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[关键词]房地产投资信托基金(REITs)路径选择

房地产投资信托基金(简称REITs)作为一种新兴融资工具,它既能拓宽房地产融资的渠道,让只有少额资金,或对房地产市场的知识和经验不足的投资者参与到大型的房地产项目投资中去,从而满足了广大中小投资者对房地产业的投资需求,同时又降低金融业的系统性风险,大大促进房地产业的发展。

本文将结合我国实际国情,对我国未来信托与房地产的合作的途径之一即房地产投资信托基金做简要的分析。

一、我国房地产投资信托基金发展的背景

房/:请记住我站域名/地产投资信托(RealEstateInvestmentTrusts)属于房地产证券化的一种,是指信托机构面向公众公开发行或者向特定人私募发行房地产投资信托受益凭证来筹集资金,然后将信托项目投向房地产项目、房地产相关权利或房地产证券等,投资所获得的利润将按比例分配给投资者。它源于上世纪60年代的美国。继美国之后,REITs概念也逐步出现在欧洲、非洲及大洋州,但在亚洲的发展却很晚。虽然第一家REITs公司1989年成立于马来西亚,但绝大多数亚洲国家或地区都是在经历了“金融风暴”于2000年之后发展起来。近年来,日本、新加坡、韩国纷纷建立了REITs公司的市场,而中国的香港和台湾地区的REITs市场也在快速发展过程之中。

我国房地产投资信托基金的发展经历了很长的时间,最早是在建国以前,一战后,中国各家商业银行相继成立。随着抗日战争的爆发,房地产价格也一落千丈,从而使当时的房地产信托业走入低谷。1979年十一届三中全会以后,中国的房地产信托也随着金融信托业的恢复而在全国发展起来。我国的信托业正处于快速发展中,信托财产的运用多集中于金融投资,房地产信托也得以快速发展。

二、房地产投资信托的制度优势

与一般的信托合同、证券投资基金相比,REITs制度具有很大的优势,这主要体现在以下几个方面。

1.REITs面向中小投资者。意味着一般中小投资者即使没有大量资本也可以用很少的钱参与房地产业的投资,这为小额投资者提供了一种通过低成本、低风险以及最低投资额度最小化的专业理财工具,显然有利于实现中小投资者的投资理财愿望。

2.REITs具有较高的流动性和变现性。它是一种房地产的证券化产品,一般采用股票或受益凭证的形式,从而使得使房地产流动起来。投资者可以通过金融市场自由买卖,这与传统的房地产投资相比,具有相当高的流动性。同时,这也使得REITs与一般封闭式基金相比,能够让广大投资者迅速退出,具有较高的变现性。

3.REITs是一种有效的保值增值投资工具,能够有效抵御通货膨胀。作为REITs价值基础的房地产,具有很强的保值功能。在通货膨胀时期,伴随着物价的上扬,房地产物业的价值也会升值得很快,但在同时,以房地产物业为资产基础的RETIs股票价值也会随之上升,因而RETIs的收益水平也会比平时高,能够在一定程度上抵销通货膨胀的影响。因此,房地产投资信托是一种很好的保值增值投资工具。

三、我国发展房地产投资信托的路径选择

1.国外的REITs立法模式

目前国外对REITs的立法模式主要分为两种类型:一种是美国的分散立法模式,REITs的相关规定体现在不同的法律领域中;一种是集中立法模式,对REITs进行专门的立法规定,以亚洲各国和地区为代表。亚洲的REITs在结构、投资范围、收入分配等方面都与美国的规定十分相似,但亚洲各国和地区普遍采取了统一制定REITs专项法规的立法模式。造成这两种立法模式的原因主要有以下两点。

首先,美国由于最早独立发展REITs,面对这种全新的投资理财产品,只能通过“摸着石头过河”的方式,在出现新问题的时候不断的出台新规则或修改以前的规则,最终通过不同的法律规则形成对REITs的规制。而亚洲各国和地区则充分利用后期发展REITs国家的优势,可以借鉴美国发展REITs立法模式的成功经验,从一开始就进行专门的统一立法。

其次,这也是由两大法系的立法特点所决定的,在美国等英美法系国家,主要依靠判例法或者单个的法案对REITs进行规范,成文法在法律体系中则处于次要地位。而亚洲各国则属于大陆法系国家,一直采用成文法的形式进行立法,不具备英美法系判例法那样的灵活性,而采用统一立法却可以更好的为REITs参与者及法院提供守法和司法方面的的法律基础。

2.我国发展REITs的路径选择

我国应当充分利用后发展国家的优势,借鉴亚洲其他国家的做法制定专门的REITs法律法规,即采用统一立法模式,这样的操作具有巨大的优越性。

首先,制定REITs专项法能够减少立法冲突,克服目前存在的法律制度的局限。正如前文所述,我国目前的各项法律制度存在着一些局限甚至自相矛盾的问题,制定REITs专项法则显然减少了这些法律制度之间的冲突,同时,统一的立法模式可以使REITs的过程及各种规定一目了然,从而在适用这一REITs专项法的时候有利于投资参与人以及裁判人员的实际操作,尤其对于我国现在的情况,对于大多数人来说,REITs是一种新生事物。这就从法律法规上保障了REITs的发展。

其次,制定REITs专项法可以维持法律的稳定性,节约立法成本。REITs所涉及的法律部门比较多,如果对所有涉及的法律部门都进行修订,一方面立法成本很高,费时费力,另一方面现有法律都进行修改不利于维持法律的稳定性,而采取统一立法的模式则完全避免了上述弊端,也发挥了后发展国家的优势。

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一．我国商业秘密法律顾问工作的市场环境和法律环境

（一）市场环境

不少律师正在苦于搜索这方面的业务，可能发现现实中的商业秘密权利主体对法律服务要求并不那么热衷。

商业秘密保护法律业务开展不起来的原因归纳起来表现在两个方面：

1、客观方面，与企业家们的市场观念有关，仍然停留在传统意义上的开发、研制、生产、销售。没有认识到或不认为技术信息和经营信息存在的价值，没有清晰的认识到商业秘密在经济生活中有着举足轻重的作用，实际上，对众多的经营者而言，商业秘密关系着每一个企业的生死存亡，孰不知，保住了商业秘密，等于保护企业的竞争优势。不可否认，有些企业家法制观念淡泊，既没有意识到企业商业秘密的重要性，也意识不到法律工作的价值，因此，他们会认为没有法律资助，同样能把商业秘密保护好。孰不知，随着我国市场经济体制的建立，成为第一生产力，技术信息和经营信息是一个企业成功的重要秘诀，为了赢得竞争优势，个别企业会采用种种不正当的竞争手段侵犯其他企业的商业秘密，严重扰乱正常的经济秩序和公平竞争秩序。一旦商业秘密被侵犯，企业将面临灭顶之灾。

2、主观方面与部分律师专业化技能缺乏有关，因为知识产权毕竟是民事权利中最复杂的，时至今日，弄不清知识产权之为“无形财产”，指的是什么人的律师，并不少见。商业秘密又是一种特殊的知识产权，不论是或者非诉讼业务，非专业律师难以驾驭，只有精通该类法律的专业人士才能为之。经营者支付了委托或聘请律师费用后，律师不能提供“优质、高效”服务，法律服务后果与当事人的期望值相去甚远，就会严重制约、律师该项业务的开展。其实，法律工作是很重要的。至少可以解决以下两个：一是它可以为企业提供法律谋划，为企业设计整体保护体系。二是它可以确保人民成果始终得到法律程序的巩固和法律效力的合法有效。

（二）法律环境

1．无形官司，数额难计

包括商业秘密在内，无形资产知识产权诉讼的损失赔偿如何确定是一个当事人、律师和法官都大伤脑筋的问题，可又不能回避。有关法律法规及司法解释，虽能确定几种各种计算方法各有其特点，但应用到诉讼实践中来又有不同的难度。关于商业秘密的侵权赔偿额，规定在《反不正当竞争法》第20条中，该条规定，经营者违反本法规定，给被侵害的经营者造成的损害的，应当承担赔偿责任，被侵害的经营者的损失难以计算的，赔偿额为侵权人在侵权期间因侵权所获的利润。这里规定的赔偿额有两种：权利人的损失或侵权人的利润。在审判实践中，有人认为“利润”一词欠妥，因为利润是一个经济学概念而非法律概念，即为产品数量和利润相乘的积，它不包含竞争的因素，赔偿不充分。因为侵权人的侵权行为所获的好处不仅是产品上的利润，而且还可取的竞争优势，另据研制、开发的成本，其所节约的成本肯定大于侵权所花费的成本。这样，侵权人的竞争地位与权利人相比因投入少而处于优势。为恢复侵权前的竞争地位，所将侵权人节省下来的科研投入也赔偿给权利人。

2．侵权获益，证据难觅《反不正当竞争法》第20条规定了“利润”计算法。这里的利润来自侵权人的财务资料，实践中很难取得侵权人的财务资料·或者即使取得也未必真实可信，因为侵权人很可能把侵权产品的成本打的很大，而把利润打成很低很低，甚至亏损。可见采用这种计算，原告的举证难度很大，甚至根本无法收集到有力的相关证据。

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关键词资源环境特色法律硕士教育中国地质大学（武汉）

中图分类号：G643文献标识码：A

资源环境特色法律硕士教育是培养大学生树立科学生态伦理观的重要手段和有效途径，这也是落实科学发展观的基本要求。结合中国地质大学（武汉）的学科优势，中国地质大学（武汉）法律硕士的培养选择以资源环境为特色。

1形成资源环境特色法律硕士教育的培养目标

2009年6月26日，国务院学位委员会办公室颁发《关于批准新增法律硕士等类别专业学位研究生培养单位的通知》，中国地质大学成功取得法律硕士（J.M）招生资格。“受我国学位与研究生教育基本定位和传统布局结构的影响，法学研究生教育的任务长期以来都明确规定为教学科研部门培养学术型法律人才，缺乏研究生层次的应用型法律人才的培养渠道和制度设计”。①为改变这种困境，中国地质大学依托地质、勘探、石油和环境等优势主流学科，明确资源环境特色法律硕士教育的培养目标为：为法律职业部门培养具有社会主义法治理念、德才兼备，高层次的专门型、实务型法律人才。在全面掌握法学理论知识和我国法律体系并精通法律逻辑思维能力的基础上，重点进行资源、环境、土地类专业知识的传授与相关法律实务的训练，并提供足够的理论素养、实践平台和上升通道让其迅速成长为我国环境保护和自然资源可持续发展领域的高精尖法律人才。具体要求为：第一，掌握马克思主义的基本原理，自觉遵守宪法和法律，具有良好的政治素质和公民素质，深刻把握社会主义法治理念和法律职业伦理原则，恪守法律职业道德规范。这是法学基本素质的培养，需要掌握马克思关于人与自然的理论知识，在具体的学习中加以应用。第二，掌握法学基本原理，具备从事法律职业所要求的法律知识、法律术语、法律思维、法律方法和职业技术。重点研究矿产资源、水资源等自然资源法相关法律问题，关注矿业权立法问题，土地权利问题，水权转让法律制度，饮用水法律保护和地质遗迹的法律保护等方面。第三，能综合运用法律和其他专业知识，具有独立从事法律职业实务工作的能力，达到有关部门相应的任职要求。中国地质大学（武汉）与法院、检察院、公安局、国土资源局等实务部门建立了良好的合作关系，为资源环境特色法律硕士教育提供了基地保障。实习部门为学生配备实习导师。安排有实际经验的专业人员讲解具体的案件调查情况、相关案卷的撰写方法、审判与监督制度、国土资源法律问题的处理等等，保证学生在实务部门的实习和实训的时间和效果。第四，较熟练地掌握一门外语，能阅读专业外语资料。这是国际化的基本要求，也是处理涉外自然资源事务的必需。

2提高资源环境特色法律硕士教育的师资队伍素质

在教育领域，师资是教育的核心因素。法律硕士教育能否办好、学生专业能力质量的优劣在很大程度上取决于法学院的师资力量。②目前中国地质大学（武汉）法学专业教学的专职教师20名，其中教授2人，副教授9人，讲师9人，具有或正在职攻读博士学位的老师占总教师人数70%。另有多位行业外聘兼职教授。专业教师中70%以上教师有法律实务经历，30%以上教师具有出国进修学习经历，教师长期从事行业与法律密切结合的科研课题。在专业教学中，已经形成知识结构、年龄结构合理，能够为高水平法律人才培养提供充分知识储备和质量保障的教师队伍。除了具有教授、副教授职称的、博士学位的法学教师外，还将结合环境学院、资源学院等师资力量的优势，同时外聘土地、资源等行业有经验的专业人士作为兼职教师，强调理论与实际的结合。

就中国地质大学（武汉）法律硕士教育的实际情况，在现阶段，引进法律实务部门的优秀工作人员作为中国地质大学（武汉）法律硕士生指导教师，对改善中国地质大学（武汉）法律硕士教师整体状况有重要的意义。第一，可以在短时间内改善师资构成状况，增强法律硕士教育培养力量，改善中国地质大学（武汉）法律硕士生指导教师法律实践素养不足的状况。第二，为法学系教师提高自身法律实践能力提供了相应的平台与窗口。法学系专任教师可以通过和法律实务部门的优秀工作人员进行交流与探讨法律实务问题来提高自己的法律实践能力。同时还可以聘请国土资源利用与管理实务部门的人员对教师进行应有的强化培训，提高他们对国土资源开发、利用与管理领域法律实务问题的认识。通过上述途径，尽快地提升中国地质大学（武汉）法律硕士师资的素养。

3加强资源环境特色法律硕士教育的校内外教学