经济适用房最新政策范文

[关键词]北京经济适用房政策

自1998年北京建设经济适用房以来，在解决中低收入人群的住房问题、平抑北京的房价、促进北京的房地产市场发展等方面都取得了重要的成效。由于经济适用房相关政策制定之初就不够完善，执行过程中力度不够，对经济适用房的建设和销售中出现的问题未能及时纠偏，使得围绕经济适用房的争论不断出现，各方利益的矛盾和冲突日益突出。笔者认为，当前首先应该从以下几个方面入手，有针对性地制定、修改和完善相关政策：

一、明确经济适用房的供应对象，确定合理的供应量

经济适用住房是指以中低收入家庭困难户为供应对象,并按国家住宅建设标准(不含别墅、高级公寓、外销住宅)建设的普通住宅。最初的政策文件对经济适用房政策的目标、对象并没有明确界定，按照建设部规定的经济适用房的购买标准（家庭年收入在6万以下）对“中低收入”的解读，“中低收入”是指从最低收入到中等收入的全部家庭群体范围，大约占全社会家庭的70%左右。北京是全国建设经济适用房最多的城市之一，截至2005年底，北京市共批准集中建设经济适用房项目52个，规划住宅规模2600万平方米。但自2003年以后，新增项目呈减少趋势，2004年经济适用房的施工面积只占全市房地产施工总面积的10％，2006年经济适用房仅占8.45％。供需矛盾非常突出，北京的经济适用房供不应求已是各方共识。

根据北京市规委的《北京住房建设规划（2006年～2010年）》规定:“十一五”期间，北京拟推出经济适用房1500万平米，约21万套。据此推算，年均应推出300万平米、约4万套以上的经济适用住房。规划还明确指出，2008年之前，全市经济适用住房建设规模力争完成800万平方米，约11万套。同时，北京市明确规定，“十一五”期间经济适用住房定向供应给排险解危、文保区、旧城微循环、城中村改造、奥运及市政重点工程的拆迁居民。

从经济适用房未来的供应对象和供应量的规定中我们会发现，这一政策是与国家关于经济适用房的相关政策是有明显出入的。经济适用房主要是解决城市中低收入人群的住房问题，而城市拆迁户不一定符合经济适用房的购买条件。城市拆迁是市场行为，经济适用房的销售有福利性质，二者不是一回事，事实上就出现过拆迁户将经济适用房指标倒卖的问题，如果经济适用房只面对拆迁户，将不可避免地出现新的不合理现象和矛盾。此外，笔者认为，对经济适用房的供应对象应该从新界定。按照国际通用做法，一般居民家庭收入划为高、中等偏高、中等、中等偏低和低五个档次，现行政策所指的“中低收入”到底针对的是什么，北京市应该结合本地的情况给出准确的定位，如果按照家庭年收入在6万以下的标准，北京应有70％左右的家庭符合购买条件。如果面对的销售人群过大，实际收入存在较大差别，就会导致分配的不公平。针对不同的收入人群，提供不同住房福利，是未来的发展方向。低收入人群是经济适用房的目标人群，年收入而其中最低收入人群实际上不能承受目前的经济适用房的房价，政府应为其提供相应规格的廉租房，中等偏低收入的人群可以购买或租赁限价商品房。为此，适当降低购买的对象的家庭年收入标准是比较明智的做法。2005年4月30日，建设部等七部委联合下发《关于做好稳定住房价格工作的意见》，在第一条“强化规划调控，改善住房供应结构”中强调，“住房建设要以中低价位普通商品住房和经济适用住房项目为主”。而北京“十一五”期间规划的经济适用房在整个供应体系中只占不到20％的比例。这实际上连拆迁户的需求也满足不了，按照北京市城市新规划，到2022年，将只有10％的北京人住在旧城，所以，仅二环路以内的旧城区就将外迁55万人。以中国城镇居民人均住房建筑面积目前约为24平方米计算，这意味着北京仅解决二环内的拆迁户，就需要1300万平方米左右住房。如果要缓和经济适用房的供需矛盾，北京还应该加大经济适用房的开发力度。在这一问题上，可以借鉴上海市的作方法，上海现在大力建设中低价普通商品住房和配套商品住宅房，实施两个1000万工程（一千万平米配套商品房，一千万平米经济适用房）的，目的是稳定房价，保证普通低收入住房需求。事实上，供给的保证能够比较有效地解决抢购和炒卖的问题。

二、调整经济适用房的开发模式，进行全过程监控

北京的经济适用房开发模式同全国其他城市一样，采取的是住房福利和市场化结合的操作模式，政府和开发商在做经济适用房这个工程的过程中，责、权、利划分的并不是很清楚。根据现有的经济适用房政策，经济适用房的立项需要政府批准，开发所用土地往往由政府拨划，电网、小区配套设施等的建设需要政府负责，销售需要政府限价……由于没有专门的机构负责经济适用房的开发建设，有关的职责都由开发商自己承担，导致在相关实施的过程中发生了许多偏差：总体价格偏高、住房品质差、配套设施不完善，等等。

《经济适用住房价格管理办法》规定开发商的利润应控制在3%以内，政策方面主要是减免土地出让金和50%的报建税费，其余的全按市场运作。对开发商而言，只要他从事的是市场行为，就必然要实现自己的利益最大化。从政府那里，开发商实际是利弊兼得（未经招标获得的低价土地和受限定的房价），为了追求更多的利润，一些房地产开发商在享受政府优惠补贴的同时，利用混淆住房面积概念变相提高房价，于是就出现了经济适用房建成“豪宅”的怪现象。

经济适用房的社会保障性质决定了其公平性，然而，经济适用房的市场化开发模式，难以经济适用房的社会保障目标，市场的正常运行是以开发商和购房者等买卖双方为主体的，而社会保障功能的实现是一定要以政府为操作主体的。从这一角度而言，目前经济适用房建设中存在的矛盾，实际上是保证社会公平与实现市场利益之争。为了实现经济适用房的社会保障性，政府应该积极地参与经济适用房的开发建设，做好全过程的监管，即控制成本，又保证适用。

首先，经济适用房的质量差、配套差以及面积超标的问题都可以通过在项目规划过程中实施科学管理，而加以避免。为此北京市结合北京的实际情况出台的《北京市经济适用住宅设计标准》要求略高于国家标准。

其次，通过项目招标确定资信良好、实力强劲的开发商，经济适用房不是完全的福利房，而是微利商品房，开发商在保证质量的前提下，通过成本控制、集约化经营，在政府的指导价格范围内是可以保证其利润的。

最后，对经济适用销售价格进行合理定价。政府可以通过减免相关费用进一步降低经济适用房的成本。同时，经济适用房应当面对市场，以销定产，合理定价，在项目正式立项时，就应当根据项目的综合条件进行成本测算，确定合理价格，使开发商和购房者都能够清楚明白，为将来的销售打下基础。

三、对经济适用房的销售进行严格把关

经济适用房开发的最终环节是进入消费领域，最后环节的监管失控会导致整个政策执行的失败。经济适用的销售主要是通过开发商来完成的，由于开发商关心的更多是自身的经济利益，为了加快资金回笼，开发商并不关心是谁买，而是怎样尽快的卖出去，这和政府要求的定向供应就存在明显的矛盾。此外，对购买者的购买资格审查不严格。全国工商联住宅产业商会组建的REICO工作室于2005年曾一个有关北京经济适用房的报告:业主的家庭收入属于较高收入以下的家庭占58.4%;属于较低收入(中等偏下)和低收入的家庭占22.3%;属于高收入的家庭占25.8%。而且北京经济适用房的自用率只有51.34%，在受调查的三个城市中最低。

为此，要保证经济适用房的销售应供给有需求的低收入家庭，必须严格审核条件和标准，对过去审核中过于宽泛的一些内容要细化明确；对审核过程更有加大严格控制的力度，有必要建立专门的审核机构，安排专门的审核人员；建立北京市住房家庭档案，与税务、银行等相关部门进行联网审核，通过对目标人的纳税比例和银行存款结合其实际居住面积进行审核从而建立经济适用房申购的审核体系。此外，将售出的经济适用房仍然控制在监督范围内，可以出台相关法规严格限制房主利用经济适用房“套利”，对中介公司恶意炒作的行为进行严惩。

由于经济适用房属于特殊的商品房，其价格中不含土地的出让价格，与其他商品房的流通应有所区别，对二次转让或者出租经济适用房都必须要有相应的控制政策，这本应该在经济适用房诞生之初就出台的。这方面政策的空缺是导致部分人将经济适用房用作投资的直接原因之一。2006年11月9日，北京市建委消息：“对今后新建和销售的经济适用房实行内循环”，体现了政府加大对经济适用房的监管势在必行，同时能够充分考虑政策的延续性和可操作性上。政府有关部门应该在经济适用房的政策上下功夫，通过政策的调控，加大保障性住宅的供应，加快北京的住宅结构调整，促进和谐社会的建设。

参考文献:

[1]刘新虎:把脉经济适用房.望，2006年46期

经济适用房最新政策范文篇2

2007年年末，一场关于“中产阶级经济适用房”大争论，看起来完全来自于一个“毫不相干”的外交偶发事件。

11月19日，正在新加坡进行正式访问、并参加在该国举行的东盟与中日韩领导人会议和东亚峰会的国务院总理，按计划在新加坡国立大学发表演讲。演讲结束后，在回答有关中国问题的提问时，总理一改通常“官方的”老套说辞，当着不久前刚刚说过“中国的住房和房地产制度改革是很成功的”建设部部长汪光焘的面说：“如果提起人民生活，我最为关注的是住房问题。”

同时，总理所说的“经济适用房大多数是面向中产阶级的”和“在中国，经济适用房户均面积90平方米是比较适当的”之语，掀起了中国“新的住房革命”。

“住房革命号角”下的暗战

2007年年末，这场发生在中国大地上的“中产阶层经济适用房”大论战，博弈的核心，就是作为社会主义公有制国家的公民，究竟该有怎样的居住权。

在总理讲话13天后的12月1日，由建设部起草并以七部委名义公布的新“经济适用住房管理方法”中，却没有关于“经济适用房大多数是面向中产阶级的”观点，再一次把经济适用房定性为“面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房”，并把购买经济适用房的“准入”门槛，钉死在必须同时符合“城镇户口、低收入家庭、无房或住房困难户”这三项严厉苛刻条件上。

不知是“偶然的巧合”还是故意为之，这份文号为“建住房[2007]258号”文件的发文日期，恰恰“正好”是总理在新加坡讲话的当天――11月19日。

人们也许还记得，在有媒体称之为“新一轮房改”的24号文件中，还有专门的一段对经济适用房的供应对象“严加规范”：“经济适用住房供应对象为城市低收入住房困难家庭，并与廉租住房保障对象衔接。”也就是说，只有住不上廉租房的低收入者，才能有“资格”买经济适用房。该文件还严格规定，经济适用房“建筑面积控制在60平方米左右”。

与此同时，一直希望减少经济适用房供应面的开发商利益集团，也在积极调动“一切可以动用的”媒体力量，以掀起一股“经济适用房妖魔化”的造势运动。被媒体称为开发商代言人、并时常以“地产总理”自居的任志强，以答记者问的形式，对经济适用房大加鞭笞。

他把矛头直指“经济适用房大多数是面向中产阶级的”说法，认为让“中等收入家庭购买经济适用房”，就是“国家向中产阶级分配财产”，“经济适用房制度是典型的没有做好”。该文以“最快的速度”，被拿到各大网站以显著的位置加以“宣传推销”。10号出版的报纸，任志强的文章8号就出现在各大网站上。开发商在“宣传阵地”上的办事效率，赶得上“人民日报社论”。

而“为富人说话，给穷人办事”的经济学家茅于轼，2007年一二月份的两篇“炮轰经济适用房”之类的文章，也在12月上旬“重新”出现在不少网站首页的显著位置上。开发商集团“经济适用房妖魔化”运动，已经疯狂的达到了“超常规”的地步。

10年之争：谁“窃取”了普通市民的经济适用房?

实际上，早在1998年开始实行的“停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化”的城镇住房制度改革，其中的一个主要目标，就是“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”。在当时被称之为房改纲领性文件的“国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知”(一般简称23号文)中就明确规定：“对不同收人家庭实行不同的住房供应政策。最低收人家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。”

那么，“最低收入、中低收入和高收入”家庭的比例究竟是定在多少呢?当时建设部有一个很保守的算法，就是在整个住房供应体系中，70％～80％的居民住房应该是经济适用住房。也就是说，城镇居民中70％～80％的家庭都属于“中低收入者”，都有权靠购买经济适用房来解决住房问题；而最低收入者和高收入者则分别为10％上下。而在当时一般大城市房改办的测算中，可以买“经济适用房”的“中低收入家庭”，最低的也要占到居民人数的80％以上，高的要占到总人口的95％。

实际上，还是做分管建设部等工作的副总理时，就再三高调力挺经济适用房。早在1998年全国城镇住房制度改革和住房建设工作会议上，就向与会者特别强调：“建立新的城镇住房供应体系，重点是大力发展经济适用住房。这既是这次房改的重要目的，也是房改是否成功的一个重要标志。”他语重心长的告诉与会者：“中低收入家庭是目前城镇家庭的主体，发展经济适用住房可以满足他们的需求，是实现本世纪末人民生活达到小康的重要条件。”他要求各级地方政府“要努力提高住房投资中用于经济适用住房投资的比重，加快经济适用住房的开发和供应。”2000年12月13日，在在听取建设部工作汇报后又一次强调：“住房建设，有两点需要明确，一是以经济适用住房为重点的住宅建设的方针、政策不要轻易改变；二是经济适用住房建设也要按照市场经济规律来办。”他告诫建设部的领导，“加快经济适用住房建设，对改善居民消费结构，扩大住房消费，平抑房价，防止出现新的房地产过热，有重要作用。”

到了2003年8月31日夜，在人们以为经济适用房作为“房改是否成功的一个重要标志”不会“轻易改变”之时，新华社全文播发了“建设部会同有关部门’’起草的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发(2003)18号，简称18号文件)。普通人的经济适用房之梦，随着这份号称“新的房改纲领性文件”的和实施而破碎。

这份“房改新政”的“要害”所在，就在它要“逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房；同时，根据当地情况，合理确定经济适用住房和廉租住房供应对象的具体收入线标准和范围。”

也就是说，仅仅过了5年，政府部门就改变以前“要向70％～80％以上的家庭提供经济适用房”的承诺，竟然把“房改的重点”“调整”到要叫“多数家庭购买或承租普通商品住房”上。

18号文明确要求各地“确定经济适用住房……供应对象的具体收入线标准和范围”，以便把供应经济适用房的人群，限制在一个很小的范围。它还第一次对经济适用房的性质和功效进行了“修正”和限定。不仅首次在官方的文件中提出“经济适用住房是具有保

障性质的政策性商品住房”，而且还特别规定“经济适用住房，要严格控制在中小套型”。至此，中国的经济适用房，从大多数公民的居住权利，被消减成低收入者和穷人的“专利”了。

普通市民买房从有权买“经济适用房”，到只能买“普通商品房”，意味着他们在买房解决或改善居住条件时，所承担的负担将有很大的不同。不仅要在买房时向政府支付买房用地所必须的“土地出让金”，而且还要为开发商的暴利埋单。

由于房地产市场基本上是处在供不应求的卖方市场，加上市场的不成熟、不规范造成开发商可以通过市场串谋操控房价，使得商品房的价格和利润事实上处于失控状态。和“3％以内的经济适用房利润率”相比，商品房的利润率高达30％～50％甚至更高已经司空见惯。再加上政府的各种收费和摊派，同样的房子，商品房要比经济适用房的价格高出三分之一甚至更高(这里仅指正宗的经济适用房，不包括打着其旗号的冒牌货或“变性产品”)。一套100万元的商品住房，如果“姓”经济适用房的话，至少可以少花30万40万元。

这就是巨大的“政策威力”。“亲爱的经济适用房呀!难道这只是一场儿戏?”在网上曾流传一首“凄凉的恋歌”，名字就叫做“亲爱的经济适用房呀!”说的就是作为住房供应主体和重点的经济适用房政策的“短命”。

始作俑者是谁?

究竟是什么人，要如此置经济适用房于“死地”呢?通过事后的在媒体中的“得意炫耀”，人们发现，始作俑者竟然是房地产商利益集团。

开发商利益集团为什么不惜以几年时间的“艰苦”的努力，置属于普通市民的经济适用房于“死地”呢?作为房地产市场多年的主宰者，开发商比任何人都知道，颠覆23号文件所制定的为多数人提供经济适用房的房改政策，改变“游戏规则”，对他们的利益集团究竟意味着什么样的“空前商机”。按照过去的房改政策，开发商只能靠10％的高收入人群赚钱，而18号文，则使80％以上甚至更多的市民成了开发商的“盘中餐”。这就是开发商“玩政治”的“最大成果”。

随着开发商的“客户群”和“地盘”的急剧暴增，使得他们对整个中国的房地产市场掌握了绝对的操控权。由于住房是人生存基本必须，再加上城市人口的大量增加、年轻人结婚的增多以及大规模的城市拆迁改造，城市居民对住房的需求呈现极大的刚性。没有住房，数以亿计的城市居民就无从立业、安家。没有别的选择的普通市民，只能成为开发商任意宰割的对象。而开发商成了商品房市场的最大“庄家”和“操盘手”后，房地产市场的一切，尽在开发商的“掌控中”。从制造紧张的供求气氛，到合谋价格获取暴利，开发商的所作所为，在这个本来就规范不多、寻租不断的房地产市场，“如鱼得水”到了如人“无法之境”的地步。

至此，中国城市的房价一路暴涨，虽然政府部门年年调控，年年出台众多的“组合拳”，但一个个都在绝对操控房地产市场的开发商利益集团的强势面前败下阵来。

根据官方的数据统讯在坞号文全面实施的第一年――2004年，中国的房地产市场就出现了“前所未有”的巨变。当年全国商品房的价格，不仅“首次出现两位数增长”，而且还“首次超过居民收入增长”。中国社科院等机构的《2004～2005中国房地产发展报告》也指出，全国商品房平均售价2004年比2003年多出了355元。实行“房改新政”后一年的房价飞涨，比过去的6年增长之和还要多。据测算，仅2004年房价的“超常增长”给开发商带来的“超额暴利”，就高达1000多亿以上。

有人会对中国数万个开发商，一年就能分享这上千亿的“房改新政的成果”而惊愕不已。实际上这还是对他们的“政治成果”小试牛刀。据分析，随着这几年房价在开发商的操控下一路持续暴涨，如今开发商利益集团一年所能攫取的暴利，已经高达5000亿元人民币以上。

经济适用房最新政策范文

关键词：经济适用房；住房分类供应；廉租房；对策

1998年国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》提出了建立以经济适用住房为主的住房供应体系，对不同收人家庭实行不同的住房供应政策。最低收人家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收人家庭购买经济适用住房；高收人家庭购买、租赁市场价商品住房。新的住房制度区分了住房的商品和社会保障两重属性，有针对性地实行不同的住房政策，重点加强了对低收入阶层的保障。在房地产市场隐现泡沫，房价过高的情况下，如何更好地从我国国情出发，借鉴国际解决居民住房的经验，理顺我国住房发展和消费的思路，是亟待解决和极具重要意义的大事。

1.经济适用房政策实施中出现的问题及分析

1.1经济适用房政策适用对象难以确定

一是“中低收入家庭”的规定过于宽泛。过宽的准入标准，不利于资源配置的公平性，使得一些该由市场解决住房的人群变为政府来解决，财政补贴部分地落到了收入较高者身上，从而违背了建设经济适用房的目的和财政补贴的支付原则。二是中低收人家庭的收入标准不明确。目前中低收人家庭的收人界限、中低收入家庭包不包括中等收人家庭等都没有划分清楚，使得经济适用房的供应对象说起来明确，做起来混乱。三是家庭收入是一个虽时间动态变化的量，政策的规定也不能一劳永逸，刻舟求剑。信息的不透明必然造成分配的不公平，部分中高收人者混水摸鱼也就在所难免，困扰经济适用房的寻租问题和信息不对称问题也很难解决。

1.2经济适用房供应结构限制不强

国家确立的住房供应体系包括商品住房、经济适用房和廉租房三种供应层次，但是这三种住房在住房建设的总量中各应占多大的比例为宜，一直不明确。按照政策的最初设计，经济适用房供应量要占到住房供应总量的70%至80%，而实际上全国经济适用房投资比重从2000年以来一直处于减少趋势，2004年只有4.61%。若按原设计的供应量标准，这么小比例的经济适用房是远远满足不了中低收入人群的购房要求的。不少经济适用房的建设规模和标准更是大大超标，多以大中户型为主，事实上将一些最需要经济适用房的低收人群体挡在了门外，而中等甚至中高收人群体成为经济适用房的实际购买者。

1.3经济适用房的租售方式僵化

廉租房投入相对不足。廉租房政策是住房保障制度体系的重要组成部分，为解决双特困户（经济特别困难、住房特别困难）的住房问题，户型面积应该在50平方米以下。但是从全国范围来看，廉租房的建设更是微乎其微。究其原因，主要是受资金来源的制约，廉租房投人相对有限，成本回收难以实现。此外，在廉租房的管理上也存在难点，一是租金的收取困难重重，二是廉租户的收人超过了低保线，按规定应退出廉租房，但倘若其不退出，也无法采取强制手段。

1.4土地供应问题突出

从客观因素分析，一方面，随着城市建设的快速发展，建设用地和项目用地日益增多，城区可供开发的土地越来越少；另一方面，经济适用房开发用地受成本制约，征地难度大、时间长，从而导致其开发用地的落实难度越来越大。且目前可提供经济适用住房建设用地均处于偏远的城市边缘地带，交通及配套设施均不完善，既增加了购买者的居住成本，也加大了政府提供配套公共设施的投人成本。从主观因素分析，经济适用房用地是无偿划拨的，免收土地出让金，而土地出让金恰恰又是地方政府收人的，要来源之一，因此，在地方财力较为紧张的情况下，土地供应不向经济适用房倾斜也就在所难免。而这造成的结果将使经济适用房的后续供应能力严重不足，经济适用房的供需矛盾更加突出。

1.5经济适用房的融资模式单一

目前我国实行的是低福利保障制度，居民的保障主要通过自身积累，政府仅提供少量的福利保障，在这种制度下，经济适用房是难以成为住房保障供应体系主体的，因为由地方政府为社会大多数人群提供经济适用房这种低价住宅，其财力显然难以支撑。因此，必须考虑经济适用房的融资偏向民间。

1.6经济适用房退出机制乏力

经济适用房作为政府的福利资源，被购买后成为购买者的完全资产，即使该购买者今后收入大幅提高也依旧享用政府的福利资源，然而随着经济的高速发展，购买了经济适用住房的居民在未来几年内可能会有较大的收入增长，不再满足补贴要求，同时市场上也会涌现出新的低收入者需要补贴。很显然，这种静态地、一次性地补贴方式会导致不再需要补贴的居民继续占用补贴资源，而政府仍需要为新出现的低收入者提供大量的补贴资源而损失大量的土地出让金，既不能充分利用有限的补贴资源，也不利于社会公平。

2.经济适用房政策生存之我见

经济适用房政策存在难以根除的病疾，其实施效果与政策初衷存在较大差距，无法实现预期目的。据此有人认为，应该取消经济适用房政策同时进行更具公平与效率的制度安排，实行以租赁住房补贴政策为主的住房保障制度（中国人民银行福州中心支行课题组，2006）；也有专家认为，只要解决好中低收入者住房问题为“核心”，抓住以推行小户型、低房价经济适用住房为主这个“关键”，以加强调控管理为坚强保证，可以实现小康社会“居者有其屋”的目标（包宗华，2005）。我们国家的住房分类供应制度是借鉴国外的经验。新加坡、美国分别用了50年和75年很好地解决了中低收入者住房问题，我国经济适用住房政策实行才刚刚十年，还有很长的路要走。我国的住房分类供应制度与国外经验的差距还有很大。

首先，制度设计方面的差异

美、新两国住房“改制”的理由是，过去实行住房任由市场自发调节的制度，很难解决好广大中低收入者的住房问题，强调政府从“不管”到“要管”。我国则是对原来实行的公房低租金制度进行“房改”，顺理成章地提出了走住房商品化道路的改革方向，人们的思路是从“包揽过多”转到“向市场化、商品化放开”。

其次，执行力、覆盖面的巨大差距

美、新两国政府认为解决好中低收入者的住房问题是推行住房分类供应制度的“核心”，因而他们第一步是明确划分高中低收入者的界限，并予以公布。然后，根据分类供应制度的要求，采取可行的措施，保证中低收入者能买得起或租得到相应的住房。经过十几年到二十年的积累后，中低收入者的住房供需逐步平衡，从而很好地解决了住房制度的核心问题。而我国大多数城市至今还没有公布各类收入者的划分界限据有关专家测算，我国高等收入者比重很小，中低收入者要占总户数的85％以上。但这几年下来，我国供应中低收入者的经济适用住房建设投资，每年只占总投资的6％左右，覆盖面为不到7％。

再次，是否明确核心与抓住关键

美、新两国住房政策的“核心”是解决好中低收入者的住房问题，“关键”则是保证供应中低收入者买得起的符合国家经济水平的小户型低造价住房，之后才逐步适当扩大户型。我国地少人多，人均国内生产总值很低，更应以建设小户型低造价住宅为主。但是我国这些年的住房建设，经济适用住房只占住房建设总投资的6％，而商品房（含30％左右由单位自建而不上市场销售的住宅）所占比重却高达94％。由于在市场经济条件下，不控制商品房的户型和卖价，导致这些年来建设大户型、高房价住宅成风。政策核心纵然明确，但问题核心仍然没有抓牢。

3.经济适用房政策实施的对策及建议

3.1切实推行经济适用房政策，必须保证满足80%的中低收入家庭的住房问题。也就是说，地方每年的经济适用房的建设面积必须占该年住房建设总面积的80%。此外，占总房量80％的小户型经济适用住房的房价由政府进行控制，20％的商品房又有高税费的适度调节。对住房市场来说，就抓住了主流，能较好地稳定市场，也能较好地解决房价涨得过快、房价过高和投机炒作等问题。

3.2由于城市政府只能拿出很少的免费土地，从而成了卡脖子的“瓶颈”，这是造成每年只能建设6％经济适用住房的主要原因。解决的办法是，借鉴美国的做法，取消这一条优惠，只给经济适用住房以税费和贷款优惠。这样，就能顺当地提出每年建设80％经济适用住房的要求。

3.3在实施这一政策中，城市政府要加强管理，主要工作是：制定适合本市实际的小户型、低房价经济适用住房标准，政府在出让土地或审批住宅小区建设规划时，有区别地规定这个住宅小区的容积率、户型和造价，并在竣工时检查属实后再颁发房产证。同时，严格控制每户居民只能买一套经济适用住房。严格控制经济适用房的户型60-99平方米的比例不低于75%，廉租房的面积严格控制在45平方米左右。

3.4认真掌握和划分居民收入线，每年公布一次；并且定期公布经济适用房的价格。进一步完备以个人征信系统为主的配套设施建设。租赁住房补贴制度需要个人征信体系的支撑，为此要加快个人征信系统的建设，配合以税务登记制度的完普，建立公开、透明的个人信息制度，使得个人信息尤其是家庭收人信息的查询有处可查、查有依据，从而实现个人信息的查询、验证与交换的准确性.形成政府管理部门、市场主、客体之间互惠互利、相互制约的机制，以保障政府住房政策实施的顺利、有效。

3.5继续推进住房公积金制度的改革，使之成为解决中低收入居民住房问题的基本政策。加强研究，扩大住房公积金的覆盖范围，尤其是那些经济收入较低、工作不稳定的低收入居民和下岗职工。因此，建议政府要成立专门的机构，对中低收入居民的住房贷款提供担保以保证他们能贷到他们所需要的住房资金。加强住房公积金抵押贷款的证券化研究以扩大资金来源，并帮助更多的居民获得住房贷款。

3.6构建和完善廉租房体系，确实解决低收入居民的住房问题。首先，在政府相关政策的扶持下进一步扩大廉租房的建设同时，要调整廉租房的标准，严格控制面积不能超过50平方米，使廉租房政策服务更多缺房户；另外，要加强廉租房对象的审查和监督，以防止中高等收入者和居住条件不是很差的住户挤占了低收入缺房户，可以对廉租对象进行定期检查，对于收入水平超过政府保障规定的购房者，不再减免土地年租费，以体现政策的社会保障性。

3.7大胆尝试住宅合作社，尽快解决缺房户的住房问题。合作住宅是由住宅合作社社员集资建造的，凡是具有本市户口的中低收入家庭或国有企业职工均可入社参加集资合作建房从国家来说，由于住宅合作社实行个人集资，既不用国家投资又不用国家专项贷款，减轻了国家在住房建设上的财政负担，又有利于推进住宅商品化。

3.8健全经济适用住房的准入审核、轮候机制，建立完善的退出机制，形成经济适用住房良性循环机制。通过住房查档提供征税证明和公积金缴存证明等，严格准入审核制度。同时，可以借鉴有奖举报和通报处理方式，加强事后监督，通过保障对象的动态管理，限制经济适用住房转租交易和在出售时补交差价款等，建立完善的退出机制，实现经济适用住房保障的良性循环。

参考文献：

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[2]中国人民银行福州中心支行课题组.经济适用房政策何去何从[J].银行家，2006.01

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