物业公司内部管理制度篇1

一、调查范围

广电行业按投资的方式不同分为三类：全部由广电行业投资的全资公司、有控股权的公司和无控股权的公司，考虑到对非控股公司的经营管理权限的约束，此次调查仅包括广电行业投资的全资公司及控股公司，不包括非控股公司。

此次调查以财政部《内部会计控制规范》为依据，主要的内容是公司内部控制情况，包括：不相容职务相互分离控制、授权批准控制、会计系统控制、预算控制、财产保全控制、风险控制、内部报告控制和电子信息技术控制。

二、调查结果

此次的问卷调查结果显示广电行业公司的管理层都有内控管理的意识，并在一定程度上进行了细化管理，但是由于没有系统的管理理念，缺乏具体的举措，目前取得了一些成效，但是还有很多方面有待加强。

1.所有公司均具有一定的内控意识。例如所有公司均设置了独立健全的财务会计机构并配备了财务会计人员，制度了会计制度；各公司在实物的控制方面都做得较好，钱、财、物的分管，重要物品的专人保管、重要物品领用交接手续都能够很好地地执行；所有公司均有重大事项或大额支出的审批制度。

2.所有公司均有内控制度，但大部分是一个个单独的限于某方面的具体规定，未形成系统的完整的内部管理制度，正因为制度的模糊性，导致执行过程中难免出现偏差；同时，各公司未建立完善的事后检查评价系统，无法对授权活动工作质量、预算调整与执行情况、风险评估对经济业务的作用程度等进行有效验证。

3.部分公司在内控的几个关键方面控制较差，例如公司发生的具体经济业务，批准人、执行人、审核人和记录人应该相互分离，但是所有公司都没有完全做到，说明管理层对于不相容职务由同一人进行所导致的差错、舞弊进而损害公司利益的可能性估计不足；在预算控制方面，各公司仅能做到在经济业务实际发生时进行控制，而无法做到事前、事中的全面控制；在风险控制方面，各公司未建立良好的风险控制体系以及内部监督机制。

4.部分公司现有的内控制度未得到有效执行。再完善的内控制度如果不能得到有效的贯彻执行，那都是一纸空文。如固定资产报废、清理须经技术鉴定和授权批准；固定资产和存货定期盘点、应收账款及其他应收款定期催收等，这些最基本的内部控制手段，在部分公司仍未得到有效执行，说明管理制度并未落到实处，无法取得应有的效果。

5.虽然公司已经是企业制管理，公司员工的观念却停留在原有的财政拨款体制上，坐等国家给自己发工资，个人的收入与其所经营的公司业绩没有直接关系，同时缺乏有效的业绩激励手段，造成经营者对公司盈利关注度不够，使得公司资产利用效率不高，获利能力较弱。

三、原因分析

广电行业公司内控管理方面存在的问题既有历史的体制原因，也与管理层的经营管理理能力息息相关。

1.广电行业公司最早出现在90年代，当时是作为广电行业的衍生产品，其经营范围以广电的周边产品为主，如电视购物、广电器材等相关产品，完全依托广电进行。而随着产业化的进程，广电行业公司面临激烈的市场竞争，仅靠广电的资源是远远不够的，必须拓展经营范围，尝试多元化经营，在这种转型时期，经营管理的重点在于投资方向的把握，对于内部管理的系统化关注程度较低。

2.公司成立之初，公司的规模都较小，此次调查的成立时间较早的公司注册资金都在一百万之内，员工人数也不多，在这种情形之下，公司管理者可以事无巨细都亲力亲为，依靠个人能力对公司实行管理，但是公司一旦规模扩大，这种管理的弊端就显现出来，公司缺乏自己应有的运营能力，管理者必须对每件事情做出决策，难免顾此失彼。

3.内控管理的好坏与人员素质息息相关。目前公司的管理者大多原是广电的记者、编辑等，没有形成完善的经营管理理念，对公司的控制缺乏整体性和前瞻性；在财务人员的配备上，在公司的起步阶段，出于成本效益的考虑，招聘的财务人员仅要求具有基本会计核算能力，而随着公司的逐渐成长，对于财务人员的要求越来越高，财务人员急需全面提高素质。

四、改进措施

针对以上调查结论，我们认为广电行业公司应总结经验，引入先进的经营管理理念，找准优势所在，提高核心竞争力，完善内控制度，降低成本，提高生产经营效率。具体改进措施如下：

1.广电单位作为投资主体，在设立公司之前需要研究市场态势，找准市场方向，进行可行性评估，为公司的业务发展奠定良好的的基础。

2.提高人员素质，通过咨询、座谈、培训等方式，建立完善的经营管理念，提高内控管理水平。

3.各公司应建立全面的内控制度。由管理层到职工齐心协力，协调配合，对公司内部各经济活动的环节，制定一套完善而又严密的纵横联系的程序和方法，使各项经济活动在各个职能部门和环节之间保持分工、协调、均衡和衔接，自动监督检查，纠正错误，使各项经济活动按照既定的方针、政策、计划的要求正常进行，以完成计划，实现预定的经营目标。

4.所有内控制度都应形成书面文件。内控文件中应详细而严格地规定各项经济业务的程序、方法，并且建立良好的检查评价系统，确认这些内控制度能够落到实处，增强执行力度。

5.各公司的业务关键点应进一步加强控制。每年编制业务预算和年度预算方案，严格按照预算安排各项收支；根据经济活动的重要性和金额大小来确定授权批准层次，建立必要的检查制度；大型支出和特殊项目上马之前进行风险评估，执行过程中跟踪评价，及时预警，项目完成后总结经验教训；具体经济业务的批准、执行、审核、记录以及财产保管与登记各职能分由不同人员行使；对固定资产进行保险，定期对固定资产的会计账目与实物进行核对，定期清理借款；设置内部审计机构，独立地对生产经营活动进行内部监督；提高提高内部报告的针对性和有效性。

综上所述，内控对于提高公司管理效率，增加资金使用效率有着重要的推动作用，广电行业公司可借鉴江西电视台的经验和教训，建立完善而又严密的内控制度并严格地贯彻执行，增加公司的竞争力。

物业公司内部管理制度篇2

【关键词】物业公司；财务；内部控制

随着社会经济的发展，我国物业管理行业已经得到了进一步的发展。然而由于各种因素的影响，我国物业公司的发展还是存在着一些隐患和危机，在加上日益激烈的市场竞争，物业公司要有所发展和壮大，就必须对自身内部的财务控制进行加强，而这对物业公司工作实施的缺陷处理又具有非常重要的意义。

1.物业公司财务内部控制的状况

1.1管理者对财务内部控制的轻视

大部分物业公司都有内部控制部门和制度的设置，但能够真正发挥内部控制作用的物业公司相对较少。对于财务内部控制在企业发展的作用和地位，相关的管理者并没有对其引起重视。大多数管理者认为，财务内部控制只是规章制度的一个汇总，而对于程序控制的制定并没有引起过多的重视。另外，在职工的业务培训方面，员工的综合素质并不能得到一定的提高，使得内部控制难以得到有效地执行。

1.2财务内部控制缺乏完善的体系

针对企业的内部控制，部分物业公司认为财务内部控制只是一种较为简单的内部会计控制。对于他们而言，最为重要的就是做好企业的内部财务记录与检查，通过这样的理念对财务内部控制工作进行实施。这样一来，企业内部控制就完全推卸给了财务部门，并且缩小了内部控制的功能与范围。尤为严重的是，部分物业公司并没有进行财务内部控制制度的设立，即使进行了设立也没有得到完善和实施，对此影响了财务内部控制的重要作用。

1.3财务内部控制的执行

物业公司的财务内部控制的执行较为不利，主要表现的方面有：一是物业公司对控制制度进行了制定，但在实际的工作实施当中，为了能够不影响业务处理的灵活性，摒弃了内部控制制度，影响了其制度的制约性。这样一来，内部控制就只是表现于形式，根本发挥不到内部的控制和监督作用。二是针对健全的内部控制制度，在平时的运行当中，形成的应用效果也较为良好。不过，当面对物业公司的重大战略决策时，其制度起到的作用就非常的有限。三是物业财务内部控制制度大多只是一种形式的存在，对于评判考核制度并没有进行有效的建立，有关于奖惩方面的制度规划，也不具备强有力的制度化特性。四是由于不健全的监督体制，物业公司的各个部门与岗位之间没有形成良好的协调性，这就对会计信息的传递与交流带来了不利的影响。

1.4内部审计制度不够完善

对于内部审计机构的设立，物业公司应该依据自身的特点进行相关内容的设置，但是大多数物业公司的财务负责人同时兼任内审审计工作，使得内部审计得不到管理层以及会计人员的高度重视，同时又与相关的制度规定相背离，严重削弱了内部审计工作的严肃与独立性特点，使得财务内部控制的实施受到了严重的影响。

1.5不规范的会计核算

物业公司主要的来源是物业管理费，而目前的内部控制制度存在着一定的缺失，相关的监督控制工作得不到有效的实施。而对于物业管理费的收取，其收入是按收付实现制的方法进行当期损益的结算的，这样的形式对于各会计期间的收入，并不能达到真实、客观地反映，另外还会出现较为严重的财务管理现象。如把当期物业管理费的收入转入到下期会计期间，这样一来，已收缴和应收未收物业管理费就成为“蓄水池”对物业公司的利润进行着调节。

2.物业公司加强财务内部控制的探讨

2.1以财务的规范和监督作为基础,对财务管理的职能进行有效发挥，确保对预算的控制、现金的管理以及资金的安全，同时促使对经营成果和费用计划的有效探讨和研究

对于财务的管理，要充分的对其功能进行发挥，有效分析、对比物业公司的财务状况和相关数据，并对相关的管理部门进行协调，进而制定出合理科学的工作模式和管理制度，为物业公司的管理及盈利的获得创造有利的条件。

2.2物业公司对于物业管理费用的收取，应该制定合理的收费标准

第一，物业公司在工作实施的过程中，要对物业管理成本系统进行科学的制定，使整个公司的管理能够促使内部财务控制的强化，通过这样的方式，物业公司对于收费的标准计算，就能更为清晰透明。第二，在财务内部控制的工作中，可以运用作业成本法，对物业标准收费的定价问题进行解决。在物业公司的管理过程中，应用原有的衡量方法对物业收费标准进行决定，并不能满足客户及产品品种的要求，而在作业流程的基础之上，对作业成本法进行运用，则可以达到对物业管理收费标准的准确计算。第三，作为物业公司，应该对内部会计人员的素质进行增强，促使财务部门所包含的规模有所扩大，这样，在借助其它部门调查的情况之下，财务人员就可以对物业管理公司的收费标准进行科学合理的计算，同时，作为物业公司的领导，还要重视对财务部门的加强，通过这样的方式，财务人员才能够依据实际，对相关的财务活动进行实施，并且能够遵循成本效益原则，对利于物业管理公司的物业收费标准进行明确，同时还能够令客户满意，进而最终促使物业公司的发展和壮大。

2.3促使风险评估的强化

对于不同的企业而言，都存在有内部和外部的两种风险，这就必须进行预测评估，进而通过此种方式对相应的措施进行实施，对所出现的风险进行规避并化解。物业公司这一行业的市场竞争非常的激烈，这也就要求必须加强风险评估和监控工作的全面实施。就风险控制本身而言，其是企业实现内部控制的一个核心内容，作为企业的内部控制，必须依据所能出现的风险进行设计，且做到有的放矢。监督、控制活动、风险评估、沟通与信息、控制环境是重要的五个要素，这是基于内部控制的框架构建而言的，通过对原有风险评估要素的转变，将其转化为风险反映、风险评估、事项识别、目标设定四个重要要素，从而使得风险评估要素的特性能够更为凸显。另外，还要针对物业公司的具体情况，对企业内部控制的风险导向进行强化，不仅要有针对性地对公司的内部控制进行评价，分析重大缺陷存在和具体状况，还要对成本进行节约，在考虑成本效益的基础之上，主动的实施物业公司的内部控制评价。

2.4对于物业公司而言，其生产经营的形式较为特殊，委托经营业务等现象明显较多，为此，在成本会计科目下，物业公司应该对个与共的营业成本进行合理全面的明确和认识

与其他企业相比，物业公司存在着一定的差别，其对业主的固定资产进行了接受并管理，存在的风险与具备的责任都非常的大。所以，在物业公司的实际管理中，针对会计核算的具体内容，对资产核算的准确性、真实性、及时性进行全面的加强。同时，为了促使资产的有效维护，并实现对意外损失的良好补偿，针对财产保险的内容，物业公司要对相关的待摊费用、会计事项、预提等进行有效的核算。房屋私有产权人以及公有产权单位是物业公司服务的主要对象，对于各业主住户的应收款项账目，物业公司必须通过财务的有效管理对分户核算进行实施，其中包括分户收取住房修缮基金的核算。

3.结束语

总而言之，对于物业公司而言，财务内部控制制度的加强是必然的，同时促使内部控制制度效能的良好发挥，并在企业管理当中进行财务内部控制制度的科学融入，进而有效维护物业公司的各项业务和工作，使财务信息系统能够更加真实，并实现对企业规定的全面执行，有效实施物业业绩考核和财务指标监督的相关工作，在科学管理力度增强的基础上，促使物业公司的健康发展和壮大。[科]

【参考文献】

［1］中国财政部.中华人民共和国会计法[Z].中国财政经济出版社,1999.

［2］李钢.谈健全内部控制系统[M].商业出版社,2005.

［3］刘明辉,张宜霞.内部控制的经济学思考[J].会计研究,2002.

物业公司内部管理制度篇3

关键词：监审联动；集团公司；物资管理

集团公司中物资的采购、使用与管理，需要遵循相应的集约化、协同化物资管理规范，对企业内部的物资需求、物资采购计划、物资使用、物资库存等状况进行监察、审计。借助于大数据云计算技术、网络监督管理平台，可以对企业的多种备品备件物资、周转设备物资等，进行网络化处理、分类与存储，并实现对现有物资资源的灵活性分配与调用。

一、集团公司物资管理的工作原则

1．集团公司的物资采购管理原则

集团公司的物资采购，主要包括总公司、省级公司、地级公司等管控主体，不同企业分别负责物资采购的不同环节。其中总公司负责对采购的物资类目、物资产品等作出规定，并向省级公司、地（市）级公司提供招标，以规范企业的物资采购活动。分、子公司根据省公司的物资采购要求，结合企业内部的实际使用需求、采购清单，编制采购目录、采购产品类别、采购方式等内容，严格对采购物资的类型、数量与质量等作出管控，具体采购管理流程为：首先总部制定统一的物资采购类目、采购范围、采购方式，出具企业物资采购管理的指导意见。之后省级公司、地级公司依据采购指导要求，对自身需要的物资进行招标、非招标采购，招标采购在电子商务平台中完成。对于采购目录中不存在的物资种类，包括项目建设、监理等物资，则可以采用特定来源采购、竞争采购等方式，集中对其他物资类型进行采购和管理。

2．集团公司的物资使用管理原则

集团公司对物资使用的现代化管理，会依据企业内部现有的物资管理制度，进行物资主管部门、物资管理人员的工作协调，通过对整个集团业务程序、物资使用状况的核算，加强生产过程中重要物资数据的搜集、报备与使用管控。在各种备品物资使用之前，要遵循统一申报、集中管理原则，详细拟定经营项目、业务开展的物资使用计划，对已经入库的物资按批次，做好使用规划与管理。之后向本单位上级部门报备，有关使用物资的类目、数量与时长等数据，以便于其及时从网络平台中，将库存中的物资进行扣除，而那些稀缺物资可以通过跨单位、跨平台来完成调配。3．集团公司的物资库存管理原则在集团公司入库物资、库存物资的管理中，要严格依照《物资仓库标准化建设指导意见》，以及集团公司制定的《仓储物资管理工作规范》，对企业内部的经营建设、备品备件物资等，进行入库验收、物资鉴定与库存物资管理，以尽可能保证物资收、发数据的一致性。（1）一般在物资采购、调拨入库完成后，可借助于大数据处理技术、网络监审平台，对现有入库物资进行统计、分类与存储，打印物资交接单据、验收单据与调拨单据。（2）对于入库物资、库存物资的管理，需要先对入库或结余的物资进行鉴定，核对物资的品名、性质、规格、数量等资料，编制物资审批与保管申请表，以保证监审部门、供应商的信息协同。（3）将已经入库的废旧物资、库存物资，进行盘点、检测与分类养护，清理那些不存在使用价值的报废物资，填写废旧物资交接单据，移交废旧物资至后勤部门进行处理。

二、集团公司物资采购、使用与库存管理存在的问题

1．集团公司缺乏完善的物资监督管理制度

集团公司在物资采购的流程中，存在着一系列采购管理漏洞，如对于尚未签订物资采购合同的项目而言，在物资采购供应商、采购价格方面，都缺乏相应的监督管理机制，这使得物资采购出现价格过高、品类过于单一，以及采购质量无法保障的问题。其次，对于生产物资的使用和库存管理，各企业监审部门缺乏物资成本核算、库存管控的协调机制。比如某些紧急项目或业务的开展，会在短时间耗费大量资金，进行使用物资的备品备件采购，在物资保管、养护与存储方面的资源消耗也会不断增多，由此导致物料成本、库存物资堆积量的增长。

2．集团公司物资管理流程的计划性不强

现阶段集团公司的各种物资，从采购入库、物资使用、库存积压到报废处理，仍然处于单节点物资统计核算、存储与管理的阶段，缺乏计划性的物资管理流程。在集团公司物资管理尚未形成闭环情况下，不同监察部门、审计部门通常各自为政，对现有物资采购入库、物资使用、物资库存、物资报废等数据，进行统计与管理，不同物资管理环节之间缺乏有效的衔接。而且由于某些企业，尚未引入网络化的物资信息管理模式，在物资数据采集、统计分类与存储过程中，耗费的人力、物资资源较多，得到的物资管理结果准确度也较低，这使得库存盘点不及时、物资积压等问题频频出现。

3．集团公司的物资鉴定、库存管理不严

对于集团公司经营管理工作而言，企业领导更加注重日常业务、生产作业与财务审计活动的开展，忽视企业内部各种物资的查点、使用与存储管理。在企业采购或入库物资总量较大情况下，企业监察部门、审计部门往往只对物资的规格进行鉴定，包括物资品名、规格、合格证与数量的管理，缺少对物资质量的检验。所以从物资管理实践方面来看，企业领导层重日常业务经营、轻物资管理的问题严重，多数企业对产品仓储的管理不严，在物资入库、出库与存储方面，没有对现有库存信息进行及时的更新与录入。

三、监审联动机制下集团公司物资管理的网络化架构搭建

集团公司的网络化物资管理监审平台，主要包括生产物资需求管理平台、平台基础管理、统计数据查询等组成部分，不同物资管理模块分别负责管控不同的物资业务。首先，集团公司物资的平台基础架构，为产出资源的入库、使用与管理提供支持，存在WindowsServer系统、数据库、人员权限管理、云计算平台等软硬件模块，能够形成物资后台管理、用户端之间的通信连接。其次，作业项目物资管控平台，包含月度物资计量（计划）、月度物资确认，以及入库物资、出库物资、库存物资的匹配与管理功能，通常负责开展入库／出库物资审查、发货物资匹配、仓库库存物资管理等业务活动。最后，统计数据查询为生产物资管理的监控平台，监察部门、审计部门可以根据企业内部的物资使用与库存状况，进行物资需求、物资月度计划的查询，以便于拟定完善的生产物资管理规划，具体网络物资管理架构如图所示：利用网络化物资管理监审平台，开展集团公司物资管理的主要流程为：（1）物资监管、审计人员根据导入的作业项目信息，进行每月物资材料采购清单、采购物料信息的确定，并与仓库中已经存在的库存物资进行匹配，若匹配成功则删除该采购物资，若匹配不成功则关联物资单价信息。（2）仓库管理员针对已经入库、实际出库的物资，更新企业库存中的物资需求数据，然后将更新完成的物资信息上报至公司项目物资管控平台，由上级领导再次确认物资需求计划、采购清单的匹配度。（3）对已经完成匹配的物资进行出库操作，并将出库物资的离库时间、品名、规格与数量等信息，上传至云计算服务器、后台数据库，以便于网络系统生成发货物资匹配界面、发货单据。（4）物资需求计划与信息查询。在集团公司项目或业务实施的过程中，物资监察、审计的管理人员，可以针对不同作业部门的实际需求情况，取消或增加现有物资的匹配计划，还可以在网络监控面板中，查询本月度时间内物资入库、出库与库存的数据，从而完成生产物资资源的灵活调度。

四、监审联动机制下集团公司的物资管理策略

1．制定企业内部物资管理协同联动制度

在集团公司物资集约化、协同联动管理情况下，要依托《物资仓库标准化建设指导意见》，对企业内部现有的物资管理机制进行改革与完善。首先企业领导根据不同作业部门在一段时间内的物资流转需求，制定具有层级化、业务关联的物资管理制度。之后针对总公司、省级公司的管理要求，统计物资业务执行、物资核算单据，进行备品备件物资的入库、出库、盘盈／盘亏数据的上传，由监察人员、审计人员核查后反馈至纪检监察部门，以保证企业经济效益的稳步提升。

2．加强物资管理网络平台的建设与数据共享

当前集团公司所构建的物资管理网络平台，通常依据不同作业部门的物资需求，进行项目物资模块、统计数据查询模块的规划。借助于该物资信息管理系统，能够对入库物资、出库物资、库存物资进行计量与台账管理，其中月度物资计量、月度物资确定等功能，负责对整个月度的物资备品备件，展开物资入库、出库、库存等的流转数据统计，包括物资品名、规格、数量、流转时间的统计与记录，并将物资信息上传至网络平台共享。之后，监察或审计人员对盘点后的物资进行再次审计与核对，及时整合与清理现有的物资库存占用、废旧物资。

3．完善集团公司部门职责划分与监审联动管理

集团公司监察部门、审计部门等，为物资供应、调配与库存管理的监审部门，其对企业内部物资管理的成效具有重要影响。因此企业应对监审部门的各项管理职责，作出明确的层级管理设置、人员任务划分，通过不同岗位管理人员的专业化培训，形成网络物资管理平台、监审管理人员的联合，将监察部门、审计部门人员分为多个小组，按照小组开展一系列物资流转的记录、监察与审计工作，进行物资入库、出库、库存管理等业务的规划与执行，以保证整个物资管理流程进展顺利。

物业公司内部管理制度篇4

论文摘要：天水市物业管理尚处于起步阶段，存在的问题很多，主要表现在法制建设滞后、建管不分、小区居民对新的物业管理概念认识不清、公司内部人员素质差、服务意识不强、专业人才短缺、资金不足、服务项目少、管理水平低等方面。针对上述问题，起步阶段的天水市物业管理应突出强调服务意识，政府、开发商、物业管理公司、业主四方联动，建立健全各项法规制度，促进天水市物业管理的快速发展，以适应城市现代化建设的要求。

随着我国住房制度改革的深入进行和城市现代化建设的不断发展，我国的一些大城市如深圳、上海、北京等地的物业管理得以长足发展。天水市由于经济发展滞后，城市发展也较为缓慢，物业管理尚处于起步阶段。近几年随着西部大开发战略的逐渐实施，天水市的发展日新月异，房屋年开发量保持在20万平方米以上，此时研究天水市的物业管理问题是很有必要的。

一、天水市物业管理的现状分析

（一）天水市开展物业管理的有利条件

1、天水市是一座历史悠久的文化古城，近几年随着旧城改造工作的顺利进行，全市已形成了一批初具规模的居民住宅小区，较大的有罗玉、东团庄、聚宝盆、新华路、滨东、天北、青南、重新街、皇城路、天府小区等50多个，其中罗玉小区内现有47栋楼房，5个自行车棚，建筑面积达23万多平方米，在全省也是屈指可数的小区之一。目前，全市两区五县房屋开发量以每年20万平方米的速度增长，这不但构成了物业管理的物质基础，也为全市物业管理公司提供了一个现实的和潜在的大市场。

2、市内已设立了一些物业管理公司，如梓裕、天房、金桥、市场、宏昌等。其中，位于罗玉小区内的天水市梓裕物业管理公司成立于1998年11月10日，由天水市城建综合开发公司原供热处、物业管理处合并组建，为一级法人实体，注册资金500万元，属“国家三级物业管理企业”；其他几家均为具有临时资质的物业管理公司。

3、政府及其主管部门已将物业管理问题提上重要议事日程。中央转发了《民政部关于在全国推进城市社区建设的意见》的通知，天水市政府将2001年确定为“物业管理年”，天水房管局也准备出台一些物业管理方面的法规，正在拟定《天水市城镇物业管理实施办法》。

（二）天水市物业管理存在的问题

1、政府的支持力度不够，法制建设滞后于物业管理行业的发展。物业管理属于新型第三产业，是适应城市现代化发展而出现的新生事物，政府及其工商、税务、环卫、公安等各部门应予以大力支持。然而根据对一些物业管理公司的调查显示，它们并没有享受到第三产业的优惠待遇。法制建设滞后于物业管理行业的发展，在全国都是一个普遍现象，天水市也不例外。目前天水市各物业管理公司参照执行的依然是建设部33号令《城市民建经营小区的管理办法》。

2、物业管理公司本身存在一系列问题。主要表现在：⑴人员素质低，服务意识达不到要求，专业人才短缺。物业管理是一项专业性和实践性很强的工作，专业跨度很广，需要各类人才。既要有懂经营善于协调各种关系的管理人才，又要有技术过硬、实践经验丰富的专业技师。更重要的是公司人员要有兢兢业业、高度负责、任劳任怨的爱岗敬业精神。物业管理各项工作说到底，主要是为业主、用户提供各项满意的服务，而这一切很大程度上取决于服务者的素质高低。天水市物业管理公司在人员构成上存在的问题主要表现在三个方面：一是人员的文化程度偏低，大多数为初中及其以下水平；二是年龄普遍偏大，却长期以来吃惯了“大锅饭”，服务意识差；三是各类专业人才短缺。⑵资金不到位，管理硬件上不去。受资金短缺的影响，我市各物业管理公司的设备状况普遍较差，如交通工具、计算机、通讯网络等管理与服务硬件均达不到要求。⑶服务项目单一，不能满足小区内居民需求多样化的要求。虽然物业管理公司的服务范围中明确规定有冬季供暖、房屋维修、上、下水疏通、化粪池清理，环境、绿化、清洁卫生、承揽小型土建、水暖安装、工程维修等经营项目，但实际服务项目仅限于冬季供暖、打扫卫生和小型维修等几项。⑷公司内部制度不健全、管理不规范。受人员素质、资金等因素的影响，天水市各物业管理公司的管理水平普遍较低，在公司内部没有建立起健全的规章制度，有些公司虽然制定了一些岗位职责，但没有得到很好的贯彻执行，流于形式。

3、小区内的居民对物业管理认识不够，不予配合，导致收费困难。天水市物业管理的收费标准为：暖气费8.5元/㎡（住户）或17.5元/㎡（营业用房），卫生费3—5元/户/月，维修费依服务项目而定。物业管理费每月固定收取0.2元/户，但收取极其困难。造成这种状况的主要原因在于宣传不到位，居民对新出现的物业管理认识不清。适应城市现代化建设的需要，对住宅小区实行物业管理是住宅产业发展的必然结果，是人民群众生活水平和居住质量提高后的必然要求。以前的物业管理是一种房管所式的管理，等于是无偿管理，现在则是通过专业化的管理公司来进行有偿管理，这是一个比较大的飞跃。这样一个新的物业管理概念，还没有被小区居民完全接受。

4、房屋开发商与物业管理公司搅在一起，建管不分；有些虽然分开了，但开发商与物业管理公司之间缺乏有效的衔接，造成物业管理缺位；业主与物业管理公司之间的招、投标制度更无从谈起。目前天水市物业项目的管理大部分由开发商自建自管，物业管理公司实际上是开发商的附属，但随着居民入住时间和入住户数的不断增加，自建自管的物业管理模式，不仅不利于物业公司的独立运作，而且有可能会受到开发商的束缚，不符合现代房地产业物业管理的特性。

二、物业管理应考虑的问题

1、物业管理公司是以为城镇小区居民提供服务为内容、以盈利为目的的第三产业企业。物业管理公司的出现顺应了城市现代化发展的潮流，属于新生事物，政府各部门应予以大力支持。

2、考虑到我市人民生活水平普遍较低和物业管理行业本身的特点，在服务项目的收费问题上物业管理公司应在现阶段采取低价渗透定价法。物业管理公司要想占领市场，必须按市场经济法则行事，提高管理水平，降低管理成本，在定价上以廉取胜。影响服务价格的构成要素有服务成本、国家税金、企业利润等，物业管理公司应从努力降低服务成本入手降低服务价格。[1]

这样做易于被业主接受，可迅速打开局面占领市场。从短期看，企业这样做可能不会有太大的利润，但从长远考虑，随着经营范围的不断拓展却能在总体上获得更多利润。物业管理费用对全体业主和物业管理公司都是一个非常敏感的问题，是关系到物业管理能否维持下去并持续发展的关键，物业管理的收费一定要合理合法，以利于企业的发展。

3、考虑物业管理与城市社区建设的关系。社区建设是指在党和政府的领导下，依靠社区力量，利用社区资源，强化社区功能，解决社区问题，促进社区政治、经济、文化、环境协调和健康发展，不断提高社区成员生活水平和生活质量的过程。[2]

物业管理是城市社区建设中的一项以服务为特色的重要内容，是城市社区建设不可分割的组成部分。正确处理二者之间的关系，将会相得益彰。在进行物业管理的过程中，可通过不断拓宽服务项目，将业务扩展到文化生活的更多领域以促进社区建设；在进行社区建设时应积极开展评选文明小区活动，加强精神文明建设，提高居民的生活质量，促进辖区内的物业管理。

4、考虑物业管理公司与发展商的关系。小区也好，房屋也好，建设时期不过短短的几年，而物业管理则长达四五十年，甚至更长。物业的保修理应由发展商提供，但现在的情况是发展商把维修费用都转给物业管理公司承担。另外物业管理的前期介入工作也没有开展起来。

5、考虑物业管理公司与业主委员会的关系。要做好物业管理这项工作，业主和业主的代表机构——物业管理委员会（俗称业主委员会）起着决定性的作用。物业管理公司是根据物业主人的需要应运而生的商业公司，是物业真正的管理者——物业管理委员会聘请来具体实现物业管理工作的执行者。物业管理公司要想取得物业的管理权，必须由物业的主人代表——物业管理委员会委托，也就是说，物业管理委员会是委托人，物业管理公司是被委托人。天水市各住宅小区尚未建立起各自的业主委员会，为更好地做好物业管理工作，政府应敦促各小区居民在当地居委会指导下尽快建立起业主委员会，以使天水市的物业管理工作朝着正规化方向发展。

三、对加强天水市物业管理之政策建议

1、建立和完善物业管理法规体系是推进物业管理工作的法律保障。物业管理是一个新兴的行业，法规建设十分滞后。随着住房制度改革的深化，住房自有化和小区社会化已成为不可抗拒的历史潮流，同一小区内的人员来自不同的单位，怎样保护公众利益，这给物业管理提出了许多新的课题。显然，在小区由开发商移交给物业管理公司的过程中，开发商、施工单位、物业公司、业主四方是什么样的关系，他们各自对物业的质量、养护、使用负有什么样的责任，这些都需要在法律上给予明确。并且，规范和约束小区的业主与业主之间、管理公司与业主之间的关系仅靠小区公约是远远不够的，必须要有一个具有权威性、强制性的物业管理的法规体系，通过法律的形式将各自的责、权、利明确下来，确保小区内的公共利益不受侵害。

2、根据居民消费水平的差异状况，规划和建设不同档次的住宅小区，使同一消费水平的居民相对集中于某一个住宅小区内。各住宅小区按不同的消费水平和支付能力配备相应的配套设施、绿地和娱乐场所，同时根据小区居民的收入情况和享受小区服务水平的差异制定不同的物业管理收费标准，并在售房之前就向社会公开，使购房者做到心中有“数”，在购买住房时，不仅要看自己是否买得起该处住房，同时还要算算自己能否“住”得起那套房子。

3、物业管理是适应城市现代化发展的要求而出现的新生事物，是中央强调的社区建设的重要内容，政府应予以大力支持，适当减免税收，并积极协调好物业管理公司与各部门之间的关系。政府职能部门主要核查物业公司是否具有资质，是否按照物价部门核准的标准收费，业主委员会和业主主要是检查物业公司所承诺的服务是否到位，小区的环境卫生是否清扫，园林绿化是否给予了必要的养护，小区的安全是否有保障等等。物业管理公司作为服务性的企业，它应该具有自主经营的权利。物业公司具体的财务活动、来往帐目、经营状况应由公司自己决定，自负盈亏，政府行业管理部门和业主委员会不宜干涉，否则，物业公司难以生存和发展，也难以真正为业主做好服务。实现房地产开发商与物业管理公司的分离是切实保护业主利益的根本举措。目前我们绝大多数物业管理公司是从房地产开发企业中分离出来的，有的现在还是开发企业内一个部门或子公司。但随着社会的发展，人们生活水平的提高，这种开发与管理合一模式的弊端将日益暴露出来：它不利于房地产开发和物业管理向专业化和社会化的方向发展，与住宅产业现代化也是不相符的；特别是它不利于切实保护购房者（业主）的利益。只有当物业公司与房地产商是各自独立的，在物业的移交过程中，物业管理公司才会尽全力向开发商和施工单位为业主争利益，确保业主所购买的住房在质量上有保证，有问题也尽快修复解决。这样物业公司会自觉不自觉地为房屋的质量把关，以免物业正式移交后，留下的隐患由物业公司处理。如果二者是合一的，不难想象，作为开发公司一个部门的物业公司的“甲方思维定势”将继续存在，业主应得利益是难以通过二者之间的约束机制而尽情享有的。

4、由于物业管理鲜明的服务特色，建议将新成立的“物业管理公司”定名为“物业服务公司”。这样做既明确了公司性质、强化了服务意识，同时从心理学的角度上讲，小区内的居民也易于从情感上接受。物业公司生存的基础是业主交的物业管理费，但大多数物业公司还没有搞清楚物业管理行业服务的本质，在许多物业管理公司员工的意识里，物业管理中“管理”的概念与行政管理中的管理没什么两样，就是一个“管”字。他们甚至认为既然物业归我管，那么物业的所有者——业主当然也应该归我管，所以就有了物业公司乱收费的行为，物业公司可以随意决定不让业主的车子开进自己的家园，可以在他们认为需要让业主领教一下不服管的滋味时给业主停水停电。

5、随着住房逐渐私有化，广大市民购房置业就存在一个风险问题。一般而言，住房的使用寿命可达50年左右，但因不可抗力的因素（如地震、地陷、雷击、洪水等）致使某些物业受损，仅靠业主缴交的维修基金去修复住房是远远不够的，物业公司也既无义务也无能力修复，那么，怎样才能保证住房能够终生得到保修呢？建议将房屋的维修基金集中起来向保险公司投保，并且房屋的维修基金无论是放在开发商和物业公司手上，还是放在政府有关职能部门手里都没有放在保险公司手里可靠。因此，政府应根据不同级别的住宅小区，在售楼前制定一个房屋终生保修费用标准，保修费用的来源可以采

用“四个一点”的方法：业主个人拿一点，开发商让一点，施工单位在保修款中挤一点，国家在营业税中免征一点（国家税务部门对开发企业和施工企业出让出来的保险款免征营业税）。只有通过对房屋实行终生保险维修，广大业主才能真正做到买得放心、住得开心。

〔参考文献〕

物业公司内部管理制度篇5

［关键词］物业公司财务管理企业融资

物业管理公司有其独特的经营模式与服务对象，物业管理公司的财务管理工作要遵循财务管理的基本原则，使公司财务管理目标符合公司经营目标的要求。在具体工作过程中要体现其特有的一些要求和方法，结合行业特征和公司实际情况制定财务管理的具体措施。

一、物业管理公司财务管理工作的现状分析

（一）会计基础工作不够完善

会计核算工作是对单位财务管理活动实际实施效果的度量，是开展整个财务管理工作的基础工作，当前物业管理公司会计核算工作存在的问题严重制约了财务管理的顺利开展，主要表现在一下方面：

1．物业管理公司缺乏即统一又适用的会计核算体系

物业管理属于一个新兴的行业，在过去行业会计制度时期没有关于物业管理的相关会计制度，导致物业管理公司在会计核算工作中没法吸取行业会计制度的经验，现行会计制度又过于宽泛，是一种指导性的规章制度。物业管理公司的经营状况决定了其财务管理工作在会计核算上的特征，由于物业管理的对象具有多样化的特征，会计的明细科目设置上具有很高的灵活性，导致科目设置比较混乱。在具体的会计工作中，公司财务受财务主管人员自身行业背景影响较大，以前从事建筑行业会计与先前从事工业企业会计的财务人员在单位账簿设置与业务处理上就存在着显著的差别，这种既不统一又缺乏适用性的规章制度降低了物业管理公司会计信息的可比性。

2．多数物业管理公司缺乏行之有效的内部控制制度

内部控制制度是企业财务管理工作的重要内容，是企业从内部实施的一种自我监督和完善措施。物业管理公司的内部控制很不完善，究其原因，一方面是领导不重视。物业管理公司的经营规模一般不大，业务活动涉及的金额一般较小，但是业务量却很大，例如有关水电费、环境维护费用的收取等工作。部分领导认为公司的业务活动非常简单，没必要专门设置内部控制部门和机构；另一方面，在物业管理公司缺少有内部控制管理工作经验的财务人员，内部控制管理在我国企业中的推广和应用时间还不长，并且以大型单位为主，在一些中小企业中还没有建立起真正意义上的内部控制体系，物业管理公司的财务人员往往也并未真正全面的学习和应用过内部控制的相关理论和方法。

3．物业管理公司会计从业人员的素质有待提高

客观性、真实性是会计核算的基本特征，也是会计人员在会计核算过程中必须秉承的基本原则。从物业管理公司的实际情况看，公司领导在人事安排上的用人唯亲，不以会计人员的职业道德素质和专业知识为标准，而以方便自己对财务人员的控制为依据选拔会计人员。在单位职务设置上也不尽合理，不相容职务分离的原则未被贯彻实施，会计人员一人兼任不相容职务的现象普遍存在。由于公司在财务人员选拔上存在的上述问题，致使公司会计从业人员在职业道德素质、专业技术素质等方面不能适应日益复杂的物业管理业务的要求。

（二）融资困难是制约物业管理公司发展的重要因素

融资困难是当前许多中小企业发展过程中面临的一个瓶颈，在一些规模较大的民营企业中也存在这样的问题。物业管理行业利润低，物业管理公司规模普遍较小，在融资渠道与融资方式上可选择的余地很小。内部融资是物业管理公司筹措资金的主要方式。

（三）企业投资水平不高

物业管理公司在投资管理方面存在许多不足之处。可供投资的项目较少，受物业管理公司自身经营规模与资质的限制，物业管理公司往往缺少好的投资项目，投资决策又缺乏科学性，表现在决策者缺少足够的资料收集与科学分析，往往凭感觉做决定，没有一个好的投资管理团队，致使投资项目存在很大的风险。风险之一是投资方向的错误，会导致投资项目无法满足消费者需求，没有足够市场的投资自然无法取得回报；风险之二是对投资的资金支持断裂，如果没有完善的投资计划作保证，缺乏足够的后续资金作为投资项目发展的后盾，很容易导致投资项目的夭折，导致前期资金的投入也无法收回，造成巨大损失与浪费。

（四）企业营运资金管理水平低

企业营运资金的管理是体现公司财务管理能力的重要方面，营运资金管理得当资金循环越快，对资金的需求压力就小，资金的使用效率也就高。物业管理公司在营运资金管理过程中由于自身管理不善，资金从投入到收回的运转周期长，滞留资金多，影响了资金的盈利能力，此外，由于经营管理不善，资产破损丢失的现象时有发生，影响了营运资金的正常使用。

二、提高物业管理公司财务管理水平的几点建议

（一）加强对物业管理公司的外部支持

1．政府部门应给予必要的支持

物业管理服务水平关系到居民居住环境的好坏，物业管理水平高，居民的居住环境才能安全、舒适。国家在大力支持经济适用房的同时，有必要关注相关配套设施的建设，给予物业管理行业以必要的扶持。

2．制定一套会计准则实施意见作为开展会计工作的指导

当前，企业会计准则与小企业会计准则是指导我国会计工作的两大基本准则，是我国会计人员开展会计工作的基本准绳。在实际工作中，对于企业具体会计科目的设置却依赖于会计从业人员的经验与职业判断，依赖于公司的业务需要。对于物业管理公司来说，缺乏以往的经验可以借鉴，当前的会计准则也没有提供具体的指导意见，这就要求有关部门在了解、分析物业管理公司业务特点的基础上，建立一套适用于物业管理公司的会计准则实施意见，保证各物业管理公司在会计体系建设过程中“有法可依”，使各个物业管理公司的会计账簿、会计报表具有可比性。同时，还要保证各个物业管理公司在会计工作中具有足够的自主权，可以根据实际情况灵活应用。因此，这套会计规范实施意见是一种引导和帮助，而不是强制性的实施规范。

（二）物业管理公司要努力提升自身的财务管理水平

1．物业管理公司要努力拓宽融资渠道

融资问题始终应该作为物业管理公司财务工作的一项重要内容，常抓不懈，努力开拓新渠道，开创新方式，满足日常经营与项目投资的需求。从具体的融资方式来看，在未来一定时期内内部融资仍然是物业管理公司主要的融资方式，如何做好内部融资工作是解决物业管理公司融资问题的关键。物业管理公司要从提高自身经营管理水平出发，努力提高企业的盈利能力，只有保持良好的发展势头，原有的投资者才会增加投入的资本金，才能吸引新的投资者对公司进行投资。在公司盈利状况良好的情况下，公司才能产生足够的留存收益转作对公司的投资，因此，提高企业的盈利能力是实现企业内部融资良性循环的关键所在。

在做好内部融资工作的同时，物业管理公司应该积极探索可能的外部融资渠道。银行借款是当前物业管理公司可以选择的外部融资渠道之一。物业管理公司要想取得较多的银行贷款首先还是要立足于自身良好的经营状况，提高盈利能力，降低公司的经营风险。其次，公司要恪守信用，在业主、同行业企业之间形成良好的声誉，按规定办理各项银行存贷业务，逐步建立起良好的银企关系。、

2．提高物业管理公司的人员素质

人才建设始终应该放在公司发展中的首要位置，提高人员素质是提高公司管理水平的条件之一。公司财务管理工作不仅仅是公司财务部门的事情，而是关系到公司整体利益又取决于公司整体的一项管理活动。财务管理活动为公司经营管理筹集、分配所需资金，涉及到公司经营的整个过程。同时，财务管理活动受到公司经营状况、公司规模等方面的限制，因此财务管理活动与公司经营管理活动密不可分。因此，要提高公司财务管理水平，为公司里财务管理活动营造一个好的融资环境需要所有员工的共同努力。在财务人员的培养过程中，首先要严把会计从业人员的准入关，坚决杜绝不具备会计从业能力的人员进入财务部门，要对会计从业人员加强思想道德教育，注重对会计人员职业道德素质的考察和培养，使公司财务部门成为一个思想觉悟高，专业技能强的部门。公司要鼓励财务人员进行会计继续教育和学习，及时更新自己的知识和技能。

3．积极拓展与开发新的投资项目

物业管理公司要在做好服务社区工作的同时，努力探索新的经营途径，发现新的投资项目。物业管理公司要在立足自身服务项目的基础上拓展服务范围，通过与其他部门、单位的合作实现互利共赢。例如与城市商业银行或者储蓄所合作，为居民提供便利的自助服务金融机构，物业管理公司提供场所并负责机器设备与场所安全，银行部门提供技术支持，这样既能为居民提供便利服务，又可以开辟新的收入来源；物业管理公司还可以利用自身服务社区的优势，创办自己的家政服务公司，从事房屋维修、管道维修、室内装饰、园林绿化等工作，通过增加服务项目来提高自己的收入等。

参考文献：