房地产直接融资和间接融资范文篇1

关键词：中小房地产企业；融资渠道

自2008年金融风暴以来，国际经济遭受重创，各国都用各种方式刺激国内经济，以期早日走出困境。我国也运用刺激内需来维持经济稳定，房地产市场也经历了繁荣时期。随着国内经济增速放缓，银行信贷风险增大，对贷款审批尤其是房地产贷款审批要求更加严格。据了解，目前中国第三大信托公司――中融信托及旗下中融资管对房地产项目也在2015年开始对房地产项目要求更高，只接一线城市的房地产项目。这对二线城市的房地产来说无疑是融资途径的雪上加霜。

一、中小房地产企业融资现状

广东GDP在全国处于领先地位，其房地产行业也在全国房地产行业中处于优势地位，其规模和数量遥遥领先于其他城市。以广东的房地产企业为例，根据广东房地产网站的数据显示，目前广东房地产企业的主要资金来源于国内银行的融资和客户的定金及预付金。央行的分析报告表明，房地产企业的融资70%来自于银行，15%来源于定金及预付金。从融资结构上看，房地产企业的融资方式相对单一，银行贷款融资占据这主导地位，其他融资渠道相对缺乏。从财务杠杆上看，目前房地产企业的资产负债率高于75%，加上经济增速放缓，房产销售时间变长，导致房地产企业的资产负债率比其他行业都高。从债务期限结构上看，银行对中长期的房地产企业贷款收紧，对房地产开发的城市和地段的考量因素增加，以及对开发商的要求提高，致使很多房地产企业无法从银行的贷款渠道取得融资。

二、导致房地产企业融资困难的因素分析

房地产企业的自身原因：房地产企业融资困难，首要因素还是在于自身的不足。企业基础薄是重要的一点。大部分的中小房地产企业资金实力弱，自有资金少，规模小，抗风险能力弱。在管理上，中小房地产企业管理漏洞较多，并且管理水平偏低，缺乏有效的内部控制制度和严格的财务管理制度，导致中小房地产企业的经营不稳定。在向银行申请融资中，上述因素往往成为银行考量的贷款安全的第一因素。

第二，影响中小房地产企业融资困难的另一个因素是信用评级和信息公开程度。按照目前国内的评级，大部分中小房地产企业的信用评级在3B或以下，在资金管理上不严格，容易出现抽逃资金、资金链断裂导致无法偿还贷款等情况。这样导致企业的信用受到很大的影响，大额资金很难进入中小房地产企业。另外，由于中小房地产内部管理制度的不完善和信息缺乏公开透明，造成三方（主要是指中小房地产企业、投资者、银行）之间的信息不对称，投资者和银行难以了解到中小房地产企业的实际经营情况，导致投资者和银行在做投资决策和房贷审批中更加谨慎，甚至为了资金安全，宁可放弃投资。

第三，社会大经济环境也是影响中小房地产企业能否顺利取得融资的重要因素。以银行为例，2015年国内经济增速一再往下调，各项经济指标都下滑，很多企业经营都在亏损，银行贷款无法按时归还。因此，银行的不良贷款率飙升。中小房地产企业由于其规模小、资本金少、信用风险高、经营不稳定和信息不透明等因素，导致银行在贷款过程中，更多去考虑企业的自身状况和是否有充足的抵押和更强的还款来源。尽管政策在调整，放宽个人购房条件和个人购房贷款要求，以此促进房地产的资金回笼，缓解房地产企业的资金压力。但对于银行来说，这并没有缓解银行对房地产企业的惜贷政策。

第四，融资渠道单一是房地产企业融资困难的另一因素。目前国内的房地产融资主要是银行贷款，辅之以房地产信托、房地产基金和少量的直接投资机构。房地产信托由于目前刚性兑付要求，结合目前的经济状况和房地产企业经营状况，对房地产项目要求更加严格。一线城市的冷门地段的项目都难以收到青睐，更别说二线城市，甚至三四线城市的项目能从房地产信托公司融入资金。而房地产基金和直接投资机构本身数量少，资金量有限，对抗风险能力不足，从而在项目选择上慎之又慎。

三、拓宽中小房地产企业融资渠道的探讨

针对上述的多种因素造成中小房地产企业融资困难，本文对拓宽房地产企业，特别是中小房地产企业融资渠道提出几点探讨建议。

第一，内外兼修，转变观念。打铁还需自身硬，对于房地产企业来说同样适用。房地产内部管理的不完善就是其融资困难的软肋。完善经营模式、管理模式，规范财务管理，公开公司经营状况信息，留住房地产方面的专业人才，结合自身的发展，制定合理的发展计划。

转变观念，主要是要转变经营观念和融资观念。房地产企业，尤其中小房地产企业需要发展壮大，需要根据自身实力，制定切实可行的发展路径，切勿操之过急，亦要防止把所有希望寄托于上市后融资扩大的过于远大目标上，以免导致等不到春天的到来。经营上，许多房地产企业仍然停留在单打独斗的观念上。然而，团队作战才是未来的主流。中小房地产企业倘若能与大房地产企业甚至是上市房地产公司合作，在虽然利益上有所减少，但这样的抱团方式能减轻中小房地产企业的资金压力，提高企业的融资能力，改善经营状况。在融资观念上，银行贷款是房地产企业的最传统、最重要的融资方式。在经济形势和政策形势不向好的情况下，银行贷款收紧，一批批的房地产项目因无法实现融资而放弃。房地产信托、房地产基金已经在国内开展多年，其融资门槛相对银行来说会低一点，可操作性强，亦可作为融资的可行渠道。单一的融资渠道已经不符合发展的趋势，需要多渠道的组合融资。而这前提，就是要改变原有的单一融资观念，才有可能去实现新的融资方式，谋求企业的未来。

第二，政府为房地产企业创造融资政策环境。作为市场的设计者、守护者和监督者，政府有责任让房地产市场健康发展。政府出台了建立“中小企业融资担保体系”和“中小企业社会服务体系”的政策，为中小企业提供必要的融资担保和撮合银行对中小企业的贷款。另外，政府鼓励银行设立专门的房地产产业基金，财政拨款，对产业基金贷款进行贴息。这样对于中小房地产企业来说，政策上更加方便，融资上也有更加便捷的房地产产业基金对接，同是还可以减轻资金成本压力。

第三，鼓励房地产企业发展直接融资渠道。与间接的融资渠道相比，直接的融资渠道具有准入手续少，资金成本相对低的优点。发展直接融资，是房地产企业的不二之选。其一，房地产企业直接对接投资机构，可实现房地产金融脱媒，减少中间环节和降低中间成本，从而直接降低总的资金成本。目前可引入的直接投资机构有各大企业的房地产投资部、企业间成立的投资基金和海外的投资基金等。其二，房地产企业也可以通过发行房地产企业债来实现企业的融资。企业债是最直接和成本最低的融资方式，需要有专门的担保企业为融资的房地产企业做担保，放宽审批权限，简化手续，建立多层次的债权交易市场，提高债券的流动性。除此之外，还需要完善房地产企业的债权评价体系，促进房地产企业的良性发展。

第四，发展房地产联合开发融资渠道。房地产联合开发是指多家房地产企业共同开发一个项目，尤其是中小型房地产企业牵手大型房地产企业，进行同一个房地产项目建设。大型房地产企业融资渠道多元化，信用评价相对高，取得贷款容易并且资金成本较低。中小房地产企业在开发项目时，主动与大房地产企业联合开发，吸取大房地产企业的优点，弥补自身的不足。在融资、管理和技术上，都能有所提高。

结合以上分析，房地产融资，特别是中小房地产企业的融资面临的困难不容忽视，倘若能与国家政策相结合，结合自身需要，拓展多渠道融资，还是能在一定解决企业的融资难题，为企业的发展取得新的突破。

参考文献：

房地产直接融资和间接融资范文

ZhangYa'ou

（中原工学院经济管理学院，郑州450007）

（SchoolofEconomicsandManagement，ZhongyuanUniversityofTechnology，Zhengzhou450007，China）

摘要：如何融资是众多房地产开发企业关注的首要问题，由于利润丰厚，使得很多开发商主观认为能融资成功就代表有利可图。但现实中，近年来随着企业之间竞争的加剧并不是融到资就一定能获得利润。因此，在融资可行性的前提下，兼顾合理的融资成本和适当的融资风险是整个开发项目成功运作的重要手段之一。文章重点从融资管理角度对国内房地产开发企业融资进行分析，在相关理论的基础上，提出通过有效的资金管理确保融资成功的途径和方向。

Abstract:Howtofinanceisthemostimportantissueofmanycorporaterealestatedevelopersconcerns,asaresultoftherichprofit,manydevelopersmakesubjectiveviewtofinancingonbehalfofprofitablesuccess.Butinfact,inrecentyearswithincreasedcompetitionamongenterprises,thetrushisnotnecessarilyprofit.Therefore,underthepremiseofthefeasibilityoffinancing,balancedandreasonablecostoffinancingandappropriatefinancingriskisoneoftheimportantmeansofthesuccessfuloperationoftheentiredevelopmentproject.Thisarticlefocusedonfinancingfromthemanagementperspectiveondomesticcorporatefinancerealestatedevelopmentanalysis,andonthebasisofthetheory,comeupwitheffectivemethodsthroughtheeffectivemanagement,riskmanagementtoensurethesuccessofthefinancing.

关键词：房地产融资资金管理

Keywords:realestate；financing；fundsmanagement

中图分类号：F275文献标识码：A文章编号：1006-4311（2011）15-0139-02

0引言

房地产是一个资金密集型的行业，房地产企业需要大量的资金投入，如何拓宽融资渠道，如何保证房地产资本结构在一个合理的水平上，就成为房地产开发企业必须解决的问题。科学、合理的资本结构，才能保证房地产企业利润目标的实现，才能使得企业在激烈的竞争中占有一席之地[1]。

国内房地产开发企业融资渠道主要有：银行信贷、上市融资、信托融资以及其他方式。其融资渠道看似呈多元化特征，实际上超过半数以上的企业其开发资金直接或间接来自银行，而其他方式在其资金来源中比重偏低。融资渠道大多数依靠银行贷款，负债性高，缺乏有效地融资管理控制，流动性资金短缺，往往一个项目如果出现资金短缺，会造成整个公司的连带效应。因此，从融资管理角度来合理融资，建立一套有效的风险管理机制势在必行。不同的房地产开发投资者、不同的开发投资项目，所面临的具体融资问题和融资策略各不相同，但是他们之中也存在着共性，就是要在融资可行性的前提下，兼顾合理的融资成本和适当的融资风险，使得项目融资对整个开发项目的运作起到良好的推动作用[2]。

1我国房地产企业融资分析

1.1我国房地产融资的现状分析房地产自从1997年成为拉动内需的重要工具以后，就进入快速发展的轨道。房地产融资总额也随之急剧增加。在中国现有的市场经济条件下，间接融资是主要方式，房地产业也不例外。目前我国房地产的融资方式主要有三种：

1.1.1银行贷款国家统计局的房地产开发投资资金来源统计（2009年底）显示，房地产开发投资资金约55%来自银行贷款[5]。

1.1.2房地产信托根据有关研究机构的报告显示，2009年1-8月，房地产信托产品的发行规模已超过1047亿元，和去年房地产信托全年发行规模449亿元相比，翻了一倍多。信托产品能够比较灵活充分地适应和处理房地产的多种经济和法律关系，解决其他渠道难以解决的问题。相对银行贷款而言，房地产信托融资方式不但可以降低房地产业整体的运营成本，节约财务费用，还有利于房地产资金的持续运用和公司的发展。信托在供给方式上也十分灵活，可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的资金信托产品，从而增大市场供需双方的选择空间[6]。

1.1.3整合信托+银行组合工具解决问题的根本途径是寻找高品质的资金来源，即投资融资方式的创新及融资渠道的整合提升。房地产所需资金额度非常大，单纯依靠信托或银行贷款都不能完全解决问题，需要进行金融产品创新，以信托+银行组合工具构建房地产项目融资模式，融资数额由以信托为核心的金融组合工具完成，实现信托前端融资，银行后端资金支持。信托具有财产隔离、规避政策障碍及合理避税等三大功能，因此在串接多种金融工具方面独具优势，成为组合融资的核心。

1.2目前我国房地产企业融资所面临的问题

1.2.1融资渠道单一，融资方式受到限制，难以满足房地产企业资金需求[7]开发资金仍以银行贷款为主，直接融资比重较小。而开发贷款的期限很短，无法适应房地产开发周期的需要。因此，目前我国房地产金融市场化的程度仍有待提高，相应的房地产贷款方式也有待创新和拓宽。

1.2.2房地产企业融资水平差异较大从开发规模上看，全国三万家房地产企业中国有资产背景的企业占了近二分之一，其他多为本土民营企业，外来资金所占比例几乎微不足道。在上市房地产公司中，国有资产背景的房地产企业占到三分之二左右。近年来，全国房地产行业民营化的趋势发展很快，已占到全国房地产企业中的半壁以上的江山，而且盈利能力较强。从企业融资水平上看，房地产贷款高端市场不缺钱，而低端市场极度缺钱，为数众多的中小企业由于规模小、市场份额小，被银行认为风险巨大，得不到贷款支持。

1.3拓宽我国房地产企业融资方式的有效途径

1.3.1完善房地产企业金融市场，逐步建立多元化的融资渠道

在融资渠道多元化的建设上，不少知名的大企业已经探索出路径，如北京首都创业集团有限公司（简称首创集团）的经验就值得借鉴。首创集团融资除传统方法自有资金、银行贷款、客户资金、预收货款外，还有六个渠道：一是发行债券；二是国内上市公司，资本市场融资；三是海外上市，把公司重组起来到海外资本市场融资；四是吸收海外基金；五是施工企业垫资；六是房地产基金。房地产企业是一个资金度密集型企业，开发一个房地产项目需要大量的资金。如果不借助于各种融资手段，开发企业将寸步难行。

1.3.2通过证券市场直接融资证券市场直接融资由于其融资直接成本低，且有利于提高企业的知名度，正日益受到资质较好的企业的青睐。但目前在国内由于监管部门对于房地产企业的审查较严格，程序复杂，成本较高，时间较长；在国际上，由于房地产行业的地域性、产品的异质化很强、比较和评估起来难度较大等原因，证券市场直接融资并不受资本市场的欢迎。目前通常采取的是买壳上市，买壳上市是指非上市公司按照法律规定和股票上市交易规则，通过协议方式或二级市场收购方式收购上市公司，并取得控股权来实现间接上市的目的。即注入优质资产后，再进行融资。根据证监会第105号文件的有关规定，收购方只要置换进去的资产是完整实体、经营稳定、借壳后完成辅导期及满足其他条件，提前扩股增发是有可能的。因此，买壳上市不失为一种较好的融资途径[8]。

2房地产开发企业融资管理过程分析

在了解了目前我国房地产开发企业融资方式所存在的问题，以及解决这些问题的有效途径以后，就需要分析融资过程中企业所面临的资金管理、融资风险管理等情况。

资金运动与房地产开发程序密切相关，企业应注重自身管理能力的提升，加快企业自身资金流转速度，特别是加快开发建设过层中的资金周转，以较小的资金流量推动较大的房地产项目的运转，从根本上降低融资需求。企业提升自身管理能力，提高资金利用率可以采取以下三种方法：

2.1加快资金流转速度许多房地产企业资金流转不是很畅通，首先应该建立一个程序化的资金管理流程，明确企业资金管理的各个环节的重要节点，同时应加强企业财务人员的素质培养，以利于将整个资金管理流程落实到每一个环节。

2.2减少企业过度预支房地产开发企业普遍以借贷方式筹措开发经营资金，但企业不要过度预支资金。如果房地产开发企业是靠借贷维持生计，靠负债支撑产业，一朝债务发生危机，就会危及到企业的生存。房地产开发企业不应好大喜功，要根据企业的实际进行举债，将债务控制在安全值以内，尽早处置闲置资产，如空置房地产、闲置设备、存货等。

2.3严格控制成本费用支出房地产开发企业要建立准确高效的成本费用控制体系，要有严格的成本费用预决算和审批制度，每一笔开支都要遵循经济效益原则，防止铺张浪费。企业节约出来的每一分钱，实际上都是企业资金的利润[9]。

3结论与讨论

房地产融资，从融资方式、融资渠道等方面来研究，应该开拓多元化融资渠道，改变由于过去政策环境原因而导致单一渠道过分依赖银行贷款的状况，从而为房地产企业融资提供更广阔的空间。从融资管理角度分析，如何融资、怎样提高融资效率、如何确保融资的顺利进行等问题是融资管理所必须解决的。通过建立有效的融资机制，采用合理的管理方法，选择正确的融资方式是未来房地产企业融资的基本程序。

房地产就其本质是一个巨额投资过程，所以房地产企业必须要减少盲目性，加强调查研究，提高对市场研究分析的准确度和决策的科学性，努力减少投资风险，预先策划，统筹安排，防止因盲目扩张而引起资金短缺问题。房地产开发企业要做大做强，没有资本的支持显然是空话。但钱不是那么好拿的，融资是有风险的。融资管理，是房地产开发企业融资所必须要进行的前期准备。一个优秀的开发项目，需要一套合理的管理方法，通过对企业内外环境特点，财务状况的分析，选择合适的融资模式，在恰当的时间进行融资操作，这就是文章要说明的融资管理程序。

参考文献：

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[2]江平，刘兴云.公司理财原理[M].上海财经大学出版社，2003.

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[4]谢志平.会计报表结构分析[M].经济管理出版社，1991.

[5]陈罡.房地产开发企业的融资管理[J].产业经济，2010年8月号.

[6]王希迎，丁建臣，陆桂娟.房地产企业融资新解[M].中国经济出版社2005.

[7]郝智慧，邵四华.我国房地产企业融资方式的比较研究[J].中国房地产金融.

房地产直接融资和间接融资范文

房地产市场的发展发展壮大离不开房地产金融的大力支持，近年来我国房地产的金融支持力度有所下降。我们可以从房地产开发的资金来源的形式和结构为参考。目前，我国房地产开发资金来源主要分为：国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资、自筹资金和其他资金。1998年以来，国家预算内资金、债券和利用外资绝对值及占比均很低，且呈不断回落态势；房地产开发资金中约有60%左右来自于银行贷款，房地产开发企业对银行信贷资金依赖程度很大。就商业性金融支持体系而言，自98年，我国房地产开发贷款余额一直保持着两位数的增长率，年均增长率为20.09%，高于同期全部金融机构贷款余额年均增长率（12.71%）7.38个百分点。2004年，房地产开发贷款和住房消费信贷增长率均呈下降态势，与2003年相比，2004年房地产开发贷款增长率下降了32个百分点，住房消费信贷增长率下降了7.29个百分点。我国政策性住房信贷主要指对个人的住房公积金贷款。截至2004年底，全国建立住房公积金职工人数为158万人，仅占在岗职工总数的8.2%；累计向433万人发放了住房公积金贷款，仅占建立住房公积金职工总数的7%，比例明显过小；全国住房公积金缴存总额中用于个人住房贷款和购买国债的资金仅为56.1%，沉淀资金闲置的比例为42.6%。积金大量处于闲置状态，对中低收入家庭购房的支持力度有待进一步提高。

二、我国房地产金融存在的问题

1.风险过于集中于商业银行体系。由于我国金融市场发展还处于初级阶段，间接金融在整个金融市场中还占绝对地位，而资本市场等直接金融发展却相对落后，同时国有商业银行本身改革还不到位，导致了我国房地产融资主要依靠商业银行。通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等各种形式的信贷资金集中，商业银行实际上直接或间接在承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险，资本市场发展的相对落后，很难为房地产企业提供其他渠道，而且也不能将商业银行房地产信贷资产风险社会化，化解商业银行房地产信贷风险。

2.人住房信贷的发展可能存在违约风险。自我国实施住房市场化以来，我国商业银行个人住房贷款业务得到了长足的发展。目前，我国商业银行个人住房贷款不良资产率不到0.5%，住房公积金个人住房贷款的不良资产率仅为0.24%，这对改善银行资产质量起到了十分重要的作用，但商业银行普遍把个人购房贷款看成优良资产而大力发展，银行应该重视个人住房尚未暴露出的风险。因此，在我国尚未建立起个人诚信系统，商业银行也难以对贷款人的贷款行为和资信状况进行充分的分析的条件下，大力发展个人住房抵押贷款势必给银行造成不良资产。

3.房地产金融在创新中存在部分问题。我国相关部门经过20多年的探索，建立了以银行信贷为主的房地产金融市场体系，为中国房地产业的快速成长提供了重要支持。但随着房地产市场的发展，现有房地产融资方式也逐渐暴露了一些问题。房地产融资过分依赖银行不利于金融业及房地产业的稳定，单一的银行信贷融资方式难以适应中国房地产行业快速发展的趋势，我国房地产金融产品种类单一，无法满足市场投资者的需要。总的来看，金融机构的产品创新存在一定制约，面临较大风险。

4.商业银行和其他金融机构存在经营行为本身不理性、不科学、不规范等问题。自1998年以来，一方面我国连续8年降息；另一方面，随着个人住房市场化以后，国家鼓励国有商业银行加大个人住房按揭贷款的支持力度，同时由于商业银行普遍把房地产信贷作为一种“优良资产”因此在经营业务上容易产生急功近利的倾向。

三、对于目前所存在问题的解决方式

1.大力发展多层次、全方位的房地产金融市场体系。住房金融市场不仅要有间接融资的信贷市场，也应有直接融资的资本市场；不仅要有直接提供融资服务的一级市场，也要有分担一级市场风险的二级市场，来解决住房贷款资金期限错配和流动性问题。鼓励扶持包括房产评估、房产中介、保险、担保、贷款服务等金融市场支持服务体系。加快市场交易制度建设，促进市场交易环境不断优化。

2.大力推进房地产金融产品创新，为房地产开发、收购、买卖、租赁、管理等各环节提供有效的金融服务。要细分市场，开发服务于不同目的和人群的产品，如低收入家庭、刚工作的青年等人群的住房金融产品等。推动房地产金融产品多元化，形成包括房地产信托、投资基金、企业债券和资产证券化等在内的房地产金融产品。

3.大力发展房地产投资基金。房地产投资基金作为一种专业从事房地产投资的基金，在国外已经得到迅速的发展，然而在我国的发展还处于初级阶段。一方面，尽快制定和实施《产业基金法》是国内和国际产业基金可以在,房地产投资中有法可依，健康、持续地运行下去。另一方面，建立健全房地产投资基金推出机制和风险规避机制，降低其所承受的风险程度，鼓励房地产投资基金迅速发展起来。

4.加快房地产金融产品证券化速度。通过贷款证券化增加了信贷资产的流动性，同时有利于银行进一步扩大信贷规模，从而形成良性扩张，还可以改善银行资产负债结构，降低资本金要求。优先发展住房抵押贷款证券化的另一个原因是，近几年随着房地产信贷规模的迅速增长，住房抵押贷款，尤其是近年来个人购房按揭的逐年增加，这部分资产属于各银行的优质资产的组成部分。通过证券化可以将房地产金融的信用市场化，加速了间接金融向直接金融的转化，使得房地产金融的资金来源更加多元化和社会化，从而不仅扩大房地产开发资金的来源，而且分散了投资资金的风险，促进房地产金融市场健康地发展。

5.加强政策性房地产金融服务，帮助解决中低收入家庭住房问题。中低收入住房保障是社会保障制度的重要内容之一，在许多国家，政策性金融在中低收入住房保障中扮演了重要的角色，譬如新加坡的住房公积金制度、美国的“居者有其屋计划”都是比较成功的例子。需要借鉴上述国家经验，为中低收入家庭购房提供贷款贴息或信用担保。同时，完善住房公积金制度。

6.加强对境外机构和个人进入境内房地产市场的管理。加大对境外机构和个人进入境内房地产市场的监控力度，进一步加强对跨境外汇资金流动的管理，完善境内外资开发、购房的统计、登记制度。加大对房地产项下违法违禁流出入的查处力度，抑制投机行为。

参考文献：

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[2]李松青等.中国房地产金融现状、问题及政策建议[J].陕西农业科，2005，01.

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