停车场用地规划条件范文篇1

为加快推进城区公共停车场建设，切实解决城区停车难问题，根据《市人民政府关于印发市城市机动车停车场管理暂行办法的通知》、《市人民政府办公室关于印发市城市机动车停车场管理暂行办法实施细则的通知》和《市人民政府办公室关于印发市城市机动车停放服务收费管理试行办法的通知》等文件规定，结合我市实际，现就加快推进公共停车场建设管理工作通知如下：

一、公共停车场建设管理的基本原则和职责分工

公共停车场建设与管理遵循统一规划、合理布局、便民利民、政府投资与市场化运作相结合、谁投资谁受益的原则。鼓励单位和个人开发建设公共停车场，鼓励建设立体式停车场和利用地下空间建设停车场，鼓励专用停车场向社会开放。公共停车场建设管理是一项系统工程，涉及面广。市直有关部门、单位要按照职责分工，各负其责，齐抓共管，确保公共停车场建设管理工作有序、有效开展。发改部门负责办理公共停车场建设项目的立项手续；财政部门负责根据公共停车场的建设规模，核兑企业奖励资金；国土资源部门负责公共停车场建设用地审批和登记工作；地税部门负责核实企业缴纳的营业税、企业所得税；住建部门负责公共停车场建设手续的办理及建设质量监督；规划部门负责制定公共停车场专项规划及规划许可审批；城管部门负责公共停车场的监督管理工作，按相关规定和要求办理户外广告设置审批，查处未按规划要求配建停车场（库）的违法违章行为；房产部门负责按规划做好符合房屋登记条件的公共停车场产权登记工作；园林部门负责绿地下公共停车场建设的协调保障以及相关费用补偿的评估工作；人防部门负责含人防工程的地下空间开发利用项目的受理和审查工作；环保部门负责按照审批权限负责办理公共停车场项目的环评审批手续；公安消防部门负责公共停车场消防安全手续的办理及监督管理；物价部门负责公共停车场车辆停放服务收费标准的监督管理；公安交警部门负责公共停车场的交通影响评价工作，查处未经批准擅自停用停车场(库)或者改变停车场(库)使用性质的违法违章行为。

二、建设公共停车场的优惠政策

（一）优惠政策

自2012年起，在城区新建、改（扩）建公共停车场除按规定享受城市公共设施建设方面的政策外，同时享受以下优惠政策：1、符合城乡总体规划的社会公共停车场，规划部门按社会停车场用地办理规划手续。其中由政府投资建设的，国土资源部门按照街巷用地以划拨方式供地；以社会资金投资建设的，国土资源部门按其它商服用途以出让方式供地。

2、行政事业性收费及商业配建优惠：（1）政府投资建设的公共停车场项目，免征除供热、供气、供水管网建设及城区义务教育配套费以外的城市基础设施配套费。政府投资建设的公共停车场项目，应当采取公开招标等方式确定经营者，其经营权招标、拍卖以及户外广告经营等收入属于国有资源有偿使用收入，应当全部纳入财政管理。执收单位征收时，应使用省财政厅统一印制的“缴款书”，通过“省非税收入征收管理系统”征收，全额纳入同级国库，实行“收支两条线”管理。（2）新建、改（扩）建公共停车场涉及收费项目，除上缴中央和省级部分外，属本级管理权限内的，经市、区政府批准后予以减免；省以上收费项目收费标准有浮动空间的，按规定标准的下限执行。（3）可按不高于总建筑面积30%的比例配建商业经营面积，并在土地出让条件中予以明确。

3、除按规定要求配建的停车场以外，社会投资建设的公共停车场项目自经营纳税之日起三年内，由受益财政对其缴纳的营业税和企业所得税地方所得部分，按以下标准奖励投资者：（1）建设规模达100－300个泊位的，第一年按50%奖励补助，以后年度逐年递减10%；（2）建设规模达300个（含）以上泊位的，三年均按50%奖励补助。

4、新建、改（扩）建的公共停车场项目，可按照户外广告设置规划和技术规范，经批准后设置户外广告位进行经营。5、新建公共停车场正式营业后，如停车场停车泊位未饱和，应逐步减少周边范围内的道路临时停车泊位。

（二）享受优惠政策的条件

享受优惠政策的公共停车场，应同时满足以下条件：1、停车场立项于本通知之后完成的。2、各项建设、经营手续齐全，并纳入城管、物价、工商、税务等相关部门正常管理的。

（三）优惠政策的申报和兑现

1、申请。建设单位向市城市管理部门提出申请，并提交公共停车场项目建设方案（包括项目选址、建设规模、停车泊位数量、主要建设内容、估算投资及资金筹措、节能措施等）、可行性研究报告或项目申请报告、土地权属证明、建设单位情况等有关材料。2、审核。城市管理部门应当在收到申请15个工作日内，上报市公共停车场建设管理工作领导小组，市公共停车场建设管理工作领导小组召集市公共停车场建设部门联席会议，对提报的公共停车场项目进行论证，并将论证意见以书面形式告知有关部门及建设单位。3、兑现。经论证可以建设的项目，建设单位凭市公共停车场建设部门联席会议批准证明材料，办理相关审批手续，并按规定享受有关优惠政策，其中税收奖励政策，由财政部门审核兑现。

三、加强组织领导

停车场用地规划条件范文篇2

论文关键词停车位开发商归属

一、小区停车位的分类

关于小区停车位的分类众说纷纭，商品房住宅小区的停车位大致可以分为如下四种情况：住宅小区地面停车位、住宅小区地下停车位、楼房首层架空停车位和楼房屋顶平台停车位。这是实践中比较主流的分法，我们说从学术研究的角度，这种分类太过简单和粗糙，如住宅小区停车位也有建筑区划内的和不在建筑区划内之分，这样不利于研究具体问题和解决实际问题。

有的学者把住宅小区停车位分为两类，一类是地上停车位，另一类是地下停车位。其中地上停车位又分为两种类型，一种是地面露天停车位，另一种是建筑物的首层架空层。小区地下车位也分两种：一种是专门规划用于停车的地下车位；一种是对地下人防工程的开发利用而建成的车位。再有就是独立车库，独立车库又分为地面独立车库和地下独立车库。这种分类是比较科学和完善的，把各种情况都囊括进来，从这种分类出发研究停车位的归属是比较完善和全面的。

还有的学者把停车位分为具有独立产权的停车位；无独立产权的停车位和改变原有法定用途的停车位。这种分类大体上是合理的，但细细研究其内容，其中的问题太过庞杂和混乱，不是单纯的三个分类就可以解决问题的。现实生活中如何确定什么是有独立产权的停车位各个地方的做法不一，各个学者观点不同，我们要考虑的内容远远比其要复杂，而且这种分类也没有把独立车库概括近来，是一个疏忽。

笔者把各个学者的观点整合然后进行比较，提出自己的分类。第一类是地面的露天停车位，其包括在建筑区划内的停车位和占用业主公共道路或其他场地的停车位。第二类是地下停车位，其包括专门规划用来停车的停车位和对地下人防工程的开发利用而建成的车位。第三类是首层架空的停车位。第四类是独立的车库，包括地面的独立车库和地下的独立车库。

二、停车位的权属分析

（一）地面露天停车位的权属

地面露天停车位包含两种停车位，2007年生效的《物权法》）第74条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”法条已经明确了两种停车位的归属。根据民法理论，建筑区划内规划用于停车的车位属于专有权的客体，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，车位、摊位等特定空间应当认定为专有部分。所以它的权利归属于开发商，《物权法》第74条规定，当事人可以约定其归属，笔者理解为开发商可以通过约定的方式把车位有偿或无偿交付业主使用。

对于占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位属于业主共有，也就是说，业主可以在管理规约中约定使用公共车位是否需要支付一定的费用，可以无偿使用，也可以有偿，业主可以约定是自行收取费用或者委托物业进行收费。但在74条中关于其他场地界定不明确。因此我们先研究为什么占用公共道路的停车位是业主共有，公共道路是小区的公共部分，是共有权的客体也是小区的附属设施，所以是业主共有的。就是看停车位占用的土地的属性来判断其归属，笔者认为只有业主共有的土地上的停车位是业主共有的。例如在楼层的首层通过墙或柱架空形成的车位，是建筑在业主公共的土地上的，并且它是依附于楼房而存在的，不能单独存在。

（二）地下停车位的归属

1.规划停车的地下停车位归属分析

笔者认为专门规划用来停车的停车位归属于开发商，主要有以下几点理由：

首先，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中，已经把车位定性为专有权的客体，这就说明它是可以取得产权的，所以它的原始所有人是开发商，但同样当事人可以通过约定的方式确定其最后归属。

其次，1995年9月8日建设部关于印发《商品房销售面积计算及公式建筑面积分摊规则》（试行）的通知的第9条规定：“凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公共建筑面积，作为人防工程的地下室也不计入公共建筑面积。”既然不计入公共建筑面积，也就是说它并不属于公共用地，是独立于地面的建筑用地使用权存在的单独的建设用地使用权。

再次，1997年12月1日起实施的建设部《城市地下空间开发利用管理的规定》第25条条规定：“地下工程应本着‘谁投资、谁所有、谁受益、谁维护’的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或依法进行转让、租赁。”也就是说地下的停车位是开发商投资并且拥有所有权的。

最后，《物权法》第136条规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。”由此一条我们可以看出，地下车位不适用房屋和建设用地使用权不能分离的原则，在这里，它可以设立单独的建设用地使用权，所以它是归属于开发商所有的。

另外的观点认为地下车位的建造成本已经分摊给业主，成为房价的一部分，但笔者认为影响房价的因素还有许多且不好考量的，不能因为它影响了房价就要剥夺所有权。再者说规划用来停车的地下停车位的修建首先应满足业主的需要，实践中开发商修建地下停车位的积极性不高，小区内业主的车辆停放是很大的问题，我们应本着服务业主的原则，提高开发商修建地下停车位的积极性，要赋予他们所有权，这样才有利于缓和业主和开发商之间的矛盾。

2.对地下人防工程开发利用的停车位归属分析

还有另外一种就是对地下人防工程的开发利用而建成的车位，对于这种车位，从立法来看，它是归属于开发商的。建设部《城市地下空间开发利用管理的规定》第29条规定：“平战结合的地下工程，平时由建设或使用单位进行管理，并应保证战时能迅速提供有关部门和单位使用。”以及第25条规定的“地下工程应本着‘谁投资、谁所有、谁受益、谁维护’的原则。”1997年1月1日起实施的《中华人民共和国人民防空法》第5条规定：国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。（第1款）国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。第26条规定：“国家鼓励平时利用人民防空工程为经济建设和人民生活服务。平时利用人民防空工程，不得影响其防空效能。”

对于这种平时用于停车的地下人防工程车位，它也是不计入公用建筑面积的，因此不是共有部分，以上都说明其原始的所有者是归开发商，大事可以和业主约定其归属。但是它的使用是受到限制的，它的修建是采用许可的方式，而且《人民防空法》规定，在战时，这些都要归人民防空指挥机构统一调度，无偿使用，任何单位和个人必须无条件的服从，不得阻碍和干涉。

（三）首层架空的停车位

首层架空的停车位是指将建筑物地面上的第一层以墙、柱等架空依附于楼房而形成的停车位。楼房架空层停车位的建筑面积是不计算容积率的，因此，楼房架空层停车位的建筑面积不能获得相应的土地使用权面积份额，其房地产权依附于计算容积率的住宅房屋单元，是住宅房屋单元的从物。初始登记时，楼房架空层停车位不可能取得独立的房地产权，其法律权利依附于计算容积率的房屋建筑面积。地面的停车位和地下停车位是不同的，地面的是适用房屋和建设用地使用权不能相分离的理论的，也就是说地随房走的，它不能获得单独的产权证书，它的存在是依附于单元房的，所以它是一个从物，笔者认为首层楼房架空层停车位的房地产权依附并归属于该幢楼房的全体房屋单元所有人，即业主共有。

（四）独立车库的归属

1.独立地下车库的归属分析

独立的地下车库是归开发商所有的，首先《物权法》第136条的规定，是分别设立的建筑用地使用权。其次根据《城市地下空间开发利用管理的规定》的第25条的规定地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则。再次，车库是不同于车位的，车库本身具有四周的墙、柱等构筑成的封闭空间，就是一个独立的建筑物。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的第二条规定了：具有构造上的独立性，能够明确区分；具有利用上的独立性，可以排他使用；能够登记成为特定业主所有权的客体”是专有部分，在实践中的做法是：具有固定的墙壁间隔；具有直接的出入口和内部专用设施；能够登记成为所有权的客体。就车库而言，它拥有固定的墙壁间隔，也有直接的出入口和专用设施，它也可以成为单独所有权的客体。虽然司法解释没有规定车库为专有部分，但其实它是符合专有部分的构成要件的。各地因为规定不同而造成了大量的纠纷，所以笔者认为应该把车库规定为专有部分。最后本着鼓励开发商修建停车位的原则，我们认定它的原始所有权是开发商的，具体的原因和地下车位归属开发商的原因是相同的，在此不做赘述。

2.独立的地面车库的归属分析

停车场用地规划条件范文篇3

关键词：重庆；桥下空间；停车场；规划

中图分类号：TB

文献标识码：A

doi：10.19311/ki.16723198.2017.15.088

1引言

近年来，城市化进程不断加快，机动车数量快速增长，“停车难”问题也日益加剧。如何有效利用城市宝贵空间合理规划停车设施也倍受关注。本文结合重庆山地滨水城市特点，重点探讨如何利用桥下空间规划建设公共停车场，缓解城市停车压力。

2国内相关城市利用桥下空间设置公共停车场的经验分析

2.1日本

日本早在1985就开始利用高架桥下的空间设置停车场，利用比例高达60%以上，有效提高了土地集约化利用程度。日本桥下空间停车场大多设置在住宅、公共建筑（如学校、图书馆等）、商业等人流密级、车流量较大、土地利用强度高的区域。同时对桥下空间的净空、面积有一定要求，如东京中村高架桥停车场净空高度为4.5m。停车场利用辅道设置出入口，但又不影响辅道车辆通行。在运营方式上大多采用无人管理、自助缴费的方式，最大限度的提高运营效率。

2.2上海

上海利用高架桥桥下空间设置公共停车场主要考虑四个方面：一是设置在停车需求较为集中的居住区、学校、医院等行人、车流集聚区域及郊区新城。二是停车设施与轨道交通配套、重点设施配套的需求相结合。三是桥下空间要满足安全、使用和管理条件。四是配置智能识别系统和公共重点设施。

3重庆利用桥下空间设置公共停车场的规划原则

通过总结国内相关城市利用桥下空间设置公共停车场的相关经验，同时结合重庆的实际情况，重庆利用桥下空间设置公共停车场除了满足《建筑工程交通设计及停车库（场）设置标准》的相关要求外，还需考虑以下要求：

（1）具有良好的地形条件。地势相较平坦，地形高差不能太大，便于投入实施。

（2）满足净空高限制。桥下停车场的选址上应考虑桥下净空较大，至少大于或等于2.2m，以确保小型车辆出入桥下时不至于对桥梁造成危害。

（3）停车场周边住宅密集、商业较多，停车需求较大。

（4）停车场的选址与轨道交通的规划和建设相结合，接驳轨道交通，服务P+R停车。

（5）桥下停车场的选址还得考虑周边交通条件。既能与周边道路衔接良好，便于停车场的交通组织和车辆集散，还不得对周边的交通产生较大的冲击和影响。其出入口的设置应避开交叉口、主干路等重要节点和路段，出入口数量应根据周边交通状况以及停车数量来共同决定，出入口视野良好。

（6）重庆很多桥下空间紧邻滨江区域，桥下停车场除了满足滨江休闲停车外，还不能影响滨江景观和周边绿地，避免噪声污染和空气污染。

（7）在运营管理方面，注重停车标识和信息引导，最好采用无人管理、自助缴费的方式，提高运营效率。

4重庆利用桥下空间规划公共停车场案例分析

重庆嘉陵江嘉华大桥桥下空地共计1处，位于嘉华大桥南桥头，是滨江路与桥头立交之间的桥下空间，地势平坦，面积约4670m2，现状为桥下空地，规划为桥下空间和部分公园绿地。

4.1停车需求预测及公共停车场规模估算

从现状来看，该地块周边400米范围内有停车泊位1045个，其中配建停车场1处，共1023个泊位，路内停车场1处，共22个泊位，暂还没有设置公共停车场，停车需求较大。随着未来城市和商业的发展，停车压力还会不断增加，主要表现在以下4个方面：（1）周边紧邻的商业、商务建筑体量大；（2）紧邻滨江路，滨江美食街等吸引大量客流驱车前往；（3）随着周边轨道站的建设，P+R停车需求随之增长；（4）紧邻居住区。

根据需求吸引率法，对该片区的停车需求进行预测：

Q=R・kr+B・kb

R：住宅建设规模B：公共建筑建设总规模（主要指办公商业）；

kr：单位面积住宅车位需求率，一般取值1.0车位/100平方面积；

kb：单位面积公建车位需求率，一般取值1.0-1.2车位/100平方面积。

综合考虑居住、商业、办公等，该片区总停车需求为9388泊位，按照“配建停车为主、公共停车为辅、路内停车为补充”的停车结构，公共停车作为停车设施的辅助手段之一，可占停车位总量的8%-10%，本案例按10%取值，则公共停车需求为939泊位。现规划有公共停车场2处，可提供约520停车泊位，则该桥下停车场可按约400泊位进行规划。

4.2交通条件

该地块现状道路已按规划建设，未来周边交通变化较小。同时，依靠瑞天路可实现地块与外部道路的联系，利用企业天地内部道路可实现地块与滨江路的联系，该地块与周边的交通可达性良好。

4.3停车场规划方案

4.3.1功能定位

结合地块周边情况及停车需求，该公共停车场重点考虑以下几个方面：一是服务周边商业、商务、办公停车需求；二是随着轨道建设的推进，服务轨道P+R停车；三是地块靠近嘉陵江滨江休闲区域，服务滨江休闲停车。四是该地块周边规划大量绿地，公共停车场的设置不得影响绿地功能。

4.3.2交通组织

良好的交通组织不仅可以为出入停车场的车辆提供高效服务，同时也可最大程度减少因停车场设置而产生的交通影响。

（1）根据停车场的规模合理确定出入口数量，在两侧辅道各设置一个出入口。

（2）桥下停车场出入口位置避开了交叉口和滨江主干路，对周边的交通干扰较少，同时紧邻周边商业，充分考虑与出行吸引源的关系。

（3）通过瑞天路进行交通组织，服务停车场与周边商业和滨江路的联系。

4.3.3近远期建设方案

近期可利用桥下空间建设平面停车场，周边辅以绿化，可提供停车泊位160个。远期可结合停车需求发展，建设机械停车设施（2栋），扩大停车供给，可提供停车泊位约400个。

参考文献