城镇土地使用税征收管理范文

我国土地税收制度的现状

土地税收制度是指与土地开发、转让和使用环节有关的税收。我国现行土地税收制度是从上世纪80年代初改革开放以后，逐步建立和完善起来的。

按照我国宪法的规定，我国的土地分为城市国有和农村集体所有两种形式，农村集体所有的土地用于农业生产，在2006年以前需要缴纳农业税和农业特产税，2006年以来取消了农业税收制度。在城市中开发、转让和使用土地，需要在各个环节缴纳有关税收，涉及10个税种。在土地开发环节，需要缴纳耕地占用税和固定资产投资方向调节税(现已暂停征收)等2种税；在土地转让环节，需要缴纳土地增值税、营业税、城建税及教育费附加、印花税、契税和企业所得税(或个人所得税)等7种税；在土地使用环节仅需缴纳城镇土地使用税(见下表)。

土地市场成熟度量度指标体系表一览表

上述列出的有些税种规定了减免税税收优惠政策：1．对将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产的免征营业税；2．以土地进行投资、联营，作价入股，或作为联营条件，将土地转让到所投资、联营的企业中的，可以暂免土地增值税；3．根据规定，有16种情况可以减免耕地占用税；4．根据规定，有10种情况可以减免契税；5．根据规定，有15种情况可以免征或暂免征城镇土地使用税。

虽然在城市中开发、转让和使用土地涉及10个税种，但是最直接与土地有关的税种是耕地占用税和城镇土地使用税。据统计，1998年耕地占用税收人35．61亿元，城镇土地使用税收入54．21亿元，数额很小。近几年来，两个税收的收入增长很快，到2004年耕地占用税收人118．55亿元，同比增长28．34％；城镇土地使用税收入106．24亿元，同比增长14．74％。尽管“两税”增长很快，但是收入占全部税收收入总额的比重仍然很低。2004年耕地占用税占全部税收收入总额的比重为0．49％，城镇土地使用税占0．44％，两税合起来尚不足1％。

对现行土地税收制度的评价

我国的土地税收制度从无到有，从单一到比较健全，初步建立了覆盖各环节、调节全过程的土地税收调控体系。对筹集地方政府收入，限制土地滥用，节约土地资源，提高土地利用效率等发挥了一定的积极作用。但是，按照完善中国社会主义市场经济体制的要求，结合现阶段经济形势的变化，我国的土地税收制度仍然存在一些不足之处。

税收规模比较小，难以有效发挥税收调节作用

固定资产投资方向调节税暂停征收以后，在土地开发环节和土地使用环节只有耕地占用税和城镇土地使用税两个税种，耕地占用税是1987年开征，城镇土地使用税1988年开征，当年的收入水平和物价水平都比较低，税额标准也比较低。我国经过十几年的发展，税额标准一直没有调整，导致税收规模比较小，利用税收限制耕地占用和限制滥用土地的作用有限，难以有效地发挥税收杠杆调节土地占用和使用的作用。

税基较窄，税款流失比较普遍

现行的土地税收制度征税范围一般只针对生产经营活动中所涉及的土地，许多行政单位和个人被排除在征税范围以外。为了照顾或支持一些特殊单位，设定了一些税收优惠政策。结果，税基较窄、税额标准较低，某些企业或个人利用各种手段逃税，税款流失比较普遍。

交易环节征税多，开发使用环节征税少

虽然现行土地税收制度中土地交易与开发使用环节税收收入的对比缺乏统计资料，但是，从税种数量上观察，交易环节征税达到7个税种，开发使用环节仅各有1个税种。由此可以推断，交易环节的税收大大高于开发使用环节的税收。容易导致一方面盲目开发土地，轻率占用土地，不珍惜土地资源；另一方面增加土地交易成本，阻碍土地交易，难以按经济规律有效利用土地。

重复征税严重，税收负担不公

税收理论有一个重要原则是对同一税源不能重复征税。现行土地税收制度交易环节征收多个税种，虽然名称不同，但是实质上是对同一税源征税。例如，对转让土地使用权成交额既征印花税，又征契税；对转让土地使用权收益既征土地增值税，又征企业所得税(或个人所得税)。重复征税的存在，既不符合简化税制的税收原则，又会致使有些纳税人进行地下交易，偷逃税收，造成纳税人之间的税收负担不公平的后果。

内外税制不统一，不利公平竞争

由于历史的原因，目前我国内外资的土地税收制度不同，开发、交易和使用土地的内资企业涉及10个税种，外资企业仅涉及5个税种，同时，内外资企业还适用不同的企业所得税制度，差别较大。同等情况下，外资企业的税收负担相对较轻。改革开放初期，为了引进资金、引进技术和引进先进的管理，外资企业享受一些特殊的税收优惠政策是必要的，但是，随着中国加入世界贸易组织以后，经济环境发生了很大的变化，内外税制继续保留差别，不仅不利于发挥市场对经济活动发挥基础性的调控作用，而且不利于企业之间的公平竞争。

鉴于以上问题的存在，改革我国土地税收制度势在必行。《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》(国发［2006］31号)为改革提供了良好的契机。

改革土地税收制度的设想

改革我国的土地税收制度，一方面应该按照党的十六届三中全会确定的“简税制、宽税基、低税率、严征管”原则，“分步实施税制改革”。另一方面应该考虑我国土地管理制度和现行税费混杂的实际情况。“简税制”就是要设计一个简单的土地税收制度，便于纳税人理解和操作，同时简化征收手续；“宽税基”就是要对符合条件的纳税人普遍征收，尽量减少减免税政策，排除特殊纳税人，减少制度性的偷逃税机会；“低税率”就是要减轻纳税人负担，特别是要减轻生产经营过程的税收负担，降低交易成本。坚持“税收中性”原则，通过低税率，避免因为征税而产生的税收变形损失，充分发挥市场对经济活动的基础性调控作用。“严征管”就是加强税收管理，强化税务稽查，增强税收执法的刚性，防止少数纳税人偷逃税款，规范市场经济秩序，实现公平竞争。“分步实施税制改革”就是要有计划、分步骤，先易后难，逐步实现税制改革的目标，避免对社会产生大的震动。而我国独特的土地管理制度是世界上其他国家所没有的，税费混乱、税轻费重、税少费多也是我国转轨时期所特有的现象。这些因素都是进行中国的土地税收制度改革必须考虑的现实问题。笔者考虑，具体的改革设想如下：

提高“两税”税额，调整税收负担环节

国务院31号文件已经明确提出提高城镇土地使用税和耕地占用税的税额，这项决策的目的就是要提高占用耕地和使用土地的成本，促使全社会珍惜土地资源。我们应该尽快落实国务院的决定，发挥税收的调控作用。提高耕地占用税的税额，可以增加占用耕地成本，限制滥占耕地；提高城镇土地使用税的税额，可以增加土地使用的成本，抑制闲置土地和浪费土地。通过大幅度提高“两税”的税额标准，还可以有利于调整税收负担环节，为地方政府培植长期稳定的税源。

消除重复征税，促进提高土地利用效率

伴随税制改革的进程，逐步消除重复征税的因素。一是对于纳税人已纳印花税，在办理产权证书时允许在契税前扣除。二是对于转让土地使用权交易可以免除缴纳土地增值税。在消除重复征税的同时，必须清理各种对土地交易的收费。通过消除重复征税的因素和清理各种收费，减轻交易环节的税收负担，促进土地使用权的流通，提高土地利用效率。

普遍征收物业税，公平税收负担

党的十六届三中全会决定提出：“改革房地产税收制度，稳步推行物业税并相应取消有关收费”，为进一步完善土地税收制度指明了发展方向。物业税是指对不动产征税的制度，也可称为房地产税。由于土地与房屋的紧密联系和不可分性，国际上许多国家往往将对房产征税与对土地征税结合在一起。等待时机成熟后，我国将可以废除房产税、城市房地产税和城镇土地使用税，对持有和使用房地产开征统一的物业税，使物业税成为调控房地产使用，增加地方政府收入的主要税种。在征收物业税的同时，要坚决取消不合理、不必要的各种与房屋、土地有关的各项收费，清理各种税收减免税，净化税收环境，公平税收负担。

城镇土地使用税征收管理范文篇2

[关键词]土地增值税；土地出让金；物业税

总书记2004年在中央人口资源环境座谈会上的讲话中明确指出，要搞好新一轮土地利用规划的修编工作，充分发挥土地利用规划和供应政策在宏观调控中的作用。几年来，国家出台了一系列的宏观调控措施，使得部分地区过热地产开发降温。“建设社会主义新农村”的问题提出以后，土地问题更成为了世人关注的焦点。

一、中国土地财政收入的历史与现状

经济学家威廉。配第说过：“土地是财富之母。”对世界各国而言，土地都是财政收入的一项重要来源，对中国亦如此。

（一）中国土地税收的历史与现状

土地税收是国家凭借政治权力从土地所有者或土地使用者手中强制无偿地取得部分土地收益的一种税收，是政府政治权力的表现。早在公元前21世纪的夏禹时代，中国就有土地税收。由于数千年来，中国都以农业生产为主，田赋以及演变到后来的农业税是中国历代的主要税赋。对城市土地征税源于1866年上海公共租界首先开征地捐。新中国成立后土地国有化，对农村土地仅征收农业税，城市土地税并入工商企业税收计征。改革开放以后，土地税种逐渐增加。1979年7月1日，全国人大通过的《中华人民共和国中外合资企业经营法》规定，如果场地使用权未作为中国合营者投资的一部分，合营企业应向我国政府交纳使用费。1987年4月1日，由国务院《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》，开征耕地占用税。1988年9月27日，国务院了《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》，规定自1988年11月1日起在全国范围内开征城镇土地使用税。1993年12月13日，国务院了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，自1994年1月1日起，对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收土地增值税。

我国现行税制体系中涉及城市土地的税收主要有耕地占用税、城镇土地使用税、土地增值税等12个税种，分别从不同侧面调节土地的利用。

（二）中国政府的土地非税收入

1987年，深圳经济特区率先试行城镇国有土地使用权出让转让制度。1988年4月，在宪法中规定“土地使用权可以依照法律的规定转让”，从此土地使用权转让有了法律依据。1990年6月，国务院了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，使我国城镇国有土地市场有了法律保护。

土地是实物形态的国有资产，资产自然会给所有者带来收益。土地出让金是土地所有权与使用权分离后，土地所有者依据经济原则从土地使用者方取得的一种收入，是土地所有权在经济上的体现，本质上是地租。土地出让金是指各级政府土地出让主管部门将国有土地使用权出让给单位或个人，按规定向单位或个人收取的土地出让价款。

1989年5月，国务院发出《关于加强国有土地使用权有偿出让收入管理的通知》，规定国有土地使用权出让的收入中，“40%上交中央财政，60%留归地方财政。不论上交中央财政还是上交地方财政的收入，都主要用于城市建设和土地开发，专款专用”。上述文件未及实施。两个月后，财政部公布《国有土地使用权有偿出让收入管理暂行实施办法》，中央在土地出让金分享上后退一步：土地出让后，当地政府可“先留下20%作为城市土地开发建设费用，其余部分40%上交中央财政，60%留归取得收入的城市财政部门”。1992年9月，财政部出台《关于国有土地使用权有偿使用收入征收管理的暂行办法》，把中央对土地出让金的分成比例缩小为5%；1993年底实行分税制改革时，又把土地出让金作为地方财政的固定收入，中央提取5%的规定也被取消。从此，土地出让金全部划归地方政府，依然“主要用于城市建设和土地开发”。

2005年，全国共出让土地面积16.32万公顷，出让价款5505.15亿元。除土地出让金外，政府收取的土地非税收入还包括新增建设用地补偿费、土地登记费、征地管理费、外资土地使用费等。

（三）中国来自土地的隐性财政收入

如前所述，我国政府拥有大量的土地，这些土地价值巨大，但政府在支配这些土地时，并不完全以货币的形态表现出来，而是以直接配置的方式将土地分配给特定的项目与各种用途上，如支持经济适用房建设的土地划拨、重点工程建设的土地划拨等，这些配置活动都减免了土地出让金，但实质上是财政的隐性土地收入。这种隐性土地收入的特点是，财政收入与财政支出同时进行。

二、中国土地财政收入存在的问题

中国来自土地的财政收入名目繁多，在筹集财政收入和调节社会经济方面发挥了一定的作用，但是其缺陷仍然明显存在。

（一）中国土地税制内外有别

在现行的土地税制体系下，不仅存在同一税种内外分设，而且有些税种还把外商投资企业和外国企业及外国课税人排除在课税对象之外，如房地产方面，对内分设房产税和土地使用税，而对外则是房地产税，名为房地产税，实际只是对房产征税，对地产不征税。而土地使用税和耕地占用税等税种，又只对内征收，对外不征收。内外税制有别有违国民待遇原则，不利于内外资企业间的平等竞争。（二）土地税收体系中部分税种之间相互矛盾

1、土地增值税与房产税、城镇土地使用税的税负配合失当。土地增值税仅就已售房地产的增值课征，而将未售房地产的增值排除在外，即现行土地增值税实际上是房地产流转环节税收，由于其名义税率较高，使房地产流转环节的税收负担过重，而房产税、城镇土地使用税不完善，又使得房地产占用环节的税负过轻。

2、房产税与城镇土地使用税存在重复课税。

1990年国务院颁布了《中华人民共和国土地出让与转让暂行条例》，全面推行土地的有偿使用，此后建造的大量房产其价值中都已包含了所占用土地的价值，这部分房产一方面要就包括土地价值在内的房产原值纳税；另一方面还要再缴纳土地使用税，很显然存在重复课税问题。

（三）土地税收体系中部分税种设计不合理

1、土地增值税的计税依据过窄、名义税率过高。将土地的自然升值收归公有是土地增值税开征的重要理论依据之一，土地的自然增值是指由于土地资源的稀缺性和社会经济发展对土地的日益需要而导致的非因土地所有者投资改良而造成的土地升值。土地的自然升值包括两类：一类是已出售土地的自然升值；另一类是未出售土地的自然升值。虽然由于土地未出售而未获得货币等实现形式，但升值仍然是现实存在的。因此，在开征和曾开征土地增值税的国家中，如德国、英国、日本、意大利等对两类自然升值均课税，韩国则就闲置土地的自然升值课税，而我国仅就已出售土地的升值税，这使得出售土地与保有土地之间存在税负差异，可能会强化保有土地的偏好，影响本已稀缺的土地资源的合理利用。另外，现行土地增值税实行30%、40%、50%和60%四级累进税率，而意大利的不动产增值税、日本曾征收的土地增值税以及德国曾征收的联邦土地增值税的最高边际税率均为30%左右。可见，我国的土地增值税税率远高于其他国家。土地增值税过高的名义税率可能提高了纳税人缴税的机会成本，造成逃税现象严重；同时，虽然较高的税负对房地产投机行为有一定的抑制作用，但若税负过高则会对正常的房地产流转造成损害。

2、城镇土地使用税的课税范围过窄且免税范围过宽，计税依据及税率失当。一方面，城镇土地使用税的课税范围仅涉及城市、县城、建制镇和工矿区，其他区域的土地均不属于城镇土地使用税的调节范围；另一方面，城镇土地使用税还存在较多的免税项目，除对国家机关、人民团体、军队及财政部门拨付事业经费的单位、宗教寺庙、公园等的自用土地免税外，还有其他一系列的免税政策。课税范围过窄在减少财政收入的同时，亦损害了城镇土地使用税应有的调节职能———除造成因区域不同税负不公之外，也有损税收的量能负担原则。回顾城镇土地使用税的历史，其开征的最初目的主要是为了筹集财政收入，由于当时生产率低下，土地的收益差别体现并不明显，因此，当时的计税依据一般为土地的面积，但随着社会经济的发展，土地收益的差别日益明显，土地资源的日益稀缺也导致其自然增值迅速，为了公平税负及抑制对土地资源的过度垄断，大多数国家的土地税都逐渐由按面积课征的地亩税变为按土地价值课征的地价税。但我国现行城镇土地使用税的计税依据仍然为土地面积，不仅使土地使用税收入缺乏弹性，也违背了税收的量能负担原则。

3、耕地占用税的计税依据和税率失当。我国的耕地占用税实行按纳税人实际占用的耕地面积以定额税率一次性征收的办法，单位税额的高低按照耕地所在地区人均耕地面积的多寡确定，最低1元/平方米，最高10元/平方米，经济特区、经济技术开发区、人均耕地特别少的地区，征税定额最高可上浮50%.首先，这与不断升高的耕地地价相比，耕地占用税的税额微不足道，对耕地资源的过度占用抑制作用不大；其次，按土地面积从量计征割裂了不断增加的耕地价值与税额之间的联系，使得税收收入缺乏弹性；再次，大城市近郊等耕地资源特别珍贵的地区也是耕地价值上涨幅度较大的地区，由于耕地占用税税额按面积课征且单位税额差别的绝对额过小，因此，越是耕地稀缺的地区，其耕地占用税的相对负担越低，导致逆向调节。

（四）税种多，但收入所占比重小

现有涉及土地课税的税种包括12种之多，但所占每年税收收入总额的比重很小。尽管近些年来，我国房地产业迅速发展，来自土地的税收收入有相当提高，土地税收收入占全部税收收入的增长幅度不大。一些地方政府为了吸引外来投资，竞相以各种低价优惠政策吸引投资者，甚至赠送土地，严重损害了税收的法制性。

（五）税费并存，收费比重高过税收

地方和部门、单位之间利益驱动使得每个人都想从土地收入中分得“一杯羹”。在市场经济条件下，各部门、单位有其自身独立的经济利益，各地方也有本地区的独立利益，凭借本身的职权收费，可满足自身的资金需要，又可兴办实业，用以体现领导者的业绩，并把其中很大一部分，转为本地、部门、单位的个人福利收入，既得利益的刚性使得收费只增不减。

（六）土地出让金有失公允

1、各级地方政府在财政收入方面没有自的压力下，土地出让金可使地方政府将后50～70年的土地收益一次性收取，必然造成地方政府运用各种手段扩大出售土地换取收入的短期行为。

2、土地出让金的利益分配机制不合理。土地出让金是若干年土地使用期的地租之和，本届政府获得的土地出让金，实际上是一次性预收并一次性预支了未来若干年限的土地收益总和。从现任届和未来届的地方政府看，则是现任届政府提前支取了后任届政府的收入，是一种对土地收益的“透支”，这对于后届政府显然是不公平的。

3、征地与卖地之间的巨额利益诱使土地“寻租”。农用地转为非农用地必须经过国家征用，在征用过程中，行政权力对土地资源配置起着绝对控制和支配作用，这就使得地方当权者有了滥用权力的机会。突出表现在：一方面通过行政权力低价买地，另一方面用市场经济办法高价卖地，低进高出，客观上形成了多占多得的机制。行政价格与实际市场价格的巨额差价，既是驱动不少地方政府大量批地卖地的动力，也是“寻租”行为产生的温床。

三、对加强土地财政调控的进一步思考

第一，加强土地税制的立法，加强司法建设。只有不断加强土地法制建设，才能使税收有法可依，明确土地税收的法律地位，能更好地保护国家土地资源，保证土地使用者的利益。由法律来替代条例性的规定，能够加强税收的权威性，从而对偷税漏税、非法收费收税进行制裁有法律依据。

第二，优化税收管理体制。我国幅员辽阔，各地社会和经济发展状况差距巨大，因此，有关地方税收的管理权限应当适当下放给地方政府。目前，地方一般仅有对城镇土地使用税、耕地占用税等税种在中央确定的税额幅度下具体确定本地适用税额的权力，这还不能够满足地方政府在辖区内调节土地使用的目的。如果逐步允许地方政府根据本地的社会经济状况经中央批准后开征部分地方税，以筹集必要的财政收入，并对本地的社会经济进行调节，将更有利于我国土地资源的保护与开发。

第三，提高税收的公平与效率。我国已经加入wto，必将实行国民待遇。因此，要求我们必须对目前的土地税费制度进行清理，统一土地税收对国内外企业的征收标准，体现税收的公平，保证公平竞争。

第四，适时开征物业税。将房产税、城镇土地使用税和城市房地产税合并为物业税。所谓物业税，就是对土地、房屋等不动产征收的一种税，因此它是财产税的一个税种。许多国家都对居民拥有、转移的财产课税，形成了统一、完善的课税体系。作为所得税、流转税的一个有益补充，财产税不

对公平社会财富分配、调节经济运行发挥了重要作用，而且是许多国家地方政府的主要收入来源。我国物业税要发挥筹集收入和调节贫富差距的职能。从短期来看，我国物业税开征就是为了规范我国房地产业税费，抑制地方政府短期行为。

第五，加强对土地出让金的管理。一是土地出让金必须全部纳入财政专户管理。各级政府不得随意减免，不得私自截留使用，不得先清算、后上缴。财政设立土地出让金专户，实行专款专用。二是合理调整土地出让金的使用方向。切实保证土地出让金“取之于农，用之于农”，保证土地出让金用于农业土地开发的比例。2004年初中央决定，地方政府要拿出至少15%的“土地出让金纯收益”用于农业土地开发，这是“土地出让金回流农村”的第一步。三是适当调整土地出让的等别和平均纯收益标准，这将进一步发挥出土地出让金的调节作用。

[参考书目]

[1]伊利，莫尔豪斯。土地经济学原理[m].北京：商务印书馆，1982.

[2]毕宝德。土地经济学[m].北京：中国人民大学出版社，2001.

城镇土地使用税征收管理范文

根据《中华人民共和国税收征管法》及《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》规定“在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税”结合我镇实际，镇政府决定在全镇开展城镇土地使用税专项清理征收工作。现将有关事项通知如下：

一、征收时限和要求

这次集中清理征收土地使用税必须严格遵守国家相关法律、法规，严格执行征收标准，切实做到依法征收、应收尽收，确保国家税收及时足额征收。

税款清理所属时间从年1月1日开始到年12月31日结束。

二、清理的范围和标准

1、镇辖区内所有企业、个体工商户占用的土地（含未办理土地征收手续的）

2、村庄蔬菜收购大棚所使用土地

3、农村宅基地以外的其他非农业用地（直接从事畜牧养殖的专业用地除外）

4、征收标准：2.4元/平方米

三、清理的时间和步骤

清理整治自年6月15日至8月31日，共分四个阶段进行。

（一）宣传发动和清理准备阶段（6月15日—6月20日）。召开全镇整治城镇土地使用税工作动员会，参加人员:地税、土地、财政、派出所负责人，工作大队全体人员，村四职干部，成立专项清理征收领导小组，制定具体实施方案，组成由镇长为组长的专业清理队伍，印发关于土地使用税清理征收明白纸，确保本次清理征收工作顺利进行。

（二）调查摸底和自清自纠阶段（6月20日—6月30日）。对应税土地进行调查摸底，采集数据汇集到政府部门：①由国土资源所提供历年用地信息；②由投资服务中心提供历年用地信息；③由各村两委干部到企业或个人经营现场，实际丈量占地面积.同时对企业和个人占地情况进行公示。

（二）核实纳税税额（7月1日至5日）镇工作领导小组在各村实际丈量占地面积的基础上，扣除宅基地和养殖业占地面积，计算出应税土地的实际使用面积，然后根据应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积×适用单位税额确定应纳税额。

（三）下达纳税通知书（7月6日至10日）根据确定的纳税税额，下达纳税通知书，确定纳税期限，限期缴纳

（四）追征税款阶段（8月1日至31日）。对于不按规定缴纳税款的，由地税部门按照法定程序予以强制执行，并依法处以欠缴税款50%以上五倍以下的罚款。公安执法机关要密切配合，确保强制执行工作顺利执行。

四、工作要求

（一）加强领导，提高认识。城镇土地使用税是地方财政收入的重要来源，各责任单位要高度重视，进一步统一思想，提高认识，将专项清理整治工作纳入重要议事日程，要从全局出发，制定具体工作目标，明确工作措施，突出重点，认真抓紧、抓实、抓出成效，确保专项整治工作顺利推进。