地产中介公司管理制度范文篇1

【关键词】保险;中介;手续费

近年来,随着我国保险市场改革开放程度的深化,保险经营主体日益增多,保险市场竞争日趋激烈,在各保险公司提供基本同质化产品和服务的情况下,价格竞争成为多数保险公司最主要的竞争方式。保险市场中的价格竞争:一方面体现在能够给消费者带来实惠的降价、折扣,另一方面则体现于保险公司用于获取保单收入的资源投入,即保险营销费用,主要包括支付给各类中介机构和个人手续费、佣金等。在目前我国保险市场上超过80%的保费收入来源于保险中介渠道的情况下,手续费、佣金竞争手段甚至更能体现保险市场价格竞争的主要特点。

手续费的产生与保险中介功能密切相关,保险中介在减少市场信息不对称现象、降低交易成本、提高市场效率中创造的价值是保险中介手续费产生的基础。从理论上讲,保险中介能够有效减少保险市场交易双方的信息不对称和交易成本。对保险人而言,引入保险中介不仅有利于减少搜寻成本,还能够帮助搜寻市场需求、风险状况等方面的信息,进而适当调整产品的价格、条款以及市场策略;对于投保人而言,保险中介可以发挥其专业技术,根据投保人风险偏好等信息为投保人提供更优的风险管理策略,助其选择更符自身利益的保险产品。正因为中介在保险市场中的这种功能和作用,保险交易的双方愿意从交易金额中提取一定比率的手续费、佣金支付给保险中介,作为对中介这种功能的回报。

一、我国保险中介市场发展及手续费支付情况

从保险中介的保费收入看:2004～2008年短短四年间,我国保险市场总保费规模从4318亿增长到9713亿,平均年增长率达到31%,远远高于同期国内生产总值的增长速度,通过保险中介渠道实现的保费收入的增速又远远高于整个保险市场的平均增长速度。2004～2008年,保险中介实现保费收入从2916亿增长到8044亿,平均每年保持了近44%的增长速度,平均高于同期总保费收入增速13个百分点。同时,中介渠道保费收入占总保费收入的比重也在逐年提高,由2004年67%增长到2008年的82%,保险中介作为保险销售主渠道的地位更加稳定和巩固。

从保险中介机构、人员数量规模看:依托我国保险市场的高速发展和持续繁荣,我国的保险中介也获得前所未有的发展机遇,专业保险中介机构、保险兼业机构、保险营销员数量持续增加,并形成了较为可观的行业规模。从2002～2008年间,全国保险专业中介机构由160家增长到2445家,兼业保险机构由46583家增长到近14万家,保险营销员由118万人增加到256万。

从各类保险中介的营业收入看:保费获得的手续费、佣金收入不仅成为中介机构和个人最主要收入来源,而且由于保费收入增长迅速,保险中介机构、人员的收入也实现较快的增长,总手续费收入从2005年的287.6亿增长到2008年的706亿,平均每年增长幅度达到48.5%。

二、保险中介市场手续费现状中存在的问题

1.保险中介手续费增长过快,侵蚀了其他市场参与者的部分利益。我国保险市场已经初步显示出了所谓的“过度竞争”的苗头,保险中介因其掌握了绝大多数的客户资源,成为各家保险公司争夺的主要对象。保险公司通过高手续费、高返还争取中介渠道保费收入的做法十分普遍,保险中介利用手中客户资源挟制保险公司、“待价而沽”的现象也很突出。在双方的博弈中,市场手续费、佣金行情不断水涨船高。通过对比2004～2008年间保险中介保费增长率R和手续费收入增长率r,可得到比较明显的结论,在绝大多数情况下,R

不断增长的手续费,一部分固然是保险中介参与保险市场交易创造价值的体现,另一部分则是在竞争日趋激烈的情况下,保险公司不得已而为之的利益输送。从社会福利的角度看:一方面是这部分由竞争创造的利益并没有直接转让给消费者,让消费者获得实惠;另一方面过快的手续费增长侵蚀了部分应当属于保险公司的收益,导致保险公司的保单收入与保单责任不成比例增长,从长远来讲,影响到了保险公司的偿付能力,可能给整个保险市场带来风险。在高手续费蔚然成风的环境下,短期内保险中介市场必然出现过度进入和保险中介无序扩张的局面,如果疏于对保险中介的监管,中介市场中诸如消费误导这类行为会变得易发、多发,不利于保险中介市场的长远发展。

2005至2008年中介保费收入增长率及手续费收入增长率

(见文章结尾处)

数据来源:2004至2008年保险年鉴,下同

2.中介手续费率过高,带来市场效率的损失。如果简单地将手续费率定义为保险中介手续费收入与中介渠道保费收入的比值,从保险市场手续费率近几年的行情波动看:2005年到2007年间,专业保险中介机构(保险、保险经纪)、主要保险兼业(银行、邮政、)以及保险营销员等主要中介渠道的手续费率整体呈现出了较快的上升,虽然到2008年手续费率的增长趋向平稳,甚至个别中介渠道出现手续费率的下滑,与前些年相比较而言,整体手续费率还是维持在了一个较高的水平(表2)。

表22005年至2008年保险中介渠道手续费率

高手续费一方面直接加重了保险公司的经营负担,影响到保险公司的经营绩效,另一方面由于国家政策、法规对保险公司支付手续费的行为进行了较为严格的管制,高手续费还给保险公司带来了除手续费本身以外的额外负担。2009年以前,《保险公司会计制度》等对保险公司手续费和佣金的支付作出了明确的限定:手续费最高不得超过实收保费的8%,对寿险公司支付寿险个人营销业务的佣金支付整体水平不得超过5%,对于超过这些上限的手续费,保险公司需要对超额手续费缴纳所得税。(从上表中数据可以看到)2005年至2008年保险中介渠道的手续费数据看,多数中介渠道的手续费率都超过了这一标准,这实际上对保险公司造成了额外的税收负担。还要清醒地意识到,由于超额部分的手续费需要支付额外的所得税,相当一部分的手续费是通过保险公司其他费用渠道列支的,其中甚至包含一些违法行为。从某种意义上说,当前保险市场中的实际手续费的支付水平基本上变成了一笔糊涂账,但是众所周知的是绝对不止表中数据显示的水平。

以手续费为代价获取业务发展,本质上是保险公司在直接展业成本与展业成本之间进行比较权衡后的选择。在保费收入不变的条件下,为了实现交易成本最小化目标,如果保险公司支付给保险中介的手续费、佣金小于直接雇佣员工获取保单的成本,保险公司会选择以支付手续费的方式获得保单,反之,保险公司会选择雇佣员工直接展业。从短期看,手续费率的趋高表明保险中介获得了更多的来自保险公司利益的转移,从长远来讲,当这种的成本超过直接展业成本这个临界点时,保险公司必定会选择直接雇佣员工取代保险中介这个渠道,这无疑将对保险中介市场的发展产生重大威胁。尤其是近年来,各家保险公司大力培育自身营销队伍,积极发展网络、电话等直销渠道的新动向,应该说已经向中介市场传递出了比较明确的竞争信号。

三、保险中介市场高手续费的原因及对策

以上问题产生,从根本上讲是因为保险中介和保险市场的买方、卖方是不同的利益主体,各自追求自身利益的最大化,保险中介不可能与保险公司形成利益共享、风险共担的合作关系。在有限理性下,无论是保险中介,还是保险公司和保险消费者,都存在一定的短视行为。从保险公司的角度看,多数保险公司过于追求保费规模和市场份额,忽视业务发展的质量,保险公司对于手续费的节节攀升负有很大的责任,高手续费一定程度上是保险公司之间恶性竞争的结果。从消费者的角度看,由于对保险公司及保险产品信息的匮乏,在可供选择的产品和服务基本上没有区别的情况下,价格理所当然成为消费者选择保险公司及其产品的首要参考标准,进而忽视了对保险公司财务状况、偿付能力等方面的综合考察,客观上也加剧了保险市场的价格竞争。从市场监管者的角度看,目前对保险中介市场的监管仍然存在一些漏洞,特别是兼业监管问题上,涉及跨行业的监管和多部门合作,保险、银行、邮政等行业之间没有形成严密的监管网络。从保险中介自身看,保险中介在行业构成、地区分布等方面存在的结构不平衡的问题,特别是专业中介机构规模过小、过于分散导致的专业化、技术化、规范化发展滞后的问题,以及从业人员专业技能、从业道德培训不足的问题等,都导致近二十年来保险中介行业在经纪、咨询等增值服务业务上的发展不足,促成保险中介过分依赖手续费收入的局面。

解决保险中介市场手续费过高的问题是一项系统性的工程,不可能脱离保险市场、中介市场、行业监管三方面的环境单独进行分析,以下是从这三个方面提出的几点建议:

第一,保险公司应该及时转变经营思想,将提高业务发展质量和风险管控能力作为更重要的战略目标,立足于提供更加符合市场需求的产品和服务,增强自身竞争力。在销售渠道的整合上,可以通过股权投资等方式,深化与保险中介的交流合作,促进保险公司与保险中介的利益共享机制的完善。

第二,加快保险专业中介机构发展,促进中介行业的结构均衡,一方面通过组建全国性的、集团化的专业保险中介机构等方式加快集约化建设,迅速提高专业保险中介的市场份额和市场地位,扭转专业中介和兼业之间结构严重失衡的现状;另一方面推进中介市场的职业化、技术化发展,促进保险中介业务结构的调整,发挥保险中介在保险咨询、风险管理、售后服务等方面的积极作用,改变保险中介单纯依靠手续费获得营业收入状况。

第三,在行业监管方面:一方面积极推进保险专业中介机构的分类监管,建立规范科学的机制,识别、评估、监测、控制保险中介市场风险;另一方面积极探索研究跨行业监管模式,加强对兼业机构的监督。可以借鉴发达国家和地区的经验,探索建立保险中介行业自律组织,充分发挥行业自律组织的作用。还需尽快建立保险中介信息档案制度,尝试建立保险中介担保制度或保证金制度等,加强对保险中介的刚性约束。

参考文献

[1]林辉.保险中介理论与实务[M].清华大学出版社,2006

[2]唐运祥.保险中介概论[M].商务印书管.2000

地产中介公司管理制度范文篇2

保险中介的市场化特征

保险中介是保险市场中市场化程度最高的组成部分，市场化是保险中介最显著的特征，主要表现在以下几个方面：

保险中介运行机制的市场化

保险中介由不同类型的主体构成，专业性强。不同种类的保险中介之间，以及保险中介与投保人、保险人之间存在着服务与被服务、和被的关系，这些关系的确立是通过各种契约的签订来完成的，通过签订契约把公平竞争的市场机制引入到保险中介市场，在保险市场中保险人、保险经纪人、保险公估人、保险人以及投保人等各种市场主体，通过市场机制的作用确立相互关系，明确市场定位，发挥特有的市场作用。保险中介市场体系的健全，完善了保险市场结构，提高了保险市场的运作效率，降低了保险交易成本，充分发挥了市场机制的作用，有利于更好地发挥保险市场的功能和作用。

保险中介创新了保险业的用人方式

保险中介把市场化的用人机制引入到保险市场，突破了保险企业过去以“大锅饭、铁饭碗”为特征的传统用工制度，率先采取了灵活的用工方式。1992年保险营销制度引进以来，保险营销员按照服务的数量和质量，以及对企业的贡献获得报酬，调动了营销员的工作积极性。这种市场化的用人机制，激发了每个人的潜能，使保险业的精神面貌焕然一新，促成了保险业的快速发展。灵活的用人制度，吸纳了大量社会人才参与到保险业发展中来。目前，保险中介从业人员队伍人数已超过150万，这支队伍培养了大量优秀人才，一大批中国保险业高级管理人员从保险营销队伍中成长起来。与此同时，保险中介作为一个新兴职业，解决了上百万人的就业问题，对于扩大社会就业作出了一定的贡献。

保险中介推动了保险监管制度创新

一是率先在保险市场中实现了市场准入和退出的法制化、规范化和程序化。专业保险中介机构是我国金融保险市场中最早实现市场准入和退出的法制化、规范化和程序化的市场主体。2003年，中国保监会在行政许可制度改革中取消了筹建期，建立了法制化的市场准入机制。对符合条件的专业保险中介机构实行法制化、程序化、规范化的市场准入制度，使一大批符合条件的专业保险中介机构进入市场运作，使保险中介市场呈现快速健康发展的良好局面。专业中介机构由1999年的5家发展到目前的近2000家，市场主体的增多，使中介市场的竞争机制日益完善，服务质量得到了明显改善，同时，也自然淘汰了一批不适应市场竞争的中介机构。

二是率先实现了对所有投资主体的一视同仁。2001年，中国保监会制定了《保险机构管理规定》、《保险经纪机构管理规定》和《保险公估机构管理规定》，取消对企业和个人的投资比例限制，对所有符合我国法律规定的投资主体一视同仁，允许个人、私营企业设立保险中介公司，调动了社会各界投资保险中介的积极性。在以上三个中介管理规定中，还进行了中介机构企业制度创新，在保险业内率先引入了合伙制这种企业形式。

三是打破了经营区域的限制。专业保险中介机构促进了我国保险监管制度的创新，改变了我国保险机构长期以来只能通过层层设机构、上网点和人员才能开展业务的情况。按照以上三个中介管理规定，保险经纪和公估机构从市场准入开始起就可在全国开展业务，保险机构从市场准入起就可在全省开展业务，拓宽了保险服务区域，为保险业的快速发展开拓了空间。

保险中介市场的发展促进了保险业的改革和发展

经过几年的发展，保险中介的发展能力不断增强，与保险公司的合作不断加深，为保险公司的发展提供了广阔的空间，促进了保险业的改革和发展。

促进了保险公司经营模式的转变

保险中介的出现，为保险公司改变“大而全”、“小而全”的传统经营模式创造了市场条件，使保险公司有条件专注于保险产品的设计、风险的管控和资金运用等核心业务环节。目前，保险中介市场已发展成为保险业服务社会的主渠道，促进了保险公司经营模式的转变，提升了中国保险业的专业化服务水平和自我发展能力。

促进了保险市场创新

保险中介市场化的发展，改变了保险业以往被动为客户服务的方式，开始主动为客户提供优质服务。一大批保险中介机构从需求出发，在产品创新方面进行了有益的探索，开发出了适合市场需要的保险新产品。如长城保险经纪有限公司为神龙汽车集团研发的“汽车自燃险”，并就该产品的知识产权保护问题，与太保集团签署了相关协议；航联保险经纪有限公司借鉴国外的经验，开发出了“飞行员保险”。在保险销售渠道创新方面，一些保险、经纪机构尝试通过“社区保险门店”、“保险超市”、互联网等新型销售平台将保险产品送入不敷出千家万户。在保险服务创新方面，一些保险经纪公司积极开发教育、体育、农业、能源等各行各业的风险管理服务，主动协助各级政府参与一些高危行业和群体活动的社会管理；一些保险机构努力开拓农村保险市场，在农村网点建设和业务人员管理等方面进行模式创新，在为“三农”保险发展服务方面取得了初步成效。

拓宽了保险业的服务领域

保险中介市场化的发展，使各类保险中介主体迅速增加。目前，我国有兼业保险机构13万家，这些机构分布在各行各业，增加了为社会提供保险服务的便利性，扩大了保险的覆盖面，拓宽了保险服务领域。目前，我国有上千万人曾从事过保险营销工作，社会上的多个行业都有保险服务兼业网点，银行保险和邮政保险网点已成为推动保险业发展的新渠道。

保险中介在构建社会主义和谐社会中的作用日益重要

保险中介的发展，降低了保险公司的经营成本，提高了保险市场的运作效率，促进了保险产品的销售，更好地满足了经济社会发展对保险的需求。目前，保险中介在服务保险业发展、服务社会主义和谐社会建设方面的作用日益重要。主要表现在以下几个方面：

保险中介服务“农村、农民、农业”

近几年，我国城乡经济社会发展差距拉大，农村地区是保险业发展的薄弱环节。在广大农村，农民“因病致贫”、“因病返贫”和“因灾致贫”现象时有发生，广大农民迫切需要能够满足自身风险保障要求的保险新产品。近年来，一大批保险中介机构积极开拓农村业务，到农村设立服务网点，为农民提供风险保障，受到了农民的欢迎。

保险中介服务和谐社区建设

目前，一批保险机构在保险服务创新方面下功夫，采取社区保险服务门店的形式在社区开展保险服务。上海东方保险有限公司在社区推出以保障型为主的产品或产品组合，并为投保人提供各种保险变更、转移、退保、理赔等事宜，有效解决了客户在购买保险后碰到的诸多问题。保险中介进入社区，可以拉近与客户之间的距离，满足老百姓生活中的保险需求。

保险中介服务教育产业

近年来，北京联合保险经纪有限公司致力于构建我国教育风险管理体系。目前，联合经纪的业务已经涉及到财产、人身、医疗、责任、信用等领域，保险与风险管理开始广泛深入到教育行业的方方面面。该公司推出的“大学生就学贷款保证保险”，不仅为国家助学贷款提供了保险保障，而且还解决了现行制度尚未顾及到的地区与学生群体没钱上学的问题，是国家助学贷款制度的重要补充，不仅化解了社会矛盾，也为培养高素质人才提供了有力的物质保障。

探索完善社会保障体系

2002年以来，江泰保险经纪有限公司作为保险经纪人与山东省总工会一起合作，开发出了山东省职工补充保险，该险种包括了重大疾病、意外伤残及死亡和意外伤害等，具有价格低、保障好、服务优等特点，深受山东省职工欢迎。经过三年多的探索；已建立了较为成功的运作模式；职工补充保险切实维护了职工的利益，充分发挥了保险的社会管理职能，营造了企业满意、职工欢迎的良好局面，使原来的糊涂保险变为明白保险、富人的保险变为百姓的保险、麻烦保险变为方便保险。目前山东省的参保职工已达30万人，取得了较好的社会效益，在一定程度上起到了稳定社会的作用。

保险中介服务医疗领域，化解医患纠纷

山东大成保险有限公司积极发挥保险中介在产品组合及创新服务方面的优势，将医患风险中的保险市场定位为公司发展的主要目标，在进行保险组合销售的同时提供保险增值服务，扩大保险期内服务范围，打造保险中介的核心竞争力。该公司借鉴国外先进的保险经验，针对目前医疗机构和患者的需求，在现有医疗责任保险、人身意外伤害保险的基础上，联合产、寿险公司对现有的保险产品进行组合，并进行保险责任的扩充及确立内容的服务，及时地引入患者管理系统，使之最大限度地满足医患双方的需求，切实地化解医患矛盾。大成保险有限公司作为独立于医患双方的第三者，积极介入并肩负起赔偿、调解任务，充分发挥了保险的社会管理功能，为构建和谐社会作出了贡献。

保险中介服务大型项目建设

地产中介公司管理制度范文篇3

从企业自身发展来看

一是社会认可度不高，业务拓展受制约。就德阳辖内而言，尽管融资中介公司发展速度较快，但绝大多数公司成立时间不超过1年，社会认可度不高，与相关管理部门的业务通道还不顺畅，导致公司很多业务办理受到不同程度制约。从德阳的实际情况来看，目前土地管理部门仅认可银行和担保机构申请的土地抵押权，而对民间融资中介公司的土地使用权抵押则不予办理。这一现状使得融资中介公司与银行业机构处于不平等的市场地位，一定程度上抑制了企业业务的拓展。同时在动产抵押登记方面也存在困难。二是借款人抵押物缺乏，风险控制难度较大。调查发现，需要通过民间中介融资的借款人往往是由于缺乏抵押物或者抵押物存在瑕疵，达不到银行贷款条件，不能通过银行渠道获得贷款才转向民间借贷，这对融资中介的风险管理提出了很高的要求。对于有“瑕疵”的抵押物，需要业务人员依靠专业知识和丰富的经验准确评估其实际价值，降低借款风险；对于缺乏抵（质）押物的借款人，业务人员要根据借款人的实际情况，要求借款人寻求保证或担保。据调查公司反映，实际操作中抵押物落实难度较大，一方面这些业务往往涉及到专业评估知识、法律知识。另一方面，很多借款人隐瞒实际情况，将一些不符合条件的抵（质）押物也提供给公司，加大了风险管控的难度。三是“居间地位”的度很难恰当把握。融资中介公司主要的经营模式是寻找借款人和出资人，为它们牵线搭桥，提供中介服务，从而收取居间服务费。从法律上讲，公司并没有承担债务的义务。但实际操作中很多公司为维护客户关系，保持业务的持续经营，或者迫于出资人的压力，往往间接承担了担保和最后还款人的职责。调查中有公司反映，尽管没有发生违约事件，但出现借款人无法按时归还利息，最后公司先代偿利息再向借款人收取的情况。但从公司的实际偿债能力来看，德阳大多数融资中介公司的注册资本在200万左右，而实际业务中，有的单笔借贷额就达到500万，远远超过了企业的资本金，一旦发生大额违约事件，公司根本无力承担债务，很容易引发资金链条断裂，形成金融风险。

从外部管理来看

一是准入门槛过低，不利于整个行业发展。民间融资中介没有法律、行政法规或国务院规定的其他限制条件，属于一般经营项目，只要符合《公司法》的有关规定，无需其它主管部门批准即可成立。由此可见，目前对融资中介公司准入基本没有限制，这一方面导致了此类公司的快速发展，另一方面也给整个行业发展留下了风险隐患。从实际经营项目来看，融资中介从事“准金融”服务，属于高风险行业，对公司内部管理、从业人员素质、资本规模都有着很高的要求，而对这些准入条件的弱化将会导致整个行业发展参差不齐，甚至引发金融风险。二是监管主体缺位，缺乏行业操作指引。从目前德阳对融资中介公司的管理情况来看，仅工商行政管理部门按照《公司法》的要求在企业注册登记、经营范围等方面对公司进行管理，缺乏行业主管部门对业务进行实质性监管和指导，这既不符合金融稳定管理的需要，也不符合企业发展的要求。而融资中介服务蕴涵着很多风险点。如中介公司能否保证不挪用出资人的资金、风险管理人员能否对借款风险做到尽责调查、在整个服务过程中能否保证出资人的资金真正用于项目投资等问题。实际经营中缺乏相关部门对业务的监管，仅仅依靠企业自律行为，后期风险暴露可能性较大。在调查中很多公司也表示希望有相关主管部门对整个行业进行管理，企业认为这样不仅能有效提高行业的社会认知度，更重要的是它们担心部分公司不按规定开展业务，对整个行业形成不良影响。除此之外，由于缺乏行业操作指引，使得很多公司对未来发展方向把握不准，对行业前景比较担忧。

对策和建议

完善民间融资市场的法律和制度环境

建议尽快出台《民间融资法规》、《民间融资管理办法》等法律法规，对民间融资的组织形式、运作模式、融资主体、中介服务、交易方式、契约要件加以明确，对利率水平、担保要求、违约责任等方面加以规范，将民间融资引入合法、有序、规范发展的轨道。

明确行业主管部门，加强行业管理力度

可以考虑由地方金融办牵头对融资中介公司的行业准入、日常经营活动、业务的合规性等方面实施监管。组织成立同业协会，加强业务交流和沟通协调。同时要求融资中介公司向当地人民银行和银监部门备案，接受其在相关业务领域的管理和指导。人民银行要加强对其业务指标的监测，建立系统科学的监测体系和行之有效的监测手段，将借贷规模、利率、期限、投向、借款偿还情况、违约情况等指标纳入金融稳定监测系统，以便及时掌握民间融资风险状况。

制定行业管理办法，指导行业规范发展

主要包括以下几个方面：一是要设立行业准入条件。包括最低注册资本、经营管理人员从业资格，业务办理设施和场所等。对于经营管理人员应该具备5年以上经济金融管理工作经验。二是进一步明确企业经营服务范围。融资中介公司只能提供中介服务，收取中介服务费，绝对不允许吸收公众存款或变相揽存。三是制订行业收费标准，单笔借款最高限额、借贷利率上限等事项。对于收费标准既要考虑公司服务成本，也要考虑借款人实际承受能力。融资中介在业务开展中尽量考虑借贷利率在4倍基准利率以内的业务。

优化经营环境，降低经营风险