商业综合体发展规划范文篇1

关键词：功能定位；经济发展；产业差异化；城市文化

本课题受华北理工大学大学生创新性实验计划项目资助（项目编号：X2013049）

中图分类号：F29文献标识码：A

收录日期：2015年4月21日

前言

随着不同城市和区域内的经济总量的增长，人们的消费能力的提升，单一的消费环境和“单店”的销售模式已不能满足消费者的消费欲望。随之应运而生的城市综合体在各个城市如雨后春笋般屹立而起。贵州省开发100个城市综合体项目的规划；云南省预计2017年建成150个城市综合体的建设布局；“银泰城”城市综合体在全国40多个大中城市的遍地开花。诸如此类的城市综合体规划案例并不是每一个项目都是成功的，湖南“福中福.国际城”盲目立项，简单复制其他案例导致经营惨淡；东莞“华南.Mall”前期对于区域内的顾客消费能力估计失误以至于项目的购物功能在后期大大弱化；北京首都时代广场因为前期对项目的功能定位判断失误，2010年其内各大名牌店铺相继关闭，最终从以商业为主的城市综合体转型为金融写字楼。从以上失败的案例中不难看出，一个城市综合体的成功与否与前期对项目进行正确的功能定位有很大关系。本文主要从区域内经济发展状况、产业差异化、城市文化三个方面对城市综合体的功能定位进行分析，对以后项目规避风险，实现良好经营提出部分见解。

一、区域经济发展状况

一个区域内的经济发展状况是衡量是否规划建设城市综合体的重要标准，业内说法，一个城市人均GDP达到4，000美元/年，就具备了发展城市综合体的初步条件，区域内经济的发展状况决定着这个区域内消费者的购买能力。在对项目进行功能定位时，应通过数据调查、实地调研等方法对区域内的经济发展状况有一个全面的、正确的估计。根据调查情况对项目的体量、面积、建筑结构等要素合理规划，为项目的成功进行奠定基础。万达近三年在全国范围内规划并建设了30多个城市综合体，虽然是对同一模式的快速复制，但是万达广场主要分布在我国沿海地区和东部经济发达的一、二线城市以及立足“两个70%”的定位（广场内70%的商家适合70%的消费人群），也阐释了项目规划对于区域内经济发展状况这一条件的重度依赖。反观曾被福布斯网站评为“全球最大购物中心”、被美国《新闻周刊》评为“世界新七大奇观”的东莞“华南Mall”，因其区域位置不在一线城市核心商圈，而且消费者的消费力不强，但是在项目的规划过程中规划建筑面积119万平方米，其中规划商业建筑面积46万平方米。最终因为消费能力和区域规划的不同步，使得目前的“新华南Mall”已将购物功能大大弱化，经营效果未达到预期效果。通过两个不同案例的对比，可以看出一个区域内的经济发展状况在项目的功能定位中占着很大的比重。

二、区域产业差异化

在不同的区域内产业存在着差异性，城市的市中心大多侧重于商业；景色宜人地区侧重于居住休闲；商务聚集地区主要是写字楼和办公场所。以商业功能为核心模式的上海五角场，通过引入大型品牌商家，以商业为引擎，五角场被打造成上海市的城市副中心。

五角场商业区总体上分为南部、中部和北部三个区域。其中北部地区依托江湾新城，将在交通主干道内侧设广场型商业，重点发展社区型商业，中部区域将以江湾体育场――大学城公共活动中心为核心，新开辟一条长约800米欧洲建筑风格的步行街，主要发展知识型的服务业，以满足科研开发、中介服务和娱乐休闲需要，南部以五角场环岛为中心，呈“一圈五线”的星状布局，规划为市级商业中心。北京首都时代广场，因为前期未考虑周边大悦城等商场的竞争威胁和西城区金融街扩容等定位的失误，导致最终经过调整，将时代广场改作金融总部写字楼。试想如果在功能定位的过程中充分考虑项目周边规划情况，在项目开发伊始正确的将项目定位为以写字楼为主的综合体相信会比现在的时代广场情况更好。

三、城市文化

城市文化是在对项目进行功能定位过程中不可或缺的一部分，不同的城市有其不可被复制的文化。文化可以是名胜古迹遍布，景色宜人；也可以是人文风俗、信仰、艺术。因为每一个城市综合体都是与独一无二的城市文化相结合，所以不同的综合体都有着自己独特的个性。每一个城市综合体的规划建设需要结合城市发展和城市文化调整自身定位以达到与城市的高度契合，才可以使城市综合体成为一个城市耀眼的城市名片，同时会有更长的经营周期。例如，在北京二环内，以什刹海为例，其内形成了胡同文化、皇家文化、餐饮文化相结合的城市文化综合体，与附近的南锣鼓巷文化一条街形成了文化关联。什刹海综合体的基因是北京传统文化。同样，在北京二环和三环之间，形成了以三里屯为代表的城市综合体，这一文化建筑群落以酒吧一条街为原点，并发展为购物、电影、图书、时尚消费为主的城市综合体，同时与工体周边的夜场形成了文化关联。从案例观察分析中我们可以看出，城市综合体与城市文化的完美契合是赋予建筑美和意义，赋予建筑空间文化和故事。从中也可以看出，城市综合体之间不能简单的复制，而应该结合城市文化、人文习俗等各方面因素进行规划建设布局和功能定位。

四、总结

在城市综合体的功能定位方面存在许多需要考虑的因素，本文主要从区域内经济发展状况、区域内产业差异化、城市文化三个方面进行简单分析研究。对于区域内经济状况发展的正确判断可以帮助项目在前期的区位选择、综合体体量等方面做出合理规划，针对项目周边消费者的消费能力合理设计综合体的消费档次。对区域内产业差异化的精准掌控使项目有突出鲜明的主打产业，更好的迎合消费者的消费欲望，实现经济效益的最大化。城市文化与城市综合体的完美契合在很大程度上保证综合体的人文性和不可复制性，可以使作为城市名片的城市综合体更具有代表性，同时项目有可持续的长期盈利能力。城市综合体的功能定位研究包罗万象，任重道远，本文的研究仅是部分建议。

主要参考文献：

商业综合体发展规划范文

【关键词】城市综合体；发展；交通系统

1、城市综合体的概念内涵

城市综合体由建筑综合体的发展演变而来，城市综合体是将常见的三种或以上的建筑功能空间进行搭配组合，从而形成一种系统化、多功能、高效率的街区建筑群落。城市综合体的代表模式是HOPSCA，是指在城市中的居住、办公、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能的复合体。

2、城市综合体未来的发展趋势

城市综合体的是城市发展到一定阶段的必然产物，伴随着传统的城市功能分区所带来的社会问题，如社会运行成本增加、经济运行效率降低、土地使用效率降低等社会问题，加大了社会成本，造成了土地资源极大浪费，因此需要一个资源共生，聚合的地产模式，一个城市的精神引领，将生活融入其中，因此城市综合体应运而生。酒店、办公、景观、购物、会展和居住是组成现代城市综合体的重要功能基础，建筑与城市环境的结合是城市发展和建筑存在的前提因素。目前，智慧城市成为城市综合体建设的新目标，低碳、智能、节约、高效的城市综合体将更加广泛的发展。

3、郑州城市综合体发展概况

城市综合体的发展，对于郑州自身的发展和提升有着重要意义和深远影响。首先，城市综合体可以产生聚集效益，促进郑州市土地的集约利用，面对中心城区用地资源紧张的局面，城市综合体无疑可以带来更高的土地价值和土地利用率。其次，城市综合体的发展，有利于改变城市结构，改变传统的单中心发展格局，促进网络化都市化发展。郑州正在由传统的单中心模式向多中心模式转变，而城市综合体可以拉动区域经济增长，高端城市综合体还是城市经济和文化的增长极，因此它正是实现多中心发展模式的有力助推手段。同时，发展城市综合体还可以进一步增强郑州市的创新能力，对打造转型升级模式以及扩大投资、服务民生、促进消费，都有重大意义。

然而，城市综合体的发展也是一把“双刃剑”，郑州的城市综合体发展也存在着许多问题。首先，郑州的城市综合体的选址与规模存在盲目性，对于商业来说，选址是第一步，每个综合体所处的商圈不同，它的需求定位也不相同。第二，郑州的城市综合体在定位上存在同质化，盲目的追求一站式解决所有问题，把几种业态简单的叠加，不根据区域定位寻求特色和差异，这样不但会对自身经营产生影响，更重要的是对区域的商业发展也没有好处。第三，郑州的城市综合体对城市交通产生了极大的影响，由于缺乏对于大型城市综合体对城市交通可能带来影响的交通评价，以及相应的应对措施，这必然影响城市的整体运作效率，带来城市资源的极大浪费。第四，郑州的城市综合体建设缺乏政府的统一主导，一个成功的城市综合体，需要大量的指标分析，尤其是周边的人口密度、商业密集度等，郑州的城市综合体如果一味只是追求数量和体量，而不能在政府指导下从城市总体布局出发，结合区域功能定位和实际需求，打造出有区域特色的，复合区域需求的城市综合体，其前景不容乐观。

4、郑州城市综合体发展策略建议

城市综合体的发展，有着其内在的商业价值规律，然而郑州很大一部分的商业地产开发商，对商业地产项目的开发、运营、管理及后期服务上并没有形成系统的理论和操作经验，而是盲目的跟风式的开发投资城市综合体，这势必造成郑州市的城市综合体总量多大、分布不均、定位同质化等问题，因此，政府需要从多个方面，多角度对城市综合体的开发建设进行控制引导。

4.1政府主导，与城市总体布局结合

面对郑州市城市综合体总量过大，增速过快，分布不均的区域，政府应加强对城市综合体的统一规划指导，特别是一些城市中心区域的城市综合体项目，政府更是应该主导其规划编制。城市综合体的总量应当与城市的总体经济发展水平和人口规模相一致。

通过专业规划，进一步预测郑州市城市综合体的总建设量，从总量上加以控制。在总量控制的基础上，应进一步结合郑州市总体规划和商业网点布局专项规划，首先，在城市综合体的总体布局上，应当和城市总体规划对城市中心的布局相一致，按照郑州市商贸业空间发展布局规划，郑州市商业中心分为五个级别，分别是国际商业中心、都市商业中心、市区商业中心、片区商业中心、社区邻里中心，每一级商业中心也应该设置与其等级与职能相匹配的城市综合体，这样不仅可以强化城市主副中心的职能，带动新区的发展，也为城市综合体的发展创造了良好的区域条件。

4.2结合居住区逐级发展

城市综合体应与城市各级商业中心相结合，根据商业中心级别形成不同业态、不同配比、不同规模相结合的城市综合体结构体系。城市综合体作为城市未来发展趋势，其配置标准也应与城市商业配套基本吻合，片区级以上的城市综合体，应根据专项规划进行商业配置。

片区级城市综合体承载各区域综合服务功能，含有购物中心、酒店、专业市场、商务金融、办公、休闲娱乐、公寓等多种功能，建议城市分区中每区设置1-2处；

居住区级城市综合体主要承载城市生活配套功能，主要含大型超市、零售商业、酒店、休闲娱乐、公寓、住宅等业态。建议每3-5万人设置一处；

居住小区级城市综合体主要承载基本生活配套功能，主要含大型超市、零售商业、休闲娱乐、住宅等，建议每1-3万人设置一处；

居住组团级别城市综合体主要承载必备生活配套功能，主要含便利店、菜市场、住宅等，建议每3000-10000人设置。

4.3交通优先，与城市交通系统充分衔接

城市综合体的建设，应该和城市交通充分结合。一方面，城市综合体的建设应当和城市交通枢纽充分结合，特别是轨道交通枢纽，城市综合体可以结合轨道交通站点做上盖式开发，这种模式也是目前城市综合体发展的一种重要模式。另一方面，城市综合体的开发会对交通产生一定的影响，特别是比邻城市主干道的城市综合体，

商业综合体发展规划范文

1城市综合体设计的特点：

城市综合体给城市带来的是多功能的城市开发。一般的房地产开发商主要集中在某些单一功能的开发上，其他只能作为附属配套，如纯住宅开发、纯商业开发或纯酒店或写字楼的开发等。而城市综合体是集中包括酒店、写字楼、大型商业和商业街、公寓、高档住宅和市民广场于一体。将不同功能、时间段的城市功能组织在一起，各种功能互为补充，大型商业中心与商业街是城市休闲娱乐的场所，充满激情和商业气息，写字楼是人们的日常办公工作场所，酒店功能提升了消费的档次，公寓及住宅为人们提供了居住的空间，从白天到夜晚都充满了生机和活力，而市民广场又极大的聚集了城市的能量与人气。各种功能之间相互补充相互协调，满足了人们从工作到生活、休闲、娱乐等，各方面的要求，从而使城市综合体以其多功能的特性、大面积的体量、高人气的社会地位，在城市中独树一帜，在城市中成为重要商圈。

2城市综合体设计的难点：

城市综合体正是因为其丰富的功能决定了其设计内容的复杂性。首先，城市综合体的开发与传统的住宅开发是水平不同的两个体系。如果说设计住宅属于小学、初中级别的话，那么城市综合体就是博士级别。

2.1建筑规划方面：城市综合体的功能包括居住建筑、公共办公建筑、娱乐建筑等各方面的内容，要在一块基地上通过交通的组织、平面功能的划分将其组合起来，对规划建筑方面统筹安排的要求是非常高的。首先要确定商业、居住及办公各功能之间的关系，确定其在基地内的相互位置；这同时要考虑基地在城市中的位置，及人流、车流等多方面因素的影响，即最大限度的保证各方面的使用功能，特别是商业部分的商业价值，也同时要满足其他个功能空间使用上的合理性。在设计中，应将商业区域与居住区域分开设置，临街部分为商业区，住宅部分紧邻其设置，并考虑方便的交通连接。办公及酒店公寓等功能采用塔楼形式设置在商业用房的上部，其高大的塔楼部分即塑造了城市综合体的整体形象，使其在所在城市矗立了地标式建筑，又增加的土地利用率。在商业用房内部将商业营业厅部分即商业街、主力店及百货部分设于底层部分，影城及电玩、KTV等休闲娱乐设施设置中高层，在引导人流的同时也可增加底层商业部分的人流量。

2.2结构方面：在一个城市综合体中功能复杂，各个功能的空间从跨度、净高各有不同，并且在同一个基础之上，必然给结构设计提出了挑战。一般存在的问题是底层的商业规整的柱网和上部公寓酒店小开间结构的转换，及影城部分大空间、超高净高的要求。结构专业需要在考虑结构安全和合理性的同时，通过结构转换、梁上升柱并结合部分钢结构的设计，在满足安全性的前提下，实现各功能的使用及相互转化的需要。因为商业建筑是有变化性的，在销售过程中根据业主商业使用的要求经常会在主体施工完成后进行修改，运营过程中又会有一些的可变性，这更增加了结构专业的工作难度，有时就需要一些结构加固的工程来满足商业部分改造的需要。

2.3设备安装方面：一个现代化的商业建筑，其消防、空调、智能化等设备工程缺一不可，而且在一个城市综合体中，商业营业厅、电玩城、KTV、超市、影城及居住用房等等，各种功能空间对设备的要求又各不相同，如何计量，如何管理，在有限的设备空间满足多方面的要求，对设备专业的设计要求很高。

2.4消防设计：国内外大型商业建筑，均有着向更高、更多元化、更密集化发展的趋势。一个城市综合体的商业部分主要由商业主力店、室内商业步行街组合而成，形成业态多元、层次丰富、形态多样的商业空间。对多功能、多业态的建筑空间塑造，构成了大规模、大体量、高综合性及复杂设备系统的商业建筑综合体，具有超大的建筑布局和极其复杂的空间特征，我国现行消防规范很难满足其设计要求。而现代化的购物中心又不同于传统商业，有着高舒适度的购物环境，单位面积容纳人数相对较少。如果用规范规定的人数计算方法及百人疏散宽度指标衡量，室内将出现大量的疏散用楼梯，势必影响到商业经营区域的完整性。商业建筑规划应以业态规划为先导，所以在保证购物中心的使用安全前提下，解决上述所列大型商业部分的消防主要问题，在设计实施过程中，许多大型商业项目均引入消防安全性能化设计，对购物中心进行模拟分析，论证其安全性。消防性能化包括：消防性能化设计与消防性能化论证两部分内容。性能化设计指，通过模拟试验等方法，模拟火灾场景与人员疏散情况，论证建筑物的安全性。消防论证指，在消防性能化之后对消防设计内容进行评定，消防部门多采用专家论证会进行评审论证。在其消防性能化报告经过评审论证合格后，方可按照其设计方案进行施工。

3工程实例：

下面我就根据本人设计的几个大型商业项目，从建筑规划、建筑结构及设备工程等方面谈一些体会：

3.1郑州中原万达广场，建筑方为郑州万达广场投资有限公司，项目位于河南省郑州市中原区华山路东、秦岭路西、中原西路南、伊河路北约100米所围合成的地块内。规划总用地面积14.97公顷。其工程包括南北两个地块，其中北侧邻中原路为商业地块，南侧为住宅地块。商业地块部分规划建设包括购物中心及SOHO公寓和室外商业街。住宅地块规划设计为6栋高层住宅及底层商业服务网点。其商业地块以全新理念打造的商业室内步行街使商业中心内的各主力店和中小店铺有机相联，引导商业中心顾客合理流动，满足消费者休闲、购物、娱乐为一体的“一站式消费”需求，成为商业中心的灵魂与纽带。

其规划建筑设计方面，其采用7层大商业带上部两栋高层塔楼的形式。七层商业部分分为室外步行街、室内步行街和购物中心。室内步行街和购物中心的主入口设置在基地的北侧，紧邻城市主干道。为了取得最大的商业临街面，在基地内部通过规划设计设置了一道室外步行街和一道室内步行街，设置为小型商铺和品牌主力店，最大化的争取商业效益。其余完整的大空间为购物中心。购物中心部分将超市设置在地下一层，地上各层从下到上分为万千百货、大玩家（电玩城）、大歌星（KTV）及万达影城。即将人流量较大的超市百货设置底层，将其休闲娱乐功能的电玩、KTV及影城部分设置在高层部分，合理利用商业空间，在引导人流的同时也可增加底层商业部分的人流量。并在百货及娱乐楼层中，穿插设有餐饮用房，方便人们在购物时需要。

结构设计方面，为了满足其六层部分影城大空间，特别是设有IMAX影厅其净高到达13米的要求，结构专业在影城部分结合平面需要抽掉了若干柱子，并采取了梁上升柱的方式满足影城功能上的需要。

设备安装方面，根据万达公司根据多年

的商业建筑销售及管理的经验，要求包括各个主力店、电玩、百货、KTV、影城、沿街小商铺及地下车库部分均要求分开计量、管理。其中水道专业在超市、百货、大商业等单独设置水泵房，设于地下二层；沿街商铺、地下车库用水采用一户一表，集中计量，水表集中设置在地下二层水表间内，大商业部分各用水点分散设置计量水表。暖通专业的空调系统根据其室内环境要求不同（即其夏季冷负荷和冬季热负荷均采取不同指标）及管理需要分为三个区域，超市、百货、大商业特别的空调机房分开设置，节约能源。电气专业部分考虑到经营及管理的需要，供配电系统划分为百货配电系统、超市配电系统、物业配电系统、公寓配电系统、国美配电系统、室外步行街配电系统等共6大系统。变配电站房也根据使用功能分为超市、百货、公寓、物管部门、步行街及主力店均分开设置。

郑州中原万达广场项目作为以商业、商住休闲为主要功能的高档城市综合体，其建成后必然成为郑州西区商业又一个商业中心。

3.2汇金国际城市广场汇金城项目：建设方为新乡市天玺置业有限公司，项目位于新乡火车站片区。新乡火车站片区是新乡传统城市商业中心，项目位于新乡最繁华商业街平原路尽端，是聚合城市资源、传承商业文化、提升城市价值的“都市综合体”。

本工程为地上4层，地下二层建筑。地下一层为商场、下沉式步行商业街；地下二层为停车场、主设备区；地上楼层分为五个单体，并以空中步廊连接贯通。以A~E座的各个单体建筑为划分单位，配置大型主力店，大型专卖店构成一个相对独立、完整的商业形态。本项目地下商业部分总面积超过4万平方米，按现行消防规范的要求地下商业面积超过2万平方米必须采用防火墙进分隔，防火墙上不应开设门窗洞口，这样将严重影响其商业价值。我们在中间部位设置一道室外步行街，将其地下商业划分为两个部分，即设计下首层（地下一层）为下沉式步行街（外街）、一层为开放型的室外步行街（外街）这样“2层式”商业步行街，增加了商业部分的临街面提升了其商业价值，又使得地下商业的面积小于2万平方米，即满足了消防设计的要求。

地上商业D块出让给海宁皮革城，其作为小商铺在销售过程中，根据客户的签约情况平面布局一再的调整，最多一周内改了两次，而同时施工安装进度也非常紧。根据我们在前期设计考虑到其商业布局的可变行，在施工图设计中，通过对站房、管井的合理设置，管线布置的协调一致，在修改过程中起到了很大作用，能够较快的调整图纸以满足甲方施工的进度要求。