小区物业论文篇1

DOI：10.3969/j.issn.1674-7739.2017.01.005

一、城市住宅小区的物业矛盾与物业费难题

随着我国城市化进程的推进，越来越多集中化居住的城市化住宅小区拔地而起，物业管理已成为重要的城市服务行业，关系到千家万户的生活。截至2014年底，全国物业服务企业2014年经营总收入约为3500亿元，全国物业服务企业约10.5万家；截至2014年底，全国31个省市自治区物业管理面积约为164.5亿平方米，物业管理行业从业人员约为711.2万人。[1]从物业管理的内容而言，城市住宅小区物业管理涉及物业管理公司对住宅小区统一实施的社会化、专业化管理，其具体包括以下几方面的内容：对住宅小区内的房屋建筑及其附属设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等管理项目进行维护、修缮与整治。然而与其他行业相比，物业管理行业又是一种充满矛盾和张力的服务行业。可以说，物业矛盾是城市基层治理的一大痼疾。物业矛盾的主体是业主（或居住人）与物业公司，一般涉及业主（或居住人）和物业公司之间的相互不满意：业主（或居住人）对物业公司提供的物业服务不满意，而物业公司则对业主（或居住人）欠缴物业费和不同意上调物业费而不满意。从目前的相关研究来看，对于城市住宅小区物业矛盾产生根源的分析主要有以下几种观点。

（一）产权模糊说

产权模糊说认为，物业矛盾的根源在于住宅小区产权的模糊性。比如有学者指出，住宅区存在“物业公共产权、集体产权和私人产权的共存特征”，“使得物业管理服务产品从整体上看具有综合性特征。对完全私有的物业管理服务属私人物品的特性，对物业集体产权和公共产权部分所实施的管理服务具有公共物品的特性。物业管理服务中的私人服务量是有限的，绝大部分是集体服务和公共服务。在物业管理服务中，集体服务和公共服务收费难被验证”。[2]

（二）法律缺陷说

法律缺陷说认为，现行物业管理的法律规则存在结构性缺陷，集中体现为业委会的地位和行动能力赋权不足。有学者指出，我国业主委员会作为业主大会中的“执行机构”，没有法人资格，不是独立的民事主体，不能独立承担法律责任。[3]无论是2007年10月前的旧《物业管理条例》，还是修改后的新《物业管理条例》，都缺乏对业主委员会权益的规定，使得业主委员会的动力机制设计处于空白。与此同时，《物业管理条例》等法律、法规并没有明确规定房地产开发企业与物业管理企业的权责范围，致使本应由房地产开发企业承担的房屋质量问题归咎于物业管理企业，部分业主并未认清各种管理矛盾的责任主体，常常以房屋质量问题为由拒交物业费。[4]

（三）市场失序说

市场失序说认为，物业矛盾的根源在于市场发育不完善和市场主体的不当行为。比如有学者注意到业主与物业管理公司产生纠纷的原因，70%是由开发商引起的，特别是业主在使用住房过程中出现房屋质量问题或开发商在售房时的有关承诺在后期不能兑现的状况。[5]

（四）行政干预说

行政干预说的观点认为，物业矛盾往往是权力的过度介入造成的，比如有学者的研究指出，住宅小区的物业管理中存在“权力过度化”问题，即政府部门行使的权力超出了其对社会所应该承担的相应责任和义务。[6]这种“权力过度化”往往不是解决问题的办法，而是产生问题的根源。

（五）公民意识欠缺说

这种观点认为，物业矛盾和物业费征收难等问题在于公民意识不强，缺乏缴纳物业费的公共意识。对此，有学者指出，“由于住房制度改革之前我国实行的是福利分房的制度，过去计划经济体制下形成的由国家出钱建房、管房、养房的意识仍然深植在大多数业主及物业使用人脑中，使老百姓已经形成了‘住房靠国家，挣钱自己花’、‘服务维修国家包’的观念，在认识上存在很大的误区”。[7]

上述这些观点对物业矛盾和物业费难题的理论分析都有一定的现实依据，从不同角度讨论了产生物业矛盾的根源问题。然而，这些理论性解释几乎关注的都是物业管理中的“失败经验”，由此形成的困境是无法对同质化的制度环境和社会环境中的“成功经验”给予恰当的解释。在现实经验中，即便在同质化的制度环境和社会环境中，物业运作的“失败经验”和“成功经验”也都可能是交错存在的。

二、理解成功验：物业管理治理化的理论视角

本文所要展开的经验案例恰恰是在中国物业管理同质性大环境下的“成功经验”。上海的S社区的P住宅小区在居委组织的领导下，成功地对业主进行了上调物业费的同意动员，最终形成了业主和物业公司双赢的局面。笔者以为，这类物业管理的“成功经验”可能并非特例，有助于说明一旦物业管理被纳入基层组织的治理化过程，物业矛盾是完全可以通过治理化手段加以消解的。从物业管理治理化的理论视角探究，不仅能够帮助我们去解释同质环境中的“成功经验”，而且将业委会、物业公司之外的居委组织和政府引入视野，也更加接近于物业运作的日常现实。物业管理治理化的理论视角强调将物业管理纳入基层治理体系中加以考虑，尤其不能忽视物业管理过程中国家和正式组织的“在场”。物业管理治理化的理论视角的出发点和假设是，社区正式组织（居委组织）将物业矛盾视为社区治理议题，一旦正式组织发起解决物业矛盾的治理过程，成功与否的根本取决于能否实施有效的同意动员，即获得绝大多数业主的认同。与其他视角相比，物业管理治理化视角并不将物业矛盾简单化为业主和物业公司之间的合同关系，而是将物业矛盾视为一种社区治理议题和治理化过程。

从物业管理治理化视角出发，物业矛盾的消解是社区正式组织对业主和物业公司的说服，或者说同意动员的过程。国内有学者已经借用葛兰西的领导权理论和布洛维的制造同意理论分析中国的基层治理议题，其中核心观点的是基层政府通过各种方式和手段“制造同意”来消解治理矛盾。[8]在本文中，笔者更愿意用“制造可接受性”的概念来反映物业矛盾在治理化过程中的消解之道，因为在实际经验中，物业治理过程成功与否取决于供给的方案和程序在居民主观心理上的可接受性，而同意与否是最终的结果。如图1所示，在本文的经验中，“制造可接受性”强调业主和居民对物业费上调的同意是通过由社区正式组织发起领导、业委会和居民参与的沟通协商机制不断被制造出来的，而之所以能够最终同意则取决于沟通协商过程所提供的方案、程序能否在利益、信息、信任和情感上增加居民对物业费上调的可接受性。可接受性是“因”，居民的最终同意与否是“果”，可接受性又是在社区沟通协商过程中不断被制造和建构的主观心理感受。可接受性既可能来源于实实在在的利益满足，也可能来源于过程正义和情感互动中的主观感受。在下文所提供的经验中，上海S社区的正式组织之所以能够成功地推动P住宅小区上调物业费，根本之处即在于有效地对业主和物业公司实施了同意动员，而同意动员的成功又在于治理过程所提供的方案和程序满足了业主和物业公司在主观心理上的可接受性。

三、物业费调价：物业管理市场化的动力

在我国，“物业费是在当前物业问题中居于核心地位”。[9]物业费面临着征收难和调价难的困境。据相关研究提供的数字，我国物业费面上收缴情况相当不理想，“全国物业管理收费率很低，尤其是住宅小区的收费率就更低，少则只有30%～40%”。[10]在地方层面，有数据显示，“北京市的物业收费率一般仅为50%～60%，最低的只有30%左右，能达到80%～90%的已属凤毛麟角。广州约有20%的业主拒交物业管理费。[11]天津市物业服务企业反映，有的社区缴费率最高的时期在50%左右，现在只有20%。[12]根据中国物业管理协会秘书处提供的数据，2008年，不同类型物业的物业费收缴率很少能达到80%，甚至有的地方刚刚超过60%，如表1所示。在这种物业费收缴不理想的情况下，物业行业的利润率长期处于偏低状态，亏损的物业企业数量相当可观。如表2所示，2008年，全国物业企业的亏损企业数占到40.76%，平均亏损额达到37.22万元。2012年，上海市物业管理主营收入达到约499亿元，约占上海GDP总量的2.48%左右。然而，物业管理行业平均利润率仅约为2.29%，利润总额约为11.45亿元。[13]

物业行业的普遍亏损一方面是因为物业费收缴率偏低和物业费上调难，另一方面是因为随着经济社会发展，作为劳动力密集行业的物业行业的经营成本大幅度增加，这从两个方向上将物业行业推入困境。对于业主而言，物业费缴费意识不强主要有两大原因：一是非商品房住宅小区的居民，出于历史和动拆迁等原因，长期以来缺乏缴纳物业费的意识。在城市更新过程中，大量农民和旧城改造居民被动上楼，在心理上对缴纳物业费存在抵触意识，甚至认为免交物业费应当作为一种被动迁福利看待。二是商品房小区对物业企业的物业服务不够满意。对业主而言，“当他们感觉到物业管理公司提供的服务没有达到自己的预期时，选择拒交物业费也自然成了他们本能和最后的选择。他们认为这是对抗物业管理公司服务差的最有效手段”。[15]

物业企业的大面积亏损还存在政策上的原因，即物业费作为一种由物业企业提供的民生服务，其价格长期被纳入政府定价体系，物业企业缺乏自主涨价的权利。所以，长期以来，物业行业，特别是一些民营物业企业，一直对政府放开物业费定价进行着呼吁。对地方政府而言，推动物业管理市场化也是大势所趋。比如，在上海，由于各种原因，地方政府和基层政府不得不长期性地拿出相当规模的财政资源以补贴物业企业的运营，因为在物业费定价偏低、收缴率有限和上调难等原因的制约下，如果缺乏政府的财政支持，物业企业更加难以维系日常运营。随着物业企业的成本缺口越来越大，政府背负的包袱越来越重，推动物业管理市场化，引导物业企业市场化生存，已经成为不得不面对的紧迫问题。2014年12月，国家发展和改革委员会印发《关于放开部分服务价格意见的通知》，要求放开非保障性住房物业服务和住宅小区停车服务价格。在此政策背景下，2015年3月，上海市发改委出台文件取消了政府对物业收费的官方定价。

四、物业费调价：来自上海住宅小区的成功案例

现实经验表明，即便在不利的制度和社会环境下，仍然有相当多的城市住宅小区成功地实施了物业费上调。上海的S社区的P住宅小区就是其中的一个典型案例。正如前文所提到的，P住宅小区的物业费调价过程并非是一种小区业主自治起来与物业公司直接谈判的结果，而是纳入在社区正式组织体系的社区治理化过程的成果。城市住宅小区虽然是居民的生活家园，但是目前并不是一种完善的自治单位，小^公共事务很难通过自治来应付。这不仅是因为住宅小区并非熟人社区，信息不对称和社会资本存量有限，合作成本较高，而且是因为现行制度下，住宅小区缺乏对自治行动者（如业主代表、楼组长、积极分子）的有效激励。所以，正如P住宅小区案例所体现的，物业费调价问题并不是当作一种小区自治的议题而处理，而是放置在社区正式组织（居委会）的社区治理的大范畴中加以对待的。

P住宅小区是1997年新建的商品房小区，1998年入住，小区共有876户，其中有一部分是售后公房，共有12户。1998年的时候，物业费的定价是0.35元，这种低价随着物业公司人力成本的上涨而越来越难以维系。2006年，P住宅小区面临第一次物业公司“抛盘”。这家物业公司资质比较高，人员工资也比较高，承受不了一年3万多元的亏损。“抛盘”之后，一个资质较低的民营物业公司接盘了，他们的人员工资按照上海最低工资来支付，全年没有奖金，没有加班费，所以成本要低一些。2008年，政府出资帮小区搞了一次大整修，大水箱改成了变频泵，物业费因此加了0.1元，变成0.45元。但是这多出来的0.1元钱，业委会提出来，只能用作变频泵的电费和运营费用，其他不能用的，要专款专用，但物业公司不用这0.1元钱又是不现实的，因为他们活不下去。2013年，这家物业公司又提出来要抛盘，说做不下去了，因为人员工资上涨了许多。2005年时，上海每月的最低工资是560元；到2013年，每月的最低工资已经是1620元了。出现这个情况之后，S社区的党组织迅速行动了起来，召集“三驾马车”（居委会、业委会和物业公司）商量物业费的调价问题。总的意见是物业费肯定要涨，问题是：涨多少合适？用什么方式业主比较好接受？对P住宅小区的居民来说，普遍认为这家物业公司还可以，对其服务质量还比较认可，老百姓都认为可以涨一点，但涨多少大家心里没底。老百姓的心理是最好少掏一点，不掏最好。物业公司当时的经营已经十分困难，民营物业公司的老总甚至对居民区党组织说过这样的话：“这是前世欠了债，今世在还。”当时，物业公司提出的意见是从0.35元涨到0.7元，这个意见居民区党组织认为步子一下子迈得太大，老百姓会不接受。经过对物业公司反复做工作，终于商量出来要从0.45元上调到0.58元。0.58元是上海市商品房五级定价最低标准，因此P住宅小区物业就以这个标准为基数。最终在居民区党组织、业委会和物业公司的联合动员之下，广大业主投票接受了这个调价方案。在此氛围下，P住宅小区业主接着投票通过了另外一条规定，就是物业费与上海市最低工资上涨的联调机制。从2016年开始，上海市最低工资标准调多少，P住宅小区的物业费也做相应的上涨，并随着上海市最低工资标准的百分比增长而增长。2015年，上海市最低工资调涨了7%，P住宅小区物业费按比例调涨了10%，涨了6分，到了0.64元。这样一个办法下来，原来物业以为居民不愿意，但是做下来，2015年物业费达到了80%的收缴率，而2016年1月份、2月份，物业费收缴率已经达到了85%。

从上述经验可知，在整个物业费调价过程中，起领导作用的是居民区党组织的组织化推动，在协调各方中居民区党组织发挥了领导核心作用。居民区党组织之所以能够发挥重要作用，一方面是因为物业矛盾是社区治理的重要板块内容，居民区党组织是无法缺位的，另一方面，居民区党组织在物业费调价中的主导作用也是制度环境的要求。根据上海市2014年年底印发《关于完善居民区治理体系加强基层建设的实施意见》文件，“居民区党组织要支持和保障居委会、业委会、物业公司依法履行职责。居委会要加强对业委会、物业公司及其他社会组织的指导和监督，支持他们参与居民区治理，协助做好业委会组建和换届选举的组织工作。业委会、物业公司及其他社区组织应积极配合居委会依法履行自治管理职能，接受居委会指导和监督”。实际上，居民区党组织不仅起到了指导和监督的职能，而且领导了物业费调价的整个沟通协商过程。P住宅小区的案例，说明了正是在居民区党组织的捏合和运筹之下，社区的“三驾马车”形成了较为一致的意见，最终通过周密细致的工作合力说服广大业主接受了合情合理的调价方案。

五、制造可接受性：物业费调价中的同意动员机制

从物业管理治理化的视角出发，P住宅小区物业费调价之所以成功乃是在社区正式组织的领导下对广大业主实施了有效的同意动员，而同意动员之所以成功又在于物业管理治理化过程为广大业主提供了一份可接受性的方案和程序安排，体现在利益、信息、信任和情感等多方面上满足了业主的主观心理要求。

（一）利益折中：制造双赢局面

物业费调价最为关键的是“里子”，即利益上的安排。P住宅小区的物业调价过程中，社区正式组织发挥了一种利益折中的角色，尽可能地创造一种业主与物业公司都能获益的双赢局面。社区正式组织在与物业公司协商时，物业公司一开始提出物业费要从0.45元涨到0.7元，但是社区正式组织却认为如此幅度的上涨居民难以接受，又特别指出涨得太多，业主没有缴费意愿，还是不能解决问题，最终说服物业公司物业费先从0.45元涨到0.58元。与此同时，建立了物业费与上海市最低工资上涨的联调机制，这样物业公司的利益得到一定的保障。另一方面，在动员业主同意时，社区正式组织、业委会和业主代表反复向业主强调一个基本道理，人员工资年年在涨，物业公司运营难以维系，物业费上调势在必然。S区的居民区党组织书记提到一个观点，他们只能是“一手搀两家”，平衡两头利益，既要使物业公司有微利，又要使业主承受得了。如果只是单方获益，肯定不能长久，双赢局面一方面能够促使物业公司改善服务，同时另一方面，提高广大业主的缴费意愿。

（二）抓住业主中的“关键少数”

在物业调价过程中，社区正式组织也非常注重抓住业主中的“关键少数”，即业委会主任、业委会成员和业主代表。与其他地方相似，社区居委会一般通过尽可能的交叉任职来整合业委会，业委会主任和业委会成员最好是居委会信得过的人。P住宅小区的业委会主任就是一名非常干练且与居委会关系融洽的业主，在此次调价过程中，业委会主任发挥了相当大的作用。在物业费调价之初，社区正式组织首先要做通业委会成员和业主代表的思想工作，在小范围内先形成了一个共识。

“我们在调价时，特别是要注意拉住业主代表，业主代表如果思想通了，那么这个选票下去，一定是勾同意的多。如果他们思想上想不通，勾出来的必定都是反对票。对业主代表，首先要做通工作。我们先后开了3次会，先对业委会主任做通工作，让他去跟业主代表分析为什么要涨物业费，要讲清楚为什么要涨到这个情况的原因，以及人家物业公司的生存空间是多少。”（访谈记录：2016-03-25）

抓住“关键少数”的好处在于，这些业主代表一般是业主中享受较高信誉的人，他们若同意会对其他业主形成一种示范引领作用。同时，这些业主代表平时与所代表业主之间也相对熟悉，在根本利益上具有一致性，所以他出面去做说服动员工作会更加有效。

（三）公开透明：信息对称换信任

物业公司与业主之间的矛盾往往是基于信息不对称之下的猜疑和不信任，往往是根本上没有重大分歧，而是因为缺乏公开透明的信任分享机制而相互误解。比如，许多业主内心中也认同物业费应该上涨，但是对物业费上涨多少，心里没有数，同时又惧怕物业公司的漫天要价。对于物业公司而言，信息不对称也容易受到“委屈”，明明是亏损难以维系，但是说出来业主还不一定相信。在P住宅小区这次物业费调价过程中，社区正式组织的办法是尽可能地做到公开透明，通过信息对称化来换取业主信任。

“我们向全体业主发了一份家书，以业委会名义发的，把小区情况、物业情况，物业的成本支出、人员工资情况，每家每户都发了一份家书，告知业主，先让他们看到。第二步，在小区设立了一个咨询点，让不理解的人都能够在这里理解。这次咨询会，三驾马车都在，物业公司、业委会和居委都在。其实，业主一般都不会提为什么要涨价，因为之前的家书都看了，他们提的主要是物业服务怎么不到位，物业怎么没做好。那么他们说了之后，物业公司的服务改进了，那么这些人也就同意了。”（访谈记录：2016-03-25）

P住宅小区在这轮物业费调价时，特别建立了与上海市最低工资的联调机制，这种联调机制之所以能够得到业主的接受，恰恰也说明了公开透明、信息对称的重要性。

“老百姓很高兴，认为物业费上涨是正常的，因为物业费的支出主要是人员工资的支出。老百姓都明白一个道理，人员工资涨了，物业费不给涨，他们就生存不了。这样联调起来后，就不用一年两年再因为涨物业费去开会，因为大家都知道，最低工资涨了，物业费也要涨。现在每年12月，物业公司出一个通知就行了，告知明年的物业费涨到什么标准。这样老百姓都明白，都很愿意。对我们三方来说，都轻松了很多，少了很多矛盾。”（访谈记录：2016-03-25）

（四）过程正义：程序合法取同意

除了公开透明之外，P住宅小区在这次物业费调价过程中，还通过细致的程序安排，广泛地征询和吸收业主意见，尽可能地以过程正义供给和程序合法性来获得业主的同意。在具体推动物业调价过程中，共识形成是一层层地往外推，并且要在过程和程序上让广大业主接受。

“我们的业委会主任能力很强，他先做好账目，然后和我们业主代表去上课。先在业主代表当中达成一致意见以后，再通过各种载体向我们的业主去宣传。最后再汇总老百姓的意见，反过来再修改我们的方案。修改好方案以后，再对下进行咨询，因为我们有些业主，平常是不参与社区工作的，但是到咨询日了，他们也会来凑个热闹。这样上上下下以后，基本意见形成、反对意见基本没有之后，我们才开始投票。”（访谈记录：2016-03-25）

经过过程和程序上的周密安排，许多矛盾实际上得到了无形的消解。S社区的书记认为，最终的投票只是结果，我们的前期工作一定要做扎实，不然投票不通过，难以收场，以后做什么事都不容易了。

“大家都知道，做社区工作，业主的勾子达不到三分之二，那就惨了。如果我这任书记，走了这条路以后，那么你下面做什么事情都做不成了。因此每个关、每个卡，我们都要闯过去的，不能让老百姓有一个不同意。所以前面的工作一定要做好，投票以前，我们做了大量的工作。所以，我们这2次项目，第一个项目是物业费涨到0.58元，第二个项目是联调机制，方案下来后投票结果是一次性成功，都达到了三分之二。”（访谈记录：2016-03-25）

（五）关口前移：在平时工作中积累情感

从物业管理治理化的视角，P住宅小区成功上调物业费，S社区的居委干部和物业公司的“日常表现”也起着支撑作用。P住宅小区的大部分业主认为物业公司的平时服务还可以，物业公司在经营上的困难，特别是“三保人员”（保安、保洁、保绿）的人员工资难以保障，多数业主在情感上是容易支持一定幅度的物业费上调方案的。而对社区居委干部来说，物业费调价不过是他们处理的社区治理事务当中的一种，在平时工作中与居民打交道的事件是经常发生的，所以平时工作的“表现”就会对眼前事件的处理形成一种的累积效应。如果平时工作中，在居民心目中留下好的印象，甚至积累了一定的权威、信任和情感，那么这种权威、信任和情感便成为处理下次事件的“正资产”，反之则成为“负资产”。S社区的书记在总结物业费调价成功经验时也提到了这一点，要“把工作做在平时”。

六、结语与讨论

本文从物业管理治理化的视角给出了对不利制度和社会环境下物业费上调“成功案例”的理论解释，即物业管理在基层社区并非仅仅是业主与物业公司之间的民事关系，而是应该被作为一种社区治理议题得到治理化处理，在社区正式组织的治理资源的高强度介入下，物业管理矛盾可以得到比较有效的消解。上海S社区P住宅小区的经验说明，在物业管理治理过程中，物业矛盾的化解关键在于社区正式组织能否对广大而分散的业主实施一种有效的同意动员，而同意动员的成功与否又在于社区正式组织所供给的利益方案、程序安排和日常情感能否提供足够的“可接受性”。S社区P住宅小区物业管理的“成功经验”至少概括了两点理论性认识：

（一）物业关系的被政治化与治理属性

由于中国的体制性特征，业主与物业公司的物业关系较少在自治和市场的轨道上加以解决，而是作为一种社会主义社区被政治化为社区治理问题，不仅业主经常寄希望于社区正式组织和政府“为民做主”，而且社区正式组织和政府也往往出于社会和谐稳定的考虑而主动介入物业关系的处理。

（二）基层治理体系与业主自治的良性互动

S社区P住宅小区的经验恰恰说明了基层治理体系与业主自治的良性互动形成了合作红利，使得即便在不利制度和社会环境下也能够成功地实现物业费的合理上调。一方面，在既有的制度结构和社会环境下，业委会很难独自应付物业费上调议题，这不仅是因为业委会较为尴尬的法律地位，而且还因为自治需要支付合作成本，而合作成本的消化却并不容易。另一方面，基层治理体系的介入输入了大量的治理资源（人力、物力、关系、情感），在社区正式组织的引领下，业主自治的合作成本被降低了，业委会和业主代表能够“轻装上阵”，做一些可能做到的沟通问题，而大量需要投入资源、人力和跨组织协调的难度工作则由社区正式组织承担了。所以从某种程度上而言，在当前中国场景下，理顺小区的物业关系，出路可能并不是简单地走“去权力化”的市场和自治路线，而是需要充分考虑到市场和自治双重发育不足的条件下，如何形成一种能够培育、调动市场和自治力量有效发挥作用的国家介入模式，实现政府治理、居民自治和市场调节的良性互动。

说明：本文系国家社会科学基金重大项目“构建全民共建共享的社会治理格局研究：聚集人口流入型地区”（15ZDC028）。

参考文献：

中国物业管理协会.2015全国物业管理行业发展报告[J].中国物业管理，2015（10）：11-15.

刘圣欢，饶杰.从物业管理产品属性看物业管理收费难问题[J].经济体制改革，2005（4）：162-165.

陈玉珍.物业管理与业主自治：物业管理业主委员会资格探析[J].社会主义研究，2007（3）：92-95.

文宇，城市住宅小区物业管理的现状、问题及其解决对策[J].城市问题，2013（9）：78-81.

沈杰.物业管理行业当前面临的形势与对策[J].城市开发，2008（8）：76-77.

张磊，刘丽敏.物业运作：从国家中分离出来的新公共空间――国家权力过度化与社会权利不足之间的张力关[J].社会，2005（1）：144-163.

朱小利.城市住宅小区物业管理存在的问题及对策[J].西南大学学报（社会科学版），2015（s1）：177-178.

张永宏，李静君.制造同意：基层政府怎样吸纳民众的抗争[J].开放时代，2012（7）：5-25.

王光荣.城市社区物业管理难题的破解策略[J].兰州学刊，2013（2）：124-128.

王秀云.浅析物业管理收费难的危害[J].理论纵横，2010（11）：53.

王成国.浅析物业管理收费难问题的成因与对策[J].中国科技博览，2011（10）：263-263.

田娟.缴费率逐年降难敌成本增长，老物业还能走多远[N].每日新报社区读本，2012-09-13（T01）.

上海市物业管理行业发展报告：平均利润率2.29%[N].房地产时报，2014-04-11.

小区物业论文篇2

关键词：业主；业主委员会；诉讼主体地位

中图分类号：D922.291文献标志码：A文章编号：1002-2589（2011）36-0139-02

一、当前实务界和理论界在业主委员会诉讼地位方面的分歧

（一）实务中的分歧

实务中关于业主委员会诉讼地位方面的分歧存在于以下两个方面：

1.法院判决的分歧

业主委员会作为小区管理业务的执行者，实践中它被赋予了实际管理职权，并且对小区共同管理业务实施法律救济。然而，业主委员会要参与诉讼，法律上却没有对其身份做出任何规定，这必然造成了司法适用上的不统一。近几年，在关于业主委员会的诉讼案件中，对于业主委员会的法律性质主要存在两种不同的看法：1）业主委员会不具有民事权利能力，也不具备诉讼权利能力。2）业主委员会虽然不具备民事权利能力，但是具有诉讼权利能力，有当事人资格，属于《民事诉讼法》第49条规定中的“其他组织”。深圳南天一花园业主委员会诉深圳市城市建设开发（集团）等公司侵权一案即为例证。法院在有关业主委员会法律性质案件方面所做出的判决表明，当前各地法院对业主委员会诉讼地位的认识是有争议的。

2.相关规定的分歧

当有关省市的高院作出业主委员会可以以自己的名义参加诉讼这一规定的同一时期，上海、北京、广东和重庆等省市的高院相继对业主委员会的诉讼地位作出了规定。2003年8月2日最高院做出的（2002）民立他字第46号批复规定：“业主委员会在‘房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房’时，可以自己名义提讼。”另外在《物权法》的立法过程中对业主委员会的诉讼地位也存在争议。

本文认为当前我国实务界不但对业主委员会是否具有诉讼地位存有争议，而且认为业主委员会具有诉讼地位的法院对业主委员会能够和应诉的范围以及是否需要获得授权也很有争议。

（二）理论界的分歧

综合学者的研究,我国理论界关于业主委员会的法律性质问题,主要有三种不同的观点:

1.业主委员会是独立的社团法人

其主要理由为:1)按照《物业管理条例》和其他相关规定,业主委员会是经过房地产管理部门注册登记的有形实体组织,也有自己的章程。2)现实中绝大多数业主委员会都有相当数量的财产和活动经费。3)业主委员会一般以自己的名义而非以业主的名义行使职权,如对外签订合同、进行诉讼等等。

2.业主委员会属于享有独立的诉讼主体资格的非法人组织

其主要理由是:1)业主委员会是经过业主大会或业主代表大会选举产生,经房地产行政管理部门核准登记成立的,具有合法的地位,有一定的组织机构和运营财产,符合《民事诉讼法》所规定的“其他组织”的构成要件。2)业主委员会并非各个业主的一种简单聚合,有一定的组织性和稳定性,并且长期固定存在,就应可以在一定范围内行使民事权利、承担民事责任,在民事纠纷中应享有独立的诉讼权利,有独立的诉讼主体资格。

3.业主委员会既不是独立法人,也不享有《民事诉讼法》中“其他组织”的独立诉讼主体资格

其主要理由为：1)业主委员会既不从事经营活动,业主也不缴纳款项给业主委员会运作,所以业主委员会并没有自己独立的财产。2)当在实践中涉及纠纷诉讼事务时,业主委员会是受权于全体业主,并作为全体业主的代表参加民事诉讼活动的。

纵观我国业主委员会在法律体系中的定位,我们不难发现在我国现有的有关业主委员会法律性质的法律、条例及司法解释中均存在模棱两可、莫衷一是的缺陷。而业主委员会法律性质的界定缺失,意味着这一现实存在的主体未得到法律的认可,这也是我国业主委员会法律制度不完善的最大弊病。

二、本文解决业主委员会诉讼地位的构思

本文认为业主委员会是具有诉讼地位的，并且其诉讼地位基于所有其职权范围内的管理业务。业主委员会之所以能够以自己的名义和应诉，是基于它管理人的身份。具体依据有以下四个方面。

（一）赋予业主委员会诉讼主体资格立法上的依据

根据我国现行《民事诉讼法》第108条之规定“必须符合下列条件：1）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；2）有明确的被告；3）有具体的诉讼请求和事实、理由；4）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”从该条款来看，适格当事人需要具备的条件中的两个是：首先，要与案件有直接利害关系；其次，是公民、法人或其他组织。就业主委员会来看，本文认为是不能满足现行《民事诉讼法》中关于适格当事人的条件的。业主委员会确实不能满足《民事诉讼法》中适格当事人的要件。然而，这是否就是说业主委员会一定不能具有诉讼地位了呢？本文认为并非如此。即使业主委员会不能满足现行《民事诉讼法》适格当事人要件，它依然还可以成为实际诉讼中的适格当事人。它之所以可以成为适格当事人，是基于它的管理人身份。对他人的权利依法行使管理权的人基于它管理人的身份具有诉讼地位，不仅有理论上的支持，也有实务上的支持。

（二）赋予业主委员会在建筑物区分所有权制度中的依据

从我国小区共有部分的共同管理实践来看，业主委员会是小区的实际管理机关。虽然我国《物权法》第70条规定“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”但是对于动辄成百上千的小区业主来说，要大家共同对小区实施管理是不切实际的。人人负责的结果，必然是人人不负责。另外小区的管理是一项非常繁琐的工作。因此，业主往往通过业主大会选举出具体的管理人，通过管理人来对小区实施更加科学和有效的管理，业主委员会往往就是实践中的管理人。业主们通过业主大会对小区内重大的事务进行决策，至于具体的管理工作都交由业主委员会来执行。

（三）赋予业主委员会诉讼地位在实务上的依据

我国《物权法》和《物业管理条例》中明确规定了业主对小区专有部分以外的共有部分具有共同管理的权利。但是基于全体业主在实施共同管理方面的操作上的困难，因此，其中还规定了两个实施小区共同管理的机关，即业主大会和业主委员会，以便能对小区共有部分实施更加科学有效的管理。虽然《物权法》和《物业管理条例》规定了两个管理机关，但实际上的各种管理工作是由业主委员会来执行的，业主大会并不对小区共有部分实施直接管理。（四）赋予业主委员会诉讼地位在比较法上的依据。从比较法的角度看，在建筑物区分所有制度方面立法较成熟的国家，在立法上都明确赋予了业主委员会以诉讼地位。

本文认为由业主委员会代表业主就涉及业主共同利益的管理事务实施诉讼，无论从民事诉讼理论、现行建筑物区分制度、还是实务和比较法上都有充分的根据。因此，为了解决当前业主共同权益遭受损害却无法得到救济的困境，我国法律应该承认作为管理人的业主委员会的诉讼地位。从而为切实维护业主的共同利益提供法律依据。

三、完善我国业主委员会诉讼主体地位的立法建议

（一）确认业主委员会的诉讼地位

对民事诉讼中当事人范围进行扩张，通过法律明确规定业主委员会作为小区共有部分的管理人可以就共有部分的管理事务和应诉。确认业主委员会的诉讼地位，应该主要依靠在民事诉讼法的实践。要将作为管理人的业主委员会纳入当前的当事人范围，需要以现代民事诉讼理论中的权利保护学说和法定的诉讼担当为理论依据来对当事人范围进行扩张。笔者认为可以通过司法解释的方式来明确规定作为业主共同财产的管理人，业主委员会具有诉讼地位，它应当为小区共有部分之诉讼的正当当事人。

（二）在《物权法》中就业主委员会的职权予以更加明确的规定

目前业主委员会的职权范围在《物业管理条例》中有相关规定。另外，《物权法》第83条还作了具体规定。从实践来看，《物权法》和《物业管理条例》中对于业主委员会的职责的规定，还无法涵盖业主委员会在现实中本应该具有的职责。另外《物业管理条例》中的有些规定操作性不强。因此，笔者建议立法上应该对业主委员会的职权进行更有操作性和明晰性的列举。本文认为，以下几条也应该明确列举为业主委员会的职责：1）执行通常保存及修缮共用部分的必要措施；2）在紧急情形下，对共用部分的维持保存采取必要措施；3）管理经费的管理；4）预算及年度决算；5）在住宅所有权人共同事务范围内，请求、受领及清偿负担和费用额，清偿款项及抵押利息等；6）履行或受领与共用部分的长期管理有关的支付与给付；7）接受对以全体住宅所有权人自己名义的意思表示及送达；8）基于业主大会的授权，与诉讼上或诉讼外主张请求权。

我国业主委员会可以其他国家的立法例为参考，来进一步明晰业主委员会在小区共同管理中的职权范围，以期更有利于业主委员会对小区共有部分的管理，并能够为切实保护小区业主的共有权益提供立法上的支持。

参考文献：

[1]王磊.解析最高人民法院关于业主委员会的复函与裁定[J].司法天地,2007,(9).

[2]王利明.物权法研究(修订版)[M].北京:中国人民大学出版社,2007.

[3]江伟.民事诉权研究[M].北京:法律出版社,2002.

小区物业论文篇3

内容摘要:本文在翻阅大量文献资料的基础上,首先对国内外商业地理研究进展进行了分析,包括相关理论和研究方法;其次,对消费空间的特征、演变及其动力机制的相关研究逐一进行总结;最后提出消费空间未来的三个主要研究方向。

关键词:消费空间理论方法动力机制

随着社会经济的不断进步和社会财富日益增加,消费市场由卖方市场转为买方市场,消费在拉动国民经济中的作用逐渐凸显。一直以来,对于消费的研究主要集中在经济学领域,而地理学者的介入把消费与空间联系起来,赋予了消费研究一个崭新的研究领域。

如何合理规划城市消费空间,进一步挖掘消费潜力,促进消费可持续发展,是城市规划者和政府有关部门需要解决的重大问题。城市消费空间的发展演变也正是城市空间演变的折射。因此,通过对城市消费空间的研究进行整理,对消费空间演变特征及动力机制进行总结梳理,对未来的城市消费空间研究具有重要意义。

城市消费空间理论及方法

西方商业空间结构的研究经历了从传统的关注人类生态学模式、社会物理学派模式和中心地理论模式到现代的结构主义方法和消费者行为地理学研究的发展。并且产生了一系列的理论方法,例如中心地理论、普通相互作理论(重力模型)、地租理论、行为理论、零售制度变化的理论、熵最大值模型、购物行为随机模型、动态选择模型、赫夫的消费者决策概念模式、卡托那循环模型和霍华特循环模型等。

(一)区位论及其相关方法

区位论是经济地理学和空间经济学共同的理论基础。决定零售业成功的关键因素,第一是区位,第二是区位,第三还是区位(Dawson,JohmA,1980)。

国内对城市商业区位与行为的研究起步较晚,城市商业空间等级结构研究主要集中在商业设施规模的等级空间网络分布,并形成了一整套研究体系,对克里斯泰勒中地论的实证、补充和发展以及我国城市商业网络规划等方面取得了较为丰硕的成果(安成谋,1990)。20世纪80年代是我国传统商业地理学研究较为活跃的时期,出现了大量的以中心地理论为基础的城市商业网点规模等级结构的研究成果,如对北京(杨吾扬,1994;张文忠,2000)、上海(宁越敏、黄胜利,2005)、广州(许学强、周素红、林耿,2002)、兰州(安成谋,1990)等城市的实证研究与演绎。研究方法主要是借鉴西方成果,但国内也有所涉及,如赖志斌、潘懋、YonghuiSong(1969)结合GIS,提出了一种基于权重设置的零售商业网点选址评价模型,并阐述了模型的应用流程。

(二)消费行为角度理论与方法

重视从消费者行为方式和社会经济属性的角度来理解城市商业空间的形成与发展,可追溯到20世纪50年代末。Berry(1967)首次将消费者行为纳入理论架构,重建了中心地理论。

从20世纪70年代初期开始,国外的研究者开始关注消费者对零售业区位选择的影响,如赫夫概率模型的出现(HuffDL.A,1963);Rushton(1969)提出的消费行为空间偏好模型。自20世纪80年代以来,消费行为地理学的研究愈加受到重视,Potter(1982)提出信息场和利用场的楔状扇面结构,指出其以消费者居住地为中心并收敛于中心商业区。Berry,Parry(1988)进一步指出,服务地区人口的属性、消费者行为形态与社会经济环境对于零售区位理论的重要性。Golledge(1997)提出说明活动空间形成的规律性的“锚点理论”。

在国内关于零售业区位与居民消费行为的研究起步较晚。张文忠等(张文忠、周彦军,1992)对哈尔滨市消费行为与商业中心地系统的分析,认为消费者购物空间的选择主要与商业中心的规模、交通方便、距离最短原则有关;仵宗卿和柴彦威(2001)根据周边调查法研究了天津市居民消费行为特征,并按照中心地理论构建了购物出行空间结构等级模型;李桂君(2002)推导出大型零售商业网点布局的模型以及网点间边界确定的模型,并给出该模型的数学反问题及反问题求解的方法;张文忠、李业锦(2006)通过两个计量经济模型分析居民属性特征和商业环境评价对于城市居民消费区位选择的影响。

消费空间特征及其演变

多等级与两极化。徐放(1984)在对北京主要商业中心研究中,将北京市商业服务中心划分为五个级别、五种类型;阎小培等(1993)对广州市城区商业中心分为三个级别;张文忠、李业锦(2005)认为北京商业中心的等级体系不断趋于完善,基本形成了市级商业中心、区级商业中心、社区级商业中心等覆盖全市的商业网络体系;宁越敏、黄胜利(2005)把上海的商业中心等级体系初步分类为六类。大城市商业中心等级体系“两极化”趋势初见端倪,改变了过去传统的商业向心聚集形式和“金字塔”式的商业空间网络结构(林耿等,2008)。

郊区化与社区化。居住重心外溢带动商业空间随之向城市扩展,相伴出现商业郊区化的趋势(管驰明、崔功豪,2003)。李昌霞、柴彦威的研究表明,上海市市级商业中心的“多极化”以及交通基础设施的完善和私人汽车的增加,导致居民消费空间的广域化、多元化和郊区化。随着旧城改造和郊区化的发展,大量居住人口向郊区集中,打破了市级商业中心的垄断格局,职住分离现象的加剧和传统市中心购物距离过远使居民的购物活动开始依赖区域购物中心(冯健等,2007)。城市郊区化后,在新区“职住分离”的现象更为明显,工作日的娱乐、购物活动基本上是在自家附近小区内进行。

零售业业态多样化、大型化、经营连锁化。购物中心、巨型市场与ShoppingMall等业态的兴起与区位布局,客观上打破了传统的“金字塔”式城市商业空间格局。城市分区商业中心的兴起与郊区商业中心的崛起,使城市商业布局向多极分散格局发展,特别是各种业态的商店连锁经营的发展,更加剧了城市商业的综合性与横向性发展趋势(张水清,2002)。零售业总店的减少和零售业的连锁化、大型化经营是零售业发展的主要趋势,美国较大的工业行业都已经连锁化,零售总额的50%都是由连锁业贡献,同时很多新的零售模式也被尝试(管驰明,崔功豪,2003)。

消费空间多功能化。在城市CBD分布着大量中高档的现代购物中心和仓储式百货商店,在传统型中心中呈现出最小和非综合型的零售业特征以及高档次与中档次的功能,它们广泛分布于除了中心商业区以外的老建筑区(NedaK,1997)。深圳城市发展迅速,大量的工业区用地迅速转化为商业用地,受市场力量促发出现了主题商业综合体(管驰明、崔功豪,2003)。

地下消费空间不断扩展。方向阳、暖(2005)把地铁站口的地下商业集聚类型按其区位分为三大类,即是站厅商铺、通道商铺以及与站口直接相连的地下商业街。黄莹莹、暖、陈渠(2006)以广州市与地铁站出口相连的天浚和流行前线地下商业街为研究对象,分别对二者的特征、消费者属性进行比较,并对地下商业街与消费者属性之间的关系进行分析。

消费空间虚拟化。进入20世纪70年代之后,随着计算机与网络技术的快速发展,新兴的虚拟商厦与电子商业突破了传统的商业生产、批发与零售的流转程序与营销模式,真正实现了低成本、高效率与零库存,将对城市传统的商业空间结构带来前所未有的冲击,使得多极分散的城市商业格局向三维的空间市场结构演进(张水清,2002)。

消费空间演变的动力因素

消费水平与消费结构的变化。目前,上海恩格尔系数已下降到40.38%,同时,消费结构不断升级,居民从生存型消费逐步发展为享受型和服务型消费(李昌霞,柴彦威,2005)。深圳的居民消费结构中,生存资料消费的比重在变小而享受、发展资料的消费比重在增大,呈现出不断高层次化的特点;深圳居民已转变为以满足家庭和个人发展及享受为主的消费倾向,消费层次已经由温饱型转入小康型,并开始向富裕型发展(尚嫣然,柴彦威,2004)。这些都是消费空间演变强有力的因素。

交通的发展。商业与交通有着天然的地域共生关系,完善的交通设施(如主干道、重要节点)容易形成商业功能区(林耿,阎小培,2003)。李文翎、阎小培(2002)的研究表明地铁沿线就容易形成新的商业走廊;蔡国田、暖(2004)认为,轨道交通的出现大大提高了通达性,改变吸引范围的区位条件,把大量的商业、居住区、办公活动吸引到快速轨道交通沿线,带来巨大的人流,从而影响零售商业的布局与发展;林耿、周素红(2008)指出随着地铁的建成通车,深圳市消费空间格局逐渐走向多元化。

消费者行为。城市居民的消费方式及其空间扩展形态从一个角度反映了一个城市发展的成熟度,对规划建设城市商业物质环境以及理解城市商业空间结构变化具有重要的参考价值(李昌霞,柴彦威,2005)。张文忠、李业锦(2006)的研究表明,随着用户第一主义(Consumerism)的兴起,人们逐渐认识到对消费与生产的重要性,消费者的态度及其购买行为等消费者行为已成为影响零售企业区位决策的重要因素。

消费环境(消费设施)及购物环境。宏观消费环境决定了商业的兴旺与否,宏观消费环境取决于消费者需求的空间模式,而消费需求的空间模式又与居民收入和人口分布等等因素密切相关。从地理位置、人口组成、土地使用方式、商业管理以及居民的消费方式等方面切入的消费环境研究得到强调(管驰明、崔功豪,2003)。交通道路和房地产等先锋产业的介入,往往伴随着商业的配套发展,但通达性的提高和人口的聚集并不意味着零售空间的必然成熟(林耿、许学强,2004),只有形成完善的服务业配套环境,才能对商业产生强大的吸引力。

结论

消费空间形态及组合研究。国内关于城市形态的研究比较成熟而消费空间形态的系统研究尚少,只有少数学者有所涉及。从空间形态的角度来解读空间内涵,从表面形态来探索深层机理,以及消费空间形态与消费空间结构变迁的关系,有利于探索更适合未来城市的消费空间组合和空间结构。

体验消费空间研究。体验经济背景下,如何更多的满足消费者体验需求,合理设计、建设体验消费空间,并通过技术支撑来实现各种体验情景,进一步实现体验的价值,有待于有关学者和城市规划者继续探索。

虚拟商场和虚拟商圈研究。计算机的进一步普及和网络技术的不断进步,必将造成虚拟消费空间对实体空间影响的扩大。网上购物也不再是稀罕的小概率事件,因此虚拟空间的结构与特点、虚拟空间和实体空间的关系研究、其特定消费者――网民的行为规律、空间分布等等方面的研究将是未来研究的一大趋势。

参考文献:

1.Dawson,JohmA,RetailGeography.London:CroomHelm,1980

2.周春山,罗彦,尚嫣然.中国商业地理学的研究进展[J].地理学报,2004

3.张文忠.经济区位论.科学出版社,2000

4.安成谋.兰州市商业中心区位格局及优势度分析[J].地理研究,1990(1)

5.林耿,张小英,马扬艳.广州市地铁开发对沿线商业业态空间的影响[J].地理科学进展,2008

6.管驰明,崔功豪.中国城市新商业空间及其形成机制初探[J].城市规划汇刊,2003(6)

7.李昌霞,柴彦威.改革开放后上海市民消费方式的变化及其空间扩展[J].经济地理,2005

8.冯健,陈秀欣,兰宗敏.北京市居民购物行为空间结构演变[J].地理学报,2007

9.张水清.商业业态及其对城市商业空间结构的影响[J].人文地理,2002

10.NedaK.RecentTrendsontheRetailLocationintheUrbanRetailingSystem:aCaseStudyofKushiro,Hokkaido[J].GeographyReviewinJapan,1997

11.管驰明,崔功豪.1990年以来国外商业地理研究进展[J].世界地理研究,2003

12.尚嫣然,柴彦威.深圳居民服务性消费行为的偏好与空间特征[J].人文地理,2004

小区物业论文篇4

关键词：欣苑小区；文化平台；公共交流；民主参与；公共治理

社区有不同的表现形式，其中居民社区是一个由若干不同背景的家庭组成的日常生活领域。在这里，生活的意义实际上已高于工作意义。在工作领域中，人们要按照一定的工作要求完成一定的任务。尽管在当代社会，工作领域中也注意到了以人为本的原则，但在市场经济的社会中，竞争的法则和人们为了生存、发展使人们不同程度地处在一种紧张的状态下。而在生活领域中，一切将变得悠闲，生活、休闲、娱乐构成了这里的法则。

社区又是一个交往的领域，在这一领域中，不同的社会成员在自由、平等的氛围中交流与沟通，他们不仅就小区中的问题形成一定的想法，而且就社会上的、政治生活舞台上的问题展开着讨论和交流。小区成为了民主的基础。这里的民主交流训练和政治生活中的民主政治密切相联，甚至为民主政治的建设提供了重要的基础。

一、社区基本情况

上述社区的这两种特点在天津南开区欣苑小区中得到了集中表现。在这一小区中，文化平台的建设，民主意见的形成。以及在此基础上的小区和谐治理，给这一小区带来了凝聚力、舒适与温馨。

天津欣苑小区坐落在天津南开区王顶堤立交桥附近。它是全国文明示范小区之一，是全国社区教育先进单位。小区由天房集团于1997年建立，小区有11幢楼(其中有2座20层左右的高层)，1500多户居民，人口4300多人。

小区设有一个社区活动中心，两层楼，占地面积约600多平米。该楼原来作为商业之用，但遭到业主的联合反对，在政府协调下，2005年交由小区居委会，成为小区的公共活动场所。目前，在这一公共活动空间中，有电脑100多台，有各种活动场所，定时向居民免费开放。

社区活动中心的经费采取几种方式：一是开办各种网络大学和老年大学，适当收费，老师由老年大学教师兼任；二是南开区老年大学的支持，公共活动中心的水、电费用由老年大学支付；三是举办一些公益性活动，获得赞助。

小区适应居民生活的不同需要，开设有各种类型的学习班，如舞蹈队、歌唱队、太极拳、电脑班、乐队、美术绘画、书法班，也开设了各种大专班等，学习文学、艺术、金融等等，形式多样。每个班多为30－40人。

小区采取“三位一体”管理模式。即业主委员会、居民委员会和物业管理委员会联合组织管理，接受社区党组织的领导。三家共同协商小区的重要事务。小区业主委员会，由业主选举产生，每届任期三年，目前由37名代表组成，监督物业管理和居委会工作。此外，各楼楼长由选举产生。涉及一些公共事项，采取民主集中制原则，先是党员讨论，然后是各楼长讨论，形成一致意见后进行公示。把居民意见反馈回来后，再进一步讨论，形成最后决议并公示。

小区也建立了一些章程，主要根据国家法律结合本小区的状况制定。

以上是小区的大致状况。在两次采访中，给我的启发主要有这样三个方面。

二、社区文化平台

社区是人们日常生活的重要领域。人们日常生活的内容大量与人的吃、喝、玩、乐联系在一起，这些都是人们日常生活所需要的。尤其在人们解决了温饱甚至富裕起来后，这些因素将变得更加重要。然而，这些因素主要作为生物意义上的。作为小区人的—个重要生活内容是社区的精神生活。对于西方国家。我们以往把他们看成是个人主义者，人们只顾自己，不顾他人。实际上，从我访问过的加拿大、英国、德国的状况看。远远不是这样。他们在自己的社区中，除了周末过教会的生活外，还在小区的公共场地上，开展各种娱乐活动。如今他们进入后物质主义社会，人们对过好精神生活更加关注。西方国家所走过的路可以作为我们的参照。今天的人们已经不再满足吃好、喝好，而是更多地追求生活质量的提高，追求精神文化生活的丰富和提高。在这种生活中，一种良好精神状态、心理状态构成了其中主要的内容。为此，人们不仅注重看电视消遣。更重要的是，人们还要通过对媒体的运用，了解天下大事、身边琐事。通过茶余饭后的聊天和活动，沟通思想，交流感情，放松身心，增进友谊，体会社会生活给人生带来的乐趣。而所有这一切的活动中，重要的就是文化生活。

然而，现代都市与现代化高楼大厦的建立，将人们置于一门一户的独立空间中。现代开发商以他们的经济头脑思考着如何节约成本，如何获得更多的利润。尽管现代意识的影响，也使这些商人认识到了公共活动空间对房地产开发的重要性，但社区公共活动中心，如公共聚会的场所在现代的很多小区中是很难找到的。而小区中具有的草地、花池、露天的广场等等很难承担起社区成员公共聚会的功能，社区文化生活依然显得非常贫乏。

欣苑小区是幸运的，他们在与开发商的谈判中，在政府的积极支持下，获得一个可以满足社区公共生活的公共场所。在这样一个有六百多平米的两层楼的活动空间中，有近一百平米的大厅。人们在这里打兵乓球、跳舞、绘画比赛，举行各种社区的公共娱乐活动。有多功能的电视会议房和远程教育网络港，各有一百多平米，在这里，人们可以举行各种演唱会和召开会议，也可以观看电视和电影，举办各种讲座。楼上的电脑活动空间，可以供人们上网查阅各种资料，也可以接受远程教育。有一个退休老人老伴去世，内心极其悲哀。自从学习电脑后，网络技术十分精通，网上聊天更是在行。老人一天生活非常愉快。他说，是电脑把我拉回到了社会，是社区使我精神更加愉快。在这里还有专门的小区服务中心，约八十平米，设立了法律服务、家政服务、职业、综合服务等服务平台。小区人开通了自己的网络，人们在这里可以上网，价格便宜。退休的老人和下岗人员，在这里又找回了他们的社会与精神生活。在这一公共活动场所中，还有适应各种活动的空间，如心理卫生咨询、儿童阅览室和其他功能室等。小区的这一场所成为小区人经常在这里聚集、开会、娱乐、交流的公共空间。

公共空间的设立，为小区文化活动的开展提供了物质基础。在这里人们通过交流增进了友谊，提高了人的思想品位。终身学习、随时学习，提高了社区的公民素质。不仅如此，随着人们文化品位的提高，小区人之间的经常交流也增进了人们之间的思想感情和凝聚力。小区的人文环境处在一种其乐融融的状态中。

三、社区的民主参与和社区治理

小区不仅是生活领域，也是小区人参与共同管理自己事务的领域。小区不是与社会相脱离的封闭的领域，小区是多户家庭的聚合。小区的居民各有不同的需求，也就产生了不同的利益要求。这种利益上的要求必然通过行为和语言表现出来。其主要形式有两种：一种是散漫性的，也就是一些意见或行为主要通过与居民委员会成员私下接触中表达出来。这些意见有时比较尖锐，如小区的治理、环境、费用，不少问题集中在小区物业费上，一些居民以各种理由拒交物业费；另一种是集体性的，主要通过社区的文化生活表达出来。社区成员定期或不定期在社区中进行各种文化活动，这种文化活动本身又是社区成员的交流与民主参与的过程。在这种交流活动中，各种意见和建议通过交谈逐渐集中到了居委会那里。同时居委会也充分利用这一时间与社区成员广泛接触，听取他们的意见。正是在此基础上，居委会确定了讨论的议题，交给居民讨论。其方式主要有这样几种：1、楼长和业主委员会与居民委员会的集体讨论；2、退休党员的集体组织生活会议讨论；3、在公共意见比较集中的基础上，将居民的意见形成公文公示；4、经过修改后实施。

由于小区设立了网络平台，使小区和外部社会密切联系起来。外部的信息源源不断地进入到小区居民的思想中，从而形成了新的意识与要求。这种新的要求也会转变成小区成员的公共诉求，产生出新的建议和评价标准，这就使居民的民主参与处在不断的提升中。此外，公共的文化生活更是一种吸引社区居民参与的精神力量。不断形成的引力容易在居民中形成一种参与的习惯，使他们把社区也当成自己的家。共同治理好社区，保障社区具有良好的文化氛围，也有助于他们的思想与心理的健康发展。

小区文化平台的搭建加强了人们之间的相互理解，培育了人们的公共意识。一般说来，在居民彼此隔离的状况下，人们往往容易“各扫门前雪”。而在社会成员交往密切的地方，人们之间就会把公共的事务看成是自己的责任。例如，小区中有一户居民生活比较困难，孩子得病使这个家庭花去了家中的所有积蓄。生活陷入困境。小区居委会得知这种情况后，贴出告示，几天时间就得到小区居民一万四千多元的捐助，体现了小区人的友爱之心。

由于小区成员的感情交流和社会凝聚力的形成。也提高了小区居民主动协助居委会工作的意识。小区中的成员，特别是有些人员退休后，有了更多的时间参与公共事务。此外，不少退休人员离开单位后感觉孤独，他们想通过对小区公共事务的参与，继续分享着社会生活的快乐。再就是一些产党员，他们虽已退休，但并没有减少当年的工作热情，而居委会的工作很多和他们的生活联系在一起，搞好居委会工作，构建一个和谐的生活环境本身也有益于他们的身心健康。正是在这种精神的鼓舞下，不少退休人员当听到居委会在做居民工作遇到困难时，主动帮助，就这样简单的一句话：“你就不用管了，这事由我做了。”充分反映出这一群体的人主动参与的精神。

小区成员的参与也使小区形成了三位一体的管理模式，即小区中的业主委员会、物业管理委员会和居委会联合管理小区。小区中的重要事项基本都是由三家共同协商，然后交给业主讨论，最后形成决议。因此小区的管理体现了民主管理的特点。由于小区的民主环境比较好，小区中管理人员尽职尽责，尽可能为小区居民排忧解难。例如，小区为天房集团开发。有两家属于天房集团的公司租了一层的门面房，他们在小区的中央通道上围上栏杆，影响了小区的交通。居委会代表小区业主与公司经理谈判，经过多次协商，使两家公司拆除了大部分障碍，方便了通行。又如，随着小区各项事业的发展和人们维权意识的增强，小区人要求获得更多的法律知识，特别是物业法颁布实施后，他们提出建议，居委会联系有关部门为小区开展了法律咨询和讲座。

由于小区文化事业的兴办，也形成了一种其乐融融的局面。小区的管理进行起来也更加得心应手。从管理的角度说，在关系紧张的情况下，往往很难沟通，自然管理难度要大。反之，成员之间一旦建立了彼此信任的感情关系，沟通起来就比较容易，行政成本就会降低，效率就会提高。小区中有一些居民不愿交物业费，往往对小区中的管理问题非常挑剔，这让物业公司感到非常棘手。而小区的居委会一旦得知这种情况，了解事情的原委后，就上门说服，加上小区中其他居民的配合，最后这些业主将物业费原数交上来。目前住在这一小区的住户，百分之百的交了物业费。

四、启示：社区文化平台与中国民主建设

注重文化的重要作用是当代政治发展的一个新趋向，党的十七大报告中也提出要大力发展社会主义文化建设。发展社会主义文化有诸多方面，社区文化建设是其中的一项重要内容。

社区文化建设在很大程度上与人们日常生活和交往密切相关。从当代国外理论的研究状况看，日常生活和交往的领域是民主政治的土壤。日常生活领域中的文化活动构成了民主政治的培训基础。社区领域在当代中国正承担着这一重要的功能。而社区的公共场所成为了这种领域的依托，它为社区成员的交流搭建了平台。

社区文化生活是社区民主政治的文化基础。社区中的成员在交流中建立起来的感情及其凝聚力构成了民主政治的重要力量源泉。在西方民主政治中，民主和竞争联系在—起。而在中国社会主义文化与政治建设中，社区和谐文化环境的建立，开辟了中国民主政治实践的道路。这种民主政治不是建立在竞争的基础上。而是建立在和谐与友谊的环境中。也只有这种和谐的环境方便了人们的交流，并在此基础上形成共识。社区不是没有利益冲突，也不是没有矛盾，但社区通过文化上的交流和其乐融融的文化氛围，缓和了矛盾和冲突。同时，在此基础上形成的凝聚力，使社区成员产生了对社区公共生活的积极参与，这正是民主政治生活的基础。

在民主政治的建设中，人们往往关注的是国家宏观意义的民主建设。实际上，在中国这一具有几千年封建文化历史的古老国度里，加强宏观意义上的民主政治建设固然重要，但真正与人们日常生活密切相关的微观民主建设更具有战略意义。因为，日常生活中真正养成了民主生活的习惯，才能极大地改变民主政治生活的基础。在当代中国，民主政治建设正需要这两方面的努力。

小区物业论文篇5

【关键词】油田小区；绿化管理；物业管理

中图分类号：S73文献标识码：A

引言

几代石油人在我国长期的发展和建设当中都做出了巨大的牺牲，也为我国石油能源的供给做出了很大的贡献。近些年来随着石油人生活质量的不断提高，人们也开始更加关注居住小区的绿化和自然景观的构造，因此对小区的绿化建设也提出了更新、更高的要求。小区的物业管理要本着以人为本的理念，大胆创新去营造和改善小区的生态环境和人文景观，为我国石油人营造出美好的居住环境，只有他们生活质量提高了，精神面貌好了，才能进一步为我国石油供给提供可靠的保障[1]。

1.龙口基地小区绿化环境及现状

（1）胜海小区在绿化建设的初期，由于滨临海边，气候变化较大，再者主要考虑采用适合在海滨城市生长的植物和树木，因此只能先达到成荫成绿，然后再逐年完善和提高小区的绿化模式，因此现在看来小区的绿化效果依然没有达到与自然环境实现融合，从小区的发展来看现在的绿化水平档次显得稍微低了一点。

（2）小区园林绿化在设计和建设过程中只关注了树木、花卉、草坪的种植，没有站在整体的观念上为小区建设增加建筑、人物雕塑等，因此小区的绿化环境缺少了一种文化品位。

（3）由于地理位置和气候的原因，小区在早期建设的时候，过多的选择了阴性植物，因此小区用于绿化作用的植物种类就显得有些不太协调。

（4）因为小区所处环境特殊，沙土地，部分地块属于海边吹填区，需要运进种植土，因此植物的生长速度较慢，而物业管理依然按照小区建设初期制定的绿化管理规定就显得跟不上时代的步伐，同样条件下有些植物需要多浇水，物业管理人员应该注意以下实际情况，切实做好小区的绿化管理工作。

2.对基地小区绿化管理的建议

胜利油田要依靠海洋石油船舶中心提供日常保护和救援工作才能有效的运行，而且中心还承担着保障支持油田海洋石油勘探开发安全生产、清洁生产的重任。同时，中心作为“山东省海上东营安全生产应急救援中心”，担负着东营、滨州、潍坊等地海域的海上应急抢险任务。近些年来中心的龙口基地小区不仅建设了幼儿园、学校、医院，超市，以及文化体育广场和生态公园等休闲场所，而且物业管理、文教卫生配套完备，已发展成为高水准、和谐繁荣的海上石油生产保障、生活居住和后勤服务支持基地。因此小区的绿化环境一定要能够与之匹配共同发展才能实现真正的高水准和谐与繁荣，因此对胜海小区的绿化管理提几点建议，希望对小区的绿化建设有所帮助。

2.1建设小区居住内涵

居住小区的绿化作为小区物业管理的重要组成部分，也在另一个方面反映了胜海小区居民的精神面貌，因此小区的绿化程度应该在原有的基础上加以改动。在改造的时候管理人员要考虑到植物的种类和季节带来的变化，尽量将植物与园林建筑或者小品进行搭配，这样才能体现出石油人良好居住环境的丰富内涵[2]。

2.2加强科学技术的投入

植物与人是一样的，它们也会生病，因此在小区绿化建设中要尽量引进能够抗病抗虫的植物，在对植物的日常管理中要加大对植物有害因素的治理，这样次啊能体现现代科技带给人类的文明与发展。

2.3节水灌溉

对小区的绿化管理要尽量选用新材料和新技术，尤其是对植物灌溉的节水技术要大力推广和实施，这样不但相应了我国可持续发展战略的口号，也在一定程度上减轻了绿化管理人员的工作量，这样绿化管理人员就可以有更多的时间对小区的植物进行精益化管理和培育，做到双赢。

2.4全面动员

小区的物业管理要做到广泛的宣传和教育，动员小区内所有的居民爱护身边的绿色植物，这不仅仅是一种文明的体现，也是一种全民的和谐。要加强对小区内中小学生的爱护自然的教育，让他们从小就养成一种爱护绿色植物保护自然环境的好习惯、高品质。

2.5植物的花卉管理

要立足小区的整体建设，提高小区居民的整体素质，要严禁任何人采摘绿化植物的花卉和果实，而且要对破坏小区园林设施和自然环境的人和事坚决制止，不能得过且过，否则就会出现蝴蝶效应，一发不可收拾。

2.6纪念性植物种植

小区要想办法增强居民爱护绿色植物的责任感，不仅仅是自己要学会爱护植物，也要看到破坏小区绿化景观的行为勇敢的上前制止。小区可以开展在国家节日或者居民有纪念意义的日期种植一些有纪念意义的树木或者花草，这样就会在无形中给居民增加一种爱护小区绿化植物的责任感。

2.7绿化景观要全面

小区物业在进行绿化建设时要尽量做到整体的绿化布局，点、线和面三者有机结合起来，不要一味的只讲究小区平面的绿化，也要建设小区的垂直绿化，可以按地势走向建设一些微型景观。无论是一座城市还是一个小区，绿色植物的覆盖率只能简单的说明这座城市或者小区对绿化建设很重视，但是没有相应的园林小品和雕塑会让人感觉城市或者小区没有精神，似乎只是机械的铺设了一层绿色的植被，并不能体现出城市的文化建设或者小区居民的较高的素质和好的精神面貌。

因此小区绿化管理在小区的建设和发展中有着显著的作用，好的绿化管理可以成为园林绿化、维修、保安。保洁和居民管理一体化的综合性社区，绿化的水平直接体现了小区的环境质量，也可以成为小区居民幸福的一个衡量标准[3]。

3.结束语

胜海小区作为龙口基地“全国物业管理示范住宅小区”，其绿化和绿化管理在此做出了很大的贡献。而且小区根据领导指示深入开展的“创先争优、比学赶帮超暨精细管理年”主题活动，有效地把广大干部职工干好本职工作、创先争优的实际行动转化为推进中心“安全健康发展、创新创效发展、科学和谐发展”的强大动力，营造了文明、和谐的发展环境，为小区获得示范住宅小区贡献了强大的力量，让小区成为了龙口基地的一道风景线。

【参考文献】

[1]赵丰.济南南苑小区物业管理系统研究与实现[D].电子科技大学，2013CNKI

[2]沈玉志，耿世群.住宅小区物业管理服务企业现状评价研究[C].工程和商业管理论文集，2014CNKI

[3]秦翘楚.新型城市视域中的广州城市绿化管理研究[D].广州大学，2013CNKI