土地规划使用性质范文篇1

土地储备需与城市规划紧密配合城市土地储备工作是一项综合性的系统工程，必须得到规划、计划、建设、财政、土地管理等城市政府各职能部门的支持和配合。部门之间配合互动的状况，直接关系到城市土地储备的运作成本。例如，政府将城市土地纳入储备库后，如果规划条件不能及时明确，城市土地就无法及时推向市场，而城市土地的储备时间越长，资金的压力就越大，势必影响城市土地的再投放和资金回笼。

目前，我国大部分城市的土地储备机构往往与城市规划管理部门分属不同系统，只进行一些简单的业务往来。比如在上海市浦东新区，土地储备中心与城市规划管理部门的业务关系主要有两个方面：一是土地储备中心拟定土地储备计划后，交由规划部门核查会签，主要是确定规划用地范围和用地性质；二是在办理储备土地的前期许可和后期出让时，由规划部门根据批准的详细规划核定规划条件。可以看出，这种业务关系更多地流于程式，比较机械。事实上，土地储备应当与城市规划建立非常密切的互动关系。

从法律法规看，我国《土地管理法》规定，用地单位和个人应严格按照土地利用总体规划和城市规划确定的用途使用土地。《城市规划法》也明确规定，城市规划区内的土地利用和各项建设必须符合城市规划，服从规划管理。因此，土地储备必须要遵循规划先行、服从规划的原则，其中土地利用总体规划相对宏观，主要对建设用地和农用地做出限定，而城市规划则是从操作层面为土地储备工作提供具体的规定和要求，成为土地储备工作的重要法律依据。

从经济效益看，土地储备一个重要的效益来源是土地增值带来的回报，从而形成土地经营的健康资金链。储备土地的增值大体可分为三种情况：一是通过储备期内城市建设的完善、城市品位的提高而带来的普遍增值；二是用地性质的转变，如工业用地转为商业用地带来的性质增值；三是建筑容量的提高带来的数量增值。城市规划则是实现以上三种增值的必要途径和手段。

从操作层面看，我国过去的土地政策造成了现在一些土地的权属关系比较分散和复杂，如果全部回购，将给处于启动阶段的土地储备机构造成巨大的资金压力。通过城市规划指导下的“规划储备”方式，可以将一些已列入改造计划但近期收购难度较大的土地，先纳入规划储备库，再根据市场条件变化，择机进行储备。这样可以大大减轻土地储备机构的资金流转压力。

土地储备实施过程中城市规划的全程参与通常来说，土地储备工作分为收购、储备和出让三个阶段，为了更有效地发挥土地储备的作用、实现土地储备的价值，就必须使城市规划工作贯穿于这三个阶段之中。1，收购阶段．规划部门需配合土地储备机构重点解决的问题是：

(1)确定储备土地的选址和范围。不是所有的土地都适合或应当纳入土地储备的范围。从用地类别看，经营性用地，比如居住、商贸、娱乐以及部分工业用地，可以纳入土地储备的范围；从用地选址看，土地储备应集中资金重点储备政府规划的增值潜力大的土地，例如规划大型公园周边土地、规划轨道交通站点周边土地等。因此，规划部门应当在土地利用总体规划和城市规划的基础上，从用地性质、区位、周边规划发展等多方面，帮助土地储备机构有重点地确定储备对象，特别是选择当前市场形势下易被投资者接受的地块作为土地储备对象。

(2)为土地的储备方式、时限等提供参考意见。如果土地储备机构对所有可储备的土地都通过征购、)置换等直接储备方式进行储备，将可能面临巨大的资金压力和投资风险。规划部门可以配合土地储备机构，从城市规划的角度，将一些近期增值空间有限、储备难度大或者位于城郊边缘的地块纳入规划储备库，运用规划手段对地块进行控制，待时机成熟再进行储备。此外。对于已明确进行储备的土地，规划部门也应结合城市发展规划对储备时限提出建议，与土地储备机构共同确定短期、中期土地出让计划，使土地出让计划同城市规划结合起来，以利于土地利用的连续性和城市规划配套设施的建设。

2．储备阶段，规划部门需配合土地储备机构重点解决的问题是：

(1)土地的临时使用。土地储备时间的长短，取决于城市发展对土地的需求、规划条件成熟度、政府财力承受能力等多种因素。一般国外城市土地的储备期为2年~3年，较长的达7年~10年，储备期内往往赋予土地临时用途。目前我国对于已储备土地的临时使用缺乏相关管理措施，致使储备土地在未开发前长时间处于荒废状态。规划部门可以根据储备土地所处的位置、规模以及周边建设情况，对部分储备地块实行年租和短租政策，研究提出储备土地临时使用的有关意见和规划条件。这样既充分发挥城市土地资源的价值，增加国有土地资

产收益，也有利于满足一些城市土地的短期需求者，实现规划资源的合理调配。

(2)地块详细规划的编制。对于尚未编制规划的土地，在储备期应由土地储备机构组织编制详细规划，报规划部门审批。其中，依据各部门综合讨论确定的出让土地计划，对近期出让土地的详细规划应当要求具有一定的深度，从开发强度、城市景观、市政配套、公建配套等各个方面细致地做出要求。对于中远期出让土地，特别是规划储备土地，应更多地从容量限定、路网结构等进行总体控制，便于将来与周边地块开发相衔接。在用地性质、容积率等具体规划参数方面则应留有一定的空间，便于政府根据市场的变化进行合理调节。

3.出让阶段，规划部门需配合土地储备机构重点解决的问题是：

土地规划使用性质范文

【关键词】土地勘测规划；环境因素

土地勘测总体规划作为配置和合理利用土地资源的重要手段，与生态环境保护与建设息息相关。土地利用活动对环境的影响是长期性的，累积性的，有时是不可逆转的。合理的土地利用规划会对环境产生积极的影响。开展土地勘测总体规划环境影响评价的意义在于，土地管理部门可根据规划环境影响评价的预测和评价结果，对规划方案进行优化调整，对可能导致不良环境影响的，提出有针对性的土地管理措施，如实行严格的用途管制，以提高土地利用总体规划的科学性和合理性，使之成为真正的为可持续展服务的规划。

1土地勘测规划中需着重注意的环境因素

不合理的土地利用活动会对生态、环境和自然资源的开发与利用造成消极的影响，这些影响错综复杂，对土地勘测规划工作有重要的影响。土地勘测规划中着重注意的环境因素主要有：

1.1水土资源保持

水土资源保持是指水土资源的保护、改良与合理利用。水土流失也叫土壤侵蚀，其成因一般可以分为：自然因素和人为因素。人为因素是造成水土流失的根本原因，城市工程建设、毁林开荒、陡坡开垦等，极大地加速了水土流失的进程。城市建设用地最高的侵蚀速度产生在建设阶段，这一阶段不但有大量地面，而且由于运输和开挖引起很大的扰动。为工程建设清理地面，一年间产生的土壤侵蚀相当于自然甚至农业数十年造成的侵蚀。城市建设施工期间对土壤的扰动十分剧烈，随施工的停止，土壤侵蚀程度会有所下降；在极易发生水土流失的坡面上，保持良好的植被条件可以有效抑制水土流失，破坏植被则会加剧水土流失。

1.2防治地质灾害

地质灾害的主要成因包括：地质、坡度、水文和人为因素。目前人类不合理的土地利用活动已经成为作用于地壳表面的不可忽视的巨大营力。由于没有足够的平地进行城市建设，人工不合理开挖切坡，造成临空面，抗剪力降低，下滑力增大，易产生滑坡、崩塌；人工弃土、废渣堆积对坡地加载，增加下滑力，也可诱发地质灾害。据调查，人类的土地利用活动引发的突发性地质灾害常见的是滑坡、地面岩溶塌陷、矿山采空区地面沉裂、崩塌及泥石流，占全部地质灾害总数的80％以上。而人为因素导致地质灾害的活动方式，最常见的有切坡开挖、坑道洞室开挖、蓄水引水、弃渣堆土加载、爆破等，两者之间有密切的关系。可见，人类的土地利用工程活动是诱发地质灾害的一个重要而普遍的因素，许多地质灾害是因工程建设和对土地资源的开发而发生的。

1.3防治水体污染

土地利用变化会对区域水环境产生污染。

首先，城镇和工业用地扩展，导致生活废水和工业废水排放量增加，如果处理能力跟不上，就会造成城市水体及其周边河流水质的严重污染问题。例如，1994年昆明市生活污水中处理后排放的2008万吨，还有5054万吨未经处理就排出，排放的5397万吨工业废水中，符合排放标准的仅为2353万吨，即有绝大部分的污水直接排放到河流、湖泊中，污染地表水水质，或进入土壤污染地下水。

其次，即使在市区，不同的用地类型，其地表雨水径流中污染物的含量及存在形式也明显不同，商业用地区的地表雨水径流水质与纯居住用地区有着很大的差别。工业用地布局如果不合理，可能导致水源地报废，进而影响城市饮用水水质。如位于山东博山良庄水源地补给区的农药厂导致该水源地报废；山东淄博齐鲁化工公司的乙烯工程位于大武水源地补给区，使地下水遭受石油污染，威胁大武水源地的安全。除城镇和工业用地以外，土地的农业利用中，施用的化肥、杀虫剂，除草剂等化学品都能对水质造成污染，其中以硝酸盐的污染最为严重。硝酸盐主要来自于农业生产中，无节制使用的氮肥，使土壤中硝酸盐含量过高，超出了作物的吸收能力，在降雨或者灌溉时进入河道或者渗入地下水，从而造成严重污染，直接威胁人畜的饮水安全。

1.4解决水资源短缺

造成水资源短缺最主要的原因，一方面是因为城市化进程加速，使城镇用地面积增加，城市供水量和生活用水需求量增加；另一方面，对于水资源本身就很紧缺的地区而言，盲目开垦(农业用水增加)，也将加速水资源的耗竭。在我国农业是用水第一大户，占到用水总量的80％左右。据统计，黄河流域由于沿河地区用水量猛增，尤其是过度开垦，灌溉用水需求加大，黄河下游从70年代起开始断流，断流时间逐年递增，1992年断流83天，1993年、1994年都在50天以上，1995年断流122天，1997年断流169天，而且首次出现汛期断流；断流的距离70年代平均为130公里，80年代为150公里，90年代为300公里，最长的1997年将近700公里。根据有关部门预测到2022年，我国西北地区总缺水量将达207亿m?且主要是农业缺水。

从上述分析可以看出，土地勘测利用总体规划的实施，将直接关系到区域生态、环境质量与自然资源的利用。由此明确，分析土地勘测中环境影响的目标就是面向土地利用总体规划可能导致的主要环境问题进行评价，从规划源头上避免或消除土地利用可能带来的不利影响，同时确保通过规划的实施改善区域环境质量，促进土地资源的高效和可持续利用，实现可持续发展。

2总结

通过对影响土地勘测规划的环境因素的分析，可以有针对性的对预测性的土地勘测总体规划环境影响评价应重点考虑规划实施以后由结构和布局的变化，以及土地开发利用和保护等措施导致的，中宏观尺度的、直接或潜在的、与可持续性有关的生态环境与自然资源利用等问题，兼顾区域社会经济发展目标，预测规划实施对“经济一社会一环境”大系统的综合影响程度，判断规划方案的可行性，指导规划方案的调整，提出规划的实施措施，促进区域土地资源的高效和可持续利用。

参考文献

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[3]包存宽，赵伟，尚金城，可持续发展理论与方法在战略环境评价中的应用[J]环境观察与评论2001,3(1).

土地规划使用性质范文

在改革开放之前，我国城市土地分散利用均是通过划拨方式进行的，为适应建立可流转的不动产或房地产市场，在深圳等地开始试行土地的有偿批租制度并最终确立有偿出让国有土地使用权制度。由于有偿出让土地使用权只适用于新取得国有土地的使用权，而对于旧体制下形成的划拨土地仍旧由原产权单位按照旧方式使用。由此便形成土地使用权安排的双轨制，即出让土地使用权和划拨土地使用权。但是，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》及其之后的《房地产管理法》所规定的划拨土地使用权不同于原来计划体制下的划拨土地使用权。前两部法律中确定的划拨土地使用权原则只适用于公益目的（详细论述参见下文），计划体制下的划拨土地则没有这样的区分，不管用于工商业还是公益事业均采用划拨方式。为了加以区别本书暂且称前者为公益目的的划拨土地使用权，称后者为传统划拨土地使用权。

实际上，在现实操作中甚至在立法中没有很好地对两种划拨土地使用权加以区分，使划拨土地使用权包括了除出让土地使用权以外的国有土地使用权。这种不加区分的作法导致了许多不合理现象的发生。根据现行立法对划拨土地的规定，允许划拨土地使用权人在一定条件下进行商业化利用（抵押和租赁），于是，往往发生这样现象：该以出让方式取得土地的单位，通过各种渠道争取划拨土地；通过新的划拨方式取得土地使用权人，仍然可以利用法律的规定进行转让、租赁、抵押等处分。这两种现象扰乱了正常的土地市场秩序，侵害了国家的利益。同时，也使企业负担不一样，加剧了企业间的不平等，使企业不能在同一起跑线上公平竞争。

作者认为，（正如前面在土地分类时所指出的）划拨土地的存在不仅仅是对历史或现状的肯认，而且有其民法学基础。它主要在于圈定不可交易的土地使用权。国家可以利用划拨方式，实现各种公益目的。但其前提是不允许这些土地使用权交易或进入市场。如果也允许这类土地使用权进入市场的话，那么又会妨碍公益目的的达成。因此，在土地使用权方面采取双轨制是一种必然选择。而现实中存在的问题不在于双轨制，而在于没有很好地区分两种划拨土地使用权。也就是只看名称，不问实质或内容，只要称为划拨土地，那么就可以利用现行法律和政策进行商业化利用。

因此，简单地肯定现实是不利于形成真正的双轨制，不利于统一地产市场的形成和统一的规则的确立。出路只有在于按照公益用地适用划拨方式和经营用地使用出让方式标准对现行的划拨土地进行改造，逐渐形成新型的国有土地使用权双轨制。

二、公益目的划拨土地使用权的基本定性：兼与出让土地使用权区别

（一）公益目的划拨土地使用权的基本定位

公益目的划拨土地使用权仅指严格按照现行法律规定的条件获得的用于公益目的的土地使用权。

《城市房地产管理法》第22条规定，"土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。"依此规定，划拨方式取得土地使用权最主要的特征是行政行为性、无偿性和无期限性。划拨土地使用权直接产生政府的批准行为，在交纳征用补偿安置费后即可取得土地使用权，不需要向国家交纳出让金和签订任何合同。只是需要进行登记以确定土地使用权的范围并表明取得划拨土地使用权（尽管法律法规没有明确规定这一点）。另外，划拨土地使用者也应当依照1988年国务院的《城镇土地使用税暂行条例》的规定缴纳土地使用税。划拨土地使用权的基本特征是不得转让、出租、抵押。对此《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第44条有明确的规定。这也就是前面我们所说的划拨土地使用权实际上被排除在交易之外。

划拨土地使用权这一特性决定了它只适用于公益事业或国家重点工程项目。对此《城市房地产管理法》第23条明确只有下列建设用地才可以适用划拨方式取得土地使用权：（1）国家机关用地和军事用地；（2）城市基础设施用地和公益事业用地；（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；（4）法律、行政法规规定的其他用地。

从上述规定来看，在制度设计上，我国已经将划拨土地使用权定位在公益事业和国家重点工程建设上。也正是因为划拨土地用于这些领域，才有必要规定划拨土地使用权不得进行转让、出租、抵押等。因此，公益目的决定了仍然采用无偿划拨方式，决定了由此形成的土地使用权不可进入市场流转的特性。

（二）公益目的划拨土地使用权与出让土地使用权的区别

这种意义上的土地使用权与出让土地使用权存在着以下不同点：

（1）取得方式不同：划拨土地使用权是通过行政划拨的方式取得的，这种方式属于行政方式；出让方式是通过合同方式，它创设了可流转的民事财产权或物权。

（2）是否支付对价：划拨土地不需要支付出让金，可以说是一种无偿取得土地使用权的方式。在划拨的土地属于农民集体土地时，正规的作法是由国家支付补偿金；在由单位支付时，也不属于土地使用权的出让金范畴。而取得出让土地使用权均要一次性地交付一笔出让金，这种出让金相当于一定年限土地使用权的对价。

（3）存续期限：按照现行法律规定，划拨土地使用权存续期限是长期的或无期限的；而出让土地使用权则只存在一定期限，在出让合同期限届满后，未申请续展或续展未获批准，使用权即告消灭。

（4）使用权的性质不同：由于以上原因，出让土地使用权和划拨土地使用权的法律性质不同。出让土地使用权可进入市场，属于民法上可交易的财产范畴；而划拨土地不能直接进入市场，是一种不可交易的财产。不可交易即意味着使用权人只能自己使用，而不能处分（租赁、买卖、抵押等），这样它的财产价值仅体现在自己可以排他使用，它的价值无法通过市场评价体系体现出来。因此，不可交易的土地使用权实质上失去了财产的本质属性。

（三）划拨土地使用权及其终止

划拨土地使用权虽然可称为一种地产权，但它丧失了民法上的财产的合理内核，即可交易性，划拨土地使用权不可转让、出租、抵押，不能用于任何投资活动。划拨土地使用权不仅是无偿的，而且一般也是长期的或永久性的，所有这些特征均是由划拨土地使用权用于公益目的所决定的。目的的非商业性决定这种土地只有用于该目的，不能通过市场交易转移而用于其他目的；目的的公益性也决定了它应是无偿的和无期限的。

当然，划拨土地使用权也可能因公益目的实现或不再需要而终止，或者因使用者终止而终止。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第47条对划拨土地使用权的终止作了规定："无偿取得划拨土地使用权的土地使用者，因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，市、县人民政府应当无偿收回其划拨土地使用权，并可依照本条例的规定予以出让。对划拨土地使用权，市、县人民政府根据城市建设发展需要和城市规划的要求，可以无偿收回，并可依照本条例的规定予以出让。无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物、其他附着物，市、县人民政府应当根据实际情况给予适当补偿。"

三、传统的（或非公益目的的）划拨土地的"转轨"

（一）非公益目的划拨土地使用权的市场化处分

由于现行的划拨土地使用权不仅仅是根据新法取得的，更主要的是在过去的体制下形成的；而上述对于划拨土地使用权的规范并不能完全适用于旧体制下形成的划拨土地使用权。因为在过去体制下并不是按照上述用途确定划拨土地使用权，所有的建设用地均是通过划拨方式获得的，而不是按照用途划分的；有许多本应当是出让土地使用权，而实为划拨土地使用权。这样，无法建立截然分明的划拨土地使用权规则和出让土地使用权规则。因为只有划拨土地均是用于非商业性目的时，才能建立泾渭分明的两种土地使用权。而事实上，现在有许多划拨土地根本不是用于公益事业，而用于商业或经营目的。

目前我国对用于经营目的的划拨土地使用权采取的是基本稳定现实并允许满足一定条件的划拨土地通过市场化处分的方式，使现有用于经营目的的划拨土地转化为出让土地使用权。这里的市场化处分，是赋予这些划拨土地使用者像出让土地使用权人那样进行转让、出租、抵押或投资等处分行为，使划拨土地使用权因这种处分而市场化。这也就是说，并不是强制要求所有划拨土地使用权人补办出让手续，统一实现"转化"，而是允许满足一定条件的划拨土地使用权人自愿选择采取市场化或商业利用划拨土地，如进入投资、转让、抵押和租赁方式，使之与出让土地使用权接轨。

为此，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第45条规定："符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：

（1）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；

（2）领有国有土地使用证；

（3）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；

（4）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。

转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。"

这一规定是针对过去体制下形成的划拨土地使用权而言的。虽然法规没有明确指明这一点，这里不能理解为适用新的划拨土地。因为新的划拨土地是用于公益目的，而允许划拨土地转让等处分会妨碍公益目的的实现。在现实中往往不作区分，凡是划拨土地即允许其作市场化处分，是违背划拨土地制度设计初衷的。因此，划拨土地使用权的转让、抵押、租赁、投资等处分只是弥补过去体制下形成的用于经营目的的划拨土地缺陷的变通作法，而非适用于一切划拨土地的普遍规则。

也就是说，该条所规定的情形只是弥补旧体制下的缺陷，而不是新划拨土地使用权的基本特性。假如这些占用划拨土地主体重新获得所占用土地使用权的话，那么肯定是出让方式而不是划拨方式，之所以它们仍然是划拨方式，仅仅是因为过去形成的。为了使之统一到出让方式上，不是推到重来，而是直接允许它们作市场化处分，将之转化为可流转的出让土地使用权。因此，在现实中必须从严掌握转化的条件。为此我们建议不要使用以主体界定允许市场化处分的范围，而应根据土地用途，将可转化的划拨土地局限于商业用途的土地。不是说公司、企业所占有的全部划拨土地均可转化，只有非用于公益目的时才可为之。简言之，第45条适用的前提不是划拨土地，而用于非公益目的的划拨土地。

（二）划拨土地转轨的正式方式和程序

为正确规范划拨土地转化工作，国家土地管理局1992年了《划拨国有土地使用权管理暂行办法》、《划拨国有土地使用权补办出让手续及办理土地登记程序的说明》（下称《说明》）。根据这些规章，土地使用权出让方为市、县土地管理部门，受让方为原划拨土地使用者。也就是划拨土地必须先办理出让手续后，才能进行市场化处分（转让、租赁和抵押），即实行先出让后进行市场化处分的原则。按照第45条和《说明》，划拨土地转化的基本条件和程序是：

（1）申请土地管理部门和房产管理部门批准

划拨土地使用权市场化处分（转让、出租、抵押）意味着土地使用权性质的改变，因此必须经政府部门批准。这种批准手续是由原划拨土地使用者提起。所提交的文件是：1）土地使用者《申请审批表》，若是经济组织外的其他组织，须附其上级主管部门的批准文件；2）《国有土地使用权证》；3）地上建筑物、其他附着物的合法产权证明；4）对已经发生划拨土地使用权转让、出租、抵押行为而补办出让手续的，还须提交所在地市、县土地管理部门的处理意见和土地使用权转让、租赁、抵押合同；5）需要改变土地用途的，须附城市规划部门的审查意见。

对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，市、县人民政府土地管理部门应当没收其非法收入，并根据情节处以罚款。但是批准是一个程序性的手续问题，关键在于批准的标准或条件是什么。

（2）政府审批的条件

在《说明》中，列举了土地管理部门审查的要点。除了根据审查第45条规定的三项条件（一是为公司、企业、其他经济组织和个人；二是领有国有土地使用证；三是具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证），还审查出让宗地实际使用状况与文件、资料所载是否一致，是否对四邻及自身工作秩序造成不良影响；如果已发生市场化处分行为，还审查转让、租赁、抵押合同书内容是否符合有关规定。但是，所有这些都是形式要件，我们认为最关键是这里应有一个实质性的标准，即这些土地非用于公益目的。政府有关部门应当按照此实质标准并结合前三项条件给予批准或不批准。

（3）签订土地出让合同、交纳出让金

划拨土地的市场化处分实质上是以更为简便的方式取得出让土地使用权或者使划拨土地使用权改变为出让土地使用权。因此，这种市场化处分除了得到政府主管部门的批准外，还必须按照出让合同基本程式进行。第45条规定要求签订土地使用权出让合同和补交土地使用权出让金。关于出让合同的内容大致与一般的出让合同相同；《说明》特别提出出让年限不得超过《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定的最高年限。

土地出让金按标定地价的一定比例收取，最抵不得低于标定地价的40%。标定地价由土地所在地市、县土地管理部门根据基准地价，按土地用途、出让期限和宗地条件核定。至于支付方式分为一次付和以转让、出租、抵押所获收益抵交两种。若采用后者，应在缴付定金的基础上，在合同中约定所获收益优先用于缴付出让金及最后期限。但是，根据建设部1995年颁布并于2001年8月修改实施的《城市房地产转让管理规定》第12条，在一些情形下，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续，但应当将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理（应当在房地产转让合同中注明）。这些情形是：1）经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于建设公益事业的（即《城市房地产管理法》第23条规定的项目的）；2）私有住宅转让后仍用于居住的；3）同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的；5）转让的房地产暂时难以确定土地使用权用途、年限和其他条件的；6）根据城市规划土地使用权不宜作出让的；7）县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。

不过，该管理规定第13条又规定，依照第12条规定转让的房地产再转让，需要办理出让手续、补交土地使用权出让金的（注意，这里并没有规定必须办理，而只是需要办理），应当扣除已经缴纳的土地收益。

（4）办理土地使用出让登记手续

划拨土地使用权进行任何市场化处分必须办理登记，《划拨土地使用权补办出让手续及办理土地登记程序的说明》对划拨土地使用权转化为出让土地的登记手续作出了规范。登记是原土地使用者向土地管理部门提出申请转变土地使用权性质的最后一道手续。登记的方法为在宗地原《土地登记卡》上进行登记，登记内容为：1）土地使用权取得方式由划拨变为出让的依据；2）标定地价；3）出让金额；4）出让期限及起止日期；5）土地用途。同时根据《土地登记卡》更改国有土地使用证的相应栏目，向原划拨土地使用权人颁发出让土地使用权证。

如果土地使用者在缴纳出让金和办理出让登记之前即已经签订土地使用权转让、租赁、抵押合同的，土地管理部门在办理土地使用权出让登记的同时，办理土地使用权转让、出租、抵押登记。这种登记是由受让人、承租人、抵押权人向登记机关提出申请，登记机关除在原《土地登记卡》上进行前5项内容的登记外，还得分别进行以下登记：（a）在为转让处分情形下，增加6）转让后的土地使用者，并加盖"注销"印章。同时建立新《土地登记卡》，根据新《土地登记卡》为受让人办理国有土地使用权证。（b）在出租或抵押情形下，在《土地登记卡》上进行出租登记或抵押登记，并根据《土地登记卡》在国有土地使用权证上注明土地使用权取得方式及出租或抵押变更事项，同时向承租人或抵押权人颁发《土地使用权承租证明书》或《土地使用权抵押证明书》。

完成以上程序后，原划拨土地使用权即转变为出让土地使用权，适用出让土地使用权所有规则。例如，土地使用权变成有期限的权利，土地使用权期满后，土地使用者再转让、出租、抵押的，须重新签订土地使用权出让合同，支付土地使用权出让金，办理变更登记手续。

由于目前制度规范不明确，加上许多人为因素，目前划拨土地的市场化利用存在着诸多问题。这些问题的解决需要完善和统一立法，并严格执行法律并加强监督等措施加以解决。

（三）划拨土地使用权转轨的变相方式