房地产宏观政策范文

【关键词】国家经济宏观调控；房地产政策发展；研究

房地产市场的宏观调控，是以房地产市场为调控对象，通过经济、行政、法律和政策等手段，对土地价格、土地供应计划、房地产税收和金融、城市规划、环境保护以及房改政策等方面进行调控的一种手段。从而确保经济发展过程中，房地产市场能够遵循国家意志，实现房地产市场的稳定、良性、可持续性发展。

一、我国房地产政策发展现状

1.房地产政策的影响因素

由于城市化发展的客观需要，以及人们对住房的刚性需求，导致房地产价格受到市场的供需关系的影响。同时，房地产作为支柱性产业，具有拉动内需的功能。许多产业薄弱的城市，只能依靠房地产来促进当地经济的发展。故而，对中央调控政策的配合度不高。近年来，许多地方政府，已经将房地产作为财政收入的重要来源。一旦遵行房地产的调控政策，则会导致该地区经济发展速度下降。

粮油价格的上涨，标志着通货膨胀现象有所增加，而用作房地产原料的水泥、钢筋等价格也逐渐提升，房地产价格也随之增高。

2.房地产经济与国家宏观调控政策之间的关系

由于在很长一段时间内，我国以房地产市场拉动内需，促进国民经济增长。所以造成房地产价格一直居高不下。据报道，如果本年度房价下跌5%，则会导致明年我国国民GDP下降1.3个百分点。所以房地产在我国，是连通消费和投资两方面的行业。国家在制定调控政策时，必然要考虑投资和消费之间的平衡。

二、宏观环境下房地产政策的发展

十四大期间，我国正处在亚洲金融危机的余震中，急需快速发展国民经济。所以采取增加供给，改善民生，控制需求，调节市场的方针政策，通过多年的不懈努力，终于达成了房屋商品化的目标。

十五大期间，宏观政策以促进房屋交易市场化为主，对房屋分配情况进行抑制。从而加速了房地产行业的发展。

十七大期间，房地产开始成为国民经济中的支柱性产业。通过硬性消费需求，刺激市场活力，从而起到引入投资，拉动内需，促进经济可持续的快速增长的目的。然而这段时间，宏观经济处在剧烈的波动状态下，政策调控也从供需调控向严厉调控转变。

十强调政府保障与市场配置相结合，要求做好保障性住房的投资，以及配套基础设施的建设。并做出决定，使农村的集体经营用地，与国有土地价格统一，从而促进市场竞争的有序化和合理化，并推动房产税相关法律的设立。

三、宏观调控下的房地产政策

1.不动产登记

为了合理规划房地产开发和建设用地的审批。确保原住户能够得到合妥善的安置，故而需要对当地包括土地与房屋在内的所有资料进行综合整理。同时，房地产作为商品在市场上进行交易时，需要明确房屋的自然状况，以及产权所属等问题。不动产登记这一政策的提出和实行，能够为房地产管理，奠定牢固的基础。

房产属于高价值商品，具有一定的交易风险。采取不动产登记后，能够对产权纠纷、买卖欺诈等问题，有效杜绝。

然而这一政策自从实施以来，并未对房地产行业的整体供求关系产生影响。其作为房屋户口的功用，也并没有在很大程度上，造成业主主动抛房现象。

2.双向调控

今年受到全球宏观经济的影响，导致楼市的发展处于停滞状态。为了刺激房地产行业能够持续良性发展，故而国家开展了双向调控政策。

房地产的升值效能，造成了市场上大规模的投机现象，一些一线热点城市，许多人以商品房作为一种另类的储蓄形式，从而造成楼价虚高现象。为了应对此类情况，故而采取差别化调控的方式。即对热点城市的楼市加以抑制，而对普通城市，则放宽调控政策。而随着市场逐渐成熟，房地产调控的行政化手段，将逐渐弱化。

3.房企融资解冻

对于一些优质的房地产企业，采取融资解冻的方法，有助于在宏观经济不景气的情况下，使这些企业快速复苏，恢复活力，从而拉动房地产市场的整体增长。然而，这一政策，从长远发展的角度来看，其价值与意义是否如同预期一样，似乎还有待商榷。

能够实现产业负债结构优化的前提，是房地产公司的产业规模达到一定程度。故而，这一政策对中小型房地产企业，并不具有普遍适用性。如果按照当前趋势来看，结构性开闸的融资形式，会导致房地产行业内部两极分化逐渐加剧。

4.新型城镇化

新型城镇化，主要针对城镇建设的布局进行优化，促使城镇的发展符合科学性与合理性原则。随着新型城镇化的提出，房地产市场的发展将会出现分化现象。在过去，房地产价格呈现整体增长态势。而随着城市建设布局的合理化程度逐渐加深，会导致某部分地产价格增长，某部分持平，甚至某部分房地产市场价格将会有所下降。

四、总结

为了对房地产市场进行合理的控制，使国民经济在不受震荡的情况下，实现房地产价格的平稳回落，所以，国家在未来还会出台许多关于房地产方面的新政策。相信通过国家和政府的不断努力，由消费所主导的良性市场经济结构终究会实现。

参考文献：

[1]毛建功.国家经济宏观调控下的房地产政策发展[J].经济研究导刊，2015，22（7）：5-6.

房地产宏观政策范文

摘要：随着房地产投资的急剧增温和房价的持续攀升，高房价成了老百姓诟病的话题。特别是国家接二连三出台的限购政策、利率的上调和存款准备金率的上调，都透露出国家对于打压房价不合理上涨的坚定决心。在此形势之下，有必要用宏观经济调控来控制房地产业的泡沫成分。笔者通过金融政策对房地产业影响分析、政府调控政策对房地产业的影响及房地产企业应对对策几方面来论述了宏观调控政策对房地产行业的影响。

关键词：房地产发展宏观调控政府调控银行

1.金融政策对房地产业影响分析

房地产业与金融业息息相关，金融业的支持是房地产业繁荣必不可少的条件。

1.1银行的利息

加息会增加房地产企业的融资成本，但对于不同的房地产企业来说，影响也不尽相同。负债结构不同，融资渠道不同以及资金实力不同的房地产企业受加息的影响也不同。对于那些负债率较高，融资渠道单一，经营业绩较差的房地产企业，加息后企业的经营要面临强大的压力。

加息无疑会增加其还贷压力，促使某些消费者提前还贷或部分提前还贷。而央行的连续加息，利率所提高的累积幅度让消费者的还贷成本增加了许多。

房价在短期内受加息影响较小，但未来房价增长将趋于平缓。宏观金融政策本身的性质决定了其真正凸现于经济发展的成效上需要相当长的一段时间。加息对于购房者来说意味着购房支出的增加，这实际上是政府在削减对贷款购房者的支持力度，降低其购买力。而购买力的降低必然会减少对房地产需求，这种对需求的抑制作用将最终决定供给，从而控制过高的房价，产生积极的降温作用，使房价回归理性。

1.2存款准备金率政策

根据经济学原理，上调法定存款准备金率会对货币供应总量产生乘数效应：当提高存款准备金率时，货币乘数减小。银行可运用的资金减少，贷款能力下降，货币流通量相应以一定比率减少。在市场上加息的呼声很高的情况下，央行选择了连续两次上调存款准备金率的紧缩方式，这种方式直接作用于商业银行，效果更直接也更有效。受准备金率变化影响较大的行业为房地产行业。由于国内信托等其它融资渠道尚在完善及发展中，目前国内房地产行业对银行贷款的依存度仍然较高。房地产企业要想获得银行的房地产开发贷款，其所投入的自有资金不能低于开发项目总投资的30%，按这一比例计算，房地产开发企业所需的资金中60%-70%左右由银行贷款构成，因此，存款准备金率的提升将增加房地产企业的资金成本。此次央行再次提高存款准备金率表达了央行继续收缩银根的政策导向，在心理上对房地产业投资将起到一定的制约作用。

2.政府的调控政策对房地产业的影响

2.1土地供给政策

没有土地供应，房地产开发和商品房供给就无从谈起。在我国当前的土地制度条件下，政府是唯一的土地供给者，政府的土地供给政策对房地产市场的发展与运行有决定性影响。

土地供应政策的核心，是土地供应计划。土地供应计划对房地产开发投资调节的功效非常直接和显著，因为房地产开发总是伴随着对土地的直接需求，政府土地供应计划所确定土地供给数量和结构，直接影响着房地产开发规模和结构,对房地产开发商

2.2地价政策

虽然房地产价格主要取决于市场供求关系，但由于地价对房地产价格影响很大，城市土地又由政府垄断出让，所以政府可以用地价对房地产市场进行调控。

地价、建造成本、专业费用、管理费用、财务费用、投资利润、税金等因素极大地影响着房地产市场上的供给价格。政府通过调整土地供应数量，灵活运用协议、挂牌、招标、拍卖四种出让方式，以及必要时通过直接的行政干预，都可以对地价进行有效的调控。

2.3税收政策

房地产税收政策是政府调控房地产市场的核心政策之一。正确运用税收政策杠杆不但可以理顺分配关系、保证政府土地受益，还可以通过税赋差别体现政府的税收政策和产业政策，进而对抑制市场投机、控制房地产价格、规范房地产市场交易行为等方面起到明显的作用。

3.房地产企业应对对策

3.1转换市场机制，开拓资金资源渠道

资金是房地产开发的首要因素，迫切需要通过多渠道的融资活动来满足房地产企业对资金的需求，房地产开发企业可以利用加入世贸组织和金融市场多元化的机会。寻求银行以外的融资渠道。上市是理想的融资渠道，通过资本市场融资或再融资，可缓解房地产项目资金需要压力。投资决策理性化投资规模理性化,不可盲目做大。根据企业自身的资金实力,认真进行市场调研,正确进行目标市场定位,合理安排投资规模。投资结构理性化。认真接受政府指导,吃准市场趋向,适应中低收入者需求,多开发中低价位住房。投资领域理性化,积极参与城市建设用地的拓展和全面整理。土地开发、土地拓展、土地整理,在地产业上是一个非常值得探索的领域。投资区域多样化,不要盲目集中城区。城市化进程中小城镇建设,对于房地产企业是一个可开拓的新市场。多元化融资渠道银根收紧和房地产企业的资金门槛提高,无疑对中小型房地产企业的打击和影响最大。房地产开发企业可以转向寻求其它融资途径,运用兼并重组、联合、股东置换、利用民间资本或外资参股等形式资本运作,盘活现有资产,做大做强房地产开发企业,为新一轮的发展打下坚实的基础。

3.2走联合开发，合作经营，集中和规模化道路

房地产业作为一个高投入，高风险的行业，特别需要房地产开发企业进行规模化、集团化经营，以提高其抗风险的能力。

3.3改善经营管理，消除短视观念，提高核心竞争力

房地产宏观政策范文篇3

一、“二次调控”政策出台的背景

一是近期市场反弹压力加大，在政策面相对平静和季节因素的双重作用下，三季度以来全国主要城市，尤其是京沪广深等一线城市的房地产市场快速回暖，成交量大幅提高，价格出现上涨势头，部分地区“日光盘”再现，市场走高的预期进一步增加。

二是前期政策效力基本释放，距离4月中旬出台本轮房地产宏观调控政策已有近半年时间，期间政策面相对平稳，主要以前期政策的落地和细化为主，政策效力在很大程度上已经被市场消化。

三是部分地方落实调控政策的情况不甚理想，在中央出台“十号文”等纲领性文件之后，各地在贯彻落实过程中表现不一，因此，强化政策执行力成为二次调控的首要目标。

四是关于调控成效的认识不统一，随着市场反弹和各方面声音的影响，社会各界对4月份以来调控政策的效果不甚满意，关于“雷声大、雨点小”、“屡调屡涨”的说法增多，市场各方面也在纷纷议论中央的态度和下一步动向，各种观点很不统一。

二、政策的主要内容

自9月下旬以来，中央有关部门及各地方出台的政策有:

———9月21日，国土资源部、住房和城乡建设部联合《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》，强调土地供应计划管理，加强土地出让管理。

———9月27日，财政部、国家税务总局联合《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》，对公共租赁住房建设给予税收优惠政策。

———9月29日，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部联合《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》，对房地产交易税收环节进行规范和要求。

———9月29日，人民银行、银监会联合《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》，规定对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上，各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。

———9月30日，国土资源部、住房和城乡建设部、监察部联合《关于进一步贯彻落实国发［2010］10号文件的通知》，要求加大各项政策措施的落实力度，严格实行问责制，并强调推进房产税改革。

———11月2日，住房和城乡建设部、财政部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》，要求严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房。

———11月14日，住房和城乡建设部、国家外汇管理局联合《关于进一步规范境外机构和个人购房的通知》，明确规定境外个人只能在境内购买一套用于自住的住房。

———截止11月19日，已有北京、上海、广州、天津、深圳、南京、杭州、厦门、宁波、福州、三亚、海口、温州、大连、苏州、兰州等16个城市颁布了住宅“限购令”，基本做法是控制本市户籍居民和有一年以上纳税证明的非本市户籍人员可新购住房套数(多数为1套)，禁止无一年以上纳税证明的非本市户籍人员购房。

综合以上，近期的调控政策主要包括以下方面:

一是强调落实问责制度。这也是本次出台政策的主要着力点之一。要求各地要加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度，立即研究制定贯彻落实国发［2010］10号文件的实施细则。已印发实施细则的地区，要根据最近国家有关部委出台的政策措施进行调整和完善。房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。严格实行问责制，对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。

二是全面取消了个人住房优惠信贷政策。各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上;对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1．1倍的规定。各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。对不认真执行差别化信贷政策的商业银行，一经查实要严肃处理。

三是对房地产企业融资实施差异化政策。对有土地闲置、改变土地用途和性质，拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。继续支持房地产开发企业承担中低价位、中小套型商品住房项目和参与保障性安居工程的贷款需求。

四是加快完善房地产税制改革。加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查。加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。自2010年10月1日起，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。

五是增加住房有效供给。各地要加大对2010年住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的督查考核力度，切实落实中小套型普通商品住房和保障性住房建设计划和供地计划。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。认真落实支持公共租赁住房建设的税收优惠政策。鼓励金融机构支持保障性安居工程建设，抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策。

六是加强土地及住房交易市场管理力度。依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，要继续加大曝光和处罚力度。对有上述违法违规记录的房地产开发企业，要暂停新购置土地。同时，要加快房地产市场和个人住房信息系统建设，为群众住房消费和加强房地产市场管理提供全面、及时、准确的信息。

三、对近期政策的分析

从时间来看，二次调控政策在国庆节前出台，时间把握非常精准，既是对7、8月份部分地区房地产市场快速回升局势的回应，也是为了遏制“金九银十”，尤其是国庆长假期间市场的继续升温。

从调控措施本身来看，仍然是抑制不合理需求与增加供给双向并举的政策组合，体现政策的连续性，同时追加了更严格的房地产信贷政策，重点加强了政策的执行力，本质上还是对4月份出台的“十号文”的强化和细化，政策导向也是一致的。