建筑法总则篇1

关键词：住宅；技术经济指标；分摊系数；套内建筑面积；套型建筑面积

Abstract:Throughthediscussionofcurrentstandardaboutresidentialtechnicalandeconomicindexcalculationrules,wesummarizesomeexistingproblemsofthetechnicalandeconomicnormscomputationintheresidentialdesignandtheprocessofcommercialpropertysales,andputsforwardsomesuggestionsonimprovement,whichmaketheresidencetechnicalandeconomicnormscomputationandmanagementfair,transparent,simple.

Keywords:residential;technicalandeconomicindex;sharedcoefficient;setinsidefloorarea;dwellingsizeconstructionarea

中图分类号：TU-9文献标识码：A文章编号：2095-2104（2012）

我国关于住宅技术经济指标现行的规范及法律条文包括《住宅设计规范》2011版、《房产测量规范》2000版、《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》1995版。具体内容参见各规范及法律条文。本文具体探讨现行规范及法律条文中关于住宅技术经济指标计算过程中存在的问题及调整建议。

1、存在的问题

1.1规范不严谨

1.1.1《住宅设计规范》2011版中第四章技术经济指标计算中存在以下问题：

1.1.1.1“4.0.2.4套型总建筑面积等于套内使用面积、相应建筑面积和套型阳台面积之和”。其中相应面积概念模糊。

1.1.1.2“4.0.4.2应以全楼总套内使用面积除以住宅楼建筑面积得出计算比值”。其中比值没有名称。

1.1.1.3按本章所有规定进行计算：住宅楼总建筑面积≠全楼各套型建筑面积之和。

以一栋六层住宅为例（见图一、图二），住宅楼一至六层均为一梯两户，每层建筑面积为：215.47平方米，屋面楼梯间建筑面积为：15.68平方米。

图一

图二

图三

1.1.1.3.1按《住宅设计规范》2011版该住宅楼总建筑面积=215.47*6+15.68=1308.5平方米。

1.1.1.3.2各功能使用面积详见图三。全楼套型总建筑面积之和（见表一）。住宅楼总建筑面积≠全楼各套型建筑面积之和。

表1-6层纯住宅楼总建筑面积

1.1.2《房产测量规范》2000版B2.3共有共用面积按比例分摊的计算公式：按相关建筑面积进行共有或共用面积分摊，按下式计算：

δSi=K.SiK=∑δSi/∑Si

其中：K---为面积的分摊系数

Si---为各单元参加分摊的建筑面积，m2；

δSi---为各单元参加分摊所得的分摊面积，m2；

∑δSi---为需要分摊的分摊面积总和，m2；

∑Si---为参加分摊的各单元建筑面积总和，m2。

各部分面积界定模糊。“各单元参加分摊的建筑面积”是指那部分面积？以一个单元住宅（图一）为例，指套内建筑面积总和吗？“参加分摊的各单元建筑面积总和”是指那部分面积？以一个单元住宅（图一）为例，指套内建筑面积总和还是该栋住宅的总建筑面积？如果指套内建筑面积总和，则∑Si---为各单元参加分摊的建筑面积总和；如果指该栋住宅的总建筑面积，则通过分摊系数计算的各单元建筑总和不等于住宅总建筑面积：以一个单元住宅（图一）为例，参加分摊的各单元建筑面积总和（总建筑面积）为1308.5平方米、单元参加分摊的建筑面积（总套内建筑面积）为1171.2平方米、需要分摊的分摊面积总和（共有公用面积）为137.3平方米，分摊系数K=需要分摊的分摊面积总和（共有公用面积）137.3平方米/参加分摊的各单元建筑面积总和（总建筑面积）1308.5平方米=10.49%，δSi=10.49%*1171.2=122.89，单元参加分摊的建筑面积（总套内建筑面积）1171.2平方米+单元参加分摊所得的分摊面积122.89平方米=1294.09平方米＜1308.5平方米。

1.2标准不统一。

1.2.1阳台面积计算标准不统一。《住宅设计规范》2011版4.0.2-3：阳台的面积均应按其结构底板投影面积的一半计算。《房产测量规范》2000版8.2.1挑楼、全封闭的阳台按其水平投影面积计算。未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构水平投影面积的一半计算。

1.2.2套内面积的范围标准不统一。《住宅设计规范》：套内使用面积为套内使用净面积，不包括套型阳台面积及套内墙体面积；《房产测量规范》2000版及《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》1995版：套内建筑面积均包括套型阳台面积及套内墙体面积。

1.2.3分摊系数计算标准不统一。《住宅设计规范》2011版中没有规定公摊系数的定义；《房产测量规范》2000版中：分摊系数=需要分摊的分摊面积/参加分摊的各单元建筑面积总和；《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》1995版中：分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积之和。

1.2.4用词不统一。相关规范及法律条文中关于住宅技术经济指标的用词不统一。

由于存在以上问题，使得各个部门统计的指标不一致，造成了管理上的难度大、具体指标模糊。

2、若干改进建议

2.1统一用词。虽然现行的规范及法律条文针对的对象不一样，侧重点也不一样，但是都是关于住宅技术经济指标计算的规定，所有在用词上要尽量一致。建议住宅技术经济指标包括以下概念：各功能空间使用面积、套内使用面积、套型阳台面积、套内墙体面积、套内建筑面积、总套内建筑面积、套型建筑面积、总套型建筑面积、公用建筑面积、分摊系数、分摊公用面积、住宅楼总建筑面积。

2.2统一标准。

2.2.1阳台建筑面积应该根据具体情况来确定面积。全封闭的阳台、挑廊应该按其结构水平投影面积计算。未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构水平投影面积的一半计算。不能一概而论。

2.2.2各概念间的关系要明确。

套内建筑面积=套内使用面积+套型阳台面积+套内墙体面积

总套内建筑面积=所有套内建筑面积之和

分摊系数=公用建筑面积/总套内建筑面积

分摊公用面积=套内建筑面积*分摊系数

套型建筑面积=套内建筑面积+分摊公用面积

住宅楼总建筑面积=所有套型建筑面积之和

根据以上调整后改、该住宅楼（见图一至图三）技术经济指标计算结果如表二

表二-6层纯住宅楼技术经济指标计算

建筑法总则篇2

关键词：形状文法；建筑；立面；生成；标记

中图分类号：TU-851

文献标识码：A

文章编号：1008-0422（2013）04-0073-03

1.引言

形状文法（shapegrammar）文法理论是由乔治-史坦尼（GeorgeStlny）、詹姆斯-吉普士（JamesGips）和威廉·米契尔（WillamMitchell）等人于二十世纪八十年代年所研究的一种以“形状”（shape）的运算为主的设计与分析方法。形状文法理论认为设计在于找到形之间和形前后的关系，从结构的研究来看，可以说受到了语言学的影响；乔治·史坦尼认为对一设计的形式与机能做了概念化的逻辑分析后，可以了解设计人的设计与推理过程，也可以正规语言（FormalLanguage）的方式进行建筑设创作与分析。

2.形状文法一例

下面就用一个例子来简单说明一下形状文法的大概理论与应用。这个例子用形状文法模拟了一种建筑立面框架形状的生成过程。

3.结语

相信通过这个例子，各位对形状文法应该有了一个大概的认识。下面就介绍一下形状文法在建筑领域的应用前景。

在建筑保护与修复中，通过对原有的建筑进行形状文法分析，找出其中的规律，建立一个符合原有建筑特色风格与形式的形状文法规则。就可以方便地利用形状文法说建立的规则去修复与更新建筑，并且系统地做到风格的延续。另一个方面，利用形状文法对已有建筑的分析（比如说现在已有的对柯布西耶所设计住宅的分析），总结出一套规则，总结出建筑建筑的特点。与传统的分析方法不同，利用形状文法的量化分析更有利于展开系统的研究。甚至在可以预见的未来，通过计算机的帮助，可以利用形状文法来生成某一风格，符合环境和地方环境的新建筑。只要能设定合适的规则，再把规则结合计算机软件，也许设计师就能直接在计算机给出来的各种各样的可能方案中选择出最佳的方案进行进一步细化设计，产生出来一个完整的方案。

前景虽然美好，但是不能不注意到其中所存在的问题。

所谓的规则既然是由有限的例子所归纳总结出来的，如何判断这样的规则是正确的呢？就像很多的科学研究一样，得出的规则往往是错误的，后来人得不断改进先人的理论，甚至完全重来。

好比在一个科学研究之中，输入一组不同条件作为初始输入值（input），通过一系列条件，得到一组相对应的输出值（output），然都根据两者之间所表现出来的联系，找出两者之间的规律。

举个例子。同质量同温度的氧气，在不同的压强条件下，体积是不同的，通过对不同压强与其对应的体积的分析可假设压强与体积成反比，根据已有数据得出两者关系式。把新的输入值带人这个关系式，就得出对应的输出值。这个关系式就是我们所要寻找的东西。因为是假设，就有可能是错误的，是不科学的，在一些情况下可能完全不对。经典的牛顿定理在光速条件下也被证明是错误的，科学总是在各种“暂时”正确的理论中不断发展，螺旋上升，会走一些弯路，但是总是在上升的，弯路有时候也是必经之路。

同样的在设立形状文法规则的时候，想要去找到那个绝对正确的究极规则、究极真理是难以办到的，而去寻找最接近的规则却是可以做到的。这样形状文法就能帮助我们进行各种各样建筑的分析，找出其中的规律，总结建筑的风格，甚至帮助我们创造出符合某种已有风格的建筑，稍作调整，新的风格也许就能诞生。

本文所描述的这套规则，希望能够起到抛砖引玉的作用，让大家大概地了解形状文法这个理论，并且有可能的情况下尝试去运用形状文法帮助自己的工作，发展形状文法理论同时也帮助了工作开展，笔者的目的也就达到了。

参考文献：

[1]吴学轩，台湾传统综合院建筑形态建构之初探——以设计运算之观点，云林科技大学空间设计研究所硕士论文，2003.

[2]洪志远，形状文法的意义描述系统初探一以台湾传统书院建筑为例，东海大学建筑研究所硕士论文，1995.

[3]李杨胜，以形状文法建构金门传统民宅基形平面之研究-自传统民宅既有文献中建构形状文法应用架构之初探，东海大学建筑研究所硕士论文，1995.

[4]Knight，TW，“Shapegrammars：sixtypes”，EnvironmentandPlanningB：PlanningandDesign，vol，26（1），pages15-31，1999.

[5]Knight，TW，“Shapegrammars：fivequestions”，EnvironmentandPlanningB：PlanningandDesign，v01，26（4），pages477-501，1999.

建筑法总则篇3

“建筑业合同情况”――关键词“直接”和“正式”

“建筑业合同情况”部分共三个指标(代码为01―03)，您在填报这部分指标时需要谨记两个关键词“直接”和“正式”。所谓“直接”强调的是合同需直接同建设单位(业主)签订，如果企业从其他建筑公司承包工程签订的分包合同，并不是直接同项目建设方签订的合同，不能填报此部分指标。“正式”强调的是签订合同需为正式文本合同或具有法律效应的协议，所以您在填报这部分指标时理应有所依，无效的合同和协议可无法证明您填报数据的真实性。

按照合同签订的日期不同，又分为“上年结转合同”和“本年新签合同”。

由于要填报“上年结转合同”，您应该把单位所签订的全部正式文本合同进行编号整理，记录合同编号、签订方、工程名称及内容、签订日期、开工日期、完工日期，本年工程完成进度、本年完成合同额等内容，便于进一步填报“建筑业合同情况”部分统计指标。

公式：

①签订的合同额=上年结转合同额+本年新签合同额

②上年结转合同额=以前年度同建设单位(业主)签订的工程合同总价款-累计完成的建筑业总产值

填报依据：报告期内企业直接与建设单位(业主)签订的各种正式施工合同文本(具有法律效应的协议)或施工合同管理台账。

“建筑业总产值”――“其实只是细化分类”

“建筑业总产值”部分共涉及11个指标(代码为04―14)，由于指标既相互联系但又相互独立，可能您会觉得这部分内容是C202―1表中非常难理解的地方。其实如果您仔细查看指标涵义，会发现所有指标都围绕着一个中心“建筑业总产值”，各项指标只是从多角度对“建筑业总产值”进行细化分类。

首先带您了解一下“建筑业总产值”。“建筑业总产值”是指建筑业企业自行完成的以工程预(概)算为依据，按工程进度计算的建筑安装总价值。这里您需要注意“自行完成”和“工程进度”两点：“自行完成”强调的是不管您单位承包工程的来源，只要是由您单位自行组织施工的那部分工程的工作量都应计入“建筑业总产值”。一般情况下，您单位承包工程后又分包给其他建筑公司，您单位向分包企业收取的有关费用计入本企业“建筑业总产值”，但分包企业完成的产值部分不能计入本企业的“建筑业总产值”；如果是您单位分包给一些零散的建筑业包工队(组)，这些包工队(组)以小包工队形式从您单位分包部分工程，但不具备填报统计报表的基本条件，其完成的产值均应由您单位填报并计入您单位“建筑业总产值”。“工程进度”强调的是“建筑业总产值”是以工程预(概)算为依据，在报告期对工程实行验收后，按完成形象部位而计算出的价值量，与“工程结算收入”可不能等同。

在理解“建筑业总产值”指标之后，请您再围绕C202―1表看看这些指标的关系，为了一目了然笔者制作了如下示意图：

因此，您应该记录好本单位每个项目的具体情况，如项目编号、项目名称，施工地点，项目用途、本年完成工作进度，本年完成工作量等情况，对于没有合同的项目还要记录能反应工程进度的相关凭证，将相关的记录和凭证进行整理编制“建筑业总产值”统计台账，在填报时还要注意以“建筑业总产值”为核心，按照这四种分类逐一进行填报，不要遗漏指标，并用如下公式进行自查。

公式：

①建筑业总产值=∑【分部分项实际完成实物量×预算单价×(1+间接费率)】×(1+利润率)×(1+税率)

②建筑业总产值=自行完成施工产值+从建设单位以外承揽工程完成的产值

⑤建筑业总产值=建筑工程产值+安装工程产值+其他产值

填报依据：建筑业总产值统计台账、在施工程合同、工程预(概)算、工程进度单、监理报量审批表(单)，各种工程结算(变更)签证、竣工结算(甲方审计结果)和财务人员提供的报告期内发生的有关费用及其他有效凭证。

“竣工产值”――注意与“建筑业总产值”区分

这部分仅1个指标(代码15)，“竣工产值”是相对“建筑业总产值”而言的，“建筑业总产值”强调的是在施过程，而“竣工产值”强调的是完工结果。如果一个单位工程跨两个年度施工，其“竣工产值”应当包括上年度完成的价值，但是“建筑业总产值”只能计入当年完工价值，这时“竣工产值”高于“建筑业总产值”。

填报依据：竣工产值台账、工程验收签订合格证书(或文本)、工程结算(或决算)文本和财务人员提供的报告期内发生的有关费用及其他有效凭证。

“从业人员情况”――一个“干活”，一个“直接发工资”

这部分指标共涉及两个指标(代码为25―26)，这两个指标虽然都涉及人员，但是您一定要谨记两者实有天壤之别，一定要准确把握它们的定义。

“计算建筑业劳动生产率的平均人数”指标是以在哪里干活就在哪里统计为原则。这里您注意对“干活”可有限制，指的是从事与施工生产活动有关的人员，说的简单一些就是统计平均多少人完成了建筑业产值，计算建筑业劳动生产率的平均人数和建筑业总产值统计口径一致。您还应注意企业内部社会服务性机构的人员以及由本企业支付工资但所从事的工作与本企业生产基本无关的人员均不包括，而企业雇佣外单位的劳务工都应包含在内。

“期末从业人员”指标以“谁直接发工资谁统计”原则，不管其是否从事施工生产活动，只要在本单位工作并取得劳动报酬或收入的人员都应包含在内。如果使用的是自己雇佣的劳务工，直接为其发工资，这部分人员应计入期末从业人员；如果使用的是劳务分包法人单位的劳务工，则这部分劳务工不计入期末从业人员；如果使用的是非独立核算的包工队(组)的劳务工，则无论是否直接发给劳务工工资，都必须计入期未从业人员，同时劳务费应计入应付工资总额。

填报依据：劳资台账，考勤表、工资发放单。

建筑法总则篇4

关键词:山西;建筑业;区域发展水平;熵权法

一、引言

随着国民经济的快速发展,建筑业作为国民经济的重要产业,对地区经济的拉动作用巨大。山西建筑业在新中国成立以来的社会主义经济建设中有着光荣的历史和骄人的业绩。在新时代,山西建筑业作为国民经济中重要的物质生产部门和产业,将保持持续快速的发展态势。尤其是在我国实施工业化、城镇化的大背景下,势必引发新一轮的建设高峰,山西建筑业将迎来新的发展机遇。但是,长期以来由于对建筑业的发展重视不足,山西各地区在建筑业体制和市场环境、科技创新能力、技术装备水平、建筑工业化程度、操作工人业务素质等方面都还存在着很大的差距,导致了建筑业区域发展水平的不均衡。本文以有效的统计数据为基础,应用熵权法,对山西11个市的建筑业发展水平进行排序和分类,以便于从宏观和微观两个层面来把握各个地区建筑业的综合发展水平,从而更全面地了解山西建筑业的发展状况,为山西整个区域内合理地进行建筑市场的宏观调控提供了一定的依据。

二、熵权法的基本原理

熵本源于热力学,是对系统状态不确定性的一种度量。应用熵权法的原理:根据多属性习性决策中的各评价方案固有信息,通过熵值法得到各个指标的信息熵,信息熵越小,信息无序度越低,其信息的效用值越大,指标的权重越大;反之,信息熵越大,信息无序度越高,其信息效用越小,指标权重越小。根据熵的定义与原理,当系统可能处于几种不同状态,每种状态出现的概率为pi(i=1,2,3,…,m),则该系统的熵就可定义为:

E=-kfilnfi(1)

式(1)中k0,ln为自然对数,E≥0,k=1/lnm。

对于评价问题,设有m个待评单位,n个评价指标,则有原始指标数据矩阵X=(xij)m×n,对于某个指标Xj,信息熵为:

Ej=-fijlnfij(2)

其中,fij=

在具体的分析过程中,可以用熵值法来赋予指标权重,从而得出较为客观的综合评价结果。

三、建筑业发展水平评价指标体系

影响建筑业发展水平的因素很多,如何选择评价指标体系,对评价的准确性具有重要作用。在遵循科学性、合理性、可比性和数据可获得性原则下,尽量选择较多的评价指标,以为决策提供更多的信息,从而提高评价的全面性和科学性。本文以山西11个市为样本,选取10项指标来构建各市建筑业综合发展水平的指标体系。这些指标为:X1-建筑业企业总产值;X2-房屋建筑施工面积;X3-房屋建筑竣工面积;X4-建筑企业自有机械设备净值;X5-按总产值计算的劳动生产率;X6-建筑企业资产总计;X7-建筑企业负债总计;X8-建筑企业所有者权益;X9-建筑企业工程结算收入;X10-建筑企业利润总额。

根据构建的建筑业发展水平评价体系,通过整理山西11个市2008年度的统计资料,可以得出它们的评价指标数据,如表1所示。(表1)

四、山西各市建筑业发展水平的熵权法评价

将11个待评价市,10个评价指标,构成原始数据矩阵X=(xij)11×10。对于不同评价指标,有些指标值越大越好,有些则是越小越好,为了能用指标值大小来说明其优劣,应先对原始数据进行正向化、标准化、去量纲化等处理。

(一)指标正向化与无量纲化

1、当第j项指标xj为效益型指标时,对它做如下变换:

rij=(3)

i=1,2,3,…,m;j=1,2,3,…,n

2、当第j项指标xj为成本型指标时,对它做如下变换:

rij=(4)

i=1,2,3,…,m;j=1,2,3,…,n

3、当第j项指标xj为区间型指标,且最佳属性区间为[m1,m2]时,对它做如下变换:rij=,min(xij)≤xij≤m11,m1≤xij≤m2,m2≤xij≤max(xij)

(5)根据上述变换方法及指标类型,对指标进行正向化和无量纲化变换,处理后的结果如表2所示。(表2)

(二)用熵权法确定各评价指标的权重

1、计算fij,即第j个指标下第i个方案的贡献度:

fij=(1+rij)/(1+rij)(6)式中用1+rij,以保证fij大于0。

2、计算第j项指标的熵值Ej:

Ej=-fijlnfij(7)

3、计算第j个指标差异性系数dj:

dj=1-Ej(8)

4、确定各指标的权重wj:

wj=dj/dj,0≤wj≤1,wj=1(9)

通过以上步骤计算出山西各市建筑业发展水平评价指标权重,如表3所示。(表3)

(三)山西各市建筑业发展水平综合评价。山西各市建筑业发展水平Si可表示为:

Si=wjrij(10)

Si是第i个市的指标综合评价值,如果某市的Si值越大,则说明该地区建筑业发展水平较高;反之,则说明该地区建筑业发展水平较低。具体Si值见表4。(表4)

我们根据Si的大小对山西各市建筑业发展水平进行分类:

Ⅰ类:Si0.9,该类城市只有山西省会太原。与其他城市相比,太原Si值得分遥遥领先,各项指标在11个城市中处于无可撼动的地位,建筑企业总产值、建筑企业资产总计、建筑企业负债总计、建筑企业所有者权益、建筑企业工程结算收入、建筑企业利润总额几项指标基本已占到全省指标数值的50%,因此太原为山西建筑业最发达的地区。

Ⅱ类:0.17Ⅲ类:0.08

五、结束语

应用熵权法进行评价能使用较多的评价指标,提高了评价体系的整体性和评价结果的准确性,同时克服了传统方法在确定评价指标的权重因子时主观因素的影响。将其用于山西建筑业发展水平的综合评价上能够给出中肯客观的结果,从而充分反映山西建筑业的区域发展水平,为山西整个区域内合理进行建筑市场的宏观调控提供了一定的依据。

(作者单位:重庆大学建设管理与房地产学院)

主要参考文献:

[1]邱菀华.管理决策与应用熵学[M].北京:机械工业出版社,2002.

建筑法总则篇5

总的来说，收益法适用于有收益性的房地产的价格评估。在实际评估中，估价人员普遍认为只有目前存在有收益的房地产才能算作是有收益性的房地产，才能用收益还原法进行估价，而没有现实收益的房地产是不能用收益还原法估价的。我们认为，“有收益性”应体现在两个方面：一是现实存在的有收益性的房地产，例如正在经营的商店、宾馆，已出租的房屋等；二是存在有潜在性收益的房地产，例如一块将产生预期收益的空地，新建的还未出租或经营的房地产，这些都属于没有现实收益，但有潜在收益的房地产。收益法评估由于是以房地产的预期收益为基础，因此，潜在性的收益也应属于收益还原法中“有收益性房地产”的范围之列。自有房地产也存在“有收益性”。传统上认为自有房地产属于业主自己使用，它既没有出租也不从事经营，因此也就不存在有收益，所以不能用收益法来对其估价，但根据西方经济学中的“机会收益”原理思想，可把自有房地产当作出租性房地产看待，即业主的租金节省就相当于他的租金收入，从而它就产生了收益。

二、出租性房地产相关总收益的确定

房地产总收益可分为实际总收益和客观总收益。实际总收益是在现状下实际取得的收益，客观总收益是排除了实际总收益中的属于特殊的，偶然的因素后所能得到的一般正常总收益。

目前估价人员在运用收益法对出租性房地产估价时，普遍都采用客观总收益来作为房地产的总收益，但我们认为对于不同类型的出租性房地产，总收益的求取是不相同的，因此不能一概用客观总收益来作为出租性房地产的总收益。客观总收益适用于不存在房屋租约的情况下。实际总收益则适用于已出租的房屋，且签定了长期租约，期满要续租的情况。对于只存在短期租约，期满不续租的房屋，则需客观总收益和实际总收益综合考虑，即租约限制内采用实际总收益，租约限制外采用客观总收益来确定其房地产总收益。

客观总收益的求取通常是采用市场比较法，在市场上收集同类房地产的租赁价格，然后对收集来的案例价格，根据待估房地产的实际情况进行因素修正。因素修正主要是从地段因素、面积因素、楼层因素、租赁期限因素、付款方式因素、保证金因素等几方面考虑。通过以上的因素修正后，即可求出待估房地产的客观潜在租金水平，但同时还要考虑空置率和租金损失问题。空置率可根据待估房地产所在区域的平均空置率来确定，租金损失是指包括拖欠租金或不交租金等情况，它与承租人有直接的关系。

实际总收益的求取则根据房屋所有权人和租赁户签定的租赁合同上的租金确定。契约租金一般分为两种，一种是租金在租赁期内不发生变化；一种是租金在租赁期内根据市场上租金的变动情况作周期性的调整。一般来说租赁期较长的契约都采用的是第二种，因为市场上租金水平在长期会发生较大的波动，因此出租人为了自身的利益，一般都要求租金在周期内根据市场作相应调整。

三、利息是否应作为总费用扣除

传统上认为利息应作为费用扣除，因为利息是投资房地产成本支出的一部分，但我们认为这是不恰当的，因为投资者之所以要选择投资房地产，是因为房地产带来的投资收益大于银行的存贷款利息。正因为如此投资者才愿意从银行贷款来投资房地产或者牺牲银行的存款利息来投资于房地产。因此，无论是贷款资金还是自有资金，利息都是作为投资收益的一部分而不应作为费用扣除。

四、折旧是否应作为总费用扣除以及折旧年限的确定

目前很多运用收益法进行房地产估价的报告中均把折旧费当作费用扣除，而我们认为这是不恰当的，因为折旧并没有实际支出，是作为业主提留，它不同于总费用中的维修费、管理费、保险费、税费等都属于实际支出。因此我们认为如果把房地产作为一种投资，那么它每年的纯收益就应该是它的净现金流入量，公式为：

净现金流入量=资本产出+资本回收

式中：资本产出就是投资房地产的时间价值（投资利息）的体现，资本回收就是房地产所提取的折旧部分。

当a每年变化，r每年不变，且0，房地产有收益的年期为有限年期n时，收益法公式为：P=a1/（1+r）+a2/（1+r）2+……+an/（1+r）n当n=1时，P=a/（1+r），则：a=P（1+r）=P+Pr

由此我们可看出净现金流入量a（纯收益）是包括了P（资本回收）和Pr（资本产出即投资房地产的时间价值）两方面的内容，可见折旧并没有从总费用中扣除而是作为了纯收益的一部分。

对于不同的估价对象，折旧的种类是不相同的。

1.当估价对象是房地合一时，则折旧包括两方面：一是土地成本的分摊，二是建筑物的折旧，这两部分均应作为房地的纯收益。

2.当估价对象是土地时，土地纯收益=房地总收益-房地总费用-建筑物纯收益，这时建筑物的折旧则应包含在建筑物的纯收益中扣除掉，而土地成本的分摊则作为土地纯收益的一部分不予扣除。

3.当估价对象是建筑物时，建筑物纯收益=房地总收益-房地总费用-土地纯收益，土地成本的分摊则应包含在土地纯收益中扣除掉，而建筑物的折旧则应作为建筑物纯收益的一部分不予扣除。

当计算建筑物折旧时，对于折旧年限的确定应注意以下问题：1.当建筑物经济耐用年限短于土地使用权出让年限时取建筑物的经济耐用年限计算折旧。

2.当建筑物经济耐用年限长于土地使用权出让年限时取土地出让年限计算折旧并不考虑残值。

3.当建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其经济耐用年限早于土地使用权出让年限结束时，应按建筑物的经济耐用年限计算折旧。

4.当建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其经济耐用年限晚于土地使用权出让年限而结束时，应按建筑物可使用年限计算折旧并不考虑残值。

其中：建筑物可使用年限=土地补办出让手续前建筑物的使用年限+土地使用权出让年限

五、总费用中应考虑的税费项目

我们认为，收益法在评估过程中所指的税费项目是指房地产在运营过程（出租、经营、生产期间）中所须缴纳的项目。

1.对于单纯的土地租赁。根据国家税法应当考虑以下几种税费：城镇土地使用税、营业税、城市维护建设税、印花税、教育附加费、交通重点建设附加费等。

2.对于出租性、经营性房地产。根据国家税法应当考虑以下几种税费：城镇土地使用税、房产税、营业税、城市维护建设税、印花税、教育附加费、交通重点建设附加费等。

3.对于生产性房地产（企业）。应考虑城镇土地使用税、印花税及房产税等。

在房地产的税法中，土地增值税、契税及所得税等几种税种也不应计入该税费项目。

六、总费用中的维修费的求取方法及测算途径

房地产的维修费一般可分为日常性小维修和大维修费用。

1.日常性小维修。发生较为频繁，费用较低，因此可取年折旧费的一定比例计算。其中折旧费一般采用直线法估算，即：D=C×（1-R）/N（C：重置成本，R：残值率，N：经济耐用年限）

2.大维修费用。发生的次数相对较少，但发生的费用却较大，因此，大维修费用宜采用提取重置成本的一定比例计算，然后再作每年的平均摊销。

七、对于出租性房地产，当土地取得方式为划拨时，“土地收益”部分应作为总费用扣除

目前在一般情况下运用收益法估价时都没有考虑土地取得方式对收益价格的影响。但根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第55条之规定：以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益部分上缴国家。因为房屋所有权人并未获得“土地收益”这部分收益，故该“土地收益”部分不应计入在出租人的纯收益中，而是应作为出租人上缴国家的费用扣除。

八、资本化率的确定方法

在运用收益法进行房地产估价时，目前通常是采用直接选取法来确定资本化率，但采用此方法误差较大，我们认为宜采用以下几种方法：1.行业基准收益率加物价指数调整法以这种方法确定房地产的资本化率前提是把房地产作为一种投资来看待。假设以P价格（资金净流出量）投资一房地产，每年可得纯收益（年资金净流入量）为a，并假设每年a不变，可收益年限为n则：FNPV=a/（1+R）[1-1/（1+R）n]-PFNPV：财务净现值R：折现率令FNPV=0，则：R=FIRR（财务内部收益率）

当FIRRRC（行业基准收益率）时，FNPV0，投资房地产可获得超额利润；当FIRR<RC时，FNPV<0，投资房地产会出现亏本；当FIRR=RC时，FNPV=0，这是市场竞争最可能的结果，这时房地产的价格P=a/（1+RC）[1-1/（1+RC）n]，，由此可看出RC即是房地产的资本化率，然后再对RC作物价指数的调整，得出经过物价指数调整后的资本化率R=（1+RC）/（1+f）-1（f：物价指数变动率）

2.安全利率加上风险调整值法运用这种方法求取资本化率，首先是求取安全利率，即无风险的资本投资收益率。在我国一般选取的是一年期的定期存款利率作为安全利率，然后根据估价对象所处地区现在和未来的经济状况、房地产市场发育状况、土地取得方式、物价指数状况以及估价对象的用途，新旧程度等确定风险调整值，最后用安全利率加风险调整值的和作为该估价对象的资本化率。

3.收益风险倍数法收益风险倍数法是在参照投资收益率排序法的基础上，对安全利率加调整值法加以改进的方法。即把安全利率加风险调整值法中要求取的风险调整值改变为确定房地产投资与安全投资年回收额的多出倍数。因房地产投资的风险高于国债，在投资收益率排序上，房地产投资收益率应高于同期国债年利率。具体思路是：假设以房地产投资方式购买收益性房地产的总价额为V，尚可使用年限为n，资本化率为r，年纯收益为a.同时以安全投资方式（购买国债）投资金额为P，期限也为n，年利率为i，连本带息年回收额为A，则有：V=a/r×[1-1/（1+r）n]P=A×（1+i）n-1/i×（1+i）n由于房地产投资的风险、收益均要比国债投资大，如果两种投资额相等，收益期相同，那么房地产投资的年回报额（纯收益）要比国债投资的本息回收额要大。假定房地产投资的年回收额比国债投资的本息回收额高出的倍数为b，则有：a=（1+b）×A因V=P，故有：（1+i）n-1/i×（1+i）n=（1+b）/r×[1-1/（1+r）n]该公式就是收益风险倍数法确定资本化率的基本公式，式中的b称为收益风险倍数。利用此公式，只要事先知道i、n，就可根据收益风险倍数，确定资本化率r.

九、房地产收益年限的确定

对房地产收益年限的确定主要是根据土地的可使用年限或设定使用年限及建筑物可使用年限的不同来综合考虑。