重大项目策划篇1

根据全市经济工作会议精神，为抢抓经济发展的主动权，增强经济发展的后劲，市发改委拟进一步加强项目策划储备工作，并于近期调度、衔接各县区项目策划、储备情况。现将有关要求通知如下：

一、提高对项目策划储备工作的认识

项目储备是项目建设的首要环节，项目储备的质量决定着项目的水平和生命力。加大项目策划论证力度，提高项目储备水平，对我市优化提升经济增量、增强全市综合竞争力、确保年奋斗目标的完成具有重要意义。随着国内经济复苏，国家宏观调控力度进一步加强，中央经济工作会议明确提出要“保持投资适度增长，重点用于完成在建项目，严格控制新上项目”。目前，国家已经出台政策，严格控制煤化工、钢铁、水泥、平板玻璃、风电设备、大豆深加工、玉米深加工、维生素C等行业的盲目发展，更多的传统产业将列入严格控制范围。积极应对投资政策的新变化，加大工作力度，加快工作节奏，及早组织筛选、策划、论证、储备一批大项目，有利于我市规避风险，减少损失，掌握经济发展的主动权。各县区要高度认识，把项目储备工作作为近期工作的重点之一。

二、项目策划储备工作应坚持的原则

在项目策划储备工作中要坚持以下原则：

一要符合国家产业政策。策划储备的项目必须是国家鼓励或允许的，不能是限制类或淘汰类。

二要有利于优化升级。要符合国家结构调整和优化升级的方向，能够提升我市产业质量。

三要坚持技术进步。要瞄准国内外最先进的技术工艺，积极抢占技术制高点。

四要坚持节能环保。要按照可持续发展的要求，充分考虑资源、环境的承载能力，选取先进节能工艺，减少废弃物排放和能源消耗，确保环境不受破坏。

五要坚持效益良好。要提高产品科技含量，生产市场需求大、附加值高的产品，确保项目具有较好的经济社会效益。

六要坚持手续齐全。按照新开工项目需具备的产业政策、立项手续、项目选址、土地手续、环境影响评价、安全评价、节能评估和审查等条件，逐一对照，逐一完善。

三、项目储备工作的重点领域和方向

一是产业优化升级。国务院制定了为期三年的十大产业调整和振兴规划，是指导产业结构调整的重要文件，也是我市搞好项目策划、储备的重要依据。同时，要围绕最新科技成果转化与应用及现有企业技术改造策划储备项目。

二是产品精深加工。围绕能源、化工、食品、纺织、林木、机械电子等主导产业和市委、市政府年第四季度观摩的260个竣工投产工业项目的产业链延伸策划论证项目，进一步提高产品加工的深度和精度。

三是企业规模膨胀。要围绕现有重点企业规模膨胀和优势产品产能扩张策划储备项目，进一步提高企业市场竞争能力，确保到年东明石化销售收入过500亿元，玉皇、洪业化工等6个企业收入过100亿元，睿鹰制药、步长制药等50家企业收入过10亿元（具体名单附后）。

四是资源开发利用。充分发挥我市煤炭、石油天然气、农副产品等资源丰富的优势，围绕资源开发和综合利用策划储备项目。

五是新兴产业。国务院近期提出了鼓励发展的新能源、新材料、新信息、新医药等新兴行业，也是“十二五”规划重点发展产业，要围绕这些新兴产业策划储备项目。

六是节能环保。要围绕节能降耗和减少废弃物排放策划储备项目，大力发展低碳经济，转变经济发展方式。

四、项目策划储备工作的具体安排

1、认真组织做好项目策划论证工作。各县区要在认真调查分析资源优势和企业实际的基础上，围绕年的260个竣工项目和到年销售收入预计过10亿元的57家企业，逐个研究，逐个提出年每年的储备项目。要以企业为主体，调动企业积极性，组织企业结合自身优势、发展规划和行业特点，策划、筛选、论证项目。在此基础上，提出储备项目名单，并于3月15日前把电子文档报市发改委。

2、抓紧完善手续。围绕项目手续的完善，提出每个储备项目前期工作进度，倒排工期，狠抓落实，及早申报，尽快满足项目开工需具备的各项条件。

重大项目策划篇2

为进一步深入加强重点项目的整改力度，对来年工作作出更好的规划，今天我们召开的项目谋划工作会议十分重要，事关全区“十二五”规划的编制、完善和实施，事关未来的发展。刚才，同志对项目谋划工作作了很好的部署，去年月，区发改局下发了《关于组织预报列入<区“十二五”重大建设项目规划的重大项目的通知》，今年月日又下发了《关于区“十二五”重大项目库建设实施方案的通知》，成立了“十二五”规划编制领导小组。今天的会议重在动员和部署全区项目谋划工作，也在于贯彻市委市政府召开的项目推进工作会议精神，希望这次会议能达到思路开阔、方法多元、鼓励敢想的效果。

下面，我讲四个问题：

一、何为谋划项目

项目的“项”字，左“工”右“页”，我们可以理解为要下一番苦功夫，在项目谋划、项目实施、产业发展和人民生活水平提高上翻开新的一页。谋划项目作为项目工作的起始阶段，其本质就是出谋划策，就是想人之未所想、思人之未所思、见人之未所见、言人之未所言。全区各级各部门的操作型人才、参谋型人才都要学习项目谋划的相关知识、规划和政策，提高项目谋划能力；各级领导干部要善于将零碎、细小、分散的信息进行分析整合，通过民主集中制，集思广益，经过几轮加工，形成项目概念和相关基础文件和材料。谋划项目具有三个基本特征：一是前瞻性。项目谋划本身就是从无到有，无中生有的，要鼓励“异想天开”。项目谋划不是孤立和静止的，是在吃透上级相关政策文件、国家的产业政策导向以及一些突发性应急事件的基础上，科学判断未来区域经济社会发展趋势的基础上，进行的超前性开发、前瞻性储备。因此，在谋划项目时要放远眼光，开拓视野，选准角度，深入研究。二是创造性。项目谋划工作是一项创造性很强的工作，往往是“灵机一动、眉头一皱、计从心来”，按照书记的话就是“脑袋一拍、项目出来”。做好项目谋划工作不可能一蹴而就，要滚动地推进项目的生成。三是科学性。要用辩证的眼光看待项目谋划的科学性，它是指在项目谋划的总体规划中，尤其是在项目谋划的中后期阶段就需要强化科学性，要综合考虑技术要素、政策要素、环境要素等，但在项目谋划初始阶段无需一味强调科学性，而是鼓励“异想天开”。

二、为何要谋划项目

实践充分证明，抓好项目谋划特别是大项目、好项目的谋划工作，对于巩固和保持经济社会加快发展的良好局面，具有重要的意义。

1、谋划项目是实施项目、拉动投资的首要前提。谋划项目是整个项目工作的“水龙头”，没有项目谋划，项目投资就成为一纸空谈。发展是第一要务，投资增长是拉动现代经济社会发展三驾马车中的第一要务，而重大项目建设是投资增长的第一要务，项目谋划又是重大项目建设的第一要务。因此，经济社会各项工作都要项目化，项目无处不有，项目无时不在。今年，全区谋划、实施了个区级重点项目，对拉动投资，促进发展起着举足轻重的作用。当前及今后一个时期，我区经济发展特别是投资能否持续增长，关键在于后续项目能不能跟上、新项目能不能及时补充。

2、谋划项目是编制“十二五”规划的基本要义。年是编制“十二五”规划的一年。我们把全区“十二五”总体规划和个专项规划工作按责任体系分为“十二五”总体规划纲要编制组、农业农村规划纲要编制组、工业纲要编制组、社会事业纲要编制组、服务业纲要编制组、城市发展纲要编制组以及其它纲要编制组。“十二五”规划的编制要依靠个专项规划支撑，专项规划则需要具体的项目来支撑。因此，若项目没有谋划好，“十二五”规划就难以很好地编制和实施，我区追赶跨越发展的成效就要打折扣。

3、谋划项目是承接各级扶持政策的主要载体。不论是招商引资，还是对接政策和争取项目资金，都是以项目为承载的。如果我们不挖掘项目、不谋划项目，无论国家和省、市出台多么优惠的政策，无论有多么良好的投资机遇，我们也只能望洋兴叹，甚至是错过重大的发展良机。特别是我区财政相对比较薄弱，而且总量做大需要有个过程，解决全区资金不足的主要途径就是要在自力更生的基础上争取外援。因此，我们要以项目谋划为抓手，加大争取外援的力度，积极鼓励向上争取资金、政策，并要适时开展向上争取资金评比活动。

4、谋划项目是支撑追赶跨越发展的重要基础。对于过日子，老百姓常讲的一句话是：“吃不穷、穿不穷，算计不到才受穷。”这里所讲的算计，固然有勤俭节约的良好习惯，但我觉得更为关键的，还是支撑一个家庭稳定的经济来源。对于全区来讲，支撑未来发展的稳定财源就是项目，如果我们没有新的项目做支撑，再能“算计”，将来也还是要“受穷”。今年我们二上苏北，大家感受很深刻的就是“大干项目、干大项目”。因此，我们要谋划一个大项目、跟进一批配套项目，进而实现生成一个大产业、推动一次大发展的工作成效。

三、谋划什么项目

各部门要按照“需求弹性高、产业关联度大、资源依赖度低、生态环境影响小、生产力带动上升快”的要求，用超前的思维、长远的眼光、更高的高度，全方位、多层面、广领域挖掘和谋划今后一段时期重点领域内的重大项目。具体要通过五个“围绕”谋划项目：

1、围绕宏观政策谋划一批。国家政策决定着国家投资方向和投资重点，也是谋划项目的“风向标”。一要“吃透”政策精神。要进一步学习了解《国家重点鼓励发展的产业、产品和技术目录》、《国家高新技术产业发展指导目录》等产业和技术目录，进一步弄清中央新增投资方向是重大基础设施、农村设施及民生工程、社会事业、生态建设、节能减排、产业结构调整和优化升级等大领域的项目，做到谋划项目有根有据。二要把准政策变化。近两年来，国家宏观政策的变化还是比较大的，年上半年实行“防过热、防通胀”的“双防”政策，三季度调整为“保增长、防通胀”的“一保一防”政策，四季度开始至年，又调整为积极的财政政策和适度宽松的货币政策，把着力点放在“保增长、调结构、扩内需和惠民生”上。年，财政政策更加注重“调结构”和“惠民生”，把投资重点放在改善民生、加强“三农”、推进基础设施、生态环保和结构调整等方面。应该说，每一次政策的变化和调整，都是一次较好争取投资的机遇，在这一轮扩大内需投资中，我区在争取国家投资上取得良好成效，尤其是年全区累计个项目列入中央新增投资计划，争取中央投资万元。三是围绕政策谋划项目。一方面，要根据中央扩大内需“十项措施”等明确的投资重点领域，有针对性地谋划一批交通、新农村建设、生态保护等基础设施和医疗卫生等民生领域项目。另一方面，要围绕科学发展从推进节能降耗、科技进步、改造高耗能、高污染企业生产技术、提升工艺水平等发展低碳经济中谋划培育一批项目。

2、围绕产业规划谋划一批。以规划定项目，以项目争投资，这是国家安排项目的基本要求。国家投资管理部门明确要求把调控的重点放在规划上，今后国家审批项目首先要审批规划。所以说，我们不但要编好规划，而且要与各级产业规划做好对接，尤其要围绕国家十大产业振兴规划（钢铁、汽车、船舶、石化、纺织、轻工、有色金属、装备制造业、电子信息、物流业等十个重点产业调整和振兴规划）和省政府主导型投资计划，超前谋划一批具有前瞻性、对全局有重大带动作用的大项目。在具体工作中，我们一定要特别注意两个方面：一方面，要区别对待。对不同特点的项目要采取不同的方法、途径挤进国家和省、市的相应规划。如：规划对象涉及的是公路、铁路、管道、电站等大型建设工程的，应争取将这些工程项目纳入到相应的国家或省级的专项规划中；既包括工程建设项目，又包括生态、扶贫等方方面面建设重点的综合性项目，应争取把支撑规划目标实现的一批重点建设项目纳入到相应的综合性规划中去。另一方面，要主动出击。不管是哪一类规划，归根到底都要落实到每一个建设项目上。因此，在谋划项目时，我们要注重研究拟建项目是否符合国家、省、市经济社会发展中长期总体规划和行业建设规划，主动“出击”，逐级上报，勤汇报、勤衔接，务必使项目规划与国家、省、市规划相衔接。

3、围绕重点领域谋划一批。近年来，区委、区政府深入实施“四大战略”、加快推进“三化建设”，把工作的着力点放在加快推进新型工业化、新型城市化、新农村建设、民生社会事业上。我们在谋划项目时，要突出这些重点领域：一是谋划一批新型工业化项目。一方面，要围绕“3+新”主导产业，立足拉长、拉宽、拉高产业链，谋划一批产业性发展项目，加快产业做大做强，切实增强主导产业对全区发展的贡献度。另一方面，要围绕培育战略型新兴产业、发展低碳经济谋划新型工业化建设，并围绕高层次的重点企业谋划技术创新平台项目、高新技术产业项目、现代服务业项目和节能减排类项目。相关部门要认真测算实施“十二五”规划所需要的工业用地面积，按照“着眼长远、规划年、启动年、确保当前”的目标要求，统筹谋划空间布局和工作方案，全力打造市区一体的承接新一轮产业转移先行区、低碳经济试验区和区域合作示范区。二是谋划一批新型城市化项目。我区城市化率相对较低，城市功能还不完善，承载能力还不强，城市品位还不高，老城改造和新区开发的潜力巨大。要围绕中心城镇特色化、基础设施网络化、产业人口集聚化、人居环境生态化谋划新型城市化建设，并按照“兴物流、建市场、强旅游”谋划重大生产业和生活业项目。要围绕打造市区一体的四省边际现代物流基地与生产业集聚区，着力解决体制不顺、政策不明、税收分成、操作同步性等问题，切实谋划一批物流项目；要围绕新区建设，谋划一批电网、城市防洪防水、天然气管网、城市综合交通枢纽、市政设施、商贸流通服务业等城市项目，加快城市化进程；围绕东港工业园区和经济开发区企业集聚，谋划一批优势工业品物流中心、汽车交易中心、汽车零部件交易及汽车维修市场项目；要围绕旅游业发展，积极谋划一批如莲花镇温泉、现代农业观光园等一批旅游项目。要加快推进江心岛项目，目前已经向市委市政府报送两个方案，希望相关部门抓紧对接，积极推动这个项目的落成实施。三是谋划一批新农村建设项目。要围绕农业对外综合开发区和台湾农民创业园这一平台，谋划一批设施农业、循环生态型农业项目；围绕柑橘、生猪、毛竹、粮食四大主导产业，谋划一批农产品精深加工项目；围绕农村社区化，谋划一批农村饮用水安全工程、农村公路改造、农村沼气、垃圾处理、重大水利设施、环境综合治理等项目；围绕农民非农化和城乡资源要素市场一体化，谋划一批改善人居环境、打造城乡特色的项目。四是谋划一批社会事业项目。紧扣民生社会事业建设谋划重大项目，突出城乡联动发展，致力打造统筹城乡发展先行示范区。①在就业方面，围绕中央、省扶持就业、重视农民工工作的政策导向，策划包装争取一批技能培训和职业教育发展项目；②在医疗卫生方面，以医疗卫生体制改革和我区在全省率先实行医疗限价服务为契机，在公共卫生服务、区乡医院和村级卫生室标准化建设等方面谋划一批项目；③在养老保障方面，积极应对老龄化社会，在城乡居民养老、社会化养老等方面谋划项目；④在教育方面，围绕中小学校舍改造、新城区教育“三百工程”谋划一批项目；⑤在住房建设和房地产业方面，要积极谋划城中村改造、新农村住房建设、脱贫小区建设和新区房地产项目。

4、围绕区域特色谋划一批。义乌市围绕小商品市场产业链发展实施项目，永康市围绕小五金产业链的关联配套延伸来谋划项目，特色突出，效益明显，是依托特色资源和优势产业谋划项目、实现快速发展的先行者。我们要立足比较优势和区域特色，因地制宜，突出特色，按照区域经济发展的思路、目标和定位来谋划一批项目。一是依托产业特色谋划项目。我区的高档特种纸、机械装备制造业以及医药等产业具有一定的基础和加速壮大的潜力，我们可以依托这些优势，激发本地企业创业热情，在壮大、完善主导产业中引进、谋划一批支柱项目。二是依托生态资源优势谋划项目。要围绕我区独特的、丰富的生态资源，尤其要依托部级湿地公园、和丰富的竹炭资源，林业部门和库区乡镇要研究谋划一批生态建设类、环境保护类项目；依托丰富矿产品资源谋划一批特色产业类、资源综合利用类项目，如钙产品深加工、矿产品节能环保开发等项目。三是依托区位特点谋划项目。我区是东区，更是四省边际中心城市的重要组团，在区位上具有得天独厚的优势，我们可以围绕这一地理位置，发挥边际效应，着力在交通、物流、旅游、信息通讯等领域谋划一批项目，尤其要加快汽车东站项目的谋划、实施。

5、围绕功能配套谋划一批。要立足实际，对接各方，着力谋划一批功能配套型项目。一是围绕服务产业谋划项目。要围绕工业园区、物流园区、文教生活区、新城区，加快谋划配套一批基础设施、污水处理、地下管网等功能配套型项目。二是围绕服务市区谋划项目。区是市区的重要组团，我们要牢牢把握“东区”这一城市定位，积极谋划一批为市级服务的、共建共享的类似市综合物流中心、农贸城、汽车东站、航运开发工程等项目及其衍生项目。三是围绕服务全省谋划项目。主要是围绕承接省级产业梯度转移，积极谋划山海协作配套工程，尤其要紧抓资源-产业协作战略中的三年三百亿产业转移的机遇，积极争取产业园区分区落户我区，实现税收共享，开辟我区工业平台拓展新途径，不断推动经济发展。此外，要以《十二生肖传奇》在我区拍摄的契机，积极谋划一批文化影视产业项目。

四、如何谋划项目

要以加快建立“局部领先、特色鲜明、条目清晰、动态管理”的区级项目谋划储备库为目标，敢想、多想、善想，切实为我区追赶型跨越式可持续发展创造更多、更好的项目支撑。

1、要敢想。项目谋划，首先要敢想，敢想才能敢干，敢干才能创新，创新才能突破，突破才能发展。要有“一切皆有可能”的理念。要树立“不怕做不到，就怕想不到”的观念，按照“思想更解放、胆子更大、步伐更快、效果更好”的要求，用创新的眼光审视现实条件，立足一切皆有可能，大胆去想、放手去搏、求是去干，敢于异想天开，勇于标新立异，以扩张性思维提高项目谋划能力。要有“无中生有”的灵感。要随时捕捉项目信息和投资意向，超前做好项目策划工作，善于“捕风捉影”，学会“借鸡下蛋”、“无中生有”、“有中生优”，切实增强项目谋划的预见性和超前性，力求谋划的项目不仅能拿出来就实施，而且能支撑既定领域发展目标。要有“逆向思维”的勇气。坚决突破思想的保守性、思维的陈旧性、思路的局限性，更加注重从全局的高度、用更宽的视野谋划项目，努力实现项目谋划“三个转变”，即：由单个项目谋划向项目集群和产业集聚谋划转变，从实际出发科学谋划，改变过去单打一模式；由以项目单位为主谋划向职能部门、项目单位和社会各界共同谋划转变，要群策群力，发挥各方面作用；由依靠本地谋划项目向注重借鉴发达地区经验转变。

2、要多想。我们所有的党委（组）书记都是项目书记，所有的局长、乡镇长、主任都是项目局长、项目乡镇长、项目主任，只要齐心协力，多想、多谋，用项目的理念指导工作，项目谋划就能精诚所至、金石为开。要时时谋项目。要在活动期谋划项目，坚持开展“项目谋划月”活动，集中时间、集中精力、集中资源，确保谋划出一批具有战略性、系统性、可操作性的项目，为我区今后一个时期储备项目。要在调整期谋划项目，当前主要以“十二五”规划为契机，按照《关于区“十二五”重大项目库建设实施方案的通知》（区委办发[]号文件）要求，全力谋划更多重大项目列入“十二五”项目库。要在平时谋划项目，在日常工作中把项目谋划与招商引资同步抓，注重信息收集、注重各条线政策变化，灵机一动，生成项目。要处处谋项目。哪里有需求，哪里就能生成项目，需求催生项目；反之，项目的生成又会增加新的需求点。因此，我们要坚持需求导向，充分发挥市场在资源配置方面的基础性作用，敢于打破传统的区域界线，拓宽视野，伸长触角，围绕区内发展、市区联动、全省盘子寻找和创造需求，在经济、社会、文化等各个领域谋划一批项目。要事事谋项目。无论是经济工作，还是社会、文化、生态工作，都要用项目化的理念去指导，用谋划项目的思路去谋划，用项目工作的方法推进落实，着力推进各项事业在项目的谋划、实施中健康、持续地发展。

重大项目策划篇3

关键词：房地产；房地产营销策划；开发商

1、房地产营销策划的目的和意义

在我国房地产行业中很多经营理念跟不上其发展的速度，房地产企业要想在行业占有一席之地，关键在于它能提供客服所需要的产品，所以，房地产开发商必须要从根本上了解房地产市场，要根据市场的需求去有建设性的开发产品，从而获取利润并占领市场。房地产营销策划能够保证企业决策的正确性，使项目尽量不偏离初始目标，并且能够提高房地产开发项目的竞争力和创新管理能力。目前有许多开发商都不能开发出客户所需求的产品，而房地产营销策划就是满足市场需求和开发产品之前的中间环节，在策划中可以包含有利于产品销售方案，合适的销售手段，客户的需求情况等等。一个合适的营销策划对于房地产开发经营尤为重要。

1.1防止盲目投资，提高项目投资的准确性

虽然说房地产投资的收益是非常高的，但在房地产前景不明朗的情况下，其中存在的风险也是大的。然而有许多开发商只追求眼前的利益，而盲目投资，随意的决策房地产项目的建设造成重大的损失。所以可以通过房地产营销策划分析，作出有利于投资方案的决策，列出不利投资的情况，从各方面去分析项目投资，这样可以大大减少投资风险，避免开发商本能的做法，客观的提供方案并作出对项目评价，从而提高项目投资的准确性。

1.2提高投资决策的合理性和全面性

房地产项目投资是一个非常复杂的过程，因为它受地域、材料、政策、价格等多方面的影响，所以房地产项目需要多方面的人才进行全方面的分析和调研。然而，在许多一般的房地产公司缺乏这样的人才，所以对房地产项目分析过于表面，深度不足。如果通过专业的房地产策划机构就可以详细的全方面进行分析，避免了以上的问题。所以说营销策划可以提高投资决策的全面性和合理性。

1.3拓宽开发商的投资思路

随着房地产项目的不断发展和人民生活水准的不断提升，我们的投资思路不能再局限于以前，我们要努力通过各种有效手段和方法，着重对房地产投资策划的不断创新使房地产充满活力和吸引力，这样才能快速占领市场，真正的知道人们需要的是什么，从而达到企业目标。

1.4提高资源利用率，降低投资成本

资源是一个企业生存和发展的根本，包括资金、技术、原材料、能源、信息以及时间等等。房地产策划必须根据企业当前经营状态和资源状况合理有序的进行。企业对该项目注入资源的利用率，将对企业在项目上的效益产生重大影响，并且与最终的利润率高低直接挂钩。对企业影响非常大。所以如何将企业的有限资源利用好而换取更多的效益则是房地产策划必须严谨考虑的重要因素。策划方案必须以现实有效资源为根据，提供资源合理配置和使用的方案，从而减少资源的浪费和无效使用。也就变相的为项目增加了效益，提高了项目的收益率，增强了企业的市场竞争力。

2、房地产营销策划的作用

（1）企业的某个决策将直接影响到整个项目的效益。房地产营销策划则能给项目决策者提供正确的思维方式，排除决策者思维的片面性，是项目决策更加客观有效，更加准确，从而避免整个项目在某些环节中运作出现较大偏差，间接的提高了项目的准确性和效率。

（2）房地产开发项目的各方面竞争能力决定了项目盈利与否和效益高低。房地产营销策划这在方面能很好发挥它的特长，在日趋激烈的竞争中，给项目提供稳定的动力，增强项目在同等条件下的竞争力，为企业项目的销售打好坚实的基础。

（3）项目整体的正常有效地运作离不开科学的企业管理，项目管理。营销策划能增强企业的管理创新能力，能使企业管理更加系统化，全面化。从开发项目的各个问题入手，逐个解决项目管理问题。是项目运行更流畅有效。

（4）房地产项目资源的整合是投资项目着重考虑的要素。房地产营销策划能将各种资源如观念、社会、人力等等融会贯通，理清其中关系，逐个分解它们的功能所在。使之形成项目优势。

3、房地产营销策划的误区

随着时代的进步，房地产行业发展也越来越迅速，其市场竞争也愈发激烈，相应地，房地产行业的营销策划越来越受到广泛人的关注，业界大量的人才都对其有深入的研究，尽管它从杂乱无章趋向规范有序，但里面仍有许多值得考虑和深思的地方。正确有效的营销策划不仅可以降低投资成本，还可以最大可能的避免营销风险。在当今房地产市场竞争中，营销策划之间的较量很有可能就决定公司能否在竞争上占领优势。我们必须反对盲目迷信的策划，要采用一切有效的办法避免营销走向误区。

误区一：过度夸大营销策划的作用

近年来，由于没有专业的房地产营销指导，许多人对于营销都一知半解，使得大家都过度的相信营销策划的作用。策划人为自己的楼盘精心包装，这是可以理解的，但是如果夸大事实，无中生有，过度迷信营销策划，这样反而会误入歧途。营销策划只是房地产资源配置的无形资产，并不是全部资产，虽然营销策划越来越受关注和欢迎，但如果客观的认为营销策划能包治百病，解决所有问题，达到所有目的，这不得不说这是一个误区。

误区二：忽视营销策划的作用

过度夸大对房地产项目进行营销策划的作用，是一个误区，但也不得完全抛开营销策划。它能给企业策划者提供准确的思维，避免整个项目在某些环节出现很大的偏差，可以提高项目的准确性和效率。恰当的营销策划不仅能够降低成本，还可以有效的避免营销风险。所以我们既要避免过度迷信营销策划的作用，又要走出“忽视营销策划的作用”这个误区。

误区三：对产品理解浅薄

房地产项目产品与普通的产品是不同的，因为在房地产中每一个产品都是不同的，没有两个是完全一样的。在消费者眼中，对于楼层，面积，景观，地理位置都有一定的的差异性，任何两个产品的价值都是绝对不一样的。然而，开发商并没有太过注重这方面，只是粗略的根据对方型分分类，然后再根据总均价加点系数来做最后的定价。我们应该根据消费者的需求和差异来分类，而不是根据房型的不同，定价也不能用简单的加权平均，而可以用类别加权平均的方法。

4、房地产营销策划的未来趋势

因为房地产的投资巨大、周期较短、有货币功能、可以升值、可以闭口销售、品质几乎无法再提高、入市价格较低、楼盘多、竞争激烈等等，因此它与一般商品不同。在越来越激烈的房地产市场中，更多的企业开始意识到营销策划的重要性，并且在营销策划上推陈出新是企业获得成功的必要手段。总体而言，房地产营销策划在以下几个方面有所变化：看重效益和品牌的观念，策划组织方向转变，策划理论转变，策划信息转变等等。

结束语

重大项目策划篇4

房地产营销策划方案八大原则

无论房地产项目的定位、建筑设计的理念、策划方案的创意、营销推广的策略，没有独创、毫无新意，要在市场竞争中赢得主动地位是不可能的。独创就是独到、创新、差异化、有个性。

一、独创原则

无论房地产项目的定位、建筑设计的理念、策划方案的创意、营销推广的策略，没有独创、毫无新意，要在市场竞争中赢得主动地位是不可能的。独创就是独到、创新、差异化、有个性。独创具有超越一般的功能，它应贯穿房地产策划项目的各个环节，使房地产项目在众多的竞争项目中脱颖而出。房地产策划要达到独创，永不雷同，必须满足以下几个要求：

(一)房地产策划观念要独创。策划观念是否独创、新颖，关系到策划人的基本素质。有的人策划观念经常有新的创意，有的人只能克隆或照搬别人的概念，这些都影响到策划人的策划项目的成败。在众多房地产项目中，能在强敌中站稳了脚并销售成功的，策划观念一定是创新出奇的。广州有个大型住宅区，开盘时以高素质、高价位出现，其有独创性的策划观念，独具一格，使很多顾客下定金购房。

(二)房地产策划主题要独创。主题是房地产开发项目的总体主导思想，是发展商赋予项目的灵魂。策划主题是否独创、新颖，立意是否创新，关系到房地产项目的差异化和个性化，并直接影响到项目在竞争中取胜，大到贯穿整个项目主题，小到报纸广告主题，无不是这样。策划主题独创，与市场发展潮流有很大的关系。当人们都沉醉在市中心区建住宅的时候，一些有远见的发展商却发起一场郊区化运动，建起一栋栋低容积率、高绿化率的住宅

小区，迎合市民们返回大自然的心理状态;在人们欣赏小区内花草成片的时候，一些有创见的策划人却举起了山景、江景、海景的大旗，使居民们的窗外视线无比宽阔，风景悦人。

(三)房地产策划手段要独创。房地产策划手段就是房地产策划的具体方法、办法。方法、手段不同，策划出的效果也就不一样。最著名的例子是广州奥林匹克花园，在人们还在用单一手段策划楼盘的时候，奥林匹克的发展商却用复合手段策划楼盘，地产业和体育业的复合，引领了房地产策划领域的新里程。策划手段独到，往往会达到意想不到的效果。广州远洋明珠大厦，在建好的楼字中，推出十套主题样板间，以不同人的个性及生活方式进行延伸、发挥、变形，使人看了以后大开眼界：我们居住的空间可以那样艺术、舒适和优美。策划手段独到，增大了人们的购买欲。

二、整合原则

在房地产开发项目中，有各种不同的客观资源，大概可分为两大类：一是从是否明显看出来分，有显性资源、隐性资源。二是从具体形式来分，有主题资源(或称概念资源)、社会资源、人文资源、物力资源、人力资源等。这些资源在没有策划整合之前，是松散的、凌乱的、没有中心的，但经过整合以后就会团结一起，为整个项目的发展服务。

为了有效地整合好房地产开发项目的客观资源，必须做到以下几点：

第一，要把握好整合资源的技巧。在整理、分类、组合中要有的放矢，抓住重点，使客观资源合力加强，达到1+1=3的效果。

第二，整合好的各个客观资源要围绕项目开发的主题中心，远离主题中心的资源往往很难达到目的。

第三，要善于挖掘、发现隐性资源。如创新、独到的主题资源大都是隐藏起来的，不易被人发现，需要策划人聪慧的头脑去提炼、去创造。

三、客观原则

客观原则是指在房地产策划运作的过程中，策划人通过各种努力，使自己的主观意志自觉能动地符合策划对象的客观实际。要遵循客观原则做好房地产策划，必须注意以下几点：①实事求是进行策划，不讲大话、空话。②做好客观市场的调研、分析、预测，提高策划的准确性。③在客观实际的基础上谨慎行动，避免引起故意炒作之嫌。④策划的观念、理念既符合实际，又有所超前。

四、定位原则

所谓定位，就是给房地产策划的基本内容确定具体位置和方向，找准明确的目标。房地产开发项目的具体定位很重要，关系到项目的发展方向。一个目标定位错了，会影响其它目标定位的准确。要在房地产策划中灵活运用好定位原则，它的具体要求是：

第一，具体要从大、小两方面入手，大的方面是房地产项目的总体定位，包括开发项目的目标、宗旨，项目的指导思想，项目的总体规模，项目的功能身份，项目的发展方向，等等。小的方面是房地产项目的具体定位，包括主题定位、市场定位、目标客户定位、建筑设计定位、广告宣传定位、营销推广定位，等等。房地产项目的总体定位确定了项目的总体位置和方向，对项目的具体定位有指导、约束作用;房地产项目的具体定位是在总体定位下进行的，具体定位是对总体方向的分解，各个具体定位要符合总体定位的方向。

第二，把握各项定位内容的功能作用。要做到这一点，策划人首先要全面掌握定位内容的内涵，深入其中间去，确定其定位的难易点，有的放矢地找准目标。其次，每项定位内容的具体功用是一样的，要把它们整合好，利用好，为整个项目的总体定位服务。

第三，要熟练地运用项目定位的具体方法和技巧。在项目定位过程中，方法和技巧运用得好，往往会达到事倍功半的效果。如对建筑设计定位，建筑设计的最新理念不能不了解，设计市场的流行趋势不可不知道。在此前提下，是追逐潮流还是着意创新?是停留现状还是适度超前?这都要根据开发项目的总体定位下有所取舍，确定方向。

五、可行原则

可行性原则是指房地产策划运行的方案是否达到并符合切实可行的策划目标和效果。可行性原则就是要求房地产策划行为应时时刻刻地为项目的科学性、可行性着想，避免出现不必要的差错。贯彻房地产策划的可行原则，可从以下几方面着手：

(一)策划方案是否可行。在房地产策划过程中，确定方案的可行性是贯彻可行原则的第一步。从房地产策划的本质特征可以看出，在多种策划方案中选择最优秀、最可行的方案是项目成功的基础。有了可行的方案以后，还要对方案实施的可行性进行分析，使方案符合市场变化的具体要求，这是贯彻可行原则的第二步。

(二)方案经济性是否可行。策划方案的经济性是指以最小的经济投入达到最好的策划目标。这也是方案是否可行的基本要求。其次，投资方案的可行性分析也是一个不可忽视的重要因素。投资方案通过量的论证和分析，可以确定策划方案是否可行，为项目的顺利运作保驾护航。

(三)方案有效性是否可行。房地产策划方案的有效性是指房地产策划方案实施过程中能合理有效地利用人力、物力、财力和时间，实施效果能达到甚至超过方案设计的具体要求。策划方案要达到有效、可行，一是要用最小的消耗和代价争取最大的利益;二是所冒的风险最小，失败的可能性最小，经过努力基本上有成功的把握;三是要能完满地实现策划的预定目标。

六、全局原则

全局原则从整体、大局的角度来衡量房地产策划的兴衰成败，为策划人提供了有益的指导原则。从房地产策划的整个过程来讲，它分为开局、析局、创局、选局、布局、运局、馈局和结局八大过程，每个过程都跟全局有密切的联系，每个局部的运作好坏都会对整个全局造成影响。

房地产策划全局原则的主要要求是：

(一)房地产策划要从整体性出发，注意全局的目标、效益和效果。在整体规划的前提下，部分服从整体，局部服从全局。在市场调研阶段，如果图省事，不深入了解当时的市场状况,竞争态势、对手强弱，以及宏观政策等问题，盲目上马项目，结果会造成惨重的失败。

(二)房地产策划要从长期性出发，处理好项目眼前利益和长远利益的关系。

(三)房地产策划要从层次性出发，总揽全局。房地产策划是个大系统，任何一个系统都可以被看成是一个全局。而系统是有层次性的，大系统下有子系统，子系统下还有孙系统，层次分明。因此，考虑下一个层次的策划时，应该同上一层次的战略要求相符合。

(四)房地产策划要从动态性出发，注意全局的动态发展。房地产市场是变化莫测的，变化发展有时会影响全局。这时，策划人要善于抓住市场的动态规律，掌稳全局，避免市场变化触动全局的根基。

七、人文原则

人文原则是强调在房地产策划中要认真把握社会人文精神，并把它贯穿到策划的每一个环节中去。人文精神包括人口及文化的意识：人口意识是指人口的数量和质量水平、人口的局、年龄结构、家庭婚姻等表现出的社会思想;文化意识包括人们在特定社会中形成的特定习惯、观念、风俗及宗教信仰等表现出的社会思想。在房地产策划中要把握好人文原则，必须注意以下几点：

(一)对我国人文精神的精髓要深入的领会。在房地产策划中把握准人文精神的精髓，并在人文精神的具体形式中深入贯彻，将起到意想不到的效果。

(二)运用社会学原理，把握好人口的各个要素。在策划中把握好人口各个要素的内容、形式以及它们的功用，分析它们对市场影响的大小、轻重，找出它们运行的具体规律，开发出的房地产项目就会与众不同，赢得人们的信赖。

(三)把文化因素渗透到策划项目的各个方面。房地产策划必须把文化因素渗透到开发项目中去，才能迅速占领市场，建立自己的项目个性。以顺德碧桂园为例，它开发的理念和模式首先是中国传统文化的代表儒家思想的建大功、立大业及望子成龙的思想，在家庭伦理上倡导中国传统文化的天伦之乐、合家欢乐和刻意追求中国传统家庭的温馨。

(四)通过民族文化的积累，促进产品及企业品牌的形成。

八、应变原则

所谓应变就是随机应变，它要求房地产策划要在动态变化的复杂环境中，及时准确地把握发展变化的目标、信息，预测事物可能发展变化的方向、轨迹，并以此为依据来调整策划目标和修改策划方案。

房地产策划的应变原则是完善策划方案的重要保证，它的具体要求是：

(一)增强动态意识和随机应变观念。

(二)时刻掌握策划对象的变化信息。策划对象信息是策划的基础材料和客观依据，这个基础和依据变化了，策划也应该随之变化，否则，其策划就失去了准确性、科学性和有效性。必须不停地广泛了解、全面搜集和及时分析并加工处理这些信息，为策划提供具有真实性、时效性、系统性和可靠的信息资料。

(三)预测对象的变化趋势，掌握随机应变的主动性。

(四)及时调整策划目标，修正策划方案。当客观情况发生变化影响到策划目标的基本方面或主要方面时，要对策划目标作必要的调整，自然也就要对策划方案进行修正，以保证策划方案与调整后的策划目标相一致。

房地产营销策划方案

前言

在商业地产销售发展日益成熟的的今天，房地产营销策划在商业地产的销售与招商过程中越来越重要，商铺要想卖得好，前期的营销策划必不可少，而且必须做到位。

商业城项目是房地产开发公司开发的精品物业，将成为市北区的新型休闲地产商业的经典作品。

商业城座落于市城区北部的广场旁，是地产开发公司的新建项目。本项目占地7000平方米，根据目前的建筑设计建议方案，项目由三层裙楼(含负一层)和两栋塔楼(分别高四层)组成，总建筑面积约为15000余平方米，地下车库及设备用房建筑面积为1500多平方米，商业裙楼建筑面积约8500平方米，塔楼建筑面积约6500余平方米。项目总投资约1800万元。

经过前期的市场调研分析，本项目初步确定为现代化、多功能的休闲购物商城。根据这个初步设想，结合目前项目现状，本营销企业方案对本项目做了比较系统的市场定位及营销可操作性分析，从营销策划的角度出发，对项目的整体形象包装、营销组织运行、市场推广、广告策略安排、销售促进等方面都做了全局性和可操作性的论述。

一、项目营销总体策略

营销总体策略是仔细分析、科学划分并准确切入目标市场，通过全方位地运用营销策略，最大限度提升项目的附加价值，获取项目的最大利润，并全面树立和提升企业形象及项目形象。概括本项目的营销总体策略，可以简述为五个一，即树立一个新锐概念、倡导一个财富理念、提炼一个鲜明主题、启动一个前卫市场、酝酿一场热销风暴。

二、项目营销目标方针

根据本项目五个一的总体营销策略，拟订本项目的营销目标方针如下，作为本项目营销工作纲领的完善和充实。

1.树立一个新锐概念：休闲式购物商业。

2.倡导一个财富理念：创投性商业、休闲式购物、稳定性回报。

3.提炼一个鲜明主题：产权式商铺、休闲式商业。

4.启动一个前卫市场：崇尚创投性商业、休闲式购物，摒弃传统商业的纯购物环境压抑与约束，主要面向年轻新锐、有自己个性的消费群体，让其体验到休闲模式的商业环境，购物主题明确。

5.酝酿一场热销风暴：本项目将传统商业行为上升为现代全新的休闲商业，力争推动商业房地产市场开发的全新变革，避开传统商业的竞争，在一个全新市场里掀起一场热销风暴。

三、销售目标及目标分解

1.销售(招商)目标

2.销售目标分解

四、营销阶段计划

根据项目的定位及施工进度计划，将营销工作分为四个阶段，各阶段工作重点如表8-5所示。

五、项目销售时机及价格

为了更好地在后续营销过程中充分体现总体营销策略和达成目标方针的实现，综合项目要素资源和营销推广传播要素，结合项目定位，确定以下销售时机及价格。

(一)项目入市时机及姿态

1.入市时机：根据规划与工程进度以及营销准备，在20xx年5月份房交会期间开盘(或20xx年9月)，可以抓住20xx年春季房交会、五一国际劳动节等机会掀起第一个启动高潮;在国庆节、20xx年秋季房交会、元旦等重要时期掀起新的销售高潮。

2.入市姿态：以全市乃至西北地区财富地产、休闲购物形象登场，开创全新休闲商业投资经营理念。

(二)价格定位及价格策略

1.价格定位的原则：采用比价法和综合平衡法。

2.价格定位：整个商业项目的销售均价为3580元/平方米，其中起价为3328元/平方米，最高价为4000元/平方米。

3.价格策略：采取低开高走型平价策略，开盘后半年作为第一阶段的价格调整(略升)，均价为3380元/m2，尾盘销售变相略降。

六、宣传策略及媒介组合

(一)宣传策略主题

1.个性特色：商业城财富地产投资商业是我市首家也是唯一一家将商业开发从建造建筑产品上升到营造全新休闲购物方式，倡导投资财富地产、获取稳定回报的投资理念。

2.区位交通：本项目地处广场旁，地段绝佳，高尚居住区地标建筑，交通便捷，是北部区域首选的理想商业地产投资环境。

3.增值潜力：处于政府规划重点发展区域的核心区域，发展前景好，购置成本低，升值潜力大，是投资置业的首选。

(二)宣传媒介组合

1.开盘前期：主要以软性新闻及广告进行全新财富投资，稳定回报理念的深度挖掘，媒体主要以报纸为主，电视为辅。

重大项目策划篇5

投资项目总体策划与投资项目可行性研究是基础研究与深入研究、定性研究与定量研究的关系。投资项目总体策划是投资项目可行性研究的基础，而投资项目可行性研究是投资项目总体策划的深入；投资项目总体策划是以定性研究为主，而投资项目可行性研究则要在定性研究基础之上的做一系列的定量分析。先集中精力搞好投资项目总体策划，再深入研究这个投资项目可行与否以及怎样增加可行性，这是一种科学的投资项目前期工作程序，也是先进企业的宝贵经验。

搞好投资项目总体策划应该成为企业进行投资项目可行性研究之前的内在要求。行政核准或备案部门不要求企业上报投资项目总体策划方案，只要求上报投资项目可行性研究报告。没有主管部门要求上报投资项目总体策划方案并不意味着企业自己不认真对投资项目进行总体策划，因为投资项目总体策划毕竟是投资项目可行性研究的基础，如果不首先把投资项目总体策划搞好，那么就难以把投资项目可行性研究报告编制好，也难于使投资项目可行性研究报告获得批准，即使获得批准也难以顺利实施或难以取得预期效果。顺便指出：许多企业至今还在一定程度上把投资项目可行性研究报告当作可批性研究报告委托第三方编写；许多专门从事投资项目可行性研究的公司迫于创收压力，向客户提交的投资项目可行性研究报告也经常带有或多或少的可批性成分。在这种情况下，许多投资项目就难免质量不高、效果不好了。

投资项目总体策划是一项很费力、很复杂、很重要的智力工作。以分析投资项目根据为例：确定一个投资项目，既要分析现实及潜在市场需求，又要分析现实及潜在竞争对手，还要分析现实及潜在内部能力等等，如果有一个方面的重要因素分析不到或分析不透、不准，那么这个投资项目的命运就可想而知了。再以投资项目功能定位为例：一个好的投资项目讲究功能定得不偏、不宽、不窄，目标定得不低、不高，而达到这个程度是相当不容易的，如果达不到这个程度投资项目的效果也就或多或少地打折扣了。许多企业往往把投资项目总体策划看得很容易、很简单、很一般，在这种思想指导下搞出来的投资项目总体策划方案不会有多大价值，甚至会产生负面作用。

对于任何企业来说，确定一个投资项目都是一件大事。之所以说它是一件大事，不仅因为它需要大量的资金与精力投入，而且还因为它将给企业的发展带来深远影响。既然确定投资项目是大事，那么企业就应该把它当作大事来对待，而把投资项目当作大事对待的重要体现就是加强总体策划。古人说：凡事谋定而后动。认真琢磨一下，其实不应该凡事必谋，否则就精力分散了，就把当事者累坏了；而应该凡大事必谋，小事可以跟着感觉走。谋大事也不能急于定，而要首先求好，谋好了再定，谋不好就定反而有害。总之，确定投资项目是一件大事，应该谋好而后动。

投资项目总体策划要追求高标准，而高标准应该体现在科、实、新、奇、简等五个方面。“科”指的是科学，总体策划方案应该反映客观规律，应该有道理，来不得半点儿感情用事和主观臆断。“实”指的是实际，总体策划方案应该反映实际情况，应该有较高的可操作性。“新”指的是新颖，总体策划方案应该有较高的创新度，因为投资项目的质量、效果与创新度成正比。“奇”指的是奇特，总体策划方案应该有一定的奇特性，应该体现节省时间、空间、资金、资源。“简”指的是简单，总体策划方案应该言简意赅，容易理解、容易记忆、容易传播。

要增强对投资项目总体策划的反思意识。应该承认每一个企业在投资之前都对投资项目进行了总体策划，同时也应该承认人们的智慧有多少之分，水平有高低之别。我们面临的问题并不是企业搞没搞投资项目总体策划，而是对投资项目总体策划搞得怎么样。不少企业由于受到观念、意识、知识、信息、行业、地区等局限，搞出来的投资项目总体策划方案往往存在明显问题，而这些问题存在往往会使投资项目蒙受大的损失，甚至半途而废。根据这种情况，企业应该首先借助社会智力对投资项目总体策划方案进行论证，经过论证没有多大问题再委托有关方面进行投资项目可行性研究；有关部门也应该加强对投资项目可行性研究报告的评估和把关工作，努力克服投资项目可行性研究中存在的一味追求批准的不良倾向。

摘要：