城中村改造工作方案范文篇1

距此地仅10公里，位于西北的白云区棠涌片区，辖区内如小坪村、棠涌村等多个历史逾千年的古村，也同样做着CBD梦。

眼下，梦的轮廓已经显现。

根据广州市白云区政府官网的最新消息，计划将棠涌片区打造成下一个“珠江新城”的改造方案，已经获得广州市长陈建华的肯定，并被市政府寄予厚望。作为2015年广州市城中村连片改造的试点，“白云新城”正式被提上政府议程。

距离小坪村村民委员会门口的不远处，生活垃圾堆积成山，散发着刺鼻的恶臭。村内多家服装代工厂也已开工，主干道上大小车辆驶过，尘土飞扬。依然有住户在对自家建筑“修修补补”。

本刊记者来到棠涌村时已是正午，但见狭窄而阴暗的握手楼间，各家店铺纷纷亮起了照明灯，泥泞的路面上污水横流，头顶杂织的电线搭起黑网。

在此之前，白云区城中村长达5年的改造效果并不理想。

密密麻麻的城市“集中营”

2014年底，白云区内一处当年加盖至六层高的危楼倒塌，造成2死7伤。事发后不久，国务院总理到访白云区永泰村，考察危旧楼的改造进程。

“不怕改善少，就怕不改善”，永泰村的围墙上，居民写下迫切心愿。如今，这块总占地面积92.02公顷的永泰片区改造项目，被列为白云区“三旧”改造试点之一，并与附近陈田片区实现“连片改造”。

近20年来，广州市内的大小城中村中，由村民自建、加盖的多层建筑，陆续拔地而起。由于占地面积有限，楼间距过窄，“握手楼”连片。广州上百个被称作“城中村”的旧村，早已失掉原貌，成为一处处密密麻麻的城市“集中营”。

棠涌片区“三旧”改造项目的一位负责人告诉《t望东方周刊》，村民大肆盖楼的主要动力，来自租售房屋的高额利润。

自1995年起，现年52岁的陈平生就在小坪村出租一栋100多平方米的私宅，而后又加盖至5层，房租收入成为全家的主要经济来源。陈生告诉本刊记者，这笔收入在20年间翻了20倍。

他说：“一直想找机会再建，但被政府明文禁止。”

“包租公”、“包租婆”遍布城中村，而且有“年轻化”的趋势。

本刊记者走访了解到，棠涌片区内多数老年人依靠退休金、社会保险或者配股分红，能满足日常生活。因此，祖宅成为最值钱的传家宝。

作为小坪村的“90后”，黄义军从技校毕业后待业在家，靠收租为生。他说，村里的年轻人多数情况相同：文化程度低、无技术、无经验，常年蜗居在村里。

无功而返的改造大军

想要改变城中村的，不光是村民，还有蜂拥而至的改造大军。

在小坪村经营诊所20年的黄殿桢，保存着近5年里由小坪村民委员会统一下发的2本《小坪村城中村改造方案》，以及1本来自开发商佳兆业的改造设计图。

本刊记者发现，这3份文件中，方案拟定人、时间，项目拟建周期等均未被提及。

根据黄殿桢回忆，最近一份材料下发于2014年初，所提到的改造方案在小坪村中曾产生热议。该方案计划在小坪村与在建的广州地铁8号线北延段之间，先建起一处“新小坪村”作为临时安置区。至于小坪村原址如何改造，方案并未提及。

因征地拆迁补偿办法被认为“很不合理”，半年之后，该方案在村民会议上遭到多数反对，随即被搁置。

一位小坪村村委会负责人告诉本刊记者，“同意的村民占七成，现在根本拿不出能超过九成同意的方案来，众口难调。”

除村委会外，开发商也在努力。黄殿桢介绍说，开发商曾多次组织部分村民去深圳、珠海、粤北等地“旅游”。

一村民告诉本刊记者：“去的地方，都是佳兆业的楼盘。”他说，开发商组织“旅游”的主要目的，是想鼓动村民在改造方案上签名，但最终并未实现。

开发商走后不久，村委会与经济联合社也曾数次下到基层，为改造方案宣讲动员。一位负责人还在最近某次会议上，与广州市城市更新局的相关人员“偶遇”。

“听说更新局的人来了，我想去反映情况，结果上前一看，还是‘三旧’办那些人，就算了。”这名负责人说。

僵局为何难打破

根据广州市“三旧”改造的相关规定，城中村改造区域内，村民必须经过两轮集体表决，同意改造户数达90%以上，才能启动改造。

有内部人士分析，多个城中村改造的实际案例表明，由于前期征地拆迁补偿的利益诉求尚未完全解决，直接进入村民集体表决环节，最终导致诸多改造方案付之东流。

自广州市2010年组建“三旧”改造工作办公室以来，针对旧厂房改造的成功案例最多，而面向城中村的改造工作却举步维艰。

据广州市城市更新局公布的信息，截至2014年10月，广州全市业主申请“三旧”改造项目已批复253个，其中旧城改造方案1个、城中村改造方案31个、旧厂房改造方案221个。

利益主体过多、众口难调是城中村改造艰困的主因。以率先启动改造的杨箕村为例，由于部分“钉子户”抗争，拒绝拆迁，谈判一度陷入僵局，耗时三年之久才全部达成。

自2009年广州市加快开展“城中村”改造以来，白云区辖内含14条街、4个镇，共有170条村，其中城中村52条，旧村118条，依次分批被纳入广州市“三旧”改造的重点区域。然而，白云区“半城半乡”的区域特征，以及近乎涵盖城中村改造全部难点的现实情况，让这处改造重镇颗粒无收。

截至目前，走在白云区最前列的，是位置最佳、发展最快的三元里村。而相关负责人表示，即便支持人数最多，三元里村改造方案的支持率也仅过80%，仍未达到90%的要求。

早在2010年，包括白云区三元里村、萧岗村、棠下村等多个城中村的改造方案已获正式批复，但方案批复不等于最终执行。

广州市社科院高级研究员彭澎表示，城中村是城镇化发展过于迅速的畸形产物，加之巨大的市场需求和土地的区位价值，使得城中村村民的利益诉求急剧增加，利益纠纷难以调和，直接导致广州市城中村改造的进程缓慢，举步维艰。

会从白云起步吗

在广州5大老城区中，白云区的城中村数量最多。

2015年，广州加大对城中村安全隐患的整治力度，在官方公布的整治名单中，白云区有25个城中村上榜，列广州首位。

另一方面，2015年“城市更新”的大风向，也给拥有大面积存量土地的白云区，插上了重点改造的旗帜。

据官方公布的数据，此前白云区“三旧”改造的总面积为132平方公里，而全区建设用地总量仅有263平方公里。也就是说，白云区“三旧”改造的用地量占全区建设用地总量的50%

城中村改造工作方案范文篇2

一、指导思想

以科学发展观为统领，以市域城镇化为主导，以贯彻落实城中村改造的相关政策法规和文件精神为前提，紧紧抓住项目申报、招商引资、土地利用、拆迁安置、工程建设、资金监管等重点环节，强化民主决策、程序规范、监管服务，进一步规范和提升我区的城中村改造工作，实现依法改造、民主改造、和谐改造、有序改造，为打造创业城区、建设幸福家园做出更大贡献。

二、加强组织领导，明确工作职责

区委区政府将进一步加强对城中村改造工作的领导，调整和充实“晋城市城区城中村改造领导组”，区政府主要领导亲自挂帅，分管领导统一协调。领导组负责对全区城中村改造（包括棚户区改造、旧城改造、旧村改造）实行全方位的组织领导，对项目申报、招商引资、改造程序、拆迁安置、土地使用、资金运作、规划实施、工程招标、工程质量、建筑安全等实施全程监管。区政府设城中村改造办公室（简称城改办），专门负责全区城中村改造（包括棚户区改造、旧城改造、旧村改造）的计划、监管、协调、指导、服务、考核等日常工作。领导组各成员单位各司其职。

镇（办）成立相应机构，主要领导亲自负责，并配备分管领导和专职人员，负责本辖区内城中村改造的组织实施和协调管理工作，重点负责前期准备、项目审查、招商引资、组织拆迁、工程监管、资金监管、回迁安置、安全稳定等工作，对城中村改造的重点事项进行监管和审核。

实施城中村改造的村（社区）要推选产生由两委班子成员、党员代表、群众代表共同参加的城中村改造工作机构和监督机构，具体组织实施和监管本村城中村改造。村（社区）作为改造主体，负责项目申报、民主决策、方案制定、招商引资、动迁拆迁、工程建设、资金使用、回迁安置、安全稳定等具体工作。

城中村改造项目申报要实行稳定风险评估制度。区、镇（办）、村（社区）都要进行评估。区领导组办公室负责稳定风险评估的日常工作。

三、改造原则

（一）坚持统一规划、政府主导、村为主体、整村拆除、市场运作、安置优先的原则；

（二）坚持积极稳妥、有序推进的原则；

（三）坚持“先拆迁安置、后开发建设’’的原则；

（四）坚持“村民自治、民主决策、民主管理、阳光作业”的原则；

（五）坚持以人为本，最大程度维护村（居）民利益，壮大集体经济实力的原则；

（六）坚持开门改造，引入竞争机制，把城中村改造与招商引资、品牌引进相结合的原则。

四、申报条件

（一）通过调查测算，能够实现“自求平衡”；

（二）村（居）民大会表决通过同意实施改造；

（三）村（居）两委班子团结，具有凝聚力、战斗力，村（居）情稳定；

（四）必须进行城中村改造项目稳定风险评估；

（五）村（居）集体具有一定的经济实力；

（六）符合城市总体规划要求。

五、申报程序

（一）征求意见。村（居）两委提出改造意见，广泛征求群众意见。

（二）提出改造方案。在征得全体村（居）民同意改造的基础上，村（居）两委提出《（城中村改造方案》，内容包括改造的目标、方式、步骤和拆迁补偿安置办法、经济测算、资金筹措、招商引资等。《城中村改造方案》要在区城改办和镇政府（办事处）的指导下拟定。

（三）会议表决。村（居）两委集体研究通过《城中村改造方案》，提交党员大会、村（居）民代表会议、村（居）民大会进行投票表决并推选产生改造工作组和监督组。表决结果和《城中村改造方案》要进行公示。

（四）提出申请。投票表决通过后，村（居）两委形成决议，提出申请，并附《城中村改造方案》、全体村（居）民大会表决结果，报所属镇政府（办事处）审核。

（五）项目审核。镇（办）严格审核《城中村改造方案》、村（居）民大会表决结果等相关资料，提出审核意见，报区城改办审核。同时，镇党委（街道党工委）组织对所申报项目进行稳定风险评估，将《项目申报稳定风险评估报告》报区领导组办公室，经区联席会议审查。

（六）批准上报。区城改办审核后，经区政府分管副区长审核签字，提交区政府常务会研究通过；区城中村改造领导组和领导组分别就项目申报情况和稳定风险评估情况，报告区委常委会研究。区委常委会研究通过后，区政府上报市城中村改造领导组办公室。

（七）审批启动。市城中村改造领导组办公室研究同意后，报市政府办公厅把关，然后报分管副市长审批同意，启动城中村改造前期工作。

（八）编制土地利用和规划。城区国土分局根据居民点用地情况调查报告拟定用地规模，报市国土资源局审核批准；村（居）委会委托具有相应资质的单位编制“城中村”改造规划意向；市国土资源局根据规划意向编制《土地利用方案》；规划设计单位编制修建性详细规划，经专家评审通过后，报市规划局审批。

（九）项目批准。市规划局审核通过修建性详细规划，连同《土地利用方案》上报市政府。市政府办公厅分级审核后，提交市政府常务会研究通过，批准实施城中村改造。

六、工作要求

（一）坚持民主公开。拟实施城中村改造项目的村（社区）从项目申报的前期准备工作开始，凡涉及群众利益和村（社区）集体利益的重大事项均要以“四议两公开”为基础，履行相关程序，如改造方案、拆迁补偿安置、土地出让、资金使用、合作对象的确定等。一般事项也要广泛征求意见，履行必要的民主程序。要真正体现村（居）委会是改造的主体，村（居）民是改造的主人。凡重大事项村（居）委会须召开相关会议时，镇政府（办事处）分管领导、包片领导要列席会议，现场监督民主程序的履行。

（二）扩大招商引资。解放思想，转变观念，树立“大招商、招大商’’的理念，建立平台，完善机制，形成制度，全面提升城中村改造招商引资水平。

坚持城中村改造项目整体招商引资。提倡打破地域限制，实施集中连片开发，面向全国，引进国内著名的房地产开发企业到城区开发投资。

坚持在城中村改造项目中引入著名品牌。所有的城中村改造项目必须引进一个品牌企业，特别是临街项目必须规划设计标志性的建筑，引入省级、部级，甚至是国际级的著名品牌，提升城中村改造项目的品质。

提倡村（社区）集体成立经济组织与开发商合作共建，可以采用联合开发和股份合作等多种方式，合作模式和协议要进一步规范化。合作协议要在区城改办备案。

合作对象的选择须采取招商引资和民主公开的方式。合作对象的选择须经区政府审查通过后再履行民主程序。建立城区城中村改造开发商名录库，录入国内著名的开发商，同时对已在城区合作开发的企业进行综合评价，择优录入。拟参与城区城中村改造的房地产开发企业必须到区城改办审查备案；实施改造的村（社区）选择合作商时，要在区城中村改造开发商名录库中选择三家以上开发企业，履行民主程序，公开确定合作对象。

连片规划项目、招商引资项目在土地、规划上要积极争取优惠政策。力求用地指标放宽、供地方式快捷、规划条件宽松，同时享受我区招商引资的其他优惠政策。

（三）强化土地利用。城中村改造用地以市政府确定的用地指标核定，不足用地指标的按实有面积核定指标，超出部分收回国有。区国土分局要认真进行居民点用地现状调查，结合规划情况拟定土地利用方案。用地指标范围内的出让用地原则上分期进行公开出让。公开出让土地的程序：村（居）委会将拟公开出让土地上的建筑物全部拆除（净地）一提出拟公开出让土地申请一镇政府（办事处）审核一区城中村改造领导组审核同意一区政府常务会通过一报市国土资源局、规划局按程序办理。土地出让价款由市土地收购储备中心金额拨付至城区城中村改造土地出让金专户。

（四）注重拆迁安置。拆迁补偿安置是城中村改造的工作重点，必须高度重视，严格程序，精心组织。村（居）委会是拆迁主体（拆迁入）和安置主体，是拆迁安置工作的直接责任人，负责具体的组织实施。补偿安置办法和回迁用房的规划选址、工程质量、配套标准、公共设施等均要认真履行程序，广泛接受监督。回迁楼的规划、设计、建设必须符合国家标准的规范要求，社区办公、服务、医疗、学校、幼儿园等要配套到位。

镇（办）对拆迁安置工作负组织领导责任，负责拆迁安置工作的组织实施和监督管理。在拆迁工作遇到困难时，要负责组织攻坚，确保工程进度，并提前进行稳定风险评估，严格程序，确保稳定。

城中村改造的房屋拆迁原则上实行一次性整村拆除的办法。实施片区规划时，安置办法要多样化，可以就地回迁，也可异地回迁；拆迁工作可采取区里组织领导、镇（办）组织实施、村里具体实施的办法，三级联动，强势推进。

房屋拆迁要在城中村改造项目取得“一书两证”后向区城改办提出申请（附相关手续），在同意拆迁批复下达后，方可实施拆迁。对国有土地上的房屋拆迁，按有关规定办理。

（五）严格工程监管。城中村改造的建设单位[村（居）委、开发企业]、施工企业、勘察、设计、工程监理、工程检测等责任主体要按有关法律法规和技术规范严格负责、规范操作。政府职能部门和镇政府（办事处）要各负其责，齐抓共管，确保工程优质安全。

1、工程招投标。所有回迁楼项目要按照<招投标法》一律实行公开招标，严禁规避招标、围标串标等。

2、施工许可。建筑工程开工前，要取得相应的《施工许可证》，禁止“未批先建”行为，一经发现，政府相关部门将采取强制措施，坚决予以制止，并给予严厉处罚。

3、工程质量与安全。参建单位要严格执行《山西省建筑工程质量和安全生产管理条例）》，进行建设工程质量监督注册和建筑工程安全监督注册登记，强化监管，严把工程质量关，坚决杜绝安全事故的发生。

4、强制性标准监管。严格按照规划、勘察、设计要求进行建设，按照工程建设强制性标准执行。工程监理单位要选派具备相应资格的总监理工程师和监理工程师进驻施工现

场，按照工程建设强制性标准实施监理。

5、工程竣工验收。建设单位要严格按程序组织有关单位进行工程竣工验收，验收合格工程在区城改办、区住建局同时办理建设工程竣工验收备案。未竣工验收备案的工程，不得交付使用。

区住建局负责对工程建设实行全过程监管。

（六）加强资金监管。土地出让价款由市土地收购储备中心全额转入城区城中村改造土地出让金专户，专款专用。资金的拨付和使用要加强监管。

1、所有实施城中村改造的村（居）委会必须按照规定开立专户，设立专账，健全账务。城中村改造项目在申报、审批、建设、拆迁安置等环节所涉及的所有支出和收益均纳入专账管理。返还的土地出让金必须首先用于回迁安置住房建设及其公共配套设施（包括社区办公、服务、医疗、学校、幼儿园等）的建设，在改造项目全部结束之前，不得挪作他用。

2、土地出让金的申请使用必须按照规定程序进行。其程序是：村（居）委提出书面申请——征求广大被拆迁户同意，由至少三个被拆迁户代表签字——村理财小组同意（盖章）——村两委集体研究

并签署意见——政府（办事处）研究通过并向区政府请示——区城改办和区财政局对申请事项进行核实并签署意见——区城中村改造领导组审核——提交区政府常务会议研究通过——区财政局根据区政府常务会议纪要精神实施拨付。申请使用土地出让金须向区城改办、区财政局和所属镇政府（办事处）提供相关资料。

3、各村（居）委是所返还土地出让金的所有者，也是使用主体，对资金使用的安全性负全责。资金的使用要按“四议两公开”的要求严格履行程序。镇政府（办事处）是资金使用的监管主体，对资金的使用负监管责任。所辖城中村改造的资金使用要按照“村账镇管”、“居账处管”的要求加强监管。

区城中村改造领导组也要对城中村改造的资金使用加强监管。由区城改办牵头，组织财政、监察、审计等部门，对城改专账的建立和管理情况以及资金的使用情况实行定期、跟踪检查。要建立和完善年度审计和项目决算制度。对账务不健全和资金使用存在问题的项目，停止其土地出让金返还拨付。城中村改造领导组对城市棚户区改造涉及的国家补助资金要专项管理，专款专用。

（七）狠抓税收征管。所有的城中村改造项目，须按照税收属地征管的原则，全部在城区进行工商注册登记和税务登记。已经市政府批准的项目，其税收不在城区的，必须理顺到城区。工商、税务等部门要做好相关的协调和登记工作。税务部门要按照区政府《关于加强城中村改造税收征管工作的意见》，对城中村改造的税征工作实行专项管理，以镇（办）为单位实行目标管理。研究拨付土地出让金前，由区城改办、区财政局审核项目的税务登记和缴税情况，符合条件的再报请区政府研究。

（八）严格考核奖惩。区政府要与镇政府（办事处）专题签订城中村改造工程年度目标责任书，对手续办理、拆迁进度、建设进度、招商引资、安全质量、回迁安置、房屋销售、实现税收、社会稳定等目标实行全程监管和跟踪考核，按年度目标完成情况给予奖惩。城中村改造实行风险抵押金制度，对出现违规建设、质量安全事故、集体越级上访、进度缓慢等现象的将酌情给予处罚，罚款直接从风险抵押金中扣除并用于城中村改造工程的奖励。区城改办负责督查考核工作和抵押金的管理。抵押金到工程结束时，扣除处罚金额后将剩余部分如数退还。

城中村改造工作方案范文篇3

关键词：城中村改造；现状模式；利益格局

Abstract:Atpresent,withtherisinglandpricesandthefivepolicyimplementation,costofeconomictransformationofvillagescontinuetoimprove,newperiodoftransformationismoreandmoreurbanvillage,theauthorclassifiedexistencemodeandpatternofinterestsofthevillagesincityvillagerenovation,tryingtofindthecoreproblem,putforwardsomeanalysisthinkingsoastoprovidereferenceforrelevantpersonnel.

Keywords:reconstructionofthevillage;pattern;thepatternofinterests

中图分类号:F292文献标识码:A文章编号:

引言

城中村改造工作长期以来一直与城市建设息息相关，关乎着成千上万村民的生活，也牵动着整个社会的心，改造工作过程中村民希望可以将自己的家园改造的更加美好，市民也希望改造之后可以在此置业，开发商则希望可以获得预期的收益，政府也可以将城市环境改善，使市容市貌提升到一个新的台阶。

近期随着北京国五条率先实施，各地国五条紧跟步伐也陆续实施，上行日渐缓慢的房地产行业又被安上了紧箍咒，可以预见的是随着开发商资金链的紧张，城中村改造难度日趋增大，城中村的改造开发又面临一个新的历史时期，政府部门不得不站在新的高度上审视这一问题，城中村的改造难题亟待每一个城市建设参与者们去深思去破解。

1、城中村改造表象及其本质

城中村改造的过程是城市向外扩张的一种表现，也是城市包围农村的一种现象，同时也是农村村民转变为社区居民生活方式转变的一个过程。城中村的发展有其必然性，城市化的过程中城市不断向周边拓展，城市辐射面积愈来愈大，周边村庄必然被纳入城市的版图，深层意义上讲也是因为经济的发展已经上升到一个新的阶段，我国已进入快速城镇化发展时期。

2、城中村现状模式分类

目前城中村有三种模式，第一种为城市化较为纯粹的城中村，这类城中村已改造较为彻底，村民旧村基本不复存在，已成立社区为主导的发展模式，村集体转化为社区居委会来继续管理已转变为居民的原村民。第二种为位于城市次中心位置，村民集体用地悉数不存在，基本被城市建设所征用，但村民旧村用地尚在，同时分布有少量村办企业用地。第三种为城市边缘区城中村用地，村民集体建设用地仍在，旧村住宅用地和耕地存量用地仍然较大，但位于城市主导发展方向上的村庄用地即将被征用。

第一种模式发展初期，由于地价较低及一些其他原因促使城中村改造模式相对简单，村集体在受益转型成村集团后也随着房地产和商业的开发继续受益，在此之后，随着城市建设的推进以及经济的发展，城市土地价格不断攀升，因而城中村的拆迁成本明显提升，第二种模式城中村改造难度不断增加，拆迁城中村居民住宅成本加大，因而会逐渐占用村集体除旧村之外的其他用地并逐渐形成包围城中村居民旧村的现象，第三种模式为村集体用地存量尚足，但由于地价的提升和城市的边缘化效应存量用地仍然未得到充分利用和发展。

3、城中村改造核心问题思考

3.1核心问题

城中村普遍成为城市低收入群体之所在聚居地，是因为其房租低廉同时离城市中心区较近的必然选择，一些外来务工人员、及低收入群体往往会选择这些地方作为暂时的居住场所，村民在出租房屋的同时也获得了一定的收益可以供给生活，这种方式也可以认为是城中村村民稳定的收入来源和就业方式，村民在这一点上是得到保证的，如果城中村的改造过程中使村民的利益低于目前的状态，同时不能保证村民的就业，那么城中村的改造就不会得到村民的认可。目前很多城中村政策不能保证给村民提供的利益远远大于现在的状况，因而不会得到村民的积极认可，也致使城中村改造推进缓慢，这是城中村改造遇到的核心问题。

城中村运行的过程中涉及城中村村民利益最大，可作为村民、村集体一方的业主却不会自行运作房地产等一些产业，因而需外力开发商的介入，于是出现了村民、开发商、代表村集体的村委会三种利益的角逐，随着城中村的推进和城市的建设，又会有城改办和区政府的介入，因而多方面的利益把握是放在城市推进这一事情亟需处理好的事情。

3.2利益角色分类及剖析

城中村改造过程中可总结为三种利益角色：村民、为下一步村集体发展考虑的村委会，以营利为目的兼产生社会效益的开发商，这三种利益角色均需政府去协调，有很多案例说明城中村改造中的利益角逐，在这里我们很难说可以舍掉哪一方，只能认同平衡好各方利益，方能使项目合理发展，也不至于成为某些利益方的暴力项目。

笔者认为城中村改造中以村民利益为先，毕竟在这么多年共和国成长道路上农村的贡献是惊人的，应对其补偿到位，使当年未享受到城市发展成果的农民后代享受，而且随着经济的上行发展，通货膨胀时代也应对农民的后代其生存问题予以考虑，在货币补偿、房屋补偿的同时给予一定的商业用房补偿，或使其直接经商或使其租赁间接经商，解决其在城镇化过程中受到的失地冲击问题，有很多案例说农民在获得补偿款后挥霍的问题，也应当做好失地后农民生活的指导工作，避免上述现象的大量发生，毕竟获得的补偿是暂时的，但失地却是永久的。做好城中村失地农民的就业工作指导，使其具备一定的生存技能，生活和工作各方面顺利融入城市生活。代表村集体利益的村委会也是需重要考虑的问题，村委会或代表全体村民，或代表部分人的利益，但其作为现实存在基层组织，在城中村转向社区的同时，扮演着极其重要的作用，村委会有其存在的必要性；开发商作为房屋建设的建筑承包商，本身是一种提供公共性产品的中介行为，而且其提供服务的同时以营利为根本目的，因此应当使其营利控制在合理的水平，不应使城中村改造成为暴利行为。作为城市的管理者，政府在运筹帷幄中扮演着重要的角色，应当处理好各种利益的关系，制定好政策，制定好内部法规，不能朝令夕改，因受到个别领导的暗示或是灰色利益而默许城市的无序发展。城市在发展的同时，城中村在改造的同时应制定好相应政策，一方面符合各方利益，另一方面也要符合当前城市发展需要，更要符合城市长远发展战略。

4.城中村改造思路分析

4.1从政府层面出发的改造思路

当前一些正在改造的城中村存在着一种现象，利用城中村改造政策的漏洞将村中已建成的违章高层、多层小区纳入城中村的改造用地，使其借助政策的漏洞披上了合法的外衣，这样的现象一部分造成城市土地出让金的收入多数为零，一部分造成城市高层见缝插针式建设现象横生，城市景观环境极差，笔者认为从城中村现状的一次性改造着手，应予以对旧村一次性拆除，周转用房用政府统一配建好的公租房，等旧村彻底拆除之后，再行对土地的出让由多方利益共同分享，因而避免了上述见缝插针式现象的蔓延，也避免了开发商“一锤子”买卖只建空地不拆旧村的现象。总而言之，城市的开发建设是一项持久的工程，不应只是某些利益的短期牟利行为，先难而易，方可以使城市的环境提高到一个新台阶，城市化的进程中城市建设理念城市建设风貌环境也可以相应改善，同时使开发商的开发建设理念水平也相应提升，另外这也是一个优胜劣汰的过程，通过政策的制定可以使有实力的开发商介入，淘汰只顾个人利益不顾及公共利益的开发商。

4.2从城市规划参与者层面出发的改造思路

城中村改造最核心的问题是保证村民的根本利益，同时改造的过程中应考虑其生活延续和村民就业，这样便可以顺利推进改造工作。落实到具体的物质环境空间，这就需要城市规划工作者们在用地和方案的具体编制中制定因地制宜的方案，多调研多走访切实从村民角度出发考虑方案的整体布局，也需辩证的看到方案的编制中过度的追求高住宅容积率、高住宅建筑密度也是不可取的，而是应当将住宅用地和村民产业用地共同考虑，同时又需兼顾城市政策，符合城市各项既定法规，制定出让村民满意，让市民满意，城市景观美好的方面。因为房地产快速发展的今天，房屋的保值增值已面临风险，村民的就业确是持续永恒的事情，这一点，城市规划者们有责任有义务说服政府管理部门、说服村民、说服房地产开发商，这样于开发地段环境有益，于村民有益，于城市有益，于城市规划者们个人使命感有益。

5、总结

通过上述浅显的分析，笔者认为城中村改造工作遇到的难度虽然越来越大，但只要梳理好城中村改造经济账、城市建设环境账，通过多方参与人员的同心协力，遇到的问题都能一一克服。另外，目前各级领导组织换届时间较快，任期较短，也存在着后续政策无法保证的现象，唯有建立长效机制，诸如政策法规的全市公告、电视台的广泛宣传等使每一位市民都了解政策。另外也可多方筹划，可以通过建立长期的专家团队广泛吸收城市市民的意见，广开言论渠道，使多方献计献策，共同助力城市发展。城市的推进过程并不是单一政府的事情，我们每个市民都应为城市大家庭踊跃想出路想方法，终究可以制定出良好的方案，保证城中村工作的顺利推进。

综上所述，城中村的改造是一项难度较大的工作，同时也是承载千家万户梦想，关乎每一个市民的城市建设工程，如果每个参与这个过程的人少一点个人利益，多一点公共利益，多一点发展思路，我们的城市明天一定会更加美好。

参考文献:

[1]李艳晶，关宏达，等．城中村改造问题分析[J]．国土资源，2012年04期