间。
未来，企业主导、自下而上的旧工业区改造将成为主要改造模式。尽管旧工业区地点不尽相同，但主导改造的企业都应结合当地现状和城市更新政策，选择合适的改造类型，充分利用政策规定，从而助力旧工业区成功改造。
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商务办公空间设计案例篇5
关键词：群落式；科技园；办公建筑
中图分类号：TU198文献标识码：A文章编号：
1、引言
城市化发展过程当中，伴随而来的是城市规模的急剧扩张，城市地价也不断攀升，特别是城市中心区域的地价尤其突出。由于无力消化高昂的地价，经济效益产出相对较低的工业厂房、普通住宅等不断地被逼推出省市中心区域，取而代之的则是经济效益产出高的商业与办公建筑。如何才能够使得企业在建筑选址上就能占据优势，而又能是促进企业形成价格和非价格竞争优势，获得协作发展优势，提高中小企业的创新能力呢？本文结合实例提出了“群落式”办公建筑。
2、工程概况
亚芯科技园位于上海市张江高科技园区集电港产业区内。基地北临祖冲之路，西临盛夏路，南面为规划一路（待建），东面为科博达电子公司（在建）。基地周边有申江路（中环东线）、张东路、祖冲之路、龙东大道等城市干道，距离浦东机场约有20公里车程，距离轨道交通二号线东延伸段广兰路站约300米。整个园区包括三幢高层产业研发楼、八幢多层产业研发楼以及一层地下室在内的建筑群。建筑占地面积29125平方米，地上计入容积率建筑面积58250平方米，地下建筑面积为12085平方米。
本工程主要由3幢9层研发大楼(A座～C座)、8幢4层产业小楼(D座～K座)和1座1层地下车库等组成。其中A座、B座、C座主要屋面板顶高度为37.90米，采用现浇钢筋混凝土框架－剪力墙结构。D座～K座主要屋面板顶高度为15.80米，均采用现浇钢筋混凝土框架结构。
项目总平面图
3、设计理念分析
在商品经济的社会里，商务办公建筑形象是公司实力与信誉度的体现.建筑形象具有巨大的隐性经济价值.其业主无一例外的追逐个性化的建筑形象，以此作为自身独特的企业形象进行塑造。由于高昂的地价，城市中心区域商业办公建筑所在的地块往往是小块的，以便开发者消化，小地块高容积率等诸多现实因素导致目前商业办公建筑布局模式的普遮单一和建筑形象的呆板，平面铺开的裙房。以追逐外向商业空间的最大化；竖向展开的主楼，以寻求内向办公空间的最大化;采用简单的矩形平面，作为解决功能和流线问题的最基本方式被普逸采用。因此在大城市里到处都是相似的“方盒子”.尽管.这种“方盒子”布局模式是解决诸多实际问题最直接的有效手段。但是面对日益复杂化、集成化的服务功能要求。惯用的设计模式显得越来越力不从心无法应对再者，技术和经济的发展能够让“方盒子”披挂上各种新、奇特的表皮外衣，但布局模式留同体，近似的高层建筑近乎阵列式的排布，造成个性的消失.特色的沦丧，使得城市空间变的消极。对此.我们通过“群落式”的布局模式，探求问题的答案和新的空间表。本次设计中甲方要求设计者们严格做到：
①营造人性化的景观绿化体系，为科研人员提供良好的花园式研发环境；
②人车分流，合理组织机动车流、非机动车流及人流，使公共交通流线互不干扰，营造“以人为本”的交通体系；
③充分利用土地资源，在保持高品质研发环境和规定的容积率指标的基础上，力求可利用面积最大化。
4、总平面布局
建筑与场地。城市空间的对话关系、多样与复杂的功能共同构成建筑主体形态设计和布局的重要契机。设计方案的基本指导思想是要创造一组建筑，使其在地段上与环境建立起一种和谐的联系。建筑设计的成果不应该只关注是否能够成为一种标志，而是采取一种“镶嵌”的态度，融入基地环境中。方案设计的挑战性在于如何创造一种建筑空间与现有基地、周边道路，环境景观等建立起良好的协调关系。当试图在建筑与环境中建立起一种和谐的对话关系时建筑的特征成为一个基本原则，根据实际条件.我们采用“群落式”的建筑布局。
根据地形特点、周边环境状况和业主的使用要求，本设计者们相互讨论，仔细研究，集思广益最终将园区分为东、西两大区块，西侧靠近主干道布置人员比较密集的一幢L型高层产业研发楼A座以及两幢短板式高层产业研发楼B、C座，东侧布置8幢多层产业研发楼D~K座。为了提升园区的整体形象，在A座与B座之间增加了三层挑空门廊，使得园区在盛夏路与祖冲之路上形成气势恢宏的外部形象。C座与B座对位顺势布置，在外部形象上形断意不断。由此在基地西侧三幢高层产业研发楼相互呼应形成U字型布局。基地东侧环境相对幽静，因此布置了8幢多层产业研发楼。8幢小楼南北向分四行排列，每排为两幢，两排之间的间距为16米以上，周围配合绿化景观，营造出良好的园区环境。多层产业研发楼外形各具特点，在形体上楼与楼之间相互呼应，形成错落有致的有机建筑群。西侧的三幢高层产业研发楼与东侧的多层产业研发楼共同围合形成中央花园，成为整个园区的绿化中心。地下车库布置在园区西侧三幢高层建筑下部，与东侧多层产业研发楼脱开布置，既节省了造价，又不会对多层小楼的布局形成约束。
5、单体建筑设计
本项目总包括A座～K座，本文重要针对A做进行剖析。A座位于基地的西北角，面临祖冲之路，成为园区的重要地标性建筑。凸现正气、进取、专业的建筑造型风格。
在总体布局时充分考虑和盛夏路的退让与亲和关系，在建筑与盛夏路之间设置一个交通广场，一则可改善建筑与城市道路的紧迫感，再则可提供交通停留广场。主入口朝南，显得正气，迎合人流方向。充分反映了尊重环境、彰显以人为本的设计理念。
在尊重环境的前提下，根据现代建筑的特点及建筑思潮的走向选定简洁、现代、生动彰显个性化的建筑形象，突出建筑的特性。在造型上强调塑造建筑体型，而非烦琐建筑语言的堆砌。
建筑外立面在材质上选用浅色干挂花岗岩幕墙体系，外窗为环保节能的断热铝合金低辐射双层中空玻璃窗，裱衬大楼超凡脱俗的品质。在建筑的构成，材料的细部及色彩方面着重体现一个与园区文化相协调同时又为其增色的优秀建筑物的追求，力求质朴的建筑风格，历久弥新，建筑形式与研发中心的企业文化在此得以良好契合。
主体建筑为地上9层、地下1层，高度为39.9米。平面采用规则的L形平面，一层为通高的大堂、研发用房等，二层以上为研发用房。建筑层高一层5.4米，上部各层4米，顶层4.5米。建筑内部每三层设置通高中庭，丰富内部研发空间。
商务办公空间设计案例篇6
【关键词】房地产企业；财务管理；税收筹划
税收筹划是指在遵循税法及符合税法意图的前提下，通过对纳税人的经营、投资、筹资、分配等理财活动的筹划安排，尽可能取得涉税收益，整体上实现纳税人最合理、最优的涉税财务管理活动。房地产企业由于在开发及经营过程通常具有投入资金多、经营风险高、建设及销售周期长、涉税标的金额大、收益高见效慢等特点，所以运用税收筹划这种新的理财方式，不仅能有效降低企业的涉税成本和风险，增强企业的盈利能力和竞争实力，而且有利于实现企业价值最大化目标。本文主要以土地增值税、房产税、营业税、所得税等相关税金为例，对税收筹划实务进行分析，恳请大家赐教。
一、相关借款利息的筹划实务
由于目前大部分房地产经营企业的开发资金来自金融企业的借贷，具有资金量
大、借款期限长、利息费用多等特点，所以可以利用合适的利息扣除方式对借款利息进行税收筹划。一方面，针对房地产开发完工之前的利息费用，将完工之前的借款利息可以计入开发成本，并可作为计算房地产开发费用（期间费用）的扣除基数。特别是从事房地产开发经营的企业，还可按照取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和，加计20%的扣除，这样，就可以大大增加扣除项目，降低增值额，从税基和税率两方面减轻税负，增加净收益。另一方面，针对房地产开发完工之后的利息费用支出，凡能够按转让房地产项目计算、分摊并提供金融机构证明的：允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。企业据此可以选择：如果购买房地产主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，可提供金融机构证明，据实扣除；反之，主要依靠权益资本筹资，利息费用很少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现企业价值最大化有利。案例:某房地产开发公司开发一批商品房，支付的地价款为600万元，开发成本为1000万元，假设房地产开发项目分摊利息且能提供金融机构证明的应扣除利息为100万元和70万元时（设贷款利率5%），如何为该公司利用利息扣除进行筹划？筹划过程如下：首先计算扣除的利息支出差异：(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×(10%-5%)=(600+1000)×5%=80(万元)，其次判断：当允许扣除的利息支出为100万元时，由于100万>80万，所以该公司应严格按房地产开发项目分摊利息并提供金融机构证明，这样就可以按100万元扣除，否则只能按80万元扣除，计税依据将增加20万元，造成多缴税款；当允许扣除的利息支出为70万元时，由于70万<80万，所以应选择第二种计扣方式，即不按房地产开发项目分摊利息或不向税务机关提供有关金融机构的证明，这样可以多扣除10万元利息支出，减少计税依据10万元，合理降低税负。从以上分析可以看出，在可能的情况下将利息费用计入房地产开发成本，是企业在该扣除项目纳税筹划时的首选。
二、利用建房方式的筹划实务
大部分房地产经营企业倾向于自行建造并销售房地产，但这种方式下筹划空间较小。若利用代建、合建等方式则筹划空间较大。第一，房地产的代建行为。这种方式指房地产开发企业代客户进行房地产的开发，开发完成向客户收取代建收入的行为。就房地产开发企业而言，虽然取得了一定的收入，但始终没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务报酬，为营业税的征税范围，不是土地增值税的征税范畴。房地产开发企业可以利用这种建房方式，减轻税负，但前提是在开发之初就能确定最终用户，实行定向开发，从而避免开发后销售缴纳土地增值税。第二，合作建房方式。这种方式指根据《营业税问题解答（一）的通知》（国税函[1995]156号）的规定，“合作建房”是指一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方合作，建造房屋的行为。建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，再按规定征收土地增值税。企业可充分利用此项优惠政策，实现共赢。案例：华富房地产开发公司在某市繁华地段拥有一块土地，拟与富民公司合作建造办公用房，资金由富民公司提供，建成后按比例分房。对富民公司来说，分得的办公楼不含土地增值税，会降低购置成本。即便将来处置，只就属于自己的部分缴纳土地增值税。对华富公司而言，作为自用办公用房，不缴纳土地增值税，可节约大量税负，降低房地产成本，增强市场竞争力，这样就实现了房地产企业和购置方的双赢。
三、改变销售模式的筹划实务
一是，针对纳税主体的新设分立。即房地产经营企业设立独立销售公司，负责房地产销售，这种分立使土地增值税、营业税、企业所得税的筹划空间很大。案例：大华公司销售的普通标准住宅，在允许扣除的项目金额基本相同的前提下，如果采用两种售价：第一，若以1500万元的价格售出，可扣除的项目金额为1167.5万元，增值率为28.48%，应纳99.75万元的土地增值税，净赚232.75万元。第二，以1400万元的价格售出，可扣除的项目金额为1166.96万元，增值率为19.97%，免征土地增值税，净赚233.04万元。第三，如果大华公司设立独立销房屋销售公司，大华公司将住房以1400万元的售价卖给销售公司，而后由销售公司再以1500万元的价格卖出，当开发公司卖给销售公司时，由于其增值率为19.97%＜20%，免纳土地增值税。当销售公司以1500万元售出时，扣除营业税及附加合计：1500×5.5%=82.5万元，可扣除的项目金额为1167.5+82.5=1250万元，其增值率为16.67%＜20%，免纳土地增值税。最终从集团角度看，销售时只增加营业税等税金：1400×5.5%=77万元，获利润1500－（1167.5＋77）=255.5万元，比筹划前增加255.5－232.75=22.75万元。
二是，针对开发企业对独立销售公司的销售方式上，也可以采用以下销售模式来减少账面收入或递延纳税时间。第一，开发企业采取无偿或收取极少手续费方式委托销售公司销售房地产，并可协商开具销售清单，由于这种方式应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现，所以在确认纳税义务发生时间上可以尽量递延，同时这样可以避免销售公司缴纳营业税（基本无代销收入）。第二，将原来由开发企业承担的销售及管理费用转嫁到销售公司，使销售公司企业所得税减少甚至不交。当然，对于业务招待费和广告费等有费用扣除限额的扣除项目，应事先商议确定由开发企业承担（开发企业的收入多，抵扣的限额就大），这样就可以避免上述费用应超标而调增应纳税所得额的情况。第三，对于客户通过银行按揭方式购买开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。所以尽量与客户和银行协商，开立指定代收专户，将客户按揭还贷的部分定期先存入专户，然后分期办理转账日再确认收入并纳税，这样，一方面银行可以沉淀资金，另一方面，企业可以控制收入和所得实现时间。
四、优化收入结构的筹划实务
随着居民生活水准的提高，逐渐对房屋的装饰、装潢提出了更高的要求，且装修费用在房款中所占比重有逐年递增的趋势。如果与购房者签订合同时，略加变通，将经营收入分散，就能节省不少土地增值税，增加企业收益。在实际操作时，房地产开发企业可设立一家装饰装潢公司，专门为购房户搞装修。具体可与购房户签订两份合同，一份是房地产初步完工时签订的销售合同，另一份是与装饰装潢公司签订的装修合同。房地产开发企业只就销售合同上注明房款增值额缴纳土地增值税，装修合同上注明的金额属于劳务收入，应征营业税，不用缴纳土地增值税。这样就使得经营收入分散，税基和税率减少，可节省税款。案例：某房地产开发企业销售个性化装修商品房，售价为毛坯房10000元/㎡，外加装修1500元/㎡，而精装修房则为11500元/㎡，其中计算增值额扣除项目金额为7000元/㎡。方式1：按11500元/㎡签订售房合同，企业应缴纳的营业税=11500×5%=575元/㎡，城建税和教育费附加=575×11%=63.25元/㎡，土地增值税=7000×50%×30%＋（11500－7000×50%）×40%=1450元/㎡；购房者应缴纳的契税=11500×3%（假设税率为3%）=345元/㎡。方式2：按10000元/㎡签订售房合同1500元/㎡签订装修合同，企业应缴纳的营业税=10000×5%＋1500×3%=545元/㎡，城建税和教育费附加=545×11%=59.95元/㎡，土地增值税=（10000－7000）×30%=900元/㎡；购房者应缴纳的契税=10000×3%（假设税率为3%）=300元/㎡。通过比较不难发现，方式1比方式2企业需多支出税金583.30元/㎡，而购房者则需多缴纳契税45元/㎡。另外，企业在营销实践中常许诺为客户赠送装修、家私等支出，对于发生于竣工验收日后的装修、家私等支出的税务会计核算方法可采用：“以支抵收，屏蔽支出”的方法，即先由售房方依据合同的约定，将拟投入的装修、家私等支出作为售价的抵减，降低售房价格以少营业税支出，而且不必外购商品，索取发票和组织施工，买方掌握装修自。还有对于销售时收取的维修基金，应尽量从销售收入中剥离出来，建立维修基金账户，这样可以降低名义销售收入和相关税金。另外，根据工程承包公司是否与建设单位签订承包合同，适用不同的税率的规定：若承包公司与建设单位签订承包合同，适用建筑业3%的税率；否则，适用服务业5%的税率。可以用收取的转分包管理费的方式取代原先收取工程居间介绍费，可以降低适用税率，达到节税效果。
五、置业房地产大修理支出的筹划
置业房地产是指房地产经营企业进行置业投资时所购入的用于生产经营或出租等用途的房地产。由于这部分房地产在使用一段年限后，会发生一些大修理支出，这些支出经常金额较大、大修理时间较长，所以按照规定发生的支出必须区分是资本化还是费用化。《企业所得税税前扣除办法》（国税发[2000]84号）第三十一条：纳税人的固定资产修理支出可在发生当期直接扣除。纳税人的固定资产改良支出,如有关固定资产尚未提足折旧，可增加固定资产价值;如有关固定资产己提足折旧，可作为递延费用，在不短于5年的期间内平均摊销。符合下列条件之一的固定资产修理，应视为固定资产改良支出：(一)发生的修理支出达到固定资产原值20%以上：(二)经过修理后有关资产的经济使用寿命延长二年以上；(三)经过修理后的固定资产被用于新的或不同的用途。此规定(一)在实践中具有很强的可筹划操作性。案例：长青公司为改善办公条件拟斥资140万对原值500万的办公楼进行装修改造，原计划工期2005年10月至12月，该办公楼折旧年限为20年，已使用6年。那么该笔费用能在2005年度所得税前抵扣吗？方案一:一次支出法。大修理支出占原值的140÷500=28%＞20%，按照规定该项支出140万无法直接计入本期费用，只能以折旧形式在以后年度抵扣，同时加大了房产税的税基，使房产税税赋加大。方案二：分次分期支出法。计划工期2005年3月至12月，分3月至4月、6月至7月和2006年1月至2月三个工期，分别支出40万、40和60万。这样，首先增加了当年费用，减少了所得税。第一、二期大修理支出占原值的40÷500=8%＜20%，第三期大修理支出占原值的60÷500=16%＜20%，两年修理支出均可以费用化，减少所得税支出140×33%=46.2万；其次，由于修理支出不记入房屋原值，可以每年少交房产税140×（1-10%）×1.2%=1.51万，获税后净利1.51×（1-33%）=1.01万，假设以后折旧年限不变，则获税后净利1.01×14=14.14万；再次，增加了净现金流量，假设公司投资回报率8%，方案二下，维修费用冲减2005年、2006年所得税费用折现为：80×33%＋60×33%×0.9259（一年期复利现值系数）=44.73万，而方案一下累计折旧折现140÷14×33%×8.5598（14年期年金现值系数）=25.19万，增加净现金流量44.73－25.19=19.54万。可以看出，筹划效果非常明显。
六、配套设施开发成本的筹划选择
商品房住宅开发项目中，因公建配套、营销策略等需要，一般都附属设计有经规划部门批准的为业主、租客提供休闲、娱乐及商业服务的配套设施，通称“配套设施”。“配套设施”的权属应当由开发商和购房人在商品房预（出）售合同中约定明确，合同未作约定的，“配套设施”所有权归开发商。“配套设施”的建造成本不单独核算，而是通过“开发成本”科目并入可售房产总成本内核算，竣工验收计入“开发产品”并随房产销售收入的实现，结转销售成本。“配套设施”虽由开发企业管理控制，但无偿提供给小业主或租客使用，开发企业推迟办理或不办理其产权登记，会计核算上反映为产权不明的账外资产。采用此法，配套设施成本不仅可以作为土地增值税的扣除项目，而且可以足额抵减应纳税所得额。由于开发商账面既不反映“固定资产——配套设施”，也未反映空置的“开发产品——配套设施”，在产权不明的管理阶段，更谈不上将开发产品转作经营性固定资产的问题。因此，既不存在视同销售的税收问题，也不存在房产税的问题，开发企业总体税负最轻。
七、不同住宅项目分别核算的筹划
即通过对不同住宅项目分别设立建筑成本项目来核算，以降低土地增值税。案例：大华房地产开发公司，2005年商品房销售收入为15000万元，其中普通住宅的销售额为10000万元，豪华住宅的销售额为5000万元。税法规定的可扣除项目金额为11000万元，其中普通住宅的可扣除项目金额为8000万元，豪华住宅的可扣除项目金额为3000万元。（1）不分开核算时企业应缴纳的土地增值税：增值率为(15000－11000)÷11000×100%=36%，适用30%的税率。应纳土地增值税税额：(15000－11000)×30%=1200万元。（2）分开核算时应缴纳的土地增值税：普通住宅增值率：(10000－8000)÷8000×100%=25%，则适用30%的税率。应纳税额：(10000－80000)×30%=600万元，豪华住宅增值率：(5000－3000)÷3000×100%=67%，则适用40%的税率。应纳税额：(5000－3000)×40%－3000×5%=650万元。普通住宅和豪华住宅应纳税合计：1250万元，分开核算比不分开核算多支出税金50万元。因为普通标准住宅的增值率为25%，超过20%，还得缴纳土地增值税。进一步筹划还可通过适当销售价格使普通住宅的增值率控制在20%以内，可免征土地增值税。大华公司在销售建造的普通住宅中，可采取不同的销售价格。方案一：售价为2057元/㎡，扣除项目金额共计1613元/㎡，增值额为441元/㎡，占扣除项目金额的27.75%，应缴纳土地增值税，税率为30%，应缴土地增值税133元/㎡，营业利润为311元/㎡/㎡。方案二：售价为1927元/㎡，扣除项目金额共计1606元，增值额为321元/㎡，占扣除项目金额的19.99%，未超过20%，不缴纳土地增值税，营业利润为321元/㎡。
通过以上案例分析，介绍了土地增值税税收筹划的几种方法，房地产企业可根据实际情况灵活运用。但其前提应是在合法、合理的情况下节税，减轻税收负担，增加税后利润，实现企业价值最大化。
【参考文献】
[1]危素玉．土地增值税的税收筹划[J]．西安财经学院学报，2004，（2）．