楼宇经济分析报告篇1

一、全面落实发展纲要，丰富完善服务业产业规划体系

（一）编制完成《*市*区服务业“十一五”发展规划》。以《*市*区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》为指导，深入调研，广泛征求意见，编制完成《*市*区服务业“十一五”发展规划》，全面总结“十五”期间发展经验，明确“十一五”服务业发展思路和工作重点。

（二）编制实施重点行业发展规划。通过各种方式和方法，深入学习、宣传和贯彻会展、物流、中介服务业等发展规划，尽快促进行业专项规划的落地实施。深入挖掘餐饮业和专业市场在*发展的历史底蕴，研究新形势下的发展定位、基本思路和推进措施，编制完成餐饮业、专业市场发展规划。

二、围绕培育城市综合服务功能，着力推进服务业集聚区建设

（三）全力推进东部新城开发建设。与东部新城建设指挥部协同作战，主动介入东部新城各个功能区的规划建设和招商工作。按照市委市政府的要求和东部新城开发建设时序，妥善解决相关征地、拆迁、安置、企业腾笼换业等问题，满足开发建设用地需求。全面参与、支持配合以国际贸易平台为主体的会展服务区、国际航运中心和市发改委等六部门商务楼宇建设，加快推进雷迪森酒店建设。

（四）加快培育城市综合服务功能。充分认识培育城市综合服务功能对中心城区经济社会发展的重要作用，立足区位优势、资源禀赋和产业基础，明确功能定位，细分延伸产业链，加快培育港口服务、会展服务、进出口服务、文化创意等功能，进一步增强*的集聚辐射功能，使*成为*城市综合服务功能的核心承载区。

（五）建立服务业集聚区建设工作推进机制。学习借鉴上海等地服务业集聚区建设经验，召开加快服务业集聚区建设工作会议，组织成立服务业集聚区建设领导小组及办公室，研究部署服务业集聚区建设工作，统一思想，深化认识，明确任务，落实责任，建立服务业集聚区建设工作推进机制，加快形成全区上下参与推进服务业集聚区建设的良好氛围。

（六）全面推进服务业集聚区建设。一是积极推进核心滨水区服务业集聚区建设。继续保持与市有关部门的联系与衔接，做好规划、拆迁和土地挂牌工作，进一步加大招商力度，促成金光商务楼等优质项目落户，加快香格里拉大酒店及其附属设施的建设进度。二是主动衔接临江服务业集聚区的规划建设。注重文化创意、休闲娱乐等功能渗透，依托规划建设的*书城、国际社区等项目的实施，积极开展相关招商工作。三是谋划启动七里垫服务业集聚区建设。抓紧完成一期地块的拆迁安置和土地挂牌工作，尽早启动世纪东方商业中心项目建设。四是积极提升仇毕服务业集聚区。主动衔接落实生活配送型物流园区的规划，促成现代商城开业，完成现代建筑装潢市场的改造规划，加快培育流通贸易、物流配送、汽车服务等功能，整合提升物流园区建设。五是大力促进矮柳服务业集聚区建设。加快推进上东国际等项目建设，确保欧尚超市年内开业，尽快形成商务办公、商业休闲等功能。

三、提升楼宇经济发展水平，强化服务业发展载体建设

（七）加强楼宇规划建设。编制完成《*区楼宇经济发展专项规划》，进一步完善加快发展楼宇经济的政策措施，积极引导市场主体投资发展楼宇经济，继续加强与市规划、国土部门的沟通，加快规划新建一批楼宇。主动服务，加强协调，加快在建楼宇的推进速度，促使新天地二期、兴业大厦、金汇大厦等商务楼宇及早交付使用，全面促进中信泰富广场开工建设。

（八）整合利用现有商务楼宇。认真研究已交付楼宇的招商问题，加大对波特曼中心、上东国际、新天地商务楼、嘉汇国贸、汉通商务大厦、开丰大厦、彩江大厦等商务楼宇的招商引资和扶持、服务力度，分类指导，加快楼宇的招商和企业入驻步伐。进一步完善楼宇周边配套服务设施，大力打造功能齐全、设施完善的精品楼宇，积极营造良好的楼宇经济发展环境，积极吸引各类服务业机构落户，切实提高楼宇企业入住率和楼宇资源利用率。

（九）提升商务楼宇综合管理水平。切实利用好楼宇数字化管理系统，真正发挥其在楼宇招商和经营管理上的作用。深入研究商务楼宇物业管理特点，对重点商务楼宇的物业经营公司进行专业培训，引导楼宇业主聘请国家二级以上物业进行管理。加强对加快楼宇经济发展相关政策措施的宣传和落实力度，进一步强化楼宇执法检查，整顿规范楼宇经济市场秩序。

（十）加快培育特色功能载体。深入挖掘“海运港”的特色内涵，做好“海运港”商标注册、航运信息数字平台建设等工作，为中小型航运企业提供信息服务。完善*南路特色商业街改造，合理规划华严区块等街区的功能定位和业态选择，全面推进特色街经济发展。邀请咨询机构进行会展创意园（暂名）建设可行性论证，完成会展创意园（暂名）的主体建设。

四、坚持优先发展现代服务业，加快优化服务业内部结构

（十一）做强会展经济。精心承办好第四届家博会，全力参与“浙洽会”、“消博会”等大型展会活动，积极做好各类展会的综合服务工作。充分利用国际贸易平台等载体，积极引进各类会展服务企业，巩固会展企业集聚优势，促进会展业与旅游业、商贸业、餐饮业的联动发展。

（十二）突出发展以航运业为主体的物流业。利用*先进制造业、港口优势和区内楼宇资源，充分发挥区位优势和政策优势，加快引进“地中海”船运等世界知名物流企业。加强与市交通局紧密合作，加快培育“海运港”模式的中小物流企业发展载体。继续扶持壮大金辉物流、神化化学等现有物流企业，鼓励其拓展经营范围和业务领域。

（十三）积极发展中介、金融、文化创意等现代服务行业。研究出台加快中介服务业发展实施意见，加快培育和引进各类中介服务机构，积极促进金穗税务、工正监理等拓展市场范围和业务领域，引导企业与国内外知名中介机构开展各种方式合作。建立金融机构联系制度，加快建立银企互动交流合作平台。充分利用现有体育、文化等设施，以*书城等大型项目建设为契机，加快培育和引进一批表演艺术、广告、数字娱乐、动漫创作等文化创意企业，积极举办各类文化体育活动，建设体育用品专业市场。积极配合*市旅游中心的启动建设，促进旅游与商业、文化、会展的联动发展。

五、加快改造提升转型步伐，有效巩固传统服务业发展优势

（十四）大力发展商业零售业。紧紧抓住区内大面积商业设施投入使用的契机，提前谋划，加大对商业零售业发展的支持力度，进一步明确功能，强化特色，大力引进培育各类业态，提升区域商业零售业规模和质量。促成欧尚超市、波特曼名品街等开业，推进沃尔玛超市的引进工作，加快广客隆地块商业设施的建设和招商。

（十五）集聚发展汽车服务业。促使国际汽车城做好主体招商和配套服务招商工作，确保年内开业。推进世纪轿车城“二次招商”活动，积极引进3S、4S汽车专营店，培育完善仇毕汽车销售中心主体功能。引导扶持“车博会”扩大规模，提高影响，进一步增强汽车服务业发展氛围。

（十六）提升发展餐饮、专业市场。继续巩固“四大餐饮”的经营优势，大力培育发展一批精致特色餐饮企业，引导大众餐饮提升服务水平，扎实推进便民餐饮企业的连锁经营。积极研究宁穿路专业市场群的功能定位，提升各类专业市场现代信息技术应用水平，引导专业市场加快转型提升步伐。

（十七）扎实推进社区服务业发展。适应群众多样化、多层次的需求，以街道、社区为实施主体，各相关部门通力协作，整合社区资源，强化特色服务，重点发展家政服务、为老服务、医疗保健、体育健身、社区商业等服务业，进一步健全完善“十分钟社区服务圈”。积极扶持服务型、公益型社区民间组织发展，大力培育适合社区实际需要的志愿者队伍。深入实施社区放心示范店工程，继续推进城区菜市场标准化改造工程。

六、坚持招大引强选优，加大服务业招商选资工作力度

（十八）强化服务业招商工作。坚持招大引强选优，突出东部新城、核心滨水区、七里垫商业中心等重点区块的招商选资，加快推进服务业集聚区建设。突出波特曼中心、上东国际等重点楼宇的招商，大力推进楼宇经济的发展。突出重点产业招商，着力引进航运商务、会展商务、商贸流通、文化创意等服务业，进一步增强综合服务功能。突出抓好金光商务楼、中信泰富城市花园、嘉里建设国际社区等重点项目的跟踪落实，确保项目落户*。

（十九）积极引进培育各类服务业机构。继续深化“以民引外”、“以外引外”和“二次招商”等方式，进一步增强对各类服务业机构招商引资的针对性，利用我区丰富的商务楼宇和商业街区资源，大力引进各类服务业机构。

（二十）精心筹办各类服务业推介会。认真总结到上海、香港等地举办服务业推介会的成功经验，全新包装一批服务业实体性项目和功能性项目，加强与境内外服务业发展机构的联系，积极赴境外开展各种服务业推介会。

七、不断完善工作推进机制，全面优化服务业发展环境

(二十一)完善服务业统计考核制度。总结20*年全区服务业考核办法实施成效，结合市服务业发展考核的要求，进一步修改完善服务业考核办法。利用经济普查资料开发成果，充分发挥街道、部门作用，加快健全服务业统计分析和体系。

（二十二）加快服务业信息化、品牌化建设。建设服务业公共网络服务平台，满足企业在政策咨询、规划了解、意见反馈、信息查询等方面的需要。鼓励支持各类服务业企业开展信息化建设，提升企业竞争力。积极引导具有一定发展优势的服务业企业开展企业品牌建设，加大对商业老字号知识产权的保护力度,支持老字号服务业企业开拓市场、提升发展水平。

（二十三）推进可再生资源回收利用实事工程。完成9个可再生资源回收站试点建设工作。引导服务业企业开展节约型企业建设，推广餐饮企业污水处理应用，开展绿色饭店创建工作。

（二十四）认真做好平安市场推广工作。总结推广“平安市场”创建试点工作经验，巩固“平安市场”建设成果，推进世纪轿车城、金光百货、新世界百货等10家单位的“平安市场”、“平安商场”创建工作，着力营造安全稳定的经济发展环境。

楼宇经济分析报告篇2

[摘要]：

分众传媒（FocusMedia）控股有限公司，在短短几年内，迅猛发展为中国第一广告和媒体运营商。支撑分众传媒高速成长的竞争优势耐人寻味。美国战略大师波特关于企业竞争力的系列著作以富有可操作性、可预见性和时代性而享有盛誉，其中一些理论与分众传媒的成功经验能够很好地契合。运用波特的竞争理论进行分析，分众传媒拥有差异化优势、规模经济优势、目标集中优势、关联与多元化优势等广告和传媒产业的竞争优势。

AbstractFocusMediaCompanyhasdevelopedveryquicklywiththeprogressofChina'smediacareer.ItlaunchedNASDAQofAmericansuccessfullyinJuly，2005，andbecamethefirstlistedadvertisementmediaabroad.FocusMedia'srapidrisinghasbroughthonorandproudtoeveryChinese，buttheonlycompany'srapiddevelopmentdoesnotmeanthatChinesemediacareerhasbeeninastrongpositionintheworld.Chinaisfacingtheembarrasementofbeingabigbutnotstrongmediacountry，whichhasaroseourmeditationtowardschina'smediacareer.Thispaper，startingfromFocusMedia'sabilitytocompeteinthefield，analysesthereasonsofitsfastdevelopmentintermsofBort'sCompetitionTheory，suchasadvantageofhavingdifferences，massivemarketing，increasingthepriceofentering，advantageoffocusingtarget，advantageofmulti-strategy，completechainsofvalue.

分众传媒（FocusMedia）控股有限公司，在短短几年内，迅猛发展为中国第一广告和媒体运营商。支撑分众传媒高速成长的竞争优势耐人寻味。美国战略大师波特关于企业竞争力的系列著作以富有可操作性、可预见性和时代性而享有盛誉，其中一些理论与分众传媒的成功经验能够很好地契合。运用波特的竞争理论探析分众传媒的竞争优势，对于中国企业尤其是传媒创意产业创造竞争优势和提高市场竞争力不无裨益。

一、波特的相关竞争理论诠释[1]

哈佛大学商学院教授迈克尔波特是著名的经济策略大师。波特自1980年起陆续出版了《竞争战略》、《竞争优势》、《国家竞争优势》、《竞争论》等著作，前三部著作构成其竞争优势理论的三部曲，对企业和产业如何参与竞争并获得竞争优势具有重大的理论价值和实践意义，成为了企业战略理论发展史上的里程碑。波特的竞争优势理论主要在行业结构与企业定位两方面上展开，他把企业的竞争战略和竞争优势放在特定的产业结构和产业环境中来研究，使用了五种竞争力量、价值链、关联等分析工具来阐述竞争，并对全球性竞争、国家竞争优势和互联网与竞争优势的关系等重大现实问题进行了深入细致的探讨，从而对企业战略理论、国际商务理论做出了杰出贡献。

（一）、产业结构与基本竞争战略

波特认为，产业结构分析是企业竞争战略的基本分析方法。一个产业由一群生产相近的替代产品的公司组成。竞争战略旨在针对决定产业竞争的各作用力建立有利的、持久性的地位。而形成竞争战略的实质是将一个公司与其内外环境建立联系。由此可见，决定企业获利能力的首要因素是产业内部竞争状况，也就是该产业的“产业吸引力”。企业在拟定竞争战略时，必须要深入了解产业吸引力的竞争法则。竞争法则可以用五种竞争力来具体分析，这五种竞争力是：新加入者的威胁、客户的议价能力、替代品或服务的威胁、供货商的议价能力及既有竞争者。竞争作用的强弱决定了产业长期的、潜在的利润率。而这五种竞争作用力的任何一种都是由产业结构所决定的。一个企业的竞争战略的目标就是在产业内部对抗或影响这五种力量，使自己处于最佳位置。波特提出了三种基本的竞争战略：

总成本领先战略。要求企业必须建立起高效、规模化的生产设施，全力以赴地降低成本，严格控制管理费用及研发、服务、推销、广告等方面的成本费用。为了达到这些目标，企业需要在管理方面对成本给予高度的重视，确保总成本低于竞争对手。

差异化战略。将公司提供的产品或服务差异化，树立起一些全产业范围中具有独特性的东西。实现差异化战略可以有许多方式，如设计名牌形象，保持技术、性能特点、顾客服务、商业网络及其他方面的独特性，等等。最理想的状况是公司在几个方面都具有差异化的特点。但这一战略与提高市场份额的目标不可兼顾，在建立公司的差异化战略的活动中总是伴随着很高的成本代价，有时即便全产业范围的顾客都了解公司的独特优点，也并不是所有顾客都将愿意或有能力支付公司要求的高价格。

专一化战略。即主攻某个特殊的顾客群、某产品线的一个细分区段或某一地区市场。专一化战略的前提思想是：公司能够以较高的效率、更好的效果为某一狭窄的战略对象服务，从而超过在较广阔范围内竞争的对手。公司或者通过满足特殊对象的需要而实现了差异化，或者在为这一对象服务时实现了低成本，或者二者兼得。这样的公司可以使其赢利的潜力超过产业的平均水平。

（二）、竞争优势与价值链

波特的竞争优势理论研究的是企业如何在实践中创造和保持在产业中的竞争优势。竞争优势来源于企业为客户所能创造的超过其成本的价值。它有两种基本形式：成本领先和标歧立异。它们由产业结构所决定，并来源于企业比竞争对手更有效地处理五种竞争作用力的能力。宏观经济条件和政策之类的外部因素也通过影响产业结构来影响竞争。为此，波特采用了“价值链”作为基本的分析方法和工具。

价值链就是一套分析优势来源的基本工具。它可将企业的各种活动以价值传递的方式分解开来，藉以了解企业的成本特性，以及现有与潜在的差异化来源。企业的各种活动既是独立的，也是互相链结的。企业应该根据竞争优势的来源，并透过了解组织结构与价值链，价值链内部的链结，以及它与供应商或营销渠道间的链结关系，制订一套适当的协调形式，而根据价值链需要设计的组织结构，有助于形成企业创造并保持竞争优势的能力。公司的价值链，进一步可与上游的供应商与下游的买主的价值链相连，构成一个产业的价值链。

二、运用“五力模型”分析分众传媒行业竞争力

根据波特的竞争理论，行业内影响企业获利能力和竞争能力的共有五种力量，即进入威胁，替代品的威胁，供应商讨价还价的力量，购买者讨价还价的力量，现有竞争者的竞争。

（一）进入威胁

波特认为，新进入者在给行业带来新生产能力、新资源的同时，将希望在已被现有企业瓜分完毕的市场中赢得一席之地，这就有可能会与现有企业发生原材料与市场份额的竞争，最终导致行业中现有企业盈利水平降低，严重的话还有可能危及这些企业的生存。

总体来看，形成竞争壁垒的有规模经济、有效资本需求量、纵向一体化以及对稀缺资源的垄断占有等。从资源上来看，楼宇广告的特点是市场有限，商业楼宇在短期内是“不可再生资源”，分众传媒公司在资源的占有上可以说达到了一定的垄断程度。分众传媒在与聚众合并后，成为中国最大的户外广告平台，占整个楼宇视频广告市场的96.5%-98%。分众在NASDAQ的成功上市使其市值已超过30亿美圆，成为NASDAQ中国上市公司龙头股[2]。分众独特的优势形成了有效的竞争壁垒，因此分众传媒面临较小的进入威胁。

（二）替代品的威胁

两个处于不同行业中的企业，可能会由于所生产的产品互为替代品，从而在它们之间产生相互竞争行为，这种源自于替代品的竞争会以各种形式影响行业中现有企业的竞争战略。波特认为，替代品价格越低、质量越好、用户转换成本越低，其所能产生的竞争压力就强。而这种来自替代品生产者的竞争压力的强度，可以具体通过考察替代品销售增长率、替代品厂家生产能力与盈利扩张情况来加以描述。

分众传媒面临的主要替代威胁来自两方面。一是有实力的新兴媒体。随着电子信息技术的不断发展，以互联网、手机等为代表的新媒体不断涌现出新的商业模式与细分市场。而大众由于好奇心理，会对新兴媒体投入更多关注，新媒体的高吸引率推动它们迅速发展，对分众传媒产生替代威胁。二是传统的大众传媒机构。在新兴媒体层出不穷的今天，传统媒体仍拥有无法取代的优势。传统媒体经营者的观念、思路和手段在不断更新，他们开始实施传统媒体与新媒体优势互补战略，利用自身的实力和优势进入新兴媒体领域，在各细分市场建立自己的领地。客观看来，分众传媒的未来发展之路面临着新兴和传统媒体的双重挑战。

（三）供应商讨价还价的力量

波特认为，供应方主要通过提高投入要素价格与降低单位价值质量的能力，来影响行业中现有企业的盈利能力与产品竞争力。分众传媒的供应方是为分众提供信息传播场所的各类组织。由于分众是以经营楼宇广告为主业的广告媒体运营商，并且，分众传媒在行业中处于绝对垄断地位，现阶段各类供应者的讨价还价能力比较低。

（四）购买者讨价还价的力量

对于行业中的企业来说，购买方是不容忽视的竞争优势影响因素。购买方所采取的竞争手段主要包括：要求压低水平价格，要求更高的产品品质或更多的服务，甚至迫使企业之间互相压价竞争等。分众传媒的购买者是广告主。随着广告主观念的改变，市场营销意识的增强，其讨价还价能力也在增强，主要表现为：广告主专业化水平的提高，会要求分众传媒提高专业服务水平；随着户外视频广告越来越多，以及受众丧失新鲜感之后，对其侵占安静公共空间的投诉会增加，从而其传播的广告信息会产生负面效应。

（五）现有竞争者的竞争

大部分行业中的企业，相互之间的利益都紧密地交织在一起。作为企业整体战略一部分的各企业竞争战略，其目标都在于使得自己的企业获得相对于竞争对手的优势，所以，在实施中就必然会产生冲突与对抗现象，这些冲突与对抗就构成了现有企业之间的竞争。分众传媒自2006年1月收购聚众以来，已经占据了90%以上的市场份额，作为市场的领先者，已经在人力资源、市场份额、商业楼宇资源以及公众知名度上占据了绝对优势，且其绝对优势也无形中树立起了强大的市场进入壁垒。现有竞争者的竞争对分众的影响极为有限。

三、分众传媒的竞争优势解析

（一）、差异化优势

分众传媒之所以在短时间内得到迅速发展，离不开该公司对商机的准确把握。“广告什么时候最有效？当人们处在比广告更无聊的时间和空间的时候。”[3]分众传媒首席执行官江南春如是说。正是由于分众传媒首先意识到人们处在电梯中无聊时光所隐藏的商机，及时消化理解，迅速进入楼宇视频广告行业抢占市场，才有了分众传媒辉煌的今天。

分众的前身永怡传播公司，是国内领先的民营本土广告公司。随着广告产业的相对成熟，市场竞争也日趋激烈。就在这个时候，江南春顿悟出一个新的商机领域。受众所接触的广告大都来自电视、平面纸质媒体、户外广告、互联网等一些大众化的传媒，但随着快节奏工作方式的普及，很多上班人士无暇顾及这一类广告。如何能让匆忙的白领阶层自然地留意于精彩的广告呢?此时，江南春给出创意，把液晶电视广告安插在能使这样一群人在一个特定的时间和空间里毫无干扰地欣赏的地方。正是这样一个创意的实施，分众传媒作为一个市场先行者开始拓展商务楼宇液晶屏广告业务，开发了创新性广告传媒平台。

以上分析可知，分众传媒与传统媒体相比，优势在于利用“无聊”商机所产生的差异化。传统的大众传媒受众目标过于分散，其广告有效性在日益快速的生活节奏下逐渐降低，满足不了一些特定人群的特定需求，而分众的出现正好可以弥补这种弱点。其创新性的另一个特点是采用液晶广告的方式，循环滚动播放，有效地提高了广告的覆盖度。正是基于这种差异化经营，分众传媒才得以出奇制胜，在成熟的传统广告市场上攻占一块很大的份额，并且日益壮大。差异化并非一定要有技术上的创新。正如波特所言，其他因素也常常可以导致差异化，如在活动的广度和竞争空间上。分众传媒的运作方式，可以认为是在竞争空间上实现了差异化。

（二）、规模经济优势

规模经济是指生产单位产品的成本随生产规模的扩大而降低。波特指出，规模经济的存在迫使行业新加入者必须以大的生产规模进入，并冒着现有企业强烈反击的风险；或者以小的规模进入，但要长期忍受产品成本过高的劣势。上述两种情况都会使新加入者三思而后行。分众传媒作为行业龙头老大，充分利用规模经济竞争优势，享受着作为行业领导者所带来的巨额利润回报。

1、风险投资推动分众传媒的规模经济

2003年5月，分众传媒赢得了国际知名的战略投资基金软银的巨额投资，并借资本之力在全国展开“圈楼活动”。与此同时，继续进行圈钱运动。2004年4月，鼎晖国际CDH和另一家国际知名风险投资基金DFJ再次注入1250万美金到分众传媒，推动其全国楼宇广告网络的深度覆盖。2004年11月，美国最大的投资银行高盛公司、欧洲最大的风险投资基金3i又投入3000万美金，成为分众传媒第三轮的投资者，从而使2004年度分众融资总额上升至4250万美金，创造了10年来国内广告传媒私募融资的全新记录。2005年10月分众再次运用资本的力量，以超过一亿美元的价格收购了国内最大的电梯平面媒体“框架媒介”100%的股权，从而顺利分享了“框架媒介”所拥有的4万部电梯和4000万日均覆盖量[4]。不久分众媒介又收购了全国排名第四的边界液晶屏业务。完成上述战略性的资本收购后，分众传媒在原有的网络基础上又新增了高档公寓媒体资源，使分众传媒日覆盖率和有效接触率迅速提高。

2、垄断性的资源占有，提高了市场进入壁垒

对稀缺资源的垄断占有是构筑进入壁垒的重要途径之一。楼宇电视行业本质上是一个资源竞争型行业。商业楼宇是稀有的不可再生的资源，由于合同都是独家性的，往往谁先占据后，其他人很难进入。分众传媒在风险投资的大力推动下，在全国各地迅速高效地占据了这项稀缺资源。2005年3月，CTR对国内楼宇电视市场运营商份额作了一次全面的调查，结果显示以楼宇覆盖量计算，分众占据70%，而以液晶电视数量比较，分众占据77%，分众在被调查的13个城市均保持了强势地位[5]。分众传媒尤其注意对高品质楼宇的占有。根据全球最大的不动产管理集团高力物业所提供的中国十大城市TOP50写字楼排行榜中，分众基本占据了75%以上的份额。分众在楼宇液晶电视市场的占有率加之其在流动场所如商场、宾馆、休闲娱乐场所的交叉覆盖，已能够做到对楼宇广告受众85%以上的到达率，覆盖已较为充分，分众传媒已经成为众多广告主的优先选择，给竞争者制造了难以逾越的市场壁垒。

3、目标集中优势

波特的第三种竞争战略是目标集中战略。他认为，集中战略的企业选择产业内一种或一组细分市场，并量体裁衣使其战略为它们服务而不是为其他细分市场服务。集中战略有差异化集中战略和成本集中战略两种形式。分众传媒所实施的是差异化集中战略。分众传媒把在写字楼上班的中产阶级设定为广告目标群体。这样的定位有着科学的根据。随着中国经济快速发展，社会阶层发生了巨大变化。城市中产阶层（月收入3000-10000元）迅速形成和崛起，财富阶层（月收入10000元以上）迅速扩大和年轻化。中产阶层和财富阶层是高档和时尚商品的消费主力，是广告主市场营销的理想对象。

分众传媒创造的楼宇电视正是把目光瞄准了传统媒体所不能充分覆盖的中高收入人群。这部分人群每天清晨上班，在办公室忙碌一天，晚上很晚回家，较少关注一般的报纸广告，也无暇去看电视广告，他们所能接受到的广告信息有限，但是这一类人，又恰恰是某些品牌和商品的主力和重度目标消费群体。分众传媒正是抓住了这样一个被大众市场忽略的细分市场，开创了吸引消费者眼球的分众传媒新模式。作为一个精确针对白领和精英阶层的媒体，其未来不可限量，因为城市化的进程使写字楼、公寓和商场已经成为市民最主要的工作与生活的活动区域。与此相对的是，传统的大众传媒尽管能对大众市场进行大范围广告宣传，但是在满足特殊市场需求方面表现欠佳，这也正是分众在细分市场和集中化战略上的优势所在。

4、关联与多元化优势

波特竞争优势理论中包含关联和多元化战略。波特认为以关联为基础的多元化最有可能在现有产业中提高竞争优势或者在新产业中形成持续的竞争优势。关联允许企业通过内部发展进行多元化，比其他缺少关联的潜在竞争对手克服更少的困难而进入新产业。关联的存在还意味着可以通过内部发展的多元化使得与新的业务单元有关的现有业务单元受益。

较之其他媒体，分众传媒拥有关联与多元化发展上的优势。分众传媒自成立以来，首先开拓的是商务楼宇广告市场。并且在未来几年中，分众传媒还将继续实现楼宇数与LCD数翻番，不断巩固这一市场。但是，由于楼宇广告市场经过几年的发展，相对比较成熟，成长速度减慢，分众以其战略性的眼光，开始推动旗下别的信息传播平台的发展，逐步涉入其他领域，开创新的利润增长点。例如：推出针对中国最高端人群的高尔夫联播网和针对商旅人土的机场巴士联播网，以及2004年底分众传媒全面推出的中国卖场电视联播网。由于分众在商务楼宇市场上的优势，进军卖场以及其他新领域将会更加容易。正如同波特所说，企业可以利用已有优势有效整合新的资源，从而比其竞争对手更少地克服阻力。毫无疑问，分众如若仅仅局限于商务楼宇领域，可以预想其潜在的商机是有限的。而当分众传媒的多元业务齐头并进，互为支撑，充分发挥关联和多元化竞争优势的威力，分众传媒将迎来新一轮的高速增长。

[注释]

[1]迈克尔波特：《竞争优势》（中文版），华夏出版社，2005年版，10-160页

[2]刘世英：《分众的蓝海》，发展出版社，2006年版，105页

[3]曹玲娟：《分众传媒：概念创造赢利》，media.people.com.cn/GB/40641/4920341.html.

[4]述时：《分众传媒的八大战略》，finance.sina.com.cn/g/200508012/15171882969.shtml.

[5]述时：《分众传媒的八大战略》，finance.sina.com.cn/g/200508012/15171882969.shtml.

[参考文献]

[1]迈克尔波特：《竞争优势》（中文版），华夏出版社，2005

[2]迈克尔波特:《竞争战略五大要点》，《牛津管理评论》2006.6

[3]刘世英：《分众的蓝海》，发展出版社，2006

楼宇经济分析报告篇3

一、贯彻落实科学发展观的主要成效和重要共识

党的*以来，局领导班子坚持以科学发展观为指导，以“创新提升”为主题，以发展现代服务业为主线，以结构调整为抓手，通过引导扶持优势产业发展，促进产业结构优化升级，工业高级化和都市工业发展趋势日益增强，支柱产业带动效应明显，现代流通业加快发展，拥有较完善的产业体系与产业集聚配套优势，工业商贸经济快速高效运行，进入良性发展轨道并取得了较好成效。

（一）理清科学发展思路，构建商贸*新格局

1、深入开展调查研究。局领导带队先后深入基层、企业、商店开展工作调研，对我区的工业布局、都市工业、都市旅游、食品安全、品牌建设、高端服务业、楼宇经济、服务业外包、连锁经济、清洁生产、节能减排、现代物流业等进行了专题调研，形成了《试论加快我区工业布局调整对策与思考》、《中山路改造的思考》、《试论清洁生产在宾馆服务业的应用》、《*区楼宇经济战略研究》、《*区服务外包现状分析》、《*市现代物流业结构分析和对策研究》和《试论*站前商贸区发展与思考》等调研报告，对20*年至2010年我区工业企业搬迁、改造的企业进行排队摸底工作，为领导决策我区工业、都市旅游业、物流业、楼宇经济、商贸流通业的发展，提供了翔实的决策依据。

2、精心谋划发展思路。制定并实施了《推进优化发展，构建商贸*发展总体思路》、《*区关于服务业品牌发展奖励有关实施意见》、《*区食品安全明查暗访工作制度》、《*区食品安全督查制度》、《*区食品安全工作作息报送的制度》、《关于在*区推进节约型社会建设的实施意见》和《*区关于高端服务业发展规划纲要》，提出了加快我区都市工业、都市旅游发展远景，申报并创建了*寺国家4a级景区。

3、强化工作推进力度。按照区委、区政府构建“商贸*”工作目标，围绕总体工作部署和要求，在明确责任部门和目标任务的基础上，通过每月专题经贸工作会议，在进一步细化工作目标，帮助指导工作中，强化工作措施，抓实工作任务目标的贯彻落实，形成了齐抓共管的经贸工作责任机制。

（二）突出优化发展主题，开创经贸发展新局面

1、品牌创建有所突破。通过制定《*区关于服务业品牌发展奖励有关实施意见》，创建了：省名牌产品“三凤图牌熟食制品”，省著名商标“东方百业”，国家免检产品“徐家木业的木地板”。江苏徐家木业有限公司、*市三凤桥食品有限责任公司被我市推荐参评“首届长三角中小企业‘品牌企业’、‘品牌产品’。

2、结构调整加快转型。一是主导产业向高端化演进。全区一大主导产业和四大支柱产业中，主导产业商贸流通业稳健发展。二是落后产业加快淘汰。13家小化工、1家小电镀企业关闭工作圆满结束并全面通过验收，8家重点搬迁调整企业中已有6家完成了整体收购签约。

3、楼宇经济发展迅速。到20*年，楼宇经济贡献不断提高，理顺了较大规模异地经营企业税收征管关系20余家，楼宇税收属地率上升到70%。20*年，重点商用楼宇完成税收超过6亿元，完成一般预算收入超过3亿元，二者同比均大幅增长。从企业数看，楼宇内现代服务业占总量比重已达54%。从税收贡献度看，楼宇内现代服务业占总量比重已达84%。我区楼宇内集中了大量金融、商业、贸易、信息及中介服务机构，产业结构已逐步产生裂变。沿中山路地段商用楼宇已经形成产业集聚区，楼宇经济越发凸显出对我区经济发展的推动作用。

4、重点项目有序推进。城中高端商贸商务载体建设稳步推进。国家4a级景区*寺二期改造工程如期进行；红豆国际广场主体基本建成；“三创”载体建设加速推进；区文化创意产业园广瑞路分园一期入驻率已达80%，2万平方米的区留学生创业创意园奠基开工；5000平方米的上马墩街道“三创”载体主体封顶；3.5万平方米的广益家居设计园完成年计划工程量的三分之二；*新城建设积极推进。龙腾广场主体完工，龙潭广场完成河东部分建设，龙吟、龙蟠广场完成前期手续，建筑面积达20万平方米的哥伦布商务商贸广场一期启动建设。

（三）强化服务工作理念，提升经贸全新形象

按照构建“党建工作先进区”目标定位，坚持“围绕发展抓党建、抓好党建促发展”的工作思路，为经贸工作优化发展提供坚强思想保证和组织保证。一是全面加强领导班子建设。注重以"三个代表"重要思想为指导，以科学发展观为统领，努力提高领导水平和执政能力，更好地担负起时代赋予的历史重任，班子的凝聚力、战斗力和号召力不断增强。二是全面加强干部队伍建设。注重以保持党的先进性和加强机关效能作风建设为要求，深入开展"六观一信"教育，全体党员干部的整体素质不断提高。三是注重立党为公、执政为民理念。增强宗旨观念、公仆意识、依法行政和履行职责的自觉性。积极以服务基层、服务企业和服务群众为出发点和工作的落脚点，内强素质、外树形象，经贸形象不断提升。四是全面加强党风廉政建设。注重引导广大党员干部牢固树立正确的权力观、地位观、利益观，筑牢拒腐防变的思想防线，发挥“一个党员一面旗”典型示范作用，做到清白做人，干净做事，当好人民公仆。

回顾总结党的*以来，特别是深入开展学习实践科学发展观活动以来，我们主要形成以下重要共识：

1、解放思想是全面落实科学发展的前题。思想是行动的先导，理论是实践的指南。学习实践科学发展观，必须进一步加深对科学发展观理论内涵、精神实质和基本要求的理解和把握，增强对发展要义、以人为本、统筹兼顾和全面可持续发展的深刻认识，切实提高领导班子贯彻落实科学发展观的自觉性和坚定性，在解放思想中增强责任意识，在强化服务中探索新路径，在转危为机中谋求新发展。

2、改革创新是落实科学发展的首要任务。学习实践科学发展观活动，关键是坚持实践特色。贯彻落实科学发展观，必须要站在全局的高度，进一步认清形势，理清思路，以提高自主创新能力为核心，打破区域经济发展瓶颈，抢抓发展机遇，在“支撑和引领”上取得新突破，加快企业的转型升级，全面提升企业的综合竞争优势，积极营造区域经济发展良好环境。

3、以人为本是

践行科学发展的核心理念。学习实践科学发展观，关键是要以人为本。必须以科学发展的思路和方法，强化服务意识，优化工作机制，以服务促发展，积极探索推动经贸工作科学发展的体制机制，为区域经济平稳运行、产业结构调整及优化升级、节能降耗、现代流通业、各种所有制经济相互促进发展等重大工作推进提供制度保障。加快发展规模型服务企业，加快打造和引进国际业、国内著名服务业、总部型和连锁型企业，提升占传统服务业的比重，全面提升区域经济发展的能级。

4、统筹兼顾是实现科学发展的根本方法。要正确运用科学发展观的根本方法，牢固树立构建大经贸工作格局的工作理念，围绕“商贸*”建设目标，进一步转变发展观念、转变经济发展方式、转变阻碍发展的体制机制、转变政府职能、转变各级干部的工作作风，在统筹宏观工作的基础上，调动和发挥各方面的工作积极性，高起点引领区域经济实现跨越式发展。

5、可持续发展是推动科学发展的不竭动力。必须牢固树立率先发展的工作理念，完善经贸工作管理体制和工作机制，拓展思路、创新方法，增强协调性，提高决策的科学性，实现全面协调可持续发展和良性互动。进一步将自身发展与服务区域经济结合起来；进一步将近期发展与长远发展结合起来；进一步将传统产业优化升级与促进产业结构调整结合起来，大力发展高新技术产业，培育区域经济新的增长极。

二、贯彻落实科学发展观存在的突出问题和原因

局领导班子通过学习实践科学发展观，特别是针对各方面征集到的意见和建议，进行了认真的自查和分析，进一步梳理了存在制约经贸科学发展的问题和不足。

（一）存在的突出问题

1、思想解放还不够到位。主要表现为受长期固有的思维定式影响，特别是随着我国经济社会发展进入新的历史阶段，针对经贸工作面临的许多新情况、新问题，在思想观念中不同程度存在一些条条框框和陈旧观念束缚的问题，还没有彻底打破传统的工作思维方式，缺乏有效地发挥市场“无形之手”的作用，缺少灵活应变的方法和及时研究解决的措施，在区域经济的宏观发展战略上，束缚了自己的思想观念和工作手脚，践行科学发展的忧患意识、危机意识还不够强，思想解放还没有真正到位，推进经贸工作发展的理念还不新，思路不够宽，改革创新意识还不够强。

2、调查研究还不够深入。主要表现为围绕构建“商贸*”建设目标定位，特别是在全区经贸工作发展上，虽然做了大量工作，情况掌握的比较清楚，但是针对区域经济在宏观上遇到的发展瓶颈问题，以及企业在复杂而又多变的经济新形势下，所面临的各种热点和难点问题，成效还不明显。一是深入基层单位调查研究还不够深入，超前谋划区域经济科学发展的思路还不够全面；二是深入基层单位调查研究的方式比较单一，作风还不扎实，特别是解决新情况、新问题的力度还不够。三是深入基层单位调查研究和思考问题的工作思路还不宽，工作领域还不全面，服务和指导企业的工作举措还不多。

3、发展的定位还不够高。主要表现在针对传统商贸载体多、功能单一、发展空间小、能级不强的情况，在统筹经贸工作的宏观发展上，对经贸发展长远规划和发展的大层面上考虑不足，对区域经济在发展上遇到的宏观瓶颈问题，特别是在新形势下对企业在发展上面临的热点、难点问题，在科学发展的宏观决策上，站得不高，看得不远，工作中预见性探索与研究还不够，经贸工作落实科学发展的工作思路和定位还不高，践行科学发展观的思路还不够多。

4、工作措施还不够有力。主要是深入基层和主动服务基层的工作措施还不够有力。一是由于经贸职能多、人手少、任务重，加上区职能部门职责交叉、权责脱节，某些职能界定不清，管理不到位，单打一工作方式仍比较突出。二是在工作上常常是被动应付而且忙于日常事务性工作的较多，工作的主动性还不强。三是深入基层工作的作风还不够，真正深层次深入到基层，工作做得还不深不细。四是统筹全区经贸工作的机制还不完善，工作措施还不够有力，工作中对基层单位的工作布置要求和工作检查多，对基层遇到的宏观瓶颈问题指导还不够，缺乏有效解决问题的应对办法。

（二）问题分析主要原因

1、学习理解科学发展观还不全面。思想决定行动，思路决定出路。存在对科学发展的深刻理解不够深刻，按规定动作做的较多，创新自选动作还不多。一是用科学发展的观念来指导经贸工作，解决经贸工作又好又快发展上遇到的瓶颈问题还存在一定差距，坚持实践特色成效还不够明显。二是对制约和影响经贸工作长远发展的新情况、新问题关注不够，原本有限的调研工作在成果转化应用方面不明显。三是缺少对经贸发展长远问题的思考与研究，导致在工作中有时缺乏前瞻性，工作陷入事务性圈子和疲于应付，科学发展的理念还需进一步强化。

2、落实科学发展观的思路还不多。运用科学发展观提升领导发展的能力和处理复杂问题的能力上，立足全面、协调、可持续发展的理念还不够强。一是面对新问题、新矛盾，一定程度上存在求稳思想，没能完全摆脱旧的思维定势和思想束缚，习惯于沿用既有的工作模式，思路不够开拓，工作方式比较单一。二是落实创新意识还不够强。存在沿用传统的思路和经验可以少走弯路，比较稳妥，对没有政策规定和以前没有做过的，不敢突破工作模式和框架，怕没有依据，造成不良影响，担心用新的方法，会有风险，带来麻烦。三是站在全区宏观高度深层次思考问题和谋划经贸工作的遇见性还不够。

3、实践科学发展的举措不够有力。工作上计划经济的思维方式和工作方式还没有得到根本改变。一是工作上循规蹈矩，不敢突破条条框框，对制约科学发展的体制机制障碍认识不够，改革创新的魄力不足，突破不够。二是某些政策、措施和办法对基层的服务指导性、实效性和针对性还不强，深入基层一线了解情况、征求意见、处理具体问题上没有真正做到沉下身子，在如何突破经济发展瓶颈上，工作作风还不够扎实。三是在统筹区域经贸发展上，视野不够开阔，目光不够长远，对一些事关全局的重大问题分析不够深入，应对措施准备不够充分，对宏观经济形势的把握与当好区委、区政府参谋助手的要求还有一定差距。

4、推进科学发展的机制不够完善。一是面对新形势和新要求，在管理制度、效能和作风建设等方面还存在不足，经贸科学发展的工作机制还不够健全。二是在经贸运行机制上还有不适应科学发展的方面，特别是在推进区域经济发展上，工作合力不足，推进力度还不够。三是由于体制机制等因素，导致经贸执法队伍的缺位、执法手段的缺失，行业监管不够落实，考核评价机制不健全，影响条线主管部门、职能科室的积极性，统筹协调不够，落实效果不理想。四是现代市场体系不完备，商品市场发展不够充分，公平有效的市场运行机制有待进一步健全等问题客观上制约了商贸流通的全面发展。

三、进一步贯彻落实科学发展观的努力方向

面对经济发展的机遇和挑战，必须进一步解放思想增强忧患意识，克服狭隘视野开拓思路，始终保持清醒头脑和开拓进取的精神，以科学发展观为统领，创造性地开展工作，为全面实现经贸工作的优化发展提供思想保证和组织保证。

（一）落实科学发展的总体思路

全面贯彻落实党的十七大精神，围绕构建*服务业核心区目标，以科学发展观为统领，强化服务意识，坚持差别化发展、高端化发展、品质化发展和效益型发展之路，强化区域发展特色，加快产业结构调整，提升区域综合竞争力，努力实现全区经济平稳较快增长。

1、突出一个主题

围绕“深入推进优化发展，切实增强主体功能”主题，坚持全面协调可持续发展。目前，*正处于优化发展的关键时期，既拥有难得的机遇，也面临宏观经济环境带来的新挑战，针对区域经济发展面临发展空间不足、公共载体缺失、服务能力不强等新瓶颈，增强贯彻落实科学发展观的自觉性和坚定性，强化以人为本和服务工作理念，超前谋划和统筹全局工作。坚持科学发展的实践特色，突出重点，加强调查研究，在探索工作的思路和措施中，积极破解区域经济发展的瓶颈和问题，着力解决发展难题，为区域经济的优化发展营造良好环境。

2、注重两个着力点

（1）保增长。*经济市场化程度较高，不可避免地会受到国际金融危机的冲击和世界经济增长明显减速的影响。作为职能部门必须认真把握宏观形势，分析发展困难，研究发展机遇，为企业生产经营提供优良服务，为区域经济发展提供政策建议。确保*2009年地区生产总值增长12%，服务业增加值增长13%，社会消费品零售总额增长18%，固定资产投资总额增长28%。

（2）促转型。围绕构建现代城市产业体系的总体目标，加快发展现代服务业，深入推进实施“575”计划，年内服务业增加值占gdp比重要达到90%以上，五大产业占比要达到72%以上。推动和拓展经济集约发展，年内税收超千万元楼宇达到12幢、超亿元楼宇达到3幢。重点抓好节能减排，建立规划指导机制，加快结构调整，落实重点耗能行业和企业的节能工作，推行循环经济和清洁生产建设。积极引进文化传媒、软件外包等现代服务业总部，引进国际服务业地区总部，引进本地先进制造业营销总部、研发总部和财务总部，推动优势产业向*集聚，提升区域经济发展能级。

3、提升三种能力

（1）提升规划能力。面对机遇和挑战，要在转危为机中，着力开展品牌经济、连锁经济、都市旅游的调查研究；着力开展商业大厦、*广场等已经提升档次的商贸载体，调查世界品牌500强、世界奢侈品牌、中国驰名商标等高端品牌的引进情况和经营状况；开展辖区内连锁企业的调研，掌握连锁企业的区域分布、产业和发展现状。与旅游部门密切合作，调查研究*都市休闲文化旅游发展的状况、困难和机遇，科学制定产业发展规划。

（2）提升服务能力。进一步强化服务功能，构建经贸工作平台，落实重点企业三级服务体系，形成工作机制。一是通过不定期走访、人员对接等基础服务，加深对企业的了解，及时掌握企业运行情况，为领导决策提高依据。二是加强对企业指导，认真听取意见建议，为企业提供投资融资对接、人才交流引进、政策信息、政产学研合作、对外宣传推介等服务，帮助企业解决发展过程中遇到的困难，营造“服务企业关爱有加、支持企业克难求进”的良好氛围。

（3）提升调控能力。加强宏观经济研究，关注国内当前经济发展中出现的新问题、新情况，密切关注省、市新政策的出台，向企业宣传经济形势和经济政策，帮助企业申报项目，争取支持。重点关注市场变化和资金运行，协调组织经营要素。强化预警监测和分析研究，及时发现市场运行中的苗头性、倾向性问题，主动防范和化解企业经营风险，确保*经济平稳健康发展。

（二）落实科学发展的主要措施

1、继续深化理论学习，不断推进思想解放。要以学习实践科学发展观活动为抓手，坚持以解放思想为先导，进一步广泛开展解放思想大讨论活动，以领导班子带头解放思想，促进全体干部职工解放思想，在工作中找准主要矛盾和问题，抓住关键环节，转换工作思路、创新工作内容，进一步增强工作的针对性和实效性。

2、加快转变发展方式，大力调整产业结构。加快振兴

高端服务业、流通商贸业发展；加快培育新兴产业；优化投资结构和布局；加快实现大企业、大项目带动战略；着力提升自主创新能力。

3、加快行政推动力度，确保完成节能目标。推进节能

降耗问责制；突出抓好重点行业和企业节能；坚持源头控制与淘汰落后设备相结合；发展循环经济、推进清洁生产。

4、加快实施“双轮驱动”，努力促进协调发展。通过部

门协作、资源整合、招商引资等手段，培育一批定位清晰、特色鲜明、功能齐全的现代商务楼宇，加快引进金融、保险、物流等生产型服务企业，推进功能体建设。提升商贸流通业发展水平；大力发展现代物流业；加快发展新兴服务业。

5、全面落实扶持政策，不断优化发展环境。牢牢把握

银企授信的主动权，积极向金融机构推荐“五有一缺”企业，采取多种方式创新银企合作，加大银企授信力度，努力协调解决银行“惜贷”问题。加快构建面向广大中小企业的社会化服务体系；促进民营经济优化升级；扩大中小企业对外合作交流。

6、切实加强运行调节，努力保障要素供给。加强流通

服务业、工业经济运行监测分析；保证生产要素的稳定供应；扎实做好市场保供工作。加强宏观经济运行研究，了解国内当前经济发展中出现的新问题、新情况，及时掌握宏观经济政策的调整，密切关注省、市政策的出台，加强向企业宣传经济形势和经济政策。建立重点企业服务体系，健全重点服务企业生产经营的基础台帐，通过对重点企业的运行监测和预警分析，把握全区经济发展的脉搏。

楼宇经济分析报告篇4

【关键词】智能楼宇；可视对讲

1.前言

（1）从上个世纪八十年代以来，随着国民经济的快速发展，都市中的住宅与高层建筑如雨后春笋地耸立起来。为确保住宅楼内生活的舒适、安全和楼内外的信息交换处理，智能楼宇可视对讲系统因此而产生了。

（2）智能楼宇可视对讲系统主要应用于住户与访客之间，住户与管理中心之间，访客与管理中心之间提供双向通话，同时通过门口机安装的摄像头为住户显示访客的图像，为住户是否让来访客人进入做出判断，并由住户遥控防盗门电磁锁的开关及向保安管理中心进行紧急报警，该系统能阻止不法分子非法进入，达到防盗保障住户安全的目的。

（3）智能楼宇可视对讲系统还集成了家居智能报警系统，室内机具备安防报警功能，可以连接多路多种类型报警探测器（例如门磁窗磁探头、红外报警探测器、烟雾探险测器、瓦斯报警器，紧急按钮等设备），当有一个探测器发出报警信号时，它通过智能楼宇可视对讲系统传输线路传递到管理中心，同时发出报警信号，并在管理中心的主机上显示楼号、单元号、住户房号出现安全事故。管理中心的主机还可以与电脑联网，能实现与安防中心联网的功能。

（4）智能楼宇可视对讲系统行业发展的现状，中国内地可视对讲系统，最早几年因市场需求没有起来，发展比较缓慢，最近十年左右的时间内，随着大量商品房推向市场，智能小区的概念在几年前开始导入中国内地并迅速蔓延，楼宇可视对讲系统的快速发展很大程度上归功于智能小区概念的炒作。目前，楼宇对讲系统已经成为智能建筑小区的基本配置。在新建商品住宅设计中，已强制在新建楼盘中配置楼宇可视对讲系统。

（5）房地产市场的快速发展，相应带动了智能楼宇可视对讲产品市场的快速发展。尽管如此，在行业发展中仍然存在很多问题，主要表现在：现有产品技术含量低，同质化严重，价格竞争激烈；开发生产企业众多，规模普遍偏小；各生产厂家采用不同的传送方式和信号接口，产品相互间不能兼容。

2.随着经济、科技的发展，用户对小区的安防管理和物业管理的要求的不断提高，仅仅提供以上功能已经不能满足需求。用户对可视对讲产品发展的主要需求包含

（1）稳定性。

智能楼宇可视对讲产品是要求24小时运行的安全系统，因此用户要求产品有卓越的稳定性，只有稳定才能保证安全。

（2）安全性。

智能楼宇可视对讲系统为安防基本系统，其基本功能仍然是满足住宅对安全的需要。因此，用户希望系统在提供可视对讲、远程开锁的同时，提供进一步的安全功能。如主人不在时可远程监控家中情况，住户家里发生火警、煤气泄露或有窃贼进入住户家里时能即刻通知管理处及住户本人（比如以短信方式）。

（3）实用性。

只有实用的产品才有旺盛的生命力。市场现有产品实用性利用率不高，有的家庭装的可视门铃可能很久才会用一次，主要原因为功能单一。若让住户自行选择购买与否，相信很多消费者会选择“不”。要使可视对讲产品能够受到家庭的欢迎，其实用性是关键。如果能通过室内机浏览自己的照片集，查阅常用的电话，查看物业信息等，其设备利用率和被关注程度将大大提高，该产品市场才能真正繁荣。

（4）标准化和开放性。

目前智能楼宇可视对讲产品没有统一标准，不同厂家的产品不能互相兼容，可视对讲子系统也基本不能和其它弱电子系统互联。系统缺乏开放性，产业也不能健康有序的发展。因此，市场非常期待标准化和开放的产品出现。

（5）美观化。

市场现有对讲产品就外观和应用而言，和手机、彩电、笔记本等消费电子产品相比，都很难谈得上时尚美观。作为家庭用的消费电子产品，可视对讲产品必须走时尚化美观化的道路，实现外观上新颖别致，应用上丰富多彩，产业才能得到健康繁荣。

3.智能楼宇可视对讲系统行业发展的趋势，人类技术发展的最终目的和方向就是服务于生活所需。现阶段可视对讲已慢慢普及、应用，为了提高了人们的生活质量，基于触摸屏幕技术的智能化可视对讲数字IP整体解决方案是未来楼宇可视对讲系统的必然发展道路

3.1网络化、智能化趋势。

（1）即利用已有的宽带网络数据传输平台，或者单独搭建小区英特网，以语音、视频完全数字传输为手段，以实现信息共享、存储、转发为应用目标，通过可视终端，向每个用户分配一个基于IP地址的可视通话号码，向用户提供网络可视电话、视频监控、小区内/楼宇内对讲、小区公共信息、视频点播、可视远程教育、IPTV等多种个性化多媒体服务，并可实现与“3G”网络的互联互通。

（2）智能化趋势是指在系统内集成了整套家居智能化功能。包括可视对讲、数字监控系统、安防报警系统、停车场管理系统、三表抄送系统、背景音乐系统、电子巡更系统、门禁一卡通系统、物业管理系统、宽带网及接入系统等。

（3）就产品而言，现阶段网络化的可视对讲产品已经实现

了音视频信号的数字化采集、传输、压缩过程，布线也可直接用一根LJ45网线和一根电源线来完成。

3.2系统集成化趋势。

（1）当室内人员发生紧急情况，室内火灾或者煤气发生警情，可通过智能化可视对讲主机发送报警信息与物业管理中心或者业主手机，进行报警，由物业电话或上门拜访查看报警情况及处理。

（2）针对无线电子门锁，可设置挟持报警码，当业主被挟持或者遇到危险情况，可使用挟持密码，启动后，可通过室内智能化主机，发送信息指令到中心服务器，此时由管理中心管现员机发出报警信号，同时通过服务器与短信平台相连，发送报警信号到设定的业主手机，以告知家中发生得警情业，得知警情后，主可通过视频监控系统查看门口警情具体情况，防止误报警现象。

3.3终端屏幕触摸化趋势。

楼宇经济分析报告篇5

关键词：楼宇对讲系统发展趋势策略分析

楼宇对讲系统在欧美国家、香港、台湾等地区已采用近20年，自1992年起，国外楼宇对讲系统生产制造商陆续到中国开拓市场。至今，在大陆外国品牌近10个，国内楼宇对讲企业发展迅速，以深圳白兰公司为代表的国内楼宇对讲系统的市场占有率达80%左右。（整理）

楼宇对讲的市场环境分析

楼宇对讲产业与房地产业息息相关，而房地产业又与国家的宏观经济政策关系密切。

自1994年通货膨胀率达21.4%至1996年5月，中央政府实行紧缩性财政、货币政策，致使从1996年开始三年的内生性通货紧缩，首当其冲的就是中国的房地产业；近三年，中国房地产业黯淡无光，普遍不景气；国内楼宇对讲系统除规模较大的厂商，如深圳白兰发展迅猛（成长率高达100%）外，其他规模较小的厂商发展呈萎缩状态。

自1996年5月份以来，中央政府开始刺激经济，制订了扩张性经济政策。至今年6月，已连续七次降低人民币存贷利率，1998年元月1日取消了贷款额限制，4月追加固定资产投资贷款指导性计划，从2700亿元增加到3700亿元，5月份调整国有商业银行的存贷比例，恢复债券回购业务。增加同债发行，进行项目投资，扩大集团购买力，实行国货优先原则，减轻企业负担，增加企业可用资金，鼓励民间和企业投资，清理投资的行政性壁垒，加大政府向能源、交通、邮电等专项投资。1999年6月份，中央第七次调低银行存贷款利率、银行准备金率和再贴现率，试图刺激经济，扩大内需。

至今年上半年，处于改革开放最前沿、反应迅速的深圳特区，房地产业已出现一线生机，市场开始启动。由于经济对于宏观政策的滞后性，扩张的财政、货币政策将在今后三年内在各个领域发挥明显作用，全国的房地产业有望在今后三年逐渐恢复并正常发展，这给楼宇对讲安防产业的发展创造了良机。

楼宇对讲系统的发展趋势

1．楼宇对讲系统正形成为一个相对独立的产业部门

楼宇对讲系统在国内的发展虽然时间不长，但由于其市场前景看好，时至今日，生产厂商已猛增至250家左右。楼宇对讲与电视监控、防盗报警、门禁管理、智能停车场等共同组成了安防产业。由于社会的进步，人类生活模式和思维模式的改变，加之，随着经济的发展，社会阶层的分化加剧，社会治安情况不容乐观，所有这些对安防产业的发展都具有极大的推进作用。

2．销售量增加，竞价行业严重，利润率降低

楼宇对讲行业的某公司，在年初价格大幅度下降。竞价行为虽然可增加整体的销售量，但利润降低幅度也很大。部分厂商意识到竞价行业将带来毫无生存空间的严重后果，故致力于提升产品品质，增加对售后服务的投入，加快产品开发的进度，楼宇对讲市场区隔渐次成形。

3．黑白可视对讲成为市场主流，普通对讲仍具有一定的市场，彩色可视对讲市场增长缓慢。

楼宇对讲系统在中国的沿海发达省区的产品寿命周期正处于成长期向成熟期阶段过渡，而内陆欠发达地区仍处于导入期。经济发达的不平衡性，导致楼宇对讲的寿命周期在国内各地区处地不同的阶段，从而也决定了楼宇对讲的市场主流，目前仍为黑白可视普通对讲在处于市场导入阶段的欠发达地区市场潜力巨大，而彩色可视对讲由于其价位高，功能有过剩之嫌，市场增长缓慢。但是，彩色可视对讲在高级住宅或别墅的配套上将呈上升趋势。总体来说，楼宇对讲系统在全国市场上，1998年无论是销售量与销售额均较1997年成长，增长幅度约30%左右，说明整体楼宇对讲国内市场正处于产品生命周期中的成长期，发展前景大有可为，整体市场由东、南沿海，逐渐往西、北内陆发展。

4．楼宇对讲系统的功能趋向多样化、综合化。

楼宇对讲系统从普通对讲，发展到黑白可视对讲、彩色可视对讲，目前，功能更趋向于多样化和综合化，与侦烟感知器、瓦斯侦测器、防盗报警器、红外、门磁探头等结合，从而发挥防盗、报警、紧急求助等综合功能。

5．国外品牌由于金融危机而衰退，国内品牌数量将会减少，无明显优势的厂商将举步维艰。

近三年，由于受金融危机及经济不景气等影响，国外品牌销售不畅。虽然国外品牌厂家纷纷改变行销策略，势图拓展市场，却无力改变颓势。

国内楼宇对讲生产厂商数量多，但规模相对较小。深圳白兰公司异军突起，目前已发展成为楼宇对讲系统国内最大规模的生产厂商。楼宇对讲系统的市场集中度愈来愈高，规模过小的企业将会失去生存空间，无明显优势的厂商将举步维艰。

楼宇对讲系统的市场特

楼宇对讲系统及安防产业市场有其独特性，其主要表现为以下几个方面：

1．购买者不是使用者，使用者不是购买者

楼宇对讲系统主要针对的是联网小区，各小区的投资者和建设者即房地产开发商、工程商等是其目标客户。楼宇对讲系统的这种“购买者不是使用者，使用者不是购买者”的特征由其产品的本身特性所决定。独户型的楼宇对讲市场虽然具有一定的市场潜力，但整个楼宇对讲的主渠道仍然是房地产开发商和工程商。

2．总体趋势是由专业向民用发展，但民用市场的发展缓慢

楼宇对讲系统早期以金融机构、企事业单位等为主力的专业型、大型化市场已趋饱和，而且，沿海地区开发较早的城市普及率已近50%，新建的小区已无一例外地采用了楼宇对讲产品，市场已趋向饱和，整体市场由东、南沿海，逐渐向西、北内陆发展，专业市场向民用市场拓展。就目前现状而言，民用市场需求反应仅占总体市场10%左右，市场潜力虽巨大，但发展极其缓慢。加之，国家取消福利分房，住宅小区的建设会吞食部分原为民用市场的份额。民用市场开发还有一个漫长的过程，不是仅凭一个企业就可大规模开发得了的。

3．楼宇对讲与电视监控、防盗报警、门禁管理、智能停车场等相互关系愈来愈密切。

智能楼宇的房地产开发商愈来愈倾向将安全防范产业的电视监控、防盗报警、门禁系统、楼宇对讲、智能停车场等建立在一个平台上，实现资源共享，以适应工程的智能一体化设计、综合布线和施工的要求，避免资源的浪费和工程的复杂性。安全防范产业的总体发展必将带动各个部分的共同发展，会出现“一荣俱荣，一损俱损”的局面。

楼宇对讲系统厂商的策略选择

国内楼宇对讲系统厂商，就其规模来说，都是中小企业，规模效益还无法发挥，技术含量不是太高，资金相对不甚丰厚。因此，在制定相应的策略时，应高瞻远瞩，不事张扬，脚踏实地。

1．价格

楼宇对讲系统厂商由于规模小，没有规模效益的支撑，产品的成本不可能降低很多，一些厂商为扩大市场占有率，从自身的利润中扣出一部分实行全面降价，这给本来就没有规模的厂商雪上加霜，规模效益更将难以实现。如果目前安防行业之外的其他雄厚资金挥师入场，整个楼宇对讲系统的市场秩序必将大乱，被驱逐出“界”的厂商一定不止一、二十家。楼宇对讲系统在欠发达地区的内陆地区知之甚少，还有一个推广的过程，降价没有现实意义，市场份额不可能因价格的降低而激增。

2．销售渠道

如前所述，楼宇对讲系统的主体市场仍然是专业的系统市场，民用市场的前进步伐不宜太快，否则，仅有的资金会因为行销渠道的选择不当而付之东流。

3．广告

广告媒体选择是由产品的功能、特征、销售渠道、目标市场等诸多因素确定，媒体选择不当，比之行销渠道选择不当，所造成的损失犹过之而无不及。

目前，楼宇对讲系统就其销售渠道、目标市场和产品的特征而言，选择专业性的媒体不失为一种稳妥的策略。如资金允许的话，适当兼顾大众媒体上的投资且不宜太分散。

4．产品

楼宇经济分析报告篇6

“我知道广告费至少有一半被浪费掉了，但问题是我不知道究竟是哪一半。”约翰·沃纳梅克的这句名言，一直在广告业流行。然而今天，对此体会尤深的应该是中国企业。随着广告效果越来越差，广告投入越来越大，很多企业都陷入了广告浪费的误区之中。

媒体在广告中的角色就像一个邮递员，它的功能是将广告的信息送到接触媒体的受众手中。因此，媒体的到达率直接关系到媒体的投入效率和广告浪费程度。在营销成本中，对广告媒体的投入无疑是最大的。姑且不论国际大品牌动辄数亿美元的广告投入，在国内，从前几年风光无限的“央视标王”，到最近几年国内品牌竞相天价聘请明星代言，都是几千万到数亿元的投入。密集的广告轰炸确实能做到让品牌家喻户晓，但对有的产品来说，花大价钱换来的有可能是“大炮打苍蝇”的结果。

很多企业在营销中面临的窘境通常是：将目标受众细分并不难。难就难在，当企业将目标受众的轮廓描绘出来之后，却发现无法用恰当的传播载体有效地区分自己所要的目标受众，广告还必须通过电视、平面、户外这些最为常见的，面向广泛的传播工具。

正是由于以上的原因，近几年中国出现了各种形式的分众传播媒体、小众传播媒体（AdvertisingNarrowcastingMedia），如比较低端的公交车车载电视和定位较高的直投杂志、航班广告等等。效果好坏，不好统计。但不可否认的是，中国媒体的注意力经济时代已经到来了。

最近，北京和上海的很多白领发现了一件新鲜事：在他们上班写字楼的电梯口/里安装了一些液晶电视，每天轮番播放各种精美的广告，其中也穿插着一些公众信息。在几段广告过后，一般会出现FocusMedia的字样和图标。FocusMedia——一家有着很洋气名称的广告传播公司。它的出现，能否像它所宣称的“作为传统媒体的一种重要的广告补充形式，完成对中高端消费者完全的、重度的覆盖，在分众营销时代，令整个媒体投资更加趋于科学化和经济化”，正是我们营销界非常希望了解的。广告主的商业价值：成本优势

FocusMedia在上海正式投入运营不过半年，而在北京只有短短的两个月，就已经吸引了招商银行、轩尼诗、奥迪、诺基亚、DHL这样的广告大户，作为一个刚刚诞生的创新媒体，这样的业绩，令许多广告媒体羡慕不已，同时也在一定程度上显示出了分众传媒理念背后的广阔商机。FocusMedia的创始人兼CEO江南春非常乐观地估算，在未来五年内，中国整个广告市场的规模为1000亿-1500亿人民币，其中分众传媒市场大约为200亿-500亿。

衡量一个广告媒体的价值，最重要的评价当然是来自广告主。那么，广告主看中了FocusMedia什么呢？记者询问了一些第一批在FocusMedia投放广告的广告主和公司，他们都称FocusMedia吸引他们主要的是其在中高端人群的到达率，受众的主动收视率以及广告媒体的低干扰度。

直接命中目标受众

有位广告主举了一个很形象的例子：在北京发行量达到100万份以上的报纸上做一个彩色通栏大约是5万元每天，大概相当于商务楼宇广告网一条5秒广告的价格。而一般一天在同一报纸上会有70-80条通栏，每天通栏的收视机会（OpportunityToSee）与一条5秒广告在联播网滚动播出的6分15秒广告总内容中的收视机会是基本相同的。一份100万发行量的大报，其购买者月收入真正超过5000元的不足15%，而商务楼宇的受众平均月收入超过了7000元，有效人群要多的多。更重要的是，在商务楼宇联播网中同样的价格可以持续15天，平均每天播放102次，其成本优势显而易见。

更加诱人的是，商务楼宇广告联播网的受众几乎都是经常出入高档写字楼等场所的白领，目标受众定位相当清晰，对于那些时尚、高端的产品，这正是一个最直接、命中率最高的广告媒体。在新生代市场监测机构对商务楼宇电视广告的受众调查发现，商务楼宇广告联播网的观众差不多年龄都是在25-45岁之间，受过高等教育、收入较高的企业管理层和时尚白领阶层，他们既是社会财富的最积极创造者，也是中高端商品最主要的消费者，是中高档厂商最看重的那百分之二十。这群人离传统媒体越来越远，也对传统媒体的信赖度和接受度越来越低，越来越难以捉摸。能找到直接命中这块靶子的利剑，正中了这些商家的下怀。

江南春认为，在不久的将来，随着软银资金的注入，FocusMedia将把这支剑做的更精准、命中力更强。为了扩大联播网在中高端人群中的到达率，FocusMedia有意将联播网在广州、深圳等城市铺开，并扩展至北京和上海市内著名的酒店式公寓、高档娱乐休闲场所以及四、五星级影城等，完成对中高端人士尽量充分的覆盖。甚至，FocusMedia还有可能进入停车库、医院、药店、高尔夫球场等更加细分、更加狭义的领域，把分众概念做到极至。但是，如何在操作过程把握其高端定位这个核心竞争砝码，FocusMedia必须十分小心。

受众：良好的主动收视率

传统媒体，甚至包括互联网常常遇到一个很尴尬的事实：目标受众尽管接触到这些广告媒体，但由于主动权在受众手里，他们往往跳过这些广告，如看电视时，逢广告时段就转台；看报纸时，直接翻过广告页；上网时，不等弹出广告下载完就按暂停键。按照国际通用的专业分析，广告实际收视率应该不到节目本身收视率的35%。

在这方面，商务楼宇液晶电视联播网和以上媒体相比，是一个强制性相对强的传播媒介，受众无法操纵和控制它的播放及播放的内容。等电梯这段时间本身很无聊，再加上中高端商品广告一般制作精美，大多数受众都很乐意利用这段时间让自己放松一下。一位在写字楼公司工作的白领，每天等电梯平均超过了4次，每天平均接触液晶电视广告的时间超过了5分钟，可见，上上下下之时商机无限。（表5、表6）

干扰度低，回想度高

消费者在接触电视媒体时，他们往往会一边看电视一边干点别的什么事，接触户外媒体时更加会受到周围嘈杂环境的影响。商务楼宇本来是鲜少其他商业广告形式的，环境也很安静，较低的干扰度自然使得受众对于商务楼宇广告的关注度较高，从而记忆度和回想度也很高。（表7）同时，由于商务楼宇本身良好、高档的环境，使得受众认为广告品牌都很高端，非常有利于提升品牌形象。（表8）

DHL中外运—敦豪是一家国际航空快件公司，他们服务的主要市场是中高端的国内国际快递市场，特别是企业用户。2003年初，DHL在2003年3月16日到2003年4月15日之间，在上海高级商务楼宇液晶电视联播网上投入了￥288，000元的预算。为了评估这次创新媒体的投放效果，他们特地在2003年4月16日到18日之间通过CATI的方式进行了抽样调查，以了解这次广告投放的知名度和品牌认知度。从调查结果中他们惊喜地发现，通过短短一个月的广告投放，64%的被调查者观看过10次以上DHL品牌广告，63%的被调查者对广告的印象深刻，总的来说，品牌知名度从原来的39%提高到了63%，（表9）整整提高了22个百分点之多。这也道出了众多高端品牌追捧这个新媒体的重要原因。目标受众：挺新鲜，等电梯时不无聊了

相对于广告主和研究机构的理性分析，受众们的反映就要感性得多，他们衡量一种媒体的标准往往非常简单，就是看他们是否新颖、实用。在人们对各种形式的广告越来越反感的年代，受众对商务楼宇液晶电视广告的态度如何呢？记者在北京丰联广场随机采访了几位正在等电梯的上班族，询问了他们对于这种广告形式的看法。

在外企上班的张先生说：“以前等电梯时都很无聊，不知道要干什么，要看什么。现在安上了液晶电视，感觉挺时尚、挺精美的，有时候电梯来了都没有注意到。很多广告的内容还成为了同事议论的话题。”在IT企业工作的软件工程师巩先生说：“有时候上班累了，会下楼来抽根烟，看看液晶电视。它们的广告主要是一些画面优美的中高档品牌广告，挺好看的。有时候还穿插了电影大片预告、商场促销、剧院演出等公众信息，而且经常更新，特别实用。”

新生代市场研究机构(表10)对上海投放的商务楼宇液晶电视广告中的20栋进行了随机调查。从调查结果中人们对“液晶电视广告”这种新兴广告方式不仅不反感，反而在接受程度、外观形式、投放广告的可信度、有效性等方面都持有相当高的认同度。其中，对液晶电视广告的接受程度达到了94%，喜爱程度达到了90.1%，信赖程度达到了78.3%。

和广告主不谋而合的是，受众也认为商务楼宇更加适合高科技产品和中高档消费品，并不适合大众化的快速消费品（如低价位的洗发水、饮料等）。（表11）

创意可以创造生意

随着FocusMedia一次次进入人们的视线，其倡导者和创始人江南春也渐渐地浮出了水面。今年只有30岁的江南春，从事广告行业却已经超过10年。

1993年，还是华东师范大学中文系大二学生的江南春就兼职在于亚太影视公司，担任品牌策划，他参与组织了十多部广告片的策划创意与执行。1994年，作为一名在校学生，他筹集了300万元创建成立了上海永怡传播公司并担任总经理，开始掘第一桶金。1995年，江南春和几个朋友在无锡成立东广广告公司，以上海市“光改造工程”为例说服无锡市政府在商业繁华地点建立灯箱广告，“成本只有百万元，收益却是六七百万。而且也改善了城市形象。”其后，江南春成为IT传媒巨头IDG上海代表处的首席代表，帮助IDG开拓媒体广告和会务展览等；自己的永怡传播也成为华东地区最大的IT客户媒体商，市场份额达90％以上。2000－2001年的网络泡沫期间，永怡传播成为七家知名的互联网客户的广告公司，营业额突破亿元。然而，利润率却没有同步提升，“做全案是个很累的行业。”江不再坚持自己以往欲和国际4A公司比高的梦想，开始寻找新的起点。“永怡传播已经很稳健了，没想到放手之后，没我也能做好。”江自嘲以往自视很高。2002年的春节，他来到汉源书屋，涂涂画画，一些时常思考的东西在积淀酝酿。“我常和一些刚出道的说，你们玩的那些我十年前就在玩了。我们都不玩了，你们还玩什么？”江南春说的是那些运动营销、网络营销、节目制作、节目交易甚至机场户外广告等等，“媒体这行就是要不断寻找新的形式，我的理念就是：创意--创造你的生意！”2003年，在参照了国际上很多先进的案例以后，江南春成立了中国首家专门以DigitalOutdoor（户外数字）技术打造中国分众传媒的公司FocusMedia，并担任了CEO。整天忙忙碌碌的江南春吸引了同在兆丰世贸大厦28层的软银中国创业投资公司首席代表余蔚，他们两家公司正好门对门。一天，余蔚在电梯里像江南春了解了情况之后，回去马上参照了过往一些户外媒体公司的表现，发现江南春的FocusMedia敢于领先，非常有潜力。同时，他也非常欣赏江南春的眼光、激情和魄力。

今年5月，软银正式注资FocusMedia，余蔚也加入公司担任了执行董事，并招募了一批在营销、户外媒体领域富有经验的职业经理人进入公司管理团队。这时，江南春对媒体说，他感觉到自己真正站在了第二次创业的起点，而且这次更具有挑战性、更有激情。谈起未来发展，江南春很激动，“如果一个媒体将中国两千万中产阶层能全部覆盖，你说，能不成功吗？”

相关链接