房屋经济纠纷案例篇1

随着市场经济体制的逐步建立，房地产市场已发展起来，房地产的买卖、租赁等行为日趋活跃，由此也产生了为数不少的房地产纠纷案件。此类案件现已构成法院受理的民事案件中很大一部分。其中存在的新情况、新问题很多，亦有多年以来未彻底解决的老问题。笔者结合审判实践，对其中的几个常见问题做了调查分析，在此略抒己见。

一、预售商品房按揭

按揭是英语mortgage一词的粤语音译，是一种担保方式，指在楼宇建筑期内，商品房预购人将其与开发商（预售方）签订的《商品房预售合同》中预购人所应拥有的全部权益作为贷款的抵押物抵押给银行，同时商品房预售方作为贷款担保人，并保证银行为第一受益人，如预购人或担保人未能依约履行还款责任或担保义务时，银行即可取得预购人在《商品房预售合同》内的全部权益，以清偿其对银行的所有欠款。

预售商品房按揭是一种特殊的担保方式，银行为按揭权人，预购人为按揭人，担保人一般是销售商品房的开发商。预售商品房按揭与抵押有相似之处，但又不完全等同于抵押。一般抵押权的标的是债务人提供的、其自己享有所有权或经营权的财产。而在商品房按揭期间，商品房实际上并不存在，按揭人无法取得所购商品房的所有权，他向按揭权人提供的担保是在将来某一时间取得楼宇的权利，它是一种期待性利益，而非以实体形式存在的楼宇。商品房按揭的出现将期待性利益引入抵押标的范畴，丰富了我国传统抵押标的理论的内容。

预售商品房按揭具有以下法律特征：

（1）预售商品房按揭是一种要式法律行为，应签订书面合同，并应到规定的房地产管理部门办理登记备案手续；

（2）预售商品房按揭是一种从合同，是为担保主债权得以实现而订立的；

（3）预售商品房按揭合同是诺成性合同，合同一经成立即对三方当事人具有约束力。

（4）预售商品房按揭是有偿合同。银行通揭业务收取贷款利息，除少数政策性无息贷款外，预售商品房按揭均系有偿合同。

预售商品房按揭是近几年才出现的，目前在我国尤其是在沿海地区，发展规模很大。它在一定程度上缓解了房地产市场资金紧张的状况，使普通百姓拥有商品房成为可能，同时也为房地产开发商提供了融资手段，增加了建房资金。但我国的房地产管理法对预售商品房按揭尚无规定，与目前房地产业的发展状况很不适应。审判人员在审理此类案件时只能依据法理。而银行则大多制订一些标准式合同，购房者与发展商只有签约与否的选择，而没有就合同条款进行协商、修改的自由。这种状况极不利于预售商品房市场的健康发展，笔者试举二个案例说明之。

案例一：个人甲与乙公司签订商品房预售合同，约定甲购买乙公司正在开发建设的商品房一套，价金为五十万元，甲应分五次交购房款二十五万元，余二十五万元房款办理银行按揭。合同签订后，甲如约履行支付了二十五万元购房款，要求乙交付房屋。乙公司称甲应在全部付清购房款后才能入住房屋。甲认为合同中约定余款由银行按揭提供，因而认为乙公司违约，起诉至法院。

此案双方当事人产生争议的根本原因是对按揭的性质认识不清。预售商品房按揭的当事人有三方：购房人、售房方和银行。按揭合同应当由三方当事人订立，而此案中甲与乙公司双方约定办理按揭，实际并未办理，因而按揭合同不能成立。鉴于双方对付款方式尚未约定明确，该商品房预售合同应认定为尚未成立，由此产生的损失由双方分担。由于乙公司为房地产开发商，对有关按揭的规定应当了解，合同未能成立其有一定过失，因此应承担主要责任。

案例二：甲与乙公司签订商品房预售合同，约定甲购买乙公司开发的商品房一套，其中百分之四十房款由甲直接交纳，另百分之六十房款由甲向乙公司指定银行申请按揭贷款。甲按约定向乙公司交纳了百分之四十购房款。在办理银行按揭之前，银行通知停止办理按揭贷款，此后双方就如何付清购房余款协商不成。甲起诉至法院，请求解除购房合同、乙公司返还其购房款。

此案双方当事人对付款方式约定明确，且乙公司与银行之间已有关于办理按揭贷款的协议，但由于国家政策性调整，银行停止办理按揭，使双方当事人之间合同无法履行。此案应适用情事变更原则，解除合同，双方合理分担损失。

由以上两个案例可以看出，我国预售商品房按揭中存在许多问题。这些都有待完备的立法来进行调整。建议立法部门在修订《中华人民共和国城市房地产管理法》时，对此问题做出规定。

二、无效房屋租赁合同的认定及处理

房屋租赁，是指房屋所有权人或经营管理权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承权人向出租人支付租金的行为。房屋租赁是一种民事行为，它适用民法通则关于无效民事行为的规定，下列民事行为无效：（一）无行为能力人实施的；（二）限制民事行为能力人依法不能独立实施的；（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；（四）恶意串通，损害国家，集体或者第三人利益的；（五）违反法律或者社会公共利益的；（六）经济合同违反国家指令性计划的：（七）以合法形式掩盖非法目的的。除此之外，房屋租赁行为还应受一些特别法的约束，如《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》等。根据《城市房屋租赁管理办法》第六条的规定，有下列情形之一的房屋不得出租：（一）未依法取得房屋所有权证的；（二）司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）共有房屋未取得共有权人同意的：（四）权属有争议的；（五）属于违法建筑的：（六）不符合安全标准的；（七）已抵押，未经抵押权人同意的；（八）不符合公安、环境、卫生等主管部门有关规定的；（九）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。违反这些规定出租房屋的，一般也应认定为无效。

应当注意的是，房屋租赁对民事活动的当事人来说，是非常重要的民事行为，对他们的生产、生活有着重大影响，因而在审判中不宜轻易就认定合同无效。如果基本法律要件都具备，只是有一些细节不符合法律规定，可以责令当事人补正，而不宜认定为无效。如甲起诉乙拖欠房屋租金一案：乙租赁甲房屋，装修后经营饭店，经营期间拖欠甲两个月租金。甲起诉至法院，要求乙给付租金。法院经审查认为，甲、乙签订的房屋租赁合同未经房地产管理部门审查登记，因而为无效合同，判决乙将承租房屋返还甲。这一判决使甲，乙之间并无意解除的合同被迫不能履行，双方均遭受很大损失。而实际上法院只要责令甲乙双方办理房屋租赁登记手续，即可避免这样的结果。

司法实践中由于未经房地产管理部门登记备案而

被认定为无效的房屋租赁合同为数不少，这样的判决不利于民事法律关系的稳定性及合同的全面履行。事实上，正是有些当事人利用法律的这一规定逃避责任，如许多房屋租赁纠纷案件中的违约一方常会主张合同无效，以逃避承担违约责任。

笔者认为，虽然《城市房地产管理法》等相关法律均把房屋租赁合同认定为要式合同，当事人签订租赁合同须到在关部门登记备案，但不应把未登记备案的所有租赁合同均认定为无效。在租赁合同的各项实质要件均具备，没有其他违法行为，只是欠缺形式上要件的情况下，可责令当事人补办手续后确认房屋租赁合同的效力，这样更有利于社会的稳定及案件的执行。

房屋租赁合同被认定为无效后，对房屋装修如何处理，也是当前民事审判中经常遇到到的问题，主要体现在经营性用房中，承租人为了自己经营的特殊需要，往往对承租房投资很多进行装修，一旦租赁合同被认定为无效，承租房要交还给出租人，装修费用如何处理即成为问题。

对于房屋装修应按《最高法院关于贯彻执行民法通则若干问题的意见》中关于添附的规定处理：非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成的，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人；造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。

对于双方有约定的，按约定办理，对此没有争议。双方如无约定又协商不成，除能拆除的之外，如何折价在实践中有不同看法。笔者认为应结合案件具体情况，本着经济效益与公平合理的原则进行处理，兼顾双方的过错责任。属出租人过错的，可对装修的现值进行评估，由出租人予以相当价值的补偿并赔偿给对方造成的损失；属于承租人过错的，对装修进行评估后，应根据出租人适当的可利用程度折价予以补偿；属于双方都有过错的，应由出租人补偿装修的现值。在处理此类纠纷中，如装修对出租人没有利用价值，而第三人愿意承租出租房屋，并承顶装修费用，并且出租人同意，可由第三人承顶，这样使装修的补偿更加经济合理。

三、落实私房政策遗留问题。

落实私房政策，包括私房因社会主义改造遗留问题，文革期间被挤占、没收的私人房产问题，建国初期代管的房产问题，落实华侨、港澳台胞私房政策问题等。根据《最高人民法院复查历史案件中处理私人房产有关事项的通知》（1987年10月22日）及《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》（1992年11月25日）的规定，有关落实私房政策的案件，不属于人民法院主管工作的范围，应移送落实私房政策部门办理。目前落实私房政策工作已进行多年，出现许多落实私房政策遗留问题的诉讼，主要为被发还私房产权的房主要求收回私房自住的案件，此类案件法院目前大多按一般的房屋租赁纠纷进行处理，而实际上此类纠纷比一般的房屋租赁纠纷复杂得多，不应简单对待。

我国城市的私有出租房屋社会主义改造，是在五、六十年代，比照党对资本主义工商业的社会主义改造政策，先后开展起来的，私房改造工作，作为整个社会主义改造的组成部分是完全必要的、正确的，但是由于左的错误思想影响，遗留下一些问题，有些地方降低了改造起点，错改了一部分房屋；有的没有给房主留自住房。根据国家有关政策，对不符合规定而错改了的房屋，应按政策实事求是给予纠正；对房主应留而未留自住房的，可补留自住房。但目前这些落实了政策的房屋许多只是发还产权，房主并未实际支配，使用该房屋。

对文革期间挤占、没收私人房产的行为，现已彻底否定，并进行了纠正，根据有关规定，应一律确认原房主的所有权，把房产归还给房主。对于自住房和出租房，应分别不同情况，采取不同处理方法逐步解决。凡单位和个人挤占私人自住房，必须坚持谁占谁退的原则。凡职工个人占用私人自住房的，无论是由房管部门或由机关，企业事业单位安排的，还是自行挤占的，都应视为无房户，由职工所在单位或其上级主管部门安排其住房，将占用的房屋尽快退还给原房主。但在落实政策过程中，有些单位无力为占用私房职工提供住房，有些单位有房却不优先安排用于落实私房政策，使许多房主仍然是手持房屋所有权证却住不进自己的房屋。

在落实建国初期代管的房产问题及港澳台胞私房政策问题上，也遗留有此类问题，政府落实私房政策部门只是解决了房屋产权归属问题，却未让房主实际占有、使用私有房屋。有的私房主被强制与住户签订了私房租赁合同，否则不予办理产权证照；有的由于争议较大，房主长年一直未与住户签订租赁契约。许多签订租赁契约的私房主，由于契约未约定租赁期限，也与住户产生纠纷，要求收回房屋。

对于此类收房案件法院的处理原则一般是：住户有他处住房，能全部腾退的，全部腾退，能部分腾退的，部分腾退，住户无他处住房，不予腾退。这样的处理是基于保护住户利益，维护社会稳定而考虑的，许多案件也都按这样的原则处理了。但是这种处理方法并没有使问题得到解决，因为没有考虑到私房主的利益。拥有所有权却不能享有占有、使用、收益的权能，在法理上是讲不通的，在现实中也是不公平的。现今房地产已作为商品流人市场，平等自愿、等价有偿已成为人们在民事活动中普遍遵守的原则，过去那种强制私房主与住户签订租赁契约，住户可以无限期使用他人房屋的作法已与市场经济的运行规则相悖，必须加以修正。

在处理此类收房案件上，有人提出以下可供掌握的标准：（1）承租人违反租赁合同的约定，或转租、转借承租的住房，或拖欠房租，可解除租赁关系，准予产权人收回房屋；（2）承租人有了新的住房，可解除租赁关系，准予产权人收回房屋；（3）房屋产权人确实需要占有、使用房屋，且居住条件劣于承租人的，可以全部或部分收回房屋；（4）房屋产权人为收回自己所有的房屋，为承租人找到了相应的住房，可解除租赁关系，准予产权人收回房屋；（5）房屋产权人要求收回自己的住房，但承租人确实不具备腾退条件的，可以暂时维持原租赁关系，但应明确租赁期限或提高租金标准。

以上几条可以作为办理此类案件时的参照，但对于提高租金标准，似不易掌握，因房地产管理法等法律法规都规定私房租金应受政府房地产管理部门调控，如《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条规定：住宅用房的租赁，应当执行国家私房所在城市人民政府规定的租赁政策，《城市私有房屋管理条例》第二十六条规定：房屋租金，由租赁双方按照房屋所在地人民政府规定的私有房屋租金标准，协商议定.如果由法院判决提高租金，虽保护了私房主利益，却缺乏相关法律依据，且与房地产行政管理部门的规定相矛盾。此种“司法先于立法”的做法其妥当性值得商榷。笔者认为，房地产交易行为是受国家严格控制的，目前私房法定租金与其实际市场价值差距较大，应通过政府提高租金标准来解决问题，在此之前，法院不宜做出提高租金的判决。

总之，在处理落实私房政策遗留问题上，既要切合当前市场经济发展状况，又要考虑历史原因；既要保护公民合法的财产权益，又要维护社会的稳定。审判人员应结合案件具体情况，多做案外工作，如做住私房的承租人单位的工作，使

其尽快解决承租人的住房问题。毕竟，彻底解决落实私房政策问题仍需依靠政府和社会的力量。

四、离婚案件中房屋纠纷的处理。

住房是一种重要的生活资料。随着住房改革的逐步深入，我国城镇居民的住房状况已得到较大改善，但住房困难情况仍然存在。在离婚案件中，即体现为夫妻双方为分得房屋产权或使用权而争执不休，使得简单的离婚案件复杂化。目前许多离婚案件中当事人的主要争执点即为住房问题。因此解决好离婚案件中的房屋纠纷，往往成为办好离婚案件的关键。在审判工作中，应分别不同的情况去处理。

（一）对于个人拥有完全产权的住房，如系夫妻双方婚后所得，应为夫妻共有财产，按照分割夫妻共有财产的原则去分配。如为夫妻一方婚前所购置，但双方婚后在此居住，根据最高法院有关司法解释，经过八年，可视为夫妻共同财产进行分配。分配中应坚持男女平等，保护妇女儿童合法权益，照顾无过错方，尊重当事人意愿，有利生产、方便生活的总原则，如住房分配给夫妻一方，应按评估的市场价给予另一方一半价值的补偿。在处理此类问题中应注意分清家庭共有房屋与夫妻共有房屋，如系家庭共有，必要时应先析产，然后再进行离婚案件的审理。对于婚姻中预购的商品房，离婚时房屋尚未交付，如何处理？笔者认为在商品房尚未交付的时候，购房方与售房方仅为债权债务关系，购房方享有的仅是一种债权，因而此种情况应按离婚中对债权、债务的处理原则进行处理。如一方愿意取得商品房的，应给予另一方相当于预售合同一半价值的补偿。并与售房方办理有关的合同变更手续。如双方都不愿意取得商品房的，应当先承担违约责任，然后再对返还的剩余的购房款，进行分配。在处理此类问题中由于牵涉到商品房预售方的利益，因而在夫妻双方争议较大，达不成协议时，法院可以就此问题另案处理。

（二）离婚时对于承租的公房如何分配，是颇有争议的问题。一种观点认为不应将其纳入离婚案件一并处理，理由是：租赁关系是一种合同关系，由原来的夫妻共同承租变为一方承租属于合同主体的变更，应征得公房的所有权或管理权人同意。另一种观点认为应一并处理，理由是：离婚当事人之间就公房使用权的分割处理，只涉及承租一方主体的变更，不会导致租赁关系其他内容的变更，且如不处理公房使用权，会使双方在离婚后又产生争讼，不利于子女成长和社会稳定。笔者同意后一种观点。《最高人民法院关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》（以下简称解答）中规定：在离婚案件中，当事人对公房的使用。承租问题发生争议，自行协商不成，或者经当事人双方单位或有关部门调解不成的，人民法院应根据案件的具体情况，依法予以妥善处理。

在解答中列举了几种离婚后双方均可承租公房的情况：婚前由一方承租的公房，婚姻关系存续五年以上的：婚前一方承租的本单位的房屋，离婚时，双方均为本单位职工的；一方婚前借款投资建房取得的公房承租权，婚后夫妻共同偿还借款的；婚后一方或双方申请取得公房承租权的；婚前一方承租的公房，婚后因该承租房屋拆迁而取得房屋承租权的；夫妻双方单位投资联建或联合购置的共有房屋的；一方将其承租的本单位的房屋，交回本单位或交给另一方单位后，另一方单位另给调换房屋的；婚前双方均租有公房，后合并调换房屋的；其他应当认为夫妻双方均可承租的情况。对夫妻双方均可承租的公房，应按下列原则予以处理：照顾抚养子女的一方；男女双方在同等条件下，照顾残疾或生活因难的一方；照顾无过错的一方。解答中规定：对夫妻双方均可承租的公房而由一方承租的，承租方对另一方可给予适当的经济补偿。但对于给付的标准却没有规定。笔者认为公房租赁权不仅仅是一种民法理论上的债权，它包含有国家给予的福利，取得租赁权的一方即等于取得了这种福利，而另一方则将有可能享受不到这种福利，其所可能遭受的损失即是公房房屋租赁价格与市场价格之间的差价。因此，在承租方给予另一方经济补偿的，应考虑另一方有无房住，有无可能分房收入情况，当地房屋租赁价格等因素，给予合理补偿。解答中规定法院在调整和变更单位自管房屋的租赁关系时，一般应征求自管房单位的意见。因而有人认为人民法院在征求意见时，如果单位不同意由当事人中非本单位职工一方承租房屋，法院即不能判决由其承租。笔者认为此种观点值得商榷，法院既已规定在有些情况下离婚的夫妻双方均可承租，那么法院就可依此独立做出判决，不能受单位意见的左右。征求自管房单位的意见，是为了调动他们的积极性，配合法院做好当事人的工作，以便于判决的执行。

（三）

部分产权房屋的分配问题也是离婚案件中经常遇到的，所谓房屋部分产权，是指职工以标准价格购买公有住房后享有部分权能并且受到法定限制的产权，其中包括永久居住权、使用权、继承权和有限的处分权与受益权。它是在住房制度改革中形成的一种特殊的所有权形式。离婚案件中部分产权房屋的处理原则同公房使用承租权一样，都是抚养子女一方优先，无过错方优先、相同条件下照顾女方，此外还要考虑收入、住房情况等。根据解答的规定，分得房屋部分产权的一方，一般应按所得房屋产权的比例，依照离婚时当地政府有关部门公布的同类住房标准价，给予对方一半价值的补偿，笔者认为住房标准价是国家、单位给予职工的优厚待遇，分不到住房的一方以后可能再享受不到这种待遇，因此按住房标准价补偿其一半价值并不是完全公平的。考虑到这一点，法院在分配其他财产时应照顾未分得住房一方，并且在分得住房一方经济条件允许的情况下，可要求其高于标准价给予对方补偿。解答中还规定：对夫妻双方均争房屋部分产权的，如双方同意或者双方经济、住房条件基本相同，可采取竞价方式解决。竞价的方式在离婚案件的审理中还属新问题，缺乏具体操作规则和应用经验，尚需审判人员在实践在逐步探索、总结。笔者认为，竞价应遵循以下原则：1双方自愿原则。选择竞价的方式应双方当事人均同意，有关意见应记人法庭笔录。如一方不同意，法庭不能强迫当事人竞价。2公平合理原则。指竞价的双方当事人应经济条件、住房条件基本相同，如双方经济条件悬殊，或一方住房宽裕，而另一方无其他住房，即不应采取竞价的方式。3在法院主持下进行的原则。竞价是在诉讼之中进行的，因而当事人应听从法院的指导，并依照法院规定的竞价规则进行竞价。这样才能保证竞价的公正与合法。

五、拆迁纠纷的受理问题。

在民事审判工作中遇到拆迁纠纷，应首先考虑应否受理。因为由于拆迁纠纷的特殊性质，其大部分都属行政案件，应由法院行政庭受理，只有少数由民庭受理。

根据有关规定，下列拆迁纠纷应按行政案件受理：（1）对人民政府或房屋拆迁主管部门作出的拆迁补偿形式、补偿金额、安置用房面积、安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限等裁决不服，提起诉讼的；（2）对房屋拆迁主管部门作出的罚款、没收非法所得、责令停止拆迁、吊销证书、责令限期退还周转房、警告等行政处罚不服，提起诉讼的；（3）拆迁人与被拆迁人对拆迁补偿、安置等未达成协议或者达成协议尚未履行的，一方或双方反悔不同意原协议要求房屋主管部门裁决，房屋拆迁主管部门拒绝裁决或者不予答复，提起诉讼

的；（4）认为符合法定条件，申请颂发或补发“拆迁许可证”“拆迁资格证书”等，房地产管理部门或房屋拆迁主管部门拒绝颂发或不予答复，提起诉讼的；（5）拆迁人取得拆迁许可证后，拆迁的主管部门拒绝公布拆迁人、拆迁范围、搬迁期限等或不予答复，提起诉讼的；（6）认为人民政府或房屋拆迁主管部门的其他有关房屋拆迁管理的行政行为或不履行法定职责的行为侵犯其合法权益，而提起诉讼的。

除第三种情况外，其他几种情况应作为行政案件比较容易理解，因为都属对行政机关的具体行政行为不服提起的诉讼。对于第三种情况按何种诉讼处理曾有异议。最高法院（1993）法民字第9号函规定，在城市房屋拆迁过程中，拆迁人与被拆迁人对房屋拆迁的补偿形式、金额，安置房面积、地点，搬迁过渡方式和期限，经双方达不成协议的，属于平等主体之间的民事权益纠纷，房屋拆迁主管部门或同级政府对此类纠纷裁决后，当事人不服诉至法院的，人民法院应以民事案件受理。目前第9号函的规定已不适用，它与行政诉讼法的有关规定相悖。此种情况应按行政案件受理，已在审判实践中得到共识。

但是如拆迁人与拆迁人就有关安置、补偿、回迁等问题达成协议并已实际履行（含部分履行），因一方或双方违约产生纠纷，提起诉讼的，可按民事案件受理。因为此时拆迁人与被拆迁人之间已形成合同关系，双方按合同规定享有权利、承担义务，属平等主体之间的关系，因此，发生纠纷亦属民事纠纷，应按民事案件受理。

六、军产房问题。

所谓军产房，是指所有权归军队所有的房产。军队房屋的所有权单位为中国人民解放军总后勤部。在民事审判中，较多的军产房纠纷为军队转业、离退休干部腾退原住房问题及军队利用房地产开展经营活动问题。

关于军队离退体干部腾退军产房问题。最高法院有关批复的精神为：此问题属于军队离退休于部转由地方安置管理工作中的遗留问题，由军队和地方政府通过行政手段解决为妥，此类纠纷人民法院不宜受理。对此类纠纷不予受理是妥当的，因为有可能涉及到营区和其他军事设施的安全、保密问题，并且如受理，将涉及到今后的执行问题，法院判决腾房后，当事人不自动履行，须由人民法院强制执行，会在社会上造成不良影响。基于同样理由，笔者认为，对于军队转业干部腾退原住军产房纠纷，人民法院也不应受理。

根据国家有关规定，军队房地产在保证战备和部队住用需要并保守军事秘密的前提下，可以利用空余房地产依法开展经营活动，包括房屋、设施、场地的出租，房屋的出售、房地产的换建、互换、土地使用权的有偿转让，合资建房，利用房地产自办或合办经济实体，以及其他经营活动，而且经营活动可以面向社会。军队利用房地产开展经营活动，其收人可以用于弥补国防费不足，以房养房，但在经营中难免会发生纠纷，对这类纠纷如何处理是法院应慎重对待的问题。

军队利用房地产对外开展经营活动，与地方单位、个人发生纠纷起诉至法院的，一般应视为平等主体之间的纠纷，按照《民法通则》、《经济合同法》等法律的相关规定处理。人民法院在审理中如发现军队有违反国家有关行政法规的情况，可告知监督管理机关，由其依法进行处理，如发现有违反军队有关规定的情况，应告知军队有关部门处理。

人民法院在审理此类纠纷时，应对合同的有效性进行审查。根据有关规定，军队利用房地产开展经营活动，实行《中国人民解放军利用房地产开展经营活动许可证》管理制度，凡利用房地产开展经营活动的单位，必须到军队房地产管理部门申领《许可证》，并按有关规定到当地房地产交易管理部门办理交易手续。对军队方未申领《许可证》进行的房地产经营活动，一般应认定为无效，如在一审诉讼中经军队房地产管理部门批准补办的，可以认定为有效。如果只申领了《许可证》，但未到当地房地产交易管理部门办理交易手续，并且合同已实际履行的，可认定为有效，但法院应督促当事人补办交易手续。

房屋经济纠纷案例篇2

文献标识码：B

文章编号：1009-9166(2009)026(C)-0028-01

近年来，随着我国市场经济体制的建立，房地产业迅猛发展，使得房地产业在我国实现社会化进程中的地位越来越被社会所认同，同时，也呈现出商品房买卖纠纷日益凸现的现状。由于房地产市场的大肆走红，开发并出售商品房成为房地产商的重要投资形式。在商品房交易过程中，由于主观或者客观原因引起的房产交易合同纠纷的司法案件逐年增加。如何运用法律的程序处理好买方以及卖方的利益矛盾纠纷，是我们司法系统应该积极思考的问题。下面，就我院近两年以来受理的商品房交易纠纷案例为出发点，谈谈审判商品房买卖合同纠纷的可行性司法对策，以与同行共勉。

一、我院及全国受理房产纠纷案件情况。贵州省天柱县人民法院2007年至2009年9月受理商品房买卖合同纠纷案件的基本情况是：2007年1月至2009年9月，共受理商品房买卖合同纠纷案件45件，2007年受N6件，2008年受理14件，2009年1－9月受理26件。在这45起案件中，房地产开发商作为被告的36起，占80％，买受人作为被告的仅9起，占20％。受理的45起案件，已审结44件，其中撤诉4件、调解3件，调解和经调解撤诉率为15.9％；判决37件，判决率为84％，判决后上诉的12件，上诉率32.4％。全国法院2002年受理的8万多件房地产案件中，商品房买卖合同纠纷占25％，而在2009年第一季度受理的6898件房地产案件中，商品房买卖合同纠纷就占近50％。同时，现实社会和审判实践中出现的商品房包销、商品房担保贷款(按揭)等新问题也亟待解决。而现行的法律、法规的不够完善，使人民法院在审理商品房纠纷案件中遇到了许多法律适用的难题。我院所审结的商品房买卖合同纠纷案件呈“两高一低”的特点，即判决率高、上诉率高，调解低率。造成这种现象的原因主要是商品房买卖合同涉及购房户的切身利益，买受人一般倾其所有买房，房地产商在违约的情况下若对所有同种情况的买受人以同一高标准赔偿，导致利润损失很大，双方利益尖锐对立，双方意见分歧较大，则矛盾的尖锐性凸显，调解结案难度增大，审理结果多为判决结案。而且近三年来，我院商品房买卖合同纠纷案件成倍递增，并呈现出了许多新特征，对法院审理这些案件提出了更高的要求。所以，这就希望国家在法律与制度上来不断规范和完善商品房市场行为。

二、引起商品房买卖合同纠纷的类型和原因。通过审理多起商品房买卖合同纠纷案件，以及参照全省乃至全国商品房买卖合同纠纷案件统计情况，经过仔细分析和认真总结，笔者得出：(一)房产商作为被告引起的纠纷原因有：1、不能如期交房。很多房地产商不能如期交房主要是由于开发商时间规划不合理，同时，开发商总是以各种借口来搪塞不按期交房。当然，也有不可抗拒力等客观因素导致不能按期交房，虽然这些纠纷处理方法在合同上有严格规定，但是仍然要通过法律程序来解决。2、房屋面积出现误差。由于没有达到合同规定的面积，出现误差，买受人有权利通过司法的程序维护自己的合法权利。3、房屋质量不合格。有些开发商在利益的驱使下，不重视质量关，容易导致严重的安全事故，给人民生命安全带来潜在(有些已经发生)的威胁。4、设备、装修不符合合同约定。这种现象非常的普遍。房开商没有达到买受人的要求和合同的规定，是引起纠纷的根本原因。5、未按期办理产权过户手续等现象，也成为了商品房买卖合同纠纷重要内容。

(二)买受人作为被告引起纠纷的原因：不按约定及时交纳购房款。由于种种原因，买受人没有按时交纳购房款，房开商只有按购房合同中约定的有关规定，对买受人提起赔偿诉讼。从相关统计来看，这种现象发生率比较底。即使有，也多半呈现了“为了对抗房产商各种违约行为而采取的对抗行为”特征，为了争取既得利益免受损失而为之。这种现象，也应该值得我们法院高度重视。

三、审判商品房买卖合同纠纷的司法对策。针对商品房交易合同产生的纠纷，最高法院于1995年12月27日制定了《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》(以下简称“《解答》”)，使房地产纠纷得有法可依；但商品房交易市场仍然欠规范；2007年10月1日起施行了《中华人民共和国物权法》，也没有对商品房买卖作出全面细致的规范，而现今购房者赖以援用的法律规定都是以事后处理为主，事前预防的极少。那么，法院在商品房纠纷案处理的具体实践中，该采取怎样的司法对策呢?通过近年来的审判经验和积极探索，笔者认为：(一)对于以上因不能如期交房、未按期办理产权过户手续、房屋质量不合格、设备和装修不符合合同约定、房屋面积出现误差等现象引发的纠纷，可采用买房时订立的合同条款来进行处理。即：不能如期交房或未按期办理产权过户手续，如果不是合同约定的可以免责的是由，法院就应该按照合同约定判决房开商承担违约责任，并要求其赔偿对买受人进行相应赔偿。此外，在此类案件审判中，还可以根据双方之间订立的合同上约定的违约金数额，判决房开商赔偿买受人相应的违约金。根据最高院出台的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下科称“《解释》”)规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，法院应予支持。此外，对因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，法院应予支持。对于房屋面积出现误差，应该根据国家的相关规定，进行权威测量后，对买受人多退少补。

房屋经济纠纷案例篇3

关键词：房屋拆迁纠纷解决机制行政法治

一、房屋拆迁纠纷的特点

房屋拆迁是指取得房屋拆迁许可证的拆迁人，拆除土地上的房屋及其附属物，并对被拆迁房屋的所有人进行补偿或安置的行为，在我国主要是指城市房屋拆迁。房屋拆迁纠纷是指在拆迁过程中形成的纠纷，既有拆迁人与被拆迁人的纠纷、拆迁人与政府之间的纠纷，也有被拆迁人与政府之间的纠纷；既有民事纠纷，也有行政纠纷，在出现暴力事件等情况下还演化为刑事案件。

我国城市拆迁在建国后就已开始，上世纪70年代末，城市住宅紧张情况突出，迅速改善居住条件，成为民众迫切要求。由于拆迁是以旧城改造为主，被拆迁人的生活水平得到提高，拆迁成为多数危旧房居民盼望的事情，因此受到欢迎。上世纪末到本世纪初，城市化进程急速推进，土地作为稀缺资源的价值凸现出来，无论是旧城改造还是新建商品楼等，都不得不依赖拆迁已有房屋，由拆迁引发的纠纷更是不断，成为我国城市化进程最突出的矛盾之一。随着政府与开发商联合进行危房改造，拆迁向商业拆迁发展，外部矛盾凸显，拆迁纠纷从内部家庭矛盾演变为拆迁户和开发商、拆迁户和地方政府的矛盾。经过连续几年整治，拆迁纠纷局势总体上似乎有所好转，但是制度深层次矛盾并没有解决。

房屋拆迁纠纷呈现出以下特点：第一，拆迁涉及地区广泛，拆迁纠纷数目庞大。城市化热潮席卷全国，从沿海地区到中西部省份，大大小小城市都在忙于城市建设，而土地资源的增值也刺激了地产开发，拆迁涉及地区非常广泛，全国各地拆迁纠纷数目也是非常可观的。第二，拆迁涉及人数众多，集团诉讼和群体上访多，钉子户现象不断。第三，拆迁纠纷复杂程度高，房屋不仅是老百姓赖以生活的物质空间，而且往往是最重要的财产。拆迁往往牵涉到被拆迁人的居住、就学、工作、就医、休闲等多方面生活条件，部分低收人和老弱病群体更可能由于房屋拆迁陷入赤贫状态，生活无着落，解决难度也很大。第四，违法拆迁、野蛮拆迁造成纠纷积怨大、易激化。为拆迁抢工期，拆迁人不仅没有就证据保全办理公证，而且采用停水断电、停止供热供气、恐吓、暴力殴打、限制被拆迁人人身自由、突袭拆迁等等恶劣方式逼迫当事人拆迁，违法拆迁、野蛮拆迁的事件不断出现，各地拆迁引起的极端事件仍然不绝于耳，株连拆迁、钉子户以及自焚事件将拆迁制度推到风口浪尖，拆迁制度遭人诟病。

二、房屋拆迁纠纷产生的原因

当前现实条件下，之所以产生数量惊人、极端化的拆迁纠纷，同全国的城市化大背景密不可分，城市房屋拆迁纠纷的根源是城市建设规模的急剧扩张与城市经济发展水平不相适应之间的矛盾。在拆迁这样涉及综合利益分配和格局调整的重大问题上，制度的科学、完备和法治是这一问题的核心，而拆迁制度本身存在诸多问题，引发了拆迁纠纷的升级和恶化。

第一，拆迁立法不完备

2008年之前，拆迁的主要法律依据只有2001年国务院颁布的《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称为《拆迁条例》），作为国务院的行政法规，并无权对公民私人房屋的征收进行规定，明显违反了《宪法》、《立法法》和《物权法》等的规定。因此，2008年修改的《城市房地产管理法》在总则中增加了一条规定：“为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。”目前，《拆迁条例》正在修改中，[1]拆迁尚缺乏完备的操作依据。

第二，拆迁性质错位

“城市房屋拆迁制度是‘中国特有’的一项制度”。[2]我国土地为公有制，城市土地为国有，城市郊区和农村土地属于集体所有，农村土地转变为国有是土地征收，城市房屋拆迁是对私人房屋的征收。但拆迁不只是要征收被拆迁人的房屋及其他地上附属物，真正目的是为了取得所需用地的土地使用权，并在此基础上进行新的开发建设。1998年修订《土地管理法》规定，为公共利益需要使用土地，以及为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地权的，可以收回国有土地使用权但应当对土地使用权人给予适当补偿。《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》也作出了类似的规定。国家基于对国有土地的所有权，可以视需要收回国有土地使用权。实践中，要使开发建设的项目得以实施，必须先完成对原使用土地的回收工作，而原使用土地之上一般都已建有房屋及其他附属物。进行旧城改造和房地产开发建设，首要工作是拆除所需用地上的房屋及其他地上附属物，配合土地使用权的回收。因此，拆迁的真正目的，不是要取得被拆迁人的房屋及其他地上附属物，而是为了取得所需用地的土地使用权，并在此基础上进行新的开发建设；其核心是政府对城乡土地和空间资源进行的再次分配和利用，对房屋进行拆迁的表象掩盖了土地所有者收回土地使用权进行重新分配的法律实质，拆迁制度的设计偏离了正确的方向。

第三，公益拆迁和非公益拆迁混为一谈

目前我国土地供应统一由政府运作，城市土地供应的主要方式是政府委托有关单位进行拆迁、土地平整等前期开发工作后再以招标、拍卖方式出让。政府拍卖的是净地，即便在非公益拆迁中，虽然土地使用权是开发商以竞拍方式取得，房屋拆迁补偿资金也是开发商支付，但是开发商反而不能成为拆迁人，政府不可避免地充当了实质上的拆迁人，公益拆迁和非公益拆迁混为一谈。

理论上讲，拆迁的性质应当取决于被拆迁房屋所占土地的开发性质。土地开发可以分为三类，即公益型土地开发、商业型土地开发和混合型土地开发。公益型土地开发，是指为了满足公共利益的需要而进行的土地开发，主要包括为各类城市基础设施和市政建设，如建设城市道路、桥梁、国防和军事、公用事业、城市绿化、环境保护设施等。商业型土地开发，即非公益性质的开发，是指出于营利目的而进行的土地开发，主要包括建设住宅商品房、写字楼、商场、娱乐场所等。混合型土地开发，是指既能满足公共利益的需要，又能获得商业利润的土地开发，主要包括旧城改造以及建造学校、医院等公共设施。[3]但是，实践中城市房屋拆迁并没有按照土地开发的性质进行区分，而是全部由政府进行拆迁。一旦发生矛盾，被拆迁人往往迁怒于政府，如果拆迁规模很大，还会产生局部地区社会不稳定。

第四，补偿不公正

目前关于补偿的原则，众说纷纭，有适当补偿说、公正补偿、相应补偿、合理补偿、完全补偿、按市场价格补偿等。[4]现有拆迁补偿只规定货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定，完全回避相应土地使用权价值这一问题，而单纯房屋的补偿无论如何也无法给被拆迁人以公正补偿，从而使得拆迁纠纷不可避免。虽然《拆迁条例》规定了市场评估价格机制，还规定实行房屋产权调换的，拆迁人

与被拆迁人应当依照本条例规定的评估程序确定价格，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价，但实践中执行的情况并不容乐观，拆迁评估价格过低，被拆迁人无法购置合适新住处，而即便是调换，地点多为城市边缘、交通不便利、不方便就学、就医等，对被拆迁人生活影响巨大。拆迁补偿不公正成为拆迁纠纷中最多的问题。

第五，拆迁程序不完备，被拆迁人参与不够

房屋拆迁实际上是包括土地、房屋等不动产所有权人或者使用权人在行使各自物权时发生的现象，由于涉及不同主体，因此需要行政机关加以协调。“但是，管理作为一种政府为民众服务的手段，不是也不应当是立法的目的，尤其不应当是立法的首要目的”。[5]现有房屋拆迁制度设计却更多是从行政管理出发的，拆迁程序缺失，对被拆迁人的知情权和参与权没有给予充分地关注和保护。根据《拆迁条例》第7条和第8条的规定，听证仅在补偿协议有纠纷时才进行，从拆迁许可证颁发到拆迁实施都没有被拆迁人表达意见的机会，被拆迁人不能申辩和质疑。而且，被拆迁人是在拆迁人已取得房屋拆迁许可证之后才被公告自己的房屋要被拆了，房屋拆迁管理部门和拆迁人要做的也仅仅是宣传和解释工作，而不是与被拆迁人协商。

第六，强制拆迁设计不合理

目前强制拆迁不区分公益拆迁和非公益拆迁，也没有赋予被拆迁人不同意拆迁的权利。如果达成补偿协议，诉讼期间，拆迁人申请法院先予执行；如果没有达成补偿协议，诉讼期间不停止拆迁的执行。结果，无论对拆迁补偿协议是否有异议，房屋都会被拆迁。从理论上讲，能够先予执行或者不停止执行的必须是不会造成无可挽回或者难以弥补的损失，而房屋拆迁明显是一种无可挽回的损失，房屋已经不存在，救济的充分性无从谈起。《拆迁条例》第17条规定由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。问题是，我国的行政强制执行格局是以申请人民法院执行为原则，行政机关执行为例外，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门拆迁，实际上赋予了政府强制执行权，国务院的行政法规有为自己赋权的嫌疑。行政机关公告，限期拆除，直至强制拆除，暴露出很多问题。而且，何谓“有关部门”却没有明确规定。政府为了达到快速有效拆迁的目的，调动公安、城管、城建、国土、规划、房管等部门，甚至法院和检察院都参加具体拆迁，造成恶劣影响。

第七，拆迁救济渠道失灵

1．行政裁决作为诉前救济没有发挥应有作用

《拆迁条例》规定了城市房屋拆迁补偿、安置纠纷的解决途径，即申请裁决和提起行政诉讼，但是未达成安置补偿协议的，当事人必须先申请行政裁决，然后才能进人行政诉讼。这样，行政裁决成为诉讼的前置程序，徒增被拆迁人负担，也为同是拆迁可能出现不同种诉讼出现不同判决埋下祸根。2004年3月，建设部颁布《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》对行政裁决的程序作了明确规范，对行政裁决的申请、受理、裁决和强制拆迁都作了规定。但是，行政裁决机构的独立、中立等根本性问题没有解决，政府就是拆迁人，同时又是拆迁裁决机关，政府既是运动员，又是裁判员，无法有效为被拆迁人提供权利保护。

2．法院诉讼不能提供有效救济

1993年最高人民法院在给江苏省高院（1993）法民字第9号《关于适用<城市房屋拆迁管理条例＞第十四条有关问题的复函》中明确将房屋拆迁补偿安置纠纷的性质界定为民事案件，各地法院参照此复函精神审理了大量的拆迁纠纷案件。但是，1996年最高人民法院法复（1996)12号《关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复》废止了上述第9号复函，拆迁人与被拆迁人因房屋补偿、安置等问题发生争议，或者双方当事人达成协议后，一方或者双方当事人反悔，未经行政机关裁决，仅就房屋补偿、安置等问题，依法向人民法院提起诉讼的，人民法院应当作为民事案件受理；而公民、法人或其他组织对人民政府或者城市房屋主管行政机关依职权作出的有关房屋拆迁、补偿、安置等问题的裁决不服，依法向人民法院提起诉讼的，人民法院应当作为行政案件受理。据此，各地法院对房屋拆迁纠纷的审理，大多采取下述两分法，第一，拆迁人与被拆迁人达成拆迁补偿安置协议之后，被拆迁人或房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁或反悔的，拆迁人因此起诉的，作为民事案件审理；第二，拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人及房屋承租人不能达成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门或人民政府裁决，当事人不服裁决向法院起诉的，作为行政案件处理。因此出现虽然同是拆迁案件，但由于是否达成拆迁补偿安置协议，以及是否经过行政裁决的不同，可能作为不同种诉讼来对待的现象。民事诉讼和行政诉讼的审理方式、判决种类不同，所得到的判决也可能是完全不同的，实践中也出现同类案件在不同法院的受理及审理情况不同。[6]特别是对行政裁决提起的行政诉讼，由于我国行政附带民事诉讼制度的不完善，法院仅能对行政行为进行合法性审查，对民事纠纷不能作出判决，行政诉讼即便撤销或者确认行政裁决违法，拆迁补偿安置纠纷并没有得到完全解决，后患无穷。

3．其他救济途径也未能解决问题

目前行政复议制度作为内部监督和救济程序，对拆迁纠纷所能发挥的作用有限。而国家赔偿制度由于国家赔偿范围、赔偿标准等立法缺陷也将众多拆迁纠纷挡在门外。信访和申诉的制度化明显不够，面对如此复杂的拆迁纠纷也更加显得力不从心，即使在2005年《信访条例》颁布实施后，基本上也是无计可施。

三、房屋拆迁纠纷解决机制的改革和完善

房屋拆迁制度的复杂性决定了解决拆迁纠纷不能单纯依靠完善事后监督救济制度，而必须在制度源头加强对公民财产权的保护，严格依据宪法建立公平公正的征收制度，同时对具体程序、补偿和救济等进行改革和完善，才能真正将房屋拆迁制度化、法治化，有效化解房屋拆迁纠纷。

第一，明确区分公益拆迁和非公益拆迁

从各国财产征收的情况来看，征收私人财产，只能是出于公共利益的需要。我国宪法、物权法和城市房地产管理法也都有明确规定。[7]由于公共利益为不确定法律概念，实践中出现了大量问题。如何界定公共利益，还需进一步讨论和研究。这里我们需要指出的是，城市土地为国有，任何人进行土地建设都必须从国家取得土地使用权，如果在国有土地上建设私有房屋，即为了非公益建设需要使用土地，房屋拆迁道路又在何处？仅仅围绕界定公共利益展开讨论，其实回避了因非公益目的使用国有土地而需要拆迁私有房屋的现实。完整的房屋拆迁制度应该将两种不同性质问题纳人到考虑范围中来，在立法、程序、补偿、强制拆迁和政府角色等问题上予以区别。1，在立法上，要分别立法，将两类拆迁分别对待，政府在公益拆迁中是拆迁人，在非公益拆迁中，开发商是拆迁人。2．在程序上，公益拆迁在颁发拆迁许可证之前，要举行听证会论证公益目的和补偿方案，并经地方人民代表大会或者其他第三方主体对公益目的进行确认。非公益拆迁应当首先由开发商与房屋所有权人协商达成补偿协议，再申请土地使用权。3．在补偿上，公益拆迁补偿标准由政府根据完善的法律规定确定基本计算方法，非公益拆迁在根据法律规定的最低补偿标准之上由开发商与房屋所有权人协商确定。4．在强制拆迁的设置上，公益拆迁

中政府不得自己执行，只能申请人民法院强制执行，政府更不可以参与非公益拆迁的强制拆迁，开发商应当通过诉讼申请法院执行判决。5．政府角色方面，在公益拆迁中，政府应当依法行政，切实代表公共利益，可以在房屋管理部门中设立专门的机构从事公益拆迁的立项、制定方案、落实补偿安置等工作。非公益拆迁中，政府应有所不为，有所为。有所不为，是指政府应当退出拆迁第一线，不再参与补偿价格制定、拆迁谈判等具体事务，让市场发挥作用；有所为，是指政府定位为监督者、管理者和裁决者，加强对拆迁工作的监督、调控和保障，重点解决好困难群众安置问题。

第二，还原城市房屋拆迁的本质，完善拆迁补偿制度

公益拆迁和非公益拆迁补偿的机理有所不同。公益拆迁是为了公共利益征收私人房屋，因此是为了成全特定多数人的利益而牺牲少数人利益，对被拆迁人损失的利益需要给与填平，即特别牺牲。对被拆迁人予以补偿是征收制度的应有之意，补偿条款被认为是征收条款的唇齿条款，无补偿即无征收。非公益拆迁，拆迁人为获取被拆迁人房屋占用之土地，除了向国家交纳土地出让金获取土地使用权外，也应向被拆迁人房屋支付相应对价，即与被拆迁人达成交易的价格，不仅是被拆迁人可能的损失，而且是被拆迁人愿意出让房屋所有权给出的价格。拆迁人与被拆迁人为平等之民事主体，双方协商确定，从民法角度讲也可以说是一种补偿，双方签订的也是补偿协议。

无论是公益拆迁，还是非公益拆迁，拆迁补偿应当是公正补偿，而且是按照公平市场价格计算。2004年《城市房屋拆迁估价指导意见》规定房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，从而确立了以市场价格（市场比较法）为主导的评估标准。去年4月北京市西长安街沿线拆迁首次采用市场价格评估进行补偿,6月北京出台新规定，拆迁实行货币补偿的，补偿价格由房地产价格评估机构根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，参照近期类似房地产的市场交易价格评估确定。[8]市场评估方式应该越来越多地依法得到使用。

拆迁补偿不应回避国有土地使用权收回问题。土地使用权具有财产属性，土地在使用中，由于资源稀缺和基础设施的逐步完善，土地处于一种动态的增值过程中，增值后的土地无论是无偿收回还是按原价格收回，都是有失公平的。因此，在制定新的拆迁补偿标准时，应当将土地使用权的价格计算在内。具体地讲，补偿范围应包括：被拆除的房屋、房屋的附属物、期限内的临时建筑物，土地使用权；被拆迁人其他的利益损失和费用（包括搬迁补助费、临时安置补助费、部分预期利益的损失、房屋的装修费用；因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿等等）。

补偿安置款发放也是很重要的一个环节，拆迁人应当建立拆迁专用账户，由银行实行监管，拆迁人按照拆迁补偿协议的补偿数额将补偿款存人账户后，银行确认被拆迁人完全搬迁之后，直接将款项转入被拆迁人账户。

第三，重新设计拆迁程序

1．公益拆迁程序

我国房屋拆迁程序，从规划、拆迁许可证、确定补偿标准等环节都没有被拆迁人的参与，只有到最后拆迁时才有一纸公告，对被拆迁人的知情权和参与权保护不力。房屋拆迁程序设置程序的关键是给当事人及利害关系人提供信息交换、意见交流、平等协商、民主参与的机会。听证作为落实当事人知情权和参与权的重要制度，是防止和减少矛盾和纠纷产生的防线，应该提前到立项和规划的同时，将公告征询被拆迁人意见、举行听证、确定评估机构和完成价格评估、草签补偿协议、建立拆迁安置补偿费用专项资金等作为设定拆迁许可证的前置条件。“程序不是次要的事情，随着政府权力持续不断地急剧增长，只有依靠程序公正，权力才可能变得让人容忍”。[9]因此，必须对公益拆迁的程序重新设计，具体包括：城市拆迁规划和拆迁立项（公告征询意见、听证）—确定评估机构和完成价格评估—草签补偿协议—建立拆迁补偿安置专项资金—颁发拆迁许可证—拆迁。

2．非公益拆迁程序

由于非公益拆迁需要开发商与被拆迁人就补偿问题进行协商，如果协商不成，就有可能无法进行开发项目，因此需要改革目前先颁发国有土地使用权证书，后颁发拆迁许可证的做法。可以先由开发商征询土地管理部门的意见，确认开发项目符合土地规划和使用权出让，再与被拆迁人沟通协商签订补偿协议，其后才可申请颁发国有土地使用权证书。可以考虑按照下列步骤设计非公益拆迁程序：确认开发项目符合规划要求—协商沟通—确定评估机构和完成房屋价格评估—签订房屋拆迁补偿协议—缴纳土地出让金、领取国有土地使用权证—领取拆迁许可证—拆迁。

第四，改革强制拆迁

需要明确的是，在公益拆迁中才可以强制拆迁，而且要改变目前关于诉讼不停止拆迁执行的规定，强制拆迁权不得由政府行使。只有在诉讼时效期满，被拆迁人既不履行拆迁协议又不起诉的，拆迁人方可申请人民法院执行。法院执行时，要对拆迁决定进行审查，明显违法的，包括明显缺乏事实依据的、明显缺乏法律依据的、严重违反法定程序的、超过申请期限的、拆迁人没有对被拆迁人实施货币补偿、补偿货币提存或者未提供拆迁安置用房以及其他明显违法并损害被拆迁人合法权益的情形，不予执行。由于强制拆迁仅能适用于公益拆迁，对于商业拆迁，拆迁人只能通过诉讼的形式，由人民法院来作出判决，然后再通过判决执行来完成拆迁；诉讼中，拆迁人可以申请先予执行，但需要提前向法院交付足额的拆迁补偿金作为担保。

第五，完善被拆迁人权利救济制度

1．发挥行政裁决的作用

行政裁决在解决数量众多的拆迁补偿安置纠纷方面，还是能够发挥重要作用的，对节省老百姓诉讼成本、及时得到合适的安置补偿还是有利的，必须要从制度上根本解决裁决制度的中立和公正，应当建立专门的、独立的行政裁决机构对此类纠纷进行审理和裁决，同时完备相关的裁决程序等法律规定。

2．按照拆迁纠纷的不同属性，分别在行政诉讼和民事诉讼中解决

房屋拆迁纠纷在不同阶段体现为不同性质的纠纷，包括拆迁许可纠纷、拆迁补偿纠纷、拆迁裁决纠纷、强制拆迁纠纷、拆迁处罚纠纷和拆迁不作为纠纷等等。借鉴德国和法国解决财产征收制度和诉讼制度，可以考虑分别从行政诉讼和民事诉讼去解决我国拆迁纠纷。除了非公益拆迁中的拆迁补偿纠纷属于民事诉讼外，其他都应属于行政诉讼，被拆迁人对于与拆迁有关的行政行为，包括计划发展部门的项目审批、规划部门的规划许可证、政府部门的土地使用权文件、拆迁管理部门的拆迁许可证、行政裁决部门的行政裁决决定、行政机关的强制拆迁行为、拆迁管理部门的处罚和不作为，都可以提起行政诉讼。特别需要说明的是，在行政裁决的情况下，针对补偿纠纷的行政裁决提起的诉讼，是行政诉讼，但是要附带民事诉讼，将补偿纠纷也一并解决。诉讼制度应当成为拆迁纠纷有效的解决途径，需要通过保障司法独立和司法权威，落实法院对所有拆迁纠纷的最终裁判权。

3．促进其他方式解决拆迁纠纷

除了加强诉讼制度解决拆迁纠纷外，信访、申诉、行政复议也应当在房屋拆迁纠纷解决中发挥作用。

而且，应积极鼓励拆迁人（包括政府作为拆迁人）同被拆迁人就补偿数额和安置方法进行和解和调解，倡导通过沟通、协商等方式积极稳妥地解决出现的分歧、矛盾和不同意见。

注释

：

[1]《北大五学者上书全国人大，建议修改拆迁条例》，人民网2009年12月10日，http://npc.people.com.cn/gb/14840/10553850.html。《国务院法制办：城市房屋拆迁管理条例有效》，人民网2009年12月12日，http://politics.people.com.cn/gb/1026/10557879.html.（最后访问时间：2010年1月10日）。fivescholarsofpekinguniversityadvisedtoamendtheregulationonthedismantlementofurbanhouses.http://npc.people.com.cn/gb/14840/10553850.html.(lastvisitedjan.10,2010).

[2]王克稳："论房屋拆迁行政争议的司法审查"，载《中国法学》2004年第4期，第74页。wangkewen.onjudicialreviewofadministrativedisputerelatingtohousedemolitionandrelocation[j].4chinalegalscience,74(2004).

[3]洪莉萍、黄道雄："土地开发与居民动拆迁利益调整的法律机制研究"，载《政治与法律》2004年第4期，第88－89页。hongliping,huangdaoxiong.onthelegalsystemofadjustinginterestsinthehousedemolitionandrelocation[j]．4politicalscienceandlaw.88-89(2004).

[4]参见沈开举：《行政补偿法研究》，法律出版社2004年版，第163-172页。seeshenkaiju.ontheadministrativecompensationlaw[m]．beijing:lawpress,163-172(2004).

[5]费安玲："私权理念与城市私房拆迁的立法"，载《政法论坛》2004年第5期，第46页。feianling.conceptofprivaterightandlegislationofurbanprivatehousedemolitionandrelocation,5triruneofpoliticalscienceandlaw,46(2004).

[6]山东省济宁市中级人民法院："关于城市房屋拆迁法律适用问题的调查报告"，载《山东审判》2005年第1期，第56页。jiningintermediatepeople'scourt.investigationreportontheproblemsoflegalapplicationrelatedtourbanhousedemolitionandrelocation[j].1shangdongjutice,56(2005).

[7]我国《宪法》修正案第13条第3款已经明确规定："国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的财产实行征收或者征用并给予补偿"。《物权法》第42条也规定："为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产"。"征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。"

房屋经济纠纷案例篇4

课题组认为中国未来农村住房制度的核心指导思想是：明确基本产权制度，完善农村基本住房保障制度，确保宅基地及其住宅的财产收益权能。

同一案件的不同裁判

农村房屋牵涉到农村宅基地，这历来是一道“红线”。除本集体经济组织成员外，其买卖行为被国家所禁止。但实践中，超范围的农村房屋买卖普遍存在。据国土资源部统计，在经济发达地区特别是城乡结合部，农村宅基地通过房屋买卖、出租、抵押变相流转已是普遍现象，形成了自发的隐形市场，流转的宅基地占比在10%至40%之间。

北京市怀柔区人民法院副院长王辉在《农村宅基地转让的相关司法实践和问题分析》一文中指出，随着农村房地产市场的活跃，农民将宅基地上所建房屋出售给本村或外村村民以及城镇非农业户口居民的现象越来越多，相应地产生的纠纷也在增多，以北京市怀柔区法院为例，2005年该院共受理该类案件7件，2006年受理14件，2007年全年上升到29件，2008年上半年受理的该类案件虽然只有12件，但同比仍呈上升趋势。

从怀柔法院该类进入诉讼的纠纷来看，75%发生在村民与城镇居民之间。大量的农村房屋买卖合同纠纷进入司法程序之后，由于认识上的不统一，法院无法简单地认定合同有效还是无效。

曾经轰动一时的北京宋庄“画家村”一案便是农村房屋买卖纠纷的典型案例。2002年，北京通州宋庄镇辛店村农民马某以45000元的低价将房屋及院落卖给画家李某。随着房价不断上涨，2006年，马某以“城里人不得买卖农村集体经济组织成员的住房”为由，认为房屋买卖协议无效，该案引起了社会的广泛关注。

由于没有明确的法律规定，司法实践中的裁判标准和结果均不统一。比如，上海市高级人民法院坚持以“有效为原则，无效为例外”，本着尊重现状、维护稳定的原则，承认房屋交易以及购房人继续占有、居住、使用该房屋的权利；北京和青岛则以认定无效为原则，以认定有效为例外，即在集体经济组织内部转让等情况下应当有效，在城镇居民购买、非同一集体经济组织成员之间买卖等情况下无效。据此，通州“画家村”一案将在北京和上海得到不同的审理结果。

利益分配中的三组矛盾

针对通州“画家村”一案，北京市社科院法学所副所长张真理分析认为，买受人在购买房屋后一般会对房屋进行修缮、装修，甚至翻建、扩建，诉争房屋的价值往往高于当初的房屋价值。加上货币贬值和物价上涨等因素，补偿价格仍然和目前商品房市场的价格相去甚远。同时，房屋买卖是在双方自愿基础上达成的，如今，出卖方却利用最权威的司法途径确认这种行为的无效，直接后果就是违反诚信之人获得了收益，而恪守诚信者却蒙受损失。这使得司法审判陷入两难处境，既要考虑司法导向与国家政策、法规相吻合，又要兼顾诚实信用的法律原则，保护社会的公序良俗。

事实上，农村房屋产权流转有实践先例。安徽宣城1997年开始在全国率先实施了农村房屋产权登记制度试点，这项改革被当地群众称作是农村的又一次“”。而北京市在农村宅基地的转让上也开始了探索。20世纪90年代初，为了改善居民的生活条件，怀柔区政府曾鼓励山上的村民下山。这些下山的村民中，很多人卖了自己在山上的房屋，到区内其他的村子购买了新房。如果卖房人在若干年后因房屋涨价等因素而主张合同无效，法院在处理时就必须要考虑买受人的实际情况。调研情况表明，北京市怀柔区人民法院在司法实践中“宜维护买受方利益，不宜简单认定买卖无效”的做法受到了社会的认可。即使农村房屋买卖纠纷的确存在硬伤，必须要判处合同无效的案件，法院从维护社会稳定和保障当事人权益出发，也应充分保护买受人的利益，将区位补偿价款的60%-70%判给买受人。

参照宣城经验，王辉认为，只要规范了流转的条件、认证、有关程序等，应该允许农村房屋也进行流转。对农民来说，是将“死物”换成了现钱，提高了农民的融资能力，农民的资产因此流动起来；对买受人来说，满足了他们的需要，而且城镇居民到农村来，带来了先进的理念和大量的资金，带动了当地旅游经济的发展，同时也提高了当地居民文化水平，有利于实现城乡交融。

王辉指出，以农村房屋买卖为代表的宅基地纠纷问题，主要反映了牵涉农村和农民利益分配的三个矛盾：一是房、地分离问题，《宪法》明确规定宅基地属于集体所有，宅基地上的房屋属于个人所有，但正是房与地分离性使得农民对房屋的处置和收益权无法实现；二是行政管理与村民自治的矛盾，目前行政管理对村民社会的渗透力减弱，乡镇政府对村委会和村民行为的控制力大不如前；三是集体利益和个人利益的矛盾，宅基地的所有权属于集体，个人只拥有用益物权，村民一旦将房屋出卖，宅基地的用益物权也随之转移，因宅基地增值而引发的房屋增值部分的收益应当归于集体，从目前司法判决的后果来看，宅基地增值的利益还是归属于原宅基地的使用者。

有条件流转

2011年，北京市法学会农村法治研究会便接受该市人大常委会委托，开展了“北京市农村宅基地及农民住宅条例”的法规预案研究工作。今年11月1日的《北京法治发展报告（2011）》首发式暨首都法治建设研讨会上，课题组提出建立六项相关制度：农村基本住房保障制度、农民建房动态管理制度、农民住房安全管理制度、农民住房确权登记制度、农村宅基地及其住宅的有条件流转制度和合理征收补偿制度，同时希望北京市先行制定地方性法规，进而推动全国性立法工作——修改现有物权法、土地管理法等相关法律条文，或者出台新的专项法律条文。

在六项具体制度中，“农村基本住房保障制度”提出，除了传统的“一户一宅”的方式供应宅基地之外，宅基地紧张之地可由村集体集中建房，并且放宽对农村房屋层高限制，允许其加盖三层以下房屋。农村房屋和宅基地所有权分属农民个人和集体所有，建议参照现有城市房屋确权管理登记制度，对集体土地使用权和房屋所有权同步确权、分别登记，建立农村宅基地动态信息系统。

房屋经济纠纷案例篇5

关键词:房屋拆迁纠纷解决机制行政法治

一、房屋拆迁纠纷的特点

房屋拆迁是指取得房屋拆迁许可证的拆迁人，拆除土地上的房屋及其附属物，并对被拆迁房屋的所有人进行补偿或安置的行为，在我国主要是指城市房屋拆迁。房屋拆迁纠纷是指在拆迁过程中形成的纠纷，既有拆迁人与被拆迁人的纠纷、拆迁人与政府之间的纠纷，也有被拆迁人与政府之间的纠纷；既有民事纠纷，也有行政纠纷，在出现暴力事件等情况下还演化为刑事案件。

我国城市拆迁在建国后就已开始，上世纪70年代末，城市住宅紧张情况突出，迅速改善居住条件，成为民众迫切要求。由于拆迁是以旧城改造为主，被拆迁人的生活水平得到提高，拆迁成为多数危旧房居民盼望的事情，因此受到欢迎。上世纪末到本世纪初，城市化进程急速推进，土地作为稀缺资源的价值凸现出来，无论是旧城改造还是新建商品楼等，都不得不依赖拆迁已有房屋，由拆迁引发的纠纷更是不断，成为我国城市化进程最突出的矛盾之一。随着政府与开发商联合进行危房改造，拆迁向商业拆迁发展，外部矛盾凸显，拆迁纠纷从内部家庭矛盾演变为拆迁户和开发商、拆迁户和地方政府的矛盾。WWw.133229.CoM经过连续几年整治，拆迁纠纷局势总体上似乎有所好转，但是制度深层次矛盾并没有解决。

房屋拆迁纠纷呈现出以下特点：第一，拆迁涉及地区广泛，拆迁纠纷数目庞大。城市化热潮席卷全国，从沿海地区到中西部省份，大大小小城市都在忙于城市建设，而土地资源的增值也刺激了地产开发，拆迁涉及地区非常广泛，全国各地拆迁纠纷数目也是非常可观的。第二，拆迁涉及人数众多，集团诉讼和群体上访多，钉子户现象不断。第三，拆迁纠纷复杂程度高，房屋不仅是老百姓赖以生活的物质空间，而且往往是最重要的财产。拆迁往往牵涉到被拆迁人的居住、就学、工作、就医、休闲等多方面生活条件，部分低收人和老弱病群体更可能由于房屋拆迁陷入赤贫状态，生活无着落，解决难度也很大。第四，违法拆迁、野蛮拆迁造成纠纷积怨大、易激化。为拆迁抢工期，拆迁人不仅没有就证据保全办理公证，而且采用停水断电、停止供热供气、恐吓、暴力殴打、限制被拆迁人人身自由、突袭拆迁等等恶劣方式逼迫当事人拆迁，违法拆迁、野蛮拆迁的事件不断出现，各地拆迁引起的极端事件仍然不绝于耳，株连拆迁、钉子户以及自焚事件将拆迁制度推到风口浪尖，拆迁制度遭人诟病。

二、房屋拆迁纠纷产生的原因

当前现实条件下，之所以产生数量惊人、极端化的拆迁纠纷，同全国的城市化大背景密不可分，城市房屋拆迁纠纷的根源是城市建设规模的急剧扩张与城市经济发展水平不相适应之间的矛盾。在拆迁这样涉及综合利益分配和格局调整的重大问题上，制度的科学、完备和法治是这一问题的核心，而拆迁制度本身存在诸多问题，引发了拆迁纠纷的升级和恶化。

第一，拆迁立法不完备

2008年之前，拆迁的主要法律依据只有2001年国务院颁布的《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称为《拆迁条例》），作为国务院的行政法规，并无权对公民私人房屋的征收进行规定，明显违反了《宪法》、《立法法》和《物权法》等的规定。因此，2008年修改的《城市房地产管理法》在总则中增加了一条规定：“为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。”目前，《拆迁条例》正在修改中，[1]拆迁尚缺乏完备的操作依据。

第二，拆迁性质错位

“城市房屋拆迁制度是‘中国特有’的一项制度”。[2]我国土地为公有制，城市土地为国有，城市郊区和农村土地属于集体所有，农村土地转变为国有是土地征收，城市房屋拆迁是对私人房屋的征收。但拆迁不只是要征收被拆迁人的房屋及其他地上附属物，真正目的是为了取得所需用地的土地使用权，并在此基础上进行新的开发建设。1998年修订《土地管理法》规定，为公共利益需要使用土地，以及为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地权的，可以收回国有土地使用权但应当对土地使用权人给予适当补偿。《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》也作出了类似的规定。国家基于对国有土地的所有权，可以视需要收回国有土地使用权。实践中，要使开发建设的项目得以实施，必须先完成对原使用土地的回收工作，而原使用土地之上一般都已建有房屋及其他附属物。进行旧城改造和房地产开发建设，首要工作是拆除所需用地上的房屋及其他地上附属物，配合土地使用权的回收。因此，拆迁的真正目的，不是要取得被拆迁人的房屋及其他地上附属物，而是为了取得所需用地的土地使用权，并在此基础上进行新的开发建设；其核心是政府对城乡土地和空间资源进行的再次分配和利用，对房屋进行拆迁的表象掩盖了土地所有者收回土地使用权进行重新分配的法律实质，拆迁制度的设计偏离了正确的方向。

第三，公益拆迁和非公益拆迁混为一谈

目前我国土地供应统一由政府运作，城市土地供应的主要方式是政府委托有关单位进行拆迁、土地平整等前期开发工作后再以招标、拍卖方式出让。政府拍卖的是净地，即便在非公益拆迁中，虽然土地使用权是开发商以竞拍方式取得，房屋拆迁补偿资金也是开发商支付，但是开发商反而不能成为拆迁人，政府不可避免地充当了实质上的拆迁人，公益拆迁和非公益拆迁混为一谈。

理论上讲，拆迁的性质应当取决于被拆迁房屋所占土地的开发性质。土地开发可以分为三类，即公益型土地开发、商业型土地开发和混合型土地开发。公益型土地开发，是指为了满足公共利益的需要而进行的土地开发，主要包括为各类城市基础设施和市政建设，如建设城市道路、桥梁、国防和军事、公用事业、城市绿化、环境保护设施等。商业型土地开发，即非公益性质的开发，是指出于营利目的而进行的土地开发，主要包括建设住宅商品房、写字楼、商场、娱乐场所等。混合型土地开发，是指既能满足公共利益的需要，又能获得商业利润的土地开发，主要包括旧城改造以及建造学校、医院等公共设施。[3]但是，实践中城市房屋拆迁并没有按照土地开发的性质进行区分，而是全部由政府进行拆迁。一旦发生矛盾，被拆迁人往往迁怒于政府，如果拆迁规模很大，还会产生局部地区社会不稳定。

第四，补偿不公正

目前关于补偿的原则，众说纷纭，有适当补偿说、公正补偿、相应补偿、合理补偿、完全补偿、按市场价格补偿等。[4]现有拆迁补偿只规定货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定，完全回避相应土地使用权价值这一问题，而单纯房屋的补偿无论如何也无法给被拆迁人以公正补偿，从而使得拆迁纠纷不可避免。虽然《拆迁条例》规定了市场评估价格机制，还规定实行房屋产权调换的，拆迁人

与被拆迁人应当依照本条例规定的评估程序确定价格，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价，但实践中执行的情况并不容乐观，拆迁评估价格过低，被拆迁人无法购置合适新住处，而即便是调换，地点多为城市边缘、交通不便利、不方便就学、就医等，对被拆迁人生活影响巨大。拆迁补偿不公正成为拆迁纠纷中最多的问题。

第五，拆迁程序不完备，被拆迁人参与不够

房屋拆迁实际上是包括土地、房屋等不动产所有权人或者使用权人在行使各自物权时发生的现象，由于涉及不同主体，因此需要行政机关加以协调。“但是，管理作为一种政府为民众服务的手段，不是也不应当是立法的目的，尤其不应当是立法的首要目的”。[5]现有房屋拆迁制度设计却更多是从行政管理出发的，拆迁程序缺失，对被拆迁人的知情权和参与权没有给予充分地关注和保护。根据《拆迁条例》第7条和第8条的规定，听证仅在补偿协议有纠纷时才进行，从拆迁许可证颁发到拆迁实施都没有被拆迁人表达意见的机会，被拆迁人不能申辩和质疑。而且，被拆迁人是在拆迁人已取得房屋拆迁许可证之后才被公告自己的房屋要被拆了，房屋拆迁管理部门和拆迁人要做的也仅仅是宣传和解释工作，而不是与被拆迁人协商。

第六，强制拆迁设计不合理

目前强制拆迁不区分公益拆迁和非公益拆迁，也没有赋予被拆迁人不同意拆迁的权利。如果达成补偿协议，诉讼期间，拆迁人申请法院先予执行；如果没有达成补偿协议，诉讼期间不停止拆迁的执行。结果，无论对拆迁补偿协议是否有异议，房屋都会被拆迁。从理论上讲，能够先予执行或者不停止执行的必须是不会造成无可挽回或者难以弥补的损失，而房屋拆迁明显是一种无可挽回的损失，房屋已经不存在，救济的充分性无从谈起。《拆迁条例》第17条规定由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。问题是，我国的行政强制执行格局是以申请人民法院执行为原则，行政机关执行为例外，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门拆迁，实际上赋予了政府强制执行权，国务院的行政法规有为自己赋权的嫌疑。行政机关公告，限期拆除，直至强制拆除，暴露出很多问题。而且，何谓“有关部门”却没有明确规定。政府为了达到快速有效拆迁的目的，调动公安、城管、城建、国土、规划、房管等部门，甚至法院和检察院都参加具体拆迁，造成恶劣影响。

第七，拆迁救济渠道失灵

1．行政裁决作为诉前救济没有发挥应有作用

《拆迁条例》规定了城市房屋拆迁补偿、安置纠纷的解决途径，即申请裁决和提起行政诉讼，但是未达成安置补偿协议的，当事人必须先申请行政裁决，然后才能进人行政诉讼。这样，行政裁决成为诉讼的前置程序，徒增被拆迁人负担，也为同是拆迁可能出现不同种诉讼出现不同判决埋下祸根。2004年3月，建设部颁布《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》对行政裁决的程序作了明确规范，对行政裁决的申请、受理、裁决和强制拆迁都作了规定。但是，行政裁决机构的独立、中立等根本性问题没有解决，政府就是拆迁人，同时又是拆迁裁决机关，政府既是运动员，又是裁判员，无法有效为被拆迁人提供权利保护。

2．法院诉讼不能提供有效救济

1993年最高人民法院在给江苏省高院（1993）法民字第9号《关于适用<城市房屋拆迁管理条例＞第十四条有关问题的复函》中明确将房屋拆迁补偿安置纠纷的性质界定为民事案件，各地法院参照此复函精神审理了大量的拆迁纠纷案件。但是，1996年最高人民法院法复（1996)12号《关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复》废止了上述第9号复函，拆迁人与被拆迁人因房屋补偿、安置等问题发生争议，或者双方当事人达成协议后，一方或者双方当事人反悔，未经行政机关裁决，仅就房屋补偿、安置等问题，依法向人民法院提起诉讼的，人民法院应当作为民事案件受理；而公民、法人或其他组织对人民政府或者城市房屋主管行政机关依职权作出的有关房屋拆迁、补偿、安置等问题的裁决不服，依法向人民法院提起诉讼的，人民法院应当作为行政案件受理。据此，各地法院对房屋拆迁纠纷的审理，大多采取下述两分法，第一，拆迁人与被拆迁人达成拆迁补偿安置协议之后，被拆迁人或房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁或反悔的，拆迁人因此起诉的，作为民事案件审理；第二，拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人及房屋承租人不能达成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门或人民政府裁决，当事人不服裁决向法院起诉的，作为行政案件处理。因此出现虽然同是拆迁案件，但由于是否达成拆迁补偿安置协议，以及是否经过行政裁决的不同，可能作为不同种诉讼来对待的现象。民事诉讼和行政诉讼的审理方式、判决种类不同，所得到的判决也可能是完全不同的，实践中也出现同类案件在不同法院的受理及审理情况不同。[6]特别是对行政裁决提起的行政诉讼，由于我国行政附带民事诉讼制度的不完善，法院仅能对行政行为进行合法性审查，对民事纠纷不能作出判决，行政诉讼即便撤销或者确认行政裁决违法，拆迁补偿安置纠纷并没有得到完全解决，后患无穷。

3．其他救济途径也未能解决问题

目前行政复议制度作为内部监督和救济程序，对拆迁纠纷所能发挥的作用有限。而国家赔偿制度由于国家赔偿范围、赔偿标准等立法缺陷也将众多拆迁纠纷挡在门外。信访和申诉的制度化明显不够，面对如此复杂的拆迁纠纷也更加显得力不从心，即使在2005年《信访条例》颁布实施后，基本上也是无计可施。

三、房屋拆迁纠纷解决机制的改革和完善

房屋拆迁制度的复杂性决定了解决拆迁纠纷不能单纯依靠完善事后监督救济制度，而必须在制度源头加强对公民财产权的保护，严格依据宪法建立公平公正的征收制度，同时对具体程序、补偿和救济等进行改革和完善，才能真正将房屋拆迁制度化、法治化，有效化解房屋拆迁纠纷。

第一，明确区分公益拆迁和非公益拆迁

从各国财产征收的情况来看，征收私人财产，只能是出于公共利益的需要。我国宪法、物权法和城市房地产管理法也都有明确规定。[7]由于公共利益为不确定法律概念，实践中出现了大量问题。如何界定公共利益，还需进一步讨论和研究。这里我们需要指出的是，城市土地为国有，任何人进行土地建设都必须从国家取得土地使用权，如果在国有土地上建设私有房屋，即为了非公益建设需要使用土地，房屋拆迁道路又在何处？仅仅围绕界定公共利益展开讨论，其实回避了因非公益目的使用国有土地而需要拆迁私有房屋的现实。完整的房屋拆迁制度应该将两种不同性质问题纳人到考虑范围中来，在立法、程序、补偿、强制拆迁和政府角色等问题上予以区别。1，在立法上，要分别立法，将两类拆迁分别对待，政府在公益拆迁中是拆迁人，在非公益拆迁中，开发商是拆迁人。2．在程序上，公益拆迁在颁发拆迁许可证之前，要举行听证会论证公益目的和补偿方案，并经地方人民代表大会或者其他第三方主体对公益目的进行确认。非公益拆迁应当首先由开发商与房屋所有权人协商达成补偿协议，再申请土地使用权。3．在补偿上，公益拆迁补偿标准由政府根据完善的法律规定确定基本计算方法，非公益拆迁在根据法律规定的最低补偿标准之上由开发商与房屋所有权人协商确定。4．在强制拆迁的设置上，公益拆迁

中政府不得自己执行，只能申请人民法院强制执行，政府更不可以参与非公益拆迁的强制拆迁，开发商应当通过诉讼申请法院执行判决。5．政府角色方面，在公益拆迁中，政府应当依法行政，切实代表公共利益，可以在房屋管理部门中设立专门的机构从事公益拆迁的立项、制定方案、落实补偿安置等工作。非公益拆迁中，政府应有所不为，有所为。有所不为，是指政府应当退出拆迁第一线，不再参与补偿价格制定、拆迁谈判等具体事务，让市场发挥作用；有所为，是指政府定位为监督者、管理者和裁决者，加强对拆迁工作的监督、调控和保障，重点解决好困难群众安置问题。

第二，还原城市房屋拆迁的本质，完善拆迁补偿制度

公益拆迁和非公益拆迁补偿的机理有所不同。公益拆迁是为了公共利益征收私人房屋，因此是为了成全特定多数人的利益而牺牲少数人利益，对被拆迁人损失的利益需要给与填平，即特别牺牲。对被拆迁人予以补偿是征收制度的应有之意，补偿条款被认为是征收条款的唇齿条款，无补偿即无征收。非公益拆迁，拆迁人为获取被拆迁人房屋占用之土地，除了向国家交纳土地出让金获取土地使用权外，也应向被拆迁人房屋支付相应对价，即与被拆迁人达成交易的价格，不仅是被拆迁人可能的损失，而且是被拆迁人愿意出让房屋所有权给出的价格。拆迁人与被拆迁人为平等之民事主体，双方协商确定，从民法角度讲也可以说是一种补偿，双方签订的也是补偿协议。

无论是公益拆迁，还是非公益拆迁，拆迁补偿应当是公正补偿，而且是按照公平市场价格计算。2004年《城市房屋拆迁估价指导意见》规定房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，从而确立了以市场价格（市场比较法）为主导的评估标准。去年4月北京市西长安街沿线拆迁首次采用市场价格评估进行补偿,6月北京出台新规定，拆迁实行货币补偿的，补偿价格由房地产价格评估机构根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，参照近期类似房地产的市场交易价格评估确定。[8]市场评估方式应该越来越多地依法得到使用。

拆迁补偿不应回避国有土地使用权收回问题。土地使用权具有财产属性，土地在使用中，由于资源稀缺和基础设施的逐步完善，土地处于一种动态的增值过程中，增值后的土地无论是无偿收回还是按原价格收回，都是有失公平的。因此，在制定新的拆迁补偿标准时，应当将土地使用权的价格计算在内。具体地讲，补偿范围应包括：被拆除的房屋、房屋的附属物、期限内的临时建筑物，土地使用权；被拆迁人其他的利益损失和费用（包括搬迁补助费、临时安置补助费、部分预期利益的损失、房屋的装修费用；因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿等等）。

补偿安置款发放也是很重要的一个环节，拆迁人应当建立拆迁专用账户，由银行实行监管，拆迁人按照拆迁补偿协议的补偿数额将补偿款存人账户后，银行确认被拆迁人完全搬迁之后，直接将款项转入被拆迁人账户。

第三，重新设计拆迁程序

1．公益拆迁程序

我国房屋拆迁程序，从规划、拆迁许可证、确定补偿标准等环节都没有被拆迁人的参与，只有到最后拆迁时才有一纸公告，对被拆迁人的知情权和参与权保护不力。房屋拆迁程序设置程序的关键是给当事人及利害关系人提供信息交换、意见交流、平等协商、民主参与的机会。听证作为落实当事人知情权和参与权的重要制度，是防止和减少矛盾和纠纷产生的防线，应该提前到立项和规划的同时，将公告征询被拆迁人意见、举行听证、确定评估机构和完成价格评估、草签补偿协议、建立拆迁安置补偿费用专项资金等作为设定拆迁许可证的前置条件。“程序不是次要的事情，随着政府权力持续不断地急剧增长，只有依靠程序公正，权力才可能变得让人容忍”。[9]因此，必须对公益拆迁的程序重新设计，具体包括：城市拆迁规划和拆迁立项（公告征询意见、听证）—确定评估机构和完成价格评估—草签补偿协议—建立拆迁补偿安置专项资金—颁发拆迁许可证—拆迁。

2．非公益拆迁程序

由于非公益拆迁需要开发商与被拆迁人就补偿问题进行协商，如果协商不成，就有可能无法进行开发项目，因此需要改革目前先颁发国有土地使用权证书，后颁发拆迁许可证的做法。可以先由开发商征询土地管理部门的意见，确认开发项目符合土地规划和使用权出让，再与被拆迁人沟通协商签订补偿协议，其后才可申请颁发国有土地使用权证书。可以考虑按照下列步骤设计非公益拆迁程序：确认开发项目符合规划要求—协商沟通—确定评估机构和完成房屋价格评估—签订房屋拆迁补偿协议—缴纳土地出让金、领取国有土地使用权证—领取拆迁许可证—拆迁。

第四，改革强制拆迁

需要明确的是，在公益拆迁中才可以强制拆迁，而且要改变目前关于诉讼不停止拆迁执行的规定，强制拆迁权不得由政府行使。只有在诉讼时效期满，被拆迁人既不履行拆迁协议又不起诉的，拆迁人方可申请人民法院执行。法院执行时，要对拆迁决定进行审查，明显违法的，包括明显缺乏事实依据的、明显缺乏法律依据的、严重违反法定程序的、超过申请期限的、拆迁人没有对被拆迁人实施货币补偿、补偿货币提存或者未提供拆迁安置用房以及其他明显违法并损害被拆迁人合法权益的情形，不予执行。由于强制拆迁仅能适用于公益拆迁，对于商业拆迁，拆迁人只能通过诉讼的形式，由人民法院来作出判决，然后再通过判决执行来完成拆迁；诉讼中，拆迁人可以申请先予执行，但需要提前向法院交付足额的拆迁补偿金作为担保。

第五，完善被拆迁人权利救济制度

1．发挥行政裁决的作用

行政裁决在解决数量众多的拆迁补偿安置纠纷方面，还是能够发挥重要作用的，对节省老百姓诉讼成本、及时得到合适的安置补偿还是有利的，必须要从制度上根本解决裁决制度的中立和公正，应当建立专门的、独立的行政裁决机构对此类纠纷进行审理和裁决，同时完备相关的裁决程序等法律规定。

2．按照拆迁纠纷的不同属性，分别在行政诉讼和民事诉讼中解决

房屋拆迁纠纷在不同阶段体现为不同性质的纠纷，包括拆迁许可纠纷、拆迁补偿纠纷、拆迁裁决纠纷、强制拆迁纠纷、拆迁处罚纠纷和拆迁不作为纠纷等等。借鉴德国和法国解决财产征收制度和诉讼制度，可以考虑分别从行政诉讼和民事诉讼去解决我国拆迁纠纷。除了非公益拆迁中的拆迁补偿纠纷属于民事诉讼外，其他都应属于行政诉讼，被拆迁人对于与拆迁有关的行政行为，包括计划发展部门的项目审批、规划部门的规划许可证、政府部门的土地使用权文件、拆迁管理部门的拆迁许可证、行政裁决部门的行政裁决决定、行政机关的强制拆迁行为、拆迁管理部门的处罚和不作为，都可以提起行政诉讼。特别需要说明的是，在行政裁决的情况下，针对补偿纠纷的行政裁决提起的诉讼，是行政诉讼，但是要附带民事诉讼，将补偿纠纷也一并解决。诉讼制度应当成为拆迁纠纷有效的解决途径，需要通过保障司法独立和司法权威，落实法院对所有拆迁纠纷的最终裁判权。

3．促进其他方式解决拆迁纠纷

除了加强诉讼制度解决拆迁纠纷外，信访、申诉、行政复议也应当在房屋拆迁纠纷解决中发挥作用。

而且，应积极鼓励拆迁人（包括政府作为拆迁人）同被拆迁人就补偿数额和安置方法进行和解和调解，倡导通过沟通、协商等方式积极稳妥地解决出现的分歧、矛盾和不同意见。

注释

：

[1]《北大五学者上书全国人大，建议修改拆迁条例》，人民网2009年12月10日，http://npc.people.com.cn/gb/14840/10553850.html。《国务院法制办：城市房屋拆迁管理条例有效》，人民网2009年12月12日，http://politics.people.com.cn/gb/1026/10557879.html.（最后访问时间：2010年1月10日）。fivescholarsofpekinguniversityadvisedtoamendtheregulationonthedismantlementofurbanhouses.http://npc.people.com.cn/gb/14840/10553850.html.(lastvisitedjan.10,2010).

[2]王克稳："论房屋拆迁行政争议的司法审查"，载《中国法学》2004年第4期，第74页。wangkewen.onjudicialreviewofadministrativedisputerelatingtohousedemolitionandrelocation[j].4chinalegalscience,74(2004).

[3]洪莉萍、黄道雄："土地开发与居民动拆迁利益调整的法律机制研究"，载《政治与法律》2004年第4期，第88－89页。hongliping,huangdaoxiong.onthelegalsystemofadjustinginterestsinthehousedemolitionandrelocation[j]．4politicalscienceandlaw.88-89(2004).

[4]参见沈开举：《行政补偿法研究》，法律出版社2004年版，第163-172页。seeshenkaiju.ontheadministrativecompensationlaw[m]．beijing:lawpress,163-172(2004).

[5]费安玲："私权理念与城市私房拆迁的立法"，载《政法论坛》2004年第5期，第46页。feianling.conceptofprivaterightandlegislationofurbanprivatehousedemolitionandrelocation,5triruneofpoliticalscienceandlaw,46(2004).

[6]山东省济宁市中级人民法院："关于城市房屋拆迁法律适用问题的调查报告"，载《山东审判》2005年第1期，第56页。jiningintermediatepeople'scourt.investigationreportontheproblemsoflegalapplicationrelatedtourbanhousedemolitionandrelocation[j].1shangdongjutice,56(2005).

[7]我国《宪法》修正案第13条第3款已经明确规定："国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的财产实行征收或者征用并给予补偿"。《物权法》第42条也规定："为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产"。"征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。"