园区化管理范文篇1

关键词:企业化管理模式园区成本管理

园区是20世纪世界经济发展的一种重要创举，是促进和实现高技术成果商品化、产业化和国际化的重要基地，已成为世界各国和地区提升产业竞争力的一种战略选择。目前，全世界近50个国家和地区有1000多个科技园区，这些园区在推动世界各国科技进步，促进经济与社会发展的过程中，发挥着不可替代的作用。

我国已建成近90个国家级园区，这些园区缩短了科技成果到市场价值实现的转化时间，成为我国高技术产业发展的主流平台。近年来，我国园区不断自主创新，逐步形成了具有中国特色的园区管理模式，根据其在机构设置和权限划分上的差别，可分为三种管理模式：政府主导型管理模式、企业化管理模式和区政合一的管理模式。

企业化管理模式下的园区主要特点是园区的管理机构本身是营利性公司，公司不仅要负责园区的规划建设、基础设施建设、对外招商，还要承担土地征用、人员安置、资金筹措、园区管理、日常工作协调等，担负着开发与管理的双重职能。这种模式与市场经济要求最为接近，在国际上较流行，如新加坡的裕廊工业园区就由裕廊开发公司负责园区开发管理等。

开发阶段管理和经营阶段管理的成本管理与控制是企业化管理模式下必须注意的问题。园区应结合自身发展与管理的国际国内环境及经营活动的实际情况，抓住影响成本费用发生的各个环节，采取事前预控、过程控制、事后考核等一系列措施，把成本管理工作真正落到实处。

一、企业化管理模式下主要成本控制对象

（一）开发阶段成本定义及成本主要控制对象

园区开发阶段的主要业务包括土地开发、房屋开发和配套设施开发等。按其用途，成本构成内容可分为土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本三类。为了反映各类开发成本的构成，有可将开发成本进一步划分为若干项目，通常称为产品成本项目。园区开发阶段一般有以下六个项目：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费用。

（二）经营阶段主要成本控制对象

园区经营管理阶段是指入园项目、基础设施和公共配套设施建成后的经营管理。主要业务包括房屋的出租、基础设施和公共配套设施的维护、为入园企业提供的公共服务等。此管理阶段的费用即期间费用，包括营业费用、管理费用和财务费用。

二、园区成本管理的必要性

（一）提高全体员工成本意识是加强成本管理的前提

现代成本管理要求全员有强烈的成本意识，成本管理要有制度、有方法手段，要有目标成本、责任成本，成本管理还要进行过程控制和结果分析考核，要让全体员工在各项工作中感受到成本约束。

（二）加强成本管理是园区实现可持续发展的重要保障

高效益是园区发展的根本，然而部分园区在建设过程中却只注重展示、示范功能，忽视了园区的经济效益，导致收入不抵成本，入不敷出。园区若想在激烈的市场竞争中发挥优势，降低成本是最重要的武器之一，是节约支出，降低费用，增加积累，增强实力的主要途径。

三、园区成本管理中存在的问题

我国园区历经了20多年的发展，已成为聚集创新资源、培育创新创业人才、发展先进生产力的有效载体，并为新时期国家和区域创新体系建设提供了有力支持。但是在园区快速发展的进程中，还存在着管理体制不完善、相关法规制度不健全、重建设疏管理等制约园区进一步发展的因素。其中园区的成本管理方面普遍存在以下问题：

（一）成本管理意识淡薄

园区的管理主要是开发阶段和后期经营维护阶段的管理。有的园区只负责开发阶段的管理，总认为园区的设计交给了设计院、园区的项目开发已通过招投标给中标公司，从思想上不重视此阶段的成本管理与控制。有的园区只负责后期经营维护的管理，后期经营维护没有大量的物资采购、生产过程，成本相对较小，因此也不被重视。然而现代企业成本管理理念认为企业应将全面成本管理思想作为成本管理的核心，即全部成本要素都应该纳入成本管理的范围。在这方面，园区的管理意识还相对淡薄、落后。

（二）成本管理制度体系不完善，成本管理方法手段落后

有些园区根本没有建立完善的成本管理制度体系，成本管理处于粗放状态。有些园区即便建有比较完整的成本管理制度，但在实际执行过程中却形同虚设。另外，许多园区在成本管理手段上仍然采用手工操作。这样表面上是节省了投资硬件的开支，但员工常常会陷入一些繁重事务性劳动当中，没有时间思考和改进管理中存在的问题。如一些园区尚未建立管理信息系统，仍然采用手工填写报表，再由专业人员将报表数据统一汇总或输入系统的方式。成本管理手段的落后导致数据的及时性和准确性没有保证，更无法对已经发生的成本费用进行控制，这样最直接的后果是降低了园区的经济效益。

（三）成本管控人员素质不高，成本控制责任感不强

园区管理人员相对较少，除项目管理要求的人员专业性比较强外，在成本管理人员中，具有理论知识、实践经验及专业技能的复合型人才不多，不能适应成本控制发展需要，加之奖励机制不健全，奖罚办法不落实，成本超支与个人收入不直接挂钩等，管理人员对成本控制责任感不强。

四、加强园区成本管理的对策分析

加强园区成本管理是一个综合性的工作，需要从园区各环节全过程进行控制，本文分园区开发阶段和经营阶段两个环节，针对每个环节成本管理重点来阐述园区企业化管理模式下加强成本管理的对策。

（一）开发阶段成本管理的对策

开发阶段的成本在开发阶段结束后会转变为后期经营阶段的固定成本，通过折旧、摊销等形式进入到经营阶段的管理费用。对于开发阶段成本，需分阶段进行全面控制：

1.加强前期成本控制，从源头上做好成本管理工作

(1)严格园区准入制度

准入制度为入园企业设立了一个门槛，通过该制度可以对入园企业的资质、资产规模、经营范围、服务宗旨等方面作出限定，以利于园区的规范化管理和提高园区的运行效率与经济效益。部分园区在发展初期把关不严，招商往往不分产业，不分企业品质，急于布满园区，结果造成产出低下、效率低下，入驻企业良莠不齐，这样不利于园区整合资源、统一开发建设、统一服务的发展思路，为后期的成本投入、成本控制增加难度。因此，严格园区准入制度，是成本控制的基础。

(2)加强工程造价管理，降低工程造价成本

园区应选择具有相应资质的中介机构开展工程造价咨询工作，确保概预算科学合理，并派专业人员与设计单位进行沟通，提供详细的设计要求和基础资料，防止因设计深度不足、设计缺陷，造成施工成本、运营成本过高等问题。要建立设计变更管理制度。因过失造成设计变更的，应当追究相关责任人的责任。

2.充分发挥工程监理和园区项目部的职能，加强施工过程管理，做好成本事中控制

(1)工程施工过程中的质量控制

对工程使用的建筑材料严格把关。每批材料进场，都应该认真进行检查，核对质保材料的有效性以及与实物的符合性，核查实物的外观质量。对主体工程、外墙工程以及装修装饰工程、安装工程等都应派专人全程监控。

(2)对工程进度进行控制

每个工程建设项目除了控制工程造价和工程质量外，为了使工程按计划施工，早日投入使用，避免因施工拖延而增加的施工成本，还必须对施工进度进行控制。

3.加强现场签证管理

现场签证是由建设单位代表、施工单位负责人和监理工程师共同签署的用以证实施工活动中某些特殊情况的一种书面手续。施工中要把握好现场签证的质量来降低施工成本，保证园区利益，因此，加强现场签证的管理工作，是控制工程造价的重要环节，也是控制成本的有效措施，要保证签证手续的及时办理，要落实好签字盖章事务，避免日后纠纷。

4.间接费用的控制

间接费用包括项目部管理人员的工资、办公费、差旅费、电话费、招待费等，这些费用稍微放松，就极易失控，特别是招待费，要根据工作制定招待标准并严格执行。间接费用的控制要做到事前有预算、事中有控制、事后有考核。

5.加强成本在工程结算阶段的控制

工程结算阶段的成本控制，先由园区工程项目部专业预算人员对施工单位出具的竣工决算报告进行初步审核，再聘请具备工程决算资格的单位进行审计，认真清理工程实际计量，核实项目发生的实际成本，避免出现夸大工作量、降低建设标准、虚增造价成本的现象。

（二）经营阶段成本管理的对策

企业化模式下经营阶段的费用主要是管理费用和财务费用。本文针对园区特殊模式下经营阶段成本内容提出成本管理办法。

1.实行全过程成本控制

园区经营阶段中的管理费用项目繁多，发生次数频繁，涉及面比较广，这就要求其有比较详细的成本管理体系并严格执行，才能起到控降成本的作用。全过程成本控制是成本管理体系的一种表现形式，实行全过程成本控制是加强园区成本管理，实现成本目标，最终实现园区快速发展的关键。

全过程成本管理一般包括成本预测、成本决策、成本计划、成本核算、成本控制、成本分析和成本考核等职能，全过程成本管理体系就是建立目标成本、分解责任成本、监控核算过程成本、分析考核成本结果。严格执行全过程成本控制，达到降低成本的效果。

2.整合资源，统一管理，降低单位管理成本

园区经营阶段的管理具有部门精简、人员较少、入园企业较多的特点，每个入园企业都会面临水、电、气的供应，通信设施以及有线电视设备的安装，道路的铺设与养护，保洁、保安、食堂、宿舍、绿化等一系列的业务。园区应进行资源整合，通过组织和协调，把彼此相关但却彼此分离的职能整合到一起，统一管理各入园企业上述服务，取得规模效用，降低单位管理成本。

3.开展专业化服务进行业务外包控制

业务外包是指企业利用专业化分工优势，将日常经营中的部分业务委托给本企业以外的专业服务机构或其他经济组织完成的经营行为。园区通过整合后外包，能提高服务质量，降低综合管理成本。

五、结束语

园区成本管理是一个长期的系统工程，需要不断建立和完善各项管理制度，需要园区领导重视、部门员工全员参与以及设计单位、施工单位和监理单位的各环节把关。本文讨论了企业化管理模式下园区管理目前存在的问题，并分别针对开发阶段和经营阶段的不同特点提出了解决方案。园区成本管理需不断提高管理方法和手段，把成本控制落到实处，这样才能最终创造更高的经济效益和社会效益。

参考文献：

［1］赵弘：新时期国家高新区创新发展的几点思考，中国高新区2011年上半月刊第10期

［2］贾宗武、刘总理：成本会计，会计学特色专业系列教材，立信会计出版社

［3］傅蓉：高速公路工程项目的成本管理与控制，中国招标周刊2011年第42期

［4］潘沙滨：特思美广场工程监理体会，中国招标周刊2011年第42期

［5］赵宁波：浅析工程项目成本管理与控制

［6］高爱明：项目成本管控必须把握的几个重点环节，交通财会，2007年第8期

［7］陈志红：我国高新技术开发区管理体制分析，长沙大学学报，2010年5月第24卷第3期

［8］谌海霞：建立我国物流园区入园企业准入制度的探讨，公路与汽运，总第126期

园区化管理范文篇2

关键词：南方住宅小区园林绿化生态效益

1.根据小区植物普查制定养护计划

对小区所有的花木根据植物的生长特征、习性进行分类登记。根据登记情况，制定详实的年度绿化养护组织方案，以供各级养护管理人员参照实施。养护方案的具体内容包括养护工作内容，工作计划调控，以及后勤保障3个方面。养护工作内容主要介绍养护工作中开展的工作项目，如修剪、浇水、施肥及松土等。阐述其操作实施的代表做法，明确界定不同时期、不同地点的养护工作重心，以及不同季节应该注意的问题，如抗旱浇水、防寒防冻等，以便根据季节、树植位置、环境等因素，早打算、早安排。关键的重点抓好肥、水、病、虫、剪5个方面的养护管理工作。

2.根据养护工作计划，下达目标任务

在绿化养护工作中，工作计划实行周计划、月计划、季度计划和年计划，根据层次不同，要求有相应的操作计划、执行计划和管理计划，通过3个计划间的紧密联系来综合调控掌握。操作计划是根据片区负责人自身工作需要制定的；执行计划是综合操作计划与日常检查发现问题制定的班组内部计划；管理计划则是综合所有班组计划，再结合上级下达的临时任务做出。日常养护管理工作根据确认后的工作计划来落实，每日做好工作记录，保证实施与计划的符合性，以备查、指导今后工作。针对养护过程中发生的特殊工作还制定专项计划，专项计划由专人负责管理，监督检查落实情况。常见的有防台、防汛、防雪、防冻、抗旱浇水、迎接检查及安全工作等。至于后勤保障则依附于养护工作的季节和天气，例如车辆管理及保养和园林机械管理及养护等。

3.南方住宅小区园林绿化的总体思路与具体措施

3.1总体思路

南方住宅小区园林绿化建设应根据南方的气候特点，因地制宜，以人为本，充分考虑园林绿化的社会效益、生态效益和经济效益，实现小区与城市空间、地域环境的良好协调，造就阳光普照、绿意盎然的生态环境，为市民创造一个自然、和谐的居住空间。

3.2具体措施

3.2.1突出主基调，强化主景，彰显地方特色

住宅小区园林绿化应突出其主题思想和视觉焦点。只有定了主基调，才能营造出小区的园林氛围，才能表达出主题。此外，小区园林绿化的主题思想要能体现出地域文化特色。

3.2.2合理选择绿化植物物种

一是适地适树。根据南方的气候特点，因地制宜，以乡土树种为主。同时按景观的需要，考虑引种已被证明能适应本地自然环境且长势良好的北方或其他外来植物种类。另外，由于小区内居住楼的数量、高低、方位、空间大小等不同而造就了不同的局部环境，加上造园植物又有各自特有的生长环境，因此植物物种选择要依据植物的特性和特殊的生态环境来进行。二是以乔木为绿化骨干。乔木在小区中的应用主要是从生态和造景两个方面来考虑。由于乔木树冠绝对面积大，能够制造更多的氧气，吸收更多的废气及有害气体，因而将乔木应用于小区绿化更有利于居民的健康。在乔木的选择上，落叶乔木与常绿乔木在整个小区的比重最好能达到1：1-2，这是因为落叶乔木比较能体现园林的季相变化，使小区一年四季的景象各不相同，而常绿乔木则给人四季如春的意境。在具体的设计与安排上，乔木的种类不能太多，一般以2-3种主体树种、3-4种辅助树种为宜。另外，乔木的种植不能离住家窗户太近，尤其是南北窗户，距离南面窗户6m内的范围最好不要种植乔木，以免影响通风和采光。

3.2.3强化绿化植物的合理配置

一是从远近距离上要层次分明。绿化配置以植物群落为主，兼顾草坪，应注重乔木、灌木、草本花卉、藤本植物的有机结合，根据它们的种类和习性的相似性组成层次丰富而不芜杂、适合该地自然环境条件的人工园林植物群落，以发挥最佳生态效益。二是从立体空间上要点线面、高中低相结合。点就是亮点、焦点，主要运用树体高大雄伟、树形优美且寿命较长的常绿树或落叶树，通常选择具有美丽的花、果、树皮或叶色的种类进行造景。线就是构成线形的行道树或绿篱。由于小区绿地内平行的直线条较多，如道路、围墙、居住建筑等，因此在进行绿化植物配置时要注意线形的变化，可以利用植物林缘线的曲折变化、林冠线的起伏变化等手法，使平行的直线条融进曲线。面就是大面积的绿化区，如草坪、树阵等。由于大面积种植相同的植物，形成了不同的色块，因此小区绿化要注重运用色块组合，色彩布置要简洁明快，可按设计者的要求做出各种图形图案，以达到最快的成形效果，但要避免走入以往的以一种大色块造景的误区。

高中低相结合就是乔木、灌木、藤类、草坪复层结构植物群落的建成，最大限度地提高单位面积的绿量，增强其生态功能和生态作用。小区绿化在强调平面布局的同时，还要在垂直空间上注重乔灌木与地被植物及草的分层结构搭配，这样既有利于增强植物的抗逆性，又可发挥多样化的生态效应，使小区绿化布局与整个大范围空间环境协调一致，体现以小见大的生态系统平衡特性。建议多采用藤本植物和各式花卉进行墙面、阳台的绿、彩化，并且充分利用花卉的各种造景形式点缀，丰富居住区内空间景观，营造舒适怡然、自然和谐的生活空间。

3.2.4加强绿化养护管理

居住小区的园林绿化重在后期养护。小区物业应根据植物生长规律和小区的具体条件，建立相应的绿地保护管理规章制度和养护技术队伍，以保证绿化植物的良好生长，体现其长久稳定的综合效益。可选择外包养护、自建绿化队伍养护等形式。

居住小区的绿化环境在人们心中越来越占主导地位，在人与自然相互依存的背景下，维护完善人与自然充分亲近的游憩生活境域，使久居闹市的居民获得重返自然的身心享受，是每一个园艺工作者共同追求的理想。

参考文献：

[1]刘恒名.走出误区——浅谈居住小区绿化中存在的几个问题[J].中山大学学报论丛，2002，22（3）.