房地产业现状范文

【关键词】房地产企业并购；动因；现状

1.并购相关概念综述

并购的内涵包括两层意思，既兼并（Merger）和收购（Acqui-

sition）。兼并又称吸收合并，指两家或者更多的独立企业，公司合并组成一家企业，通常由一家占优势的公司吸收一家或者多家公司。收购指一家企业用现金或者有价证券购买另一家企业的股票或者资产，以获得对该企业的全部资产或者某项资产的所有权、或对该企业的控制权。并购按照被并购企业与并购企业的关系可分为横向并购、纵向并购和混合并购。按是否公开的在交易所交易可分为协议收购和要约收购。按照并购的支付方式可以把并购分为现金收购、股票收购、综合证券式并购、杠杆并购、资产置换和抵押式兼并。

2.房地产企业并购现状

近年来我国房地产市场繁荣发展的同时，房地产企业也大幅度增加，从企业规模来看，虽然房地产企业实收资本总量在不断增加，但单个企业规模较小，行业集中度水平很低。

相关统计资料显示，根据2007年中国排名前十位的房地产企业的数据计算的CR10约为3.38%，西方发达国家平均为40%左右，有些国家甚至达到80%，可见我国房地产市场的集中程度是很低的。适度垄断的垄断竞争形式的市场结构有利于整个行业的发展，集中程度过低的市场只会导致企业之间的无序竞争。行业内一部分优秀的大企业通过自身的资源优势并购一些小企业可以有效的改变这一格局，形成少数几家寡头企业引领市场和一部分中小企业有序竞争的寡头竞争市场格局。

2.1大型房企频频出手并购

规模大的房地产企业市场整合能力较强，纷纷通过并购获得优势项目，不断提高自身的整合能力，促进了行业集中度的提高。2010年度房地产企业并购案例中，万科一年内就收购了24家房地产企业，平均每半个月就收购一家；金地在2010年也收购了13家公司。

2.2房地产企业并购数量不断增加

房地产企业并购呈现不断增加的趋势。据国家统计局有关网站资料显示：2004年房地产行业发生并购21起，占并购案例总数的10.7%；2005年发生并购34起，占总数的17.3%；2006年发生并购25起，占总数的12.8%；2007年发生并购42起，占总数的21.4%；2008年发生并购74起，占总数的37.8%;2009年发生并购154起，占总数的25.4%；2010年生并购229起，占总数的15%。不断高涨的房企并购数量预示着房地产行业重新洗牌时间的到来，房地产企业渐入并购高峰期。

3.房地产企业并购动因分析

3.1外部动因分析

3.1.1宏观经济和政府相关政策的引导

受2008年经济危机的影响，政府收紧货币供给并且加大调控力度，股市更是一落千丈，“牛市融资，熊市并购”的道理正是如此，宏观经济周期性的波动为市场奠定了并购的基调。另外，政府出台的一系列房地产调控政策也起到了推波助澜的作用。实际上我国在90年代以前房地产市场并不活跃，直到国家允许土地使用权有偿转让的政策出台以后房地产市场才活跃起来。

1998年国家开始了住房制度改革，停止福利分房，推出公积金贷款和银行按揭贷款的商品房贷款政策。这一措施真正的改变了人们的住房消费观念，拉动了消费需求。这一时期房地产企业一时间迅猛增长，带来的市场混乱可想而知。

2002年5月国土资源部了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，规定“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌的形式出让”，这一政策使得房地产企业再也不能像以前一样与地方政府协议出让土地，大大提高了土地成本。一些资金实力不时那么雄厚的房企一时难以维计，实力雄厚的企业大量的选择以并购的方式进入土地三级市场以提高自身的土地储备。

2004年6月28日，国资委曾发出《关于中央企业房地产业重组有关事项的通报》,该通报规定中国建筑工程总公司、招商局集团、中国房地产开发集团、中国保利集团及华侨城集团被“钦点”为可以重组其他央企房地产资源的企业，鼓励央企重组房地产业务。

政府一系列的调控政策主要涉及土地供给、住房结构、房地产企业融资渠道等多个方面，这些举措大幅度提高了房地产开发企业的门槛，对并购活动具有导向作用。

3.1.2资金链断裂导致企业难以维计

房地产企业属于资金密集型企业，非自有资金占比大，风险系数高。房地产行业近年来可以说是暴利行业，虽然在严厉的调控政策下房价并没有降的趋势，很多房地产企业还是出现了资金链断裂的情况。这也与很多房企粗放的经营方式有关，一些企业往往从一个项目赚到钱，就马上想方设法去拿更多的钱搞新项目，形势好的时候样做问题不大，并能实现快速滚动发展，遇到市场形势变化，资金链马上就会出问题。

居高不下的房价一直是困扰着我们的重大问题，政府从2004年开始每年都有调息的举动，2007年度中国人民银行更是连续六次上调金融机构人民币存款基准利率，人民币一年期存款基准利率由2.52%上调为4.14%；一年期贷款基准利率由6.12%上调到7.47%。如此剧烈的调息活动使得本来就捉襟见肘的房企更是雪上加霜，所以资金链断裂就不足为奇了。

3.1.3境外资本出手加速房企并购

境外热钱进入中国房地产市场，被视为是境内热点城市房价上涨的一个因素。对此，2006年7月11日，住建部、商务部、国家外汇管理局等六部委联合了171号文件，即《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》以规范境外机构和个人购买境内商品房。这客观上限制了外资直接开发房地产项目，在政府宏观调控和规范房地产行业外资机构的大背景下，存在外资为了绕开政策限制，通过股权并购的方式进入我国房市。

3.2并购的内部动因

3.2.1获得可持续的资金流

稳定和可持续的资金流好比作房地产开发企业的“血液”，它决定了企业是否有可持续的发展能力，随着房地产市场竞争日趋激烈现金流水平显得更加的重要。房地产开发项目的周期性特别强，通过并购可以加速资金的周转，占有更多的市场机会。

3.2.2产生规模经济和协同效应

规模经济指生产规模和经济效益之间有着重要的函数关系，生产同一产品，成本是随着产量的增加而降低的，设备效能的发挥是随着大批量生产而逐渐增加的，人的潜力也是随着规模的扩张而被充分挖掘和利用。

协同效应指两家企业合并后产生比两者独立运作效果之和更为显著的综合效果。协同效应分为经营协同效应和财务协同效应。经营协同效应包括：收入的提高和成本的降低。

房地产企业通过并购可以有效的降低拿地成本、管理成本、资本成本。通过前向一体化可以降低采购成本，后向一体化可以降低设计、监理和施工成本。

3.2.3合理避税

合理避税是房地产企业并购的动因之一，过多盈余的企业并并购财务状况不是很好的企业可以降低税收支出。由于税法对股利收入、经营收入和利息收入的征税标准时不一样的，这也使得并购成为合理避税的一种手段。

参考文献：

[1][美]帕特里克A?高根.兼并,并购与公司重组[M].北京:机械工业出版社,2004,10.

[2][美]弗兰克C?埃文斯.兼并,并购价值评估[M].北京:机械工业出版社,2002.

[3]杨红玉,吉林风.房地产企业的整合战略[J].建筑2004,8,31-32．

[4]方芳.中国上市公司并购绩效的经济学分析[M].中国金融出版社,2003:26-34．

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房地产业现状范文篇2

关键词：房地产；土地；发展

中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：1001-828X（2012）03-0-01

进入21世纪以来，国内的房地产市场日趋火爆，创造出了一个又一个的财富奇迹，在很多地区，房地产业甚至成为当地经济发展的支柱。在这种大的风潮之下，人们纷纷涌向房地产领域，不论之前做过何种工作，仿佛一旦进入房地产就可以资产翻倍。然而，经过几年盲目的火爆之后，房地产市场的泡沫不断增大，国家和政府也已经意识到了这个问题，一些调控措施不断出台，房地产市场终于开始逐渐回归理性。那么，国内房地产业未来的趋势又是如何，当房地产企业不再暴利之后，房地产市场是否会如有些人所想的那样彻底崩盘亦或是逐步走下坡路呢？本文认为对这个问题的思考将有助于今后房地产市场的规范化发展。

一、中国房地产业发展现状

1.房地产投资状况

从目前国内房地产的经济来源分析，房地产投资依然呈现出不断增长的态势，占全社会固定资产投资的比重也比较大。这种投资一方面来自国内民间资本的投入，另一方面就是国际投资。其中前者是主要投资来源，占到国内房地产市场投资总额的绝大部分，2011年这一比例约在76%左右，而从增长速度来看，除了2008年有较小回落，2004年至2010年都保持了高速增长状态，2011年随着国内房地产调控政策的出台，这一数据又逐渐开始归落。从投资结构来看，投资对象则逐渐由商业营业用房转向住宅投资。

2.房地产开发状况

根据中国房地产协会的统计数据，国内房地产开发整体呈现出两个特点，一是新开工面积增多，竣工面积增速减缓。随着国内对房地产市场政策的一些改变，一些开放商对土地的囤积情况逐渐向使用过渡，开工情况增加很多，但是为了保证足够的利益，往往故意要求施工单位减缓进度，导致竣工面积的增长很缓慢。二是拆迁规模受到遏制，但土地控制形势依然严峻。随着房地产开发不断出现的负面拆迁新闻，国家也对此越来越重视，相继出台了若干文件用于规范拆迁规模和方式，但是土地使用依然难以得到控制，这其中既有开放商的想法，也有地方政府的授意，而且开发过程中屡屡出现经济问题。国家审计署的《24个市县2009年至2010年土地管理及土地资金审计结果》，列举了24个市县在土地出让、征用及相关资金管理使用中存在一些不合规、不规范的问题，实际情况可能远不止如此。国土资源部和监察部2010年联合召开的电视电话会议中，通报了2007年10月至2009年10月全国“未报即用”违法用地清查整改情况，31个省（区、市）不同程度存在“未报即用”违法用地现象，其中包括一些国家和省级重点项目。至今年3月25日，全国共清理“未报即用”违法用地案件36872宗，涉及土地总面积61.3万亩，其中耕地面积27.2万亩。

3.房地产销售状况

从房地产市场的销售情况来看，销售量呈现出一定的波动，从2004年至2010年，销售量不断增加，即使在2008年中间有过短暂回落，但是从全年来看，销售量仍然是增加的，国家统计局公布的数据显示，2010年全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%，首度超过10亿平方米。尽管面临严厉的楼市调控，商品房开发投资全年同比增速仍然达到33.2%。但是这一情况到2011年随着国家调控的坚决执行而发生了改变，数据报道2011年房地产市场相比2010年下降了14.8%左右，且这一比例依然在继续增加中。但是房地产销售价格和销售量有所不同，虽然调控力度很大，但是房价近年来依然处于高位运行，虽然在个别地区稍有回落，但是不具代表性，从全国范围来看，房地产价格依然较高。从房地产市场的需求来看，受中国城镇化运动的影响以及年轻人落户城市的主观意愿，房地产的刚性需求依然很强，而且还有一个很重要的因素就是投资性购房热度依然不减。中国城镇化是目前世界上有人类历史以来最大规模的城镇化，在“十一五”期间城镇化已经到了46.6%，规模是非常巨大的，这场城镇化运动也使中国人的生活发生了非常深刻的变化，也直接促使了房地产的火热。另外，国家高等教育持续扩招，越来越多的年轻人有机会接受高等教育，而他们最终绝大多数也会落户城市，这也是一个不小的购房群体。再就是投资性住房，很多人在有了一定充裕资金后就开始考虑资产的增值问题，而随着人民币的不断贬值，通货膨胀的持续，国内实体经济以及股市的低迷，房地产市场便成为很多人的首选，这也是促使房价高位运行的重要因素。综合以上三方面，再加上保障房项目的延迟，目前国内市场对房地产的刚兴需求依然强烈。

二、中国房地产业的发展趋势分析

从国外发达国家的历史发展来看，房地产市场都曾为这些国家的经济发展做出过很大贡献，但是也有很多因为房地产而失足的例子，像是日本持续十年的经济衰退，根源就是房地产泡沫，包括这次席卷全球的金融海啸，也是由美国的房地产企业和银行引发，那么国内房地产市场是否存在泡沫是人们最为关心的问题。

2012年4月18日，国家统计局了3月份70个大中城市的房价数据，房地产投资、土地供应量进一步收窄，商品房成交量却逐步回暖。最新统计数据显示，与2012年3月相比，70个大城市中新房价格下降的城市是46个，持平的城市是16个，上涨的城市8个，环比价格上涨的城市中涨幅都没有超过0.2%。从同比来看，与2011年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市38个，比2月份增加了11个，这是自2011年9月个别城市再次出现价格同比下降以来，下降城市个数最多的月份。从环比数据看，北京、上海、广州、深圳等一线城市新建商品住宅销售价格环比连续6个月下降。东南沿海城市如杭州、宁波、温州、金华、青岛等新建商品住宅销售价格环比降幅也进一步扩大，3月份比2月份分别扩大0.5个、0.5个、0.6个和0.4个百分点。

以上数据说明，国内的房地产市场依然会有较大的发展空间，据此可以判断中国的房地产市场进入了一个特殊的发展阶段，房地产市场的现实需求升级具有可观的空间，我国房地产市场在未来的一段时间仍将处于总量增长型发展时期。

三、结语

新世纪我国已进入全面建设小康社会的发展阶段，城镇居民可支配收入也将持续增长，消费结构升级速度加快，改善住房条件的要求日益强烈。目前我国城镇人均住房面积正处于快速增长时期，这就加大了对住房的需求，刺激房地产市场活跃。目前城镇居民住房不均衡问题依然比较严重，中下等收入阶层住房困难问题依然存在，因此应加快住房结构调整，扩大经济适用房建设的力度，加快住宅发展，刺激房地产市场的需求。确实，国内的房地产市场依然亟待规范，但是我们有理由给它一个良好的发展平台和空间，相信不久的将来，它将最终成长为一个成熟的市场并最终走向世界。

参考文献：

[1]陈军,王忠伟.长沙房地产市场发展现状及趋势分析[J].森林工程,2009(04).

[2]吴天全,史宏军.房地产测绘发展浅析[J].科技信息(科学教研),2007(29).

房地产业现状范文

【关键词】房地产；融资；现状；对策

一、引言

房地产业是我国国民经济的一个重要的支柱产业。房地产业的健康发展对于拉动内需、扩大就业、促进国民经济的发展具有重要的作用。房地产业属于资金密集型产业，具有资金需求量大、投资成本高、回收期长、涉及面广等特点。房地产企业的发展离不开资金的支持。房地产开发的过程就是一个资金转化的过程，资金是房地产企业的血液，资金问题是房地产业发展不可忽视的一个重要问题。因此对房地产业融资问题的研究，不但对于房地产业的健康发展具有重要的意义，对于我国经济的稳定也具有巨大的现实意义。

二、我国房地产企业融资现状分析

目前我国房地产企业融资来源主要有银行贷款、股票融资、自筹资金、融资租赁、企业债券、信托融资等方式。从结构上可以划分为银行贷款、自筹资金、其他资金来源（主要包括国家预算内资金、债券、社会集资、个人资金、无偿捐赠的资金及用征地迁移补偿费、移民费等进行房地产开发的资金）三个项目，这三个项目占到总资金的95%以上。2012年我国房地产企业共融资96538亿元，其中来自银行贷款的部分为14778亿元，占15.3%；房地产企业自筹资金39082亿元，占比40.5%；其他资金来源42274亿元，占43.8%，其中个人按揭贷款为26558亿元，占28%。2013年1至11月我国房地产企业银行贷款17667亿元，占筹资总额的16.14%；自筹资金42742亿元，占比39%；个人按揭贷款30534亿元，占比28%。由这些数据可以看出目前我国房地产融资中，银行贷款比重最高，直接银行贷款以及个人按揭贷款比重达到40%以上，其次是企业自筹资金，仅次于银行贷款，其他融资方式获得资金较少。

三、我国房地产企业融资中存在的问题

1.房地产企业融资渠道过于单一

目前我国房地产企业融资过于依赖银行贷款，银行贷款在房地产企业融资中占据主导地位，债券融资、信托融资、股票融资、境外融资等方式所占比重较小。这种对银行贷款的过于依赖，使得银行信贷成为我国房地产业最重要的输血者，成了房地产业的一个重要支撑。据统计2006到2013年间我国房地产企业融资来源中，直接的银行贷款平均为18%，在其他资金来源中按揭贷款占25%，来自银行的资金一共占到了43%。大量的银行贷款使得银行资金参与了房地产开发的全过程，不利于我国房地产业的长期发展。房地产企业融资集中于银行贷款，容易诱发各种风险，一旦国家政策有变，房地产企业从银行难以获得资金，房地产业的资金链就会断裂，这样不但会对房地产行业带来致命打击，而且对我国银行系统的稳定以及金融安全也会带来严重的影响。因此我们必须认识到这种融资渠道单一化的弊端，优化房地产业的融资结构，促使房地产业更好的为我国国民经济服务。

2.房地产企业内部管理薄弱，信用风险较高

据统计2013年我国共有房地产企业8万多家，但是大部分的房地产企业属于中小型房地产企业，跨区域影响力较小，内部管理薄弱，风险控制能力较差。企业管理层对风险认识不足，更多的关注如何解决风险，而不是如何防范风险，缺乏相应的风险应急措施。内部管理薄弱使得一些房地产企业的融资能力受到严重影响，信用风险较高，这在一定程度上加剧了银行的信贷风险，出现一些不良资产，一些企业甚至出现无法偿还贷款而跑路的现象，严重影响了房地产企业的信用，信用风险较高是目前房地产企业融资难的重要原因之一。

3.关于房地产企业融资的法律法规不完善

目前我国于房地产企业融资相关的法律法规较少，有关房地产金融方面的法规不能形成科学有效的体系，缺乏相互一致性和协调性，这在很大程度上制约着我国房地产企业融资的发展。目前我国只有《公司法》和《担保法》两部法律涉及到了房地产企业融资的规定，但这两部法律中对融资的规定很模糊，可操纵性较弱，在实际中无法对房地产企业进行指导和监管，没有发挥法律应有的作用。在发达国家，市场是对资金调节的主要手段，国家对房地产业的调控都是有法可依，而我国由于缺乏具体的法律规定，只能依靠行政手段进行调节，如近几年我国各地实行的“限购”政策，对需求进行抑制，导致一部分限制资金无法进入房地产业，影响了房地产业融资的来源。相关法律法规的缺乏，使部分新兴的融资方式在发展过程中没有明确的法律条例作为支撑和后盾，使资金借贷者与资金使用者之间的利益关系无法有效的得到平衡。

4.房地产企业缺乏融资方面的专业人才

房地产企业的融资具有较高的专业技术性，企业应结合自身实力，项目规模等情况对需求资金进行计算，然后对比各种融资方式的成本，选择合适的融资规模以及融资方式。这些都需要精通财务，投资，熟悉资本市场发展以及房地产业发展的专业技术人才的参与。而我国目前房地产企业在融资前并没有进行这些评估与计算，往往是根据企业负责人的意志盲目融资，只重规模不重效益，为企业带来了较大的风险。例如一些房地产企业往往不考虑其他的融资方式，只关注银行贷款，而且不管自身的需求是多少，贷到的钱越多越好，最后往往导致大量资金的闲置，或者资金无法回笼，使企业陷入财务困境。

四、优化我国房地产企业融资对策分析

1.构建多元化的融资渠道

党的十六届三中全会中首次提出“要大力发展资本市场，扩大直接融资比例”，我国房地产企业要积极发展除银行贷款以外的其他融资方式，构建多元化的融资渠道，降低企业融资风险。首先大力推进房地产信托业务。房地产信托是指投资者将资金委托给信托公司，然后再由信托公司投资给房地产公司或者房地产项目的融资方式。该融资方式在国外发达国家已经得到了较好的发展，而我国目前仍处于起步阶段，因此我国可以可以通过学习国外成熟的房地产信托模式，并结合我国的具体情况，逐渐建立适合我国的房地产信托融资模式；其次，大力推进融资租赁业务。在发达国家中，融资租赁业务是仅次于银行贷款的第二大融资来源，在我国房地产业发展融资租赁业务不但可以拓展房地产企业融资渠道，解决房地产企业融资渠道单一的问题，而且还为我国房地产企业引进外资创造了条件；最后，加快发展房地产投资基金。房地产投资基金是首先通过发行受益凭证在资本市场上募集资金，然后再投资于房地产市场的一种资金筹集方法。房地产投资基金可以有效的减轻我国房地产企业的债务负担，减轻对银行贷款的依赖性，拓宽资金来源。

2.加强房地产企业内部控制管理

企业内部控制是现代企业加强管理，提高经营效率，有效化解风险的重要手段，关系到企业的生存与发展，对房地产企业来说更是如此。由于目前我国很多房地产企业内部控制制度不合理，制约了企业的融资能力，因此房地产企业要加强企业内部控制制度的建设，主要包括完善会计系统的建立，提高管理人员对内部控制的认识，完善公司治理结构，强化内部监督机制，提高企业信用等级，从而使企业有能力扩大融资来源。

3.完善房地产企业融资相关法律法规

我国房地产企业的健康发展离不开健全的法律体系，我国目前关于房地产企业融资的法律法规在一定程度上制约了我国房地产企业的融资状况，因此我们必须借鉴国外成熟市场法律状况，并结合我国房地产市场具体情况，完善我国现阶段的相关法律法规。要在《公司法》、《合同法》、《民法》等法律中完善企业融资的相关规定，明确规定房地产企业融资的范围以及违约后果，从而进一步约束我国房地产企业的融资行为。

4.培养房地产融资专业人才

房地产企业要想扩大融资渠道，提高融资能力，必须具有一批高素质的精通房地产金融的专业人才。房地产金融到不但涉及房地产市场，而且还涉及资本市场，比较复杂。因此企业要培养一批精通财务、金融、法律、房地产等方面知识的人才，只有这样房地产企业才能提高融资能力，扩大融资来源，同时提高融资效益，避免盲目投资。提高融资效益，避免盲目投资。

房地产业是我国最重要的支柱产业之一，房地产市场的稳定与健康发展，关系到我国国民经济的全局，而融资问题是房地产企业发展的关键。目前虽然房地产企业融资中存在一些问题，但是只要我们采取有效措施进行解决，就一定会促进房地产企业获得更好的发展，更好的为我国经济建设服务。

参考文献：

[1]邹文杰.浅析我国房地产企业融资模式的改进与制度创新[J].时代金融，2014（17）