投资规划概念范文篇1

关键词：旧城改造；新加坡；概念规划

中图分类号：F29文献标识码：A

一、引言

独立前的新加坡（20世纪五十年代）大量的失业、社会动乱等问题的存在，其城市问题已到了难以解决的地步，面临着艰难的转型，如何做好城市更新工作迫在眉睫。为此，新加坡政府从概念规划开始做了一系列使土地使用最优、保持经济和城市发展之间平衡的工作，到目前新加坡作为东南亚的城市国家，20世纪七十年代经济开始迅速增长，1971年人均GDP为1，972美元，到2003年上升为39，270美元（1995年不变价格）。尽管新加坡的建筑物占到国土面积的50%，加上占国土面积11%的道路，但其人均住房面积达到30平方米（使用面积），且空气洁净，环境良好，是人们心目中的“宜居”和“花园”城市。

新加坡旧城改造的成功，其经验值得我国借鉴，结合旧城改造项目的难点，从新加坡旧城改造管理、概念规划及其执行、融资等方面来介绍其经验。

二、新加坡旧城改造经验分析

（一）城市更新管理部门。新加坡城市发展的过程中，其城市更新管理部门经历多次的演变，从SIT（改良信托局）到URA（城市更新局）。其城市的发展与规划由国家发展部主管，具体职能部门是URA，URA通过定期出售土地给开发商，来落实每十年修订一次的发展指导蓝图计划。

1、1960年之前，SIT（改良信托局）根据1952年通过的新加坡发展条例进行初级岛屿规划及诊断调查，制定总体规划和开发方针。

2、1960年HDB建屋发展局综合二次开发（重建更现代化的、设施齐全的住宅）和规划局制定中长期的规划，承担SIT的规划职能。

3、1964年URA（城市更新局，属于HDB），1966年随着前殖民地政府土地征购法案的修订，升级成为征购私有土地的城市更新处，承担了中心区区域的国有土地上两个先导项目（南1号和北1号项目），来安置因中心区核心区域拆除受到影响的家庭；1974年URA从HDB脱离。

4、1989年9月，新的URA（原有URA与MND的规划部门、研究统计中心合并）以更有效的方式对全岛进行综合和整体规划，是国有土地用途的策划部门，其任务是确保新加坡有限的土地资源得到有效利用，并树立其世界城市的形象，确保各项发展计划的条理性和合理性，使之符合URA的策略和规划指导原则。

可知，为能更好地实施旧城改造，有效管理改造所涉及到的各个环节，新加坡不断完善其部门职能，使其更好地服务于旧城改造。

（二）概念规划。在20世纪九十年代初期，新加坡原先的城市规划已不能满足其城市发展的长期目标，需要变革指导了其城市发展30年的规划系统。为使城市发展顺利进行，URA实施两级计划。第一级：修订概念规划，从策略上提出城市长期发展的愿景；第二级：55个DGPs，在1991年修订概念规划实施的基础上，对每一块土地进行更详尽的规划。

1、修订概念规划。新加坡国家发展部从1987年就开始修订全岛的概念规划。新URA成立后，修订了1971年的概念规划，达到以下目标：通过征地增加土地储备；提供多类房屋满足住房需求；分散商业活动；在居住区提供学校和娱乐设施；提高休闲区的质量。1991年的修订概念规划建立的整体策略旨在土地使用率最大化，目的之一是增加住宅类土地的供给，将环境和经济可持续发展的理念注入新加坡城市开发。

2、DGPs。新加坡政府出台了更详细的规划即将新加坡划分为55个DGPs，对每个DGP进行详细的规划。每一个DGP区，对土地使用区域、开发程度、交通网络、空地、娱乐区域、保护范围等内容均进行详细规划，通过规划指导DGP区的土地开发。一个DGP实施完成后，可为其他同类土地所有者或开发商提供参考或指导。

3、开发控制。实现“开发指导计划（DGP）”的目标须借助“开发控制”这个工具。新加坡规划法规定，在进行土地开发之前，所有的开发提议必须获得主管部门的批准。通过“开发指导计划”对开发提议的价值做出指导性评价，涉及多个部门的参与（包括环保局等的其他相关部门），确保获批提议符合相关政策。

（三）融资。旧城改造项目的资金规模巨大，单由政府来解决资金问题难度较大，需要引进非政府投资，新加坡旧城改造在20世纪七十年代前后就引入了私人投资。

1、1967年GLS工程――新加坡政府为鼓励私人投资旧城改造，收购集合了大量的土地，进行城市综合发展。政府通过法规限定土地的用途，将土地通过拍卖给私人投资者。购买土地的开发商必须遵循严格的限制条件（允许开发的类型、开发的进度等）。同时，政府也制定各类经济和税收的激励政策鼓励私人投资者投标。该方式的弊端是，政府支付的钱低于其将土地卖出的钱，使私人投资者感到其所获得补偿低于市场平均水平。

2、新的规划体系（DGPs）的实施。政府通过集中国内土地并给开发商提供激励来整合不同类型的土地收益。开发商就能了解到根据DGPs规划目标所改善土地水平后的收益，使改造得以实施。该做法先在新加坡中心区实施，政府在中心区以外的地方采用同样的激励措施时，为获得计划收益的开发商必须开发可以给公众带来利益的项目及基础设施。不过潜力大的区域政府已经计划进行基础设施投资。

3、整体改造。房地产业所开发的项目大都为家庭住宅或彼此相邻的家庭单位，通过整合成熟土地的各种收益形成更具吸引力的重建规划，使得房地产所有者能通过整体销售策略获得“成熟价值”。该做法也遇到不少阻碍，开发阶段涉及到不同人的不同利益，加上在中心城市中旧住宅面积远大于新住宅，很多居民反对整体销售（在地段好的区域建设同类住宅的成本很高）。即便在整合销售上能达到原则上的一致，但在土地售价、分摊销售收益、处理方式和时机上的分歧使得许多整体销售被拖延。

4、在1999年11月，LTA（土地权益规章）（由STB颁布）通过了促进整体销售的条例。即在采取该措施之前，所有的房产或者建筑的所有者必须同意销售。并对过半的票数能进行交易的条件进行了规定：如果开发地少于10年，至少90%的业主必须同意整体销售；如果开发地多于10年，80%的同意整体销售。

按照其土地收益的份额或其地产的评估价值，在个人所有者之间分配销售利益。当对利益分配存在分歧时，STB（社会权益委员会）将对这些分歧进行裁决。LTA1999规定了向STB申请的程序、STB处理进程及如何向STB和高级法院申诉等事项。当少数反对者因费用或其他原因来拖延时间时，政府通过改变赞同与反对者间权益的平衡，增加整体销售项目的成功率。

（四）开发保护相结合。20世纪五十年代新加坡面临着艰难的转型，即是城市保护还是再发展，当时考虑到经济发展问题，并未将城市保护作为城市规划的重点。20世纪七十年代早期，尽管认识到保护是城市更新的一个不可或缺的因素，但由于城市再发展能促进经济发展并增加就业和投资，该问题并未引起政府关注。20世纪八十年代，重建、再造和保护这三个城市更新的关键因素引起重视，新加坡在1989年将“新加坡历史和文化遗产保护”写入政策指导，使保护在法律上形成制度。

保护成为“历史之感、记忆之地、城市之魂”中不可或缺的一部分。1996年新加坡政府对保护方针进行修改，在赋予旧建筑新用途方面给予业主更大灵活性，鼓励创造性修复并使保护区更具地方特色。如，对唐人街的保护方面要求：保持和重塑建筑的历史性和艺术性、改善区域的自然环境并引入新的特色、在给该地区融入新的文化时要注意保持原有的文化特色、引入私人投资。

三、启示

当前，我国城市化步伐日益加快，大多城市老城区已无法满足城市未来的发展需要，但由于我国是一个土地资源十分紧张的国家，一味地开发新区，不利于土地的保护和集约利用。因而，无论是为了满足因城市化进程的加快而不断扩大的城市空间发展的需要，或是为了保护有限的土地资源合理利用土地的需要，还是为了改善旧城功能结构以适应城市发展的需要，旧城改造都是城市化发展的必然要求。然而，我国的旧城改造还未形成一个系统的、完整的、目标清晰的体系，规划执行力度也比较差，通过对新加坡旧城改造经验的分析，可以得出对我国旧城改造的启示。首先，建立可持续、目标性的综合规划体系，指导城市的旧城改造，以促进城市的可持续发展；其次，加强规划体系的执行力度，建立健全旧城改造机制；第三，政府主导为主、私人为辅的旧城改造；最后，城市开发保护相结合，对每一个具体对象进行改造时，都要考虑到其城市适应性，是否能满足城市未来的发展需求。

（作者单位：1.西南工程项目管理咨询有限责任公司；2.中国长江三峡集团公司金沙江筹建处）

主要参考文献：

[1]SauKimLum，LooLeeSim，LaiChooMalone-LeeMarket-ledpolicymeasuresforurbanredevelopmentinSingapore[J].LandUsePolicy21，2004.

[2]BrendaSAYeoh.ShirlenaHuang.Theconservation-redevelopmentdilemmainSingapore-thecaseoftheKampongGlamhistoricdistrict[J].Cities，Vol.13，No.6，pp.411-422，1996.

[3]J.Henderson.AttractingtouriststoSingapore'sChinatown：acasestudyinconservationandpromotion[J].TourismManagement.21，2000.

[4]张更立.走向三方合作的伙伴关系：西方城市更新政策的演变及其对中国的启示[J].城市发展研究，2004.4.

投资规划概念范文

国企改革、新能源汽车将成为贯穿慢牛行情的最为核心的两大投资主线，新蓝筹的杰出代表将从中诞生。

新能源汽车投资主线上，充电桩和新能源衍生概念股风生水起。受国务院《新能源汽车推广应用的指导意见》以及新能源汽车车辆购置税免征、公车新能源化等政策红利出台的驱动，新能源汽车投资主线继续受到主力机构追捧。主力机构在成功拉升充电桩新龙南洋股份后，本周大肆炒作以东方电子、国电南自、特锐德为代表的新充电桩概念股。此外，新能源汽车衍生概念股也迎来生机，以紫江企业为代表的铝塑模概念股，以中孚实业、亚太实业、力帆集团、明泰铝业、闽发铝业为代表的铝电池概念股，以罗平锌电为代表的锌电池概念股，以华昌化工为代表的燃料电池概念股，成为新能源汽车投资主线的新的生力军。

国企改革投资主线上，央企改革概念股掀起了牛市红盖头。军工改革投资热点上，受兵工集团印发《集团公司全面深化改革领导小组2014-2015年工作要点》的驱动，北方股份、北方导航为代表的军工改革概念股成为军工概念股的佼佼者。央企改革投资热点上，中粮地产、中成股份两大龙头继续维持强势，华电能源，中房地产、中铁二局等第二集团军强势崛起。总之，掘金具有低价、低位、低估值特性的央企改革概念股（新蓝筹）仍在如火如荼进行中。

平潭岛吹响海西自贸区概念股进攻号角。第一，据媒体报道，福建平潭综合实验区于7月15日正式封关运作，标志着国家赋予平潭的各项优惠政策全面落地。第二，加快平潭综合实验区开发已经写入“国家十二五规划”和国务院《海峡西岸经济区发展规划》，平潭开发上升为国家战略；第三，国家赋予平潭的免税、保税、退税和选择性征税等特殊政策，让更多物流、信息流、资金流向平潭聚集，其很有可能成为第二个自由贸易区。第四，平潭独特的区位优势和政策优势，未来还将积极促进与台湾自由经济示范区对接合作，推动两岸自由贸易发展，具有上海自贸区不可比拟的战略意义。第五，海西自贸区主要包括厦门、福州和平潭三地区域经济，平潭无疑是“桥头堡”，预计后续中央将针对不仅仅是平潭，而是整个福建海西经济区出台相关政策扶持。第六，海西自贸区的规模将超过上海自贸区，仅平潭岛主岛面积270平方公里，约合上海自贸区的10倍，综述，笔者中线看好海西自贸区概念股。

本周市场以漳州发展、平潭发展为龙头的平潭实验区概念股连续涨停，高居周龙虎榜前列。笔者认为，随着平潭实验区概念股的崛起，整个海西概念股将面临全面爆发，建议重点关注平潭、福州、厦门三地的基建、地产、交运、港口、贸易等行业龙头个股。

投资规划概念范文

（仅供参考）

大学生创业设计大赛要求参赛者组成优势互补的竞赛小组，提出并围绕一个具有市场前景的产品、技术、概念产品或服务，完成一份深入、具体、完整的创业计划，以描述公司的创业机会，阐述创立公司、把握这一机会的进程，说明所需要的资源，揭示风险和预期回报，并提出行动建议。创业计划聚焦于特定的策略、目标、计划和行动，对于一个非技术背景的有兴趣的人士应清晰易懂。创业计划可能的读者包括：希望吸纳进入团队的对象，可能的投资人、合作伙伴、供应商、顾客、政策机构等。

一、创业计划书内容

创业计划一般包括：执行总结，产业背景，市场调查和分析，公司战略，营销策略，经营管理，管理团队，融资与资金运营计划，财务分析与预测，关键的风险和问题等十个方面。

1.执行总结

是创业计划一到两页的概括，包括以下方面：

1)公司及提供的产品、技术、概念产品或服务的概述

2)面临的市场机会和目标市场定位与预测

3)市场环境和竞争优势

4)经济状况和盈利能力预测

5)团队概述

6)所需资源，提供的利益等

2.产品/服务介绍

1)本创业计划的产业背景和市场竞争环境

2)详细的产品、技术、概念产品或服务说明，以及如何满足关键的顾客需求

3.公司战略

阐释公司的发展战略，分阶段制定公司的发展计划与目标，包括：

1)商业模式

2)总体进度安排、分阶段制定公司的发展计划与市场目标

3)公司的研发方向和产品线扩张策略

4)主要的合作伙伴与竞争对手等

4.市场调查和分析

1)目标市场的定位与分析

2)市场容量估算和趋势预测

3)竞争分析和竞争优势

4)估计的市场份额和销售额

5)市场发展的趋势等

5.营销策略

制定有效的营销策略，确保产品顺利进入市场，并保持和提高市场占有率，包括：

1)定义产品、技术、概念产品或服务面对的顾客群，所提供的核心价值、附加利益等

2)制定符合本项目市场特点的价格策略

3)构建通畅合理的营销渠道

4)提出新颖而富于吸引力的推广策略

6.经营管理

1)生产工艺/服务流程

2)设备购置和改建、人员配备、生产周期

3)产品/服务质量控制与管理

7.创业团队

1)公司的管理团队，组织架构以及团队能力

2)各成员与管理公司有关的教育和工作背景，团队成员的分工和互补

3)领导层成员，创业顾问以及主要的投资人和持股情况

8.企业经济/财务状况

1)资金需求和来源

2)融资计划

3)股本结构与规模

4)资金运营计划

5)退出策略（方式、时间）

9.财务分析与预测

1)三年的销售收入预测表、三年的利润表

2)资产负债表、收益表、现金流量表，前两年为季报、前五年为年报

3)财务分析

10.关键的风险和问题

可能的技术、市场、财务等方面的风险和问题、相应的规避计划等。

二、创业计划报告书的撰写原则

1、主题明确

1)项目名称：体现创业投资的主旨或目标——科技、市场、价值。

2)封页：精心设计、体现项目特色；简洁规范、避免过于花俏。

3)报告摘要（1~2页）开门见山地综述：项目的名称、技术特点和优势、所属

产业及趋势、市场需求及趋势、投资及其效益、基本结论等。

4)报告目录和章、节、目的标题：报告的逻辑思路和分析框架。

5)报告的正文：分“章-节-目-小目”论述、主题明确、依序论述、循序渐进。

6)报告的附录：科研成果获奖、专利、发明证书等；市场调研的方案和问卷等

资料。

7)报告的主要参考文献：按参考文献标准写法标注。

2、结构合理

1)报告摘要（执行摘要）

2)项目和公司简介

3)产品或服务及其特征

4)市场需求和所属行业的竞争和发展趋势

5)市场营销方案

6)生产和运作模式

7)企业管理方案

8)融资方案

9)投资（财务）效益可行性

10)风险及其防范

11)撤出机制

12)结论和决策建议

3、内容充实、重点突出

报告摘要

1)产品或服务的名称及特征、所属产业、趋势及特征；

2)项目的市场需求和趋势、营销的基本策略；

3)公司的组织和管理；

4)项目的筹资和投资计划和效益评价结果；

5)项目的风险投资者的撤出方式和预计效益；

6)项目的基本结论和建议。

产品或服务和公司简介

1)产品或服务简介：技术价值和应用价值

2)公司简介：公司组建、注册资本和股权结构、发展战略

市场需求和所属行业的竞争和发展趋势

1)市场容量调查和预测过程和结果

2)产品或服务的生命周期、产业的特征和生命周期

3)行业的竞争对手和方式

*市场营销方案

4P的组合：几种主要的营销策略

所选营销策略的利弊分析和调整

*生产和运作模式

生产组织方案（采购、生产、仓储、运输、销售）

生产工艺流程

人员和设备的配置

*企业管理方案

企业的组织结构设置和调整

董事会、总经理、部门经理等的职能（权责利）

中层经理的职责

部门管理（人事、财务、生产、采购、销售等）

职工管理

*融资方案

资金来源和比例：技术入股、风险资本投资入股、管理者出资入股、银行贷款。

计算资本成本：各种资本的成本、加权平均资本成本

*投资（财务）效益可行性

编制：损益表、（经营性）现金流量表、资产负债表*、还贷计划表*。

测算投资效益指标：静态和动态回收期（PBP）、净现值（NPV）、内涵报酬率（IRR）、保本点（BEP）等。

*风险及其防范

技术风险和防范：技术创新性和成熟度、技术更新、R&D的后续能力。市场风险和防范：目标市场的实际需求、价格变动与需求变化、竞争对手的能力和市场竞争态势、产品更新换代或替代品出现。

*撤出机制

股权转让－部分转让或全部转让股权，预计的股权转让价值：

股权价格=每股净资产（1+溢价率）

公司上市－发行股票（出售股份或继续持股），预计的股票价值：股票价格=前三年平均每股收益*发行的平均市盈率

*结论和决策建议

i.

ii.

iii.

iv.技术价值：该项技术和产品/服务是否成熟和具有应用前景？市场价值：基于该项技术的产品/服务是否具有较大和稳定的市场需求？投资价值：该项投资是否具有经济效益？风险投资是否具有经济效益？决策建议：是否具有投资价值？投资和管理中应注意的关键问题？

4、论据充分、论证严谨

1)市场调研分析部分：资料详实、可信度高；潜在需求现实

2)技术工艺部分：技术成熟；后续R&D有保障

3)财务效益部分：销售、价格和成本合理；NPV>0；回收期短

4)营销策略：可操作性；有特色和创意

5)风险评价：客观；可解决

6)撤出方式：可行

5、方法科学、分析规范

1)市场调研和预测方法

2)财务效益可行性研究方法（NPV、IRR、PBP、弹性分析）

6、文字通畅、表述准确

通俗易懂；逻辑严谨；言能达意；谨防语病

7、排版规范、装帧整齐

封页、标题（大、中、小）和全文格式、正文、段落、引言、表格、公式、数字表示、参考资料

报告书撰写的基本要求

主题明确、结构合理内容充实、重点突出

论据充分、论证严谨