农村房屋如何设计范文

［提要］

为了了解北京市农村民居的抗震能力现状，采用实地调查的方式对北京延庆的农村民居现状进行随机抽样调查，并从建筑场地、地基基础、建筑材料、构件的连接、抗震构造措施等方面对其抗震性能进行分析，对目前发现的问题进行了描述，并对提高北京农村民居的抗震性能提出相应的对策和建议，为北京市农村防震减灾工作提供参考。

［关键词］

农村民居;建筑场地;地基基础;建筑材料;构件的连接;抗震构造措施;抗震性能

1概述

北京地区位于燕山地震带与华北平原中部地震带的交汇处，又紧邻汾渭地震带和郯庐深大断裂地震带，属多震区，历史上曾遭受过多次强烈地震的破坏和影响。受地区经济发展水平限制和传统建筑习惯的影响，我国农村的民居建设未纳入规范管理，居民防灾减灾意识淡薄，大多数农村民居未经专业人员设计，由当地工匠按经验施工或居民自行设计，抗震构造设置不完整甚至没有设置，从而造成房屋抗震安全隐患。为了提高农村民居的抗震水平，减轻地震造成的损失，国务院颁布了《国务院关于进一步加强防震减灾工作的意见》国发〔2010〕18号，明确要求全面加强农村防震保安工作。加强对农村基础设施、公共设施和农民自建房抗震设防的指导管理。村镇基础设施、公用设施要按照抗震设防要求和抗震设计规范进行规划、设计和施工。各地区要从实际出发，制定推进农村民居地震安全工程的扶持政策，引导农民在建房时采取科学的抗震措施。完善农村民居建筑抗震设防技术标准，建立技术服务网络，加强农村建筑工匠培训，普及建筑抗震知识。

2现场调查

为了充分了解延庆农村民居的抗震性能，笔者对北京延庆部分村镇的民居开展了随机抽样的散点入户调研。调研对象包括既有的农村民居和在建的农村民居，共计走访150户，收集了农村民居选址、结构体系、构造措施、建筑材料和施工等方面的资料。本次调查的房屋类型基本涵盖了农村常见的砖木承重、土木承重、生土承重和石结构承重等类型的房屋，多数为单层房屋，个别为二层房屋。现场调查结果显示，延庆农村民居建设年代跨度较大，目前正在居住的房屋最早的建设年代在1949年以前，见图1所示。大量农村民居的建设年代是在1970年代以后。对房屋的建设年代进行统计，1949年以前建造的房屋占调查总数的7.33%，1949年－1970年建造的房屋占调查总数的24.67%，1971年－1990年建造的房屋占调查总数的35.33%，1990年以后建造的房屋占调查总数的32.67%。选址方面，农村民居的建设基本都是以村为单位聚集在一起，有的村落甚至具有很长的历史。在进行房屋建设以前，几乎都不进行地质勘察，但由于经历长期的历史选择或总结经验，建筑物的选址都避开对建筑物有潜在威胁或直接危害的滑坡、地裂、地陷、泥石流、崩塌以及岩溶、土洞强烈发育地段;建设场地避开浅层故河道及暗埋的塘、浜、沟等场地;房屋地下没有采空区。房屋的结构类型与建设年代密切相关。根据调查结果可知，受当时经济条件和技术条件限制，1949年以前建设的民居均为生土木结构房屋，基础采用毛石砌筑，上部结构的竖向受力构件为木柱，屋盖采用三角形木屋架，檩条上方铺设毛草和粘土，上方铺设青瓦，内外墙体均为土坯墙，墙体粘结材料为泥浆，墙体转角采用青砖砌筑。目前延庆农村民居中最常见的结构类型为砌体结构，青砖、烧结普通粘土砖和毛石是最主要的墙体材料。一般情况下，基础采用毛石砌筑，上部墙体采用粘土砖或毛石砌筑，墙体砌筑材料为石灰砂浆或水泥砂浆，屋顶类型均为坡屋顶，采用三角形木屋架，屋面材料为水泥瓦或烧结红瓦。随着经济的发展和社会的进步，近年来新建的房屋均采用烧结红砖和水泥砂浆砌筑，部分建筑为地上二层。

3抗震性能分析

影响农村民居抗震性能的主要因素有建筑场地、地基基础、建筑材料、构件的连接、抗震构造措施以及施工质量等。

3.1建筑场地在本次调查过程中，未发现建筑物所在场地属不利地段，如河流、湖泊、池塘岸边、山顶、陡崖和不均匀土层等，但由于农民自建房屋在建设初期均未进行勘察，场地内可能存在断裂带、软弱土层或可液化土层，一旦遭遇地震作用极易发生地表错动、软土震陷和砂土液化等危险情况，从而导致地基失效，房屋主体结构发生破坏。

3.2地基基础现场调查并对当地工匠进行走访调查表明，当地农村自建房屋普遍采用砖砌和毛石条形基础，基础埋深一般为0.6～1.2m，基底清理干净以后进行简单处理，如采取铺砂垫层并夯实。在1990年以前建设的房屋基本不设置圈梁，随着经济的发展和农民抗震意识的提高，在1990年以后建设的房屋基本设置了圈梁，部分房屋甚至设置了构造柱。从现场来看，1949年以前建造的房屋由于时间较长，基础均出现了不同程度的材料腐蚀、砂浆风化现象，部分建筑出现基础不均匀沉降，造成上部结构开裂，见图2所示，严重影响了房屋的抗震能力。1949年～1990年间建造的房屋基本采用毛石基础，砌筑粘结材料多为混合砂浆。由于长年暴露在外，受环境侵蚀作用，砂浆风化流失严重，粘结作用严重削弱，导致基础不均匀沉降和上部墙体的开裂，见图3所示。建于1990年以后的房屋，由于基础基本采用毛石或烧结砖砌筑，粘结材料多为水泥砂浆，基础上方基本都设置了圈梁并且基础外表面都采用水泥砂浆进行抹面，因此，未发现此类房屋基础出现开裂和沉降等现象。

3.3建筑材料房屋建筑材料是决定建筑类型主要因素，材料的选择与建造时期的技术水平和经济情况密切相关，对结构的抗震性能影响显著。现场调查，既有民居所采用的建筑材料主要有木材、生土、毛石、烧结砖等。木材主要用作门窗以及屋盖系统中的木构件，木构件用作竖向受力构件主要是集中在1949年以前的建筑中。在此类建筑中，基本是按照传统“四梁八柱”模式进行建造的。由于此类房屋年代较为久远，部分建筑的木构件暴露在外，在建造时未采取防腐和防虫蚀措施，并且常年遭受环境侵蚀，目前构件表面普遍出现干裂、腐朽和虫蚀现象，大大削弱了构件的有效截面，降低了构件的承载力，部分建筑的屋盖出现下陷变形，部分木柱甚至出现倾斜变形等现象，严重影响结构的抗震性能。在木结构建筑中，墙体基本为土坯墙，其施工完全依赖于传统工艺。经历多年的风吹雨淋以及环境侵蚀，墙面剥落，墙体遭受严重的破坏(见图4所示)，甚至严重开裂，墙体抗震承载力削弱(见图3所示)，影响结构的抗震性能。毛石主要用作砌筑基础，部分建筑的墙体或墙体的下部也采用毛石和混合砂浆进行砌筑，此类建筑的建造年代多为1990年以前。由于毛石形状不规则，采用毛石砌筑墙体时墙体转角基本都采用烧结砖进行砌筑，毛石之间采用砂浆进行勾缝处理。由于毛石和砖的形状差异，导致在砌筑时二者之间不能很好的搭接，随着时间的推移，二者之间会逐渐出现开裂，见图5所示。烧结粘土砖是目前农村砌体结构民居中最常使用的墙体材料。粘土砖具有就地取材，价格便宜，经久耐用，抗压强度高、易于施工、防火、隔热、隔声、吸潮等优点，在农村民居建设中得到广泛使用。除上述主体材料外，农村民居建造过程中采用的粘结材料也具有多样性的特点，大致经历了泥浆或草泥浆、石灰砂浆、混合砂浆和水泥砂浆几个阶段。大致说来，1970年以前的房屋多使用泥浆和草泥浆作为粘结材料，1971年至1990年的房屋多使用石灰砂浆和混合砂浆，1990年以后的房屋多使用水泥砂浆。现场调查可知，在农村民居建设过程中，砂浆搅拌过程中都凭经验进行配比，水泥用量也与户主的经济条件相关，施工质量也无法保证，甚至使用隔夜搁置的砂浆和落地砂浆，从而导致砂浆强度较低。现场调查发现，对于采用泥浆或草泥浆作为粘结材料的房屋，经过多年的环境侵蚀，墙体受害严重，泥浆风化流失;部分房屋外墙体以白灰砂浆或混合砂浆为粘结材料，由于外层没有抹灰层，砖缝之间砂浆风化严重，削弱了墙体的有效截面，影响结构的安全性和抗震性能。

3.4构件的连接在农村民居中，构件的连接主要包括木柱与基础和填充墙体的连接、墙体之间的连接以及木屋架与墙体的连接。木柱与基础和填充墙体的连接主要存在于一些老的农村民居建筑中，基础土夯实以后，将木柱立在柱础石上，然后砌筑墙体并回填夯实。一般情况下，木柱端部没有进行防腐处理，或进行简单的处理，如进行烧烤使其表层碳化。后墙的木柱嵌于墙体之中，墙体与木柱之间没有任何拉结措施，前墙木柱在窗台以下部位嵌于墙体之中，木柱顶部与屋架榫卯在一起。木柱、屋架、椽条和檩条一起形成房屋的整体。现场调查发现，在以木柱为竖向受力构件的房屋中，木柱和墙体之间普遍出现开裂现象。房屋内外墙之间以及外纵横墙之间基本不设置拉结措施，甚至部分内外墙之间在交接部位没有咬槎砌筑，交接部位出现开裂。对于砌体承重的房屋，由于墙体顶部未设置圈梁或梁垫，三角形木屋架直接搁置在墙体上。

3.5抗震构造措施砌体房屋设置抗震构造措施是增强结构抗震能力，降低地震灾害的有效手段。实践证明，在农村地区的单层房屋设置上下混凝土圈梁和构造柱不仅能够增强结构的整体性，抵抗基础不均匀沉降，而且能够增强结构的整体抗震性能。现场调查发现，在1990年以前建设的房屋基本未设置混凝土圈梁和构造柱，目前多数出现由于基础不均匀沉降引起的墙体开裂，部分建筑墙体开裂严重，影响房屋的安全性，见图6所示。1990年以后建设的房屋在基础顶部基本都设置了圈梁，但在墙体顶部未设置圈梁，基本未设置构造柱。对既有的二层房屋进行调查，所有房屋均在基础顶部和墙顶设置了混凝土圈梁，个别部位设置了构造柱，见图7所示。对一栋在建二层房屋采取的抗震措施进行现场调查，并对当地相关人员进行咨询。据介绍，该房屋是当地目前最常见的房屋类型，其所用的建筑材料以及采取的抗震措施都具有代表性。现场查看，该房屋基础顶部和各层墙体顶部都设置了混凝土圈梁，见图8所示。房屋四角设置了混凝土构造柱，但是外墙与内墙交接处未设置构造柱。施工过程中在设置构造柱的部位能够做到先砌墙，后浇筑构造柱，但是构造柱与墙体连接部位未设置拉结钢筋。此外，为了增加采光面积，新建房屋南立面墙体门窗洞口过大，容易造成墙体抗震承载力不足，同时房屋整体受力不均，存在抗震安全隐患。

4建议与对策

对延庆农村民居的抗震性能进行抽样调查，基本了解了延庆农村民居的抗震性能，根据现场调查结果并进行分析，给出相应的建议与对策如下:(1)为了防止在使用过程中出现突发安全事故，建议对1970年以前建造的农村民居进行全面安全排查，尤其是生土墙体和以泥浆或草泥浆作为粘结材料的房屋应重点检查，对于存在安全隐患的房屋应及时进行技术处理，消除安全隐患。(2)对于未设置抗震构造措施的房屋进行全面抗震普查。对抗震性能不满足要求的房屋，要结合新农村建设和农村住宅节能改造，进行抗震加固。(3)在农村采用多种方式进行地震科普宣传，结合汶川地震和玉树地震的实例进行科普教育，使得广大农民从根本上重视房屋抗震;对农村工匠进行技术培训，逐步做到持证上岗，使得房屋施工过程满足抗震要求。(4)组织有资质的设计单位根据农村居民的生活习性和要求以及不同的场地，绘制抗震设防的民居施工图集，供广大农民选用。

参考文献(References):

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农村房屋如何设计范文

一、农村宅基地的概念及其法律基本特征

通过此次在江园村调查走访，我们发现九成以上的村民对什么是农村宅基地，如何合法取得和拥有宅基地，宅基地的使用法律规定等情况一无所知，所以我们认为有必要在此与大家一些了解这些政策法规知识。

宅基地是指建了房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物，不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。

宅基地使用权是指自然人依法取得的在国家或集体的宅基地上所享有的建造房屋、居住使用的权利，宅基地包括建筑物的基地以及附属于建筑物的空白基地，一般是指自然辅助用房、庭院和历年来不用于耕种的生活用地以及生活用房中的生产场地。宅基地的使用权也应及于地下。其法律基本特征如下。

1、集体所有。我国1982年《宪法》规定：“城市的土地属于国家所有，农村和郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有，宅基地和自留地，也属于集体所有”。

2、使用主体特定。即特定的宅基地仅限本集体经济组织特定的成员享有使用权。农村村民申请宅基地只可向本集体经济组织提出，特定村民申请取得宅基地后只可自己建房不可将其出卖、转让。

3、取得单一性。法律规定了宅基地取得方式的单一性。

4、一户一宅。根据我国《土地管理法》第62条第1款的规定，“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”从字面上看，如果一户农民拥有了两处以上宅基地当然就构成违法。

5、不可流转性。特定村民申请取得宅基地后只可自己建房，不可将其出卖、转让。也不可以抵押。

二、全县的基本概况

连城县是个山区县，地势起伏较大。全县共有17个乡（镇），232个行政村，大部分行政村由于地理环境的原因，经济条件相对落后。目前，随着交通区位优势的凸现、全县工业化的不断推进以及外出务工人员的不断增多，农村经济逐步活跃，农民收入有较大提高，农民建房需求不断增大，要求建房的农户越来越多。我县农户拥有房屋主要是以自建的方式取得。根据2007年统计年鉴统计，2006年，全县平均每人新建房屋面积0.8平方米，均为钢筋混凝土结构，每平方米新建房屋价值540元；新建房屋生活用0.8平方米；每人年末使用房屋面积29.8平方米，其中砖木结构7.55平方米,钢筋混凝土结构16.25平方米。年末每户使用房屋价值24000元。

归纳起来，主要有以下几种原因导致农民要求建房。一是生活条件改善。近年来，由于农村经济活跃，农民收入多元化，原来的一些无房户、困难户生活水平得到很大改善，希望新建或扩建住宅来改善居住条件，以赢得更好、更舒适的生活环境。二是家庭人口结构发生变化。一些村民因结婚、生孩子后，欲和父母、兄弟分开立户，要求以一户一宅为原则单独审批宅基地；有的家庭因小孩长大，需要单独的房间，致使原来的住房显得拥挤，要求按照政府规定的人均住宅面积计算扩建原有住宅。三是房屋年久失修需重建。部分建于20世纪70、80年代的房屋出现地基下沉、屋顶渗漏、墙体开裂等现象，有的还经有关专业部门鉴定属危房，存在一定的安全隐患。基于此，危房户为了居住安全和改善住房条件需要，提出了翻建房屋的要求。我县2006年重建家园的洪灾受灾户就属于此例。四是涉及重点工程建设需要拆迁。为确保赣龙铁路、龙长高速、永武高速及204国道改线、莲中路拆迁等重点建设项目的顺利实施，对于部分涉及拆迁并选择自建房的农户，政府给予安排了宅基地，但由于农村宅基地审批需要一定时间，类似这些因重点工程建设需要拆迁的农房是在未办理相关法定手续的情况下先建房的。

三、抽样调查情况

北团镇江园村共有5个自然村，14个村民小组，总户数为393户，人口1635人，农民人均纯收入3250元。该村以烤烟种植，生猪、连城白鸭养殖和米粉加工业为主导产业，农村基础设施较为完善，村风民风、村容村貌较好。

1、村庄规划方面。就北团镇江园村调查情况来看，该村建房一直以来都没有统一规划，2006年被列为新农村建设市级试点村后，才开始有史以来的一次全面、正规、科学的规划设计。全县17个乡镇，除了集镇所在地的行政村和新农村建设试点村外，情况一般都类似江园村。

2、房屋面积方面。根据2004年12月1日起施行的《福建省农村村民住宅建设用地管理办法》第九条的规定，农村村民每户建住宅用地面积限额为80平方米至120平方米。利用空闲地、荒坡地和其他未利用地建设住宅，或者对原旧住宅进行翻建的，每户可以增加不超过30平方米的用地面积。但是就江园村的调查情况来看，用地面积超过120平方米（含120平方米）的有222户，占56%；80平方米至120平方米（含80平方米）的有109户，占28%；而不足80平方米的只有62户，占16%。而且40%左右的农户都至少还有1处旧宅基地（即闲置旧宅），且绝大部分处于无人居住、年久失修状态。国土部门除宅基地垦复补助政策外，至今也没有出台其它多余宅基地清理收回的政策措施，浪费了大量的土地资源。

3、土地收费问题。按照我国法律规定，宅基地是村民无偿使用的，不存在支付土地价款的问题，唯一需要交纳的费用就是土地登记费，按照《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》、《国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见》和原国家土地管理局《关于土地登记收费及其管理办法》（[1999]国土[籍]字第93号）的规定办理，具体包括两项：一是土地权属调查、地籍测绘费，此项费用农村居民生活用地面积在200平方米（含200平方米）以下每宗地收5元，200平方米以上每宗地收10元。如果已经有了土地利用详查成果资料的村农民集体所有土地，则必须利用该成果资料进行登记发证，免收土地权属调查、地籍测绘费。但应每宗地以图幅为单位每幅收10元图件编绘资料复制费。二是土地注册登记、发证费，此费用个人每证5元，单位每证10元。“三资”企业和其他国家特制证书的，每证20元。以上属于土地登记发证应收取的相关费用，除此以外的任何收费都属于乱收费项目。

根据《福建省农村村民住宅建设用地管理办法》第十九条的规定，我省农村村民经批准使用集体土地建设住宅，只需参照《福建省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》规定的征地补偿标准和办法，向农村集体经济组织或者村委会支付土地补偿费用。农村村民对原旧住宅进行原址翻建、申请新的住宅用地后将原旧住宅用地退还村集体经济组织的，不缴纳土地补偿费用，但超过本办法规定的最高住宅用地面积限额扩建住宅的，应缴纳超出面积部分的土地补偿费用。

四、存在的问题

1、农村宅基地缺乏统一规划，用地粗放。村民建房选址多数是在自家承包田、自留地或交通便利的村庄道路附近，没有统一规划，随意选址，使村庄布局杂乱无章，零散分布，浪费土地，聚集效应不高。村发展用地规划成果资料没能发挥应有的规划控制作用。盖房子要讲究“风水”、“坐向”，造成各村各户往往只按自家的意愿进行建设，而违反了城镇发展用地规划的要求。

2、超标准使用宅基地现象十分普遍，少批多用宅基地行为仍然存在。按新《土地管理法》和《福建省条例》规定，农村村民每一户只能有一处(新旧宅基地合计)不超过标准120平方米的宅基地。但很多农村村民户均宅基地都超过120平方米。甚至在1999年1月1日新《土地管理法》实施后分配划拨的宅基地，每宗地面积仍不止120平方米。有一些村(居)多占用的宅基地比国土部门批准的还要多。

3、土地使用法律意识淡薄。由于小农意识的局限，不少村民认为农村宅基地在“一户一宅”原则下是无偿取得的，不少村民在新建或扩建住宅时，有意扩大经审批的建筑面积，认为只要建了房，这块地就是自家的了。而对于这种情况，基层村干部有的没有及时发现加以制止；有的即使加以制止，但效果不明显；还有的则碍于情面，对超面积建房的行为采取放任自流，听之任之。这样，使得农村宅基地盲目扩张，“占补平衡”无法实现，建设用地指标无法落实，耕地得不到有效保护。更有甚者借土地资源较为紧缺，在有些村民宅基地无法落实的情况下，将宅基地、承包地、自留地随意有偿转让给他人，实施隐易，从中非法牟利。“一户多宅”、乱占地建房、多占地建房的现象盛行，“空心房”现象明显。在有一户多宅的情况下，还有许多农民没有宅基地一家几代人居住在一起，这就是几户有一处住宅。甚至不经申请就抢占耕地建房，当地主管机关有时也无可奈何。江园村曾于2004-2007年期间刮起一股“私占农田、未批先建”的歪风，后在国土执法部门的严厉打击下情况才有所好转。

4、受经济利益驱动违章搭建。部分群众由于受经济利益驱动和期望在以后征地、拆迁过程中能确认更多的房屋面积或获得更高的经济补偿，在自家的房屋上突击加层、违章扩建，或在宅基附近的公用地块上违章搭建；也有些村民建造简易房出租给务工人员，或建造猪舍养殖家畜，以获取更大的经济收益。这种情况在国、省道沿线工业和商贸业较发达的乡村尤为多见。

5、审批程序繁杂导致部分村民违法用地。按照规定，村民建房首先由本人提出申请，经村民委员会同意，提交乡（镇）国土资源所核实，再上报县国土资源局审批。手续、程序较繁杂，若在审核过程中有一个环节发现问题，都导致无法审批。由于条件严、程序繁、时间长、审批难，尤其近几年对宅基地审批愈加严格，部分群众对申请报批宅基地有畏难心理，导致了未批先建、违法用地等情况屡禁不止。同时，宅基地的审批划拨权为乡(镇)及村干部所操纵，越权划拨，的现象严重。

6、现实状况与法律规定矛盾冲突较为突出。农村宅基地使用权的流转秩序混乱，背离了《土地管理法》的立法目的；法律规定的单一性和取得方式多样性冲突；旧宅基地的收回及其具体规范没有法律明确规定。

五、思考与对策

通过以上分析可以发现，农村住宅法律制度以及农村宅基地制度，是计划经济时代的历史产物，已不符合社会主义市场经济体制的要求。一不适应社会主义市场经济体制；二不适应农村人口消长变更之势；三不适应以家庭为经济单位的传统习惯；四不适应农村产业结构改革的客观要求；五不适应改善农民生活，促进农村经济发展。我们认为应从以下几个方面对农村房产和宅基地管理加以规范。

1、加强立法。出台新的法律法规或者对已有的阻碍正确引导，管理，监督宅基地使用的法律法规进行废除。要着重理好以下三个关系：一是正确处理农村宅基地的福利性和财产性的关系，全面反映农村宅基地的属性。二是正确处理国家和农民集体的关系。在宅基地的审批过程中，农民集体没有对宅基地的处分权，这与农民集体的所有者地位极不相称；另外，也没有赋予农民集体对宅基地使用的监督、管理权。法律对宅基地所有者的漠视使得所有者并没有发挥出其应有的作用。三是正确处理国家干预和市场机制的关系。

2、宅基地使用权的扩大。立法的核心的核心是允许完善农民的宅基地使用权，允许其买卖，抵押等并且要给这些行为一定的限制，例如宅基地的使用权只能归本村居民所有，那就意味着通过其他途径获得本村宅基地使用权的外村人只能将它转让给本村居民，但要遵循等价有偿原者则，不得强制将其收回。

3、完善制度建设。既然城市有房管局，农村也应建立相应的管理机关，主管农村的建房，宅基地的申请，使用和转让和收回。现在虽然乡镇有国土资源所，但发挥的作用不大。我们应该像对待城市市民买房一样设立登记机关，记载该户农民的宅基地的实际面积和大置，发给农民房产证和土地使用权证书。农民转让宅基地必须登记，否则，不受法律保护。也就越是说登记是取得宅基地使用权的唯一合法要件。即使申请新的宅基地也必须登记。应做到城镇农村一体化，不应区别对待。

4、针对实际情况放宽原则。在新的制度下，应该突破一户一宅的原则，建立以一户一宅为原则，特殊情况可以拥有两块以上的宅基地，并给以法律的明确规定。首先说明户的概念，就是以一对夫妇为核心的家庭单位或者以单亲父母为中心组建的家庭单位，或者以一个或几个孤儿组成的生活单元都叫一户。在现实中有不少一户多宅的情况，对此应特别对待，使其合法化，同时应该每年对此收取一定的税收，也叫土地使用费，督促其将多余的宅基地的转让给同村其他缺乏宅基地的用户，加强自动调节功能。同时，允许达到结婚年龄的男青年拥有一块宅基地，这也符合中国的传统美德和现实需要。

农村房屋如何设计范文篇3

一、宅基地与房屋的关系

首先我们要弄清宅基地慨念。《河南省农村宅基地用地管理办法》第二条指出：农村宅基地用地是指农村居民个人取得合法手续用以建造住宅的土地，包括房屋、厨房和院落用地。

按照我国的法律规定，农村土地属于集体所有，农民的住房归农民所有。农民对于合法批准的宅基地没有所有权，只有占有权和使用权。这就使我国农村土地所有权主体与农民房屋所有权主体存在着并非一致的情况。但农民对依法取得的宅基地享有不可侵犯的占有权和使用权。按照镇、村规划农民可以在自己的宅基范围内建设主房、厨房、厕所等生活设施，种植花草、树木等。

宅基地与房屋既有区别又有联系：二者的关系具体表现在：宅基地是房屋存在的基础和承载物，没有宅基地，房屋就无法存在，相反，没有房屋，宅基地也将失去其存在的目的而不成其为宅基地，从而变成了一般的其他土地，因而二者在空间上是统一的，在法律概念上是一致的，房屋是建造在宅基地上的房屋，宅基地则是以承载住房为目的的土地，二者密不可分，共同构成了有机联系的整体。房屋和宅基地密不可分的有机整体，形成了“地随房走”的共处模式。房的主人享有宅基地的使用权和占有权。

农民合法所得的宅基地和宅基地上的房屋，与国有用地和国有用地上的房屋享有同等的法律效力，同等受到国家法律的保护。

二、宅基地与价格的关系

农民的宅基地不允许买卖、转让，但并不是说农民的房屋不允许买卖和转让。房屋是农民重要的私有财产，国家保护农民的私有财产，允许并保护农民房屋的自由买卖。不过这种房屋买卖是在集体经济成员之内，而不允许超越这个范围。既然房屋可以买卖，那么作为房屋的承载物宅基地事实上也随着房屋换了主人。

不允许宅基地买卖、转让，并不意味着宅基地没有价值，宅基地的价值是体现在房屋价值上的。房屋的价值高，宅基地的价值就必然高。高价地段房屋的每亩地价可达几十万元，甚至几百万元。在城市我们买的房价里面是包含了地价的，无容置疑，农民的房价里面也是包含了地价的。

三、宅基地与农民的关系

《中华人民共和国物权法》第十三章第一百五十二条指出：宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。

所谓占有权，就是宅基地使用权人经依法申请批准取得宅基地使用权，便享有对宅基地的独占权，任何组织个人不得非法侵占、擅自使用或剥夺其宅基地的使用。

所谓使用权，就是不论宅基地使用的年限长短及其建设情况如何，宅基地使用权非依法定原因不能被剥夺。对于宅基地上的建房与宅基地使用权同时受法律的长期保障，宅基地使用权人在主要住宅建筑外，可自行在宅基地范围内建筑其他生产或生活需要的建筑和设施。

农村居民宅基地使用权是农民群众的一项重要的财产权利。农民对宅基地的使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其它形式非法转让。城建部门有权对国有土地上的房建实施管理，但却无权对农村集体土地上的房屋行使干预。国土部门有权对在非建没用地上的房建实施干预，但却无权对取得合法《农村集体土地建设使用证》农户的房建进行干预。国家未有授权房产部门给集体用地上的房屋办理房产证的权力，房产部门也无权为拆迁方办理集体土地上的房屋拆迁证，如此说来，拆迁方想拿到拆迁农房的许可证是不可能的。

对农房的拆迁只能采取合理补偿、协议拆迁的办法。农村集体经济组织也只有在下列情况下可以经过村民代表大会或村民大会讨论通过，报请乡（镇）人民政府审查、同意，有权收回宅基地使用权：一是实际使用面积过大，远远超过当地规定的标准，基本核算单位有权调剂或重新安排使用。《河南省农村宅基地管理办理办法》中规定的超越标准是一倍以上。二是自然消亡户的宅基地。三是已进城或因其它原因全家户口已不在本集体经济组织之内的。但应对原有宅基地的建筑物和树木等给予合理赔偿，不得平调。除此之外任何人是无权收回农民宅基地的使用权。对于由于规划、建设需要占用收回农民宅基地的，国家《物权法》规定：“对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地”，《河南省农村宅基地用地管理办法》规定“原宅基地影响规划，需要收回而又无宅基地的”，“现在住房影响乡（镇）村建设规划，需要搬迁重建的”，应当重新为农民安排宅基地。

四、农房拆迁的方案

国家建设也好，城市建设也好，村镇建设也好会涉及到农民房屋的拆迁。房屋拆迁是一大工作难题，要破解这一难题关键是要积极宣传政策，正确执行政策，在开展积极思想工作的同时要有合理的安置补偿方案。

房屋拆迁的安置补偿目前有三种方案：

一是货币补偿。货币补偿的种类有重置价、成本价、市场价。重置价是指同地或异地重新建设被拆迁房屋的价格，它包括建材费、建筑工资，不包括地价。房屋重置价与结合成新的评估规则由县房产管理局制定并公布，宅基地区位补偿价计算办法由县房产管理局和国土资源局联合制定并公布。成本价则包括建房的建材费、建筑工资、地价及相关的配套费。市场价一般是参照被拆迁农房同地段普通商品用房的平均市场销售价格制定。实行市场价货币补偿的被拆迁房屋的宅基地按当地集体土地征用标准予以补偿。实行房屋市场价补偿的农户不再进行房屋安置或者另行审批宅基地。

二是房屋置换。房屋置换就是我们平时说的以房换房，以平米换平米，拆多少房屋，换多少等数量的房屋。具体置换时要制定一个为绝大数置换房户能够接受的基本置换价，达不到基本置换价的被拆迁户应补齐基本置换价，对个别超出基本置换价的则退回超出部分的价格。同地段置房不考虑宅基地区位差价。不同地段的置房还要补齐宅基地区位差价。如置房到差的地段拆迁方要给被拆迁方补齐宅基地区位差价，如置换到好的地段，被拆迁方要给拆迁方补齐宅基地区位差价。被拆迁户置房面积不够的要按成本价补齐，超出置换面积的按市场价补齐。对超出标准不予置换房屋的那一部分房屋按市场价补偿。被拆迁房屋的宅基地按当地集体土地征用标准予以补偿，不再另行安排宅基地。

三是置地重建。置地重建是指置换宅基地进行重建。在置换宅基地时，拆迁方应为被拆迁方补齐新老宅基地的区位差价，原房建筑按重置价结合成新补偿。政府有关部门负责宅基地的以旧换新工作。

五、对农房拆迁工作的想法

目前在城市建设中，尤其在修筑道路中涉及拆迁部分农房。被拆迁户对“非驴非马”的拆迁政策抵触情绪较大，不仅影响工程进度，而且被拆迁户为维护自己的利益上访不断。

在拆迁工作中，有的地方与群众见面的拆迁安置补偿方案的基本内容，是以每人30平方米为基数进行房屋置换或补偿，超出部分的房屋补偿则按重置价或低于重置价，对农民的宅基地没有明确补偿规定。这种作法直接损害了被拆迁户的利益，遭到了被拆迁户的强烈抵触。农民是生活在社会最底层的人，挣点钱不容易。他们对用汗水换来的钱是金金计较，视钱如命。房屋和宅基地是他们最宝贵的财富，也是他们的生存之地，动了他们的房屋和宅基地，就是动了他生存的核心利益。他们不得不为此而大喊大叫，他们会用各种手段维护自己的合法利益。

在拆迁房屋时，对被拆迁户要么实行货币补偿，要么实行房产置换补偿，要么实行置地重建补偿。我们不搞平均主义，人的智力水平不一样，所以每户每人所拥有的财产不一样，我们凭什么要按人置房，按人头补偿。试想一个四口之家，用毕生的血汗盖起了一栋300平方米的楼房。按现有的方案每口人可置换30平方米房子，那么四口之家可置换120平方米房子。其余180平方米的房子按每平方米410元的重置价补偿，能行得通吗？410元在自己的宅基地上是1平方米的房子。他拿着410元能在市政府的大楼上盖房吗？能在市区的大街上盖房吗？显然不能。试想，如果国家修铁路要通过某单位的家属楼，其中有一位副县级领导，他同自己的儿子在里面有120平方米的住房两套。按五口之家，每人置换30平方米，全家置换150平方米。其余90平方米，每平方米按500元的重置价补偿，他和他的全家能同意吗？对于农民来说有了宅基地，每平方米给500元，也许建1平方米的房子还有点希望，一旦失去了宅基地，想得到1平方米房子现如今需要三至四个500元。房屋是和其宅基地是一体的，房屋的价值是和其基地共同体现的，不能将房屋和基地剥离，只给房以重置价。正如一头猪，毛和皮是共存的，毛一旦和皮分离，那么毛的价值有几何。

要想使我市的农房拆迁工作顺利进展，就必须改“非驴非马”为“是驴是马”。是实行货币补偿方案、房屋置换方案、还是置地重建方案？最好是从实际出发，尊重民意。

在三种方案的制定中有一个共同的问题，就是补偿的基数标准。为了防止拆迁前的乱建，确定每户的补偿平方米数是必要的。农房建设合法与否的惟一依据是《农村集体土地建设使用证》。农民在合法领得《农村集体土地建设使用证》后，在其基地上建造房屋就是合法的。没有任何部门规定只允许建多少平方米，不允许建多少平方米。这使我想起了今年5月5日与新疆军区副司令李新光同学欢聚时李司令说的一段话。他说：“我曾与一位省长视察工作时，看到一些农户为了获得拆迁补偿多盖房的情况。我问你们怎么不管管？他笑笑说顺其自然吧！”根据实际情况，防止乱建，制定一个基本标准还是可行的。我市每证的宅基地使用面积为2.5—3分。一般的农家宅院上屋二层，下房一层加之门楼可以建房270平方米。因此每证每户房屋补偿的标准确定为270平方米是可行的。对于超出部分的可以重置价补偿。对于超出宅基地范围的建房可视为违章建筑，政策苛刻一点也不是不可以的。在270平方米以内的可以按市场价补偿，可以置换房屋，可以补偿重置价置地重建。在置换房屋时不足270平方米的可补齐成本价，超出270平方米部分执行市场价。安置房成本价包括房屋土建造价、用地成本（安置房土地价格按拆迁补偿土地标准确定）、基础设施造价。以一个包括爷、奶、爸、妈和两个子女在内的六口之家为例，最多可以置换270平方米房屋，可以拥有120平方米的套房两套，也可拥有90平方米的套房3套。这就既解决了上辈人的住房问题，也解决了孩子成家住房的后顾之忧。一个四口之家，没两套住房是难以解除后顾之忧的，一个身为农民的父母是没有能力挣几十万元钱为儿女买房子的。也许会有人觉得心理不平衡，需知这是农民为我们的城市建设，在失去耕地，失去宅基地之后，在做出牺牲之后，理应得到的最后一点补偿。

对安排宅基地重建房屋的，应根据《河南省〈土地管理法〉实施办法》第四十八条规定：“农村居民建设住宅，每户宅基地用地标准，城镇郊区和人均耕地一亩以下的平原地区，每户用地不得超过二分执行。”对在规划区内的房建实行“五统一分”，即统一选址，统一规划，统一设计，统一配套，统一安置，分户筹资建设。