文物价值评估方法范文篇1

【关键词】贷款抵押评估风险

2012年我国经济增速持续放缓，出口下滑、基本建设与房地产投资增长乏力等减速因素拖累经济发展，另一方面国内消费也不能有效拉动内需，许多上市龙头公司相继亏损。在此经济形势下，银行信贷资产潜在风险度增加，防范银行信贷资产风险的重要性不言而喻。信贷资产的安全依赖于对信贷操作过程的把关和控制，而抵押物评估就是其中关键一环，也是银行信贷资产安全的最后一道防火线，对保障信贷资产安全及防范金融风险尤为重要。本文主要从如何科学评估抵押物价值着手阐述，控制风险，保障银行信贷资产安全。

一、把好抵押物入口关，防控抵押物产权带来的风险

抵押贷款中最常见的是房地产和机器设备评估，不论是资产评估机构还是审核机构在接受资产评估业务后，首要任务是明确待估资产是否已取得相应的国家机关出具的产权证明文件，权属是否清晰，从而有效防控由产权等引起的信贷资产风险。

房地产评估时，一般要求委托方提供的资料有：（1）房屋所有权证、国有土地使用证或房地产证；（2）建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设用地批准书、国有土地使用权出让合同、红线图、土地转让合同、补偿合同协议、建筑物报建批文、竣工验收等用以申领产权证的相关文件资料；（3）经鉴证的商品房预售契约。对于较大、较复杂的建筑工程（特别是工业建筑）还需准备建筑安装工程预决算资料、建筑施工图和设备基础图、企业入账会计凭证等。

设备评估时，一般要求委托方提供的资料有：（1）设备原值的会计资料；（2）大型设备或高精尖设备的有关资料，如：购买合同、融资租赁合同；购买发票；设备说明书、运行记录，事故记录，大修理、技术发行记录；（3）电梯、压力容器年检报告，以及相关资料；（4）进口设备的进口批文、进口报关单，商检鉴定书等文件；（5）机动车行驶证等。

综上，对纳入评估的抵押物的核实非常重要，评估人员必须对抵押物产权进行仔细、谨慎和严格的界定。在查验上述资料时还应注意抵押品必须是法律法规可以接受的财产，具有价值、能够转让或变现、抵押人对抵押物具有处置权。对于产权尚未界定清晰的资产，应要求资产占有单位办妥产权界定的有关手续，取得产权归属证明，方能进行评估，以防范权证不齐，产权不清的带来的信贷资产风险。

在实际操作中还应重点关注以下几点：

1.抵押人的名称必须与产权证书上的所有权人的名称一致，否则必须进行仔细调查，弄清来龙去脉并予以说明。

2、股份有限公司、有限责任公司、中外合资企业、具有法人资格的中外合作企业、外资独资企业作为抵押人的，应该出具由公司/企业章程确定的有权决议机构做出关于同意抵押的文件。

3、抵押财产为两人以上共有的，财产共有人应出具同意抵押文件。

4、国有土地抵押必须经国有相关部门批准。

5、在抵押人最终产权文件尚未办妥之前，抵押物评估必须慎重处理。对于尚未取得房产证的建筑物，必须要有建设项目证、建设工程规划证、建筑工程施工许可证及土地证、地上建筑物照片等，以证明此项房地产或在建工程的产权所有者。

6、评估人员在验证抵押人的产权证书时，还要亲自验证产权证书原件并在复印件上签字注明“复印件与原件相符”字样，以示负责。以避免抵押人将资产重复抵押而增加风险。

7、如果抵押人的产权是从别人手中转让的，但产权证书却没有过户，此时除了要验证转让合同及付款凭证之外，一定要在产权证书原件上进行抵押登记和保留产权转让合同的原件，以防止产权的重复抵押和虚假合同，

8、从目前情况来看，大部分企业是以房地产作抵押，少数在房地产抵押的同时，也加以机器设备等固定资产作抵押。但应注意某些市场价值极有限的专用资产及其他资产一般不用来作为抵押资产。

9、市场变现能力有限的资产不宜用为抵押资产。由于抵押资产存在最终变卖的可能，抵押权人一般要考虑其在市场上的流动性，如有些无形资产虽然其价值很高（如许多商标品牌评估价值都很高），但目前在我国市场上的流动性却十分有限，因此不宜用作抵押资产。

二、坚持评估原则，防控评估人为因素带来的风险。

抵押贷款资产评估是资产评估的一种，它理应遵循资产评估的普遍原则：即独立性、客观性和科学性原则；应遵循资产持续经营原则、替代性原则和公开市场原则等操作原则；还应遵循主要权利益体变动原则，即以被评估资产的产权利益主体变动为前提或假设前提，确定被评估资产在评估基准日时点上的市场公平价值原则。此外，从防控银行信贷资产风险及抵押物评估自身业务性质考虑，还应重点遵循以下原则：

1.安全性原则。由于被抵押的资产在贷款全部还清以前具有物质保证的功能，所以评估时要特别注意其安全性，以防止在抵押期间抵押资产的非正常贬损甚至消失。因此评估时，除现时公平市场价值的考虑之外，对资产的使用、经济寿命、未来适用性等其他因素情况都要进行预测。如对于附属主体建筑的简易仓库、车库、临时建筑，或在合法建筑上增建的违章建筑等，虽有其现行价值，但不宜列入评估范围；或虽然进行了评估却须予以特别说明，以防抵押期间这部分资产价值损失。

2.真实性原则。由于抵押期间被抵押资产产权的未来不确定性，所在评估时务必核实抵押人产权的真实性。排除任何不真实的因素，以保证抵押权人的合法权益。对于产权不清晰或不完整的情况应予以详细调查，并在评估报告中说明。而对不能提供任何产权证明和可以辨别的虚假情况，不能认可其资产权属，不能评估其价值。

3.保守性原则。由于抵押贷款的自身特性，我们对抵押资产的未来收益或市场状况不应予以乐观的估计。尽管统计数据或经验表明抵押资产（如房地产）价值可能上升。但在评估时仍以当时的市场价格为评估值，对未来的升值不予考虑。然而对未来可能的减值则应给予充分的重视。

抵押贷款，银行注重的是资金的收回，其目的并不是得到抵押物，对于抵押贷款评估来说，其一般在企业出现经营失败，贷款难以收回时风险加大。对此，评估师应保持应有的职业道德和职业谨慎，遵循资产评估各项一般原则，重点关注抵押贷款评估的三原则：安全性、真实性、保守性，充分关注企业的经营能力，采用市场调查、同行业咨询、借助于专家帮助等采取的方法有效防范金融风险。

三、科学选取评估方法，有效防范抵押物评估价值风险

资产评估的主要有市场比较法、重置成本法、收益法等几种基本方法。贷款抵押物资产评估时应综合考虑抵押物资产特点、市场价格、变现难易程度，选用合适的方法进行评估。由于贷款抵押物资产评估有其特殊的性质，因此在选取评估方法时应有所侧重。市场比较法是市场发育完善状况下资产评估普遍采用的方法。重置成本法适用的范围是没有收益、市场上又很难找到交易参照物的评估对象。收益现值法是将评估对象剩余寿命期间每年（或每月）的预期收益用适当的折现率折现，累加得出评估基准日的现值，以此估算资产价值的方法。收益现值法通常用于有收益企业的整体评估及无形资产评估等。

不同的资产抵押，应采用不同的评估方法，评估方法不同，选用的数据、参数都会有所不同，所以评估结果也会有不小的差别。在以抵押贷款为目的评估中，根据具体抵押资产的情况，评估人员必须考虑每一种适用于抵押贷款评估的方法，从而决定哪种方法最适合。具体操作时应注意以下问题：

1、针对整体商品房（已办理土地使用权出让，具有完全产权）作为抵押物进行抵押价值评估，可采用市场法和收益法。

2、行政划拨土地上房产作为抵押物进行抵押评估时，可采用房产与土地开发费用（征地或拆迁安置补偿费及前期费用）分别估价再综合的方法，可用成本法和市场比较法或收益法进行估价，从得出的估价额减去土地出让金的方法。

3、部分（局部）房产、乡镇企业用房作为抵押物进行抵押价值评估时，估价方法可选用成本法、市场比较法或收益法。

4、作为抵押物进行抵押价值评估时，估价方法可选用成本法、市场比较法或收益法。

5、在建工程已完工部分作为抵押物进行抵押价值评估时，估价方法可选用成本法、市场比较法或假设开发法。

6、在评估中，评估人员一般应注意到某些特定的、特别目的和特别设计的资产，因其特有的性质、特殊的用途或限于特定的使用者，所以，在不作为企业经营活动的一部分时，这种资产很少在公开的市场上出售，因而在价值上受到严格的限制或没有市场价值。如专门的炼油厂、发电厂或特殊生产企业中的一些专有资产，在抵押时不能按照市场价值定义评估，而应采用重置成本折余法评估。

贷款抵押价值评估业务一般估价时点为当前的某一日期，而抵押期限一般会有一年以上的时间，一旦发生处置清偿，需实现抵押权时，是在未来的某一时点，因此，应侧重对预期可能产生的风险因素考虑，而对预期不确定的收益或升值因素，较少或不予考虑，采用保守性原则选择估价的各项参数值。

抵押物资产评估一般价值较大，在评估时稍有疏忽就会严重影响评估结果。必要时最好选用两种或两种以上方法评估，相互验证后确定评估值。

四、总述

在目前经济形势下，防范银行信贷资产风险的重要性不言而喻，作为以经营资金为主的金融机构，希望贷款人能如期还本付息，而达到经营资金盈利的目的。但能否收回使用价值和流通价值一致的现金，正是金融机构的风险所在，一旦不能如期收回贷款，处理抵押资产则存在相当的市场风险，还需付出相应的处理费用。

防范银行信贷资产风险应从各操作环节进行全面控制，作为其中最后的、关键节点的贷款抵押物评估，作者在实际业务操作实践中感悟到，做好关键点防控：即把好评估资产的入口关，防范产权风险；坚持估价原则，防控人为风险；科学选取评估方法、有效防控资产价值风险等三个环节，可以有效防范贷款抵押物评估风险，从而降低银行金融风险。

文物价值评估方法范文篇2

关键词：并购目标企业价值估价资产价值法现金流量法实物期权法

目标公司估价，就是并购双方根据各方面因素，对目标企业的价值做出判断。通过一定的方法评估目标企业的价值，可以为并购是否可行提供价格基础，也是企业并购中确定并购支付成本的主要依据之一。目标企业的价值评估（财务股价）是指对目标企业的资产（净资产）价值的估计。这里的“资产”可能是股票、债券等金融资产，也可能是一条生产线等实物资产，甚至可能是一个企业。我们在这里所说的“价值”通常是指资产的内在价值，或者称为经济价值，是指用适当的折现率计算的资产预期未来现金流量的现值。

一、什么是企业并购

并购的实质是在企业控制权运动过程中，各权利主体依据企业产权作出的制度安排而进行的一种权利让渡行为。并购活动是在一定的财产权利制度和企业制度条件下进行的，在并购过程中，某一或某一部分权利主体通过出让所拥有的对企业的控制权而获得相应的受益，另一个部分权利主体则通过付出一定代价而获取这部分控制权。企业并购的过程实质上是企业权利主体不断变换的过程。

二、并购过程中企业价值估价的地位

伴随着市场经济的发展和全球信息化的迅速推进，企业并购在我国愈演愈烈。并购中的核心内容就是对目标企业价值进行评估，而目标企业价值评估的重点在于如何选择和使用适当的价值评估方。但是在实际的并购过程中，少数评估机构对于整体资产的评估结论以及在单项资产的具体评估政策上选择性地使用评估方法，部分项目的评估方法的选用以及评估结果的取舍受制于交易各方在博弈中的多种因素。这反映出一些评估受到人为的不恰当干预，及评估的独立性和专业性受到损害，从而使并购的交易对价不公允。过高的并购交易对价，不仅有损并购企业股东的利益，而且在现金支付的情况下，将会对企业造成严重的现金流短缺现象，致使企业在并购后陷入财务危机。

所以选择一种适当的评估方法很重要。

三、传统的目标企业价值评估方法及其评价

目前，资产价值基础法可以分为账面价值法、重置成本法、清算价值法、未来现金流量法。

账面价值法简单易行，能加快交易速度，减少交易成本，但没有考虑现实资产的市场波动和未来收益状况，它只适用于该资产的市场价格变动不大或不必考虑其市场价格变动的情况。重置成本法立足于现在时点，没有考虑资产的未来收益状况，不利于并购投资决策，只适用于并购者以获得资产为动机的并购行为。清算价值法它只适用于目标企业作为一个整体已经丧失增值能力或者并购企业并购的目的在于获得某项特殊资产的情况。未来现金流量法基于未来的一种估价方法，既考虑了现实资产的价值，又考虑了资产的未来收益状况，是比较科学的估价方法。然而某项资产的未来现金流量很难预测。

综上所述，这四种资产评估方法各有其适用范围，但这类方法缺乏全面性传统的价值评估方法，都不能很好地对被并购企业的整体企业价值做出比较准确的评估，因为对企业的未来发展机会价值未加考虑。

四、实物期权法

（一）实物期权法的理论基础

企业的并购行为具有并购收益的不确定性、并购的可延迟性。在并购中，可以采用债转股、分期购买分期报价、可转换债券等方式灵活的进行并购，并购方可在被并购方形式不利的情况下中止并购，减少损失。并购行为的这些灵活性说明了并购决策具有类似于实物期权的性质。传统价值评估方法都忽略了并购方所拥有的并购中所隐含的期权价值，从而低估了并购的价值，进而可能错过了有利的并购机会。

（二）实物期权法的模型创建

基于实物期权的B-S评估模型按照期权理论，目标企业价值应该包括两个层面：自身价值，或者称为静态净现值，可通过传统的目标企业价值评估方法计算；灵活的期权价值，该部分价值可以看作是并购企业持有的对目标企业资产的一种选择权，用实物期权方法计算。因此，对目标企业价值的完整评估，应该是实物期权价值与传统评估方法计算出来的静态净现值相加。

五、结束语

通过上述分析可看出，传统的企业并购价值评估方法忽视了企业并购隐含的期权价值，而实物期权理论则提供了一种更为全面、合理的决策方法。实物期权法不是对传统价值评估方法的全盘否定，而是在保留传统方法的合理内涵基础上，对高风险、不确定性因素及其相应环境变化反应出积极响应的一种思维方式。

各种资产的评估所使用的方法不同，会有不同的结果，甚至不同的人使用同种方法评估同一资产，也会有不同的结果，公司价值评估更是如此，由于公司个体的特有性，没有存在绝对准确的价值评估，只能得出相对合理的评估结果。

参考文献：

[1]文海涛.基于实物期权理论的企业并购价值评估[D].北京交通大学.2010：14-59