房地产企业财税政策范文

一、营改增对房地产企业的影响

（一）营业成本增加

房地产营业成本即建设成本，建设成本大多来源于人力资源成本、开发建设成本、材料购买成本、施工成本。我国施工工人的工资大幅度上涨，而房地产企业需要聘请大量的工人，聘请的工人里面农民工占绝大多数，农民工的存在不利于工资的进项税抵扣，使得企业用人成本增加。在房地产建设施工过程中，企业需要租赁大量的大型施工机器，这些机器租金和专业操作人员的工资都很高，也增加了房地产企业的营业成本。

（二）流动资金紧张

不同于其他经济组织，房地产企业的经营方式和公司性质比较特殊，需要先缴纳土地出让金，预售交房，根据预售收入提前缴纳相应税款，而进项税款、工程款往往都是要推迟获得的，造成房地产企业无法及时取得增值税专用发票，也就无法及时抵扣进项税，这在一定程度上增加房地产企业的支出，使房地产企业流动资金紧张甚至还有可能出现资金断流的风险。

（三）增值税专项发票收集困难

房地产企业经营项目较为复杂，在购买一些原材料的时候种类繁多，供应商大多都是小额纳税人，提供增值税专项发票难度很大，进度很慢。另一方面，房地产企业用人成本也较高，针对高额的人工成本，增值税专项发票难以提供。此外，基于房地产企业的自身特点，各个项目的地点较为分散，一旦有资金的支出，商家对征税的意识比较单薄，也没有提供增值税专项发票的能力，这些因素造成了增值税专项发票收集困难，房地产营业成本上升，降低了企业整体利润。

（四）业务水平有待提高

营业税改为征收增值税后，相关的税率税法和政策条例也发生了变化，这就要求内部人员要加强对政策法规的学习。财务人员若没有及时了解新的核算规则和新增的计财科目，对自己的业务不熟悉，就很容易在平时的资金核算过程中犯错误，对房地产企业的税务工作产生影响。其次企业采购部人员购买的材料种类多、工作量大，若没有及时地在财务部门登记支出金额和妥善保管增值税专项发票，就会增加房地产企业的资金压力，因此房地产企业各部门人员的业务水平还有待提高。

二、房地产企业应对营改增风险的策略

（一）做好税务规划，控制企业成本

营改增会大大增加房地产企业的营业成本，相比传统的营业税为主的纳税人主体，增值税纳税人主体具有更大的筹划空间，房地产企业可以在这一点上多进行规划，控制税务额度，进而降低工程成本。总体上来说，主要做好以下两点。第一，由于房地产企业营改增政策的复杂性，有条件的企业可以设立专门的税务部门，针对增值税发票做好对比与认证工作，以便实现后续增值税发票的正常抵扣。如果企业没有相应的条件，也应该做好相应发票的对比管理工作，尤其是要熟悉发票的管理流程，避免由于操作的失误导致的税务抵扣失败。第二，由于相比原来的营业税为主体的交税模式，增值税在形式上更加的灵活，具有“抵、减、扣”等多种形式的交税形式，这就赋予了房地产企业更大的筹划空间，也给了交税部门更加自由的交税形式。因此，房地产企业在进行增值税交税工作时，应当更加详细的规划各种交税途径，采用为自身企业创造最大价值的方式进行交税工作。

（二）加速现金流转，减少财务压力

房地产企业由于自身工作特点的原因，具有业务复杂，资金流量巨大等特点。在实行了增值税为主体的交税模式之后，不少房地产企业出现了资金周转困难，甚至资金链断裂等现象。要应对这种现象的发生，房地产企业应该优先满足在建工程的需要，通过最大限度上预售等方式加大回款的力度，加速资金流转速度，减少资金在中间流转上所用的成本。通过这样的方式，在一定程度上能够减少资金链断裂的风险，也能够在较大的程度上降低财务压力。

（三）梳理税务流程，调整发票管理办法

房地产企业税务工作繁重，核算比较复杂，实行营改增条例后，税务流程也会发生变化，财务人员要加强对新税务流程的梳理，结合企业自身情况，改进原来的工作方式。增值税专项发票关系着进项税的抵扣，收集发票的难度较大，在处理企业业务时，优先考虑能及时提供增值税专用发票的大企业，在优先选择的基础上，相关负责人应该仔细检查增值税专用发票，确保发票完整、准确、真实，对比较可疑的增值税发票要进行调查，严厉打击伪造发票，及时催缴相关增值税专用发

票，联合制定一套适合自身特点的发票管理?k法，减少漏洞发生，降低企业压力。

（四）加强内部培训，提高业务水平

房地产企业领导要加强对内部人员的培训工作，聘请专业人员对相关政策条例进行解读，定期组织大家互相学习交流，营造良好的学习氛围。财务部门在房地产企业的正常运转中有着举足轻重的地位，纳税或者核算过程中出现错误都会给房地产企业带来不必要的损失。除了让财务人员熟悉新政策，还要调动其他部门人员的积极性，相互配合制定出一套更为完善的规章制度，改变以前传统的陈旧性的观念，要与时俱进，敢于创新。对于业绩较好的工作人员，要实行奖励制度，对于常犯错误的工作人员，要及时指出改正并采取一定处罚措施。个人与集体的利益息息相关，大家相互督促和学习才能最大限度地降低营改增给房地产企业带来的消极影响。

房地产企业财税政策范文篇2

摘要：房地产开发企业营业规模大、项目周期长，而且在项目的每一个环节中都涉及到税负，所以房地产企业进行税务筹划有着重要的意义。文章依据房地产企业生产经营的特点，分别从房地产企业税务筹划的意义、筹划的具体方法和筹划所注意的问题等几个方面对我国房地产企业税收筹划进行探讨。

关键词：房地产企业；税务筹划

税务筹划的合法性不但可以提高纳税人纳税的积极性、防止偷税漏税现象、实现所有者权益最大化，而且还能够帮助企业合理的配置资源、提高企业的管理水平、促进企业组织结构的优化，进而提高企业的收益和竞争力。由于房地产企业资金量大、营业额高，因此进行科学合理的税务筹划就显得更为重要。

一、房地产企业税务筹划的意义

第一，有利于企业自身的发展：房地产企业的税负沉重，税务筹划作为科学避税的手段，可以减轻自身的税负，降低成本。

第二，有利于国家的宏观调控：为了实现宏观调控的目标，政府会出台不同的税收优惠政策。近年来，由于房价持续增高，政府也出台了一系列的调控政策，因此房地产企业进行税务筹划是对国家宏观调控政策的反应，通过房地产企业的税收筹划方案，政府可以观察到宏观调控的效果，大大提高了国家宏观调控的效率，有利于房地产行业健康有序的发展。

二、房地产企业税务税筹划具体方法

（一）税收优惠政策法

中央政府或者地方政府为了促进经济发展，在不同的经济环境和不同经济发展阶段都对纳税制定了相应的优惠政策，房地产企业应当密切关注政府部门所出台的法律法规及相关的优惠政策，合理使用税收优惠政策来达到税务筹划的目的，有利于企业实现利润最大化的目标。

（二）特殊行为和特殊地区选择法

国家出于对经济宏观调控的考虑，会对一些企业行为和具体地区出台优惠政策。比如国家为了清理三角债而出台的债务重组政策、为了鼓励企业之间优势互补而出台的对合并企业的优惠政策。如根据去年国家税务总局的公告，企业垫资参与土地的一级开发属于投资行为，如现在火热的新农村建设，这种业务不属于营业税应税业务。而特殊地区选择法就是寻找有税收优惠政策的地区作为企业的注册地，从而达到节税的目的。

（三）会计筹划法

利用会处理筹划法进行税务筹划就是充分利用会

计政策使得企业税负最小化的一种税务筹划方法。房地产企业可以通过会计处理使得当期的会计所得大于应纳税所得额，就可以实现纳税期限的递延，增加房地产企业的流动资金量，从而提高了企业收益，起到节税作用。比如根据我国有关条例规定，税收滞纳金、罚款等项目不可以在所得税前扣除的，因此房地产企业应尽量避免发生该类项目的支出，而应通过会计处理创造更多可以递延的项目，延长所得税的纳税期限。

三、房地产企业税务税筹划现存的问题

（一）没有认识到税收筹划的必要性

我国房地产企业的领导者和管理者通常将楼盘开发的规模和利润额视为企业竞争力的核心，而税务筹划并不能给企业带来巨大的利润，因此，管理层大多对房地产企业的税务筹划问题不感兴趣，意识不到房地产企业税务筹划的必要性，而领导者的态度直接影响到员工的态度，因此企业的财务人员对企业税务筹划也并不重视。

（二）税务筹划的思路不清晰

房地产企业的税务筹划是一个完整的体系，具有系统性的特点，不是单独某个环节或者某个节点的筹划，在制定筹划方案时应综合考虑企业现状，系统性的进行税务筹划，但就目前来看，我国许多房地产企业财务人员进行税务筹划时不能从整体出发，而是将整个系统筹划分割开来，只注重点上的筹划，大大降低了企业税务筹划的效果，税筹划思路不明确。

（三）税务筹划方法不成熟

房地产企业的税务筹划是一项对专业技能要求很强的工作，因此，税收筹划人员要通过接受系统的培训和进行不断的实践才能做好这项工作。目前来看，许多房地产企业的财务人员并不具备专业的技能，对企业税务筹划方法不够熟练，应该加强系统的学习，提高自身的业务素养。

四、房地产企业税务税筹划的建议

（一）优化税收筹划方案

税务筹划的目的就是为了减轻税收，因此，要结合房地产开发企业的自身情况对税收筹划进行分析。首先，要设定适合自身发展的筹划方案，在选择房地产企业选择税收筹划方案时，不但要考虑利润最大化的原则，还要考虑整个企业持续发展的长远目标，注重与企业的未来发展战略相结合，只有这样才能保证税务筹划目标的最终实现。其次，房地产企业要向当地税务机关进行咨询，政府每年都会出台不同的税收优惠政策，而税务机关有义务向纳税人进行解释。因此，企业税务筹划者在对政策存在疑问是，应当充分利用税务机构进行咨询，制定出最优的税收筹划方案。

（二）灵活调整税务筹划方案

税务筹划方案具有时效性的特点，而国家税务法规政策是不断变化的，因此房地产企业要时刻了解税收政策的变化，研究市场经济的走向，及时依据税收法规政策来变更筹划方案，根据最新政策适时调整方案，从而达到利润最大化的目标。另外，房地产企业还应当充分利用现代科技手段，通过互联网建立一套纳税筹划预警系统，以科学的方法来对筹划过程中存在的潜在风险进行监控，一旦发现问题及时调整筹划方案。

（三）加强税收筹划人员的培训

税务筹划是对专业技能要求很强的工作，方案的质量和结果取决于各个企业税务筹划人员的专业素质，税收筹划人员要通过接受系统的培训和进行不断的实践才能做好这项工作，因此房地产企业应当加强税收筹划人员的培训，提高其业务水平。首先，应加强财务人员会计专业知识的培训，熟悉我国的会计法、会计准则以及会计制度；其次应当加强财务人员对税法的学习，熟悉我国现行的税法条例，能够在现行税法的基础上通过会计方法进行税收筹划。

（四）完善企业会计核算制度

健全的会计核算制度是企业高效运行的前提，也是企业科学合理进行税务筹划的前提。企业要通过合法避税来降低税负依赖于税收筹划人员的专业素养，如果企业具有健全的会计核算制度，则有利于财务人员的工作效率的提高，因此，房地产企业建立健全会计核算制度至关重要。

参考文献：

[1]何泳仪.房地产税与房价的关系研究综述[J].中国外资，2013(02).

[2]张宏翔.商业类房地产企业税务筹划管理相关问题分析[J].财会通讯，2012(33).

房地产企业财税政策范文

【关键词】房地产企业纳税风险对策

一、引言

我国房地产行业不断发展，随着我国政府对房地产行业的宏观调控，企业的税收问题成为房地产企业的重要调控方向之一，企业的税务问题是企业财务管理的重要组成部分。在当前的经济体制下，我国税收体制还很不完善，在税务筹划方面仍然存在一定的风险，因此，完善房地产企业的税务筹划体制，制定合理的措施来防范风险，从而避免房地产企业税务风险所造成的危害，进而完善房地产企业的财务管理体系和提高企业的核心竞争力。

二、房地产企业纳税过程中存在的风险

（一）企业对纳税政策风险认识不到位

首先，整体来看，放眼整个房地产行业，房地产行业的纳税风险属于国家政策风险，是难以避免的行业风险。随着我国房地产行业的不断发展，房价过高已然成为一个重要的问题，我国政府在房地产行业的宏观调控也逐步加大力度。其次，我国政府对于房地产土地方面的政策使得房地产开发商恐慌从而房价逐步增大，难以避免的会出现一些房地产泡沫风险产生以及整个房地产行业出现前景模糊的情形。最后，我国房地产行业存在一定的特殊性，房地产企业的前期资金投入比较大，周期比较长，债务成本比较高，资金的风险比较大，企业的利润空间存在很大的隐患，所以企业如果资金链发生问题，这将危及整个企业的财务状况，从而影响整个企业的经营状况，影响企业的长期发展。

（二）企业缺乏正确的纳税管理机制

房地产行业的特点决定了房地产企业的刚性需求，基于纳税风险的政策因素，我国房地产企业的管理人员很难意识到这些风险，房地产企业对于企业的纳税处理方面没有合理的认知，企业对于纳税的处理方面存在一定的模糊概念的情形，企业对于纳税的处理存在很大的随意性，他们通常以为可以通过贿赂的手段可以达到少缴税的目的，所以这就导致了偷税漏税现象的出现。对于房地产企业而言，由于房地产企业长期以来都是国家重点调控的行业，且房地产税收是地方财政的重要来源，因此房地产业税负偏重是一个不争的事实。因此，一些房地产企业对于税务问题没有正确的认识，税务处理机制很不完善，企业的部分收入不计入账务中去，另外还有多计提折旧或者摊销，或者在土地增值税清算时为了少缴纳土地增值税有意串通施工企业加大施工成本等，这些行为都将导致企业极大的经营风险。就企业内部而言，内控机制还不太完善，没有专门的风险分析和评价体系，房地产企业的事前准备风险因素考虑的不够周全，所以在工作过程中难免会遇到各种各样的问题。另外，企业没有一个动态的风险监督机制，无法对纳税风险来源进行有效的评估，这很容易造成公司风险预警体系的丧失，降低了企业的风险应对能力和应对策略。

（三）企业纳税处理机制不健全

目前房地产企业内部缺乏有效的税收处理机制，同时企业内部的风险评估也比较缺乏，再加上风险预警机制也不太完善，因此房地产企业面临着很大的纳税处理风险。首先，房地产企业对于风险的因素考虑不全面，准备工作不充分，从而在实际工作中出现这样或者那样的困难。其次，缺乏动态的风险监控体系，无法对风险的来源主体进行追踪，更加增加了企业面对风险的难度。最后，对于风险的发生缺乏具体的应对方案，或者是具体的应对方案缺乏可操纵性以及可行性，从而无法降低企业的纳税风险。再者，一些房地产企业管理者没有认识到照章纳税对于房地产企业稳健经营的重要性，一味强调税负的降低，或者长期拖欠税金而促使相关部门铤而走险。

（四）企业内部财务管理人员素质偏低

由于我国对纳税处理的认识程度不高，所以我国很多房地产企业并没有设立专门的进行纳税处理的部门，同时也极度缺乏这方面的人员，对于目前情况下，我国房地产企业还是把纳税处理工作安排在财务管理体系之中，财务部门工作量大，任务重，一些财务人员只是对财务记账熟悉而对账务处理却有很大的不足，他们对税务知识的认识还比较笼统，并且实际经验缺乏，特别是国家实施宏观调控以来，由于我国税收政策发展迅速，企业的会计人员有时候很难跟上国家政策变动的步伐。这就导致了税收风险的出现，也导致了很多不利因素的发生。我国企业对于纳税筹划方面要求比较高，一些财务人员缺乏专门的培训，再加上一些人的道德素质还有待加强，所以财务人员的素质技术很多不达标，导致了我国财务风险的发生。

三、房地产纳税风险防范对策

企业的纳税问题是企业运作的一个关键环节，对于房地产企业而言，加强企业的税务风险防范，树立正确的纳税风险防范意识至关重要。正确的防范纳税风险对于一个企业良好的发展是一个极其有利的因素。

（一）企业应该树立正确的纳税意识

纳税是每一个企业应尽的责任和义务，企业应当从思想上做到不偷税漏税，做到依法纳税，纳税风险的存在具有一定的客观性，纳税过程中难免会出现一些难以避免的危害，所以作为企业的管理人员要正视纳税风险的存在，在国家规定的范围内进行合理的纳税。同时我们也要端正心态，遵守国家税收法律法规，合理的制定企业内部的纳税风险管控制度，重视纳税风险所带来的危害。同时，国家在税收政策方面做了很多的规定，企业在具体的税务处理方面要做到时刻关注国家政策动态，深刻理解国家政策的内涵，在依照国家法律规定的前提下，合理地进行税务筹划。

同时，企业管理者应认识到企业纳税是企业的一种权利和义务，纳税不仅给企业带来了很大的收益，而且对社会也产生了有力的影响。对于房地产企业而言，企业应当树立正确的纳税意识，从企业的整体利益出发，充分发挥企业的主观能动性，充分考虑自身的实际情况，考虑各方面的风险因素，合理地进行企业纳税。

（二）健全企业纳税管理机制

首先企业应当优化自身税收风险的内控体系，建立健全自身内控机制，降低税收风险。企业应当建立纳税风险和评估机制，对企业生产环节的经营活动从税收稽查、会计处理等方面进行合理的监督审核。从内部机构的设置方面，企业要想有一个健全的纳税管理机制，需要设立专门的纳税风险管理机构，准确的识别纳税风险，制定合理的税收风险应对策略，从而从各个方面规范企业的内部管理控制机制。其次，每个企业都有自己的一套制度，企业要根据自身的业务情况，自身业务的风险制定适合自己的税收风险管理机制，在财务数据的采集、整理、分析过程中，根据具体情况具体分析，把纳税管理放入到日常的经营管理过程中，在日常的生产经营和财务处理流程中，实现对税收风险的有效管理，使企业的税收风险与其他风险防范管理制度化。最后，企业应当设立专业的税务风险预防机构，与企业的财务部门、审计部门、评估部门等整合起来为企业的长远发展贡献一份力量。

（三）提高财务、财税人员的素质，正确面对纳税风险

从当前房地产企业的财务从业人员来看，人员素质不高的现象普遍存在。由于纳税风险一个重要的因素就是从业人员能力弱，所以一个企业没有高素质的人员，高质量的企业纳税规划就是空谈。因此，对于当前的房地产企业来说，对于税务风险的认识要明确清晰。房地产企业可以开设税务知识培训班，定期的把国家政策通过知识培训班的途径传授给财务人员，还可以定期的引进一些税务知识方面的专家来给企业做定期的培训，使得企业的财务人员既懂税法，也懂财务会计，也懂企业管理等多方面知识，又有丰富实践经验的高素质复合型人才，进而来保障企业的高素质、高技术人才的完备。企业应重视对纳税处理人员的培养，建立科学有效的考核机制，通过一定的奖励措施来增强财税处理人员的素质水平。

（四）加强与税务部门的沟通

对于企业和税务部门来说，他们是不同的主体，他们所处的环境、行业以及工作性质上面都有很大的差异，这在一定程度上造成了税务部门与企业之间彼此信息不对称，所以在一些观念上面难免会出现一些偏差，所以房地产企业作为纳税主体而言，应该主动去了解认识税务部门的具体工作章程和具体的税务操作规范，企业应当与税务部门加强沟通交流，对于跟自己相关的一些重大税收政策加大交流，保持认识上的一致性，维持一个良好的合作关系，严格遵守国家税务部门的规章制度，促进企业的长远发展。

四、结论

总之，随着我国房价的持续上升，国家对房地产方面的政策也越来越多，我国房地产行业正在面临着极大的考验，所以说如何有效的进行企业纳税筹划工作、合理规避纳税风险是摆在房地产企业面前的一道难题。任何一个房地产企业都应认真进行纳税筹划工作及正确面对纳税风险，并考虑相应的防范措施，科学规避纳税风险。税收风险管理控制已成为我国房地产企业财务管理的重要内容之一。房地产企业应合理利用我国的税收政策，根据自身发展状况和环境，制定符合自身发展的税收方式，避免税收风险所带来的危害，从而提高企业的整体水平，提高企业综合竞争力。

参考文献